...wd......wd......wd...長租公寓籌劃書工程簡介本工程是長租式公寓酒店，將采用集中式公寓的形式提供租住服務，其一酒店式的物資配置、人性化的裝修、友好的服務，即融合了酒店的細微服務，又保存了公寓的家居特色，舒適、友好、便捷。我們將致力于為租客營造如酒店一樣的家。我們將租下整棟樓，重新改造之后出租。方案是裝修到開業周期約3個月。賣點是良善的公共空間和嚴密的社區氣氛，讓年輕人之間更好地交流。公寓將采用清新的裝修風格，配備洗衣機、冰箱、空調、數字電視、熱水器、廚房、獨立衛生間、陽臺、1.5米床，電熱水壺、茶幾、衣櫥、24小時免費寬帶等。統一配備洗滌液、香皂、牙刷等日常用品。布置溫馨，讓你體會到回家的溫馨。公寓內所有的床上用品均經過專業洗滌公司清晰消毒，衛生間、廚房等均經過統一消毒，進展簡單的入住手續后，你就可以甩開沉重的包袱，享受家一般的溫馨和酒店式的優質服務。本工程將會建造一個自己的電子商務平臺，提供網上查詢和網上預定等服務。采用線上線下相結合的模式。二、市場調查分析旅行房屋租賃社區Airbnb共享經濟模式的成功，引起了國內創業團隊的爭相效仿，也得到了投資人們的追捧。2014年更多的目光轉移到了長租市場上，雷軍五分鐘決定投資YOU+國際青年公寓之舉，贏得了廣泛關注。對于創業者而言，選擇信息類平臺的方向空間將會十分有限。將租房與服務結合，切入到交易的過程中可以產生更多的想象空間。對于不限房源種類的中介服務平臺，獲取房源并非難事，目前主要方法是從58同城等平臺獲取個人房源再發布到自己的平臺內。據億家網的石總介紹，服務平臺的難點在于獲取租客上，愛屋吉屋的經紀人為獲取客源也會親自去信息平臺上重新發布房源信息。個性化的服務可以強化品牌的概念，并逐漸降低獲取客戶的本錢。下面是調查的關于租房行業市場概況：根據58同城《2013年租房行業研究報告》，2013年全國租房市場規模約為2.5萬億RMB。我國目前房屋空置率較高，仍然存在可拓展房源，《城鎮住房空置率及住房市場開展趨勢》的報告中顯示了房屋空置情況：租客方面，趕集網發布的《2013年租房市場報告》中顯示：58%的人選擇整租，42%選擇合租。在所有租客中42%為20~24歲，35%人為25~29歲，12%人30~34歲，8%人35歲以上，3%人19歲以下。根據調查我們發現公寓品牌長租為重資本的方向，且國內公寓租房還處于很早期的階段，公寓品牌分散度較高。集中式的公寓在一線城市獲取房源會有很大的難度，從裝修到開業的周期也較長，將商用房改為民用出租房后面臨著降低收益的風險。但集中式公寓的品質可以更高，配套設施可以更完備，也很適合開展成創業孵化器的場所。分散式公寓在開展速度上會占有相對優勢。租房領域在從信息化轉到服務化的過程中，無論是哪種模式，對團隊的線下能力都有著較高的要求，一方面快速的獲取高質量房源，另一方面為租客做好租后服務，留住租客，并通過老客的認可獲取更多的新客源。工程商務設計市場定位因為我們公寓關注的是年輕群體，所以我們的目標群體為二十歲到四十歲的青年一代，主要是初上班的年輕人。因為房間和樓梯為單身成年人設計，40歲以上的不租，結婚帶小孩的不租。我們公寓的目的是讓年輕一代能夠更好的交流。而且年輕人人口簡單，對居住環境的娛樂性、休閑性要求較高具有生活品味，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值〞的消費觀點，希望通過外在的居住環境表達自己的文化內涵。公寓也多位于大中城市商圈周圍，客戶多為高素質的年輕人群。推廣策略總體策略：〔1〕打造良好的品牌形象，與競爭對手相區別，徹底的分析調研，開掘該工程的個性之處。要細致周到，表達出處為客戶著想的專業理念。〔2〕將都市繁華和心靈交流為一體，打造“個性、休閑、時尚、現代〞的形象。不僅是酒店，更是身心的渡假場所、生活品質的表達。分期策略：〔1〕引導試銷期該工程重在樹形象，在這個期間通過多方位的媒體宣傳來造勢，針對目標消費者給出足夠的信息，通過強勢的宣傳吸引消費者的注意力。在正式投入之前要對對媒體進展嚴格篩選，爭取到達最好的效果；同時也要對目標市場及產品進展嚴格的調查和細分，從而給酒店準確地定位，也更準確地鎖定目標消費群體。〔2〕公開強銷期媒體宣傳繼續造勢，穩固前期宣傳結果適時宣傳銷售成果，刺激消費者充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶〔3〕銷售沖刺期根根據前期市場反響，及時檢討，適時的調整宣傳策略、方向。盈利分析租金收益本公寓提供長租，月租金為2000-3000元。廣告收益在公司電子商務平臺開展到一定知名度，訪客量增多之后，可以收取廣告費用。4、主要風險〔1〕政策風險：國家對長租酒店式公寓行業還未有標準，在國外例如美國，該行業已經相當成熟，但國內因為政策還存在一定風險。〔2〕投資風險：房源集中的公寓的價錢很高。回報不確定。〔2〕自身問題：長租公寓形式在近年才開場，專業運營長租公寓的團隊很少。沒有前輩的經歷，只能自己摸索。很多工作都需要投資者本人兼任。四、電子商務平臺設計1、設計原則〔1〕安全性原則系統安全性和保密性對于計算機軟件系統是至關重要的，系統中的任何數據喪失、數據錯誤以及數據泄露都有可能對公司和相應的業務客戶帶來巨大的經濟損失，所以在方案設計中要充分考慮系統的安全和保密因素，保證系統數據不會被非法修改、竊取、破壞。〔2〕穩定性原則本系統設計要具有高穩定性，系統在正常的訪問使用過程中能夠穩定、可靠地進展業務數據處理。〔3〕高效性原則由于系統隨時都可能需要處理并發的業務請求，所以要求系統設計要盡可能緊湊、高效，盡量加快每次業務請求的響應時間，防止出現用戶需要長時間等待系統進展數據處理的情況〔4〕技術先進性原則系統方案設計和軟件開發的實現應采用先進、成熟的軟件設計技術，所采用的開發和實現技術應符合今后的技術開展潮流，使得整個系統具有更長的技術生命周期，從而保護系統的開發投資。〔5〕可擴展性原則系統要充分考慮今后平臺業務的開展、運營管理體制的改變等因素，系統設計要具有高度的靈活性和可擴展性，以便于在今后業務情況開展、變化時，可以根據應用需求的改變而方便地擴大和調整系統功能，從而滿足新的應用需求。〔6〕易維護性原則系統設計應該便于安裝、升級和維護，盡可能減少因系統維護問題對平臺的管理服務產生影響。〔7〕易使用性原則系統的用戶接口界面設計應符合用戶已有的操作習慣，系統操作應易學易用。2、網站形象設計第一，酒店的主頁應能夠給顧客比擬強烈和突出的印象。第二，網頁構造設計合理，層次清楚。顧客應該可以從主頁的目錄中得知自己應查得的方向。第三，網頁的內容應全面，盡量涵蓋顧客普遍所需的信息。第四，網頁的鏈接應方便瀏覽，傳輸速度和圖片的下載的速度快，應注意防止死鏈接，調不出圖形等情況存在。面對網上如此從多的網丫，酒店節省顧客的時間從而吸引顧客就是在給酒店互聯網營銷創造時機。由于工程的目標定位式年輕人，所以網站風格會以個性輕松為主，以當下流行的用詞來布置頁面。3、系統功能設計〔1〕公寓信息子系統公寓的根本信息包括所在城市，具體地址，聯系方式，根本情況，入住要求，以及公寓的配圖。每個房間的寬帶情況，以及活動時的價格跳動情況。網上訂單子系統會員便捷預定功能，會員登陸后，可免填寫根本信息并獲得獎勵積分。涵蓋業務流程多種訂單狀態設置，方便業務管理〔為確認、確認中、一確認、已入住等〕強大的訂單查詢、統計功能，可按照下單用戶、訂單狀態、訂單日期等多種條件組合查詢或模糊查詢。訂單處理結果可以短信、郵件等方式通知顧客。也會同時通知酒店銷售人員。客房、房價管理系統編輯員可以在后臺添加、刪除、修改房態、發布圖片等。公寓點評管理系統客人入住公寓后可以發布入住體驗，對公寓進展真實點評。公寓地圖定位系統按照客戶要求提供主流地圖系統的地圖標注服務，以及公寓按照地圖進展準確位置查詢。4、電子商務平臺人員配置程序員：2-3名。核心程序開發1人，輔助開發2人。核心人員由于涉及到網站整個技術平臺的開發，故必須有大型網站建設經歷，數據庫開發嚴謹，同時，由于我們的站點是由政府類的旅游資訊門戶和新興的web2.0電子商務模式，故要求必須具備門戶網站開發經歷，和國內的web