****公司商業房地產發展戰略研究匯報2003-02-18目錄商業房地產發展環境概述進軍商業房地產的意義商業房地產的戰略目標商業房地產行業定位商業房地產的核心競爭力商業房地產發展模式3/20/20232商業房地產發展環境概述經濟環境政策影響行業整體發展趨勢地區行業發展狀況商業房地產發展的社會環境商業房地產發展狀況詳細分析內容見商業房地產外部環境分析報告3/20/20233全國宏觀經濟增長狀況1997~2001年全國GDP增長狀況（單位：億元）國內經濟的持續增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎，為商業繁榮和商業房地產的發展提供了有利條件。國內生產總值持續穩定的增長為房地產和相關行業提供了更好的發展空間，同時房地產及相關行業的發展又對拉動內需起到了很大的促進作用。過去五年宏觀調控的主要手段是積極的財政政策和穩健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。國家通過轉移支付等手段調整了不同地區的可支配收入，擴大社會有效需求。為實現國民經濟持續穩定增長，政府將繼續采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。對房地產的經營發展比較有利。3/20/20234上海GDP增長狀況分析1998~2001年上海GDP增長狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數的速度增長，加快了上海市退二進三的發展速度，對上海市的經濟和商業的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發展的多中心化和住宅郊區化又促進了上海商圈的數量的增加和規模的擴大，為上海商業房地產業的發展提供了很好的發展機遇。上海市近幾年規模較大的世博會、特奧會、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經濟和商業的進一步快速發展，同時也為商業房地產開發提供了更多的發展機會。3/20/20235新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產業競爭態勢以及跨區域經營都帶來重大變化供應總量國家將通過土地規劃控制供應總量土地結構和性質，政府完成一級開發，減少生地供應。土地利用計劃要公開透明價格總體價格比協議轉讓的價格高，長期走勢趨向市場合理價格各地的價格水平不一區域經營打破了地區、行業壟斷，大大加快了區域競爭的進程。對地主的威脅比較大介入外地經營的范圍和速度加快競爭態勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。規模和品牌對企業的生存發展更加重要。國家土地政策:從2002年7月1日起，各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。6未來房地產市場突出的幾個變化將表現在土地價格短期內的增長、利潤率的下降和房地產企業數量的減少短時期內土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區可能出現增速過快的局面，中長期內，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現有水平開發成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優勝劣汰的競爭法則決定房地產市場中將走向成熟，行業整體利潤將逐漸趨于穩定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產行業和市場進入門檻提高，一批規模小、資質差的企業將被逐漸淘汰，行業內企業的整體質量將得到提高3/20/20237有實力的房地產開發商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規模化專業化縮短開發時間控制經營風險行業和地區壟斷被打破，開發商可以在全國1400多個地區選擇合適開發地區和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關系找地的開發模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發商自行進行一級開發的時間和風險由于土地成本透明，開發商可以選擇自己的優勢項目開發，便于控制風險只有規模化、專業化才能有更多的開發能力和獲得更多的開發資金、獲取新的開發項目，有利于形成全國性的大開發公司3/20/20238土地政策將使現有房地產開發商將重新洗牌，改變目前競爭態勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進入房地產開發市場，競爭將更加激烈，價格戰將不可避免，房價將更趨向市場化。新開發商增多競爭方式改變土地價格因素排除在價值鏈外，對企業的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產行業規模化，專業化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發商將被市場淘汰，房地產行業的兼并重組將維持一段時間。2001年深圳市土地使用權出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產、振業集團、百仕達地產等品牌公司囊中。****經營商業房地產——受土地政策的影響1、由于國家土地供應總量將受到嚴格的限制，未來獲取大面積優質土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉變將促使企業從土地資源優勢型（地主型）向能力優勢型企業轉變，能力優勢的形成與公司決策和經營市場化速度相關3、土地價格比協議轉讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區間，總體價格水平將高于現在水平，這對****84平方公里土地增值提供機會4、房地產開發行業競爭趨向激烈化，實力決定開發機會，資本運作、技術創新、專業人才、投資策劃等方面都對房地產商提出了更高的要求3/20/20239土地市場供應者土地多頭供應的局面將得到更本性好轉國家成為土地的唯一供應商。土地統一供應將成為一種趨勢。需求者國民待遇。對內和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發服務領域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩定性減少行政審批和政府劃撥中介服務國外評估機構的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經驗市場化價格將合理回歸目標：形成平等、公開、競爭有序、統一規范的土地市場秩序加入WTO對中國土地市場的影響主要是規范政府的審批行為和公開、透明，規范10我國加入WTO在給給房地產業帶帶來三大機會會的同時，也也帶來了四大大威脅1、外商的加加大投資將使使對寫字樓、、工業用房和和高檔住宅的的需求增長。。2、入世帶動的經經濟發展和部部分建筑用進進口原材料關關稅的降低將將使住宅的有有效需求增大大，并使住宅宅的消費層次次更加分明。。3、國外金融機構構的介入將促促進我國房地地產金融業發發展。三大機會1、入世帶來來的政策透明明性和中國目目前房地產業業的相對高利利潤必將吸引引國外大型房房地產集團進進入，國內規規模小、資金金量低、管理理技術水平差差的企業將受受到沖擊。2、外資房地地產開發商將將首先進入高高檔外銷公寓寓及寫字樓市市場，憑借其其先進的物業業管理模式、、營銷網絡和和更加專業化化、人性化的的服務理念，，對國內房地地產開發商的的業務將形成成威脅。3、國內房地地產開發商的的政府背景優優勢和天然的的地區優勢將將逐漸淡化。。4、房地產企企業正面臨新新一輪“洗牌牌”，相當數數量的房地產產企業將被市市場淘汰。四大威脅3/15/202311加入WTO后后，中國將將在過渡期內內，逐漸取消消進入房地產產相關行業的的市場壁壘資料來源：WTO協議200020012002200320042006年年允許建筑筑設計、工工程服務、、城市規劃劃服務允許許設立獨資資企業準許外商進進入中國的的房地產及及服務行業業，高檔公公寓寫字樓樓外商不許許獨資收費和合同同為基礎的的房地產服服務僅限于于合資企業業形式，允允許外方擁擁有多數股股權建筑設計服服務（CPC8671）及工工程服務，，集中工程程服務、城城市規劃服服務，僅限限于合資形形式，外資資可以擁有有多數股權權建筑及相關關工程服務務（CPC511，，512，，513，，514，，515，，516，，517，，518）），外商可可以獨資2005外商可以獨獨資在中國國建設、改改造和經營營飯店和餐餐館設施2006市場開放度度3/15/202312房地產開發發業的產業業特性可以以總結為：：周期性、、關聯性、、地域性、、政策性周期性我國的房地地產周期有有三方面的的特殊性：：第一是房房地產周期期的頻率，，大約是7到8年為為一個周期期；第二個個就是我國國房地產的的周期中，，衰退期和和低谷期比比較短，而而增長期和和繁榮期時時間比較長長，這顯示示出市場需需求持續旺旺盛這樣的的特點，它它明顯不同同于房地產產總量過剩剩的國家和和地區；第第三，從銷銷售增長和和投資增長長的關系來來分析，銷銷售增長直直接影響到到投資的增增長。因此此房地產公公司應更為為理性的把把握項目投投資、開發發和銷售的的時機，避避免盲目發發展。關聯性房地產與國國民經濟的的許多行業業如鋼鐵、、水泥、木木材、玻璃璃、塑料、、家電等產產業都有著著密切的產產業關聯性性。隨著國國際一體化化的發展，，我國國民民經濟與全全球經濟的的相關度越越來越高。。而新的國國際貿易保保護主義的的抬頭，如如美國對我我國鋼鐵業業實施反傾傾銷制裁，，使房地產產相關行業業的發展不不穩定性增增加，同時時入關后，，這些行業業將面臨跨跨國公司的的強大競爭爭壓力。因因此，房地地產公司需需要密切關關注相關行行業的發展展狀況給房房地產行業業帶來的影影響地域性房地產地域域性很強，，各地房地地產市場發發育程度、、政策措施施、居民收收入和消費費偏好等千千差萬別。。北京地區區由于對奧奧運概念和和入世概念念的過度挖挖掘，使市市場面臨較較大的壓力力。房地產產行業的地地域性特征征使得房地地產公司在在進行地域域擴張時，，必須針對對各地具體體情況進行行逐一分析析，謹慎投投資。政策敏感性房地產在國民經經濟中具有一定定的先導性，受受國家宏觀經濟濟政策的影響非非常大。雖然我我國國民經濟的的發展勢頭良好好，預計今后幾幾年仍會保持7%的增長速度度，但國際形勢勢的不穩定也有有可能給我國經經濟帶來較為嚴嚴重的影響。同同時，房地產開開發中的大量短短期行為，對生生態環境造成極極大的破壞，大大量商品房空置置，以及開發失失控，無序發展展，導致土地資資源的大量浪費費和國有資產的的大量流失等情情況都有可能導導致國家相關政政策的變化。房地產開發業3/15/202313周期性：我國房地產歷歷經起步（1979-1991）、、過熱（1991-1993）和調調整（1993-1997）后，1998年房房地產業步入入復蘇階段從各階段的波波動幅度可以以看出，房地地產市場的成成熟度日益加加強，市場逐逐漸趨于理性性發展。1999年以以來雖然進入入復蘇期，但但發展進入2001年后后有所調整。。這實際上有有利于整個行行業的持續穩穩定發展。房地產投資的的增幅近年一一直高于固定定資產投資增增幅，說明房房地產對固定定資產投資有有較強的拉動動作用，在國國家“加大投投資，拉動內內需”的政策策不變前提下下，房地產投投資還會有所所增加。過熱期復蘇期調整期1987-2001年固固定資產投資資與房地產投投資增長率統統計分析與宏觀經濟周期波波動的趨勢基本一一致；波幅大于后后者衰退期較短而而增長期、繁榮期期較長發展領先于于宏觀經濟增長而而衰退遲于宏觀經經濟，體現了先導導經濟的特點。3/15/202314全國房地地產行業業增長情情況分析析單位:億億元元全國房地地產行業業銷售額額增長狀狀況:1997-2000年年全國房房地產每每年銷售售額增長長分別是是33.05%、2.54%、49.21%，從增長趨趨勢分析析房地產產業目前前有較好好的發展展勢頭,市場對對房地產產的需求求仍處于于一個上上升通道道,從銷銷售額分分析:已已經占到到全國GDP的的5%左左右,成成為國民民經濟的的支柱產產業，****公司進進入這樣樣的支柱柱產業中中運營，，有必要要適時地地根據國國內經濟濟的發展展狀況，，動態調調整公司司在商業業房地產產業的投投資策略略。通過1999年年的調整整，2000年年又出現現了較快快增長的的勢頭，，從經濟濟周期分分析，房房地產業業還有3—5年年的增長長期。3/15/2023153/15/202316全國房地產行業集集中度全國房地產行業集集中度發展趨勢預預測：50000多家2000多家2002年2008年據專家分析：我國國未來5-10年年，90%的房地地產企業將消亡，，目前全國的房地地產公司有50000多家，平均均每個公司的資產產不足2000萬萬元，具有一級資資質的不足1.44%,平均開發發量不到10000平方米,經營營規模小、成本高高、效益差、無充充足的資本支持。。預計5年后會剩剩下2000家左左右，形成100個左右經營收入入在100億元以以上的跨地區經營營的大企業。由此分析,目前房房地產行業的集中中度并不高，行業業未來發展將會有有一個大規模行業業整合和淘汰的過過程。3/15/202317從發展走向成熟，，中國房地產業未未來發展將形成以以下五大趨勢行業競爭日益激烈烈。房地產開發商商向規模化、品牌牌化的方向發展。。地區性品牌由于于在資金實力、開開發經驗等方面處處于整體劣勢，生生存空間收到嚴重重擠壓。房地產供給將向多多元化發展，住宅宅供應體系將包含含商品住宅、經濟濟適用房、低租金金公寓等面向不同同消費層次的房地地產產品，商業房房地產將會穩定增增長。商品住宅價價格將呈現現穩中回落落的趨勢。。商業房地地產的租、、售價格將將穩中有升升。二級市場的的不斷發展展將對房地地產業的發發展起著越越來越大的的作用。房地產金融融業將更加加完善，對對推動房地地產和商業業房地產的的發展起積積極推動作作用。規模化品牌牌化供給多元化化價格趨勢住宅二級市市場房地產金融融業3/15/202318規模化的產業聯聯合，增強行業業競爭先進的物業管理理模式營銷網絡專業化、人性化化的服務理念雄厚的資金實力力外資公司優勢是是否漸增是本土企業重新塑塑造核心競爭力力否走聯合之路擴大融資渠道更新經營理念政府背景優勢天然的地區優勢勢本土公司優勢是是否仍舊明顯面對外資企業的的競爭，本土房房地產企業應該該重新塑造核心心競爭力以迎接接挑戰3/15/202319房地產企業規規模的變化必必然引起其經經營模式的變變化隨著行業競爭爭日益激烈，，規模與聯合合才能重新構構建企業的核核心競爭力單獨的項目公公司無法從品品牌資源、資資金實力、專專業人員等方方面和大的地地產集團競爭爭，要憑借合合縱聯橫的優優勢，凝聚分分散資源，提提煉集團終極極勢能，并以以聯合營銷推推廣模式抗衡衡強敵，才不不會在大浪淘淘沙中被淘汰汰企業規模變化化數量眾多、規規模小、效益益差的小企業業集中度高的大大規模企業經營模式變更更單一注重功能能開發與商業、旅游游、體育等行行業結合重新塑造核心心競爭力3/15/202320房地產行業分分析結論1.我國房房地產業正處處于成長期向向成熟期過度度的階段。2.房地產產業的產業特特性為：周期期性、關聯性性、政策性、、地域性3.我國房房地產企業數數量多，普遍遍規模小而競競爭能力弱，，行業集中度度低4.商業房房地產的投資資額近年來快快速增長5.中國居居民住宅市場場容量巨大，，發展前景看看好。購買方方分析表明，，個人消費逐逐漸成為市場場需求的主體體，購房目的的是為了改善善住房條件6.中國房房地產企業未未來發展方向向是規模化、、品牌化7.現階段段我國房地產產行業普遍負負債較高，行行業整體風險險較大；部分分地區商品住住宅房供給出出現結構性過過剩，商品房房空置率開始始加大3/15/202321上海房地產正正成為上海的的支柱產業房地產投資房地產消費GDP拉動2002年90年代初1.4％7％不足一百萬平方方米1800萬平方方米不足10億700億上海房地產增加加值占GDP的的比重已由1991年的1.4％上升至2001年的6.4％，10年間增加了5個百分點，預預計2002年年底將達7％，，增速明顯高于于同期GDP增增速，上海房地地產業已成為全全市經濟增長的的重要加速器3/15/202322我國商業業房地產產開發面面積增長長狀況1997~2000年年我國商商業房地地產開發發面積增增長率分分別為32.55%、、13.41%、38.03%單位：萬萬平方米米商業房地地產的開開發面積積的大幅幅度增長長，體現現了商業業房地產產的增長長潛力，，隨著商商業和零零售業的的快速發發展，在在未來幾幾年將會會吸引大大量的資資金參與與到商業業房地產產項目的的開發。。機遇和和挑戰并并存，****公司應應抓住機機遇迎接接挑戰，，實現公公司的快快速發展展。3/15/2023233/15/202324顧客消費習慣慣的變化對商商業形態的影影響分析購物中心的服服務形態會越越來越多元化化，包含吃、、喝、玩、樂樂等綜合需求求。它不僅要要滿足人們物物質需要，而而且還要滿足足人們日趨豐豐富的文化需需要，它不僅僅要滿足人們們的生理需要要，而且還要要滿足人們的的精神需要，，因此其功能能將從購物中中心演化到生生活中心再演演化到精神樂樂園。把文化做成特特色從物質演化到到精神發展連鎖超市市和購物中心心要強調科技技和文化含量量，尤其是具具有地方特色色的文化含量量。每一個城城市的購物中中心應具有自自己的獨特性性，有了獨特特性才不容易易被替代，才才能保持強勁勁的市場競爭爭力。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購購物和集購物物、休閑、娛娛樂為一體的的消費習慣的的變化為連鎖鎖超市和購物物中心的發展展提供了市場場機會基本需求吃喝玩樂生活精神樂園園3/15/202325我國零售商業業市場特點：：規模大、發發展迅速，潛潛力大1993年，，我國社會消消費品零售總總額為1.2萬億元人民民幣，到2000年，這這一指標增長長為3.4萬萬億元，7年年間增長了2.2萬億元元，年均增長長率達20.87％，扣扣除物價上漲漲因素，年均均增長率為10.58％％。2001年，，由于國家采采取以擴大內內需為主拉動動經濟增長的的方針，國內內消費品市場場商品銷售保保持了較快增增長速度。全全年社會消費費品零售總額額37595.2億元，，比上年增長長10.1％％。按照這種發展展速度，在未未來三年中，，我國社會消消費品零售總總額還將有1萬億元以上上的增量。如如此廣闊的市市場，為我國國零售商業提提供了巨大的的發展空間。。在發達國家中中，商業對國國民經濟增長長的貢獻率一一般為15％％左右，而我我國目前僅為為8.3％，，說明我國商商業的發展潛潛力巨大年均增長率10.58％％我國社會消費費品零售總額額趨勢單位：萬億元元人民幣3/15/202326住宅郊區化化的變化趨趨勢對商業業形態的影影響城市的過度度及無序發發展，會產產生一系列列的社會問問題，即所所謂的“城城市病”。。交通擁擠擠、住房緊緊張、社會會秩序和治治安狀況不不良、城市市環境污染染嚴重、環環境質量快快速下降等等。在此背景下下，以富裕裕人群為主主體的部分分城市居民民選擇到城城市的近郊郊乃至遠郊郊居住，從從而出現住住宅郊區化化和城市““空心化””的現象。。伴隨郊居居化浪潮，，大型的郊郊區購物中中心(SHOPPINGMALL）和和一些辦公公樓宇也隨隨之出現，，居住、工工作、購物物、娛樂等等實現一定定程度的就就地平衡。。中國的大大都市目前前的發展趨趨勢已經在在向郊區發發展,這就就為城鄉結結合部的超超級市場和和購物中心心的發展提提供了市場場機會.****公公司要發展展商業房地地產可以通通過研究郊郊區的商業業環境,選選擇有發展展潛力的地地段進行系系統開發，，以滿足周周圍商圈居居民的購物物、娛樂、、生活、工工作和休閑閑的需要。。3/15/202327設計技術系統材料技術系統建筑技術系統大力推廣輕質、、保溫、防震、、耐久的建筑材材料。研發和采采用標準化部件件，實行建筑材材料質量認證，，禁用“三無””建材。產品逐逐漸實現定型化化、配套化和系系列化。以硅砌砌塊取代實心粘粘土磚，采用內內澆外砌（掛））結構體系、鋼鋼筋混凝土異型型極框架體系和和底部為大開間間、上部為少縱縱墻的鋼筋混凝凝土剪力墻體系系。不斷改進現行傳傳統施工作業方方法，引進和采采用國外先進的的節能、安全、、利于環境的建建筑工程技術。。發展預拌、泵泵送混凝土技術術，采用膠合板板或全網柜膠合合板模板，推行行新型腳手架。。強制執行健全全的模數標準，，將電腦網絡技技術應用于項目目管理、模板計計算與配件、工工材與機械的管管理。堅持以人人為本的的現代設設計理念念，在規規劃布局局、功能能結構、、公共設設施、環環境綠化化、采光光通風、、室（內內）外交交通等方方面把人人的需要要、人的的方便、、人的舒舒適放在在第一位位，將現現代科技技成果在在經濟可可行范圍圍內，盡盡可能地地融于房房地產開開發之中中。構造技術系統—發發展商業房地產3/15/202328目錄錄商業房地產發展環環境概述進軍商業房地產的的意義商業房地產的戰略略目標商業房地產行業定定位商業房地產的核心心競爭力商業房地產發展模模式3/15/202329抓住商業房地產的的機會巨大的市場空間外資進入的機遇較弱的競爭勢力使****公司異異軍突起，成為商商業房地產知名品品牌，領全國之冠冠，提升企業影響響力開辟****外的的戰略活動空間****之外的地地產開發預演****開發意義義重大，不容失敗敗****公司在****做什么商業設施建設在****的地位****開發的實實質和盈利模式商業房地產的實質質和盈利模式與傳統房地產業的的比較促成公司知識經營營平臺的形成商業房地產可實現現資源移植進軍商業房地產的的意義3/15/202330對全球生態態化進程的的貢獻探索生態型型現代化，，進行積極極的生態資資源保護和和利用探索后發展展中國家的的生態跨越越之路探索綜合型型生態園區區的建設模模式****開開發意義重重大對中國城市市化建設的的推動建設健康優優質生活模模式小城鎮鎮，探索農農村城市化化問題發展農業服服務業，探探索農業產產業化運作作模式大力發展第第三產業，，探索農民民非農化的的發展模式式對長江三角角洲發展的的促進長江三角洲洲的經濟地地位舉足輕輕重，****成功功開發將推推動滬崇蘇蘇跨江橋隧隧建設，打打通長三角角地區的沿沿海大通道道對上海國際際化進程的的推進****是是上海實現現工業文明明向生態文文明的跨越越，探索未未來生態城城市發展模模式的具有有唯一性的的實驗基地地****開開發意義重重大，不容容失敗，必必須謀定而而后動應應該在****外進進行類似開開發的預演演，積累經經驗資源3/15/202331發展理念產業發展地產開發區域配套套政府職能能統一規劃劃****公司在在****干什什么建設提供市政政設施****開發發與國內其它它區域開發不不同，在上海海市政建設投投融資體系和和投資導向下下，****公司必須自自行籌建****市政設設施，以提升升已擁有土地地的價值！提供部分公共共設施****公司司可引進外部部資金建設部部分盈利型公公共設施，但但還必須自主主籌建部分必必需的、但不不盈利的或較較長時期內不不能盈利的公公共設施項目目，才能進一一步提升土地地價值！建設維護生態態設施應對生態主題題，進行積極極的生態資源源保護，必然然需要相應的的生態保護設設施，****公司必須須自行籌建生生態保護設施施，以生態旅旅游和可持續續發展來提升升土地價值！！建設部分商業業設施地產和商業房房地產將是****開發發主要利益來來源。****公司應建建設盈利較好好、地價帶動動效應較大的的主要商業設設施項目，引引進資金建設設配套商業設設施項目，以以帶動地產價價值！市政和公共設施在在房地產開發中，，一般都是由政府府投資、主導建設設，其投資本身不不以盈利為目的。。****開發中中的市政和公共設設施建設在****之外不具有普普遍的意義！生態設施應****開發的生態主主題選擇而產生，，在****之外外的其他項目同樣樣也不具有普遍性性！無論****內外外，商業設施建設設都以盈利為目標標，其關鍵在于商商業主題和修建地地址的決策！****開發的核核心內容：商業房房地產可在****外預演也只有有商業房地產開發發才具有普遍的商商業價值3/15/202332****開開發商業利利益的核心心在于提升升****地產價值值、通過多多種方式變變現獲利以地養地、、賬面盈利利土地折股、、股權收益益內外土地聯聯動開發免租開發、、賬面盈利利自行開發、、項目獲利利土地轉讓獲獲取收益商業房地產產的開發模模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之之處必產生生商業需要要，而明確確的商業主主題又將匯匯聚特定的的目標人流流。商業房房地產的開開發模式是是通過提高高人流聚集集程度和人人流的有效效需求來提提升商業設設施本身的的房產價值值和其所在在地的地產產價值來獲獲取盈利！！地產和部分分房產是****開開發的主要要利益來源源；而商業業房地產開開發是刺激激地產升值值的“點金金之筆”3/15/202333****公司進進行統一一開發規規劃，聚聚合多元元資源，，提供市市政設施施、公共共設施、、生態設設施和商商業設施施，其根根本目的的在于將將****84平方公公里的土土地開發發成適合合規劃中中的產業業（生態態農業、、旅游業業、知識識產業、、娛樂業業）發展展的區域域平臺！！在此基基礎上進進行招商商引資，，以有效效的管理理、服務務支持區區域內產產業經營營，通過過地產出出售和部部分房地地產出租租出售獲獲取收益益！建設提供市市政設施提供部分公公共設施建設維護生生態設施建設部分商商業設施統一規劃****區域產業平平臺招商引資產業經營地價提升市場營銷支支持金融服務支支持物業管理服服務物流服務支支持統一管理較好產業效效益導致地地價提升****開開發的實質質是建立適適合多產業業經營的區區域平臺，，其主要盈盈利模式是是部分地產產和房產出出售出租3/15/202334商業房地產產開發和經經營過程與與****開發極其其相似。需需要在多番番論證的基基礎上確定定需求和商商業主題！！進行投資資策劃、規規劃設計、、工程管理理、市場營營銷和商業業管理！引引進多種零零售業態經經營者進駐駐從事商業業經營，并并通過統一一的管理、、服務使商商業房地產產和其所在在區域地產產不斷升值值！確定需求和和商業主題題投資策劃規劃設計市場營銷統一規劃商業房地產產零售業態產產業平臺出售出租零售經營者者入駐地價提升市場營銷支支持財務管理支支持物業管理支支持租戶統一管管理商業管理較好的經營營效益導致房價和地地價提升商業房地產產開發的實實質是建立立多種零售售業態經營營的平臺，，與****開發建建立區域平平臺相似，，其經驗教教訓對****開發發具有直接接效用3/15/202335商業房地產的租租戶是以盈利為為主要目的的自自然人或法人！！商業房地產開開發的商業主題題選擇、商業管管理環節對租戶戶經營效益有著著直接和相當大大的影響！傳統意義上的房地產開發，不論是寫字樓、還是住宅房地產，要么其目標客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產開發商和物業管理基本上不能對租戶的經營業績施加正面或負面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益傳統房地產開發進入****的產業投資者和進入商業房地產的零售經營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了****開發和商業房地產開發的模式必須是閉環經營、統一管理，通過對經營者的經營效益施加正面積極的影響，以持續提升地產或房產價值，獲取管理、經營投入所帶來的升值效益！****開發和商業房地產開發商業房地產與傳傳統意義的房地地產開發存在根根本區別，卻與與****開發發有著極其相似似之處3/15/202336****開發需需聚合多種資源源，以將****打造為區域域產業平臺，商商業房地產開發發同樣需要整合合價值鏈。完成成多零售業態經經營平臺的搭建建！平臺搭建的的效率和效益的的關鍵在于：****公司是是否具有一個具具有自適應更新新和完善的知識識經營平臺！投資策劃規劃設計施工管理市場營銷商業管理知識管理平臺（（硬件平臺、建建設方法、平臺臺資源）商業房地產****公司****開發總體策劃規劃設計基礎建設招商引資區域管理****開發和和商業房地產開開發都需要****公司成為為一個知識經營營平臺，以支持持區域平臺和產產業平臺搭建。。進軍商業房地地產開發將促成成知識經營平臺臺的建立3/15/202337****開發無無疑將要建設大大量的商業設施施，引進多種檔檔次、知名度較較高的零售經營營商！需要大量量商業房地產開開發的人才！我我們不應該“臨臨時抱佛腳”，，也不應拘泥于于****目前前無法與各種品品牌經營商展開開實質性合作的的現實！而應該該跳出****，在****之外，進軍商商業房地產，聚聚合多種品牌資資源，增進了解解和默契，有計計劃地開展合作作，培養專業人人才！以便在大大規模開發時，，能在****進行商業模式式的復制，為已已經具備市政設設施、公共設施施和生態設施的的****“畫畫龍點睛”！提提升****地地產價值，加快快****開發發步伐！****外商業房房地產品牌資源自身品牌人才資源商業模式知識平臺****內商業房房地產加快****開發發****外的商業業房地產開發積累累的品牌、人才資資源將在****開發時機成熟時時，向****復復制，快速“點金金”3/15/202338****開發意義義重大，不容失敗敗，必須謀定而后后動，先在****外進行預演！！****公司在****需提供市市政設施、公共設設施、生態設施和和商業設施。其中中商業設施是提升升地價和獲取利益益的關鍵！而且也也只有商業房地產產在****之外外具有普遍的商業業價值，可以進行行商業性開發預演演！****開發的本本質是建立適合多多產業經營的區域域平臺，商業房地地產的本質是建立立適合多種零售業業態經營的產業平平臺；兩者極其相相似，商業房地產產開發的經驗教訓訓對****開發發有直接效用，可可避免不必要的““彎路”！****開發和商商業房地產開發與與傳統房地產開發發有著根本區別，，****開發只只能從商業房地產產開發過程獲取知知識、經驗和教訓訓！進軍商業房地產有有助于****公公司探索和建設自自適應更新和完善善的知識經營平臺臺，后者將對****大規模開發發提供必要和強有有力的支持！****外商業房房地產開發積累品品牌資源、人才資資源和經過驗證的的商業模式可在時時機成熟時實現向向****內移植植，以“點睛之筆筆”提升****地產價值！123456進軍商業房地產對對成功進行****開發意義重大大3/15/202339抓住商業房地產的的機會巨大的市場空間外資進入的機遇較弱的競爭勢力使****公司異異軍突起，成為商商業房地產知名品品牌，領全國之冠冠，提升企業影響響力開辟****外的的戰略活動空間****之外的地地產開發預演****開發意義義重大，不容失敗敗****公司在****做什么商業設施建設在****的地位****開發的實實質和盈利模式商業房地產的實質質和盈利模式與傳統房地產業的的區別促成的知識經營平平臺的建設商業房地產可實現現資源移植進軍商業房地產的的意義3/15/2023402001年我國全全年社會消費品零零售總額37595.2億元，比比上年增長10.1％，按照這種種發展速度，在未未來三年中，我國國社會消費品零售售總額還將有1萬萬億元以上的增量量。如此廣闊的市市場，為零售業提提供了巨大發展空空間！在發達國家中，商商業對國民經濟增增長的貢獻率一般般為15％左右，，而我國目前僅為為8.3％，說明明我國商業的發展展潛力巨大我國零售售業態雖雖然在種種類上與與國際上上發達國國家一樣樣，但在在分布上上相對集集中，由由于歷史史原因，，百貨店店的零售售總額一一直占總總零售額額的較大大比重，，商業設設施單一一落后。。近些年，，隨著社社會經濟濟的發展展，超級級市場、、大型綜綜合超市市、連鎖鎖經營店店、便利利店、購購物中心心逐漸崛崛起，業業態轉換換迅速，，尤其以以囊括多多種零售售業態的的購物中中心為未未來趨勢勢，必然然為商業業房地產產提供了了廣闊的的發展空空間！我國零售售業發展展潛力巨巨大購物中心心為零售售業態升升級的方方向我國缺乏乏滿足購購物中心心需要的的商業設設施，將將是商業業房地產產最大的的機會！！難得的戰戰略機會會：商業業房地產產的市場場空間巨巨大3/15/2023411999到2001年年期間，，外商投投資企業業數量逐逐年遞增增，其中中半數為為港澳臺臺企業。。2001年外外商商業業企業銷銷售額占占社會零零售總額額的1.8%。。加入WTO后，，三年內內零售業業全部向向外資開開放，外外商投資資零售業業不再受受地域和和門店或或企業數數量限制制外資零售售業巨頭頭出于規規避政治治經濟風風險考慮慮，一般般不愿意意直接購購置從事事商業活活動的場場所，而而是采取取租賃形形式，可可提供10-25乃至至更長時時間的租租賃擔保保合同，，讓商業業房地產產開發企企業可以以租賃擔擔保合同同融資，，并協助助確定所所開發商商業房地地產的選選址和其其他相關關決策！！零售業對對外資開開放的時時間表確確定外資零售售業的投投資戰略略與欲大規規模搶灘灘中國市市場的外外資零售售巨頭結結盟，進進行商業業房地產產開發、、經營將將在很大大程度上上規避了了部分商商業風險險！難得的戰戰略機會會：外資資零售業業進入中中國市場場的機遇遇3/15/202342我國房地產行行業集中度極極差、不成熟熟上海地區房地地產企業集中中度較好，形形成了一定規規模上海近4000家房地產產企業中，百百強企業已穩穩占房地產業業的半壁江山山！難得的戰略機機會：商業房房地產的競爭爭勢力較弱3/15/202343較弱的競爭爭勢力使****這這樣實力尚尚弱小的新新銳企業，，可以憑借借全新的開開發理念和和經營思路路異軍突起起！商業房地產產是一個全全新的領域域商業房地產產作為我國國房地產行行業的一個個新領域，，競爭者較較少，目前前還沒有任任何一家確確立業界權權威地位！！以發展購購物中心為為例，介入入打造全新新中國Mall的公公司不過20家！以以商業房地地產為其主主營業務的的房地產企企業幾乎不不存在！大大部分從事事商業房地地產開發的的企業都是是從住宅房房地產開發發延伸過來來！房地產行業業將經歷殘殘酷“洗牌牌”過程隨著外資全全面介入房房地產行業業，傳統房房地產行業業將面臨殘殘酷的洗牌牌過程，多多達90%的房地產產企業將面面臨消亡的的危險，這這將極大的的妨礙傳統統房地產企企業延伸至至新領域：：商業房地地產！商業業房地產與與傳統房地地產的根本本區別將使使傳統思維維進行商業業房地產開開發的企業業不可能取取得成功！！難得的戰略略機會：商商業房地產產的競爭勢勢力較弱3/15/202344我國零售業存在在巨大發展潛力力，適逢我國零零售業業態升級級、外資零售業業開放的絕好時時機，進軍商業業房地產將使****公司跳跳出****地地域的局限，獲獲得開闊的戰略略活動空間！我國房地產行業業集中度低，處處于低水平競爭爭階段，必然面面臨殘酷的洗牌牌過程，使大部部分房地產企業業無暇他顧。商商業房地產作為為一個全新領域域，游戲的參與與者較少！還沒沒有任何企業確確立權威地位！！****公司司以先進的經營營觀念介入，有有異軍突起，領領全國之冠的機機會！****進軍商商業房地產，如如不能局限于****一樣，，也不能局限于于上海，也許更更明智的選擇是是避開行業集中中度較高的上海海房地產市場！！123進軍商業房地產產將為****開辟新的戰略略活動空間3/15/202345目錄錄商業房地產發展展環境概述進軍商業房地產產的意義商業房地產的戰戰略目標商業房地產行業業定位商業房地產的核核心競爭力商業房地產發展展模式3/15/202346****公司司商業房地產產的總體戰略略目標5年內做強做做大企業，成成為具有以商商業需求管理理和產業鏈資資源集成為核核心競爭力的的商業房地產產開發、經營營和服務的產產業集團；****公司司在未來不僅僅要成為一個個商業房地產產開發業的強強者，還要在在綜合服務領領域、金融業業等領域進行行多元化的擴擴張，成為一一個跨行業、、跨區域的產產業巨人；****商業業房地產發展展的核心是建建立一個商業業零售業和房房地產業相結結合的產業發發展平臺，利利用市場需求求管理能力和和產業運作能能力的核心競競爭力吸引商商業品牌資源源和集成房地地產價值鏈資資源成功制造造商圈。綜合：房地產產業務+相關關綜合服務業業務+金融業業務開發：區域開開發+商業物物業開發經營：商業物物業+其他服務：房地產產服務+金融融服務平臺：商業零零售業+房地地產業3/15/202347房地產企業““做強做大””的標桿研究究總資產規模至至少達到50億元；房地產主營業務年年銷售收入至少達達到30億元；凈資產收益率至少少達到10%；房地產開發業務能能夠擺脫地域性，，立足若干房地產產核心市場；公司品牌具備廣泛泛的知名度、良好好的美譽度以及一一定的顧客忠誠度度。通過對萬科、萬達達、中遠房地產等等標桿企業以及中中國所有上市房地地產企業的研究，，新華信認為今天天在房地產業“做做強”應至少達到到以下五個指標資本雄厚房地產主營業務市場地位突出企業盈利能力強不吃關系飯體現公司綜合能力力的品牌優勢突出3/15/202348總資產50億房地產主營營業務收入入30億元元凈資產收益益率10%地域擴張強勢品牌2001年全國上市市房地產公公司主營收收入前五強強的企業平平均主營業業務收入是是26.6億元（該該指標相相對更為為重要，，因此新新華信選選取了前前五強企企業作為為參考））萬科2001年的主營營業務收收入為45億元，萬萬達2001年的主營營業務收收入為50億元2001年全國上上市房地地產公司司凈資產產收益率率高位數數為9.9%；萬科2001年的凈資資產收益益率為12%；作為市場場化程度度較高的的房地產產企業萬萬科已基基本擺脫脫了地域域性的限限制，目目前業務務已拓展展到全國國10個城市；；萬達2001年已將業業務拓展展到全國國12個城市萬科、萬萬達等的的品牌已已經在全全國范圍圍內具備備了一定定的知名名度，美美譽度和和顧客忠忠誠度。。2001年全國上上市房地地產公司司總資產產排名前前十強企企業的平平均總資資產是是是48.13億元萬科2001年的總資資產為65億元，萬萬達2001年的總資資產為100億元五大指標標制定的的外部依依據3/15/202349****公司司商業房地產產的戰略目標標體系效益目標是根根據****現有業務的的計劃收益情情況進行測算算修正后得出出。成成長目標效效益目標管管理目標成長目標和管管理目標是根根據****現狀分析提提出的****在未來五五年內應該加加強的關鍵點點。戰略目標制定定的出發點****商業業房地產在2007年應應該達到國內內房地產行業業一流企業的的地位。目標具有挑戰戰性但是可以以實現。3/15/202350****公司司商業房地產產的戰略目標標—效益益目標年凈資產收益益率年實現主營業業務收入年實現凈資產產根據新華信的的研究（選取取萬科、萬達達、華遠等優優秀企業為標標桿），2001年的一一流房地產企企業的財務指指標為總資產產規模至少達達到50億元元，主營業務務年銷售收入入至少達到30億元，凈凈資產收益益率至少達到到10%。考慮到過去5年全國房地地產企業資產產平均增長率率15%、銷銷售收入平均均增長25%的速度，到到2007年年全國一流房房地產企業的的財務指標應應為總資產規規模至少達到到120億元元，主營業務務年銷售收入入至少達到50億元。3/15/202351中國38家房地產產上市公司的財務務分析如下3/15/202352中國38家房地產產上市公司的財務務分析如下（續續）3/15/202353****的戰略目目標—成長目目標樹立業內聲名卓著著的企業品牌；確立全國一流的商商業房地產開發和和商業物業管理的的品牌地位；積累區域開發的管管理和運作經驗；；形成商業房地產開開發的核心競爭力力，有強的投資策策劃能力和商業物物業管理能力；形成從投資策劃到到商業管理縱貫價價值鏈的產業運作作和資源集成的綜綜合能力；探索適應企業快速速發展擴張所必需需的模式，具備走走出上海，實現現跨區域擴張的整整體開發能力；為****開發發培養對區域開開發有深刻理解解的人才；3/15/202354****的戰略略目標—管管理目標形成較強強的戰略略規劃和和管理能能力建立知識識經營和和知識管管理的學學習型組組織機制制完善組織織結構和和管理流流程健全的考考核和激激勵制度度形成充滿滿活力的的企業文文化系統的人人力資源源管理體體系有較強的的專業和和管理人人才的儲儲備3/15/202355目錄錄商業房地地產發展展環境概概述進軍商業業房地產產的意義義商業房地地產的戰戰略目標標商業房地地產行業業定位商業房地地產的核核心競爭爭力商業房地地產發展展模式3/15/202356今天的房房地產企企業必須須為未來來的競爭爭作出選選擇，過過去的模模式不一一定能夠夠帶領你你進入下下一個十十年。企業的關關鍵問題題是如何何制定自自身的戰戰略并有有效地實實施。3/15/202357在制定有效的戰略略之前必須回答兩兩個問題第一個問題是：今天的業界正在發發生什么？今天的的房地產行業正在在經歷快速的變化化，潛在價值在價價值鏈的各個環節節之間不斷變化和和轉移。了解這些些變化幫助你選擇擇如何成功的進入入一個游戲。第二個問題是：如何選擇產業定位位？不論企業如何何運營，企業都必必須明確自身如何何參與競爭，如何何將自身定位在一一個更有利的位置置。任何一個行業，不不論產業的狀況優優劣總有一些企業業比其他的企業做做得更好，這是因因為他們設法使自自己站在更有競爭爭優勢的位置上。。3/15/202358房地產業為何具有有如此強的吸引力力對于房地產開發商商而言，什么是這這個產業的特征，，它將如何發展是是最大的問題。歷歷史上，除了那些些大震蕩的時期之之外這個行業都是是非常有吸引力的的。非常明顯，你你只要進入似乎就就可以賺錢，甚至至可以獲得不可思思議的利潤。對商業房地產而言言這個行業在未來來真正獲利的主要要是原因是存在需需求。一系列的外外部力量造就了一一個非常好的購買買環境。我們有巨量的從產產業向服務業的轉轉移，從而產生了了大量對辦公樓宇宇的需求；我們需要大量的零零售空間的擴展，，并且新的零售業業概念的發展將刺刺激這一需求的上上升；大中型城市大量的的人口流動和人口口結構的變化，人人群工作和購物場場所的變化產生了了大量對具有新特特征的商業建筑的的需求；新的建筑產品和技技術使得舊的商業業建筑越來越失去去吸引力；租戶在尋找更能創創造新的購物環境境和購物的舒適感感覺的地方。為什么會發生這樣樣的事情？3/15/202359傳說還能持續多久久任何一個產業都不不可能維持長期的的高利潤，參與者者的增加必然會帶帶來產能的過剩，，產業的利潤必然然越來越低。然而而，所有的產業中中都有一個利潤分分配機制，總有人人賺得多，有人賺賺得少，這就是競競爭優勢。今天還還是很少企業認真真去想和認真去做做這件事。新進入者供應商行業競爭者購買者替代品新的ShoppingMall,新的寫字樓，翻修的商業建筑。承租戶、商戶金融投資者等新的行業進入者將侵蝕價值鏈環節的利潤租戶和投資者越來來越專業，他們在在選擇更有吸引力力的項目的同時也也在使得項目的利利潤空間下降。他他們更清楚自己要要的是什么，也面面對更多的選擇，，并且更會討價還還價。中間商在中中間也越來越成熟熟和專業，他們的的討價還價能力也也更強。每一方都都希望在其中獲得得更多的利潤。從這些方面來看房房地產行業的勢力力結構發生的很大大變化。如果說從從整體的需求上升升來說整個行業的的利益在增加，但但是它決不是像以以前那樣有利可圖圖。競爭者越來越越多，租戶、投資資者和供應商的能能力都越來越強，，他們比以前懂得得更多，從租金中中拿回的更多，并并且在不斷尋找替替代品。3/15/202360選對了行業業是否意味味著財富一種說法是是今天產業業的競爭如如此激烈，，我們不要要進入這一一產業了，，而從另一一個角度來來看，房地地產的空間間和所囊括括的產業太太大，即使使是產業平平均利潤可可能有所下下降，但是是平均利潤潤之上仍有有很大空間間，并且大大量的公司司是處在平平均利潤之之下。因此，選對對了行業并并不意味著著財富，關關鍵的如何何應對行業業的變化，，將自己放放在一個可可持續的優優勢地位，，從而獲得得競爭優勢勢。這是許許多公司必必須走的道道路。過去，大多多數房地產產公司沒有有戰略，有有人認為；；房地產就就是一個一一個項目組組成的，項項目是無法法預測的，，所以房地地產的戰略略是無用的的。這些公公司是完全全的機會主主義者，什什么生意賺賺錢他們就就做什么。。他們從不不在乎自己己會選擇什什么樣的項項目來做，，從不在乎乎自己下一一個做的事事是從沒有有做過的。。這樣的做做法在未來來的競爭中中是行不通通的。如果果企業總是是在下一個個項目中扮扮演新手他他就不可能能獲得好的的收益。3/15/202361房地產業來來講，橫向向和縱向上上都有極大大地空間。。房地產業不不是一個產產業，而是是一個經濟濟體和一個個產業聯合合體。它覆覆蓋了社會會經濟系統統的絕大多多數環節，，每個環節節都連接著著一個產業業。這些些產業有著著自身的經經濟規律和和從根本上上不同的特特點。我們們應該理解解這些產業業的吸引力力、它們在在以何種方方式競爭以以及它們未未來的發展展趨勢。對房地產業業來講，橫橫向和縱向向上都有極極大地空間間。很多的的房地產企企業缺乏明明確的定位位，他們什什么樣的項項目都想做做，從住宅宅、商業、、寫字樓等等等。另一一方面，產產業價值鏈鏈的每個環環節都有不不同的專業業領域，資資產管理、、工程管理理、中介等等等。住宅、商業業、寫字樓樓資產管理、、工程管理理、中介3/15/202362關鍵的一點點是企業需需要避免把把從具有競競爭優勢的的環節獲得得了利益丟丟失在那些些沒有競爭爭優勢的環環節上。投資策劃規劃設計工程管理市場營銷商業管理一個成功的的產業具有有縱向集成成的趨勢，，也就是在在縱向上做做得越來越越多。因為為在一個有有利的產業業中人們希希望賺得更更多。特別別是對一個個成長的生生意來說面面對產能不不足，人們們更愿意去去集成更多多的環節以以保證自己己能將事情情做得更好好。但是事事實上是將將各個環節節看作是一一個行業的的時候就會會發現，每每一環的吸吸引力和盈盈利能力是是不同的，，一個企業業很難同時時在開發、、中介、資資產管理、、工程管理理等所有的的方面具有有競爭優勢勢。每一個商業業房地產發發展商首先先需要對各各環節有本本質理解，，在此基礎礎上明確自自身的發展展定位問題題。3/15/202363商業房地產發發展戰略定位位的關鍵影響響因素戰略目標行業發展特征征企業內部、外外部資源產業核心商業房地產發發展優勢定位位從戰略的角度度來講，競爭爭優勢來自兩兩方面，成本本領先和差異異化。前者是從融資資、土地獲取取、開發和營營銷的環節降降低成本，從從而獲得可觀觀的利潤；差異化則是擁擁有獨特的技技能和資源從從而可以獲得得優厚收益的的能力。因此此，如果企業業能夠設計創創造出新的項項目理念使得得每個平方米米的收益提高高或者使土地地的利用提高高就能獲得更更高的收益。。競爭優勢--差異化真正成功的競競爭不是局限限在提升自身身的地位，而而是沿著使產產業發展更趨趨完善的方向向前行。價值鏈環節利利潤空間下降降土地獲得建筑、建材戰略戰術的抄抄襲模仿開發概念營銷策劃價值提升最大大的環節3/15/202364****商業業房地產的產產業定位接下來一個關關鍵問題是企企業的運營范范圍。在任何何一個產業中中企業都必須須選擇在哪些些領域競爭具具有競爭優勢勢。有的企業業競爭范圍很很廣，并且盡盡力涉足不同同的項目，有有的企業則選選擇某些集中中的環節，特特定的項目、、地域、客戶戶。在今天的房地地產業中，必必須反向思維維是否要做大大企業就要加加大自身的縱縱向業務。我我們認為，縱縱向專業化才才是今天的道道路—FOCUS!培養一種什什么樣的能力力能夠使企業業獲得超出平平均利潤的收收益。是什么么使得你能夠夠造出與眾不不同的購物中中心。有的企企業用模仿的的方式，但是是在今天產業業結構、業態態在轉變和形形成的過程中中模仿可能會會加速死亡。。商業房地產的的發展戰略定定位決定了商商業房地產運運營者與聯合合體內各產業業企業的相對對地位，并進進而決定了運運營者在多大大程度上具有有對各產業資資源的整合能能力。正是在在這種意義下下戰略定位才才格外關鍵3/15/202365投資策劃環節節的操作內容容投資策劃規劃設計工程管理市場營銷商業管理在對當地房地地產市場有比比較深入的了了解并占有大大量市場信息息的基礎上，，探討投資可可能性，尋找多個可供供選擇的投資資機會，快速判斷其其可行性。選擇出可能實實現開發設想想的開發用地地，探討技術術可行性，與與潛在的租客客、業主、銀銀行、合作伙伙伴、專業人人士接觸，做做出初步設計方案案，探討獲取開開發用地的可可行性。進行正式市場研究，估算市場吸吸納率，根據據預估的成本本和價格進行行可行性研究究，將有關開開發計劃報送送政府有關部部門，從法律律、技術和經經濟等方面綜綜合判斷項目目可行性。根據市場研究究中得到的客客戶需求特征征確定最終設計方案案，開始合同談談判，得到貸貸款書面承諾諾，確定總承承包商，確定定租售方案，，獲得政府的的用地、規劃劃等許可。簽署合同，包括合作開開發協議、建建設貸款協議議和長期融資資協議、土地地出讓或轉讓讓合同、保險險合同和預租租（售）合同同。3/15/202366投資策劃環節須須調查的內容投資策劃規劃設計工程管理市場營銷商業管理1、與項目投資資相關的社會經經濟環境：政策策環境，金融環環境，產業分布布特點，商業環環境2、整個城市的的人口分布特點點，人流流動特特點，主要的人人流匯聚點和商商業圈特點分析析。3、該區域不同同類型房地產需需求量與現狀：：一定范圍內的的住宅檔次、數數量，在建住宅宅類型和數量，，商業類房地產產類型和數量，，酒店類場所檔檔次和數量4、該區域的文文化特點：居住住建筑物特點的的歷史演變情況況，文化特色，，居民起居出行行習慣。5、該區域的生生活方便程度：：交通狀況，商商業網點，體育育休閑場所分布布，醫療教育設設施，供電供水水供氣情況6、污染狀況：：空氣質量，水水質、土質環境境，輻射物輻射射狀況，其他腐腐蝕或環境污染染因素。7、可利用景觀觀情況：不同天天際線的主景觀觀和景觀結構，，不同建筑組合合的景觀結構，，周圍自然或人人工的景觀分布布。8、周邊地區的的主要商業場所所，人口分布情情況和購買力特特點，在建的商商業場館規模和和定位。3/15/202367規劃設計環節的的操作內容投資策劃規劃設計工程管理市場營銷商業管理確定建筑定位和和對應的檔次，，完成項目的建建筑設計并通過過主管單位審批批，進入工程施施工階段需要明確的主要要內容：總用地面積，總總建筑面積，容容積率，建筑檔檔次類型，新技技術、新材料的的使用，建筑總總體風格，單體體建筑的立面風風格要求，建筑筑組團過渡風格格，建筑層數和和層高，建筑的的單體最小面積積，停車位設計計等3/15/202368工程管理環節的操操作內容投資策劃規劃設計工程管理市場營銷商業管理根據建筑設計圖紙紙，采用招標等方方式確定項目施工工單位。簽訂工程程施工合同劃清責責任權利關系。配置