房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理講師：張志飛2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開(kāi)盤(pán)銷售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場(chǎng)調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷售許可證》商品房銷售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書(shū)物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門(mén)批文時(shí)間，以最后部門(mén)的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開(kāi)工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開(kāi)工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開(kāi)盤(pán)（指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工

開(kāi)盤(pán)銷售

程管理階段

銷售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取主要渠道獲取土地五類渠道：政府招拍掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收購(gòu)、合作招商引資，配套土地變更土地性質(zhì)劃撥拿地及價(jià)格考慮因素市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況分析拿地各部門(mén)職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購(gòu)）——成交確認(rèn)書(shū)移交給項(xiàng)目公司。營(yíng)銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘（確定是生地、熟地還是毛地）。財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)四大核心要素決策資金決策項(xiàng)目決策人力決策時(shí)間地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢、地、人、時(shí)間！房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策模型項(xiàng)目常規(guī)五種投資開(kāi)發(fā)模式城市運(yùn)營(yíng)投資模式城市運(yùn)營(yíng)與大盤(pán)結(jié)合模式現(xiàn)金流項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式稀缺資源開(kāi)發(fā)模式萬(wàn)科：7對(duì)眼睛項(xiàng)目決策模型龍湖：城市地圖決策體系項(xiàng)目定位決策各部門(mén)職責(zé)投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國(guó)有土地使用證。營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)——概念設(shè)計(jì)深化方案。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部：概念版投資收益（三個(gè)指標(biāo)）。成本部：可研版成本（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。采購(gòu)部：營(yíng)銷合作方資源（廣告、代理公司、概念性設(shè)計(jì)單位）。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)、概念設(shè)計(jì)深化方案。目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制前期策劃與設(shè)計(jì)周期指標(biāo)論證階

段設(shè)計(jì)管理階

段概念規(guī)劃施工圖策劃階

段55天(多層)70天(高層)實(shí)施方案

概念規(guī)

劃草案

大盤(pán)至少3個(gè)月至少1～1.5個(gè)月概念規(guī)劃/

戰(zhàn)略規(guī)劃大盤(pán)180天中小盤(pán)55天市場(chǎng)定位：15天；概念規(guī)劃：32天；成果確認(rèn)：8天；

方案設(shè)

擴(kuò)初設(shè)

計(jì)

計(jì)高層/復(fù)雜戶型多層90天

多層70天設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過(guò)程：高層：方案50天+

擴(kuò)初35天多層可省擴(kuò)初，方案65天；成果確認(rèn)：5天；設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備：0天；設(shè)計(jì)過(guò)程：多層55天高層70天；成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間設(shè)計(jì)周期：高層215天；多層180天

大盤(pán)（一期多層）305天18房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案

結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

銷售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理

景觀方案設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議

施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面19主要設(shè)計(jì)階段與周期概念設(shè)計(jì)：大概6周；詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6周；單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周；施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式大概10周；景觀設(shè)計(jì)：大概5-6周；樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4周常見(jiàn)的問(wèn)題：進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。設(shè)計(jì)控培制點(diǎn)概念瞇設(shè)計(jì)筋研究區(qū)域近確認(rèn)倆概念戶設(shè)計(jì)雷研究目結(jié)論規(guī)劃方致案設(shè)計(jì)區(qū)域規(guī)谷劃設(shè)計(jì)姓評(píng)審會(huì)單體拆確認(rèn)限額討設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)瘦差錯(cuò)糾率（施設(shè)計(jì)糕錯(cuò)漏倦變更河費(fèi)用/總變更殼費(fèi)用）實(shí)施方甩案完成基礎(chǔ)部施工貪圖全套施冰工圖完蘭成景觀設(shè)坑計(jì)銷售階包裝倆設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要周期項(xiàng)目重洲要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報(bào)晉建方案報(bào)顆建初步羅設(shè)計(jì)披報(bào)建施工旱圖報(bào)灶建開(kāi)工時(shí)繪間開(kāi)盤(pán)時(shí)識(shí)間各部門(mén)各職責(zé)投資開(kāi)愚發(fā)部：怕方案設(shè)神計(jì)報(bào)批態(tài)批復(fù)意別見(jiàn)書(shū)——建設(shè)工搭程規(guī)劃廉許可證——基礎(chǔ)施槍工許可兔證。營(yíng)銷部逝：編制曾營(yíng)銷總誓綱及評(píng)細(xì)審、組生建營(yíng)銷催團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)部俯：編制帽方案設(shè)伶計(jì)任務(wù)罪書(shū)——規(guī)劃拘設(shè)計(jì)挪方案基評(píng)審易（含教單體符設(shè)計(jì)騾方案攜）——景觀關(guān)方案遣評(píng)審——初步辣設(shè)計(jì)咱成果檢評(píng)審隸（含績(jī)基坑乎支護(hù)棵設(shè)計(jì)倘圖）——建筑施要工圖評(píng)當(dāng)審（含嚴(yán)基礎(chǔ)設(shè)漫計(jì)圖）——正式套施工頑圖評(píng)家審。工程部嘗：地質(zhì)皺初堪——地質(zhì)腿詳堪——土方開(kāi)聚挖及邊食坡支護(hù)——基礎(chǔ)掛施工憲。財(cái)務(wù)部嘩：方案惹版投資寒收益（貫三個(gè)指帽標(biāo)）。成本部確：方案冰版成本愚、施工貸圖預(yù)算勁（根據(jù)擾設(shè)計(jì)部山提供的幫規(guī)劃要梨點(diǎn)進(jìn)行蔥估算）壩。各部蔬門(mén)職拴責(zé)采購(gòu)部奏：施工捷圖顧問(wèn)次單位——景觀惜、室辣內(nèi)、休方案挪設(shè)計(jì)倉(cāng)單位——監(jiān)理福單位鏈招標(biāo)——土建冒總包蒸招標(biāo)——工程材胞料設(shè)備傘采購(gòu)?？头?、物疊業(yè)部滑：物蔬業(yè)策慘劃方莫案。關(guān)鍵悉要素廊：各餓類設(shè)成計(jì)方確案、郊合作躁方資潔源、綢項(xiàng)目創(chuàng)營(yíng)銷棋總綱缺、土高方開(kāi)乘挖及查邊坡止支護(hù)關(guān)注遙風(fēng)險(xiǎn)占點(diǎn)工程部便、投資丑開(kāi)發(fā)部犧、設(shè)計(jì)混部關(guān)注出設(shè)計(jì)指旱標(biāo)表工程尸部、破設(shè)計(jì)嗚部、時(shí)營(yíng)銷連及客土服部延關(guān)注菜交樓主標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)部元、工程蛙部、營(yíng)軋銷及客征服部關(guān)亂注一戶殖一圖工程閑部、償設(shè)計(jì)側(cè)部、兵營(yíng)銷垂及客煙服部兵、投燒資開(kāi)證發(fā)部擦關(guān)注策變更拜和報(bào)踢建圖列紙目錄房地產(chǎn)棄項(xiàng)目的俊整體開(kāi)病發(fā)流程土地獲后取節(jié)點(diǎn)略計(jì)劃與耳控制項(xiàng)目貸定位饞決策伴節(jié)點(diǎn)甚計(jì)劃纖與控園制產(chǎn)品倉(cāng)設(shè)計(jì)佛節(jié)點(diǎn)懲計(jì)劃括與控逃制項(xiàng)目報(bào)唯建節(jié)點(diǎn)殺計(jì)劃與牌控制施工建革設(shè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)劃與趙控制推廣扣銷售符節(jié)點(diǎn)抬計(jì)劃挨與控盤(pán)制入伙交課付節(jié)點(diǎn)亞計(jì)劃與第控制項(xiàng)目鍛報(bào)批竟報(bào)建蓋流程開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開(kāi)發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書(shū)質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開(kāi)發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地晶產(chǎn)項(xiàng)洽目一轎般報(bào)榨批報(bào)廁建流滲程加快墾項(xiàng)目任報(bào)批展報(bào)建膊進(jìn)程內(nèi)部控摔制：設(shè)健計(jì)圖紙閣的圖紙覆質(zhì)量、變出圖熔時(shí)間、檔圖紙變臂更（報(bào)壇建圖紙鎮(zhèn)的變更品）；現(xiàn)場(chǎng)幟配合衣：項(xiàng)第目現(xiàn)被場(chǎng)現(xiàn)逗狀、恭項(xiàng)目總現(xiàn)場(chǎng)喬接待護(hù)；外部反協(xié)調(diào)洋：當(dāng)讓地各懶級(jí)政顫府包兄括規(guī)商劃局母、建沒(méi)設(shè)局揭、國(guó)丹土局郵、城隆管、究質(zhì)檢令站、先消防濕等各月類工浴作協(xié)店調(diào)；合作方啦的協(xié)調(diào)插：合作嗚方報(bào)建知資料、衰合作方傷工程配降合（主理要是現(xiàn)葵場(chǎng)）、合作方撿報(bào)建工艦作（勞碰保金、持中標(biāo)備璃案、淤窮泥證等殲）、合噴作方的喘資源配創(chuàng)合（尤這其是專嗽業(yè)部門(mén)涌）。目錄房地產(chǎn)地項(xiàng)目的琴整體開(kāi)悶發(fā)流程土地獲職取節(jié)點(diǎn)其計(jì)劃與谷控制項(xiàng)目逗定位秧決策話節(jié)點(diǎn)爽計(jì)劃魄與控劍制產(chǎn)品既設(shè)計(jì)著節(jié)點(diǎn)肉計(jì)劃優(yōu)與控崖制項(xiàng)目報(bào)惜建節(jié)點(diǎn)邊計(jì)劃與尊控制施工建長(zhǎng)設(shè)節(jié)點(diǎn)蠟計(jì)劃與谷控制推廣斯銷售坐節(jié)點(diǎn)走計(jì)劃揀與控捏制入伙滾交付栗節(jié)點(diǎn)給計(jì)劃待與控祥制施工老建設(shè)您階段拆控制廢關(guān)鍵仆要點(diǎn)關(guān)鍵神要點(diǎn)傾：質(zhì)量搞控制佳！進(jìn)度控搭制！成本睬控制遞！協(xié)調(diào)販管理淹！工程建被設(shè)的相企關(guān)知識(shí)工程建刪設(shè)組成該部分：僵土建、本水電、油安裝及障設(shè)備；整體工驢程建設(shè)疾：?jiǎn)误w批部分、夾環(huán)境部雀分、室統(tǒng)外管線肝；建筑窯結(jié)構(gòu)都形式沃：磚車混、登框架徐、框胸剪、乘鋼結(jié)婚構(gòu)等篇；項(xiàng)目施躍工周期甲（合理尖進(jìn)度）丹：多層及農(nóng)低密度游：9—1丹2個(gè)月貢；小高層召：1年半役；高層建蹈筑：2年到2年半乖。施工組俯織次序惕：基礎(chǔ)部棗分→主之體工程畏→外墻啞裝飾及姨安裝→團(tuán)園區(qū)管賭線→景咐觀施工鍛→竣工蕉驗(yàn)收。項(xiàng)目進(jìn)剪程設(shè)計(jì)確與實(shí)施房地械產(chǎn)項(xiàng)蛛目開(kāi)怕發(fā)進(jìn)灑程計(jì)湊劃與峰實(shí)施封，是注為了茄在計(jì)公劃時(shí)坦間內(nèi)貴完成衣房地糾產(chǎn)開(kāi)車發(fā)任擴(kuò)務(wù)，竭回收倚資金哲，達(dá)拒到投槐資收米益的份日標(biāo)肚。項(xiàng)森目進(jìn)結(jié)程計(jì)僅劃的中實(shí)施嗚受多段方面支因素更干擾挎：工程施散工因素房地產(chǎn)腥政策因筍素市場(chǎng)環(huán)便境因素開(kāi)發(fā)商章資金因護(hù)素當(dāng)?shù)卦哉愐?guī)劃脅與關(guān)誼系因受素外部登干擾皇因素其它館不可噸抗力奶因素房地產(chǎn)萌開(kāi)發(fā)前董期工作茄的質(zhì)量奧管理房地灑產(chǎn)開(kāi)愈發(fā)前啄期工離作挑選鍛咨詢愧單位重視可漫行性研援究報(bào)告塊的質(zhì)量嚴(yán)格爺項(xiàng)目舉前期米工作顏成果亦的質(zhì)古量評(píng)宰審房地產(chǎn)鑄開(kāi)發(fā)設(shè)唱計(jì)質(zhì)量爸（功能鋒質(zhì)量）拋管理建立盆了基主本的凈工作梁流程歪，為黎規(guī)范退設(shè)計(jì)膊質(zhì)量輛管理征奠下際基礎(chǔ)移；但是蘿更有駛效的勻設(shè)計(jì)泊質(zhì)量稿管理愿應(yīng)該隔發(fā)生談在施雹工之餅前，根據(jù)設(shè)肚計(jì)管理酷的控制域流程，功從以下張兩階段盟完成設(shè)遺計(jì)質(zhì)量喪（功能薯質(zhì)量）識(shí)的有效盟管理：1、規(guī)劃教設(shè)計(jì)階濾段質(zhì)量屬管理2、施工耽圖設(shè)計(jì)等階段質(zhì)雪量管理房地相產(chǎn)開(kāi)替發(fā)施借工質(zhì)滲量（話工程科質(zhì)量迅）管摘理施工愿是開(kāi)威發(fā)項(xiàng)釋目形訓(xùn)成實(shí)碧體的況過(guò)程場(chǎng)，也臟是決近定最作終產(chǎn)敵品質(zhì)考量的博關(guān)鍵冶階段州。工程項(xiàng)困目施工蹈涉及面裁廣，是啞一個(gè)極忠其復(fù)雜避的過(guò)程爺，影響挽質(zhì)量的門(mén)因素很商多，使貍用材料薪的微小油差異、膊操作的迷微小變垂化、環(huán)天境的微擋小波動(dòng)樂(lè)、機(jī)械晝?cè)O(shè)備的累正常磨雅損，都嘗會(huì)產(chǎn)生私質(zhì)量變毒異，造才成質(zhì)量顛事故。工程克項(xiàng)目樣建成值后，蛾如發(fā)租現(xiàn)質(zhì)澡量問(wèn)耗題又企不可致能像葵一些齒工業(yè)伙產(chǎn)品叫那樣抽拆卸嬌、解饒?bào)w、荷更換先配件皂，更釣不能揀實(shí)行紗“包繪換”旋或“灣退款劍”，秋因此按工程描項(xiàng)目周施工附過(guò)程麻中的防質(zhì)量瀉控制里，就茂顯得耳極其邀重要否。房地僑產(chǎn)開(kāi)狡發(fā)施抵工質(zhì)附量（男工程腐質(zhì)量西）管殲理施工巧階段改的質(zhì)黑量控百制制定適爸當(dāng)?shù)馁|(zhì)訂量目標(biāo)彈，因?yàn)榻ㄙ|(zhì)量目劍標(biāo)常與秤項(xiàng)目進(jìn)裁度控制訴、成本滲控制處勸于相同歸優(yōu)先級(jí)筑。因此揉，質(zhì)量賴目標(biāo)必訂須堅(jiān)持普實(shí)事求牙是，因問(wèn)地制宜餓。目標(biāo)拌過(guò)低，寫(xiě)會(huì)對(duì)項(xiàng)張目帶來(lái)壺傷害，府失去市題場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)繡力；過(guò)覺(jué)高會(huì)造凱成投入勁成本加答大，綜星合開(kāi)發(fā)江績(jī)效降侵低。適摧當(dāng)增加朽項(xiàng)目的鄭一致成麻本，減填少非一結(jié)致成本基；適當(dāng)切增加預(yù)灣防成本錦，大力滲降低事防故成本絕。強(qiáng)調(diào)覆施工藏現(xiàn)場(chǎng)柄的技猾術(shù)質(zhì)鏟量管杰理，儀建立合統(tǒng)一顆的標(biāo)賓準(zhǔn)化煩的質(zhì)似量管右理體丈系，秀編制乒詳盡圓的施山工作厲業(yè)指粘導(dǎo)書(shū)免和施光工方菌案，貓嚴(yán)格欲檢驗(yàn)廈標(biāo)準(zhǔn)微，強(qiáng)撥調(diào)執(zhí)誼行力刷！房地產(chǎn)陜開(kāi)發(fā)施固工質(zhì)量倉(cāng)（工程掌質(zhì)量）醬管理現(xiàn)場(chǎng)有血效質(zhì)量澡管理關(guān)渾鍵環(huán)節(jié)工程旗樣板訊先行技術(shù)喊方案證先行施工關(guān)采鍵工序開(kāi)控制項(xiàng)目持工程框階段蝦成本既目標(biāo)賭確立跨與管濕理項(xiàng)目實(shí)棟施階段睛成本管匯理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地產(chǎn)恩項(xiàng)目的砍整體開(kāi)呀發(fā)流程土地獲超取節(jié)點(diǎn)獵計(jì)劃與稠控制項(xiàng)目臭定位脹決策棄節(jié)點(diǎn)御計(jì)劃備與控譽(yù)制產(chǎn)品設(shè)火計(jì)節(jié)點(diǎn)承計(jì)劃與忠控制項(xiàng)目底報(bào)建嗓節(jié)點(diǎn)矩計(jì)劃絡(luò)與控杰制施工振建設(shè)箭節(jié)點(diǎn)裳計(jì)劃京與控低制推廣秤銷售技節(jié)點(diǎn)叢計(jì)劃彩與控域制入伙勞交付掩節(jié)點(diǎn)俊計(jì)劃限與控膛制項(xiàng)目呈營(yíng)銷奪策劃支與推協(xié)廣銷異售三憂個(gè)階艦段售前階賄段售中李階段售后階惡段市場(chǎng)、魚(yú)客戶、該產(chǎn)品客戶、刊傳播、縫銷售服沸務(wù)、價(jià)喝格、促烘銷風(fēng)險(xiǎn)掏控制策劃制咨詢寸、代捕理公姑司銷售柿代理陽(yáng)、廣慶告代篩理、猛媒體律師潤(rùn)行、中銀行卵、房憐管部糖門(mén)關(guān)鍵槳節(jié)點(diǎn)組建伸銷售肺團(tuán)隊(duì)鞠；速（逝銷售頃總監(jiān)污、銷棋售經(jīng)陣?yán)?、備銷售甚員、臣策劃勸總監(jiān)清、策努劃經(jīng)呢理、林策劃抬師）項(xiàng)目張形象足定位縫；葛（技主推害廣語(yǔ)泰、主比形象蛛畫(huà)面適、項(xiàng)植目案杠名、格項(xiàng)目LOG酒O等）項(xiàng)目砍銷售儲(chǔ)賣點(diǎn)晌提煉棋；（蹦區(qū)位秘、地僑段、退產(chǎn)品房誠(chéng)、環(huán)亂境、熔價(jià)格錘、品脂牌等休）項(xiàng)目渡營(yíng)銷甜執(zhí)行手方案襖；（諸開(kāi)盤(pán)盾方案隔、銷派售手首冊(cè)、才銷售肌周期排、價(jià)臭格、你法律悲文件蒜、培碌訓(xùn)等舒）項(xiàng)目批營(yíng)銷兩推廣產(chǎn)方案倍；地（疏推廣艷周期云、媒款體組似合、唐費(fèi)用匹計(jì)劃妖、重?fù)浯鬆I(yíng)餐銷活總動(dòng)方巾案等挨）項(xiàng)目展仍示區(qū)包廈裝方案爽；（外毫圍導(dǎo)示房誠(chéng)、售樓腸處、樣斧板房、副看樓通扁道、工悄地等）關(guān)鍵節(jié)由點(diǎn)合作方趁資源使持用；（溫廣告公帖司、代慕理公司蝴、制作澆公司、者短信公啞司、媒哲體、印蘇刷等）項(xiàng)目撲第一訴次廣階告出吵街；公司夕及項(xiàng)泛目品顯牌推盾廣；項(xiàng)目自展示屢區(qū)開(kāi)貿(mào)放；項(xiàng)目?jī)r(jià)繭格聽(tīng)證血會(huì)；項(xiàng)目蝕一期甲開(kāi)盤(pán)偏；營(yíng)銷卸費(fèi)用烘預(yù)算趨。各部門(mén)雨職責(zé)投資開(kāi)撇發(fā)部：礙面積預(yù)努測(cè)報(bào)告——取得預(yù)悶售許可她證。營(yíng)銷部腳：開(kāi)盤(pán)嚼方案、核價(jià)格、疲洗籌、窗開(kāi)盤(pán)實(shí)碰施。設(shè)計(jì)部蝦：配合繭銷售的充設(shè)計(jì)輸扛入（合便同附圖厘、模型皂、交樓確標(biāo)準(zhǔn)）死。工程部劍：施工閥進(jìn)度達(dá)礙到預(yù)售托條件（貓產(chǎn)品類厲型不同耳、城市吩不同，誤情況有泄異）成本諷部：棗項(xiàng)目其動(dòng)態(tài)鞋成本救（成隨本月希報(bào)）