封面第一頁，共八十六頁。扉頁第二頁，共八十六頁。瀚博地產(chǎn)遼大地塊

發(fā)展定位報告第三頁，共八十六頁。目錄第一部分市場結(jié)論

第二部分宗地解碼第三部分項(xiàng)目開發(fā)定位方向第四部分商業(yè)專題第五部分開發(fā)分期建議

第四頁，共八十六頁。第一部分市場結(jié)論第五頁，共八十六頁。市場調(diào)研結(jié)論符合居民生活習(xí)慣，高性價比，戶型格局優(yōu)化，具有附加值定位檔次競爭研判產(chǎn)品組合開發(fā)指導(dǎo)方向西部為區(qū)域市場的最大競爭對手認(rèn)同多層，對小高層存在抗性，特定區(qū)域公寓市場存在機(jī)會三環(huán)以外中高檔項(xiàng)目缺乏產(chǎn)品特性2400元/平方米——3000元/平方米定位為北部區(qū)域中高檔，道義地區(qū)高檔項(xiàng)目首先確保區(qū)域內(nèi)客戶，同時爭奪西部客戶多層為主，配合一定比例公寓和洋房產(chǎn)品控制戶型面積格局，以兩房為主，部分配倉庫價格定位體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域高端形象，兼顧性價比，不盲目走低第六頁，共八十六頁。第二部分宗地解碼第七頁，共八十六頁。項(xiàng)目宗地坐落于沈陽城市的北部——國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的道義鎮(zhèn)101國道西，項(xiàng)目占地面積為187334平方米，總建筑面積為約30萬平米。地塊東臨101國道，南倚遼寧大學(xué)新校區(qū)，西接道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃路，北靠道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃路（如下圖）。第八頁，共八十六頁。宗地四至現(xiàn)狀第九頁，共八十六頁。宗地東側(cè)：

宗地東側(cè)（101國道）

宗地東側(cè)101國道屬國家級公路，該國道交通通達(dá)性非常強(qiáng)，向南可以直達(dá)北部大學(xué)城以及皇姑區(qū)，也是新城子通往沈陽的重要交通要道。第十頁，共八十六頁。宗地南側(cè)：宗地南側(cè)（遼寧大學(xué)）第十一頁，共八十六頁。宗地西側(cè)：宗地西側(cè)（規(guī)劃路）

宗地西側(cè)為道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃路，該規(guī)劃路現(xiàn)階段還只是田間小路。再規(guī)劃路建成以后，會使本案有很好的交通便捷性。第十二頁，共八十六頁。宗地北側(cè)：宗地北側(cè)（農(nóng)田和盼盼食品廠）

宗地北側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田和盼盼食品廠，整體來講，很有田園的感覺。周邊綠化植被太少，需要進(jìn)一步改善。第十三頁，共八十六頁。宗地土地特征第十四頁，共八十六頁。由南到北的高壓電線

宗地總體比較平坦，地勢由東向西逐漸變低。在宗地的東側(cè)有多條高壓電線橫貫?zāi)媳保瑢硇杩紤]作地下埋設(shè)，以免影響本項(xiàng)目規(guī)劃及給后期銷售造成障礙。第十五頁，共八十六頁。離宗地北側(cè)３００米左右就是蒲河，現(xiàn)階段蒲河由于長期缺乏治理，所以被污染的很嚴(yán)重，整條河散發(fā)著刺鼻的異味。宗地北側(cè)３００米處（蒲河）

第十六頁，共八十六頁。宗地南側(cè)遼大鍋爐房宗地南側(cè)遼大鍋爐房內(nèi)佇立著一個高7-8米的煙囪，這必將對距它較近房源的銷售有很大影響。第十七頁，共八十六頁。宗地區(qū)域內(nèi)配套狀況第十八頁，共八十六頁。以本案為原點(diǎn)，半徑3000米的范圍內(nèi)市政配套交通狀況：現(xiàn)在沈北新區(qū)“三縱四橫”交通網(wǎng)已基本完成，整個區(qū)域的交通狀況很好。“三縱”分別是101國道、203國道和102國道，沈北新區(qū)投資10億元對這三條路進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的拓寬改造，打開了沈北新區(qū)的“南大門”，使沈北新區(qū)與沈陽母城融為一體。“四橫”為：沈北開發(fā)大道；蒲河生態(tài)走廊;新城子產(chǎn)業(yè)大道；沈北生態(tài)旅游帶.第十九頁，共八十六頁。公交線路

途經(jīng)區(qū)域

行使時段

２３６北站，，北京街，昆山路，四院，歧山路，北行，寧山路，遼寧大學(xué)，電力學(xué)校，泰山路，沙河子，第九印刷廠，鑄鐵管件廠，北方醫(yī)院，北陵西門，陵西二小區(qū)，五彩新村，黑山路，松山路，種子公司，何氏眼科，沈陽醫(yī)學(xué)院，檢車線，四臺子，沈陽師范大學(xué)，正良村，道義開發(fā)區(qū)，北站6：00—21：00道義開發(fā)區(qū)6：00—20：30

２５５沈陽站，太原北街，沈陽鐵路局，北五馬路，老道口，西塔，儲備局，長江街，怒江街，小白樓，昆山西路，糧校，西江街，皇姑熱電，萬科花城，荷蘭村，白山路，大含屯，武警總隊(duì)，松山路，種子公司，何氏眼科，沈陽醫(yī)學(xué)院，檢車線，四臺子，師范學(xué)院，正良屯，道義開發(fā)區(qū)，

沈陽站6：00—20：15道義開發(fā)區(qū)6：00—20：15

３２６五愛市場，風(fēng)雨壇，大西門，小西門，廣宜街，市政府，北市場，民族電影院，皇寺廣場，四院，歧山路，寧山路，祟山路，遼寧大廈，新樂，陵西，武警總隊(duì)，松山路，三臺子，沈醫(yī)學(xué)院，四臺子，師范學(xué)院，新城子

五愛市場6：00—15：40新城子6：00—16：05３３８五愛市場，大西門，小西門，廣宜街，市物價局，四十七中學(xué)，北站，市話劇團(tuán)，寧山路小學(xué)，省教委，市體育學(xué)院，北陵東門，金山小區(qū)，華海學(xué)院，沈飛工業(yè)集團(tuán)，三臺子，沈飛文化宮，匯通實(shí)業(yè)公司，七三九醫(yī)院，公路貨運(yùn)站，四臺子，市紡織學(xué)校，道義開發(fā)區(qū)，正良村，道義二村，道義，弓匠村，

五愛市場6：00—18：50弓匠村5：30—18：00

第二十頁，共八十六頁。生活及醫(yī)療配套：現(xiàn)宗地所在區(qū)域，生活配套已基本完善，已通電，通水，集中供暖，可安裝有線電視及寬帶。但由于本項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，致使在市政配套上不完善，項(xiàng)目周邊1000米內(nèi)無中、大型醫(yī)院和藥店，這將給本項(xiàng)目業(yè)主的生活帶來極為不便的影響。第二十一頁，共八十六頁。道義鎮(zhèn)郵政本項(xiàng)目距離道義鎮(zhèn)中心只有1000m左右，那里有很小規(guī)模的商業(yè)和金融配套，這些商業(yè)金融配套都是為滿足道義鎮(zhèn)居民的需求。第二十二頁，共八十六頁。遼大正門對面商業(yè)

第二十三頁，共八十六頁。宗地價值分析第二十四頁，共八十六頁。項(xiàng)目住宅價值分析住宅價值用地劃分原則：

環(huán)境、景觀條件最優(yōu)；地塊通達(dá)條件好；地形條件最優(yōu)化；可供物業(yè)開發(fā)潛力大。第二十五頁，共八十六頁。第二十六頁，共八十六頁。項(xiàng)目商業(yè)價值分析商業(yè)價值用地劃分原則：符合商業(yè)住宅居住區(qū)的合理規(guī)劃；靠近主要干道，交通可達(dá)性強(qiáng)；商用物業(yè)可持續(xù)發(fā)展；人流量較大的區(qū)域。第二十七頁，共八十六頁。第二十八頁，共八十六頁。宗地SWOT分析第二十九頁，共八十六頁。交通優(yōu)勢：101國道屬國家級公路，該國道交通通達(dá)性非常強(qiáng)向北可以直達(dá)北部大學(xué)城以及皇姑區(qū)，也是撫順、鞍山、遼陽、鐵嶺等糧油基地通往沈陽的重要交通要道。環(huán)境優(yōu)勢：沈陽市對城北大學(xué)城的規(guī)劃，限制污染企業(yè)在本區(qū)域落戶，加之城市郊區(qū)豐富的植被和水系，項(xiàng)目所在區(qū)域的空氣質(zhì)量較好，環(huán)境優(yōu)勢明顯。區(qū)域優(yōu)勢：道義國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的確立，在未來幾年政府將進(jìn)一步加大對該區(qū)域的投入，從而完善該區(qū)域的市政配套，使道義整體區(qū)域競爭力增強(qiáng)。沈北大學(xué)城已經(jīng)形成，使得整個區(qū)域有著濃厚的文化氛圍。地塊優(yōu)勢：地塊南面緊臨遼寧大學(xué)，人氣旺；大學(xué)生有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，使得項(xiàng)目有著很強(qiáng)的商業(yè)優(yōu)勢；且地塊目前為凈地，可塑性較強(qiáng)，利于后期的景觀規(guī)劃。宗地優(yōu)勢分析(S)第三十頁，共八十六頁。該區(qū)域“遠(yuǎn)離”城市中心，城市化和“新市鎮(zhèn)”的發(fā)展還需一定的時間；本案地塊與周邊地塊比較，地勢偏低，這勢必給本案的前期規(guī)劃和后期銷售帶來一定程度的負(fù)面影響。宗地所在區(qū)域受大環(huán)境影響，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，居住環(huán)境有待改善，對于項(xiàng)目的銷售將造成一定的影響。宗地東面有多條高壓電線由北往南貫穿宗地，這將對項(xiàng)目的前期規(guī)劃以及后期的銷售帶來一定的影響。宗地南面靠著遼寧大學(xué)的鍋爐房，此處佇立著一個高7-8米的煙囪，這必然給離煙囪較近房源的銷售帶來很大影響。宗地劣勢分析(W)第三十一頁，共八十六頁。隨著道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展以及政府對本區(qū)域公建配套力度的加大，鼓勵了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及消費(fèi)者置業(yè)，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；沈北大學(xué)城的發(fā)展：勢必使更多的人開始關(guān)注本區(qū)域，區(qū)域內(nèi)大量的大學(xué)生消費(fèi)群給本案帶來更多的商機(jī)；瀚博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在此區(qū)域已經(jīng)成功開發(fā)了瀚博水岸花城、瀚博商務(wù)大廈、瀚博西耶納等幾個項(xiàng)目，在該區(qū)域已有一定的知名度，得到了廣大客戶的認(rèn)可，這也給本項(xiàng)目奠定了良好的基礎(chǔ)；居住氛圍：此區(qū)域幾年的發(fā)展，已開發(fā)了很多樓盤現(xiàn)已入住，聚集了一定人氣，一定程度上體現(xiàn)購房者對該區(qū)域的認(rèn)可及認(rèn)知，對于本項(xiàng)目后期介入創(chuàng)造了好的居住環(huán)境。宗地機(jī)會分析第三十二頁，共八十六頁。項(xiàng)目區(qū)域還有大片的農(nóng)田，隨著道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的持續(xù)發(fā)展，來此投資的人必定越來越多，所帶來的房地產(chǎn)競爭的也會日趨激烈，宗地區(qū)域?qū)忻俺龈嗟姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目，將對本案形成一定程度威脅。宗地威脅分析(T)第三十三頁，共八十六頁。通過研發(fā)表現(xiàn)項(xiàng)目主題定位的建筑立面、園林表現(xiàn)，具有市場競爭力的趨優(yōu)戶型等提高本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)；及時掌握周邊競爭對手的最新開發(fā)及銷售情況，提早研究相應(yīng)對策，及時調(diào)整本項(xiàng)目開發(fā)貨量營銷策略，選擇合理營銷排期，先發(fā)制人將競爭對手的威脅提前化解到最小；以本案為出發(fā)點(diǎn)，針對本項(xiàng)目先以商業(yè)和生活配套切入打開市場，使之成為整個區(qū)域的焦點(diǎn)，帶來人氣，提升價值。規(guī)避策略：第三十四頁，共八十六頁。

第三部分項(xiàng)目開發(fā)定位方向第三十五頁，共八十六頁。項(xiàng)目核心理念定位項(xiàng)目核心價值體系建立核心價值體系魅力價值核心價值地脈元素（原生）文化情趣生活（傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合）大學(xué)、便利交通、主題理念競爭力生活形態(tài)優(yōu)勢資源整合價值高性價比價值產(chǎn)品價值本案優(yōu)勢資源競爭力價值優(yōu)化競爭力產(chǎn)品創(chuàng)新價值差異化產(chǎn)品基礎(chǔ)核心競爭力躍升核心競爭力躍升核心競爭力第三十六頁，共八十六頁。核心理念主題定位

思考過程:項(xiàng)目定位是關(guān)系項(xiàng)目的核心價值體系，是項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的核心理念，是項(xiàng)目營銷體系的概念主題。如何將本案的有效資源全面整合，將本案的潛在價值充分挖掘，打造出叫好又叫座的精品項(xiàng)目，將是本案定位的思路源泉。第三十七頁，共八十六頁。本案地脈：遼寧大學(xué)等高校形成大學(xué)城，地鐵出口，規(guī)劃中沈北新區(qū)居住商貿(mào)區(qū)；現(xiàn)有兩塊土地與遼大生活區(qū)形成的自然的道路體系，如同阡陌；地貌平坦，傳統(tǒng)的居住氛圍濃厚。人脈：當(dāng)?shù)卦季用瘛⒉疬w人群、新城市移民、老市區(qū)內(nèi)投資人群、學(xué)生；商脈：與主干道101國道相連、與學(xué)校生活區(qū)相接、2010年居住人口50萬；競爭：鄰近區(qū)域多是風(fēng)格單一，市場初級階段產(chǎn)品，容易超越；大區(qū)域（北部區(qū)域及相關(guān)競爭區(qū)域），多為現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合國外元素項(xiàng)目，精品有限，可以從規(guī)劃風(fēng)格上突破和超越。未來地產(chǎn)大鄂進(jìn)駐，以對其過去成熟作品的判斷，仍然是以現(xiàn)代風(fēng)格或結(jié)合國外生活藍(lán)本大手筆打造項(xiàng)目，可以從定位上考慮規(guī)避，在定位上實(shí)現(xiàn)突破。第三十八頁，共八十六頁。思考建筑風(fēng)格上：要突破大區(qū)域固有的現(xiàn)代風(fēng)格與國外生活藍(lán)本結(jié)合的方式打造產(chǎn)品對土地的理解上：要充分利用現(xiàn)有土地與周邊形成的關(guān)系，借用不同的關(guān)系形成親切的交錯路網(wǎng)，保持地塊原有充滿活力的生活氛圍。對近距離競爭的規(guī)避上：從定位上切入市場空白點(diǎn)，抓住居住群體對各類產(chǎn)品居住的要求，同時結(jié)合地塊原有格局形成有序的秩序，將中國傳統(tǒng)的居住格局落實(shí)到規(guī)劃中，與本案的商業(yè)配套融合為具有傳統(tǒng)居住意義的現(xiàn)代社區(qū)。對文化的理解上：大學(xué)城臨立，教育氛圍濃厚，畢業(yè)留沈的學(xué)生在便利的交通條件下，居住于熟悉的學(xué)校附近，提高了整體的居住素質(zhì)。作為第一批進(jìn)駐區(qū)域的移民，學(xué)校人口見證了區(qū)域的發(fā)展變化，也將學(xué)校的文化氣息滲透到周邊的環(huán)境中，和諧共生，未來需要的能承載和延續(xù)這些文化的建筑。

第三十九頁，共八十六頁。核心理念主題定位

在對市場對土地對競爭對周邊環(huán)境的充分認(rèn)識的基礎(chǔ)上，提出本案的核心主題理念定位為:還原中國情結(jié)遼大旁文化風(fēng)情名宅第四十頁，共八十六頁。主題理念的理解主題概念——還原——尊重地塊原始風(fēng)貌，不因現(xiàn)代土地運(yùn)作的介入失去充滿活力的居住氣氛。同時在各種生活藍(lán)本林立下，關(guān)心作為中國人心中對傳統(tǒng)居住的回歸。中國情結(jié)——中國情結(jié)，不是居住的大小，不是建筑的中式，而是居住是否能夠作為載體，帶來區(qū)別于城市鋼筋森林的冷調(diào)與浮躁，還原舊時的院落、鄰里、阡陌和熱鬧的中國式生活。文化風(fēng)情——建筑作為載體，體現(xiàn)項(xiàng)目的精神內(nèi)涵，現(xiàn)代化的高等學(xué)府和原生態(tài)的形成自然阡陌的地塊相交融，用現(xiàn)代的建筑手法，結(jié)合具有中國元素的構(gòu)件，通過風(fēng)情街區(qū)的串聯(lián)圍合，提供最佳小商業(yè)和大住宅環(huán)境的完美結(jié)合，將學(xué)院的文化氣質(zhì)，與住宅的質(zhì)樸，結(jié)合位充滿濃郁居住活力的文化風(fēng)情社區(qū)。

名宅——名：指的是有名望，有聲譽(yù)，有功業(yè)，著名的，名副其實(shí)的，大的等意思；宅：居住的場所，有一定實(shí)力和檔次品位的住所。

本案將成為區(qū)域內(nèi)高品位的，充滿文化風(fēng)情的，規(guī)模龐大的，有名望開發(fā)商開發(fā)的，而且是名副其實(shí)的名宅。第四十一頁，共八十六頁。在產(chǎn)品上的反映為建筑上用簡潔的現(xiàn)代立面風(fēng)格為主配合中式元素符號，顏色上延續(xù)新區(qū)對立面的要求，打造具有中國情結(jié)的風(fēng)情名宅，需要注意的是中國元素的符號要適量，以現(xiàn)代的風(fēng)格為主題。景觀上社區(qū)“神”的表現(xiàn)的最佳載體是承接建筑與人的景觀設(shè)計，在景觀上要實(shí)現(xiàn)供鄰里溝通的院子——庭院空間，老人喝茶談心的地方——功能性庭院空間，小朋友們玩耍的空間——庭院空間、綠地、游樂設(shè)施……在現(xiàn)代化的社區(qū)形成庭院景觀并使景觀充滿參與性，通過如陽光茶室，趣味農(nóng)莊，文化長廊的設(shè)計，將傳統(tǒng)的家庭、鄰里、文化融合，形成泛庭院的景觀，靜觀要具有起伏性，給人以曲徑通幽的感覺。商業(yè)及公建配套上中心會所，設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，小型健身中心，便利店。商業(yè)要與住宅相融合，通過中式騎樓街坊的形式布置分隔地塊間的阡陌道路，用具有中式風(fēng)情的商業(yè)小街還原熱鬧的生活場景。第四十二頁，共八十六頁。產(chǎn)品理念根據(jù)以上對市場的分析和對項(xiàng)目核心理念的分析，產(chǎn)品理念定位為具有中國符號的高性價比宜居名宅中國符號----以商業(yè)中傳統(tǒng)形式的運(yùn)用和多層建筑的少量中式符號帶動項(xiàng)目整體的中國風(fēng)味，在定位上跳出大區(qū)域小區(qū)域的雷同現(xiàn)象。高性價比----以康居示范工程為標(biāo)準(zhǔn)建造，用現(xiàn)代的建筑語言打造功能布局實(shí)用、合理、具有附加值的居住空間，使產(chǎn)品成為人們第一居所的首選。宜居----做好的產(chǎn)品，并通過現(xiàn)代化智能系統(tǒng)和人性化的管理體系保證生活的高質(zhì)量。產(chǎn)品定位

第四十三頁，共八十六頁。市場形象以還原中國情結(jié)和文化風(fēng)情名宅為理念的產(chǎn)品，其本質(zhì)是為居者提供最有味道的家，所以產(chǎn)品的市場定位：新中式、沈北首席文化風(fēng)情名宅新中式——用中式符號承載人文尺度，人文尺度豐富中式符號；結(jié)合現(xiàn)代建筑，突出“新”，發(fā)展文化風(fēng)情和功能空間的革命性產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)都市人居理念的革命。通過商業(yè)、組團(tuán)、庭院體系營造豐富的交流平臺，培育親和鄰里關(guān)系；對于成年人有一個和諧的社區(qū)，對于兒童有一個優(yōu)質(zhì)的成長環(huán)境；首席——突出項(xiàng)目的市場領(lǐng)先性，強(qiáng)調(diào)一種從容的生活態(tài)度和居住品位，使身心的釋放，培育沈北第一甚至沈城第一的文化風(fēng)情名宅市場形象

第四十四頁，共八十六頁。瀚博名城瀚博·易武（易武居）易武鄉(xiāng)位于云南省西雙版納傣族自治州，其東部與老撾接壤，位于茶馬古道最南端，世居漢、傣、彝、瑤等民族，有保存完好的石板路和舊時商號的房屋。易武還是著名的古六大茶山之一，至今仍有不少的制茶作坊，有的至今還保留制茶的手藝。典型的中式風(fēng)格，可跳出俗套，別具一格。中式的茶文化悠遠(yuǎn)飄香，與本案的文化氛圍相呼應(yīng)，更體現(xiàn)幽靜閑適的風(fēng)格，頗有與世無爭的大將風(fēng)度和靜心品茗的高深意境。瀚博·文軒學(xué)仕

強(qiáng)化大學(xué)城的文化氛圍，可發(fā)揮的空間較大，無明顯固定的規(guī)范模式。瀚博·蒲韻雅舍蒲帶指蒲河，韻指境界、氛圍，雅指樓盤風(fēng)格。將本盤的優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合，更切合后期宣傳推廣。案名溫和無刺激性，更適合大眾口味，卻又部落俗套。瀚博·世外桃源以世外桃源為概念賣點(diǎn)，突出遠(yuǎn)離塵囂的意境，及本案的優(yōu)美生活環(huán)境。案名建議

第四十五頁，共八十六頁。住宅產(chǎn)品類型方向定位第四十六頁，共八十六頁。產(chǎn)品的設(shè)計理念提示

產(chǎn)品設(shè)計理念原則：中式與現(xiàn)代結(jié)合，打造具有中國情結(jié)的文化生活社區(qū)。建筑風(fēng)格提示：線條明朗的現(xiàn)代主義風(fēng)格。第四十七頁，共八十六頁。對于在設(shè)計上融入現(xiàn)代設(shè)計手法，現(xiàn)代優(yōu)居理念，有如下要求：設(shè)計原則1：整體造型反對復(fù)雜、夸張、另類，體現(xiàn)清爽、淡定、樸實(shí)、親切；設(shè)計原則2：整體風(fēng)格設(shè)計上著重把握氣勢與氣質(zhì)，把握中端的消費(fèi)群體需求取向和氣質(zhì)特征使其向往和歸屬,體現(xiàn)一個和諧、現(xiàn)代但不缺乏對中國傳統(tǒng)元素進(jìn)行思考的建筑群社區(qū)。第四十八頁，共八十六頁。第四十九頁，共八十六頁。第五十頁，共八十六頁。住宅模型建議原則：優(yōu)化總體規(guī)劃布局，滿足設(shè)計規(guī)范要求，做到很好與商業(yè)融合的，通過建筑樓體設(shè)計，創(chuàng)造足夠的園林景觀空間，而且必須要體現(xiàn)每種建筑樓體的核心價值，對于社區(qū)檔次的提升、市場的需求切合起到重要的作用。市場狀況：沈北市場乃至近郊區(qū)域大規(guī)模的項(xiàng)目對于建筑形態(tài)的打造基本只限于多層或小高層的相互配合，沒有進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，導(dǎo)致項(xiàng)目的客戶不明晰，推廣上沒有側(cè)重點(diǎn)，缺乏項(xiàng)目檔次的拔高點(diǎn)。第五十一頁，共八十六頁。模型產(chǎn)品線建議：項(xiàng)目細(xì)分為四條產(chǎn)品線：普通的六層多層產(chǎn)品，進(jìn)深、開間與市場上常見的產(chǎn)品無異，主要依據(jù)是該產(chǎn)品普遍受購房接受，能夠很好的保證項(xiàng)目正常的去貨量，實(shí)現(xiàn)開發(fā)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，也降低每期尤其是首期銷售的風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“量”的積累。薄板通透型多層產(chǎn)品，產(chǎn)品在進(jìn)深上比普通多層小、開間比普通住宅大，很好的實(shí)現(xiàn)采光、通風(fēng)功能，景觀視野開闊，在功能布局和優(yōu)居理念中均有進(jìn)一步拔升的作用，作為項(xiàng)目檔次拔高的其中一個“亮點(diǎn)”，也是在產(chǎn)品推廣中的一個“高潮”。高層公寓，產(chǎn)品優(yōu)勢在于基地面積小，對于容積率可以拔高，保證開發(fā)商的利潤點(diǎn)，而且對于整個社區(qū)的建筑規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)高低錯落的美感，也可以實(shí)現(xiàn)樓盤的形象工程的作用。退臺花園洋房，該產(chǎn)品可以引領(lǐng)一種新的生活方式，也是現(xiàn)有產(chǎn)品中較為先進(jìn)的一種，有類別墅的優(yōu)點(diǎn)，兼顧功能布局、景觀視野、精神層面享受等多種附加功能，是項(xiàng)目檔次又一次拔高的“亮點(diǎn)”，可以順暢的實(shí)現(xiàn)整個樓盤從“量”的積累到“質(zhì)”的飛躍，最終實(shí)現(xiàn)價格的拔高及項(xiàng)目形象檔次的奠定。第五十二頁，共八十六頁。普通多層產(chǎn)品普通多層產(chǎn)品、薄板通透型多層產(chǎn)品、高層公寓普通多層產(chǎn)品、薄板通透型多層產(chǎn)品、高層公寓、花園退臺洋房量到質(zhì)的飛躍順利打開市場，實(shí)現(xiàn)資金回收產(chǎn)品第一次飛躍，建立產(chǎn)品檔次產(chǎn)品第二次飛躍，實(shí)現(xiàn)整個樓盤形象的拔高第五十三頁，共八十六頁。各種產(chǎn)品線情況普通多層產(chǎn)品原則：普通多層產(chǎn)品的主要作用是打開市場，確保資金回收，其檔次基本屬于整個社區(qū)最低的，本項(xiàng)目Ⅰ區(qū)為商業(yè)體量較大的一個區(qū)域，而且商業(yè)也要作為首要建設(shè)以實(shí)現(xiàn)101國道的形象工程，居住氛圍相對Ⅱ區(qū)缺乏，因此，我司建議Ⅰ區(qū)的住宅產(chǎn)品以普通多層為主，與商業(yè)共同建設(shè)，提前推出市場，實(shí)現(xiàn)資金回收，減輕商業(yè)的資金壓力。市場狀況：城北市場的多層產(chǎn)品的需求面積因地域的變化而有一定的變化，三環(huán)以外面積需求基本為70—80平米面積、兩房格局為主，而且未來一年已知的供應(yīng)量中西耶納3期以60—80平為主，將于明年開春銷售二期的宏頤瀧園推出十多棟多層，主要面積區(qū)間為40—100平米，三環(huán)以內(nèi)的城北市場，需求面積相對較大，為80—100平米的兩房，另外整個沈陽市近郊大規(guī)模的項(xiàng)目需求面積為80平米，兩房產(chǎn)品為主。第五十四頁，共八十六頁。產(chǎn)品建議：基于市場狀況及結(jié)合項(xiàng)目的檔次，本項(xiàng)目是立足周邊市場（沈北區(qū)域），再輻射整個沈陽市，對于多層產(chǎn)品面積在滿足市場的需求的基礎(chǔ)上保證居住的優(yōu)化及檔次，我司建議本案的多層產(chǎn)品面積區(qū)間為75—85平米、兩房產(chǎn)品，少量接近100平米三房的產(chǎn)品一梯兩戶以及65—70平米的一梯三戶的單元布局。設(shè)計價值建議：因?yàn)槎鄬赢a(chǎn)品充斥市場，多層產(chǎn)品戶型格局趨向同質(zhì)化，要實(shí)現(xiàn)市場的迅速突破必須具備產(chǎn)品本身的亮點(diǎn)，而且75—85平米的客戶更注重對空間、面積的利用，所以在這方面必須要著力打造，在有限的面積里實(shí)現(xiàn)功能布局的合理化及人性化，另外，對于現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，更強(qiáng)調(diào)線條感，一些附加值的元素可以提高戶型的價值，也可以豐富樓體的外立面，如轉(zhuǎn)角飄窗。第五十五頁，共八十六頁。高層公寓原則：高層產(chǎn)品由于建筑形態(tài)對形象及建筑群的錯落美感均起到很好的作用，對于高層公寓的擺放，我司建議在本項(xiàng)目的Ⅰ區(qū)，既可以起到形象工程作用，又可以實(shí)現(xiàn)容積率的拔高。市場狀況：城北三環(huán)以外高層產(chǎn)品不多，其中祥瑞家園的高層面積基本是100平米以上，而且從銷售狀況來看該產(chǎn)品市場抗性較大，城北三環(huán)以內(nèi)高層產(chǎn)品也不多，基本面積在80—90平米，銷售狀況并不理想，如桃源新城、北美家園等。沈陽市場對于其他區(qū)域近郊高層項(xiàng)目的均存在抗性，因此對于在近郊開發(fā)高層產(chǎn)品是存在一定的風(fēng)險，尤其是上年紀(jì)的客戶對高層的抗性較為明顯，對于本案的考慮，無論在形象工程及容積率的拔升，高層是必須考慮的建筑形態(tài)。隨著沈北新區(qū)的不斷發(fā)展、地鐵沿線的即將開通、周圍大學(xué)氛圍，讓本案高層具備吸納年輕白領(lǐng)、投資者的條件。第五十六頁，共八十六頁。產(chǎn)品建議：如果本案高層產(chǎn)品以兩口之家為主要目標(biāo)打造高層產(chǎn)品，面積必須要在80平米左右，這種情況下，市場已經(jīng)是證明該產(chǎn)品存在的市場抗性，另外，項(xiàng)目本身存在競爭，該產(chǎn)品與75—85平米的多層產(chǎn)品出現(xiàn)競爭，面積再增加就重復(fù)祥瑞家園的尷尬局面，因此我司建議單戶面積約60平米，以白領(lǐng)及投資客為主，項(xiàng)目周邊紅火的租賃市場也證明該項(xiàng)需求，地鐵的存在及區(qū)域的發(fā)展足以吸引單身白領(lǐng)的購買，而且60平米也滿足使用的要求。設(shè)計價值建議：高層公寓作為形象工程的重要亮點(diǎn)，其外立面設(shè)計必須貫徹整體的一個定位，無論色調(diào)、線條、建筑勾線、凹凸感都要有明確的現(xiàn)代注意風(fēng)格，可以考慮某些樓層設(shè)置陽臺，某些樓層封閉陽臺，豐富外立面的線條感，對于單戶戶型面積的設(shè)計必須控制在60米平左右，以滿足目標(biāo)客戶的使用要求。第五十七頁，共八十六頁。薄板通透型多層產(chǎn)品原則：薄板通透型多層產(chǎn)品是項(xiàng)目第一次實(shí)現(xiàn)檔次提高的產(chǎn)品線，因此對于該產(chǎn)品的擺放必須要滿足居住價值最優(yōu)化，景觀價值最優(yōu)化的條件，我司建議薄板通透型多層產(chǎn)品主要設(shè)置在Ⅰ\Ⅱ區(qū)。市場狀況：對于薄板通透型多層產(chǎn)品在沈陽市場出現(xiàn)并進(jìn)行包裝推廣不多見，首例是出現(xiàn)在萬科，而且相當(dāng)暢銷，也奠定了該戶型產(chǎn)品是具備市場的支持，也是居住優(yōu)化的戶型產(chǎn)品。產(chǎn)品建議：該產(chǎn)品在戶型的進(jìn)深和開間跟普通的住宅產(chǎn)品是存在明顯的區(qū)別，一般的進(jìn)深是在9—10米，而且開間也比普通多層產(chǎn)品大，短進(jìn)深、大開間對于居住的舒適感來說是無可挑剔的，面積區(qū)間為90—100平米，兩房或三房，避免跟項(xiàng)目自身的普通多層產(chǎn)品出現(xiàn)沖突。設(shè)計價值建議：薄板通透型多層產(chǎn)品是項(xiàng)目的一個亮點(diǎn)，短進(jìn)深、大開間的戶型對于廳及臥室的設(shè)計尺度必須要控制好，還有其他空間的設(shè)計要注意尺度感，另外，由于大開間直接帶來視野的開闊，在房間或客廳的設(shè)計中可以考慮增加一些向外延伸的空間。第五十八頁，共八十六頁。退臺花園洋房原則：退臺花園洋房產(chǎn)品是項(xiàng)目第二次實(shí)現(xiàn)檔次提高的產(chǎn)品線，因此對于該產(chǎn)品的擺放也必須要滿足居住價值最優(yōu)化，景觀價值最優(yōu)化的條件，基于這點(diǎn)我司建議退臺花園洋房產(chǎn)品全部設(shè)置在Ⅱ區(qū)。市場狀況：退臺花園洋房在樓盤里面基本作為一個主打產(chǎn)品或者主要亮點(diǎn)，如萬科、奧林匹克花園、亞瑟藍(lán)灣等均用該產(chǎn)品來確定整個園區(qū)的檔次，銷售的市場抗性也比較小。產(chǎn)品建議：市場上退臺花園洋房的面積段從八十平在二百多平不等，但對于本項(xiàng)目，我司建議其面積約為120—140平米左右，該面積為銷售面積，其他附加值象底層花園、每層的退臺、頂層的露臺等等均不計算進(jìn)該面積。設(shè)計價值建議：首層私家花園、地下室、每層的退臺、頂層的大露臺都是設(shè)計的重點(diǎn)，也是該產(chǎn)品的價值所在。第五十九頁，共八十六頁。第六十頁，共八十六頁。各類產(chǎn)品線的配比：本項(xiàng)目住宅共四種產(chǎn)品線，其中普通多層產(chǎn)品是保證去貨量，實(shí)現(xiàn)量的積累，控制合理的市場風(fēng)險，因此普通多層產(chǎn)品必須是大比例產(chǎn)品，薄板通透型多層產(chǎn)品、退臺花園洋房為項(xiàng)目的亮點(diǎn)，提高社區(qū)品質(zhì)及檔次，它跟打造形象的高層公寓應(yīng)該占小比例，具體比例根據(jù)城北區(qū)域及其他區(qū)域近郊項(xiàng)目的市場數(shù)據(jù)進(jìn)行參考定制：城北區(qū)域市場：

項(xiàng)目名稱主要面積段所占比例陽光尚城80㎡以下---80㎡—100㎡40%100㎡—120㎡25%120㎡以上35%項(xiàng)目名稱主要面積段所占比例北美家園80㎡以下25%80㎡—100㎡30%100㎡—120㎡35%120㎡以上10%項(xiàng)目名稱主要面積段所占比例西耶納60—70㎡15%70—80㎡60%80—90㎡15%90㎡以上10%項(xiàng)目名稱主要面積段所占比例國奧現(xiàn)代城58-73㎡6%80-87㎡18%98㎡33%100㎡以上44%項(xiàng)目名稱主要面積段所占比例儷景家園40—60㎡40%70㎡40%80—90㎡15%100㎡以上5%第六十一頁，共八十六頁。沈陽其他區(qū)域?qū)τ趹粜兔娣e的供應(yīng)及需求結(jié)論如下（市場報告有詳細(xì)敘述）：

東部西部南部面積需求在60—110㎡之間。主要以舒適型兩房為主。以多層產(chǎn)品為主，板式小高層產(chǎn)為輔。面積集中60—100㎡之間。主要以緊湊型兩房和三房產(chǎn)品為主。面積集中在80—140㎡之間。小戶型需求以公寓產(chǎn)品為主。以舒適型兩房和三房為主。從以上數(shù)據(jù)可以看出，城北市場的供應(yīng)及市場需求在三環(huán)以外基本集中在70—80平米，基本占到總貨量的50%以上，三環(huán)以里基本集中在80—90平米，其他區(qū)域的面積供應(yīng)及需求也基本為70—90平米，因?yàn)楸景肝挥谌h(huán)以外，首先吸納的客戶基本集中在周邊，再向外圍輻射影響，因此在對本案進(jìn)行面積區(qū)間比例分配設(shè)定要堅(jiān)持以量為核心，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，我司對于面積配比的建議如下：第六十二頁，共八十六頁。Ⅰ區(qū)（132畝）面積配比：因?yàn)棰駞^(qū)中商業(yè)占了較大的體量，該區(qū)也是首要開發(fā)的區(qū)域，并且兼顧形象工程，對于商業(yè)采用方案一（預(yù)留商業(yè)大賣場），住宅的建筑面積大約為87183平米才能滿足容積率，對于方案二（全滿鋪臨街商業(yè)），住宅建筑面積大約為94926平米才能滿足容積率，各產(chǎn)品線面積配比為：

類型作用建筑形態(tài)面積面積百分比普通多層打開市場6層，一梯三戶（磚混），多層60-70㎡25%普通多層打開市場6層，一梯兩戶（磚混），多層75-85㎡40%薄板通透型第一次提升品質(zhì)6層，一梯兩戶（磚混），多層90-100㎡25%高層公寓形象工程，提高容積率17層一梯六戶（框剪），高層60㎡10%第六十三頁，共八十六頁。當(dāng)商業(yè)模型采用方案一（預(yù)留商業(yè)大賣場），住宅模型如下：類型建筑形態(tài)棟數(shù)建筑面積總建筑面積普通多層6層，一梯三戶（磚混），多層5（一棟四單元）21600㎡76180㎡普通多層6層，一梯兩戶（磚混），多層8（一棟四單元）24840㎡薄板通透型6層，一梯兩戶（磚混），多層4（一棟三單元）12960㎡高層公寓17層一梯六戶（框剪），高層18500㎡類型建筑形態(tài)棟數(shù)總建筑面積普通多層6層，一梯兩戶（磚混），多層4（一棟三單元）12420㎡北區(qū)：Ⅰ區(qū)住宅總面積為：88600㎡

，可以與商業(yè)模型方案一進(jìn)行融合擺放。

南區(qū)：第六十四頁，共八十六頁。第六十五頁，共八十六頁。2.4.2當(dāng)商業(yè)模型采用方案二（全滿鋪臨街商業(yè)），同樣的面積配比下，住宅模型如下：南區(qū)：

類型建筑形態(tài)棟數(shù)建筑面積總建筑面積普通多層6層，一梯三戶（磚混），多層5（一棟四單元）21600㎡76180㎡普通多層6層，一梯兩戶（磚混），多層8（一棟四單元）24840㎡薄板通透型6層，一梯兩戶（磚混），多層4（一棟三單元）12960㎡高層公寓17層一梯六戶（框剪），高層18500㎡北區(qū)：類型建筑形態(tài)棟數(shù)建筑面積總建筑面積普通多層6層，一梯兩戶（磚混），多層4（一棟三單元）12420㎡18900㎡普通多層6層，一梯三戶（磚混），多層2（一棟三單元）6480㎡Ⅰ區(qū)住宅總面積為：95080，可以與商業(yè)模型方案二進(jìn)行融合擺放。

第六十六頁，共八十六頁。第六十七頁，共八十六頁。Ⅱ區(qū)（149畝）面積配比：

類型作用建筑形態(tài)面積面積百分比普通多層打開市場6層，一梯三戶（磚混），多層60-70㎡16%普通多層打開市場6層，一梯兩戶（磚混），多層75-85㎡62%薄板通透型第一次提升品質(zhì)6層，一梯兩戶（磚混），多層90-100㎡12%退臺花園洋房第二次提升品質(zhì)4.5層一梯兩戶（框架），多層120-140㎡10%按以上比例，各類型棟數(shù)及建筑面積如下：類型建筑形態(tài)棟數(shù)建筑面積總建筑面積普通多層6層，一梯三戶（磚混），多層6（一棟四單元）25920㎡158040㎡普通多層6層，一梯兩戶（磚混），多層22（一棟四單元）91080㎡薄板通透型6層，一梯兩戶（磚混），多層6（一棟三單元）19440㎡退臺花園洋房4.5層一梯兩戶（框架），多層6（一棟三單元）21600㎡149畝按照經(jīng)濟(jì)指標(biāo)≤1.6的容積率計算，建筑面積為：≤159834，對于Ⅱ區(qū)，我司設(shè)想的模型容積率為：1.59。第六十八頁，共八十六頁。第六十九頁，共八十六頁。目標(biāo)客戶定位第七十頁，共八十六頁。職業(yè)類型構(gòu)成特質(zhì)分析（城市新移民）學(xué)生在本地區(qū)正在就學(xué)即將畢業(yè)的大學(xué)生（遼寧大學(xué)、航空工業(yè)學(xué)院等為主）畢業(yè)后擁有穩(wěn)定的居所，在居住的同時兼有投資的性質(zhì)。（城市新移民）務(wù)工人員需要穩(wěn)定生活居住地，擁有本地戶口，以便就業(yè)以及子女就學(xué)。當(dāng)?shù)厥ネ恋剞r(nóng)民房屋拆遷土地被征用，失地農(nóng)民急需購買住房解決生活問題。公務(wù)員道義鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)、蒲河新城等政府機(jī)關(guān)及相關(guān)聯(lián)部門。置業(yè)原因?yàn)楸阌诠ぷ鳌Ｔ诰幼〉耐瑫r兼有投資目的。高校教職工遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院等高等院校，在此地購買用途為投資或做第二居住地。自由職業(yè)者在本區(qū)域或周邊固定從事某一行業(yè)，但沒有固定工作，有一定家經(jīng)濟(jì)收入，但是收入不穩(wěn)定人群。置業(yè)大多為自用、投資兼顧。私營業(yè)主具有正規(guī)固定的經(jīng)營場所，但經(jīng)營規(guī)模相對較小大多為作坊式企業(yè)較少部分擁有企業(yè)法人資格的小型企業(yè)主。公司職員區(qū)域內(nèi)大型公司管理人員，具有穩(wěn)定收入且收入較高的專業(yè)人員。專業(yè)投資客主要來自市中心的具有一定固定資產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資客。看重沈北新區(qū)發(fā)展帶來的巨大升值空間，及區(qū)域完善的遠(yuǎn)景規(guī)劃。第七十一頁，共八十六頁。購買客戶狀況分析：城市新移民者：

學(xué)生：年齡段主要集中在20-30歲之間。城市發(fā)展的新生力量，接受新事物的能力較強(qiáng)，思維活躍，具有一定的超前消費(fèi)意識。主要經(jīng)濟(jì)收入來自父母的支持，此外只有業(yè)余時間所得收入微薄且不穩(wěn)定。承受挫折的能力相對較差，無抵抗風(fēng)險意識。不滿足目前的生活現(xiàn)狀，內(nèi)心向往擁有高品質(zhì)生活。由于其購買承載力以及居住人口等因素制約，其購買面積大多集中在50-80平方米之間對項(xiàng)目形象、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等是其置業(yè)所考慮的主要因素。第七十二頁，共八十六頁。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民：政府征用土地，失地農(nóng)民得到大量政府拆遷補(bǔ)償金。房屋拆遷，急需住房滿足日常生活需要。消費(fèi)心理較為傳統(tǒng)，其消費(fèi)行為僅限于單純的購買。大多只完成了義務(wù)教育，學(xué)歷相對較低。主要代步交通工具為公交車、自行車等。家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜。所需的居住面積大多集中在70-100平方米之間。購買承載力相對較低，對建筑質(zhì)量、銷售單價要求較高，由于其置業(yè)心理的不斷成熟，產(chǎn)品形象以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也成為其考慮的重點(diǎn)。第七十三頁，共八十六頁。公務(wù)員：年齡段分布在26歲以上。學(xué)歷由于參加工作的時間不同存在差異；通過公務(wù)員考核的學(xué)歷相對較高，年齡偏大的人員學(xué)歷相對較低。代步交通工具為機(jī)關(guān)用車、出租車等。距離工作地較近便于工作。對建筑質(zhì)量、園區(qū)配套、銷售單價、物業(yè)管理要求較高。高校教職工：教師的收入水平由于所在學(xué)校的師資力量不同所以收入水平也同樣存在差距。普通交通工具如自行車、公交車、通勤車等。高校教職工大多以集資建房的形式置業(yè)。置業(yè)意向大多選擇在工作地周邊。看重價格、園區(qū)配套、物管品質(zhì)。第七十四頁，共八十六頁。專業(yè)投資客：年齡集中在40歲以上。對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的認(rèn)知，大多為二次以上置業(yè)，具有豐富的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。此類客戶置業(yè)根據(jù)地域升值空間及單價訴求的不同所選擇的面積段也有所區(qū)別，但大多以中小面積戶型為主。沈北新區(qū)掛牌成立，帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，升值空間不斷增加，投資地產(chǎn)能為其帶來巨大的投資回報率，是吸引他們在此投資置業(yè)的主要因素。置業(yè)投資所考慮的住宅的面積段大多為60-80平方米的中小戶型。此類客戶主要來自市區(qū)的中心區(qū)域，以來自皇姑區(qū)的客戶為主、沈河區(qū)、和平區(qū)客戶為輔。第七十五頁，共八十六頁。購買區(qū)域范圍細(xì)化分析：道義經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城周邊客戶、皇姑區(qū)長江北街、黃河北大街、怒江北街沿線。

沈北新區(qū)的掛牌成立為本區(qū)域的發(fā)展帶了很大的發(fā)展機(jī)遇，吸引很多市內(nèi)其它區(qū)域客戶在此投資置業(yè)，購買區(qū)域主要來自皇姑區(qū)、和平、及沈河區(qū)等一環(huán)以內(nèi)的市中心客戶。第七十六頁，共八十六頁。住宅價格定位定位第七十七頁，共八十六頁。價格定位原則以目標(biāo)客戶購房消費(fèi)承載力為根本出發(fā)點(diǎn)；滿足項(xiàng)目開發(fā)投資成本的資金回報率；考慮項(xiàng)目開發(fā)的整體戰(zhàn)略；結(jié)合項(xiàng)目形象、市場定位的價格要求；遵循區(qū)域市場內(nèi)的項(xiàng)目與競爭區(qū)域市場內(nèi)的類比項(xiàng)目所反映出的價格要求原則。

推導(dǎo)思路:選取道義地區(qū)\城北地區(qū)\近郊地區(qū)代表項(xiàng)目,利用權(quán)重得出最終價格第七十八頁，共八十六頁。道義區(qū)域市場內(nèi)的價格推導(dǎo)依據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的資源條件、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在項(xiàng)目所在區(qū)域選擇出以下重點(diǎn)項(xiàng)目，作為本案在價格定位時的參考項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱系數(shù)權(quán)重本案大學(xué)新城祥瑞家園詩波特文化園天順家園瀚博?西耶納富城?儷景嘉園地理位置1.2100100100100858585綜合因素均衡性1100909095808585戶型設(shè)計11009590958510095區(qū)域發(fā)展0.8100100100100959595社區(qū)規(guī)模0.8100959595858585居住氛圍0.81001051051051009595交通通達(dá)性0.8100100100100959595物業(yè)管理服務(wù)0.8100859085809090園林景觀0.8100858585808590項(xiàng)目配套0.8100858590758585產(chǎn)品外立面0.6100909595808585發(fā)展商品牌0.61001009510080100100綜合分?jǐn)?shù)1010094.394.295.585.190.290.1第七十九頁，共八十六頁。類比樓盤權(quán)重均價（1）修正率（2）修正均價（1）/（2）大學(xué)新城25%240094.32439.02439祥瑞家園25%260094.22653.927813詩波特文化園25%250095.52513.089005天順家園5%200085.12232.66745瀚博·西耶納10%235090.22494.456763富城·儷景嘉園10%230090.12386.237514根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表：本案價格定位參考均價之一：2601.2131元/㎡第八十頁，共八十六頁。城北區(qū)域內(nèi)市場的價格推導(dǎo)依據(jù)項(xiàng)目資源條件、產(chǎn)品定位、客戶定位、主題定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在城北區(qū)域市場內(nèi)選擇出以下重點(diǎn)在售項(xiàng)目，作為我們在定價時的類比項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱系數(shù)權(quán)重本案國奧現(xiàn)代城亞都名苑恒泰七彩陽光陽光尚城五彩園萬科中央公園地理位置1.2100110105105105105105綜合因素均衡性110010010095100105115戶型設(shè)計1100959510010095105區(qū)域發(fā)展0.8100100100100100100100社區(qū)規(guī)模0.810095100100100100105居住氛圍0.8100105110100100110110交通通達(dá)性0.8100105105100100105105物業(yè)管理服務(wù)0.81009510095100105115園林景觀0.810095105100105105110項(xiàng)目配套0.8100110100100100105110產(chǎn)品外立面0.6100951009510095110發(fā)展商品牌0.6100951