PAGEPAGE8房地產業對地方財政收入和支出影響的實證分析的論文房地產業對地方財政收入和支出影響的實證分析自土地出讓制度建立以來，地方對農村土地特別青睞，熱衷于向有錢者出讓土地，并從中獲取大量財政收入。這些有錢者莫過于房地產開發商，為此，城市房地產開發快速升溫，引發出接連不斷的違法拆遷事件。那么，地方財政收入與房地產開發到底是種什么關系呢？相互間的依賴性到底有多強呢？從理論到實踐研究兩者之間的相互關系，并提出有針對性的建議，意義重大。一、房地產業與地方財政收入問題的提出土地有償出讓制度運用經濟手段調節城市土地供應，適應了城市發展對土地的需求，提高了土地的利用效率〔安體富、竇本文由論文聯盟http收集整理欣，2011〕。但快速增長的房地產開發就像鴉片一樣，不僅使地方嘗到了甜頭，而且使地方產生了強大的依賴性。巨幅增長的土地使用權出讓收入不僅成為重要的財政收入來源，還推動了地方經濟的發展，導致地方的賣地沖動〔朱麗娜、石曉平，2010〕。房地產銷售額和地方財政收入之間存在格蘭杰雙向因果關系。房價上漲增加了普通老百姓購房的負擔，使廣大人民群眾叫苦不迭，引發對執政當局的極大不滿。房地產行業日趨繁榮帶動建筑建材以及冶金、家電等商業鏈的發展，商業鏈的繁榮所帶來的稅收使得地方財政收入連年增加。邵一江〔2010〕以19952007年間的上海房地產銷售額和上海地方財政收入的年度數據為研究對象，進行計量經濟學分析，證實地方的財政收入增加刺激了地方財政支出的沖動，從而形成了一個相互促進、相互影響的格局，在整個地方財政收入中，土地出讓收入占地方財政收入比重的不斷提高，雖然增強了地方對廉租房、城市建設、農村基礎設施建設等方面的支持力度，但也刺激了地方運用各種違法手段出售土地換取收入的短期行為〔賈宜春等，2010〕。11665.Com每屆負責人為了本屆的政績，不惜違反政策和國家法律，拼命擴大土地出讓數量，以獲得短期高額財政收入，甚至往往會突擊加大基礎設施建設力度，越權減免稅收，以吸引外商或民間投資，這樣就刺激了房地產業的進一步發展。二、實證分析〔一〕材料與數據描述筆者通過中國經濟信息網數據庫，收集了19972010年我們國家地方財政支出、地方財政收入、房地產商購置土地費用、房地產經營稅金及附加4組數據〔見表1〕，分別分析房地產商購置土地的費用、房地產經營稅金及附加費在地方財政收入中所占比例的變化，從而探索房地產業對地方財政收入和影響。為了分析方便，本文利用eviews軟件對數據進行處理，得到地方財政收入、支出和房地產業對財政收入貢獻這幾項數據的基本描述〔見表2〕。〔二〕假設與直觀分析假設地方財政收入充分依靠房地產業的發展，同時，房地產的發展刺激了地方出讓土地的積極性。因而，導致了地方不顧政策和法律規定，不顧群眾利益和意愿，違法實施強拆。表2數據顯示四個變量的數據都是呈逐年遞增的趨勢，2010年地方財政支出是1997年的11倍多，年均增長18.7%；2010年地方財政收入是1997年的9倍多，年均增長17.2%；房地產商購置土地費用2010年是1997年的40多倍，年均增長30%；房地產經營稅金及附加2010年是1997年的33倍多，年均增長28.4%；房地產商購置土地費用占地方財政收入的比重自1997年的5.6%上升到2010年的24.6%，年均增長11.2%；房地產商經營稅金及附加占地方財政收入的比重自1997年的2.4%上升到2010年的8.5%，年均增長9.6%。可以看出，房地產商購置土地費用和經營稅金及附加兩項總和占地方財政收入的比重從1997年的7.95%到2010年時已經達到33%，說明地方財政收入對房地產業的發展具有強烈的依賴性，并呈現上升趨勢。這是從全國平均水平來看，單從某一省市來看，這種依賴性表現得更加緊密。圖1給出了房地產商購置土地費用、房地產經營稅金及附加以及兩項和占地方財政收入的比重的趨勢圖。由表2和圖1可以看出，房地產對增加地方財政收入的重要性，同時地方財政支出大約是地方財政收入的2倍，雖然有轉移支付，但地方存在較高的想方設法增加地方財政收入的積極性。〔三〕模型與計量分析根據絕對收入假說理論，收入的增加是支出增加的主要因素，在其他條件不變的情況下，增加收入來源可以增加支出，而房地產商購置土地費用和經營稅金及附加正是地方增加財政收入的來源。做對數回歸模型可以反映這兩項地方財政收入來源對支出的彈性。用x1表示房地產商購置土地費用，x2表示房地產經營稅金及附加，y表示地方財政支出。對時間序列數據先做平穩性檢驗，表3給出了檢驗結果。從檢驗結果看，在1%、5%、10%三個顯著性水平下，單位根檢驗的mackinnon臨界值分別為-3.5121、-2.8972、-2.5855，三個變量對數的t檢驗統計量值分別為-3.298359、-3.782042、-3.410861，小于相應臨界值，表明三變量的對數二階差分序列不存在單位根，是平穩序列。即lnx1、lnx2、lny序列是二階單整的。所以lnx1、lnx2、lny之間可能存在協整關系，考慮到房地產商購置土地費用〔x1〕與房地產商經營稅金及附加〔x2〕理論上存在高度相關性，而用本文數據計算兩者簡單相關系數高達0.9763，所以只能分別考察兩個變量對財政支出的收入支出彈性。分別做lnx1和lnx2對lny的回歸。廣義最小二乘法〔gls〕回歸結果如下〔括號里為t統計量〕：■=4.1599+0.7560lnx1+0.6197ar〔5.3224〕〔8.0920〕〔3.5285〕r2=0.9577dw=1.7364〔1〕■=5.6861+0.6716lnx2〔40.48998〕〔30.65180〕r2=0.9874dw=2.5532〔2〕回歸方程〔1〕、〔2〕表明，模型的擬合程度都很高，不存在序列相關性，房地產商購置土地費用和經營稅金及附加都對財政支出存在顯著的正的影響，彈性系數表明房地產商購置土地費用對財政支出的影響更大。對兩個回歸的殘差序列進行平穩性檢驗，檢驗結果表明兩個回歸的殘差序列其無截距項、無趨勢項的adf檢驗，在5%的顯著性水平下，t檢驗統計量值分別為-1.9901和-4.639789，小于相應臨界值-1.9755，表明殘差序列不存在單位根，是平穩序列，說明房地產商購置土地費用〔x1〕和經營稅金及附加〔x2〕和地方財政支出〔y〕的對數之間存在協整關系。所以兩變量和地方財政支出〔y〕對數之間的存在長期均衡關系。從數據直觀分析可以看出，房地產業對地方財政收入的貢獻從1997年的7.95%發展到2010年已經達到33%，而通過計量模型分析，房地產購置土地費用每增加1%，地方財政支出則增加0.76%；房地產稅及附加費每增加1%，地方財政支出則增加0.67%。這說明房地產業的發展與地方財政收入和支出形成了長期相互依賴、相互促進的關系。三、結論與建議通過以上分析，可以得出了以下基本結論。房地產商購置土地費用和經營稅金及附加與地方財政支出的對數之間存在協整關系和長期均衡關系。地方財政收入對房地產商土地出讓的依賴程度逐年增加，從1997年的7.95%增加到2010年的33%，而且這種依賴性仍然呈上升趨勢。地方財政支出對房地產業存在顯著相關性，房地產商購置土地費用每增加1%，地方財政支出則增加0.76%；房地產稅及附加費每增加1%，地方財政支出則增加0.67%。總之，地方財政收入和支出與房地產業的發展形成了顯著的相關性關系，地方與房地產商形成了利益共同體。一旦房地產業在國家宏觀調控政策的影響下發展不暢，地方財政收入就會大幅下降。這種現象表明，我們國家地方財政存在著依賴性單一的特點，在短期內地方財政收入雖然依賴房地產業的發展獲得了很大的增長，但財政收入結構也出現了很大的扭曲和變異，使財政收入的增加變的很不穩定，潛藏著巨大的風險〔賈宜春，2010〕。而且地方收取的土地出讓金，實際上是預支了未來40到70年的收入，是一種對土地收益的透支〔彭青，2011〕。針對地方財政收入和支出與房地產業發展的相互依賴性，而導致地方財政潛藏著的巨大風險，特提出如下政策建議：〔一〕促進地方財政收入來源的多樣化，減少地方財政收入的潛在風險應當嚴格控制地方土地征收出讓數量，促進地方積極培植新的財政收入增長點，推動產業結構調整，逐步擴大、尋找和培育新的稅源，提高工業企業、商業企業營業稅和第三產業營業稅在財政收入中的比重，積極加大對第二、三產業的扶持力度，減少地方財政收入對房地產業的依賴程度，逐步減少土地出讓金在地方財政收入中的比重，從而減少地方財政收入的潛在風險，建立地方財政收入健康穩定發展的長效機制。〔二〕嚴格控制土地向房地產業的出讓，杜絕強征強拆行為的發生國家土地資源管理部門要實行更加嚴格的土地出讓管理政策，嚴格控制土地向房地產業的出讓，降低地方財政收入與房地產業聯系的密切程度，杜絕強征強拆行為的發生，改善地方和人民