古韻沁園

招商策劃案2005年9月第一部分、市場調查與研究北京市同類市場調查與分析西安市同類市場調查與分析競爭性項目的調查與識別商圈確定項目優劣勢分析目錄：前言：關于古韻沁園定位與招商實施的戰略性思考第二部分、商業定位功能規劃概念設計商業功能定位商業功能定位的設計與的論證商業開發定位經營業種定位經營者定位消費群體定位檔次定位與商業功能相關的建安設計要求租賃價格及其他相關費用設計第四部分、招商組織機構及相關的法律文件及表單招商組織機構設計招商人員的培訓招商工作流程圖、簽約流程、商戶進駐流程標準《租賃合同》、《終止協議》及《經營管理合同》其他日常管理表單第三部分、招商策略、推廣及實施招商原則招商策略招商推廣實施戰略一：認識古韻沁園關于古韻沁園定位與招商實施的戰略性思考古韻沁園地處西安四方城文昌門內100米，北鄰開通西巷與臥龍寺相依，其中商城正門正對臥龍禪寺；南接興隆巷；西緊鄰柏樹林大街通往西安城市的各個地方。整體距碑林博物館、書院門文化街等旅游商業核心區不到100米。古韻沁園總占地面積9.547畝，建筑面積12665㎡，地下一層，地上四層。古韻沁園由東西兩部分組成，座北朝南，整體呈U形分布，規模宏大，氣勢磅礴，既體現了現代建筑的宏偉壯麗，又保留了古代建筑的精巧雅致。依托碑林博物館歷史和旅游價值，90年代初，碑林區政府打造書院門文化旅游商品街，目前商業主要以經營書畫、文房四寶、旅游紀念品、民間手工藝品等為核心的成熟的旅游商業街區；緊鄰項目西側的柏樹林大街主要以經營鮮花為主，在西安具有一定的市場知名度。戰略二：認識區域旅游和商業現狀東大街書院門散步道南大街柏樹林大街周邊旅游景點密集：鐘樓、寶慶塔、書院門、關中書院、碑林博物館、城墻、臥龍寺等為進一步提升區域的旅游和商業價值，碑林區政府對本區域未來的發展提出了“一帶五區”的改造思路，其中“一帶”指以順城巷道路為紐帶，把沿線湘子廟、書院門、三學街、碑林博物館、臥龍寺等文物景點和歷史街區縱橫連接，形成旅游、文化、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能齊全的黃金旅游地帶，進一步強化旅游商業價值。戰略三：認識區域的規劃以順城巷道路為紐帶，把沿線湘子廟、書院門、三學街、碑林博物館、臥龍寺等文物景點和歷史街區縱橫連接，形成旅游、文化、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能齊全的旅游黃金地帶從歷史價值、文化傳承等方面看，區域保存了最多的歷史遺留和文化古跡，能夠真正代表13朝古都西安的文化精髓。除碑林博物館外，周邊有聞名遐邇的、保留完好的明城墻、關中書院、臥龍寺、寶慶寺、董仲舒墓、八仙庵……是歷史沉積最為深厚、文化旅游商業基礎最好的一個區域。這里書院、寺院、城墻、街坊、牌樓以及東方古建筑各具風格，儒教文化、佛教文化、道教文化、民俗文化、金石文化相互輝映。戰略四：認識區域的歷史、文化、旅游與商業價值地處旅游商圈的核心，決定了項目的旅游商業核心價值與目前西安11家旅行社簽訂了戰略合作協議，旅行社將古韻沁園列入2006年整體推廣計劃，將古韻沁園作為旅游景點推出戰略五：認識古韻沁園的核心競爭優勢目前西安最主要的14家旅行社定點購物商場面積在200-1000㎡之間不等經營商品內容主要以：玉器、真絲、書畫、珍珠、彩陶、耀瓷、復制兵馬俑以及陜西土特產品等為主，特別是玉器占據主要的位置，這與其它城市的旅游市場有類似的地方，而其它陜西旅游產品出復制兵馬俑外其它利潤等因素經營的非常少地點選擇基本在主要旅游景點路途中，但非常偏僻，消費者完全是旅游團隊客源完全依賴旅行社和導游拉客，而且拒絕散客購物旅行社賺人頭費，價格在5元/人；導游賺回扣，所以，商品價格非常高戰略六：認識西安旅游購物定點商家的運營模式戰略七：認識旅游團隊最主要的需求團隊來源喜歡購買的商品和服務團隊規模能力及消費特點日韓團玉、珍珠、字畫、真絲、洗腳20-30人消費力強，洗腳是計劃安排美國團玉、絲毯、珍珠、首飾、農民畫20人以內消費力強，特別喜歡絲毯歐洲團除以上外中國文化的商品受歡迎20人左右消費能力非常強東南亞真絲、珍珠、書畫等20人左右比較低國內團大同小異20人左右最低，基本土特產品戰略八：關于初步的商業功能定位關于商業功能定位在探討階段提出3個方向，一是以古玩為核心同時考慮陜西特色的旅游商品；二是全部考慮以旅游商品購物為核心，同時以餐飲、休閑、娛樂、展演等綜合性旅游主題的購物中心；三是突出玉器、珍珠等核心業種，同時考慮陜西特色旅行品，在功能配套上以餐飲、休閑、展演等綜合性的主題商城經過大量的市場分析論證，定位在古玩面臨著市場的進入門檻、競爭激烈、租金低等重要因素，基本放棄以單純的陜西特色的旅游商品帶動萬M2的綜合性購物中心，只是在配套功能上比書院門有特色，但是還是面臨著同質化的經營問題以及租金不可能接受的問題，該方案基本放棄本方案的調查與論證主要圍繞第三方案展開第一部分、市場調查與研究北京市同類市場調查與分析西安市同類市場調查與分析競爭性項目的調查與識別商圈確定項目優劣勢分析目錄：第二部分、市場定位與商業功能規劃概念設計業態及商業主題定位商業功能規劃設計商業功能規劃設計的論證商業開發定位經營業種定位經營者定位消費群體定位檔次定位與商業功能相關的建安設計要求租賃價格及建議前言：關于古韻沁園定位與招商實施的戰略性思考一、北京市同類型市場的調查與分析1、北京工美大廈：北京工美大廈是一座具有近50年歷史的工藝美術商品專營店，地處王府井步行街最南端，建筑面積3.2萬M2，商業面積近2萬M2，經營范圍囊括百余大類、上萬個花色品種。作為“旅游涉外定點單位”，工美大廈接待過上至國家元首，下到普通百姓，數以萬計的世界各國賓客，成為對外文化交流的一個窗口，被人譽為“王府井大街的一顆明珠”，享有“工藝美術世界第一店”之美譽。1、北京工美大廈樓層主題商品范圍1F黃金珠寶商場黃金鉑金首飾、金條、足金擺件、鑲嵌珠寶首飾、紅珊瑚、珍珠、銀飾品、紀念錢幣、照相器材、珠寶首飾美容修理中心2F工藝旅游商場旅游精品、現代禮品、民間工藝品、扇子筷子、水晶玻璃、琉璃燈具、時尚飾品、熏香臘藝、郵冊錢幣、鐘表眼鏡、中國結藝、國外工藝品、煙具家電、同仁堂藥品等3F特藝禮品商場景泰藍、雕漆、角雕木雕、骨雕根雕、工藝刀劍、紅木手杖、進口錫器、文房四寶、印章印泥、名人字畫、國畫油畫、水晶內畫、裝飾畫羽毛畫、青銅器、影雕、抽紗絲巾、文化衫、絲綢繡衣、華服蠟染、蘇繡湘繡、紫檀家具、古典壁飾、古玩舊貨。4F玉石文化商場和田白玉、高檔翡翠、岫玉、瑪瑙、綠松石、青金石、珊瑚、琥珀、壽山石、青田石、雞血石等幾十種玉石材質制作的首飾、佩飾、擺件、文玩等工藝美術品工美大廈的特色是其工藝美術品同時也考慮了珠寶和玉器消費群體除國外旅行團隊外，國內的消費也是非常重要的市場2、秀水市場（老）秀水街服裝市場是改革開放后北京誕生的聞名海內外的商品市場之一，位于建國門以東“第一使館區”，北起美國駐華大使館，西鄰祁家園外交公寓，東接東大橋居民區。因其附近有很多使館，又被譽為“使館街”。經過十幾年的發展，秀水街現已成為京城比較有名的商業街之一。市場原有攤棚410個,從業人員近千人,年銷售額1億多元,主要經營具有旅游文化特色的外貿服裝,絲綢制品,旅游紀念品等，不僅銷售中國傳統的絲綢制品和精致的手工藝品，而且還銷售各種“外國名牌商品”。老秀水因為各種原因拆遷后，新秀水大廈于2004年底建成并開業，總建筑面積達2.8萬M2，地上5層、地下3層。市場約有1500個攤位，主要經營品牌服裝、休閑服飾、工藝品、絲綢等各種有中國特色的產品。結論：秀水不僅是北京老外重要的購物場所，同時也是海外散客購物中心是北京市面向海外的旅游購物商業名片現在也成為北京乃自國內游客購物的重要市場新秀水在借鑒老秀水經營的基礎上，進行業種調整，如增減以前沒有經營的珍珠等商品紅橋市三場是一三集旅游三、購物三、餐飲三于一體三的綜合三交易市三場。市三場地上三5層、三地下3三層，總三建筑面三積3.三2萬M三2，經三營面積三160三00M三2，可三容納1三000三余個攤三位，2三500三名經營三者3、紅三橋市場樓層商品范圍備注-1F生猛海鮮、糧油調料、水發貝類、各種肉類農副水產大廳經營面積4000余M2,水產經營攤位200余個,其中生猛海鮮商品經營規模之大在京城是屈指可數的。1F日用百貨、照相器材、鐘表眼鏡、手機配件、化妝品、小家電等首層內容相對比較雜，經營的數碼照相器材主要面向老外2F箱包皮件、服裝鞋帽、真絲、家具、體育用品。箱包、皮具制品是本層的特色如：女士時裝包、化妝包、男士公文包、手包、旅行包、學生書包、腰包、公文箱、手提箱、拉桿式皮箱、錢包等一應俱全3F珍珠項鏈、鑲嵌飾品、古玩字畫、民間舊貨、文房四寶、工藝品。“珍珠世界”經營規模大、經營品種多、珍珠款式全、銷售服務與眾不同。珍珠飾品經營面積達1000余M2，有100多個珍珠經營攤位。海水珍珠、淡水珍珠、南洋珍珠、黑珍珠等一應俱全，珍珠按色澤、大小、圓滑度等標準進行嚴格分類，價格從幾十元到幾千元不等。4F珠寶精品屋。主要是品牌實力大戶，購物環境、產品品質、接待的客戶與攤位經營商戶徹底分化5F開鑫酒樓面積1300M2，設有卡拉OK雅間及多功能大廳可，容納200人同時就餐，憑借紅橋市場海鮮產品的優勢，經營以海鮮為主的純正粵菜3、紅三橋市場結三論：紅橋的三核心競三爭力是三4F的三珍珠市三場，不三僅是北三京老外三買珍珠三的零售三消費地三，也是三北京和三華北地三區重要三的珍珠三批發集三散地其珍珠三的來源三主要從三浙江的三諸暨、三蘇州等三地，經三營戶基三本也是三浙江人三未主其整體三的業種三結構經三過了1三0年的三調整，三感覺沒三有主題三，但是三根據消三費群體三的消費三特征逐三步調整三的結構整體的三消費國三外和國三內的消三費各占三一半，三國外的三消費群三體重點三還是長三期居住三在北京三的外國三人和這三些外國三人介紹三和直接三帶來的三出差到三北京的三外國人如果古三韻沁園三經營珍三珠這也三是重要三的商業三合作伙三伴3、紅三橋市場4、北三京古玩三城北京古三玩城是三全國最三大的古三玩舊貨三藝術品三交易中三心，而三且是亞三洲之最三。城內三有30三0多家三在文物三部門監三管下經三營古玩三的店鋪三，經營三10大三類上千三個品種4、北三京古玩三城結三論：北京古三玩城開三始的初三衷依托三首旅集三團的綜三合實力三，打造三以旅行三團隊購三物為核三心的商三店，經三過市場三驗證團三隊購物三不適合三現在的三定位，三重新調三整其經三營理念目前首三層的珠三寶玉器三的經營三重點面三對北京三和國內三消費市三場，而三且打出三了只經三營A貨三的品牌三知名度首層經三營的商三戶與北三京珠寶三國際交三易中心三具有非三常強的三重合度如果古三韻沁園三主營業三種定位三在珠寶三，古玩三城將是三重要的三合作伙三伴5、北三京國際三珠寶交三易中心北京國三際珠寶三交易中三心，位三于北四三環，珠三寶城交三易及配三套辦公三面積2三000三0M2三，是亞三洲首屈三一指的三的專業三珠寶市三場，為三商家營三造了一三個典雅三、舒適三、安全三的交易三環境。中心專三營各種三珠寶原三料、半三成品、三成品、三飾品及三珠寶精三品、珍三品、藏三品的批三發、零三售、展三示交易三。自1三998三年4月三開業以三來，中三心已入三駐國內三外名優三廠商1三00多三家，其三鉑金、三翠鉆、三珍珠、三寶石鑲三嵌，玉三雕等商三品以精三湛、高三檔的高三品質，三廠商坐三市直銷三的優惠三價格而三冠絕京三城。5、北三京國際三珠寶交三易中心北京國三際珠寶三交易中三心，位三于北四三環，珠三寶城交三易及配三套辦公三面積2三000三0M2三，是亞三洲首屈三一指的三的專業三珠寶市三場，為三商家營三造了一三個典雅三、舒適三、安全三的交易三環境。中心專三營各種三珠寶原三料、半三成品、三成品、三飾品及三珠寶精三品、珍三品、藏三品的批三發、零三售、展三示交易三。自1三998三年4月三開業以三來，中三心已入三駐國內三外名優三廠商1三00多三家，其三鉑金、三翠鉆、三珍珠、三寶石鑲三嵌，玉三雕等商三品以精三湛、高三檔的高三品質，三廠商坐三市直銷三的優惠三價格而三冠絕京三城。5、北三京國際三珠寶交三易中心樓層商品范圍F1珠寶首飾：翡翠、珍珠、寶石、玉飾品、銀飾品F2珠寶首飾：鉆石、鉑金、寶石、珍珠、玉器、翡翠、壽山石雕、首飾加工、水晶。F3珠寶交易中心F4多功能展示交易大廳F5保齡娛樂中心6、百三工坊：京城百三工坊是三目前國三內規模三最大的三專業工三藝美術三創作和三研發基三地。“三百工坊三”是由三北京市三和崇文三區兩級三政府共三同立項三、扶植三，并由三北京工三藝美術三行業協三會聯合三上海、三江蘇、三陜西等三八省市三工藝美三術行業三協會共三同合建三的“百工三坊”整三體建筑三面積4三.2萬三M2，三由國內三100三個工藝三美術頂三級大師三工作室三和17三個工藝三美術作三坊組成三，其中三牙雕、三玉器、三景泰藍三、金漆三鑲嵌、三雕漆、三花絲鑲三嵌、宮三毯、宮三繡被中三外贊譽三為“燕三京八絕三”6、百三工坊：樓層商品經營和服務的范圍1F骨雕坊、葫蘆坊、壽山石坊、銅藝坊、珍珠坊、京繡坊、仿真動物坊、漆線雕坊、琉璃坊、古玩奇石坊、紫檀象牙坊、胡同坊、金漆家具坊2F絲毯坊、紫砂壺藝坊、民間剪紙坊、花絲鑲嵌坊、泥人坊、面人坊、徐陽剪紙坊、李博生玉雕坊、鈞瓷坊、卒文閣篆刻坊、景泰藍坊、郭石林玉雕坊、陶藝坊、內畫坊、絹人坊、料器坊、雕塑坊3F蠶絲工藝坊、工藝精品廳4F珠寶首飾鑲嵌坊、金漆鑲嵌坊6、百三工坊：結三論：“百工三坊”具三有非常三前的政三府色彩三，作為三政府為三保護民三間傳統三工藝，三大力弘三揚民族三文化，三傾力打三造體驗三式工藝三美術品三的場所在整體三商業功三能規劃三中，如三何體現三陜西傳三統民間三工藝的三類似“三百工坊三”經營三形式和三內容，三是值得三我們借三鑒的東三西目前，三西安市三主要的三旅游購三物商場三和市場三，包括三兩種類三型：一是旅三游定點三商店，三主要接三待西安三團隊旅三游購物三，主要三分布在三典型的三旅游景三點路線三上二是面三向散客三旅游的三旅游購三物市場三和商業三街區二、西三安市同三類型市三場的調三查與分三析西安榮三盛齋友三誼購物三商城是三西北最三大的一三家旅游三涉外定三點單位三，主要三經營旅三游工藝三品，包三括珠寶三玉器、三名人字三畫、絲三綢制品三、文物三、絲毯三等36三個大類三上千個三品種。1、榮三盛齋友三誼購物三商城樓層商品范圍1F兵馬傭復仿制品、兵傭加工間、景泰藍、珍珠玉器、文房四寶、名人字畫、絲毯、華服2F紅木家具、漆器家具、榆木家具、家具車間、木雕、結三論：游客現三場參觀三兵馬傭三復仿制三品加工三間，體三驗到東三方文化三的神秘三中，這三是其經三營特點經營的三商品結三構中，三將珍珠三玉器、三景泰藍三、絲毯三等也作三為重要三的內容三，基本三反映了三老外到三中國購三物的特三點1、榮三盛齋友三誼購物三商城2、西三安文寶三齋旅游三購物中三心西安文三寶齋旅三游購物三中心是三西北地三區首批三涉外旅三游定點三購物商三店之一三。自1三980三年以來三，中心三累計接三待世界三各國賓三客三十三余萬人三次，是三西安市三對外開三放的重三要窗口三。西安文三寶齋旅三游購物三中心隸三屬西安三市美術三廣告總三公司，三營業面三積30三00余三M2，三職工人三數百余三人。主三要經營三旅游商三品。經三營品種三約35三大類，三200三余種商三品，已三形成旅三游產品三規模化三經營。2、西三安文寶三齋旅游三購物中三心樓層商品范圍F1全國主要產地的絲毯、毛毯、絲綢服裝F2主要經營珠寶玉器、名人字畫、文物古董F3復仿制兵馬俑、陶俑、銅車馬結三論：絲毯、三毛毯、三絲綢服三裝是其三特色，三古韻沁三園必須三也要考三慮暢銷三的商品存在就三是合理三的，每三一家經三營珍珠三玉器、三景泰藍三基本反三映了老三外到中三國購物三的特點西安古三玩舊貨三市場：朱雀路三古玩城三、八仙三庵古玩三市場、三小東門三古玩市三場從上世三紀80三年代古三玩市場三啟動，三經過了三90年三代至今三的發展三，目前三西安已三經形成三八仙庵三古玩市三場、小三東門古三玩市場三和朱雀三路古玩三城三分三天下的三大格局三，其中三，陜西三西安古三玩城和三八仙宮三古玩市三場規模三較大，三形成時三間較長三。目前，三各家市三場仍處三于“大三棚”階三段，存三在一些三通病問三題，如三市場分三散、規三模小、三周邊環三境差，三售品擺三放零亂三，而且三贗品充三斥市場三，各類三舊貨和三仿復品三混雜等三，這與三西安作三為十三三朝古都三、文物三大省的三歷史地三位很不三相稱，三也與收三藏家、三古玩愛三好者的三實際需三求不相三稱，難三以吸引三外來的三游客參三觀。西安古三玩城坐落于三西安市三朱雀大三街中段三。該市三場建于三199三8年，三是目前三西安市三規模最三大的古三玩市場三，里面三有固定三營業的三文物商三店50三0多家三，分為三古玩文三物交易三大廳、三古玩精三品區、三古玩經三營區（三地攤）三、電器三舊貨區三。西安三古玩城三占地面三積數千三M2，三為鋼筋三大棚式三建筑，三類似于三農貿市三場的布三局。里三面共有三固定營三業的文三物商店三260三多戶，三呈東西三縱向排三列的商三店過道三中間的三則密布三150三多個攤三位。這三里的文三物商店三專業性三很強，三一家商三店為一三個主題三，有專三門的古三陶商店三，比如三說陶泓三居、文三博軒、三泉當閣三等，也三有專門三的古瓷三商店、三古幣商三店、古三玉商店三、古畫三商店、三青銅古三鏡商店三、唐三三彩商店三等等八仙庵三地區主三要有2三個古玩三市場西安八三仙庵古三玩城、三八仙宮三文物市三場八仙宮三文物市三場坐落于三西安碑三林區安三仁坊八三仙庵。三八仙庵三是中華三民族道三教文化三發祥地三之一和三文物薈三萃之地三。建于三199三3年至三今，整三個市場三是一幢三兩層仿三古回廊三式木結三構建筑三，底層三中間的三走廊中三軸線則三擺放地三攤。原三來一共三有62三家正式三經營的三店面，三現在由三于新的三文物市三場的崛三起，使三得其規三模縮水三很多，三一樓的三經營情三況還保三持正常三的水平三，二樓三的店面三則已經三閑置很三多，現三在還有三40余三家商店三在此繼三續安家三落戶。三這里的三文物商三店屬于三小而全三類型，三幾乎每三家都出三售古陶三、青銅三器、玉三器、唐三三彩、三宋元明三清瓷器三、古舊三家具乃三至字畫三收藏等三等。八仙庵三古玩城座落于三長樂坊三街道北三大巷7三8號，三占地1三0畝，三結構為三4層的三現代化三古玩商三城，但三是其招三商存在三困難，三除了一三層部分三鋪位經三營外其三他空置三。結三論：目前西三安現存三的3家三古玩市三場，經三營整體三上不太三景氣，三這可能三與西安三市文物三管理有三關系整體租三金水平三非常低三，基本三在2元三/天/三㎡左右非常分三散，還三沒有形三成類似三北京古三玩城這三樣的行三業領導三品牌因為政三策的關三系，經三營的風三險相對三比較大穿過鼓三樓20三多米，三在通往三著名的三清真大三寺化覺三寺的小三巷里，三集中了三上百個三小型旅三游紀念三品店，三綿延3三00多三米長是三西安最三近兩年三興起的三著名旅三游商業三街，這三條街區三因為處三在鐘鼓三樓廣場三——鼓三樓——三化覺寺三的徒步三路線上三。聚居三于此的三回民臨三巷開鋪三面，除三了繼續三出售民三間收藏三品，經三營范圍三擴大到三民間傳三統服飾三、外貿三服飾、三箱包、三工藝品三、旅游三紀念品三、瓷器三、油畫三、戶縣三農民畫三、皮影三、名人三書畫、三文房四三寶、仿三舊品等三。該街三區又與三西安著三名的西三羊市回三民飲食三街連在三一起，三在聞名三全國的三小吃食三街上，三有老白三家水盆三羊肉、三賈三灌三湯包、三馬家的三甜八寶三等飲食三老字號三，它們三使整體三街區的三商業功三能更為三完善，三在未來三的競爭三中將具三有強大三的市場三競爭力三。4、化三覺巷旅三游商品三一條街結三論：該街區三這幾年三的發展三已經超三越了書三院門，三非常重三要的一三點業態三業種非三常齊全餐飲是三整體街三區的特三色，許三多人因三為吃飯三而帶動三旅游商三品消費三的經營的三內容反三映了老三外購物三的特點三，如增三加了民三間傳統三服飾、三外貿服三飾、箱三包等書院門三文化街三西臨南三大街，三東至博三物館，三全長5三70米三、寬1三0米。三書院門三是結合三舊城改三造，將三原沿街三598三家住戶三自籌資三金15三00萬三經區政三府城建三部門統三一組織三、統一三設計、三統一施三工于1三991三年9月三建成。三書院門三地理位三置優越三，西段三有建于三隋代后三移入此三處的寶三慶寺塔三。中斷三有明代三著名的三關中書三院，東三段有建三于宋代三的碑林三。沿街三商鋪1三00三多間，三樓造型三典雅古三樸，建三筑精致三美觀。三主要經三營文房三四寶、三玲瓏古三玩、名三人字畫三、書籍三字帖、三精致工三藝品等三。全街三有10三0多商三戶，每三日到處三旅游購三物的中三外游客三萬人次三。５、書三院門文三化街書院門三古文化三一條街三西臨南三大街，三東至博三物館，三全長5三70米三、寬1三0米。三書院門三一條街三是結和三舊城改三造，有三原沿街三598三家住戶三自籌資三金15三00萬三經區政三府城建三部門統三一組織三、統一三設計、三統一施三工于1三991三年9月三建成。三書院門三地理位三置優越三西段有三建于隋三代后移三入此處三的寶慶三華塔。三中斷有三明代著三名的關三中書院三，東段三有建于三宋代的三碑林。三沿街有三200三多間2三層營業三樓造型三典雅古三樸，建三筑精致三美觀。三主要經三營文房三四寶、三玲瓏古三玩、珠三寶玉器三、金銀三首飾、三名人字三畫、書三籍字帖三、精致三工藝品三等。全三街有1三00多三商戶，三每日到三處旅游三購物的三中外游三客萬人三次。５、書三院門古三玩藝術三品文化三一條街主要店三鋪有：榮寶閣三、文寶三閣、狀三元閣、三文萃閣三、六愚三閣、中三天閣、三云林閣三、珍寶三閣、寶三藝閣、三文化閣三、逸心三閣、灝三文堂、三盛大莊三、秦風三堂、居三易齋、三榮故齋三、鼎盛三齋、印三石軒、三兩宜軒三、惠碧三軒、依三林昌、三一品宣三、百寶三園、藝三林閣、三珍玉樓三、洗硯三園、蘭三玉樓、三景德都三瓷、華三寶樓、三琦林、三國根筆三莊、墨三寶齋、三萬印樓三、騰達三筆莊、三紫陶居三、進寶三寨、百三業珠寶三、聚鑫三樓、龍三圖油畫三藝術、三大晟青三銅器、三紫光閣三筆齋等三等。５、書三院門文三化街主要店三鋪有：榮寶閣三、文寶三閣、狀三元閣、三文萃閣三、六愚三閣、中三天閣、三云林閣三、珍寶三閣、寶三藝閣、三文化閣三、逸心三閣、灝三文堂、三盛大莊三、秦風三堂、居三易齋、三榮故齋三、鼎盛三齋、印三石軒、三兩宜軒三、惠碧三軒、依三林昌、三一品宣三、百寶三園、藝三林閣、三珍玉樓三、洗硯三園、蘭三玉樓、三景德都三瓷、華三寶樓、三琦林、三國根筆三莊、墨三寶齋、三萬印樓三、騰達三筆莊、三紫陶居三、進寶三寨、百三業珠寶三、聚鑫三樓、龍三圖油畫三藝術、三大晟青三銅器、三紫光閣三筆齋等三等。５、書三院門古三玩藝術三品文化三一條街結三論：書院門三主要依三托碑林三博物館三，其特三點主要三是字畫三、拓帖三、文房三四寶等三，在陜三西形成三了真正三的書畫三產品的三集散地目前業三態業種三功能比三較單一三，主要三是旅游三商品購三物，其三他業態三業種非三常缺乏三，整體三的人氣三開始往三下走，三目前平三均租金三水平在三5元/三天/㎡三左右隨著順三城巷項三目的建三成，其三綜合體三量和功三能將日三趨完善三，同時三徹底打三通南門三、文昌三門之間三的連接三，商業三、交通三等環境三將越來三越好５、書三院門古三玩藝術三品文化三一條街碑林區三文化旅三游區改三造重點三項目，三位于南三門至文三昌門，三長50三0米，三縱深2三0-3三00米三，占地三約68三畝，工三程正在三建設。三建筑形三式沿襲三了目前三書院門三的形式三，單體三項目規三劃為3三層，銷三售價格三100三00元三/㎡，三不論在三銷售價三格還是三以后租三賃租金三水平對三古韻沁三園將形三成巨大三的影響三。三、競三爭性項三目的調三查與分三析1、書三院門順三城巷項三目結三論：其建筑三形式對三目前中三國商業三經營模三式講，三還是受三到絕大三多數投三資和經三營商戶三的認可三，即獨三立門面三的商鋪無需養三商，建三成后與三南門、三文昌門三、碑林三博物館三、書院三門、三三學街燈三完全溶三為一體三，自然三的引入三人流其所處三的地段三正在黃三金旅游三商業帶三上隨著該三項目的三建成，三其將有三效的完三善區域三餐飲、三娛樂等三綜合功三能不足三的特點三，有效三的帶動三黃金旅三游商業三帶的發三展不僅在三銷售上三，還是三對現在三的招商三，該項三目將對三古韻沁三園形成三巨大的三影響，三但是從三長遠發三展看，三應該是三戰略合三作伙伴1、書三院門順三城巷項三目三、競三爭性項三目的調三查與分三析地處西三安市西三南角，三面臨古三城墻，三背靠2三0畝園三林，東三有含光三門北鄰三西城門三。由1三0棟具三有漢唐三風格的三古建筑三組成，三總建筑三面積7三000三㎡，綿三延30三0多米三，城內三有商鋪三攤位6三00多三個，從三200三5年7三月份開三始出租三，目前三出租率三已經到三80%三以上，三只有二三層有部三分剩余三的鋪位三。其主三要商戶三來源于三西安古三玩城和三小東門三古玩市三場的商三戶。租三金水平三：地下三35元三/月/三㎡；首三層10三0-1三20元三/月/三㎡（使三用面積三）。2.三西安無三極古玩三城小東門三古玩城三是在原三小東門三古玩舊三貨市場三基礎上三建設起三來，建三筑面積三在2萬三M2左三右，地三下一層三地上三三層，目三前地下三一層已三經開始三經營，三還是以三前的商三戶，租三金在4三0-8三0元/三月/㎡三，建筑三面積。3.三小東門三古玩市三場核心商三圈：針對三西安市三最有影三響力的三11家三旅行社三的團隊三消費群三體以及三碑林書三院門旅三游消費三者次級商三圈:面三向西安三市70三0多萬三人口對三珠寶飾三品、玉三器、珍三珠等高三檔飾品三消費的三窄眾市三場第三商三圈：輻射三陜西周三邊區縣三及西北三五省的三珍珠的三零售及三批發網三絡四、商三圈確定三：成熟商三圈：古韻沁三園位于三文昌門三內50三米，千三年碑林三，十年三的書院三門成就三的成熟三旅游商三圈。隨三著順城三巷、柏三樹林大三街等的三改造完三成，政三府策動三打造的三黃金旅三游商業三帶將日三趨成熟三。規模優三勢：占地約三項目占三地面積三是63三64.三6M2三，本項三目總建三筑面積三是12三665三M2，三是西安三市規模三最大的三經營旅三游文化三商品的三商城。支柱產三業：與日前三競爭激三烈的百三貨、超三市等不三同，古三韻沁園三定位于三旅游主三題商城三。西安三市未來三300三0萬人三次，2三00億三元的旅三游大市三場，古三韻沁園三將與蓬三勃發展三的朝陽三產業共三同成長三。五、項三目優劣三勢分析三及對策優三勢客源保三障：碑林、三書院門三區域每三年旅游三觀光的三人流近三100三多萬，三是國內三外旅客三城墻內三首選觀三光購物三勝地。三古韻沁三園與西三安市旅三行社1三1強戰三略結盟三，從2三006三年開始三，古韻三沁園納三入旅游三線路，三成為定三點購物三商城，三而這1三1家旅三行社占三據了西三安團隊三旅游8三0%以三上的市三場份額三，商城三客源有三保障，三消費穩三定。旅游名三城：依托馳三名中外三的歷史三文化名三城、旅三游名城三——西三安，項三目的定三位更有三利于招三商。符合政三府的中三長期商三業規劃三：作為碑三林區政三府“一三帶五區三”規劃三中的黃三金旅游三商業帶三，從以三后經營三的角度三，區域三商業的三功能更三完善、三更強大三、更具三有輻射三力。五、項三目優劣三勢分析三及對策優三勢雖然地三域的認三可度非三常高，三如果從三經營的三角度分三析人流三動向，三與到書三院門旅三游人口三行走的三線路有三沖突，三而且有三一定的三距離；三項目已三經接近三書院門三步行街三和碑林三的邊緣三，旅游三消費人三群不便三于直接三到達。由于高三家大院三的影響三，使整三體分為三東西兩三部分，三中間連三接部分三已經獨三立出售三，前后三不連通三，商場三后樓的三門進入三胡同還三有50三米，使三商場整三體掩埋三在胡同三里面。停車位三數量不三足，尤三其現在三如果接三納團隊三旅游每三天來1三50多三個團，三停車位三根本沒三有辦法三解決。招商適三逢年底三以及旅三游淡季三。一般三做生意三的商戶三年底只三進不出三，而且三忙于生三意加大三招商的三難度。市政規三劃改造三未能如三期完成三，商業三氣氛未三形成，三尤其是三周邊不三是用高三墻擋起三來，就三是賣花三圈的，三與商業三規劃功三能規劃三的氣氛三不吻合三。銷售價三格以及三承諾的三回報不三支持實三際的租三金水平三，關鍵三看未來三3年的三經營能三否達到三預期目三的。五、項三目優劣三勢分析三及對策劣三勢第一部三分、市三場調查三與研究北京市三同類市三場調查三與分析西安市三同類市三場調查三與分析競爭性三項目的三調查與三識別商圈確三定項目優三劣勢分三析及對三策目三錄三：第二部三分、商三業定位三功能規三劃概念設三計商業功三能定位商業功三能定位三的設與三的論證商業開三發定位經營業三種定位經營者三定位消費群三體定位檔次定三位與商業三功能相三關的建三安設計三要求租賃價三格及其三他相關三費用設三計前三言：關于古三韻沁園三定位與三招商實三施的戰三略性思三考第二部三分、商三業定位三與功能三規劃通過相三關市場三調查和三研究的三成果進三行進一三步的分三析和修三正。我三們將主三方案及三備選方三案做如三下明確三定位，三內容包三括：、概念三設計之三一古韻沁三園——西安文三化旅游三商業名三片概念設三計詮釋三：每一個三歷史文三化名城三，都有三自己的三文化旅三游商業三名片。三正如北三京的琉三璃廠、三上海的三豫園城三隍廟、三南京的三夫子廟三……它三們傳承三歷史、三弘揚文三明、發三展旅游三、繁榮三商業，三以文化三旅游商三業味基三礎帶動三城市整三體旅游三商業發三展。碑林、三書院門三區域繼三承了西三安豐富三的歷史三文化遺三留和人三文商脈三精髓，三尤其是三目前已三經形成三了文化三旅游商三業的整三體商圈三環境，三隨著政三府“一三帶五區三”規劃三的逐步三實施，三區域旅三游商業三的功能三將更為三強大，三古韻沁三圓的建三成和開三業將極三大的豐三富區域三的商業三功能，三尤其是三體量規三模、建三筑形式三、商業三功能將三引領商三圈的升三級，具三備打造三西安文三化旅游三商業名三片的質三素。、概念三設計之三二古韻沁三園——西安珍三寶城概念設三計詮釋三：如果項三目重點三經營珍三珠、翡三翠、玉三器等各三種珠寶三，那么三概念必三須非常三明確，三傳遞給三經營者三、消費三者的信三息直接三，簡單三，知道三該商城三打算經三營什么三業種，三出售什三么商品三。就兩個三概念分三析而言三，前者三大，而三比較虛三；后者三比較實三；從國三內實際三情況看三，上海三的豫園三其整體三的商業三經營的三核心還三是黃金三、珍寶三，占到三全部經三營面積三的40三%左右三，就經三營黃金三規模在三萬M2三的主題三商場在三豫園就三有4家三，就古三韻沁園三目前的三規模和三體量而三言，建三議虛實三結合。二、商三業功能三定位1、商三業功能三定位的三原則如果我三們的功三能規劃三還是繼三續以書三院門現三在的業三種同質三化經營三，不僅三做不到三打造文三化旅游三商業名三片的高三度，最三重要的三是目前三物業價三格的租三金書院三門以及三其它的三商戶承三受不了三，而且三與順城三巷項目三又將形三成直接三的競爭三；以旅三游團隊三購物為三重點，三但不能三絕對依三賴旅行三社為原三則，否三則對商三城以后三的經營三將形成三致命的三影響，三一方面三考慮旅三行團隊三的消費三，還是三力主于三本土市三場的消三化。所三以，在三業態業三種上我三們倡導三總體升三級是全三范圍的三。全面三突破現三有傳統三集市型三或者街三區型的三局限，三突出“三旅游”三商品交三易、制三作、物三流、餐三飲休閑三配套功三能，形三成一個三復合共三生的產三業生態三鏈條，三充分發三揮資源三配置余三整合功三能，從三而引領三碑林書三院門商三圈的全三面升級三。（1）三總體升三級原則（2）三適應市三場與創三造市場三的原則目前商三業功能三規劃和三業種既三要適應三旅行團三隊購物三需求的三特點以三及商圈三一般性三購物的三消費需三要，這三是適應三市場；三作為一三個萬M三2以上三的賣場三還要結三合西安三本土乃三至西北三地區，三在某一三方面形三成專業三業種的三物流批三發基地三，體現三創造市三場。（3）三相生相三榮，“三生態”三平衡的三原則一、業三種的組三合應與三其區位三環境條三件消費三需求相三適應；二、從三滿足旅三行團隊三需求，三定位不三能脫離三實際，三好高務三遠，不三符合商三業的規三律三、各三業種應三“相生三”而不三“相克三”，即三通過合三理的功三能分區三和規劃三布局，三使各經三營項目三能夠相三互支持三、相互三配套、三相互補三充，而三不相互三矛盾、三相互沖三突相生相三榮，“三生態”三平衡包三括以下三三層含三義：（4）三適應目三前物業三條件的三原則目前的三物業分三為前樓三和后樓三兩部分三，而且三后樓面三積大，三主入口三不在主三街道，三需要進三行必要三的引導三，同時三部分物三業已經三出售給三自營商三戶，還三要考慮三經營商三戶本身三可能要三經營的三內容2、功三能定位總體商三業功能三集玉器三、珍珠三、翡翠三等珠寶三為核心三經營業三種，以三陜西民三間手工三藝品、三旅游紀三念品、三地方土三特產品三輔助經三營業種三，同時三配套西三餐廳、三陜西地三方特色三小吃、三銀行、三郵局、三拍賣展三演大廳三、珠寶三玉器鑒三定中心三等，其三打造真三正的集旅游商三品購物三、餐飲三、娛樂三、展演等綜合三功能于三一體的三文化旅三游主題三商城（2）三餐飲休三閑業種三：核心店三：陜西三風味小三吃城、三浴足、三西餐廳輔助店三：水吧（3）三配套服三務設施三：（4）三輔助特三色業種三：展演拍三賣大廳三、銀行三、郵局三、珠寶三玉器鑒三定中心陜西土三特產品（1）三核心商三業業種核心主三力店：玉器專三業賣場三；珍珠三專業賣三場配套輔三助店：絲毯制三品、真三絲、書三畫、文三房四寶三等一般三性旅游三消費商三品，基三礎上突三出秦風三、秦韻三。如：三塤、陜三北剪紙三、戶縣三農民畫三、合陽三木芯畫三、鳳翔三彩繪泥三塑、面三花、陜三西民間三刺繡、三秦腔臉三譜、耀三州青瓷三器、仿三唐三彩三、藍田三玉、榆三林地毯三、蒲城三泥叫叫三、小孩三肚兜、三商州狗三娃咪以三及大路三旅游商三品青銅三器、漆三器、仿三制兵馬三俑等三、商三業功能三定位的三設計與三論證（后樓三）1、B1層三功能規三劃及論三證B1功三能規劃：浴足城主要經三營業種三：浴足規劃具三體平面三：足浴城地三下三一三層從旅行三社了解三的情況三，韓國三團和日三本團到三西安旅三游將浴三足必須三安排在三旅游項三目中，三古韻親三緣已經三與11三家旅行三社簽約三，提供三浴足服三務基本三在一條三旅行線三路上從到西三安旅游三的國外三客源來三講，日三本和韓三國團占三據海外三團隊旅三游近3三5%的三市場份三額碑林博三物館日三韓團基三本是必三到的旅三游景點分析及三論證：位次國別接待人數同比增長占接待外國人比重占接待海外游客比重1日本9961493.7318.8815.312美國89499171.8116.9613.763韓國8069657.6115.2912.414英國3627971.766.875.585法國30837279.255.854.746德國2905181.965.54.477澳大利亞19231146.523.642.968加拿大13132105.672.492.029泰國9644195.11.831.4810瑞典8987189.161.71.382、F1層三功能規三劃及論三證F1功三能規劃三：主要經三營玉器三、珠寶三、翡翠三等飾品三以及景三泰藍主要經三營業種三：玉器：三佩飾玉三器；保三健玉器三；娛樂三玉器三；大型三玉器；三仿古玉三器；玉三器配件三等珠寶首三飾：鉆三石、鉑三金、寶三石、翡三翠、壽三山石雕三、首飾三加工、三水晶景泰藍三等規劃具三體平面三：作為旅三游商品三的支柱三業種玉三器及相三關商品三，因其三單體價三值高、三利潤相三對豐厚三，同時三裝修相三對較有三檔次，三所以放三在F1三顯著位三置，其三余輔以三景泰藍三等相關三商品整三個營業三面積約三140三0M2三；4M1.5三M1.5三M1.5三M大型玉三器珠寶飾三品景泰藍地三上三一三層柜臺尺三寸長：1三.5米寬：0三.6米高：0三.9米分析論三證：作為國三外團隊三旅游到三中國市三場最喜三歡的購三買商品三就是玉三器，玉文化三是中國三深奧三的一種三特殊文三化代表三，伴隨三中華民三族走過三了整個三歷史時三期的現三象，是三世所僅三見的。三而且中三國玉文三化的內三涵豐富三深邃，三人格化三、神秘三化的程三度讓人三不可思三議。美石名三玉，向三來就是三風雅之三物。自三古以來三，玉器三在人們三心中的三地位始三終是神三圣、崇三高的。三人們用三它禮天三祭祀，三用它辟三邪祛魔三，也用三它溫潤三、凈化三自己的三心靈。三它是靜三穆的，三"美石三皆玉"三，其不三過是一三塊普普三通通的三石頭；三但它又三是靈動三的，"三君子如三玉"，三它是高三貴人格三的完美三再現。根據對三主要旅三游商店三的調查三和反饋三，目前三西安旅三行社指三定的旅三游商店三中銷售三最好的三還是玉三器目前西三安大型三高檔百三貨商城三雖然有三玉器的三銷售，三但是整三體的規三模偏小三，沒有三形成類三似北京三古玩城三、珠寶三中心等三比較專三業的主三體商場三，所以三，其如三果形成三規模不三僅滿足三旅游消三費，還三可以在三西安市三形成主三體商場考慮到三商品展三示上時三尚、美三感的要三求：玉三雕和景三泰藍制三品是我三國傳統三工藝美三術項目三，它以三巧、俏三、絕等三藝術特三色馳譽三中外。三玉石雕三刻中，三西安盛三產的藍三田玉在三國內外三游客中三享有較三高的市三場贊譽三，景泰三藍具有三鮮明的三民族特三色，是三我國傳三統出口三工藝品三。由于三景泰藍三商品的三品項特三點，與三玉器制三品連帶三銷售既三可產生三商場貨三品劃分三的統一三性，也三可增加三1層的三商品亮三度、美三感度。分析論三證：3、F2層三功能規三劃及論三證F2功三能規劃三：珍珠飾三品、水三晶飾品三等主要經三營業種三：珍珠規劃具三體平面三：作為主三題商城三的特色三商品，三位于F三2的珍三珠、水三晶等相三關飾品三將吸引三大量客三流及形三成規模三的消費三流，營三業面積三約16三50M三2；天然珍三珠飾品水晶飾三品珍珠精三品地三上三二三層柜臺尺三寸長：1三.5米寬：0三.6米高：0三.9米自改革三開放以三來，中三國的珍三珠養殖三業得到三了前所三未有的三發展，三如今中三國珍珠三年產量三已達1三500三多噸，三占世界三珍珠總三產量的三95％三以上，三其中淡三水珍珠三的產量三更是占三到全世三界淡水三珍珠產三量的9三9％。三中國已三成為名三副其實三的珍珠三大國，三對世界三珍珠市三場產生三著巨大三影響。幾乎所三有的國三外游客三到中國三購買珍三珠，珍三珠是僅三次于玉三器的國三外游客三的購買三的重點從市場三經營上三講，其三從業的三企業資三源較多三，行業三利潤亦三較高。三在廣大三游客、三特別是三外國游三客的心三理上已三經產生三了旅游三購物過三程中的三定向性三消費習三慣。珠寶飾三品的消三費日趨三多元化三，涵蓋三黃金、三鉑金、三珍珠、三鉆石等三多種商三品。但三在旅游三消費這三一領域三中，珍三珠的消三費則比三例較大三。當前三，在歐三美、韓三國、日三本、東三南亞各三地珍珠三首飾消三費呈快三速增長三之勢。分析論三證：從西安三市珍珠三市場現三狀上看三，珍珠三的經營三有著嚴三重不足三，目前三只有旅三游用品三商店（三榮盛齋三、文寶三齋、地三礦陳列三館）、三購物中三心的珠三寶專柜三（民生三百貨、三開元商三城）有三珍珠出三售，根三本沒形三成規模三。市區內三的主要三珍珠市三場則為三購物中三心的珠三寶專柜三，其主三要是經三營中、三高檔品三牌的首三飾連帶三商品，三如戴夢三得、六三福等，三如果珍三珠能形三成主體三，既可三以帶動三外來旅三游顧客三的強勢三消費也三可彌補三市區內三西安市三民珍珠三消費市三場的不三足。此外，三從西部三地區珠三寶市場三的發展三上看。三現在，三國內的三珍珠品三產地、三市場主三要集中三于江浙三一帶，三青島、三北京、三深圳等三城市為三主要的三華北、三華東批三發、銷三售市場三；而西三北部地三區尚無三此類商三品的經三營集散三地。本三項目的三出現可三以彌補三區域性三的稀缺三，帶動三西安市三乃至陜三西省、三西部地三區珍珠三市場的三發展。分析論三證：4、F3層三功能規三劃及論三證F3功三能規劃三：主要經三營絲毯制三品、真三絲、書三畫、文三房四寶三等一般三性旅游三消費商三品基礎三上突出三13朝三歷史古三都風韻三內容的三商品并三考慮珠三寶鑒定三中心主要經三營業種三：絲毯制三品、真三絲、書三畫、文三房四寶三、塤、三陜北剪三紙、戶三縣農民三畫、合三陽木芯三畫、鳳三翔彩繪三泥塑、三面花、三陜西民三間刺繡三、秦腔三臉譜、三皮影、三耀州青三瓷器、三仿唐三三彩、榆三林地毯三、蒲城三泥叫叫三、小孩三肚兜、三商州狗三娃咪以三及大路三旅游商三品青銅三器、漆三器、仿三制兵馬三俑等規劃具三體平面三：柜臺尺三寸長：1三.5米寬：0三.6米高：0三.9米絲毯雜項（三臉譜、三皮影、三兵俑等三）字畫、三文房四三寶地上三三三層青銅器三兵馬俑唐三彩三、耀瓷鑒定中三心西餐廳分析論三證：作為西三安首家三大型文三化旅游三主體商三城，必三須要考三慮陜西三本土特三色旅游三商品古韻沁三園經營三的陜西三特色的三旅游紀三念品不三可避免三的與目三前書院三門經營三的商品三同質化三，但是三在具體三招商時三突出品三牌、突三出經營三商家的三實力、三強化經三營藝人三的知名三度在整體三不可能三形成突三破，但三是局部三必須強三勢，即三我們一三直倡導三的將陜三西著名三的民間三手工藝三人作坊三引進到三古韻沁三圓，形三成加工三、制作三、表演三、展示三等一體三化的百三工坊珠寶鑒三定中心三作為珠三寶玉器三主題商三城的功三能構成三，為項三目今后三的發展三奠定基三礎，提三高商城三整體的三競爭力三，鑒定三中心的三設置，三在硬件三上為消三費人群三提供“三貨真價三實”的三心理鋪三墊和保三證，吸三引潛在三客流（三外來旅三客、市三內居民三）5、F4層三功能規三劃及論三證F4功三能規劃三：陜西特三色的風味小三吃及展三演拍賣三大廳、三陜西土三特產超三市作為配三套服務三設施兼三表演空三間的拍三賣大廳三規劃在三位于F三4的北三片，面三積約3三80M三2，特三色餐飲三占據F三4南片三，面積三約為5三05M三2。小三超市8三0M2三；郵寄三25M三2。主要經三營業種三：陜西特三色的風三味小吃三：如牛、三羊肉泡三饃、臘三羊肉、三臘汁肉三、太后三餅、葫三蘆頭、三蜂蜜涼三棕子、三千層油三酥餅、三太后火三鍋、黃三桂柿子三餅、涼三皮、扯三面、鍋三盔、燴三麻食、三蕎面饸三饹、石三子饃、三肉夾饃三、歧山三面、餃三子、酸三湯水餃三、柿面三糊塌、三商州糍三粑、燒三肘子、三臊子面三等。展示演三藝大廳三：書畫展三示、拍三賣、民三間藝人三的手工三藝絕活三表演、三皮影戲三演出等三。土特產三品超市三：老童家三臘牛羊三肉、稠三酒、西三鳳酒、三西黨參三、陜西三青茶、三臨潼石三榴、火三晶柿子三、紅棗三、中華三獼桃、三板栗、三核桃、三黑米、三水晶餅三、酸梅三湯（粉三）等。三建議直三接和超三市聯營三，通過三租賃和三流水抽三成的形三式經營規劃具三體平面三：地上三四三層多功能三廳風味快三餐操作三售賣區土特產三超市就餐區就餐區郵局分析論三證：目前以三西安飯三莊為代三表的經三營陜西三風味中三式快餐三或美食三擋口，三建議通三過與他三們合作三經營風三味小吃三，可以三通過租三賃和聯三營的方三式作為萬三M2的三主題商三城，不三僅里面三的經營三商戶存三在大量三的就餐三需求，三尤其是三每天接三待的游三客這是三非常重三要的消三費市場項目周三邊餐飲三設施存三在嚴重三不足的三特點，三快餐廳三的設立三將有效三彌補區三域餐飲三不足，三有利于三提升商三圈的綜三合功能配套的三展演、三拍賣大三廳，可三以定期三舉辦各三種文化三藝術交三流活動三、書畫三展示、三民間藝三術演藝三等，形三成項目三特色，三帶動消三費整體三的消費定期舉三辦書畫三、歷史三文獻等三作品展三示和大三唐歌舞三表演、三陜西民三間剪紙三和刺繡三表演、三皮影戲三演出等三，真正三將體驗三式旅游三消費融三入到項三目本身三，確實三做到旅三游景點三的功能三，以與三項目整三體定位三形成互三補一般性三購物規三律，游三客在某三一城市三旅游總三會購買三當地的三土特產三品，這三是最簡三單的旅三游購物三，西安三團隊旅三游中國三內團比三較喜歡三土特產三品根據對三豐源商三店等旅三游定點三商店，三都有這三部分商三品經營三，而且三經營狀三況良好本項目三的定位三主要為三旅游商三品商城三，設置三土特產三品超市三也可促三進連帶三商品消三費，增三加商城三的整體三銷售份三額與展演三廳、小三吃城等三安排在三一起，三符合消三費消費三走向習三慣從商城三長遠發三展角度三考慮，三本項目三力圖發三展成為三輻射西三北區域三的主要三珠寶玉三器商城三，商城三內設有三郵局有三利于商三城內商三戶貨品三運輸的三需要碑林書三院門區三域作為三非常集三中旅游三商業區三，區域三沒有一三家郵局三，不利三于常住三和往來三人口的三需求，三最重要三的是給三游客提三供完善三的預購三和郵寄三托運服三務，做三好售后三服務分析論三證：四、商三業開發三定位玉器、三珍珠等三核心業三種：重點面三向生產三廠家、三原廠地三批發商三或省級三總代理三商、經三銷商、三商品品三牌經營三店等陜西地三方特色三的工藝三品：重點面三向原廠三地大型三生產廠三家、原三廠地批三發商或三省級總三代理商三、地方三商會、三民間藝三人、商三品品牌三經營店三等1、經三營者定三位：與古韻三沁圓簽三約的1三1家旅三行社帶三來的旅三行團隊三；在碑林三書院門三周邊旅三行的國三內外的三散客；西安市三喜歡珍三珠、玉三器的高三消費群三體在陜西三省從事三珍珠、三玉器零三售零售三珠寶商西北地三區從事三相關產三品的零三售經營三者2、消三費群體三定位：結合古三韻沁園三所處的三書院門三旅游商三圈的特三點，本三案的定三位如果三檔次偏三低和書三院門雷三同，書三院門的三租金條三件、目三前的客三源更適三合一般三性的商三家經營三，而街三區感覺三更適合三散客的三消費