新版合同示范文本與商品房買賣糾紛程嘯（法學博士、清華大學法學院副教授）編輯ppt目錄一、合同法基礎理論二、商品房買賣糾紛的類型三、新版合同示范文本的重點問題編輯ppt一、合同法基本知識（一）合同的涵義《民法通則》第85條第1句規定：“合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。”《合同法》第2條第1款規定：“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。”編輯ppt一、合同法基本知識因此，合同是平等主體的自然人、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。（二）規范房屋買賣的法律規范1、法律：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等2、行政法規：《城市房地產開發經營管理條例》編輯ppt一、合同法基本知識3、司法解釋：《合同法解釋（一）》、《合同法解釋（二）》、《商品房買賣合同解釋》、《買賣合同解釋》等4、地方性法規：各地的房地產交易條例，如《重慶市城鎮房地產交易管理條例》、《天津市房地產交易管理條例》等5、部門規章：《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等編輯ppt一、合同法基本知識（二）合同法的基本原則1、合同自由原則《合同法》第4條規定，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。（1）是否締約的自由；（2）選擇合同向對方的自由；（3）決定合同內容的自由；（4）合同形式的自由；（5）約定違約編輯ppt一、合同法基本知識責任的自由；（6）解約自由；（7）選擇合同爭議解決方式的自由編輯ppt一、合同法基本知識2、誠實信用原則誠實信用原則是指當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或合同規定的義務。《合同法》第6條規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”編輯ppt一、合同法基本知識（三）合同的內容如果將合同理解為一種法律關系，則合同的內容是指依據法律規定和合同的約定所產生的權利義務關系，簡稱合同權利和合同義務。如果將合同理解為法律文書，則合同的內容是指由當事人約定的合同條款。編輯ppt一、合同法基本知識《合同法》第12條規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：(一)當事人的名稱或者姓名和住所；(二)標的；(三)數量；(四)質量；(五)價款或者報酬；(六)履行期限、地點和方式；(七)違約責任；(八)解決爭議的辦法。”“當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。”編輯ppt一、合同法基本知識首先，《合同法》該條強調了合同自由原則，即合同內容由當事人自由約定的原則。只要當事人的約定不違反法律和社會公共道德，這種約定就能產生法律上的約束力，但在當事人沒有約定或者約定不明確的情況下，就要適用《合同法》的任意性規定。編輯ppt一、合同法基本知識其次，該條采用了“一般包括”的提法，表明該條所規定的合同條款并不是任何合同都必須具備的條款，而只是一種提示性的條款。當事人在訂立合同時，應盡可能包括以上條款。如果合同不能包括上述全部條款，也并不當然導致合同的不成立；只有缺乏合同必須具備的條款，才會影響合同的成立。編輯ppt一、合同法基本知識1、當事人的名稱或者姓名和住所確定合同的主體，首先應當在合同中規定當事人的姓名或名稱。當事人的住所是表明當事人的主體身份的重要標志。合同中寫明住所的意義在于住所的確定，有利于決定債務履行地、訴訟管轄、涉外法律適用的準據法、法律文書送達的地點等相關事宜。編輯ppt一、合同法基本知識2、標的標的是合同權利義務指向的對象。合同不規定標的，就失去目的。在不同的合同中，標的的類型是不同的。如買賣、租賃等移轉財產的合同中，標的通常與物聯系在一起。標的是轉移一定的物的使用權和所有權。而提供勞務的合同中，標的只是完成一定的行為。編輯ppt一、合同法基本知識由于各類合同都必須要確定標的，所以合同中必須明確規定標的條款，并清楚地寫明標的物或服務的具體名稱，以使標的特定化。3、數量和質量標的的數量和質量是確定合同標的的具體條件，是一標的區別于同類另一標的的具體特點。編輯ppt一、合同法基本知識數量是度量標的的基本條件，尤其在買賣等交換標的物的合同中，數量條款直接決定了當事人的基本權利和義務，數量條款不確定，合同將根本不能得到履行。當事人在確定數量條款時，應當約定明確的計量單位和計量方法，并且可以規定合理的磅差和尾差。計量單位除國家明文規定以外，當事人有權選擇非國家或國際標準計量單位，但應當確定其具體含義。編輯ppt一、合同法基本知識合同中的質量條款也可能直接決定著當事人的訂約目的和權利義務關系。如果當事人在合同中沒有約定質量條款或約定的質量條款不明確，可以根據《合同法》第61條和第62條的規定填補漏洞，但不宜因此簡單地宣布合同不成立。編輯ppt一、合同法基本知識4、價款或者報酬價款一般是針對標的物而言的，報酬是針對服務而言的。合同中明確規定價款和報酬，可以有效地預防糾紛的發生。價款和報酬是有償合同中的對價，也是合同中的重要條款，但價款和報酬條款并不是直接影響合同成立的條款，沒有這些條款，不影響合同的成立。編輯ppt一、合同法基本知識5、履行期限、地點和方式履行期限是有關當事人實際履行合同的時間規定，即債務人向債權人履行義務的時期。合同成立生效之后，當事人還不必實際地履行其義務，須待履行期到來后才實際地履行義務。在履行期到來之前，任何一方都不得請求他方實際地履行義務。凡履行期限到來時，不履行和不接受履行的，均構成履行遲延。編輯ppt一、合同法基本知識履行地點，是指當事人依據合同規定履行其義務的場所，它與雙方當事人的權利義務關系也有一定的聯系。在許多合同中，履行地點是確定標的物驗收地點、運輸費用由誰負擔、風險由誰承受的依據，有時也是確定標的物所有權是否轉移以及何時轉移的依據。履行方式，是指當事人履行合同義務的方編輯ppt一、合同法基本知識法。例如，在履行交付標的物的義務中，是采取一次履行還是分次履行，是采取現實交付還是采取占有改定方式，是采用買受人自提還是采用出賣人送貨的方式，如果要采用運輸的方法交貨，則采用何種運輸方式等等，這些內容也應當盡量在合同中作出規定，以免今后發生爭議。有關合同的履行期限、地點和方式的條款編輯ppt一、合同法基本知識并不是決定合同成立的必要條款。當事人就這些條款沒有約定或約定不明時，可以采用《合同法》的規定填補漏洞。6、違約責任違約責任是指違反有效的合同義務而承擔的責任。換言之，是指在當事人不履行合同債務時，所應承擔的損害賠償、支付違約金等責任。編輯ppt一、合同法基本知識7、解決爭議的方法解決爭議的方法，是指將來一旦發生合同糾紛，應當通過何種方式來解決的問題。按照合同自由原則，選擇解決爭議的方法也是當事人所應當享有的合同自由的內容。具體來說，當事人可以在合同中約定發生爭議以后，是采取訴訟還是仲裁的方式，如何選擇適用的法律，如何選擇管轄的法院等。編輯ppt一、合同法基本知識如果當事人沒有約定解決爭議的方法，則在發生爭議以后，應當通過訴訟解決。編輯ppt一、合同法基本知識（四）格式條款格式條款也稱格式合同。依據《合同法》第39條，格式條款是指由一方當事人為了反復使用而預先制定的，并由不特定的第三人接受的，在訂立合同時無須與對方協商的條款。格式條款具有以下四個特點：1、格式條款是由一方為了反復使用而預先制定的。編輯ppt一、合同法基本知識2、格式條款是一方為不特定的相對人預先制定的。3、格式條款的內容具有定型化的特點。4、相對人在訂約中居于附從地位。編輯ppt一、合同法基本知識格式條款與示范合同的別。所謂示范合同，是指根據法規和慣例而確定的具有示范作用的文件。在我國，房屋的買賣、租賃、建筑等許多行業正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對于完善合同條款、明確當事人的權利義務、減少因當事人欠缺合同法律知識而產生的各類糾紛具有一定的作用。但由于示范合同只是當事人雙方簽約時的參考文件，對當事人無強制編輯ppt一、合同法基本知識約束力，雙方可以修改其條款形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是訂約的參考，因此是可以協商修改的。當然，一個合同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款，確定合同條款是否屬于格式條款關鍵是看這些條款是否定型化、是否不能與對方協商。編輯ppt一、合同法基本知識《合同法》第40條規定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”編輯ppt一、合同法基本知識（五）合同的形式合同形式是當事人合意的外在表現方式，是合同內容的載體。《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”“法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”編輯ppt一、合同法基本知識合同的約定形式與法定形式。1、約定形式，是指當事人在合同中特別約定要采取某種形式合同才能成立或生效。例如，當事人約定合同自辦理公證時起生效。在約定的情況下，合同的形式是當事人合意的產物。當事人通常是將合同的形式作為限制合同成立和效力的一種方式，其目編輯ppt一、合同法基本知識的在于通過這種特殊形式的要求，進一步明確雙方的合意內容或者強化書面形式的證據效力。2、法定形式，是指法律對合同訂約方式和特殊形式要件所作的規定。合同的法定形式大都屬于法律的強制性規范，不能由當事人通過協議而任意予以排除，也不得通過協議加以變更。編輯ppt一、合同法基本知識合同的法定形式盡管是法律的一種強行性規范，但違反它并不當然導致合同無效。在法律無特別規定的情況下，違反法定形式的要求只是導致當事人缺乏足夠的證據證明合同的存在及合同的內容。當然，某些時候，法律從維護社會公共秩序的角度考慮，要求當事人必須采用某種特殊的形式，如果違反之，則合同無效。編輯ppt一、合同法基本知識依據《合同法》第10條，合同的形式可以分為書面形式、口頭形式和其他形式。1、書面形式，即以文字等有形的表現形式訂立合同的形式。書面形式的主要優點在于，它能夠通過文字憑據確定當事人之間的權利義務，既有利于當事人依據該文字憑據作出履行，也有利于在發生糾紛時有據可查，準確地確編輯ppt一、合同法基本知識定當事人的權利義務和責任，從而能夠合理公正地解決糾紛。不過，書面形式主要體現一種證據的作用。書面形式包括以下三種：（1）合同書。合同書是指載有合同條款的文書。合同書是最典型的，也是最重要的書面形式。《合同法》第32條規定：“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙編輯ppt一、合同法基本知識方當事人簽字或者蓋章時合同成立。”（2）信件。合同法中所稱的信件不同于一般的書信，表現在該信件要載有合同的條款，能夠用來作為證明合同關系和合同內容的憑據。《合同法》第33條規定：“當事人采用信件、數據電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認書。簽訂確認書時合同成立。”所謂簽訂確認書，實際上是最終作出承諾。編輯ppt一、合同法基本知識（3）數據電文。根據《合同法》第11條規定，數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)屬于合同的書面形式。《電子簽名法》第2條第2款規定：“本法所稱數據電文，是指以電子、光學、磁或者類似手段生成、發送、接收或者儲存的信息。”編輯ppt一、合同法基本知識同法第3條規定：“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數據電文。

當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。

前款規定不適用下列文書：

（一）涉及婚姻、收養、繼承等人身關系的；

編輯ppt一、合同法基本知識（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的；

（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業服務的；

（四）法律、行政法規規定的不適用電子文書的其他情形。”編輯ppt一、合同法基本知識2、口頭形式《合同法》允許當事人采用口頭的形式締約，即運用語言對話的方式締約。口頭形式在實踐中運用得比較廣泛，一般即時結清的買賣、服務和消費合同大都采取口頭形式訂立。編輯ppt一、合同法基本知識3、其他形式合同除口頭形式、書面形式外，還可以有其他形式，如推定形式（也稱默示形式）。推定形式是當事人未用語言、文字表達其意思表示，而是僅用行為向對方為要約，對方通過一定的行為作出承諾，從而使合同成立。編輯ppt一、合同法基本知識《合同法解釋（二）》第2條規定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同。但法律另有規定的除外。”編輯ppt一、合同法基本知識（六）合同的解釋1、一般的合同解釋方法《合同法》第125條第1款規定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。”編輯ppt一、合同法基本知識第2款規定：“合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。”1、對合同的用語應按通常的理解進行解釋所謂通常的理解就是指合理人的理解編輯ppt一、合同法基本知識2、目的解釋按照當事人訂立合同所希望達到的目的進行解釋3、體系解釋即將合同的全部條款作為一個完整的整體來進行解釋編輯ppt一、合同法基本知識4、習慣解釋習慣即當事人所知悉生活和交易習慣。《合同法解釋二》第7條規定：“下列情形，不違反法律、行政法規強制性規定的，人民法院可以認定為合同法所稱‘交易習慣’：（一）在交易行為當地或者某一領域、某一行業通常采用并為交易對方訂立合同時編輯ppt一、合同法基本知識所知道或者應當知道的做法；（二）當事人雙方經常使用的習慣做法。對于交易習慣，由提出主張的一方當事人承擔舉證責任。”5、誠實信用原則編輯ppt一、合同法基本知識2、格式條款的解釋《合同法》第41條規定：“對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。”編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（一）概述1、案件數量總體呈現增長的趨勢近年來，隨著房地產市場的發展尤其是全國房價的上漲，商品房買賣合同糾紛案件急劇增長。編輯ppt江蘇全省法院2006-2010年商品房預售合同糾紛案一審收結案統計編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛2、案件隨房市好壞而波動山東諸城市人民法院自2008年以來，每年受理商品房預售合同糾紛案件的數量分別是59件、50件、23件、118件，年收案數很不均衡。在房市較好的情況下，收案數相應較少，而在市場形勢不景氣的情況下，收案數量則大大增加。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛3、案件多為群體性案件房屋買賣合同糾紛多為群體性案件，一方是特定的房地產開發公司企業，另一方則是數量巨大的購房人。例如，2008年1月至2010年8月，江蘇連云港市基層法院受理的商品房買賣合同案件中，涉及集團訴訟的有496件，占39%。在2010年8月前，該市新浦區法院受理的商品房糾紛案件87件，其中集團訴訟35件，站到69.9%。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（二）糾紛產生的原因除了國家政策、宏觀經濟因素等大背景外，從法律上來說，有以下原因1、房地產開發企業沒有誠信，違約行為突出，侵害購房者的合法權益2、商品房買賣合同的約定簡單或不明，示范文本往往被改的面目全非3、購房者維權意識覺醒和增強編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（三）商品房買賣糾紛的類型1、房屋質量糾紛2、延期交付糾紛3、延期辦證糾紛4、變更規劃糾紛5、變更設計糾紛6、房屋面積糾紛7、因調控政策影響而要求解約的糾紛編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（四）房屋質量糾紛有些是在房屋交付時，發現房屋質量存在問題；有些是在房屋交付后，發現房屋質量存在問題。前者還會演化為遲延交付。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛房屋質量涉及的面很廣，包括房屋的主體結構、地基基礎、室內空氣質量、建筑物的隔音、保暖與隔熱、節能等方面，都可能引發糾紛。針對不同的糾紛，應當約定不同的解決方法。然而，2000年版的示范合同文本中沒有這方面的約定。這不僅會引起糾紛，且在產生糾紛時也無法及時解決糾紛，對于保護購房者合法權益不利。編輯ppt案例一案情：2008年10月，萬某與A房地產公司簽訂了商品房買賣合同，萬某購買商品房一套，支付房款85萬元，雙方約定最晚于2009年5月31日之前交付驗收合格的商品房。2009年5月底開發商按期交付房，但在驗收過程中萬某發現，房屋墻面、頂板、地面等多處出現貫通裂縫，還有多處存在明顯的修補痕跡。萬某認為這個房子有編輯ppt案例一的質量問題。因此拒絕接受房屋鑰匙，并要求開發商承擔相關的維修責任和由此引發的遲延交付責任。開發商對房屋進行了維修，但萬某仍以房屋嚴重影響其正常入住為由遲遲不肯辦理房屋交接手續。開發商則稱這些墻體裂縫屬于正常溫度伸縮縫，要求萬某盡快辦理入住手續，否則承擔逾期受領的責任。編輯ppt案例二案情:2010年3月，陸某與B房地產公司簽約，購買房屋一套，總價款180萬。2011年1月房屋交付。然而，半年后，陸某發現墻體出現了幾條縱向貫穿裂縫，且房頂漏水。陸某認為，房屋存在重大質量問題，因此要求解除合同，開發商返還購房款和利息并賠償損失。開發商拒絕退房，只同意維修。編輯ppt案例二雙方發生訴訟。法院委托房屋質量監測站對房屋進行檢測，檢測結論為：原告的房屋頂板有裂縫樓板裂縫主要表位外墻中部的縱向裂縫，裂縫寬度為0.2-0.35mm不等，引起裂縫的原因主要是混凝土的后期收縮所致。墻體裂縫因地基相對不均勻變形引起的。鑒定結論為：該樓主體結構安全、合格，建議進行部分的修復。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（五）延期交付糾紛1、如何確定交付的標準與條件。這里面尤其是涉及到如何理解“竣工驗收合格”的問題。對此，有四種觀點：第1種觀點認為，房屋竣工后，房地產開發企業自行邀請設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，即所謂的四方驗收合格就達到了交付的條件。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛第2種觀點認為，應當以四方驗收加上各項專項驗收作為交付條件第3種觀點認為，應當以竣工驗收備案作為交付條件第4種觀點認為，應當以備案加上水電氣暖等基本設施齊全穩定作為交付條件。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛實踐中，主要采取竣工驗收備案作為交付條件，即第三種觀點。理由在于：首先，建設行政管理部門出具的竣工驗收備案表具有更強的公信力。竣工驗收備案是竣工驗收的最后程序，是政府對整個開發環節的又一次審查。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛其次，以竣工驗收備案作為交付條件并未加重房地產開發企業的負擔。同時，由于消防、規劃、環保等專項是工程竣工驗收的前置條件，所以也有利于保護消費者的權益；第三，人民法院無須審查各種表格，容易審查，節約司法資源。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛2、出賣人雖按期交付了房屋，但是基礎設施及其他設施卻無法按期交付。所謂基礎設施，主要是指與商品房及商品房所在小區建設相配套的供水、供電、供暖、燃氣、通訊、道路、綠化等設施。其他設施如學校、幼兒園等。基礎設施及其他設施是否齊全，能否按時交付，與買受人的利益息息相關。編輯ppt案例三案情：2007年10月，蔡某與北京一家房地產公司簽訂商品房預售合同，合同約定蔡某購買精裝修商品房一套，房地產公司于2008年12月交付房屋。合同簽訂后，蔡某支付了購房款。2008年12月，蔡某委托收房人查驗收房，發現“客廳暖氣片掉漆”等65項問題，遂將上述問題寫入房屋維修單，并寫明“有質量問題，不收房”。編輯ppt案例三房地產公司于2009年4月將涉案房屋修復完畢，蔡某于2009年6月與其辦理了房屋交接手續。同月，蔡某訴至法院，以房地產公司未按合同約定交房已構成遲延交付為由，要求房地產公司繼續履行合同，同時支付延期交房違約金3萬余元。房地產公司辯稱：涉案房屋已具備交付條件，并向蔡某發出了收樓通知書，蔡某因自身原編輯ppt案例三因拖延收樓，對此，公司不應承擔任何違約責任。蔡某已實際入住涉案房屋，已經與公司履行完收樓手續。法院經審理作出房地產公司賠償蔡某6000元的判決。編輯ppt案例四案情：2008年6月，福建省福清市一家房地產公司將正在開發建設中的一套商品房預售給郭某。雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定公司應在2008年9月30日前交付驗收合格的房屋，并對相關違約事項相關違約金進行了約定。合同簽訂后，郭某付清全部購房款。編輯ppt案例四2008年10月，商品房經有關建設、勘察、設計等單位驗收合格，同意投入使用。同月，房地產公司通知郭某接收房屋。郭某以公司未能提供商品房消防驗收合格手續為由拒絕接收房屋。2008年12月，福清市公安消防大隊出具了建筑工程消防驗收意見書，確認該房屋消防驗收基本合格。編輯ppt案例四房地產公司于2009年6月再次通知郭某接收房屋，但郭某辦理交房手續時，公司要求他交納從2008年11月起包括物業管理費在內的相關費用，郭某再次拒絕收房，并向法院起訴。經法官調解，被告房地產公司就逾期交房向原告郭某作出了一定補償，郭某撤回起訴。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（六）延期辦證糾紛延期辦證主要表現為房地產開發企業應當提供的手續或證明文件沒有提供或者遲延提供，以致買受人無法辦理或辦理相應的房屋登記。1、要區分無法辦證與逾期辦證無法辦證時，購房的業主可以解約，而逾期辦證只有超過一定期限才可以解約編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛2、開發商已經辦好了初始登記，卻沒有及時通知業務辦理轉移登記，是否需要承擔違約責任？3、目前我國房屋和土地還是分別登記，有些地方同時發房屋所有權證和土地使用權證。購房時，房地產開發企業企業不僅要為業主辦理房屋所有權證，還有義務辦理土地使用權證。編輯ppt案例五案情：2007年10月18日，原告李志林、周東妮與被告渝港房地產開發有限公司（簡稱渝港公司）簽訂商品房買賣合同，約定：李志林、周東妮購買渝港公司開發預售的渝港花園住宅房1套，總價款為236944元；渝港公司應當在2008年9月30日前將已進行竣工驗收備案登記的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合編輯ppt案例五同約定期限將商品房交付使用且逾期超過30日，買房人要求繼續履行合同的，渝港公司從合同約定的交付期限的第二天起至實際交付日止，按日支付買房人已交付房價款萬分之一的違約金；在商品房交付使用之日起60日內，由渝港公司到房地產管理部門辦理房地產權證，如因渝港公司責任，致使買房人不能在規定時間內取得房編輯ppt案例五地產權證，從逾期之日起，渝港公司應按已付房價款總額依人民銀行同期貸款利率支付違約金。合同簽訂后，原告支付了房款，但是渝港公司在未進行房屋竣工驗收的情況下于2009年7月8日將房屋交付原告使用，同時至今也未辦理房屋權屬的初始登記。原告起訴請求判決被告全面履行合同，立即為原告辦理房地產權證，并支付遲延辦理房產證的違約金19439元。編輯ppt案例五重慶市大渡口區人民法院在審理過程中向原告進行了釋明：工程竣工驗收合格是商品房交付強制性的法定條件，未經竣工驗收的房屋不符合交付條件。原告可以繼續就逾期交房的事實向被告主張逾期交房違約金，并就此征詢原告是否變更訴訟請求，但原告堅持要求被告支付逾期辦證的違約金。法院以在房屋未合法交付的編輯ppt案例五情況下，原告要求被告依合同辦理房地產權證尚不具備條件為由，判決：被告渝港公司于渝港花園竣工驗收合格后60日內協助原告辦理房屋所有權變更登記手續；駁回原告的其它訴訟請求。原告以渝港公司至今仍未為其辦理房屋產權證書，應當承擔賠償損失的責任為由，提起上訴，請求對原判第二項予以改判。編輯ppt案例五重慶市第五中級人民法院經審理認為，在房屋未經竣工驗收情況下，被告就將房屋交付原告使用，由于該房屋至今仍未竣工驗收，被告至今未給原告辦理房地產權證書，已構成違約，應承擔逾期辦證的違約責任。編輯ppt案例五二審法院認為，原判認定事實清楚，但適用法律有誤。2011年11月19日，法院判決：維持一審判決第一項；變更一審判決第二項為被告以已付房款236944元為本金，按人民銀行同期貸款利率，向原告支付逾期辦證的違約金。編輯ppt案例六案情：王先生于2008年3月在沈陽市于洪區某樓盤購買了一套建筑面積89.41平方米的商品房，總價款為人民幣366013元。購房時雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第十五條約定，“出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限編輯ppt案例六內取得房地產權屬證書的，由出賣人承擔違約責任”，即按約定由出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金。2008年7月2日，王先生辦理了入住手續，正式入住園區。從7月2日開始計算，12月29日開發商就應該把房產證交到王先生手中，但是，王先生說，直至2010年8月2日，才終于拿到了遲到的《房屋所有權證》編輯ppt案例六，自己花三十多萬買套房子不容易，既然開發商存在違約行為，就應該為自己維權。于是王先生向沈陽市于洪區人民法院提起了訴訟。法院經審理認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規的強制性規定，該合同合法有效。本案中，王先生已經按照合同履行了編輯ppt案例六義務，應為有效約定，開發商2010年4月25日完成了該房產的所有權初始登記，超過合同約定的日期483天，應按照合同約定向王先生承擔違約責任，訴訟費由開發商一方承擔。法院認定，開發商賠付王先生逾期辦理房產證違約金為：366013元（總價款）×0.0001元/天×483天=17678.42元。編輯ppt案例七案情：2007年1月27日，原告吳紅梅為購買江蘇省徐州市金庭嘉園的一處商品房與被告愛東房地產有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定房屋交付的時間為同年12月31日，并對雙方的權利義務及違約責任等進行了約定。2008年1月23日，被告為原告開具了房款金額為59萬余元的購房發票。其后，被告將辦理房屋產權證件的編輯ppt案例七有關資料報送徐州市房地產管理局，原告據此辦理了有關房屋所有權證。但被告至今未將辦理土地權屬登記的有關資料報送土地管理部門，致使原告一直未辦理房屋的土地使用權證。

江蘇省徐州市泉山區人民法院經審理認為，被告按期向原告交付商品房后，雖然如期將辦理房屋所有權登記的有關資料報房編輯ppt案例七屋管理部門備案，但未及時將辦理土地權屬登記的有關資料報送土地管理部門，致使原告至今未能辦理房屋的土地使用權證，因此，被告應承擔違約責任。但考慮被告已經部分地履行了合同約定的義務，故可以適當減輕被告的違約責任。法院判決被告承擔約定違約金的50%。二審維持原判。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（七）變更規劃糾紛一些開發商為了追求更高的利潤，擅自改變規劃設計，如侵占綠地，增加容積率等，從而增加商品房的開發量，獲得更多的收益。顯然這種違法行為侵害了購房的業主的合法權益，引起了很多的糾紛。編輯ppt案例八案情：成某、陶某、陳某等147名原告分別與被告銀昌公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：147名原告分別購買被告開發的位于重慶市沙坪壩區雙碑六洞村的“鼎盛時空”商品房147套住宅，該樓盤總層數為26層。后被告擅自提高該樓盤的容積率，超建4層，超建面積達3254平方米，共計增加48套住宅。編輯ppt案例八2007年10月29日，重慶市規劃局沙坪壩區分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設工程規劃許可超建的面積為3254平方米的部分，按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關手續后，予以辦理永久規劃許可手續。但是，被告銀昌公司超建部分未通過規劃驗收。編輯ppt案例八2008年3月31日，原告接房后發現被告違反合同約定，擅自改變建設工程規劃許可證及其附件、附圖內容超建4層，超建3254平方米，造成小區容積率大幅度提高，人均實際占有的共有空間縮水，使用環境、生活舒適度變差，居住條件、生活質量嚴重下降，專有部分房屋貶值。編輯ppt案例八于是，成某等147名原告根據各自購買的房屋面積不同（三種不同類型的戶型），分別提出索賠請求，其中成某等73名原告請求人民法院判令被告賠償損失1萬元；陶某等26名原告請求人民法院判令被告賠償損失1.5萬元；陳某等48名原告請求人民法院判令被告賠償損失2萬元。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（八）變更設計變更設計是對房屋的戶型、朝向、空間尺寸等進行的改變。編輯ppt案例九案情：2009年11月下旬，王某與六安市某房地產開發公司簽訂一份商品房買賣合同，以65.9萬元的總價購買了一套164.62平方米的商品房，并預付了全部房款。此后不久，開發商在未告知王某的情況下，單獨向設計單位申請，將房屋原設計圖紙的露臺部分變更為陽臺，比合同銷售面積增加了8.7平方米。編輯ppt案例九2010年8月交房時，開發商提出王某需補交合同以外增加面積8.7平方米的房價款，否則不予交房。購房者與其發生爭議，并導致逾期兩年多沒有交房。經多次協商無果后，開發商將王某告上法庭，要求王某支付新增房款6.5萬余元，并承擔違約金及延期交房產生的房屋保管費等費用。

編輯ppt案例九法院審理認為，開發商在預售商品房時，所出售房屋的面積并不含露臺變陽臺的面積。而露臺變為陽臺，是雙方簽訂商品房買賣合同之后，開發商單獨要求設計院進行的變更，修改圖紙時并沒有與購房戶進行商量。開發商要求購房戶補交變更后的新增房款，不符合《商品房銷售管理辦法》第20條規定的面積誤差比絕對值在3%以編輯ppt案例九內的規定，所以開發商要求購房戶支付相應房款及違約金、保管費等損失的主張，缺乏事實和法律上的依據，法院不予支持。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛（九）因調控政策而要求解約國家出臺的房地產市場調控政策，導致合同一方無法繼續履行原有的合同，如因屬于第三套房而無法獲得銀行貸款。司法實踐中對這些問題分別采取如下處理方法：1、純粹因受限貸、限購、禁購等調控政策的直接影響，合同確實無法繼續履行的編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛，不屬于“不可抗力”，一般應認定屬于《商品房買賣合同解釋》第4、23條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”。當事人據此請求解除合同的，可予以支持。2、調控政策實施前訂立的合同并未明確約定以按揭貸款方式付款，現買受人以其因受限貸政策影響而無法繼續履行為由，請求解除合同的，一般不予支持。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛3、調控政策實施前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款，現買受人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行，而請求解除合同的，可予以支持；出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛4、調控政策實施前訂立的合同在限貸政策實施后，買受人既未按約履行也未提出解約，經出賣人催告后仍未在合理期限內履行或提出解約，出賣人請求繼續履行合同或解除合同，并由買受人承擔違約責任的，應予以支持。編輯ppt二、商品房買賣合同糾紛5、調控政策實施前訂立的合同確因限購、禁購政策而導致無法繼續履行的，當事人均可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還買受人。出賣人起訴或反訴請求買受人繼續履行合同、承擔違約責任或適用定金罰則的，不予支持；但出賣人請求買受人承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，可酌情予以支持。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（一）示范文本的法律地位與適用范圍1、示范文本的適用具有一定的強制性區分兩個層面：一個層面為，是否必須適用示范文本，對此目前沒有法律規定，只能是提倡和引導。另一個層面是，在選擇適用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題2、適用的范圍（1）商品房買賣：現售與預售（2）二手房（不適用）（3）拆遷戶取得安置房（可以適用）（4）保障性住房（不適用）編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（二）商品現售與商品房預售新版商品房買賣合同示范文本借鑒北京的做法，分為兩種文本：一是，《商品房買賣合同示范文本（預售）》；一是，《商品房買賣合同示范文本（現售）》。這是因為商品房預售和現售存在一些重要的的區別，由此產生的糾紛不同，當事人在合同中約定的內容也有所不同。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題預售和現售的主要區別：1、預售涉及到預售許可，現售不涉及；2、預售時易出現規劃、設計變更的糾紛，現售不涉及；3、預售時易出現房屋面積上的差異，現售則沒有；4、預售時是前期物業管理，而現售時可能業主大會和業主委員會已經成立，前期編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題物業管理企業可能已經被撤換。故此，區分了現售和預售，規定了兩類合同。需要注意的是，無論是現售合同示范文本，還是預售合同示范文本，都只是適用新建商品房的買賣，不適用存量房即所謂二手房買賣。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題司法實踐中爭議的一個問題是，如何確定現售的條件？第一種觀點認為，現售的條件就是指所售房屋已具備房屋權屬證書。因為《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題第二種觀點認為，現售的條件為“已竣工”房屋。《商品房買賣合同解釋》第1條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”，從該條可知，商品房買賣分為兩類，一是未建成房屋的買賣，一是已竣工房屋的買賣，前者為預售，后者則為現售。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題第三種意見認為，現售的條件為“竣工并驗收合格”。因為《商品房銷售管理辦法》第3條規定“商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價款的行為。”編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（三）房屋交付條件的約定因為房屋的交付不僅涉及到風險負擔，還涉及到房屋質量糾紛問題。當事人在合同中不僅應當明確約定交付的時間，還應約定交付的條件，并約定逾期交付的責任。1、新版示范文本對房屋本身的交付時間和交付條件作出了約定；編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題《建筑法》第61條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。

建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”

編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題第49條還規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”

編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題2000年建設部頒布的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》2013年12月2日住房和城鄉建設部頒布的《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收規定》上述規章對竣工驗收以及備案的具體程序作出了規定。由此可見，建設工程竣工驗收備案是房屋交付的基本條件。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題此外，由于房屋交付后需要進行登記，所以要求房屋必須有測繪報告。基于此，新版合同示范文本明定的兩個交付條件就是：（1）該房屋已經過建設工程竣工驗收備案，有相關的證明文件；（2）取得了房屋的測繪報告。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題各地也可以在此基礎上進一步增加規定，當事人也可以增加約定2、對相關設施設備的交付時間和使用條件作出了約定；3、約定了具體的交付手續，亦即交接手續。4、針對查驗時發現的不同類型的房屋質量問題規定了不同的措施。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（四）面積差異處理方法的約定新示范文本用一章來規定面積差異的問題，是因為預售商品房買賣中，面積差異是最常見的引起糾紛的原因。《商品房銷售管理辦法》第20條對如何處理面積差異做出了詳細規定，為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條吸收。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題第20條：“按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；

編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比=─────────────×100%

合同約定面積

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（五）規劃設計變更的約定《商品房銷售管理辦法》第24條第1款規定：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。”第2款：“經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。”第3款：“買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”鑒于規劃設計變更引發的糾紛很多，因此，示范合同文本專章做出了規定，并區分了規定了規劃變更和設計變更。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題（六）商品房質量糾紛的處理首先，示范文本第16條對商品房質量問題的類型作出了詳細的約定，將房屋的質量分為了四部分（1）地基基礎和主體結構；（2）地基基礎和主體結構外的房屋質量問題；（3）裝飾裝修及設備標準；（4）室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節能措施。編輯ppt三、新版合同示范文本的重點問題針對不同的質量問題，規定了不同的處理方法。這種區分的法律依據在于《建筑法》第60條。該條第1款規定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。”第2款規定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復