第十八章土地金融第一節(jié)土地金融概述第二節(jié)發(fā)達國家房地產(chǎn)金融發(fā)展概況第三節(jié)中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及其對策第一節(jié)土地金融概述

一、土地金融的概念

土地金融就是以土地為媒介而進行的貨幣與資金的融通活動。它是通過各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動。

土地金融的基本任務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會籌集資金，用以支持和配合土地的開發(fā)、利用以及經(jīng)營方面的資金融通，促進地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

一、土地金融的概念土地金融的主要內(nèi)容包括發(fā)生在土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險、證券發(fā)行與交易，以及土地金融機構(gòu)所辦理的各類中間業(yè)務(wù)等各種信用活動。

二、土地金融的特性土地資金的特性

1.資金墊付量大2.資金周轉(zhuǎn)期長3.資金運動的相對固定性4.資金的增值性5.資金營運的穩(wěn)定性土地金融的特性

1.土地金融具有自償性2.土地金融具有較大的靈活性3.土地金融具有較強的政策性4.土地金融具有一定的脆弱性三、土地金融的分類農(nóng)地金融1.農(nóng)地取得資金融通：用于農(nóng)地的購買與租賃2.農(nóng)地改良資金融通：用于土地開墾、灌溉、排水或土壤改良3.農(nóng)地經(jīng)營資金融通：用于購買牲畜、農(nóng)具、肥料等4.憑借農(nóng)地所有權(quán)或使用權(quán)取得從事其他事業(yè)所需的資金市地金融1.市地取得資金融通：用于市地的購買與租賃2.市地開發(fā)資金融通：用于對市地的開發(fā)、整理和改造等3.市地經(jīng)營資金融通：用于商品房建設(shè)、項目建造、工廠建設(shè)等4.市地的企業(yè)或消費資金融通：以市地所有權(quán)或使用權(quán)取得企業(yè)經(jīng)營或個人消費所需的資金三、土地金融的分類農(nóng)地金融的主要特點是：在契約到期之前，債權(quán)人不得任意要求債務(wù)償還；而債務(wù)人可在契約到期前隨時償還；債務(wù)占抵押物價值不能過大，應(yīng)以土地收益剩余能夠償還為限，且償還期限越長越好；利率低而不變。

市地的功能決定了市地金融的特點：市地價格高，單位面積收益水平高，商品化程度高使市地能取得高額抵押貸款；資金回收較有保證。這一方面是因為市地金融債務(wù)人一般都具備較大的舉債能力，另一方面是因為市地收益比較穩(wěn)定和可靠，債務(wù)人能夠承受高的利率。因市地負擔(dān)力較強，償還期限也不必過長，且可提前還款。

四、土地金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容

(一)融通資金業(yè)務(wù)

1.土地金融機構(gòu)為土地所有者融通資金，籌集社會資金，使其流到土地所有者和使用者手中，滿足其需要，并使提供資金的人也從中得利。

2.通過將固定在土地上的資金再轉(zhuǎn)化為金融資金重返流通過程，以滿足其他方面的資金需求。

3.用發(fā)行抵押債券等手段吸引資金，以滿足土地長期投資的需要。

（二）債券業(yè)務(wù)

1.土地所有權(quán)證券。在早期不動產(chǎn)證券中，只是指土地及其附屬物的所有權(quán)證券化。

2.土地抵押證券。隨著土地金融的進一步發(fā)展，后來出現(xiàn)了土地抵押證券。其具體做法是：由需要資金者以其不動產(chǎn)向官方設(shè)定抵押權(quán)，受領(lǐng)抵押證券，載明該不動產(chǎn)權(quán)利狀況，交借出資金者收執(zhí)，充作抵押權(quán)的證據(jù)。當(dāng)債務(wù)人違約時，債權(quán)人就可按抵押證券所載明的權(quán)利抵償。這種證券可由持券人轉(zhuǎn)讓給第三者，土地所有人也可通過買回證券的方式，隨時清償其債務(wù)。但無論如何，債務(wù)人與債權(quán)人之間的關(guān)系是直接的。

（二）債券業(yè)務(wù)

3.土地抵押債券。土地抵押債券的出現(xiàn)，使土地金融有了進一步的發(fā)展。金融機構(gòu)取得抵押債權(quán)，以此作為擔(dān)保，通過信用評級機構(gòu)及擔(dān)保機構(gòu)等發(fā)行債券，并出售給公眾。持券人與抵押債務(wù)人之間通過金融機構(gòu)而形成間接關(guān)系。當(dāng)?shù)盅簜鶆?wù)人不履行債務(wù)時，金融機構(gòu)可立即行使其抵押權(quán)，收回資金用于償還債券。

（三）土地投資業(yè)務(wù)土地金融機構(gòu)一般也兼辦土地開發(fā)投資業(yè)務(wù)。但土地開發(fā)投資與一般生產(chǎn)投資不同，它有三個特點：

1.連續(xù)重復(fù)負擔(dān)利息。因為土地開發(fā)投資一般要求初始投資規(guī)模較大而且要求有連續(xù)性，尤其是在農(nóng)地投資上還要求不斷地重復(fù)投資。（三）土地投資業(yè)務(wù)

2.收益率不易精確計算。由于土地開發(fā)

投資規(guī)模大，時間長、利息重，所獲

利潤以及投資收益率都難以計算。

3.資金占用時間較長。土地開發(fā)投資一

般需較長時間占用資金，對資金要求

相對較高，具有較大的風(fēng)險性。

五、土地金融的產(chǎn)生及發(fā)展

為什么金融業(yè)樂于支持和配合土地的開發(fā)和利用，為其融通資金呢？

（一）為了金融資本的保值、增值和有利可圖（二）為了謀求資金的相對安全（三）有利于吸收存款和開展其他中間業(yè)務(wù)六、地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系

地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，是一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發(fā)展的關(guān)系。這種極其密切的關(guān)系，總的說來，是由土地商品的特性及金融業(yè)的特性所決定的。在貨幣信用條件下，土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營等一般都需注入大量資金。

土地金融對于土地開發(fā)和利用來說，具有特別重要的意義。

土地資金運動的固定性和較強的自然增值性，也吸引了金融機構(gòu)樂于貸款或投資在土地上。

第二節(jié)發(fā)達國家房地產(chǎn)金融

發(fā)展概況

一、美國的房地產(chǎn)金融概況（一）土地金融 美國專業(yè)土地金融機構(gòu)的上層組織是“聯(lián)邦土地銀行”，基層組織為“土地銀行合作社”。（二）住房金融 美國具有發(fā)達完善的住房金融體系。這個體系不僅包括發(fā)放住房抵押貸款的金融機構(gòu)和監(jiān)管金融機構(gòu)的一整套監(jiān)管體系，而且還包括為住房抵押貸款創(chuàng)造流動性二級市場的政府及準政府機構(gòu)。二、日本的房地產(chǎn)金融概況

(一)土地金融 日本專業(yè)的土地金融機構(gòu)是國有土地銀行。

(二)住房金融 日本的住房金融體系是以住宅金融公庫為核心的。

三、德國的房地產(chǎn)金融概況(一)土地金融

德國專業(yè)的土地抵押信用機構(gòu)是民間的土地信用合作社，創(chuàng)始于18世紀下半期，至今已有200多年。德國土地金融制度后來傳入東歐、北歐、意大利以及世界各國，成為世界土地金融業(yè)的典范。(二)住房金融 德國的住房金融體制是一種由私營、合作和國營銀行并存的多渠道融資形式。

四、發(fā)達國家房地產(chǎn)金融發(fā)展

經(jīng)驗的借鑒

（一）房地產(chǎn)金融參與主體多元化（二）房地產(chǎn)資金來源渠道豐富

（三）房地產(chǎn)金融的發(fā)展離不開政府的支持（四）房地產(chǎn)金融的發(fā)展需要創(chuàng)新第三節(jié)中國房地產(chǎn)金融的發(fā)

展及其對策

一、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

中華人民共和國成立后，逐步實行了城鄉(xiāng)土地公有化，以土地私有制為基礎(chǔ)的土地金融隨之消亡。20世紀70年代末80年代初，在中國農(nóng)村中普遍實行了以農(nóng)戶為單位的土地承包經(jīng)營制，使農(nóng)村土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離。隨后，在20世紀80年代后期對城市國有土地逐步實行有償使用制，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也逐步展開。一、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

到20世紀90年代，城市國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等活動逐漸發(fā)展起來，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也全面展開，實行多年的實物性福利分房制度取消，住房作為商品全面進入市場。1998年國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，商品住房需求開始集中釋放，住房市場得到快速發(fā)展。一、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程為配合國家啟動內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的宏觀經(jīng)濟政策，中國人民銀行于1998年出臺《個人住房貸款管理辦法》和《加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費》兩個文件，商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)迅速發(fā)展起來。伴隨著住房作為商品進入市場，國有土地也逐步成為一種商品，實行市場化經(jīng)營。一、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程2002年，國家出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》，指出：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。國有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度的進一步完善，為我國房地產(chǎn)金融的進一步發(fā)展提供了廣闊的制度基礎(chǔ)與活動空間，促使房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展起來。

二、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r

對于農(nóng)地金融而言，目前主要是中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和農(nóng)村信用合作社作為農(nóng)地資金及其他金融服務(wù)的提供者。

就市地金融來說，參與主體主要是商業(yè)銀行及國家開發(fā)銀行，參與方式主要是介入土地開發(fā)的一級市場和二級市場。

對于購房貸款來說，這幾年發(fā)展較快，已經(jīng)成為商業(yè)銀行的一項重要業(yè)務(wù)品種。

三、中國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展

的基本趨勢與特點1.房地產(chǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的依存度將日益提高。2.房地產(chǎn)融資渠道多元化是必然趨勢。

3.銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)將在激烈競爭中趨向理性。

4.業(yè)務(wù)品種將出現(xiàn)多樣化趨勢，特別是房地產(chǎn)信貸的中間業(yè)務(wù)將得到大力發(fā)展。

三、中國房地產(chǎn)金融未來發(fā)展

的基本趨勢與特點5.強化管理、防范風(fēng)險將成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的重要課題。

6.房