策劃新思維：全球化思想采購――以概念地產(chǎn)策劃實踐為例嚴(yán)忠明1807年，當(dāng)英國著名的傳教士馬禮遜假道美洲前來中國傳教時，他的海上航程共用了222天；而現(xiàn)在，如果我們從香港起飛，去倫敦的航行時間卻只有十個小時左右，我們同歐洲的距離在過去的一百多年里，已經(jīng)大大縮短了。在我訪問澳門舊基督教墳場時，我為這個發(fā)現(xiàn)頗感驚訝。然而，我也注意到，在大部分的思想領(lǐng)域，我們同歐美先進(jìn)國家的距離并沒有如此成比例地縮短，咨詢業(yè)就是其中之一。在市場全球化的今天，這已經(jīng)是一個迫切的問題。社會科學(xué)同自然科學(xué)不同的地方在于，社會科學(xué)的真理不具有唯一性。我們可以以充分有效性、時間性和邏輯自洽性作為衡量一個社會科學(xué)理論成立的標(biāo)準(zhǔn)。我們一直在中國的地產(chǎn)策劃、旅游策劃和城市營運策劃等領(lǐng)域里探索，希望尋找一種對目前解決中國企業(yè)問題有幫助的實操性策劃理論，以彌補(bǔ)同歐美國家的差異，并希望對中國策劃業(yè)走向理性思維時代有所裨益。一個策劃思維的新模式我常常提到，一個好漢三個幫，一個策劃“三個樁”。意思是說，一個完整的策劃應(yīng)該由理論研究、思想采購、市場調(diào)查三個部分組成。所以我做策劃總是先分解問題樹，然后兵分三路，分別做理論研究、思想采購和市場調(diào)查三方面的工作，待形成初步方案后對客戶作中期匯報，通過充分的溝通，再進(jìn)行概念產(chǎn)品的設(shè)計與實操方案的建立。我們明確地把這種策劃工作程序，作為不同于其它策劃人的思維模式提出來，是基于我們對中國企業(yè)在全球化市場競爭格局的位置，和中國策劃業(yè)的思維方式的現(xiàn)狀總結(jié)出來的。其中，“理論研究”是指對特定策劃對象相關(guān)的行業(yè)，對其發(fā)展變化模式，從理論高度上作好大勢把握；“思想采購”則是盡可能在世界范圍或全國范圍尋找同類策劃對象的成敗經(jīng)驗，進(jìn)行縱橫比較，尋找可行的開發(fā)模式，盡量避免決策風(fēng)險；“市場調(diào)查”則從若干假想方案出發(fā)，尋找最合適的目標(biāo)市場、主題定位及概念產(chǎn)品。在市場調(diào)查中，要特別小心掉入瑣碎主義的泥坑，因為進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)分析才是市場調(diào)查的目的，而許多市場信息都是多余的。這種策劃思維有幾個主要的要求，即：一．要認(rèn)真分析企業(yè)的真問題。企業(yè)的自訴往往是表明問題，在治療前要致力于診斷。二．要盡可能擴(kuò)大思想采購的范圍，要學(xué)會突破個人基本價值觀的束縛。三．要學(xué)會結(jié)構(gòu)性思維，分析問題的結(jié)構(gòu)以及結(jié)構(gòu)性解決問題。這是處理信息大爆炸時代的復(fù)雜問題的有效辦法。而在整個策劃過程中，思想采購的范圍和質(zhì)量對解決問題具有特別重要的作用。我們只有比客戶見得更多，看得更遠(yuǎn)，既有理論高度，又有實踐深度，才有可能產(chǎn)生棋高一籌的策劃案。先行一步的概念地產(chǎn)策劃思想采購實際上是許多策劃決策者不自覺在使用的方法。這點在地產(chǎn)策劃領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為明顯。即我們稱之為概念地產(chǎn)的操作方式。便土地開發(fā)與淚房地產(chǎn)策劃爭的真正內(nèi)涵梅就是賦予土堆地以特別的緞意義。農(nóng)夫繭眼里的灘涂轉(zhuǎn)荒島，可以經(jīng)變成旅游勝形地；飛鳥難鄙渡的沙漠，量可以變成世錯界名都；特鎖殊的主題和捐產(chǎn)業(yè)選擇造敘成經(jīng)濟(jì)繁榮告，最終導(dǎo)致腎土地價值不癥可思議的暴茶漲，這一切廚不是神話，月而是上演了呼千百年的故昌事。這其中氏的奧秘，就曬是人們?yōu)橥疗降刈⑷肓艘豢》N特別的意盼義。我們把營運作土地時涌，有意識地獎賦予土地以灣一種特別文效化意義、并志將這種意義采長期而全面經(jīng)融入整個社塑區(qū)建設(shè)中的纏地產(chǎn)開發(fā)形它式，稱為概央念地產(chǎn)。我粘把概念地產(chǎn)容分成旅游地璃產(chǎn)、主題地閥產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地膜產(chǎn)和城市地嚷產(chǎn)四類。拔所有成功的除房地產(chǎn)項目醉運作都可以決歸結(jié)為一個尚概念，一個蔑成熟的思想?yún)s，這就是項烏目的靈魂。掃理念先行，何在房地產(chǎn)操薦作中可收到部事半功倍之長效。無論是婚馬志民策劃宜錦繡中華時智，對馬德羅貌丹小人國的剖思想采購，架還是郭梓文皆對奧林匹克逢運動概念的醋借鑒；無論稱是蔣曉松的既博鰲論壇，行還是大連、罪青島的城市盲運營，說到撇底，房地產(chǎn)故和土地運作簡項目的成功排，都是思想熟、概念和視姿野的競爭與鞭較量的結(jié)果臨。足這種操盤成方功的例子并芒不少見，一舍些頂尖的房奧地產(chǎn)公司已店深知全球化懲思想采購的悟威力。萬科晚就是一例。暮萬科的世紀(jì)咱花城項目，糧其商業(yè)街就動是采購美國倡邁阿密一條埋相同的街道腫的設(shè)計思想矛進(jìn)行建設(shè)的樹。古華僑城在深眾圳開發(fā)的波齒托菲諾房地危產(chǎn)項目也有漿明顯的思想雙采購痕跡。柴華僑城波托藏菲諾樓盤售類樓處的兩幅哈驚人相似的掏照片讓人驚單訝得說不出騎話：一幅是屆意大利波托獎菲諾小鎮(zhèn)的遣風(fēng)景照，一橡幅是華僑城唯波托菲諾樓旦盤的實景照緊。蜜這樣的例子就俯首皆是，駐因之而成為柔一個值得策纏劃界研究的漂現(xiàn)象。我在避二蹤○○友四年處出版益的《概念地績產(chǎn)與思想采隆購》一書，勸就是專門研停究這一現(xiàn)象服的。我覺得霸，房地產(chǎn)策扶劃像前幾年第那樣僅僅炒勤作概念是不嶼行的，但是輸設(shè)想一下，還地產(chǎn)運作如勝果沒有概念鉆，我認(rèn)為卻眨是萬萬不行果的。我把房瘦地產(chǎn)策劃中尿的概念整理雁稱為地塊在謙文化和思想材上的猜“持三通一平悲”歉，土地和概掃念上的重整凍兩者缺一不親可，這是地著塊可開發(fā)的紗前提。示大地上的建阿筑物，因在警人們的文化領(lǐng)和生活中具白有某種特殊喬的意義而表足現(xiàn)為不同的精價值。因此鈔房地產(chǎn)策劃幻，實際上是悄尋找與賦予榜土地某種特懶殊的意義的麻行為。不過企千百年來，街土地上的這談種具有神奇華力量的策劃妙已經(jīng)被人們稈反復(fù)演練。祝因此對中國猾走進(jìn)市場經(jīng)血濟(jì)不久的策蟲劃人來說，診努力拓展視描野，學(xué)習(xí)消各化全球范圍慕那些成功的擠經(jīng)驗正是當(dāng)壤務(wù)之急，在規(guī)此一味強(qiáng)調(diào)道創(chuàng)新反顯出筋對歷史與市格場發(fā)展?fàn)顟B(tài)潮的隔膜。我描也便是在此貓意義上，主抄張策劃要學(xué)鹿會全球化思畝想采購的。紛我甚至主張顛把中國未來帶走向市場經(jīng)需濟(jì)全球一體即化的奶20朗年，稱為中太國的栗“盯全球化思想烏采購時代芽”營。一如日本富戰(zhàn)后對美國傘先進(jìn)的科技切和思想觀念戴的學(xué)習(xí)過程盒。蒸顯然，在這勁種意義上進(jìn)很行的思想采立購并不是一露種拙劣的模罪仿與七拼八復(fù)湊。不要擔(dān)云心我會鼓勵稱大家做西化崗論者或不分擋青紅皂白的廁拿來主義者稼，盡管思想續(xù)采購與拙劣蒸模仿之間只則有一線之隔起，但真正基配于市場背景飛成功經(jīng)驗的課思想采購，狹是成功方法胖的疊加，是針?biāo)季S的創(chuàng)新旬與整合。應(yīng)煌該勝算更大哨。學(xué)會踏在豆巨人的肩膀狡上眺望是一撇個理性的現(xiàn)襖代人的基本捐能力。我想薄我們大可不蜜必諱言思想陜的采購與借航鑒，實際上謎馬克思主義朱的理論也是筋繼承并發(fā)展壁了黑格爾的填辯證法、費陪爾巴哈的唯量物主義和福訂立葉的空想碧社會主義的想經(jīng)典哲學(xué)成木功而產(chǎn)生的桃。羊一個旅游地妙產(chǎn)案的策劃狹實踐激鳳凰古城童“紫秋千廣場街由區(qū)決”度策劃案簡介遮本項目是我甘們受某集團(tuán)甘公司委托策昏劃的。從最可初性質(zhì)不明滑，人人頭痛巖的一塊高價三地，到找到兼一個政府和趟投資者都滿課意的開發(fā)方喇案，我們按哭照自己的策昆劃思路進(jìn)行子了完整的探毀討。最后我饅們確定了這拖個以秋千廣炮場街區(qū)建設(shè)慮為核心的思砍路，旨在表概現(xiàn)鳳凰苗族新等多民族的虧文化特點，呆志在以旅游飼景點的建設(shè)滑吸引人氣，小使該地塊成燦為未來鳳凰祝旅游的心臟浪地段，帶旺勒整個街區(qū)的亞開發(fā)。若在本策劃案彼中，我們發(fā)盼現(xiàn)苗家民間欺的孫“聽八人大秋千陽”涂是新一代互躍動旅游開發(fā)從中的一個亮躁點，是概念治地產(chǎn)運作的盾突破口。最攤后我們決定賊打造一個民父族風(fēng)格的鉤“著秋千廣場功”致，使之成為寄整個街區(qū)開赤發(fā)的驅(qū)動引磨擎。耀地塊概況及縱策劃要求首吊該項目地塊榆位于湖南省盒湘西自治州惹鳳凰縣沱江所北岸虹橋以峽西地段，東裹至虹橋路，猴南至老營哨豪路（沱江北擺岸），北至頂田家弄，土三地總面積約旅為灶18漠畝。該地塊唱用途為商用夫地。決由于屬于古浴城保護(hù)區(qū)，瞞政府對該地濤塊的開發(fā)有洗嚴(yán)格的規(guī)定自及要求。如演：肺建筑高度控眨制跪：風(fēng)貌協(xié)調(diào)披區(qū)建筑層數(shù)繪為二層，檐打口高度小于索5.8m鹽，區(qū)域控制土區(qū)建筑層數(shù)判為三層，檐介口高度小于屬8.5胡米，東西兩兆側(cè)紅線范圍舅內(nèi)，建筑層猛數(shù)應(yīng)按簡2眠—要3災(zāi)層控制。區(qū)睬域控制線應(yīng)畢有空間過渡盟。梨建筑形式按：全部采用奧小青瓦坡屋糟面，體量宜若小，不宜大困，建筑色彩壯以黑、灰色蒜調(diào)為主。臨忽河段紅線范受圍內(nèi)應(yīng)收放份有致，以退吵、高度應(yīng)有勿空間變化。靈周邊間距控反制：禽西向除保持謀現(xiàn)有的空間券尺度外，其陳建筑后退紅幸線飼1格米；北向為趟農(nóng)行用地，烈應(yīng)考慮對等歉后退，（兩圈側(cè)按三層建徹筑考慮）各掉自應(yīng)后退紅菊線梢3慌—兇5科米，東向為簽保護(hù)的民居省，后退線濁3.5辦米。卻建筑密度不攜大于擴(kuò)33%-3需5%崖，綠地率不鄙小于重30%貢。班配套設(shè)施控昌制蘿：應(yīng)按規(guī)范漿設(shè)置相應(yīng)的糞消防及環(huán)衛(wèi)濕設(shè)施。各種娘污水應(yīng)集中轎處理達(dá)標(biāo)排斗放，進(jìn)入城獨市下水道，沒所有管線應(yīng)滋下地。今建筑材料的餅使用應(yīng)符合案古城保護(hù)規(guī)熄劃的要求。容盡量采用磚蘆木結(jié)構(gòu)，主身要視覺區(qū)域南處墻體應(yīng)采懇小青磚水樣數(shù)。臂為此發(fā)展商騰要求策劃公號司的策劃方烘案的可操作跨性要強(qiáng)，要仁取得當(dāng)?shù)卣透恼J(rèn)同；栽項目的主題握要鮮明、突芒出，要具有旨別具一格的霸特色；力求談達(dá)到投資建朵設(shè)期短、成鋼本造價低、麗資本回收快靠的目的。塔一顯香策劃思路及悠方法唯1論、市場調(diào)查湯估市場調(diào)查分罵“缺文獻(xiàn)研究長”語和單“蟻市情調(diào)查殃”刊兩大部分：劇文獻(xiàn)研究槍充包括當(dāng)?shù)氐匿z各種文獻(xiàn)如量政府工作報搞告，城市規(guī)旋劃和發(fā)展規(guī)硬劃、商旅開榜發(fā)現(xiàn)狀及趨勝向、統(tǒng)計年燙鑒以及相關(guān)溫的文件、書萬籍和文獻(xiàn)等居資料，找出蠶與項目相關(guān)卵的要素進(jìn)行擇深度分析和暫研究。高市情調(diào)查金將主要是對項瓶目所在地商耗業(yè)業(yè)態(tài)的分靠布、現(xiàn)狀及地發(fā)展趨勢進(jìn)博行研究和把億握，包括商喜業(yè)格局、旅煎游景點景觀療的分析、商化鋪和房地產(chǎn)爺?shù)膬r格及走扮勢等。同通過咨詢、體專訪和勘察傅等多種方法悔，了解和掌銀握大量的一匪手調(diào)查材料拉和數(shù)據(jù)，為銳項目決策提抽供科學(xué)、準(zhǔn)叫確和可靠的其依據(jù)。懂2.樣理論研究當(dāng)姑我們認(rèn)為，杏商業(yè)用地定慚位的基本研神究方法大致粒有以下三種繼：迷產(chǎn)業(yè)鏈研究閃河即根據(jù)項目鬧所在地城市想的主要產(chǎn)業(yè)瓜結(jié)構(gòu)及其上暖下游產(chǎn)業(yè)的罩關(guān)系進(jìn)行研海究，力求使怠項目的開發(fā)待與當(dāng)?shù)刂饕?xì)的產(chǎn)業(yè)鏈掛狡鉤和鏈接，冤形成良好的開互動關(guān)系。殼商圈研究谷白即根據(jù)項目悼所在城市的王商業(yè)分布所把形成的格局獨及其輻射和很影響的范圍頭來確定項目么在城市商業(yè)版發(fā)展中的地鈔位、作用和唱價值。淘區(qū)位研究夜船即根據(jù)項目棉在城市所處渣的方位的重聚要性來分析趁和判斷項目阻的地位、作傻用和價值，都但此法一般家要與產(chǎn)業(yè)鏈稱或商圈掛鉤潑和聯(lián)系，從膊不同的角度泉和側(cè)面來分達(dá)析項目的地脖塊價值及核佩心競爭力。同根據(jù)鳳凰縣律旅游產(chǎn)業(yè)鏈練發(fā)展迅速的憂態(tài)勢和目前澤城市商圈的捷實際情況，矩我們擬采用拴產(chǎn)業(yè)鏈研究獅與城市區(qū)位面研究相結(jié)合響的方法，對西項目地塊的為價值和核心淘競爭力進(jìn)行長深度分析和叉研究，找出疾最佳的投資狂組合方案。咬3界．思想采購?fù)锐Y也叫做只“攻全球化思想汁采購播”挖。這種方法和的基本理論號框架是建立糕在研究同類析項目的規(guī)律紅性和特殊性脂的基礎(chǔ)之上街的，研究這下些相同或相艙類似的地塊泉開發(fā)成功或彩失敗的案例劇，有助于發(fā)字現(xiàn)和找出本曠項目的最佳甘開發(fā)方案，曬避害趨利。夸本項目主要碑選取國內(nèi)周鑰莊、麗江這蹲類古城鎮(zhèn)商削業(yè)旅游發(fā)展呢的模式作為踢研究對象。云4翼．出發(fā)點：盟多個假想方似案合花“家大膽設(shè)想，套小心求證繡”酬也是我們常嫩用的項目研棍究方法之一輝。盡可能將究本項目可能毀開發(fā)的方案鞠全部或大部同分羅列出來譽(yù)，再進(jìn)論證網(wǎng)、評述和選回?fù)瘢瑥亩覡畛鲎罴训慕M迎合方案。對日本項目我們越從五個方面病做出假想方擇案：蟻1憲、商業(yè)步行猜街方案；夏2廊、一般性檔失口方案；礦3晚、賓館建筑趨群方案；冰4飽、旅游景點鳳方案；遞5念、中高檔住分宅方案。牌從上述五個即假想方案入首手，來研究搶鳳凰商業(yè)、條旅業(yè)、旅游擔(dān)業(yè)和房地產(chǎn)舌的現(xiàn)狀及趨舌勢，這將有咳利于我們做冊出準(zhǔn)確、客渴觀、真實的織分析和判斷勻。解二盼件市場調(diào)查基禿本結(jié)論戰(zhàn)旅游發(fā)展基望本情況豎領(lǐng)鳳凰縣地處釣湖南西部邊甲緣，全縣總余面積夸1,758殺.5疑平方公里，像轄刃9耳個建制鎮(zhèn)襲22構(gòu)個鄉(xiāng)金344染個行政村，對全縣總?cè)丝谥?6.7弦萬，由苗、目漢、土家族衰等串18耽個民族組成騾，少數(shù)民族巧人口占全縣臭總?cè)丝诘难?3.6%捕，其中苗族販人口沈18.7甲萬人，占全荷縣總?cè)丝诘恼b51.4%鏟，是一個以紋苗族為主體蝦的多民族聚說居的山區(qū)貧窗困縣。縣城笑距州府吉首闖市巷52橫公里，北距跟風(fēng)景明珠張酬家界濕200依公里，南距打交通樞紐懷觸化市霧90盆公里，東距散枝柳鐵路新蘋鳳凰站盜14壯公里，西距妄貴州銅仁市丹58聰公里，離大島興機(jī)場形27梯公里，革209校國首，式1867銳省道穿境而密過，經(jīng)濟(jì)區(qū)肆域優(yōu)勢獨特侵，交通便利堪，為湘黔渝克邊區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)吹易的交匯點仍。奔鳳凰秦屬楚戶地，是大湘辱西政治、經(jīng)駐濟(jì)、文化的鉗中心。鳳凰屠縣地靈人杰臘，名人眾多子。僅清道光俱二十年至光犯緒元年的桃30拜多年間，先遭后出了嗎43絲名提督、總劉兵級的將軍劇，造31滾名副將級的情將軍，碎31撕名參將級的過將軍，孔73烈名中將，約30藥多名少將。斑民國時期，版民國初年至梨1949唐年，出了賊7勝名中將，替30摸多名少將。改民國時期，蚊這里還誕生樸了著名政治筋家、慈善家秀、民國第一回任內(nèi)閣總理甲熊希齡先生飽；新中國建頌立后，鳳凰愈籍的現(xiàn)代著含名文學(xué)家沈荒從文、原中行宣部常務(wù)副狹部長劉祖春必、原中國武抓警支隊政委聾李振軍，著室名畫家黃永封玉和兩院院駝士鋼鐵博士陽肖紀(jì)美，古昂城內(nèi)現(xiàn)有論6駱人被聯(lián)合國隸教科文組織亡授予民間工嘴藝大師，在冊國內(nèi)外享有么很高的聲譽(yù)欲，產(chǎn)生過一映定的影響，隆有季“責(zé)畫鄉(xiāng)脆”汽、愈“縱滿城文物、括滿眼風(fēng)光池”尾和塵“鑰中國最美麗嗚的小城遷”愛稱號。資鳳凰縣山清鄙水秀，名勝舟古跡眾多，贊自然景觀，炒人文景觀獨卷特，古城風(fēng)肅貌全整，名喉人民居眾多肌，僅縣級以眠上文物保護(hù)謀單位筒40懇多處，古街型古弄例20括多條，保護(hù)合民宅近除200熟棟，由于地焦處西南少數(shù)階民族文化區(qū)晃域與東部楚布漢文化區(qū)域點的交匯之地件，楚巫文化監(jiān)在這里得到戚弘揚。明、賽清以來，縣暢境內(nèi)修建的令大型寺廟、穿會館、祠堂王就飛175隔座，僅匙2闖平方公里的刷縣城就達(dá)柄58纖座之多，此果外，由于交卷通閉塞，受扯戰(zhàn)爭的影響揮少，眾多的修文物至今保尊存完好，屬通省級著名風(fēng)郵景名勝區(qū)，崖成為全省新淘增的兩條黃康金旅游線路盾之一，最近巴公布的中華旗旅游第一廊鮮也將鳳凰列調(diào)入其中。羊鳳凰縣的旅盡游業(yè)在訴20瘋世紀(jì)姨80蠅年代之前，熊一直處于自返然、自發(fā)形紅態(tài)，基本上色沒有形成行役業(yè)和產(chǎn)業(yè)的剩概念及結(jié)構(gòu)辨。沒60酒年代中葉著服名國際友人桐、新西蘭詩己人、文學(xué)家隙路易弦·岸艾黎到過鳳彎凰，并留下燒了對這一美么麗小城的著鑄名評價欣——“泡鳳凰是中國彎最美的兩個慕小城之一截”舒。掩根據(jù)縣旅游超部門介紹，曬鳳凰縣的旅趨游業(yè)大致起暖源于謹(jǐn)1985丟年，當(dāng)時該富縣提出要大時力發(fā)展旅游蔽事業(yè)的目標(biāo)總，成立了專筆門的管理機(jī)槍構(gòu)，并且聘絹請鳳凰籍著疲名畫家黃永催玉擔(dān)任顧問扭；隊1986苗年鳳凰縣被榮列為全國旅笨游外事開放弟甲類縣城；臘1997賤年被列為湖埋南省級風(fēng)景烘名勝區(qū)；略1999拳年被列為省僑級歷史文化幻名城和國家江級生態(tài)示范職縣。但鳳凰惕旅游業(yè)真正亡起步是在惰2000惑年，當(dāng)時該勢縣政府把握爭西部大開發(fā)飾的有利時機(jī)即，確立了的開旅游帶動整孤體經(jīng)濟(jì)發(fā)展匪的戰(zhàn)略，保打護(hù)維修和合嬸理開發(fā)并重見，加大了旅烏游業(yè)的開發(fā)殿力度，并于依2001鎮(zhèn)年被列為國好家級歷史文張化名城。忘2000時年可以說是卵鳳凰旅游事面業(yè)的一個轉(zhuǎn)炒折點和高速收發(fā)展的起點猛，我們可以橋從鳳凰近五成年旅游總?cè)耸?shù)和旅游總復(fù)收入兩上方拾面來進(jìn)行分悶析和研究：件2000吊年珍—橡2002直年鳳凰旅游毅總?cè)藬?shù)和總匪收入的變化患情況纏際另據(jù)鳳凰縣旅凳游局統(tǒng)計，滋在過去短短個的五年間，細(xì)前來鳳凰城啊觀光旅游的憶海內(nèi)外游客毀激增近黑5握倍，旅游收賭入選1988洽年僅懲2000猶萬元，而延2002夸年已突破億通元大關(guān)。臘客源組成田紹調(diào)查顯示，斜鳳凰客源穗70%李是湖南省內(nèi)碑的，群30%爐是外地的。蓬湖南省內(nèi)游鴨客主要來源群于省會長沙鞠和湘潭、株粒洲、衡陽等堵地區(qū)，而近否兩年沿海的百廣東等城市礙游客有所增周加，目前鳳再凰城已成為壘長沙市民的床周末度假勝驗地，省外游池客雖以東南朋沿海發(fā)達(dá)城家市省份為主翁，但北至東變?nèi)　⑽髦吝€云南、貴州欠等攏20褲多個省市的枝游客都有；純外國游客也鐵有所增加，親包括美、加倍、日、韓、仰奧、意、菲傲、印等地和覺港澳臺的游熔客，但數(shù)量核不多。據(jù)統(tǒng)臣計資料顯示靠，劇2002告年全年接待回外國人數(shù)僅竭900螞人。看消費能力妨另目前來鳳凰談旅游的游客帳消費能力與超層次都不太饑高。按其職泉業(yè)和身份可雪劃分為：尤散客：畫家蔬、美術(shù)工作剛者和學(xué)生、鎖攝影愛好者太、自游人、肆采風(fēng)藝人和辛記者、家庭峽度假游客等碎等。碰團(tuán)體：國內(nèi)富旅行團(tuán)、單爸位團(tuán)體等。號上述游客有辦很大一部分蛾是中低檔次險的游客，消耽費能力不高圣，除了景觀氣門票、食宿重外，購物和貫飲食消費能轎力不高。栽2000錯年的人均消犯費為沈76.5脂元蒜/南人次，斃2001寄年為請128屑元享/首人次，直2002瓶年為相130吳元參/拘人次。輔消費習(xí)慣潮槳通過我們的驢調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鴉目前來鳳凰南的團(tuán)體游客他大多數(shù)是過蜂路客，住在芒吉首或張家兔界，而不在善鳳凰當(dāng)?shù)剡^駛夜，即使在圍當(dāng)?shù)囟毫簦Y一般也只住吸一晚。而散摸客較多會選想擇在當(dāng)?shù)剡^莊夜，但周末眾的省內(nèi)客和底自游客較多掠會選擇民宅湊改造而成的歡私家客棧，焦每人每晚約嘉20柔元左右的水板平，而選擇鉆在正規(guī)賓館縱居住的消費勤檔次和水平丙較高，盡管迫沒有星級賓踢館，但一般呈都要鳳100梢多元一間房牛。熄從藏2001添年姻10肉月起，鳳凰纏的八大旅游遠(yuǎn)景點的真50照年經(jīng)營權(quán)被打黃龍洞公司織以倡8.33基億元買斷，煤開始實行套苗票制。每人牙150楊元羊/黨套，帶有一仙定搭配和強(qiáng)錘制性色彩，彎雖然使旅游駛門票收入大餡幅增加，但域也帶來一些誦管理問題。差目前，團(tuán)體壤游客的古城勵旅游路線一祝般如下所示燈：鳳凰古城拋-鍵熊希齡故居略-喬沈從文故居解-乳東北門城樓游-預(yù)石板街閣-見楊家祠堂杜-角沱江泛舟逼-線奪翠樓勇-品吊腳樓群促-尚虹橋甚市場調(diào)查結(jié)瓜論桃1淡：隨大多數(shù)景點果和景觀設(shè)計爽者是停留在跳觀景、看景豪、留影的水器平之上，缺明乏體驗式和厘互動型的活隸動。腎消費產(chǎn)業(yè)鏈暈香由旅游帶動鍛的消費產(chǎn)業(yè)趣鏈具有以下非幾個特點：繁⑴耳飲食方面以廟湘西特色為筆主，有一定逼特色和風(fēng)味潤，但檔次和懇烹飪水準(zhǔn)一動般，衛(wèi)生和逼用品也不夠住講究，這對叉招徠高檔賓兵客會有一定給難度。避⑵位旅游產(chǎn)品多材來源于貴州幼和浙江義烏崖，包括許多麻蠟染工藝品淹和銀器，而屠當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和蠟制作的商品蹄不多，只有匪少量土特產(chǎn)稀，如姜糖、痕絹織繡品產(chǎn)須于當(dāng)?shù)兀鴶⑶医?jīng)營的種匠類也較雷同耽，又難以成擠行成市。洲⑶咐住宿消費的趕檔次水平較鍋低，大多數(shù)慘不在本地留取宿，中高檔妨的賓館酒店頂有一定發(fā)展脖空間，但同繼時也要面對弦大量中低檔魚賓館、客棧醉的競爭壓力悔。刷⑷險交通消費主沿要是散客，火團(tuán)體客一般瘡不在當(dāng)?shù)刈庾≤嚕疃嘧σ幌掠瓮В粯拥氖渴召M過棉低，起步只雄有隱2誕元，加上摩挎的和電瓶車走，使這一消齊費呈現(xiàn)供過纏于求的局面崖。悼貍產(chǎn)業(yè)鏈增長差圖表：陰弊產(chǎn)業(yè)鏈特點崗評述帽面總的來講，廁鳳凰旅游產(chǎn)慌業(yè)鏈的特點峰是：起步晚仿、發(fā)展快、濾勢頭高、問耕題多。盡管禽旅游收入女2000演年只占當(dāng)年喉GDP天的警3.5%投，統(tǒng)2001炎年占績8.8%以，但爐2002奸年就已上升羊到泊13.4%濾，連續(xù)兩年開每年增長了緊近旨5竟個百分點。脫市場調(diào)查結(jié)兇論乳2襖目前鳳凰旅碼游吃的是素“壇三碗飯家”暮：一是名氣璃；二是配套宜；三是獨特該。這三方面渡目前還有許明多不足之處的，名氣雖然禁遠(yuǎn)揚，但還咬不能吸引多撐少省外和國所外游客；配熊套雖每年都架加大了投資并力度，但還鐮遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完勺備，尤其是溉接待外國游扔客的檔次和雪水平還不夠泄，臟、亂、秧差的現(xiàn)象雖賄有改觀，也牙還依然比較叛嚴(yán)重；獨特幣方面雖有一搜定特色，但問表現(xiàn)苗族、云土家族生活豬風(fēng)貌和風(fēng)俗具習(xí)慣的特色墳卻很少，體秀驗式和互動鋤式的旅游活庫動也不多。舅這些方面，奴我們認(rèn)為可熱以有所作為遺。扁未來五年旅般游發(fā)展預(yù)測辣假根據(jù)轟2003戚年蝦4凡月發(fā)布的政倚府工作報告涂，拾2003隙年旅游方面己要求爭取實思現(xiàn)旅游人數(shù)茂達(dá)到體150自萬人次，旅頸游拉動相關(guān)策收入困2.2夏億元，這一堂目標(biāo)目前看誘來由于受非裁典的影響，刺恐怕難以實著現(xiàn)。目前鳳名凰抓緊下半距年的有得時燥機(jī)，主動出懇擊，請宋祖旗英回來開演壇唱會，請常森昊和韓國選貍手來興辦中息韓圍棋賽，包這些活動對兆提升鳳凰的蛙知名度，傳準(zhǔn)播旅游特色普與景觀的信腐息有很大幫班助。前面已陷經(jīng)提到過，節(jié)在過去五年黃中，鳳凰的頃旅游人數(shù)和漆收入都有近擾5雄倍以上的增編長，如果一查直保持這樣色的勢頭發(fā)展夕下去，鳳凰放的旅游業(yè)在凍GDP合的比重會更欲大，旅游人汁口也會有大音幅增長，目避前每年不到煉100澤萬人次，而挽根據(jù)上海同宏濟(jì)城市規(guī)劃盒設(shè)計院為鳳頁凰做的保護(hù)盡性規(guī)劃，鳳醉凰古城區(qū)規(guī)菌劃旅游人口扣的容量為議6,000臭人精/猾日，最高峰兼控制為碗10,00鑒0刪人跨/槐日，按這一銜指標(biāo)估算，常未來鳳凰的動旅游人口約蠶比現(xiàn)在增長篇1.5寬倍，這是完態(tài)全有可能在衡5桃年之中實現(xiàn)武的增長幅度坑，平均每年狀的增長幅度錄只有埋20%流，這是完全獲有可能實現(xiàn)駐和達(dá)到的。嗽在旅游收入愧方面，未來倡五年按保守狗估計每年遞昨增嚴(yán)30%辨，這是比較六有把握實現(xiàn)辛的，預(yù)測可越達(dá)到端5筍～當(dāng)5.5堤億元左右，璃估計屆時衰GDP跳在子13掏～器13.5燕億左右，占聞GDP榨的比重可達(dá)上38.5%陰～牛40%田左右，平均幕每年占逼GDP連比重增長的蛛約為債5羞個百分點。貍市場調(diào)查結(jié)撒論休3域如果不出現(xiàn)尤大的政策偏鬧差或天災(zāi)人搞禍，鳳凰的扎旅游業(yè)完全嘆有可能成為省當(dāng)?shù)厥浊慌胖傅凝堫^產(chǎn)敞業(yè)，可以說貝，目前鳳凰料的旅游產(chǎn)業(yè)西已開始進(jìn)入迷起飛的高速窩增長階段，堡是一個機(jī)不政可失、時不困可待的機(jī)遇放，應(yīng)當(dāng)予以質(zhì)高度重視和疫切實地把握亡。裳物業(yè)租金敞春據(jù)調(diào)查，鳳騾凰的物業(yè)租河金飲食店鋪歲每間一般在連1500叢—跌1600堂元親/獨月左右（如兵臨江的普通昌老房子），才商鋪租金要火更便宜一些尤，月租金視筑檔口大小而鴨定，其中虹且橋的店鋪在肢9鎖—駱12M2/塌間，現(xiàn)為罪650癢元囑/止月。根檔口分布情蘇況票杯目前鳳凰古饒城的商鋪檔善口主要分布皮在虹橋和東球正街等處。著虹橋有小24濕個鋪位，東潔正街有揮200南多家店鋪，及多以經(jīng)營旅置游商品、飲京食服務(wù)、手瘋工藝品為主旅。但由于周給一至周四受凝客流減少的蔬影響以及地榴段因素的影屠響，只有虹打橋、東關(guān)門策一帶生意好測。坦房地產(chǎn)價格潤高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)痰市場還基本惹處于自然開壤發(fā)的階段，問小區(qū)開發(fā)和暈成片開發(fā)的共情況比較少司見，比較多鏡是居民自行桐拆舊房改造規(guī)，這些住宅寄的造價成本污較低，一般幟住宅的售價培不超過巴700貓元尿/晨平方米。由鍋于鳳凰開發(fā)皮旅游的勢頭梯很猛，當(dāng)?shù)仄崛藢ι逃梦镒綐I(yè)的前景普倘遍看好，地紫價普遍上漲疲。目前鳳凰廚賣鋪的不多臘，虹橋也只芒賣了鞭3秩間鋪，現(xiàn)在最不對外出售元了，留著自汁己出租，這奶說明大家普戶遍對商用物洽業(yè)的市場前近景看好，許填多人也想在愁好的地段買堤鋪。按虹橋襯的商鋪賣價旗每平方米高坡達(dá)銳1-1.2賞萬元。橋賓館業(yè)基本敵情況兵意目前，鳳凰番還沒有一家廊星級賓館，蝦長城大酒店酒在當(dāng)?shù)貙儆诶容^好，最闖高收費套間策可以達(dá)到忘318池元寬/栗日，雙人房陣在家150-2瞞50蝴元素/忽日之間，但墻團(tuán)體和單位植可以打價5-6引折，其他的邊賓館如：政酷府賓館、新凍華大酒店、傍邊城大酒店糧、奇峰大酒鴉店、湘裕賓敬館等，一般許雙人房都在抓100-1茫50勿元藥/我日左右。目校前，鳳凰號絕稱具有統(tǒng)5,000燈多個床位的寶接待能力，助但很大一部并分是民宅改帝建而成的客葛棧，這些客鉤棧散布在各鑰處，一般開柏價是允20斤元噴/躬鋪位氧·牛日，實際有宵些也可以收銀到回40-50油元訴/仇人憤·粘日。當(dāng)?shù)卣蹈畬εd建星嚷級賓館和改鑄善旅游接待膝服務(wù)設(shè)施的嗎態(tài)度十分殷業(yè)切和積極，流提出偏“嚷政府主導(dǎo)、謀市場運作、守群眾參與干”撞的模式，爭挺取早日實現(xiàn)歇三星級以上戒賓館投資建施設(shè)零的突破壩。烏在鳳凰投資閥興建三星級岸以上的賓館紫，市場上幾剛乎沒有競爭露對手，但要遲留得住客，安提高住房率臣和縮短投資罵回收期的難鵲度也相當(dāng)大街，這也是為得什么到目前輩為止還沒有儲投資商率先閣在鳳凰興建代三星級以上質(zhì)賓館的原因勇之一。如果復(fù)要說有競爭欣對手，那就蜜是吉首的賓頁館業(yè)，尤其霸三星級的邊攔城賓館，該傘賓館的套房慎可以達(dá)到華358究元關(guān)/跌日，雙人房行可以收到鹽278判元膝/纏日，這在當(dāng)車地可以說是輝比較高檔的樹賓館。目前估，許多到鳳轎凰來的游客貍都不在當(dāng)?shù)匕∵^夜，一般嚼都是住在吉掌首，因此人很們有一說：咸鳳凰的旅游天是砌“案鳳凰受累，趕吉首受益壇”效，改變這種向狀況的根本挽辦法，就是子提高本地旅細(xì)游接待的檔備次和水平。屑亮目標(biāo)消費人網(wǎng)群分析睜艘由于當(dāng)?shù)卣桓扇×讼傲矸潘B(yǎng)魚腰”乘的做法，為脊本地和外來測的商家提供叉了許多經(jīng)商慎機(jī)會和便利獻(xiàn)條件，同時立也帶動了本為地民營經(jīng)濟(jì)抹的發(fā)展。目驅(qū)前商業(yè)物業(yè)驚的所有者基駱本上都是當(dāng)各地居民，他仗們普遍看好逃鳳凰旅游發(fā)雀展的前景，號一方面大興雪土木，改建鳥和建造可以針出租和經(jīng)營窄的商鋪和客想棧，勢不可暑擋；另一方齊面這些商用快物業(yè)又大都刑是只租不賣局，盡管租金佳水平目前并肺不很高，但治商業(yè)物業(yè)升哄值的潛力的顧空間都是相牢當(dāng)可觀的。甩本項目的目血標(biāo)客戶群體褲并不是那些豬來鳳凰旅游路的游客，而駐是有能力購攜買本項目新代開發(fā)的投資甘物業(yè)的買家靈或承租者；戲包括當(dāng)?shù)孛裣ㄩg買家；當(dāng)皆地、吉首及傾省內(nèi)的單位刊買家；承租唐商用物業(yè)的駛經(jīng)營者。核旅游消費的爽主要來源呆尼根據(jù)旅游學(xué)臣的規(guī)律：鬼80%捏的游客來源旺于籍800母公里以內(nèi)的債范圍。鳳凰階也不例外，會但就目前而煮言，鳳凰旅吧游的主要來乒源還是本省瓶，約占龜70%壩以上，可見垮國內(nèi)市場還岔有很大潛力苗可能挖掘。減省內(nèi)游客眠僑以度假和周蒸末游客居多信，這些游客仔一般是自游櫻人和家庭游捷客，會在當(dāng)寸地過夜，但堤一般選擇比梳較便宜的民知宅客棧住宿障，購物消費顫以綠色產(chǎn)品任、副食產(chǎn)品棟、土特產(chǎn)業(yè)舊為主。這些鋸游客的回游使率比較高，霧但消費檔次酸和水平不高丑，目前來鳳國凰的人均旅門游消費只有亦130植元括/蔬人次左右，罷就與本省游寬客比例較高血有關(guān)。攔外省游客屠疾目前主要是抹沿海發(fā)達(dá)地辛區(qū)團(tuán)隊游客些較多。這部魔分游客的消蜻費和購物能漲力較強(qiáng)，由廟于鳳凰旅游遙接待設(shè)施檔苗次不高，夜構(gòu)生活不豐富圣，難以吸引懂游客駐留過父夜，這也是科人均旅游消削費偏低的一般個重要原因困，如果這些救旅客都留下邁來過夜，消程費將會大幅隆上升，因為右許多旅游勝憑地的經(jīng)驗表羽明：旅游收拍入的造2/3蔥是來源于游漢客的夜生活漁消費，這一府點十分重要需。逮海外游客瓜騙現(xiàn)在每年海拆外游客包括掘港、澳、臺執(zhí)才蛇3000搬多人，外國未人只有桂900債人，這與鳳胳凰的名氣和取知名度是不知對稱的。朱匹镕基、曾慶殘洪、宋祖英匙、常昊這些戴名人都到過槐鳳凰、上過蝶虹橋，但卻漂沒有多少外證國貴賓到訪澆，原因是多敞方面的，但割除了客觀的粥硬環(huán)境條件譯欠缺外，主董觀上和軟環(huán)拿境不夠重視哄也有很大關(guān)魔聯(lián)。宗會議和商務(wù)累游客共純目前鳳凰周蔬末的客源一吼般都不成問簽題，甚至經(jīng)評常人滿為患漂，但周一至賞周四就人氣型驟降，要解飄決好這個問手題，可開發(fā)鏈商務(wù)會議旅擁游市場，即過考慮增加舉奸辦全國性會異議設(shè)施，創(chuàng)菊造吸引會議魔和商務(wù)游客斯的條件，這爽樣就可以解篩決平時游客斗不多的老大動難問題。古市場調(diào)查結(jié)搜論泊4證鳳凰的旅游俘正處于高速再發(fā)展中，目創(chuàng)前正面臨上松品牌的非常鴉時期，要解貌決游客參與弟性差，夜生勿活單調(diào)的問灘題，要吸引焦游客在鳳凰恒過夜，服務(wù)封配套要上檔嫩次，這正是亭我們投資的休產(chǎn)業(yè)著眼點爭。腸三灘不理論研究基惹本評述犬地塊核心競懼爭力研究結(jié)取論跑經(jīng)過反復(fù)研碌究、分析和金觀察，我們疼認(rèn)為：這塊學(xué)地可以說是途鳳凰古城絕慶無僅有的敬“蔽地膽襯”釣、涉“渠地王洽”而，其商業(yè)價儉值是難以估制量的，因為徑這是一塊絕積版地塊，獨仆一無二，屬王于稀缺資源射，在鳳凰古芹城再也找不制出這樣一塊閑地了。如何寧體現(xiàn)其地力魄和價值，這程就是我們策銷劃能否成功窗的關(guān)鍵所在艘。聚鳳凰古城旅鼠游業(yè)這條產(chǎn)仗業(yè)鏈已經(jīng)形歲成，并處于梨起飛和快速步發(fā)展階段，駱因此必須要土與這一產(chǎn)業(yè)騾鏈緊密掛鉤器，才能獲得口地塊的核心湊競爭力，才柴能在旅游業(yè)衡騰飛的帶動缸下取得項目油開發(fā)的成功強(qiáng)。煙因此，這一蛙地塊開發(fā)要結(jié)與旅游業(yè)緊亞密相關(guān)。要趨上檔次、出喜品牌。讓土單地的地力和圾價值充分顯餓現(xiàn)出來。就爭是要與本地臘已有的賓館固、商鋪和景鞠點項目有所旅區(qū)別，要明黃顯地拉開檔改次，建賓館餓就要建成三廳星級以上的僚賓館，建商誤鋪就要根據(jù)宴鳳凰特點整犯合民族風(fēng)情格；建景點就鹿是要解決游堤歷單調(diào)、夜前生活貧乏等泳瓶頸問題。諒我們的目的練就是解決鳳痛凰旅游產(chǎn)業(yè)駁鏈中的可重作復(fù)旅游參與玉性差、夜生冬活單調(diào)的瓶鼓頸口問題，芳而這一問題皇的順利解決率，又能給我禾們帶來巨大脂的商機(jī)，這婦就是因勢利莊導(dǎo)的投資策黑略。釘四陵版思想采購基懸本評述色水鄉(xiāng)周莊模站式研究嬸離周莊是中國狡古鎮(zhèn)旅游的綠最成功案例標(biāo)，因此它的器產(chǎn)業(yè)鏈及服腰務(wù)配套業(yè)的鑼發(fā)生發(fā)展過熱程值得我們典認(rèn)真研究。倦周莊鎮(zhèn)位于掙蘇州城東南熊３８公里，擊昆山市境內(nèi)司西南３０公童里，宛如一雞顆燦爛的明譜珠鑲嵌在上予海大觀園旁劈的淀山湖畔楚，已有九百冒余年的歷史鼠。周莊的魅相力，還在于用它的文化蘊逗涵。沈廳、糟張廳、迷樓贈、葉楚傖故逢居、澄虛道涂院、全福寺納等名勝古跡社，具有一定芹的歷史、文宏化和觀賞價祖值。臺灣作舅家三毛鐘情謀周莊，旅美雙華人畫家陳饑逸飛的油畫薪《雙橋》馳社名世界，著抵名畫家吳冠暮中撰文說績“伸黃山集中國協(xié)山川之美、寶周莊集中國守水鄉(xiāng)之美絞”扁，海外報刊郊則稱脖“稈周莊為中國攤第一水鄉(xiāng)按”棕。氏個案研究：革周莊江南人膽家俘顧周莊江南人齊家旅游商業(yè)陪項目位于周棒莊古鎮(zhèn)入口轉(zhuǎn)處，建筑面咽積逾散4算萬平方米。謀該項目以伍“墻清末民初江拉南民俗再現(xiàn)咸”城為開發(fā)主題鄙，以喉“內(nèi)主題公園式裝休閑購物中奸心為設(shè)計概索念。項目功誓能融參觀、淋游覽、特色襯商業(yè)、餐飲石服務(wù)、休閑胸娛樂、影視偉表演、展覽來展示為一體沉，充分滿足鼠了現(xiàn)代旅游救消費的多種惱需求。擔(dān)負(fù)恨著整合周莊鴉旅游形象、厭提升旅游服辦務(wù)品質(zhì)的重臣任。挺江南人家的俊環(huán)境規(guī)劃以寶“汪水逗”香為中心，通煌過人工河、趴人工湖及江另南傳統(tǒng)環(huán)境鉛及建筑元素胡的使用準(zhǔn)確課表達(dá)了懲“購江南風(fēng)情闊”器的景觀風(fēng)貌顆；同時，在攜引入現(xiàn)代購侍物休閑中心杜及主題式公透園規(guī)劃理念針的基礎(chǔ)上，久通過對河道字系統(tǒng)、步行戀系統(tǒng)、建筑蠟尺度及各種戴空間關(guān)系的謊巧妙處理，紀(jì)極為完美地島實現(xiàn)了物業(yè)材的各項功能疾需要、賦予葛景觀全新的慚豐富內(nèi)涵；旦最終在環(huán)境澤的規(guī)劃與設(shè)嗎計上，通過還中西交融、放古今對比的嫂手法獲得了鋒物業(yè)整體形隱態(tài)的高品質(zhì)貿(mào)表現(xiàn)。在環(huán)稿境規(guī)劃方面翠，以江南水舍鄉(xiāng)小鎮(zhèn)中較脂為典型的塵“展臨水俱”每布局為特征奧，在區(qū)塊內(nèi)瀉設(shè)有大面積臺活水湖與人感工河，與基聞地西側(cè)白蜆蔑湖的廣闊水艷面聯(lián)成一體養(yǎng)。在水域中螺央，設(shè)有造事型別致的水啦上表演區(qū)，更形成了以水緊為中心的景載觀規(guī)劃格局郊。光我們發(fā)現(xiàn)，體該地塊開發(fā)槽設(shè)計的關(guān)鍵宿是水上表演深舞臺，它是啦聚集人氣，伍融入周莊整榜體旅游環(huán)境怕的重要考慮壁。可以把這根個設(shè)計當(dāng)成搜總體區(qū)域開述發(fā)的驅(qū)動引對擎。岸麗江古城研膛究響守麗江是中國箏云南的滇藏食公路上的一展顆燦爛明珠租。麗江又叫欣大研鎮(zhèn)，人飲口跨30堆多萬，是一閱個以納西族挪為主體的自拴治縣。它處雕于云南省西放北部，金沙使江上游。境被內(nèi)主要有玉以龍雪山和老授君山兩大山晴脈。有金沙僵江、瀾倉江索兩大水系，嚴(yán)海拔江2400猜米，終年可磁以看見雪山盯。具有非常潮美麗的自然反景觀。一天衛(wèi)之中，可以者有寒、溫、范熱三種立體蠻氣候。麗江涌古城具有光輛輝燦爛的東需巴文化。麗召江歷史上曾麥?zhǔn)菨h族、納截西族、藏文給化的交匯之滴所，是古代妥的茶馬互市鴨的重要的集解散地，因此侮，麗江文化剩旅游將茶馬食古道作為文揉化品牌正大轉(zhuǎn)力開發(fā)。納茅西族在麗江牲古城建設(shè)了塘燦爛的文明猜。據(jù)傳，麗宇江古城是由息歷代的納西并先祖主持建永設(shè)的。其建膊筑從古代的梨穴居發(fā)展到桐現(xiàn)在的三房負(fù)一照壁、四規(guī)合五天井、客走馬轉(zhuǎn)閣樓趴的古城民居挽模式。鹿由于麗江處李于滇藏貿(mào)易燕的集散地上想，是南絲綢叉之路口岸及英茶馬古道，知因此，歷代塘不斷受到外墊來文化、中鄉(xiāng)原文化、藏田傳佛教、道論教以及后來姜的基督教的沒影響，從而織各種文化兼嚷容并存發(fā)展寧。在美麗的長麗江城，泉佳水從玉龍雪護(hù)山上分西、吵中、東三大脆主流流入古夏城，形成若提干個支流，至使得城中的病水網(wǎng)在雨花掘石鋪就的道征路中相互交扯錯，形成家銜家泉水繞、音戶戶垂楊如斷畫的美景，覺被中外建筑肆師稱為高原跪姑蘇、東方早威尼斯。麗附江古城的旅廣游依托于古朗城獨特的建紡筑文化和美叮麗的景觀，根以及東巴文洞化和納西族往的風(fēng)俗，形憂成了中國旅映游業(yè)中一張洽極有號召力府的品牌。疊艦我們深入研察究了麗江古墓城的街道格述局，發(fā)現(xiàn)麗譽(yù)江的硬“親四方街莖”煎設(shè)計的非常躍好，它處于壁各個街區(qū)交慣匯的中心，嬸是游客積聚祥的地方，這龍是形成麗江摩整體商業(yè)氣街氛的關(guān)鍵。崇可供借鑒之忍經(jīng)驗響鳳凰古鎮(zhèn)旅行游比周莊、學(xué)麗江旅游發(fā)倚育慢了一步香，但同樣前吊途廣闊。以帝周莊模式判朗定，鳳凰正暴走向集團(tuán)投享資，搭建新兔一輪發(fā)展平勝臺的前夕，跡率先進(jìn)行地室產(chǎn)投資前景材看好。但是給，思想采購鵲顯示，地產(chǎn)翁項目同旅游莫結(jié)合的設(shè)計革非常重要，呀一個旅游街態(tài)區(qū)要旺人氣供，必須有訴“利周莊江南人姓家解”明的景“畝水上表演舞倘臺國”夕和麗江暢“狀四方街皇”悔這樣的場所斬設(shè)計，作為幸街區(qū)開發(fā)的逗驅(qū)動引擎。予假想方案評絕述（略）各崗種假想方案閱都有一定的恩優(yōu)缺點和可墻借鑒之處，凡但都不能同線時滿足發(fā)展船商的要求，戶卻為我們找畝出解決辦法些和適當(dāng)方案薯提供了許多享參考依據(jù)。拜五副乞策劃推薦之你綜合方案肯將理論研究蒼、思想采購虹、市場調(diào)查瑞三者的結(jié)論想經(jīng)過反復(fù)研馳究，我們認(rèn)鑼為本項目的癥地塊做單一端產(chǎn)品的開發(fā)淘是不可行的渡，唯一可行百的做法是集拆合上述幾個聲假想方法各膛自的長處，盾形成一個功愉能較多、比鹿較有投資回鄰收把握的綜犯合方案。固綜合方案綜星述備菠本方案是通甩過綜合開發(fā)壁將賓館、餐慢飲、景點和皺商場、商鋪近的功能融為巡一體，形成困一個多功能去的旅游服務(wù)譯、休閑、游遍覽、購物中勺心。這個中評心既包括景臺觀中心、服純務(wù)中心，也耗包括購物中勉心。即建立邁一個近千平賄方米面積的換“潔秋千廣場膊”號，以此為中拋心開展少數(shù)緊民族旅游活蘇動，使之成約為游客的聚鴉集中心、夜伸生活的廣場據(jù)；沿江商業(yè)妻街和廣場的落周邊將構(gòu)成棍一個以民族扶手工業(yè)加工聾、民族產(chǎn)品分銷售及文化綿產(chǎn)品為主的膝商業(yè)購物觀器光中心，廣近場附近的商較鋪和較大規(guī)翅模的商場將癢以銷售綠色六產(chǎn)品為主。肢同時另一部皆分建成一個架別墅式三星淡級酒店，每塑一棟都帶有攏獨立產(chǎn)權(quán)，朽既可出售也量可出租，屬邪于投資型物但業(yè)，還可以哭采用返租回飾報的辦法和師提供回購保液證、按揭商福業(yè)等方式來鐵吸引買家，剃降低買家和喂發(fā)展商各自惰的投資風(fēng)險喉。霧總體項目可拉稱為宮“駕鳳凰秋千廣引場挎”挪商業(yè)街區(qū)。燕概念產(chǎn)品要行點劍主題廣場古菜主題廣場就郵是要具有鮮主明的景觀特夾色和別具一兩格的風(fēng)采，蹈比如突出苗兩族風(fēng)情和文悄化的主題。慮苗家文化中漏的八人秋千傭、鼓舞、上夕刀梯、篝火俱等是非常具氏有地方特色漆的東西，可握以大力挖掘蔑。這樣可以桂解決鳳凰旅旋游參與性差陰，夜生活單藥獨的問題，滑可以大大聚悔集人氣，從習(xí)而帶動整個巴商業(yè)街的興賠旺。需投資型物業(yè)匪避主要是指可膀供投資的商壇用物業(yè)，包脫括商鋪、出蚊租房以及產(chǎn)殺權(quán)式賓館。兇目前，鳳凰循的商用物業(yè)放市場價格和建前景被普遍雪看好，市場胃上基本買不司到價格適宜明，地段適宜棍的商鋪，一峽般都是不租踐不賣。因此賄，我們將本池項目開發(fā)成守具有獨立產(chǎn)皂權(quán)的別墅式招賓館和深受通投資型買家至歡迎的臨街懂商鋪，是適都應(yīng)市場需求嗓的。含產(chǎn)權(quán)式賓館梯碼采用所有權(quán)漁與經(jīng)營權(quán)分膀離的做法，盯將所有權(quán)和薄投資權(quán)出讓嶄給買家，從欄而減輕和降串低投資和經(jīng)窮營的壓力。饞這種做法已育有成功的經(jīng)賓驗和案例可場以借鑒。再胸通過返租回繭報、提供回負(fù)購保證和按遺揭服務(wù)來打直消買家的疑龍慮和擔(dān)憂，番提升其購買果能力和供樓假能力。這一你方法一般用餓在商鋪銷售趟，但產(chǎn)權(quán)式川賓館也完全藍(lán)可以適用，菊而且商鋪應(yīng)膚當(dāng)與產(chǎn)權(quán)式尖酒店配合使波用才更有效遭。旺回購保證蝦午這是一種為魄買家提供購鄰買信心和保叢證的做法，塊可以說是一牽種桑“優(yōu)欲擒故縱扒”剃的策略和手立段，與房地保產(chǎn)仔“鳥無理由退房流”盡有異曲同工鄰的功效。度價格估算及體投資評價（赴略）騙綜合方案的格操作要點吃1村．規(guī)劃設(shè)計達(dá)要點協(xié)商業(yè)街的進(jìn)云深沿江的一西面最好達(dá)到咐8-10M平，以增大營當(dāng)業(yè)面積，可成以用于餐飲鑄和手工作坊院經(jīng)營。內(nèi)街悟商鋪進(jìn)深為征６米。商業(yè)哀街的寬度控晨制在瞇3.8-4水米。擊沿江的商鋪肯下沉幕1篇米左右，既鑄可造成錯落特，又可以增慘加首層商鋪勺的面積，容告易吸引游客贏和提升商鋪希的商業(yè)價值觸。風(fēng)貌控制紐區(qū)的建筑，常包括商鋪和借別墅式賓館束均建成森2.5筆－３層，要被求天際線錯直落有效。殼秋千廣場做式成下沉式不篇規(guī)劃的格局棵，既便于游協(xié)客游覽購物沉，還可以用剝于表演鋒8君人秋千、爬競梯和鼓舞、幟儺戲等節(jié)目猴。出別墅式賓館枕應(yīng)當(dāng)建成逆“方二合一竊”炊或周“員四合一程”狗的聯(lián)體式別茄墅，外觀和剃造型要與周躁邊建筑相融尚合。區(qū)域控求制區(qū)的別墅遭式賓館基本米上以芝3襯層為主。吸園林設(shè)計要膀形成小橋流煉水的中式格捏調(diào)，別墅式撥賓館向景圍艷合式排布。器賓館服務(wù)區(qū)抹要考慮設(shè)置云三星級賓館額所需的硬件妖設(shè)備，包括囑會議、餐飲朝、娛樂等設(shè)俗施。錦2滋．營銷推廣塔要點鑼鳳凰之心想續(xù)本項目的地觀塊緊靠虹橋織，觀景角度往最佳，可以歌將周圍優(yōu)美痰景色盡收眼抄底，而且是舒鳳凰古城的柿絕版地，具趙有不可估量倒的價值，在瑞“挑鳳凰之心恩”束這一個整體亞概念的框架爐下，建造一靜個全新的景飼觀中心、購孩物中心和旅駝游接待中心湊。打造成繼懲“楚虹橋鉛”趕之后的新的菜旅游高潮區(qū)蠶。消秋千廣場景些這個下沉式以廣場以苗族的8抱人秋千為標(biāo)爛志，結(jié)合其且他苗族的特只色活動，如潛鼓舞、刀梯他等，使這里毒形成一個新起的旅游高潮泊點，將虹橋膠這一旅游路襯線的終點站睡向前延伸至芽本項目，吸稻引人流前來癥觀光和購物侵。而且，這堤一廣場是可游以互動的具鈔有體驗式的宵娛樂廣場，頑可以給游人射留下終生難饑忘的印象。葡名人效應(yīng)輝司通過對路易顫·鋒艾黎（脈Rewi位Alley喊）的推介和蕉宣揚，使他杏成為鳳凰國嘩際化傳播的糖“斬形象大使能”趁和情“殘代言人慌”沙，可以立一窮個雕像，向剝?nèi)藗兘榻B他起的生平，推燕介他的作品值，擴(kuò)大鳳凰艱對內(nèi)和對外克的影響。局營銷方式利礦產(chǎn)權(quán)形+狂分供臺+手返租夸+鴨回購，可以字保證投資者譯的利益，降起低投資風(fēng)險喉。尼“當(dāng)水深火熱褲”退貓夏季可組織泊沱江水上活媽動項目，如廁潑水、捉鴨燕子，冬季可麻以搞篝火晚考會、表演苗杰族歌舞等節(jié)深目。塔最佳觀景臺云滅美麗的沱江股和古樸的吊鍛腳樓群是鳳風(fēng)凰古城的靈煩魂景觀，而邀無論是匆匆軌過客，抑或裁是癡迷的美卡術(shù)愛好者，絨都需要選擇猜一個最佳視積角細(xì)細(xì)觀賞感。通過我們兼實地觀察和繁分析，本項得目地塊處在碌獨一無二的紫最佳觀景處亦，因此，應(yīng)盆考慮適當(dāng)設(shè)貫置錄“劣觀景臺洽”姨。左六季礎(chǔ)本策劃結(jié)論洞本項目的開雪發(fā)正處于鳳噴凰古城旅游肅業(yè)高速發(fā)展樣的起步階段粗，項目的啟沸動可與當(dāng)?shù)剞Z的產(chǎn)業(yè)鏈形謎成互動的作特用，可以促待進(jìn)鳳凰旅游歪業(yè)上檔次、舟上規(guī)模和出睜效益。可以散采取分期開涂發(fā)，先做旺緞人氣，再做盼旺財氣的策猛略來運作。寧本項目提出叫的百“笑綜合方案嗓”胖，無論是從業(yè)市場需求、游投資回收和擱政策要求來編看，都是完醒全可行的；俊從通過初步晉核算的結(jié)果拜來看，可以從滿足發(fā)展商藥的策劃要求井。卻目前，本策比劃正在實施貨中，進(jìn)展順蚊利。劫全球化思想核采購的緣起園在以上旅游襯地產(chǎn)的策劃音實踐中，我刑們發(fā)現(xiàn)不斷貝進(jìn)行的思想釀采購，使我糟們真正弄懂告了旅游街區(qū)紗的建設(shè)的奧肌秘，這是我劃們的策劃被濾發(fā)展商立即忌接受的關(guān)鍵露。枯在我們完成欣的武夷山和濾神農(nóng)架有關(guān)鴉旅游項目的眼策劃中，我適們的思想采明購范圍真正皇達(dá)到了全球遲化。如，為直了確定武夷頂山三仰峰和余神農(nóng)架神農(nóng)券頂?shù)亩ㄎ唬俏覀儽悴少徑懔巳澜缭S住多名山的旅噸游定位方式爽，總結(jié)成山猜頂旅游模式咳進(jìn)行綜合研鴨究。為了確暮定武夷山大由峽谷的旅游生定位，我們矩也采購了世甩界山谷旅游巖模式進(jìn)行研追究。結(jié)果發(fā)抓現(xiàn)，這種思醬想采購大大占拓展了我們區(qū)的視野，對嗓策劃非常有驚效。糠由此，我們何體悟到，中睬國同整個世板界是相通的宅，企業(yè)遇到劍的決策問題涂早有人研究變過。其實我失們對待市場勾的手法還很泡原始，我們麥的確還有很癥多東西要向船別人學(xué)習(xí)。物如果中國的范企業(yè)就這樣題走向全球化頃的舞臺，我銜們無疑以長棋矛對大炮。野這使我們轉(zhuǎn)租向全球化時軟代策劃理論鴉的研究。混20渡世紀(jì)竭90采年代以來，賴隨著通信技肺術(shù)和因特網(wǎng)堡的不斷發(fā)展趨，全球化問挨題已經(jīng)成為澇報紙、雜志粘和人們口頭撫最時髦的語站言，在世界司各個地方，織人們都在談繁論市場技術(shù)股和人才競爭資的全球化問較題。不管是乖歡呼還是詛忌咒，全球化魂毋庸置疑地隔已經(jīng)來到了嫌我們身邊。園在過去的十岔年里，全世蒜界已經(jīng)出版那了兩千多種劃著作和三萬睜多篇文章來廉討論世界全聚球化問題。渠英國著名社金會學(xué)家阿爾緒·焦布勞曾經(jīng)談柱到：全球經(jīng)瞇濟(jì)的起、全湯球性機(jī)構(gòu)的元出現(xiàn)，以及昏文化在全球雹的擴(kuò)散和交嚇融，都被視符為出現(xiàn)全新原世界秩序的渠證明。噴2002好年春天，我判受著名策劃棋家王志綱先憶生的邀請，崇去對歐洲的紀(jì)城市與房地味產(chǎn)運作進(jìn)行畝全方位的考家察。在歐洲蘭，通信業(yè)的言發(fā)展就讓我席非常驚訝，欺讓我充分意重識到了全球?qū)懟内厔菡霸诎鼑款嵰粋€人。歐獻(xiàn)洲與中國相沫距萬里，但嘗是漫游的手迫機(jī)讓我們猶供如在自己的共城市生活一吳樣里。我們負(fù)在法國、比測利時、意大蓋利都能夠隨濤時聽到來自膚于廣州和中豎國內(nèi)地的消抹息，進(jìn)行無神障礙的溝通姓。在著名的井山城盧森堡盞，我曾經(jīng)利良用下榻賓館雹的電腦上網(wǎng)掏，在遙遠(yuǎn)的侮異國他鄉(xiāng)看幫到自己的網(wǎng)謊站，便通過竹Email撥向自己公司弟發(fā)送了信件敗，就好像在囑自己公司一套樣，很方便鋒。瑞這種全球化第的經(jīng)驗提示降一個重要問廣題，從博弈繪論角度說，勝競爭，最重噴要的還是同另時代、同市饒場、同環(huán)境晉下的競爭，朵而不是不同遍世代或者不要同語境和環(huán)絲境的競爭。舒所以我們在派談到策劃時初，有人隨時訓(xùn)都談到《孫鵝子兵法》如址何，中國古肝代智慧如何紫。當(dāng)然，《圍孫子兵法》厲是重要，中江國古典的智藍(lán)慧也是對人銅類現(xiàn)在思想脊的形成有重屯大影響的，間但是，我們葛目前的競爭踢格局是，在伏同時的環(huán)境托中，同世界棚上強(qiáng)大的國孔家和企業(yè)進(jìn)扔行競爭。因叢此，研究即巷時的企業(yè)運砍作經(jīng)驗和策巧劃思想更加擔(dān)有重要的現(xiàn)蹤實意義。總粉今天的中國各企業(yè)，在全詞球化的浪潮纖中，已經(jīng)逐窗漸熟悉了同撕世界打交道博的規(guī)則。我孫們在汽車業(yè)棉、百貨業(yè)和表電子行業(yè)已宴經(jīng)走上了以袍全球化的物醫(yī)質(zhì)采購來整洗合資源，節(jié)踐約成本的創(chuàng)雨新道路。然浴而，就我個肆人的見解，月這種全球化似的采購，還晝有更深一層芝次的含義：冊全球化的思蠅想采購將更雨加有力地增龍強(qiáng)我們在未負(fù)來世界的競丙爭力。這便俗是我提倡全睜球化思想采凳購的一個基舌本信息。開在全球化的罵背景里，思蠅想就是資本般，其他的只夾不過是資金村。我們必須蒼充分意識到忌思想的作用陸，在知識經(jīng)磁濟(jì)的時代，爹只有不斷地香去挖掘思想米這一寶庫，螞才能夠在未觸來的市場競走爭中立于不搶敗之地，而塌資金只是我凳們思想競爭牛的最后表現(xiàn)斬形態(tài)。全球牙化的思想采斤購讓我們把混思想作為資濃本的問題，欺提到了重要婆的議事日程鳴，從而使我塊們把思想的鐵豐富性和采穴掘，作為一腸種重要的競圣爭手段提出察來了。晉全球化采購遮降低決策成塊本片在中國城市消中，深圳和參上海一直都羅在爭奪全球漆采購中心的紛地位。這種鴉全球化的物融質(zhì)采購，是脫由市場全球德化不斷融合神以及網(wǎng)絡(luò)，硬尤其是電子林商務(wù)發(fā)展帶抽來的。全球錫化貿(mào)易壁壘成逐漸降低，劉使得外貿(mào)進(jìn)訂出口業(yè)務(wù)變刮成了全球采啟購過程，這糠是中國企業(yè)偶目前面臨的唐一個重要的哪問題。有的附企業(yè)目前在帖中國設(shè)立所頭謂全球化的擴(kuò)生產(chǎn)車間，億即采用駱OEM艇生產(chǎn)方式，摧又叫貼牌生癥產(chǎn)方式，充餅分加入到全厭球制造業(yè)的裳分工合作之阻中，這是拓汗展海外市場旁的一個重要臭方法。這種屠方式能夠使氏企業(yè)流程再窯造，達(dá)到零墨庫存生產(chǎn)。且而這一切都叔是建立在企煤業(yè)信息化基疊礎(chǔ)之上的。建所以說，企似業(yè)的信息化粒是全球競爭捎的通行證。圾尤其那些高腰新技術(shù)企業(yè)拜的發(fā)展，更旨是不斷在同都國際上流行廊的全球化采墾購靠攏。化全球化采購弓也是規(guī)模經(jīng)繼濟(jì)的重要保穗證。總結(jié)沃為爾瑪成功的譜經(jīng)驗，我們孟不難發(fā)現(xiàn)，賞實際上在整浸個經(jīng)營過程水中，在每一渴個環(huán)節(jié)中都攤盡量降低成購本。它擁有編自己高效率衣的配送中心稅，迅速的運什輸系統(tǒng)和有舟效的營銷成巾本控制。而速