房地產開發成本構成與控制第一部分房地產開發成本構成第二部分房地產開發成本控制第三部分建筑設計常識與訣竅第四部分前期談判實戰經驗談講義提

綱第一部分房地產開發成本構成房地產開發成本主要由以下九個方面構成：概論：房地產開發成本構成土地成本營業稅金建安造價行政事業收費企業管理費用財務費用營銷費用勘察設計監理配套設施產品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產最容易克隆，無知識產權保護，所以還是要降低成本，在不降低品質的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。地價可通過容積率折算成樓面地價(即每建筑平方米里的土地成本)。簡單的公式是——1、土地成本舉例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/㎡；地價60萬/畝，容積率3.0，樓面地價300元/㎡。樓面地價

=

地價（單位：萬元/畝）÷666.67÷容積率容積率經驗系數多層容積率約1.5左右（最大不能超過2，超過2的也有，但品質相對差）小高層容積率約2.0---2.5高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關系，如，數碼大廈和金源國際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規劃限制。而地塊形狀與容積率的關系個人總結如下——曾經算過一塊地（建設路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對夠。同樣大小的地塊南北越長、東西越短,則容積率越?。欢鴸|西越長，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬為基數，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤茫「邔雍娞莸慕ò渤杀驹?000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價的重要指標。國標為68㎏/㎡，目前洛陽的項目多在45-50㎏/㎡，不過有的最高的達80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創展的景觀設計費在18萬元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計一般不超過20元/㎡3、配套設施4、勘查、設計（施工圖）監理等5、營銷費用營銷代理費主要有有營銷代理和廣告告兩項費用，約3%左右。6、財務費用財務費用一般約為180元元/㎡。經驗公式：財務費費用=總成本×50%×年貸款利利率×27、企業管理費用根據公司和開發項項目規模不同，差別較大，，一般為15-20元/㎡8、行政事業收費公關后行情在160元/㎡左右。。舉例說明：人防工工程收費：如自建建人防工程，則成成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人人防面積攤）。如無自建，則須交交納人防異地建設設費，取費標準如如下：高層：5B級人防防，單位成本=2000元/層數數多層：6級人防，，單位成本=1500元/層數但實際現狀高層為為20-30元/㎡9、營業稅營業稅+大修基金金+所得稅…=11.7%。成本約為150～～250元/㎡。。第二部分房地產產開發成本控制▲售價一定的情況下下，開發成本控制制能力決定企業的的贏利水平；▲在一定意義上講，成成本控制能力其實實是企業綜合實力力的體現；▲房地產開發最重要要的成本控制是土土地成本和建造成成本的控制。概論：開發成本控制的重重要性1、土地成本控制制什么樣的地可買？？宗地的形狀及其其周邊環境決定容容積率，容積率直直接影響樓面地價價。舉例：美侖鳳凰城占地地30畝，建筑面面積為6萬㎡中泰新城占地地30畝，建筑面面積為10萬㎡因此在買地時應該該綜合考慮能建多多少房子，而且也也要求將來小區的的環境也不錯。目前一般洛陽中檔檔住宅的樓面地價價為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地地價為＜400元元㎡2、建安成本控制個人認為，建安成本的控制要要“過五關”——第五關現場管理第一關規劃設計第四關材料設備采購第三關工程招標第二關工程造價與決算要通過前期策劃做做發產品定位，確確定房子的檔次及及規模。以前是說結構決定定造價，現在我們們認為，方案決定定造價，結構設計計影響造價。在實實際施工過程中可可以適當修改，但但不能修改得太多多，否則在驗收時時設計院不蓋章。。我們認為，平面形形狀簡單、結構方方正、對稱規則可可以降低成本，一一些裝飾性的東西西能免就免。［建建議大家上網上查查一下“極簡主義義”、“少就是多多”“lessismore”］第一關：規劃設計計規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理層高也不是越高越越好，要注意“高高粗比”?？拐鹨髩撊渴峭ǖ?，不超超過50CM的視視為通墻。磚混結構的外墻開開洞率不能超過40%。從剛性的角度考慮慮，高層建筑一般般是三角形、圓形形、正方形的，承承重墻不能“里出出外進”。墻如果果不是通的，就得得增加鋼筋含量。。磚混結構的錯層不不能超過50㎝。。方正的設計也許會會被說成呆板，設設計和營銷是有矛矛盾的，根據規定定，構造柱見墻角角就要有。立面豐豐富是好看，但是是值不值？加些線線條是不是就好得得不得了？是不是是有必要為此增加加成本？規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理這一點在實際操作作過程中有很多經經驗，有的決算能能被審掉一半。規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理第二關：工程造價價與決算根據有關規定，七七層以上按1類取取費37%，七層以下按4類取取費21.6%。。建筑市場競爭爭也非常激烈，在在實際操作過程中中，有的開發公司司對七層以上的建建筑工程招標是按按4類下浮5%。。規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理第三關：工程招標標規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理這方面很難把握，，可以規定“貨比比三家”，但就是是這樣也很難控制制。在招標過程中中可以找三家以上上，然后選兩家報報價低的再往下砍砍價。第四關：材料設備備采購規劃設計工程招標工程造價與決算材料設備采購現場管理現場管理更難，比比如一些圖紙上沒沒有的東西要進行行“簽單”，這個個過程也很難直接接控制。第五關：現場管理理第三部分建筑設設計常識與訣竅建筑設計幾個檻：：▲6層及以下，不裝裝電梯；▲6層以上，必須裝裝電梯；▲11層及以下，可可只裝一部電梯，，并且樓梯間與電電梯間可以連通▲12層開始，必須須裝兩部電梯，其其中一部作為消防防電梯▲19層及以上必須須設兩條步梯或者者剪刀樓梯電梯的成本：以18層為例，電電梯成本約25萬萬，每增加一層電電梯成本約提高5000元2.8米層高的來來歷：房間的層高應小于于等于面寬。圈梁梁+樓板=40㎝㎝，窗高1.5米米，窗臺高0.9米，合起來就是是2.8米。外墻面積測算：外墻面積一般約為建筑面積積的1/3（可作作為外墻貼磚面積積估算的依據）。。玻璃幕墻的成本約約300元以上，，而普通鋁合金窗窗成本約180元元/㎡建筑之間東西間距距：多層不小于8米，，而小高層和高層層不小于13米。。節能住宅與普通住住宅的差別：▲外墻做保溫處理（（節能比普通高80元/㎡，墻面面面積）▲北向不宜開飄窗▲窗戶盡量采用塑鋼鋼雙層中空玻璃。?！澞茏≌某杀颈缺鹊谒牟糠智捌谡勁袑崙鸾涷烌炚勆虅照勁惺撬泄ぷ髦械闹匾画h環，成功的談判是是做成業務的前提提。如果談判者能能靈活掌握并動用用一些談判原則和和實用技巧，就可可能在談判桌上取取得主動，起到““兵不血刃”、““不戰而屈人之兵兵”的作用，為最最終取得所期望之之結果奠定基礎。概論：商務談判有技巧1、談判前準備初次見開發商需配配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實地查看地塊及周周邊特征，目的是是確定樓盤區位特特征、檔次熟悉一切項目相關關資料，以最快的速度形成項項目整體輪廓，勾勾勒項目的靈魂調研當地主要樓盤盤，找一個市場特特質與本項目類似似的樓盤作為參照照，以初步確定項項目的規劃檔次、、銷售價格2、談判原則與技巧個人體會總結，前前期談判有這么實實用“八招”———第一招將心比心第二招突出優勢第三招模擬演習第四招底線界清第五招了解對手第六招要有耐心第七招隨機應變第八招埋下契機第一招將心比心談判最忌以己方觀觀點，需索無度，，應從對方的角度出出發，將心比心，合作的最后達成一一定是兼顧雙方利利益的，比如開封封錦繡皇城項目合合作洽淡。第二招突出優勢對于對方立場、觀點都都有初步的認知后后，再將自己在此此次談判事項中所所占有的優、劣勢勢及對方的優、劣劣勢，進行嚴密周周詳的列舉，尤其其要將己方優勢，，不管大小新舊，，應全盤列出，以以作為談判籌碼。。而己方劣勢，當當然也要注意，以以免倉促迎敵，被被對方攻得體無完完膚，比如駐馬店項目目洽談。第三招模擬演習就是將各種種可能發生生的狀況，，預先模擬擬，以免實實際遭遇時時人慌馬亂亂，難以主主控戰局。。在了解優優、劣后，，就要假想想各種可能能發生的狀狀況，預作作策劃行動動方案。小小至談判座座位的擺放放都要詳加加模擬，如彭總帶帶領洽談中中泰二期項項目，各有有分工。第四招底線界清通常，談判判時，雙方方都帶攻擊擊性，磨刀刀霍霍，躍躍躍欲試。。雙方只想想到可以““獲得多少少”，卻常常常忽略要要“付出多多少”，忽忽略了談判判過程中己己方要讓步步多少，方方可皆大歡歡喜。所以以，在談判判前，務必必要把己方方的底線界界清：可讓讓什么?要要讓多少?如何讓?何時讓?為何要讓讓?先行理理清，心中中有效。否否則，若對對方咄咄逼逼人，己方方束手無策策任由對方方宰割，那那就失去了了談判的本本意。比如正常的的合同要點點拉鋸砍價價第五招了解對手孫子兵法的的“知己知知彼，百戰戰不殆”眾眾所皆知。。談判前，，了解對方方談判負責人人的喜好，，投其所好好能盡快獲獲得對方的的好感。有助談判達達成。比如楊總帶帶領洽談的的汝州項目目，對方有有留學經歷歷；彭總帶帶領洽談的的東方今典典項目等等等，每一次次都應盡可可能的多了了解對手資資料。第六招要有耐心古語有云：：“病急亂亂投醫”。。故在談判判中要時刻刻暗誦默念念“戒急戒戒躁”，尤尤其在劍拔拔弩張、激激烈火爆之之際，更要要遵行。因因為，談判判中常有耐耐久戰要打打，據傳當年李李鵬當選傳傳；中泰二二期，。第七招隨機應變戰場狀況，，瞬息萬變變，談判桌桌上需隨機機應變。雖雖說諸葛亮亮神機妙算算，但人算算不如天算算，總有考考慮欠周、、失算之處處。談判時時，出現對對手突有神神來一筆，，超出己方方假設狀況況，己方人人員一定要要會隨機應應變，見招招拆招。實實在無法招招架，手忙忙腳亂時，，先施緩兵兵之計，再再圖謀對策策，以免當