華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第1頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度1.0需急修設(shè)備應(yīng)由有關(guān)部門或業(yè)戶電告服務(wù)中心客戶服務(wù)，后補(bǔ)辦設(shè)備維修手續(xù)，服務(wù)中心客戶服務(wù)在接到電話后登記《來電來函登記表》，15分鐘內(nèi)需組織有關(guān)維修人員進(jìn)行維修，維修結(jié)束后由使用部門或業(yè)戶驗(yàn)收簽字《維修單》，如一時(shí)不能完成，應(yīng)向有關(guān)部門或業(yè)戶解釋，并向服務(wù)中心經(jīng)理以至分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。疑難問題應(yīng)向開發(fā)商項(xiàng)目部求助，工程部派人到現(xiàn)場查看并給予技術(shù)支持。2.0設(shè)備若需維修，要將設(shè)備名稱，損壞原因，損壞程度，使用單位和人名填寫在《維修單》上，如屬責(zé)任事故且損壞嚴(yán)重應(yīng)由開發(fā)商項(xiàng)目部安排調(diào)查做詳盡的分析調(diào)查報(bào)告。3.0經(jīng)調(diào)查核實(shí)屬責(zé)任事故者，應(yīng)根據(jù)損壞程度，責(zé)任輕重，按公司獎(jiǎng)懲條例進(jìn)行處罰。4.0工程維修主管制定設(shè)備全年維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)并監(jiān)督實(shí)施，做到定時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。5.0對維修保養(yǎng)過的設(shè)備，由工程維修主管對質(zhì)量進(jìn)行檢查，重大的維保服務(wù)中心經(jīng)理配合予以驗(yàn)收。6.0凡重大節(jié)日，主要貴賓來訪，服務(wù)中心工程維修事先應(yīng)對設(shè)備進(jìn)行特別的技術(shù)性檢查，做到萬無一失。7.0道路（人行道和車道）。修補(bǔ)損壞的砼路面。如果損壞面積不大，可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ)；對于大面積損壞的修補(bǔ)，采用1：2：2硅酸鹽干硬性砼。將人行道車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度以達(dá)新面及結(jié)實(shí)面為準(zhǔn)。用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護(hù)目鏡），破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形，再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。將要修補(bǔ)的砼表面充分濕潤（由表及里）。濕潤水完全滲入里面砼表面無積水時(shí)，在表面涂一層普通硅酸鹽素水泥漿，在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌合物填入坑內(nèi)，并將其搗實(shí)，如修補(bǔ)面積較大，華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第2頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日應(yīng)用平板式振動(dòng)器振搗。填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑內(nèi)，以便搗實(shí)下沉（砼落度要控制在W3cm）。用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí)，還要用抹子再細(xì)抹一遍。然后養(yǎng)護(hù)。不少于7晝夜，并澆水以保持混凝土具有足夠的水分濕潤狀態(tài)（養(yǎng)護(hù)期間不得讓人或車行走，保持表面清潔）。修補(bǔ)塊材地面（如：地面磚、石塊材料、預(yù)制砼塊等）。鑿除損壞的塊材面層，鑿掉結(jié)合層，清掃殘?jiān)瑖姙⑺贡砻娉浞譂駶?待表面積水完全滲透入后，涂抹普通硅酸鹽素水泥漿（如為人行道板砼預(yù)制塊，無需此道工序）。將塊材充分灑水或浸濕后，用1：2.5水泥砂漿坐砌，并用木錘或膠錘錘平、錘直，抹去磚縫多余泥漿。必須留縫，灰縫表面必須光滑平整，不得高出材面。修補(bǔ)工作完畢后，把塊材表面清掃干凈。對于有防水要求的塊材地面，預(yù)做水泥漿（可滲3%防水劉），然后再坐砌塊材。8.0路燈。8.1燈柱油漆：先將燈柱清潔，生銹處應(yīng)用砂紙打磨后清潔，再刷防銹漆兩道，刷面漆兩道。9.0雨水管道。如雨水管道堵塞，排水不暢，應(yīng)先查找堵塞位置和原因，如因雜物堵塞引起至應(yīng)清除雜物，使之通暢；如因管道不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，應(yīng)開挖重新鋪設(shè)管道，注意管道要做襯底（礎(chǔ)），使管道放置平穩(wěn)；如因管道接口錯(cuò)位，應(yīng)開挖校正接口，并注意保證坡度和接口防漏，以及管道的平歪急。如管道損壞，無法修復(fù)，應(yīng)用同型號及規(guī)格的管道替換，接口應(yīng)用瀝青麻絲或防水水泥砂漿砌結(jié)。最后修復(fù)地坪。化糞池及污水井。華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第3頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日如當(dāng)池水外溢或排水不暢，應(yīng)打開井蓋，清掏池內(nèi)沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度執(zhí)行。如井蓋缺損，應(yīng)及時(shí)更換同型號及規(guī)格的井蓋，使其保持完好，避免造成人身安全事故。如當(dāng)池壁缺損，應(yīng)先通知有關(guān)用戶停用衛(wèi)生間，然后抽干化糞池清掏沉淀物，再將缺損池壁修復(fù)，注意池壁要做好防滲處理。隔油如隔油板缺損，應(yīng)更換新隔油板，并應(yīng)建立定期檢查更換制度。如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，縮小管道流通斷面并最終堵塞管道，可打開蓋板，用工具或譽(yù)汽及化學(xué)化油劑將凝固的油脂清除，使管道排水順暢。如池（井）蓋缺損，無法修復(fù)，應(yīng)及時(shí)更換新蓋，其上部不允許堆放雜物。電纜溝。如是溝蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)規(guī)格制作（放足鋼筋），并按設(shè)計(jì)要求把損壞的蓋板換掉。如溝內(nèi)積水過多，影響電力的正常供應(yīng)，應(yīng)先關(guān)掉總閘，然后打開溝蓋板，查明積水原因和位置，一般地電纜溝內(nèi)積水有兩種原因：一為溝底坡度不夠標(biāo)準(zhǔn)或倒坡，遇此種情況應(yīng)通知開發(fā)單位或供電部門及時(shí)解決；二為溝內(nèi)掉入雜物，使水流不暢，遇此種情況將雜物清除即能恢復(fù)正常。如是電纜線路出現(xiàn)故障，應(yīng)先告知有關(guān)用戶，然后請供電部門及時(shí)修復(fù)。排水渠。如是蓋板損壞，應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求，使用同.規(guī)格和同一材料，把損壞的蓋板換掉。如是渠壁損壞，應(yīng)將損壞處鑿除、清潔、噴水濕潤，然后用與原壁相同的材料修復(fù)；如是砼或鋼筋砼壁還須在噴水濕潤后先刷一道素水泥漿，然后再做飾面面層。如是雜物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不暢，應(yīng)及時(shí)清除雜物。華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第4頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日池（井）壁損壞。通知用戶停用或采取其他措施，不影響用戶的日常運(yùn)作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥雜物等沉淀物，將破損面鑿至結(jié)實(shí)層，并清理、噴水濕潤、刷素水泥漿再修補(bǔ)飾面（如貼瓷片等），清理飾面殘余的水泥漿綠化水管管網(wǎng)。漏水如是水管接頭處漏水，應(yīng)先將水管總閥關(guān)掉，然后在漏水接口處將水管卸下，在外絲管繞上防水膠帶或止水麻絲，再將水管接好，打開總閥閉水檢查，至不漏為止。如水龍頭漏水，應(yīng)先關(guān)總水閥，然后拆下水龍頭檢查是否因內(nèi)芯或止水膠片破損漏水，更換相應(yīng)配件，裝回水龍頭，開總閥，檢查至不漏為止，如無法修復(fù)，應(yīng)更換新龍頭。水管銹蝕。如銹蝕程度不大，可將相關(guān)部位除銹后，清潔干凈，然后刷兩道防銹漆，并應(yīng)定期檢查。如銹蝕程序較大，應(yīng)更換該段水管（注意應(yīng)用熱鍍鋅管更換）。15.0圾屋（池）、垃圾中轉(zhuǎn)站。如飾面（如瓷片、抹灰）被損，可以采用兩種方法：將破損部位的松散層清除，再用相應(yīng)的材料修復(fù)。直接用水泥補(bǔ)，然后經(jīng)刷漆等處理保持維修后外觀協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。如五金部件（如閘門、鐵欄等）缺損：檢查缺損部位，查明原因，然后用相應(yīng)的配件修復(fù)，并刷兩道防銹漆。如是缺損較嚴(yán)重以至無法正常使用，應(yīng)及時(shí)更換新配件。16.0需要大修或中修的維修項(xiàng)目由維修人員根據(jù)設(shè)備維修情況填寫《公共設(shè)施（設(shè)備）大、中修工作記錄表》。17.0包維修、保養(yǎng)項(xiàng)目如電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等項(xiàng)目的維修、保養(yǎng)由分承包方維修人員負(fù)責(zé)。分包維修方每次的維修、保養(yǎng)工作必須先到服務(wù)中心辦華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第5頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日理手續(xù)后方可進(jìn)行。18.0分包維修項(xiàng)目的檢查包括但不限于以下內(nèi)容：設(shè)備的性能、設(shè)備運(yùn)行狀況、故障部位、故障原因等。維修中修理的部位、更換的零部件，修理后的運(yùn)行效果由分包方作好記錄并由管理簽字認(rèn)可。19.0分包方保養(yǎng)項(xiàng)目的檢查按雙方簽定的協(xié)議進(jìn)行，由分包方作好有關(guān)的保養(yǎng)記錄并由服務(wù)中心簽字認(rèn)可。20.0設(shè)備保養(yǎng)方式：定期保養(yǎng)和不定期保養(yǎng)。21.1定期保養(yǎng)按照年度保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)。21.1.1年度保養(yǎng)計(jì)劃：每年12月上旬，由設(shè)備管理員、工程維修主管根據(jù)服務(wù)中心設(shè)備的種類、數(shù)量，依據(jù)公司設(shè)備保養(yǎng)周期的標(biāo)準(zhǔn)，制訂明年服務(wù)中心的設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，一式二份，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)簽署后，一份轉(zhuǎn)綜合管理部備案。21.2不定期保養(yǎng)：結(jié)合設(shè)備保養(yǎng)、檢查或設(shè)備故障修理，對設(shè)備進(jìn)行的保養(yǎng)。23.0為了保證設(shè)備月度保養(yǎng)工作順利進(jìn)行，設(shè)備管理員、工程維修主管應(yīng)做好設(shè)備保養(yǎng)材料、保養(yǎng)人員的準(zhǔn)備和安排工作。24.0設(shè)備保養(yǎng)工作以盡可能不影響業(yè)戶為準(zhǔn)，凡必須停水、停電、停電梯、停空調(diào)的保養(yǎng)，應(yīng)安排在使用低峰時(shí)段，并預(yù)先做好告示。25.0在設(shè)備保養(yǎng)工作前，設(shè)備管理員、工程維修主管應(yīng)根據(jù)設(shè)備情況對保養(yǎng)人員進(jìn)行安全教育，并做好相關(guān)的安全措施。對電氣設(shè)備保養(yǎng)，要有防止突然來電的可能。26.0設(shè)備保養(yǎng)人員應(yīng)嚴(yán)格按照公司制訂的設(shè)備保養(yǎng)內(nèi)容的要求，對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，并準(zhǔn)確填寫在《養(yǎng)護(hù)維修記錄》上。27.0保養(yǎng)過程，發(fā)現(xiàn)設(shè)備損壞，設(shè)備保養(yǎng)人員應(yīng)及時(shí)向上級報(bào)告，設(shè)備管理員、工程維修主管應(yīng)迅速采取調(diào)換或緊急采購調(diào)換措施。28.0對于停水、停電、停電梯、停空調(diào)超時(shí)間的保養(yǎng)，應(yīng)及時(shí)對業(yè)戶作解釋，取得諒解。29.0對設(shè)備的正常維修保養(yǎng)，要視業(yè)戶的經(jīng)營特點(diǎn)和規(guī)律進(jìn)行，一般安排在夜華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第6頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日晚或休息日，以不影響業(yè)戶正常生活、工作為前提。30.0保養(yǎng)內(nèi)容是：清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐，更換易損件;31.0智能化系統(tǒng)的保養(yǎng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)的保養(yǎng)圖像要清晰云臺控制盤要靈敏。各監(jiān)控?cái)z像頭的架桿要牢固。周界報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)各紅外對射探測器整潔完好。支架完好無銹蝕、牢固可靠。門禁系統(tǒng)的保養(yǎng)各門口、圍墻機(jī)整潔完好無損。電子門鎖與玻璃門夾位置要對齊，要能及時(shí)可靠的鎖門。可視對講系統(tǒng)口機(jī)、圍墻機(jī)整潔完好無損。2門口機(jī)、圍墻機(jī)能否與室內(nèi)機(jī)、控制中心通話。電子公告系統(tǒng)屏顯有無亮點(diǎn)、暗點(diǎn)、跳點(diǎn)。外框牢固無銹蝕。發(fā)送接收要正常。道閘系統(tǒng)外觀整潔無銹蝕無破損。道閘起降靈活。背景音樂系統(tǒng)各點(diǎn)音箱有無破損。主機(jī)要正常。監(jiān)控中心各系統(tǒng)主機(jī)、電源華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第7頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月1日各系統(tǒng)運(yùn)行情況。衛(wèi)生、照明、門窗要完好。各種軟件能正常操作，確保主機(jī)無病毒。32.0水泵房的保養(yǎng)水泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無異聲。各種儀表指示穩(wěn)定正常。水箱結(jié)構(gòu)完好、表面和支架不銹蝕。33.0保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明。34.0消防泵房各種儀表指示穩(wěn)定正常。機(jī)房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明，地面排水通暢。電梯機(jī)房的保養(yǎng)做好降溫、通風(fēng)、防雨工作，協(xié)助電梯廠家做好運(yùn)行服務(wù)。門窗、配電箱、空調(diào)、照明、滅火器、衛(wèi)生等正常完好。發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)和通知電梯維保人員。風(fēng)機(jī)房的保養(yǎng)開關(guān)面板、風(fēng)機(jī)、控制柜要完好。門窗、照明、衛(wèi)生情況要完好。公共區(qū)域的保養(yǎng)景觀噴泉、路燈、草坪燈、射燈要完好。雨水井蓋、污水井蓋、陰井蓋子要完好。標(biāo)識、門窗、信報(bào)箱、游樂健身設(shè)施設(shè)備要完好。別墅地下車庫的各種設(shè)施設(shè)備要完好。消防栓、水泵結(jié)合器要完好。地下車庫的保養(yǎng)各種儀表指示穩(wěn)定正常。閥門、管道無漏水銹蝕。良好的通風(fēng)、照明，排水暢通。華潤置地（北京）物業(yè)管理有限責(zé)任公司無錫分公司編號HRWY-GI-GCI-004名稱設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度版本A/O第8頁共9頁編制審核批準(zhǔn)生效日期2009年7月