如何做好房地產公司設計部管理工作總結報告

摘要：項目的設計的成果雖然是由設計院完成，但房地產公司的設計管理人員在項目的策化和設計過程中所起的溝通、協調、監控的等作用也至關重要。在建設項目的設計運作過程中，房地產公司如何介入、如何把控設計過程和節奏、如何提出優化設計建議、如何充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得項目設計成功的關鍵。本文結合工作實踐，談談在房地產開發過程中如何做好設計管理。關鍵詞：房地產開發；設計管理

為了推動房地產產品的銷售、增加房地產產品賣點提高房地產產品品質以及控制成本，房地產開發企業務必對房地產開發項目進行設計優化并對設計管理的案例與實務經驗不斷地進行總結，實現房地產開發項目的增值。兩者經整合后就會形成新的知識，形成適用于市場新的開發理念，指導房地產開發項目的全面管理，全面提升房地產開發項目設計管理水平。在這里，筆者結合自身在設計管理的這個崗位的工作經歷及工程實例，從幾個方面談談房地產開發中的設計管理工作。

房地產開發中的設計管理是從前期土地獲取前對于意向地塊的項目定位、規劃研究分析，到土地獲取后設計過程的管理，乃至施工過程中的技術配合、效果控制等，是貫穿于整個房地產開發全過程的管理工作，它關系到項目的品質、建造成本及市場接受度。因此，對房地產公司來說，設計管理工作至關重要。設計管理人員何時介入、如何介入、如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性是房地產開發工作中操作管理的重要的組成部分，不能不引起從業者的高度重視，甚至決定了一個項目的成敗。在這里，筆者結合自身在設計管理的這個崗位的工作經歷，從以下幾個方面談談房地產開發中如何進行設計管理。一、

任務管理

作為業主方的設計人員，也就是設計管理者，區別于所聘請的設計顧問單位中設計人員最大的一點就是前者是任務的制定者與管理者，而后者是任務的執行者。拋開了這個任務要求和行業技術要求以外，對于設計文件的探討是沒有任何意義的，很可能會摻雜進去設計管理者個人的好惡在里面。

這就涉及到業主設計師對設計文件的評判標準是什么，我們說設計任務要求，為什么不用設計任務書這個稱謂呢？因為設計任務要求不僅僅局限于設計任務書，這還包括設計過程中針對設計調整所提出的要求，甚至合同當中的一些要求。那么要制定合理有效的設計任務要求，是業主方對設計顧問公司管理的根本。設計任務要求這么重要，我們就不能草率地編寫，我們以概念規劃的設計任務要求為例來說明它的組成極其來源：①規劃指標要求（來源于政府給出的該地塊的規劃條件）；②產品配比要求（來源于市場調研及策劃分析、成本測算、前期規劃研究）；③規劃原則（來源于市場調研及策劃分析、前期規劃研究）；④規劃成果要求（來源在各單位之間的協調、溝通工作，并利用他們自身的技術優勢形成“沖突”，來解決問題。一般來說，一家設計單位只對委托范圍內的環節比較關心。比如建筑方案設計單位對園林景觀的可實施性和對建筑的影響可能不會特別關注，那么我們就要在園林景觀的方案設計階段引入建筑設計單位，共同討論方案，以保證園林景觀的設計與建筑設計相互匹配，并將后期雙方搭接可能遇到技術問題提前解決，這是我們通過借助資源來管理資源的一種方式。通過這些節點的穿插，讓每一個設計單位在進行委托范圍工作的同時，也參與了對其他顧問單位的技術管理。

三、

進度管理

首先，設計成果的完成時間直接影響到房地產開發中的政府相關報批報建、施工等各個環節，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理。總體設計計劃的編制應該是在保證各個專業設計時間基礎上，能夠將設計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節點。

總體設計計劃絕不是各專業設計計劃的簡單疊加，要形成相應的時間穿插，這樣做不僅僅是為了滿足縮減時間的需要，更重要的是，要讓各專業設計形成有機的結合，下面通過幾個事件相關性的例子來說明：①在進行概念性規劃設計的匯報這個節點前，要產生建筑單體方案單位（甚至是施工圖設計單位），還要產生景觀方案設計單位。在匯報時刻，將這兩家單位引入，形成與規劃設計單位的“沖突”，因為每個設計單位關注點不一樣，比如建筑方案設計單位更關注單體本身的形態，而景觀設計單位更關注單體以外的空間，讓他們在聽取規劃匯報時刻，都聯系自己的設計部分，更能發現規劃中的問題所在。②景觀設計中的方案、初步設計的時間節點一定要與小區管網綜合的方案、專業管線的施工圖的設計節點發生聯系，一定不能做完一個再做下一個，因為在室外可能存在大量的構筑物，比如雕塑、院墻等，很可能與某個管線的井發生沖突，實際上相當于兩個設計并行發展，增加會審的環節。

其次，編制的進度計劃應盡量詳盡，而且具有可操作性，并且要對應對于各個階段有設計成果的要求，下面截取某項目景觀方案設計中的“深化景觀方案設計”階段為例。①深化調整甲方確認的景觀方案設計（3月11日至3月31日。成果：深化,調整由甲方確認后的規劃設計方案及戶型平面（CAD）,提供供甲方初步選擇的意向立面,景觀彩圖資料）；②景觀方案匯報（4月1日）；③公司內外部對方案進行評審并反饋意見（4月2日至4月4日。注：綜合管網設計公司參加）；④根據反饋意見調整景觀方案（4月15日至4月21日）；⑤根據綜合管網意見調整景觀方案（4月15日至4月28日）；⑥景觀方案確認（4月29日至4月29日）

四、

技術管理

在設計管理的管理工作中，是以技術為前提的，在通過流程把過程規范的同時，具體的工作還要靠相關專業的技術的應用。通常的技術管理工作分為以下幾類：①技術研究：比如前期的規劃研究，就是要求業主設計師根據地塊的規劃條件及策劃的相關要求，根據當地的規劃管理規定進行規劃的實際擺位，得出產品形態等初步結論，指導后面的設計任務書編制。②設計任務書的編寫：通過設計語言將產品定位、戶型配比、設計要求等表達成為任務書，同時要結合規劃要點、相關規范、成本等其他的要求。③技術方案對比：比如結構部分基礎選型的工作、公建建筑中中央空調選型工作等，這都是要組織設計單位進行技術分析，在多方案中對比成本、時間等綜合要素來得出方案選型結論。④設計文件的審核：這是充斥在設計管理工作中的各個角落，方案過程文件的交流、匯報的聽取、修改意見的提交、圖紙的審核等等。⑤重大設計變更的審核：通過對重大設計變更的審核，既可保證設計的品質及效果的實現，又可對項目的建造成本進行有效的把控。

五、結束語

房地產開發過程的設計管理是房地產開發的動態管理，設計管理水平的提高也