贏了網(wǎng)法律咨詢到房屋土地糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>一房數(shù)賣，商品房合同效力如何認(rèn)定有的開發(fā)商為了能夠賺取更多的錢，會(huì)與不同的購房者簽訂商品房買賣合同，這就屬于一房數(shù)賣的情況。那么，這個(gè)時(shí)候商品房的合同效力該如何來認(rèn)定呢？\o"贏了網(wǎng)"贏了網(wǎng)小編將在下文中為您做詳細(xì)解答。

“一房數(shù)賣”是我國房產(chǎn)制度改革中出現(xiàn)的突出問題，在我國住房制度改革以前，雖然存在，但問題并不突出。這緣于我國當(dāng)時(shí)住房大部分為公房，私房相對較少，從而導(dǎo)致私房買賣較少。各個(gè)單位建造的是公房，企業(yè)擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權(quán)人是國家或者單位，流轉(zhuǎn)非常緩慢，并且流轉(zhuǎn)多為國家或者單位分配的一種利益流轉(zhuǎn)，買賣較少。住房制度改革后，我國的住房向私有房發(fā)展，“一房數(shù)賣”才變得日益突出。近年來，隨著我國房價(jià)的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，將自己所有的商品“一房數(shù)賣”，這帶來的一系列法律問題正日益引起我們的深思。

商品房“一房數(shù)賣”，為一物數(shù)賣的一種形式，也稱二重買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將同一房屋出售給不同的兩個(gè)或兩個(gè)以上的買受人，并分別與之簽訂商品房買賣合同的情況。“一房數(shù)賣”包括兩種情況：

1、出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人之前，又將該房屋出賣;

2、出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。

有人認(rèn)為，對于第二種情形，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，第一買受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買賣合同，實(shí)際上是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋“一房數(shù)賣”的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣方主張債權(quán)，故在先買方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于“一房數(shù)賣”。

據(jù)此，商品房“一房數(shù)賣”具有以下特征：

第一，商品房的“一房數(shù)賣”的主體是特定的，即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的“一房數(shù)賣”中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。

第二，商品房“一房數(shù)賣”中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋力標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。

第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成“一房數(shù)賣”。

第四，在前后兩個(gè)房屋買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯(cuò)，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。

第五，房地產(chǎn)“一房數(shù)賣”的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損，一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于商品房“一房數(shù)賣”合同效力如何認(rèn)定的問題，司法實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國《合同法》第132條第1款“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《合同法>第52條第(5)項(xiàng)的規(guī)定，違反強(qiáng)制性規(guī)范的合同為無效合同。該觀點(diǎn)屬于無效說。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，出賣他人之物的買賣合同屬于《合同法》第51條所規(guī)定的無權(quán)處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該觀點(diǎn)屬于效力待定說。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房“一房數(shù)賣”的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，此觀點(diǎn)屬于有效說。該學(xué)說又有兩種主張，一是主張我國應(yīng)采取物權(quán)行為理論，認(rèn)可負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，從而使出賣他人之物的買賣合同成為生效合同。二是認(rèn)為在我國立法采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同效力的發(fā)生并不直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，需以生效的債權(quán)合同與交付行為或者登記行為的法律事實(shí)構(gòu)成為前提。因此，買賣合同中，標(biāo)的物所有權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)移，是出賣人能否依約履行合同的問題。

我們同意上述第三種觀點(diǎn)。

根據(jù)我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條的規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更應(yīng)當(dāng)辦理登記。儂此規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)。從法學(xué)理論上講，我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。此模式的特點(diǎn)是：一方面區(qū)分債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)基礎(chǔ)，認(rèn)為當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同僅能引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果，即生效的債權(quán)

合同結(jié)合交付或者登記手續(xù)的辦理，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。另一方面，它不認(rèn)可在債權(quán)合同之外獨(dú)立存在有引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同j認(rèn)為交付或者登記手續(xù)的辦理只是事實(shí)行為。因此，在此模式下，當(dāng)出賣人與買受人訂立買賣合同后，如未向買受人交付標(biāo)的物或者辦理登記手續(xù)!標(biāo)的物所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時(shí)，作為標(biāo)的物所有權(quán)人的出賣人就同一標(biāo)的物與其他人另行訂立的買賣合同均為有效合同。在出賣人將標(biāo)的物交付與前買受人或者辦理登記手續(xù)后，買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)，成為所有權(quán)人。出賣人在

將標(biāo)的物交付或者辦理登記手續(xù)后，又出賣該標(biāo)的物與他人的行為，則屬于無權(quán)處分行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無權(quán)處分行為為效力待定合同。因此，不動(dòng)產(chǎn)“一房數(shù)賣”中的數(shù)個(gè)買賣合同均可確認(rèn)為有效，出賣人只是承擔(dān)不能交付標(biāo)的物的違約責(zé)任。我國在債權(quán)形式主義模式下，物權(quán)要發(fā)生變動(dòng)，不但當(dāng)事人之間需有債權(quán)意思表示，標(biāo)的物還須履行登記或交付的法定方式，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，而對于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，我國房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊為要件。此外，《買賣合同解釋》第9、10條對“一物數(shù)賣”亦采取的是合同均有效的觀點(diǎn)，對統(tǒng)一司法實(shí)踐的意義重大。

需要注意的是，《商品房買賣合同解釋》中第8、9、10條規(guī)定的內(nèi)容與一房多賣糾紛案件的處理有關(guān)。通過對第8、9、10條的分析，可以被認(rèn)定為無效的合同有以下兩種情況：第一，出賣人故意隱瞞合同標(biāo)的物為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)而就該房屋簽訂的合同無效;第二，出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致在先購房人無法取得房屋，經(jīng)在先購房人請求，可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商房買賣合同無效。之所以得出以上結(jié)論是因?yàn)椋旱谝唬?條規(guī)定的是可被請求解除的合同的情況，可被解除的合網(wǎng)在被解除前，應(yīng)為有效合同。第二，第9條將無效合同與可被撤銷、解除的放在一起進(jìn)行規(guī)定，但不難看出拆遷補(bǔ)償安置房屋因其對買受人的特殊要求，其他人是被禁止購買的，所以如買受人為非被拆遷入，則該購房合同當(dāng)然無效。如果該拆遷補(bǔ)償安置房屋有數(shù)個(gè)買賣合同，則除被拆遷人簽訂的合同外，其他合同均無效。第9條規(guī)定的另外一種情況是出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同，即基于出賣人的欺詐而簽訂的合同，根據(jù)《合同法》第52、54條的規(guī)定，因欺詐所簽合同屬于可撤銷的合同，只有該合同損害國家利益時(shí)，才為無效合同。所以，通常情況下，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同為可撤銷合同，而非無效合同。第三，第10條規(guī)定的是因惡意串通導(dǎo)致合同無效的情況，這與《合同法》第52條的規(guī)定相符。與該條原文相比，我們之所以強(qiáng)調(diào)在先購房人可以主張后合同無，是因?yàn)槿绻灱s在后，則不可能出現(xiàn)出賣人與第三人惡意串通，在其合同還不存在的情況下，卻另簽合同的問題。

《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》第十五條出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

由于商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，而針對同一商品房的多份買賣合同，只要不違反相關(guān)法律的規(guī)定，則就應(yīng)該認(rèn)定是有效的。此時(shí)只有辦理了商品房的登記過戶之后，購房者才能確定所有權(quán)。而在此之前開發(fā)商簽訂的購房合同，并不屬于無權(quán)代理。\o"贏了網(wǎng)"贏了網(wǎng)小編為您整理本篇文章，希望對你有所幫助。

來源：（一房數(shù)賣，商品房合同效力如何認(rèn)定/fc/248158.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識承租人優(yōu)先購買權(quán)舉證責(zé)任是什么樣子的/fc/655658.html驗(yàn)房時(shí)要檢查開發(fā)商的哪些證件及注意事項(xiàng)/fc/655657.html房產(chǎn)稅是一次性征收嗎/fc/655656.html城市回遷房有房產(chǎn)證嗎/fc/655655.html期房沒有房產(chǎn)證可以落戶嗎/fc/655654.html房產(chǎn)糾紛案件中律師作用和重要性/fc/655653.html不交房租不退房怎么辦/fc/655652.html農(nóng)村舊房改造補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)(2018年)/fc/655651.html不動(dòng)房產(chǎn)證過戶2018年收多少錢/fc/655650.html期房贈(zèng)與過戶網(wǎng)上預(yù)約怎么辦理/fc/655649.html房產(chǎn)證抵押貸款,房產(chǎn)證要押到銀行嗎/fc/655648.html辦理車位產(chǎn)權(quán)是否需要上交房產(chǎn)證/fc/655647.html房產(chǎn)證什么情況不能加名字/fc/655646.html一棟三層樓房可擁有三個(gè)房產(chǎn)證嗎/fc/655645.html房產(chǎn)過戶變更登記的注意事項(xiàng)/fc/655644.html房產(chǎn)出租登記條件是什么/fc/655643.html怎樣避免承租人欠水電煤氣費(fèi)/fc/655642.html購房網(wǎng)簽需要多長時(shí)間/fc/655641.html閣樓可以辦理單獨(dú)房產(chǎn)證嗎/fc/655640.html房產(chǎn)證上劃分份額會(huì)產(chǎn)生多少費(fèi)用/fc/655639.html廉租房申請需要什么材料/fc/655638.html購買沒有房產(chǎn)證的閣樓要注意什么/fc/655637.html夫妻房產(chǎn)過戶的程序和費(fèi)用/fc/655636.html商鋪買賣中買家與賣家分別交多少稅/fc/655635.html租房合同到期需要注銷嗎/fc/655634.html房屋過戶去國土局嗎/fc/655633.html分戶必須要房產(chǎn)證件嗎/fc/655632.html公租房補(bǔ)貼的對象是誰/fc/655631.html一房二租可以怎么要求賠償/fc/655630.html收房時(shí)房屋不符合要求怎么處理/fc/655629.html一套房子有幾本房產(chǎn)證/fc/655628.html房屋出租的個(gè)人所得稅計(jì)算方法/fc/655627.html房產(chǎn)證一般是什么時(shí)候給辦出來/fc/655626.html房子不辦房產(chǎn)證有影響嗎/fc/655625.html房產(chǎn)證共有情況有幾種/fc/655624.html能否在合同中約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)/fc/655623.html二手房產(chǎn)證最后交房甲方違約怎么辦/fc/655622.html房屋租賃合同中未寫明轉(zhuǎn)租條款,否可以轉(zhuǎn)租/fc/655621.html承租人優(yōu)先購買權(quán)合理期限是多久/fc/655620.html小學(xué)入學(xué)報(bào)名需要房產(chǎn)證嗎/fc/655619.html房產(chǎn)證為什么要分為綠色和紅色/fc/655618.html什么是按揭,什么是按揭人,什么是按揭受益人/fc/655617.html網(wǎng)簽購房合同更名后,夫妻離婚怎么辦/fc/655616.html如何辨別二手房房齡/fc/655615.html廉租房拆遷怎么賠償/fc/655614.html房產(chǎn)交易證明怎樣開/fc/655613.html房產(chǎn)證上劃撥是什么意思/fc/655612.html2018年房屋過戶新政策/fc/655611.html交房產(chǎn)稅要帶什么材料/fc/655610.html商品房和安置房房產(chǎn)證上有什么區(qū)別/fc/655609.html二手房轉(zhuǎn)讓過戶網(wǎng)上預(yù)約怎么辦理/fc/655608.html房屋未到期租房者有權(quán)轉(zhuǎn)讓嗎/fc/655607.html異議登記后,訴訟結(jié)案后還有效嗎/fc/655606.html分戶一定要有房產(chǎn)證嗎/fc/655605.html租房合同的合同范本/fc/655604.html房產(chǎn)過戶登記程序及所需時(shí)間/fc/655603.html房產(chǎn)證戶主去世如何辦理過戶手續(xù)/fc/655602.html租房產(chǎn)生糾紛去哪里投訴/fc/655601.html中介租房發(fā)生糾紛哪個(gè)部門處理/fc/655600.html期房買賣過戶的材料需要哪些/fc/655599.html商鋪什么時(shí)候才能辦理房產(chǎn)證/fc/655598.html租房中途違約房東不退房租怎么辦/fc/655597.html房產(chǎn)證上的人去世了落戶怎么落/fc/655596.html房屋買賣協(xié)議與房屋買賣合同的法律效力相同嗎/fc/655595.html公有住房承租人能否再出租/fc/655594.html最高法發(fā)布7例保護(hù)產(chǎn)權(quán)和企業(yè)家權(quán)益典型案例/fc/655593.html房屋產(chǎn)權(quán)過戶協(xié)議書（2018最新）書寫格式2018/fc/655592.html房產(chǎn)證有幾種,有何性質(zhì)區(qū)別嗎/fc/655591.html2018年住房貸款利率做調(diào)整/fc/655590.html辦理房產(chǎn)證要帶那些資料/fc/655589.html房子過戶給親戚怎么辦理/fc/655588.html房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律問題探討/fc/655587.html住房補(bǔ)貼是否屬于勞動(dòng)爭議/fc/655586.html商品房銷售要滿足怎樣的條件/fc/655585.html小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同范文2018/fc/655584.html開發(fā)商應(yīng)返還訂金的情形有哪些/fc/655583.html為什么現(xiàn)在租房都要轉(zhuǎn)讓費(fèi)/fc/655582.html沒有房產(chǎn)證有何風(fēng)險(xiǎn)/fc/655581.html辦理房屋買賣合同公證需提交的資料有哪些/fc/655580.h