K11商業(yè)項目解析目錄一、項目概況二、項目競爭力目錄一、項目概況二、項目競爭力項目源起原香港新世界商業(yè)裙房地下三層、地上六層

改造金5億上海K11購物藝術中心商鋪租金90-100RMB/㎡，比周邊高5%-10%月均人流量100W人次，增漲40%營業(yè)額增加一倍打造集商業(yè)、藝術、人文、自然于一體購物中心2012年上半年，上海K11購物藝術中心在曾經的香港新世界大廈購物廣場的基礎上華麗變身，與悠久歷史的上海淮海路商圈融為一體，向公眾提供包括免費藝術中心、新食藝、屋頂花園、大型垂直綠化以及多元化品牌名店的創(chuàng)藝生活。項目源起起源K11的開發(fā)商，香港新世界集團，國內最大的港商投資者之一，中國內地的房地產、基礎設施及其他行業(yè)的頭子項目已經超過170個。K11的創(chuàng)辦人新世界發(fā)展執(zhí)行董事鄭志剛，以創(chuàng)新的思維模式，開創(chuàng)性的啟發(fā)了人們將藝術與購物有機融合的消費新模式。現狀香港K11購物中心2009/12武漢K11購物中心2010/07上海K11購物藝術中心2013/01未來K11購物藝術中心將陸續(xù)登陸北京、天津、沈陽、廣州、海口、青島、武漢、貴陽等城市，為大眾帶來獨特的購物體驗。預計2018年內地布局9大城市，開業(yè)19家。項目概況上海K11購物藝術中心不僅僅是一座購物中心，更是一間藝術博物館、環(huán)保體驗中心、主題旅游景點。秉承品牌“藝術·人文·自然”三大核心元素相融合的核心價值，上海K11全力打造最大的互動藝術樂園、最具舞臺感的購物體驗、最潮的多元文化社區(qū)樞紐，365天的不間斷互動活動更將開啟K11的創(chuàng)意之旅，令藝術欣賞、人文體驗、自然綠化以及購物消費之間產生一體化而微妙的互動作用，帶來前所未有的獨特五官享受。定位藝術ART人文PEOPLE自然NATURE項目基本信息商業(yè)面積40000㎡（地下三層，地上五層）車位270個（停車場位于6-9F）租戶78家，其中近20%的零售及餐飲品牌為首次入駐上海業(yè)態(tài)比例時裝配飾42%；美容護理12%；生活配套10%；餐飲36%市場定位19-50歲追求現代生活的社會群體，通過藝術與購物契合，并非一味追求高端項目概況區(qū)位香港新世界大廈矗立于淮海中路黃金商務區(qū)，西鄰馬當路，東靠黃陂南路，北依金陵路，與中環(huán)廣場、瑞安廣場、香港廣場等高樓大廈毗鄰而居，其地下二層直接與軌道交通一號線黃陂南路站地下通道相連，地理位置得天獨厚。位于傳統(tǒng)商業(yè)圈，周邊寫字樓商業(yè)酒店林立。另有上海商業(yè)文化旅游的新地標——上海新天地，整個區(qū)域具有較高的商業(yè)以及歷史人文氣息。建筑規(guī)劃商場入口商業(yè)主入口位于淮海中路玻璃金屬結合打造的LOGOK11名字來源于東方哲學的“虛實共生”中立的意思K11標志的原點寓意可以自由組合與序列生長建筑規(guī)劃沿街外圍DOLCE&GABBANA/MaxMara/Burberry三大國際一線品牌彰顯高端定位建筑規(guī)劃沿街外圍主入口商業(yè)前方的木質鋪地營造休閑、童趣、輕松的氛圍路口處的緩坡處理充滿童趣的裝飾旋轉木馬結合綠植沿商業(yè)主界面一字排列建筑規(guī)劃商業(yè)中庭垂直、平面、立體設計營造奇幻室外空間，商場的6個樓層在視覺是透過位于中庭由地面展開的天棚達到良好的連接和延續(xù)整個中庭最引人注目的便是垂直的人造瀑布及地面的陽光玻璃頂棚建筑規(guī)劃商業(yè)中庭人造瀑布居中設置，氣勢恢宏位于中庭的9層樓高，33米人工瀑布，通過自動電感隨著氣候條件優(yōu)化系統(tǒng)調節(jié)水量，是亞洲最高的戶外水幕瀑布。建筑規(guī)劃商業(yè)中庭玻璃陽光頂，造型特異連續(xù)不規(guī)則起伏設計地下商業(yè)入口內部視覺效果玻璃陽光頂棚，白天陽光透過玻璃天棚照射到商場地下二層樓，有效節(jié)約能源而到了夜晚，地下商場內的燈光提供了一個由內向外的光源將地面樓層照射的金碧輝煌。這種視覺整合的方式運用在商場的所有公共區(qū)域，以人做為設計出發(fā)點，引發(fā)看與被看之間的相互關系。建筑規(guī)劃商業(yè)中庭上層屋頂綠化，詮釋環(huán)保理念立體綠植，蝴蝶雕塑融為一體，打造環(huán)保且具有設計感的建筑形態(tài)，在整個商圈中較為突出——當代藝術家隋建國工作室為K11獨家定制的作品《蝴蝶》，與周圍的垂直綠化融為一體，蝴蝶平面展開的翅膀，色彩隨著變幻的燈光，也隨之發(fā)生不同變化，給人以無盡的遐想。業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體1F1F分為兩部分，一部分作為K11商業(yè)，另一部分為新世界大廈底層大堂，中部互通業(yè)態(tài)以國際一線時裝品牌為主，為定位主基調，新世界主樓底部輔以少量輕餐飲（咖啡、甜點）101、102DOLCE&GABBANA時裝配飾103MaxMara時裝配飾104Burberry時裝配飾105Chloe時裝配飾108、109Bally時裝配飾106MuskCatCoffee餐飲107SimplyLifeBakeryCafe餐飲商業(yè)主體1F1F分為兩部分，一部分作為K11商業(yè)，另一部分為新世界大廈底層大堂，中部互通鏡面玻璃、不銹鋼《GarlandNecklace》2012尚·米歇爾·歐托尼耶（法國）業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B1F業(yè)態(tài)以時裝配飾為主，美容護理為鋪，少量輕餐飲B101、B102LOVEMOSCHINO時裝配飾B102、B105REDValentino時裝配飾B106Wolford時裝配飾B107iBLUES時裝配飾B108-B110P-Plus時裝配飾B112YAANGlife生活用品B113COCCINELLE時裝配飾B114L.JNailSalon美容護理B116FRANCKPROVOSTPARIS美容護理B117CellCare美容護理B118MiXTRA時裝配飾B120ToninoLamborghini時裝配飾B127-B129BAKER&SPICE餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B1F過渡空間打造藝術連廊，設置趣味小品裝置，結合護欄扶手打造休憩空間業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B2F業(yè)態(tài)以時裝配飾為主，鋪以生活用品超市零售及少量輕餐飲（甜品、飲品為主）連通地鐵，快速大量導入人流B201CollectPoint時裝配飾B202AxesFemme時裝配飾B203Retrogallery時裝配飾B204Ecco時裝配飾B205On&on時裝配飾B219、B221Havaianas/Totes時裝配飾B217Beinlover時裝配飾B222Sannio時裝配飾B220Elecom生活用品B218創(chuàng)e品位

Eplaza時裝配飾B216MRTK時裝配飾B229Marellato時裝配飾B228/B229aJINS時裝配飾B227Titus時裝配飾B224、B226TKFSPASSO時裝配飾B223、B225Costacoffee餐飲B215rosebullet時裝配飾B118、B214MIXTRA時裝配飾B213、B246Tuttimelon甜品B211ABCCookingStudio餐飲B208、B209Giordano/ladies時裝配飾B210d’zzit時裝配飾B230Watsons屈臣氏美容護理B231Organic+美容護理B232SKINFOOD美容護理B233Neroly生活用品B243TheGracesFloral生活用品B234Blink

琳甜品B235CHAME餐飲B236BojooDessert餐飲B237MvukeTokyo餐飲B238/B237aFreshEveryday餐飲B240Chezchoux餐飲B241Lina’s餐飲B242SecretRecipe餐飲B239TsukijiGindaco餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B2F環(huán)狀商業(yè)設計，充分利用空間內圈主要設置輕餐飲及小型服飾，外圈以大型日系品牌服飾店為主，主要針對客戶為年輕女性業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B2F細節(jié)設計連接通道處的藝術空間安全通道處的休憩設施不僅在主要空間，甚至連過渡空間均運用藝術元素，從一點一滴的細節(jié)融入藝術、人文氣息。中庭結合地面玻璃頂棚打造樹造型立柱業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體B3F藝術不只是噱頭項目核心亮點之一，3000㎡整層的藝術創(chuàng)作展示空間，另配備了一個獨立的藝術運營團隊定期舉辦各類藝術、人文、創(chuàng)意相關活動，向公眾免費開放藝術展覽、工作坊、藝術家沙龍和教育講座等，以此構建藝術家與公眾的交流平臺業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體2F高端一線服飾品牌為主，走道沿中庭設置休息區(qū)業(yè)態(tài)均為服裝配飾，部分為一層商鋪的延續(xù)201、202DOLCE&GABBANA時裝配飾203MaxMara時裝配飾204Burberry時裝配飾208、209VivienneWestwood時裝配飾210COVA時裝配飾205BrunoMagli時裝配飾206EMPORIOARMANIWATCH&JEWELRY時裝配飾207O-OShop零一零眼鏡店時裝配飾業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體2F藝術元素擴大藝術影響力，讓購物之旅加入藝術鑒賞元素，贏得口碑無彩繪青銅解剖雕塑作品WretchedWar（悲慘世界）1965年生于英國布里斯托爾。主導了90年代的英國藝術發(fā)展，其本人享有極高的國際聲譽。80年代末，成功策劃了幾個影響重大的展覽而一舉成名，掀起了一場“新英國美術”運動。也是英國成交價最貴的當代藝術家。（獻給上帝的愛，1億美元）赫斯特2004年的作品，采用神圣的母親與兒童形象來展現戰(zhàn)爭受害者的面貌，雕塑的身體布滿傷痕，并且剝去了皮膚。然而跨越式姿勢卻顯得強壯而堅定，以此回應印象主義藝術家德加用優(yōu)雅和美麗掩飾勝利的脆弱和腐敗。業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體3F業(yè)態(tài)以餐飲為主（港麗、花丸烏冬），美容護理為輔301/307CharmeRestaurant港麗餐廳餐飲302GATTENSUSHI合點壽司餐飲303g+TheUrbanHarvest極食餐廳餐飲306Ninethirtybyawfullychocolate九點半餐飲304HANAMARUUDON花丸烏冬餐飲305GreenMassage美容護理業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體3F互動元素“開心農場”實體化，把300平米空間打造成室內生態(tài)互動體驗種植區(qū)（植物觀賞無土栽培、種子互動區(qū)），養(yǎng)香豬，采用多種高科技種植技術，模擬熟菜的室外生長環(huán)境，種植了奶油生菜、菠菜、小青菜、蠶豆、白菜、番茄、萵苣等，并專門開辟了體驗種植區(qū)，讓白領、中小學生以及來到K11的所有顧客零距離接近自然，體驗種植的樂趣。業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)主體4F-5F業(yè)態(tài)規(guī)劃整層均為餐飲業(yè)態(tài)，匯集港、日、泰等各國美食，另提供少量休憩及游樂設施401HOMETHAIRESTAURANT時裝配飾402ElementFresh新元素時裝配飾403PizzaMarzano時裝配飾404AzulUrban時裝配飾406CélébdeTOMATO銘品番茄時裝配飾407阿吾羅日本料理時裝配飾405鴻星薈海鮮酒家時裝配飾商業(yè)主體4F-5F業(yè)態(tài)規(guī)劃細節(jié)設計《我們這一代——ILOVEYOU》高孝午（中國）我們這一代/真是隨和/跟你跟我跟他/不論人種與身份/很快就能融為一體/彼此相見恨晚彼此相互打趣白天鵝施工忠昊（臺灣）藝術家在細節(jié)的線條中描繪了白天鵝，他稱這個畫法叫「不著相的相」，因為它并不是看著一只白天鵝而畫出白天鵝，白天鵝是從線條中，在一個空無的狀態(tài)中顯相出來。作品中有很多佛學的想法，不見得是佛教的像，但作圖的心態(tài)與方式，卻是包含著佛教觀念。藝術裝置、娛樂設施，讓購物過程充滿樂趣建筑規(guī)劃商業(yè)主體6F-9F6F空中花園，6-9F車庫商業(yè)價值較低的高層區(qū)域設置成陽光車庫，結合商業(yè)屋頂打造空中花園出入口設置在金陵西路和黃陂南路建筑規(guī)劃商業(yè)主體6F-9F6F空中花園，6-9F車庫結合餐飲商家打造露天餐廳藝術小品，精細美觀的鋪裝，營造良好的休憩，用餐環(huán)境目錄一、項目概況二、項目競爭力購物中心演變商業(yè)地產現代意義上的購物中心出現在20世紀40年代末和50年代初。這些購物中心呈長條狀或屬于鄰里需求式種類。在此之前，大部分零售業(yè)尤其對主要城市而言，總是出現在商業(yè)區(qū)和市中心。當地主要的大百貨商店和大型雜貨店，占據了大量的零售業(yè)市場。傳統(tǒng)購物中心以室內為焦點，室外和購物無太多關系，人們只是來此購物后就離開。由于經濟發(fā)展和商業(yè)多樣化趨勢的出現，商業(yè)模式又出現了一些新的形態(tài)。新生競爭者就是業(yè)態(tài)豐富、融入生活的“生活中心”（lifestylecenter）。除了滿足購物需求以外，并有室外空間供其游戲娛樂或與其他人交流，還包括餐飲、娛樂設施。不像一般購物中心那樣一定有主力店，但會包括書店、其他類型的專賣店、影院和小型百貨商店。符合了現代城市居民越來越看重戶外活動和注重人際交流的趨勢。大多數“一站式”購物中心，不僅品牌和款式相同，連商品擺放布局都相似。特別是綜合百貨類，商業(yè)品牌的通化已達55%-60%，商業(yè)價值無形被拉低。單純購物——購物休閑娛樂一體——品牌模式同質化嚴重項目競爭力小結項目競爭力小結K11的成功之處倡導全新的購物體