.z.商鋪的房地產價值房地產的價值取決于土地價值。一般而言，房地產建筑本錢的價值差異是有限的，而土地本錢的差異是巨大的。在房地產價值中，土地價值起著主導作用。土地價值是房地產開發、交易的根底價格。土地價值馬克思說過：沒有開墾的土地，沒有價值，"因為沒有人類勞動物化在里面〞。西方經濟學認為：商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的價格。價格是價值的外在表現，隨著市場的行情而波動，具體表現為價格波動。土地價格波動的原因主要有以下幾個方面。需求在人類社會從內陸經濟轉為海洋經濟的過程中，沿海土地，尤其是適合建立港口的土地大幅升值，開發土地利潤回報率高。因為在該區域內，人口聚集使土地需求量激增，而這些區域內土地供給總量缺乏，致使價格上揚。人們因生活、生產、經商需要，造成地價大幅上升。因土地的固定性和無法復制特性，在需求量大的區域，土地價格受需求驅動而上揚。投資加大開發力度，政府巨額投資建立根底設施，建橋鋪路，公用設施配套齊備，注重生態環境的改善，大量資本流入房地產市場。土地地價，因投資量加大而升值。〔三〕規劃是一個國家土地資源綜合開發、利用的方案，具有長效、穩定、慎重、強制等特征。規劃是行政預先設置的土地開發的具體要求和指示投資的方向，也預示著被納入規劃的土地因投資量的增大而升值。二、商業用地價值商業用地的價值主要是指商業用地的商業價值。商業用地與住宅辦公用地有著不同的選址要求。在我國**地區有個選房的六字箴言：路段、路段、路段。可見"路段〞的內涵非常大。商業用地的商業價值表現為商業用地的臨街狀態、地勢與地質條件、環保及交通狀況等。〔一〕商業用地的臨街狀態在成熟的商圈中，商業比擬興旺，土地資源比擬緊*，地理位置的選擇范圍很小。如有重建改造，一般按土地現狀復制，適當調整建筑外觀、構造形式、裝飾風格與設備配置。在新開發的居住區域內，商業用地的選擇標準傾向于選擇臨街狀態為四面臨街、三面臨街或兩面臨街〔角地〕的土地。商業用地臨街立面越多，交匯道路越多，日后建成的商業建筑承受輸送的購置力越多，商業效率越高。1、四面臨街商業建筑中四面臨街的情況并不多見，比擬著名的有坐落在**虹橋開發區內的世貿中心大廈，以及**豫園商城，其特點是體量大，往往占據整個街坊。如世貿中心大廈，面積為28萬平方米，是國內最大的單體建筑之一。四面臨街的商鋪具有規模性效應。2、三面臨街三面臨街的商鋪有兩個街角和三個主要臨街立面，這類商鋪氣勢恢弘，容易突出商業主題，是展覽、會議、大型商業活動的理想場所，但其規模小于四面臨街的商鋪。3、兩面臨街在房地產評估理論中，根據地理位置和形狀將地塊分成角地、袋地、旗地、盲地等集中臨街狀態，這對商鋪而言是十分適合的。位于街角上的商鋪，可以將商鋪內的商品、商品信息傳遞給多個走向的人流：位于三岔路街角的商鋪有三個人流走向，位于四岔路街角的商鋪有兩個人流走向，商鋪路過的人流量越高，吸引入店的人數就越多，則可能完成的銷售額也就越大。4、單面沿街位于街面的商鋪有來往兩個人流走向，商鋪價值次于街角商鋪。對直行人流的視野而言，幾乎沒有盲角。5、立面形態四面臨街和三面臨街的商鋪與周鄰的關系十分清晰，而一面臨街的商鋪有著多種立面形態。如果我們在緊鄰的兩個商鋪立面之間虛擬一條直線，則，突出這條線的商鋪，我們稱之為"凸型商鋪〞；低于這條線的我們稱之為"凹型商鋪〞；與這條線根本保持一個平面上的我們稱之為"平面商鋪〞。"平面商鋪〞是最常見、數量最多的商鋪。在這三種立面形態的商鋪中，根據商鋪的廣告展示作用的要求，"凸型商鋪〞的商業價值最大，"平面商鋪〞次之，"凹型商鋪〞的商業價值最小。凹型商鋪是位于袋地的商鋪，雖然它與街邊商鋪同樣擁有兩個人流流向，但是它的門面或櫥窗的實物景象停留在人們視野中的時間較短，在人們還沒有作出判斷和反響時，人們的腳步已匆匆走過商鋪，視野已被下一個櫥窗或陳列的商品所吸引。〔二〕環保與交通1、環保狀況在商業用地的周鄰地區，生態狀況也影響其土地價值。對商業用地價格產生影響的有：噪音控制，大氣凈化程度，商圈的藝術布置、文化氣氛，綠化率等。2、交通在交通興旺的區域，商業必然興旺，這是因為便利的交通工具為人們往來提供了條件。在現代交通運力中，交通工具種類多樣，根據它們的客運能力大小以及便利的程度，分別對商業用地價起著作用。如地鐵、磁懸浮列車、輕軌交通、公交站點、輪渡碼頭以及空港、火車站等，均能成為附近的商業用地不同程度的增值因素。二、建筑物條件建筑物條件是商鋪使用價值的具體表現，對商鋪的用途起著制約作用。有時，建筑物或附屬設施有缺陷或不適宜，會導致商鋪價值大幅下降。〔一〕朝向我國位于赤道北部，陽光從東南方向照射而來，在冬季給人們送來溫暖的陽光。從經濟地理學角度看，朝南或朝東方向是我國商業企業理想的選擇。在冬季，商鋪背風、向陽，消費者在溫暖的陽光中瀏覽櫥窗；而在夏季，人們趨涼避暑，消費者在習習涼風中走進商場。有人把整個街面的朝向分成陽面和陰面，朝南、朝東的商鋪位于陽面，朝北、朝西的商鋪位于陰面，陽面商鋪因其擁有流動的潛在購置力要高于陰面街面，故價值要高于陰面商鋪。〔二〕面積習慣上，人們把面積視作房地產價值最主要的參數。在傳統觀念中，商業企業以營業面積來劃分企業的規模。從商鋪價值來看，應以商鋪的單位面積產生的商業利潤與面積數量同時來考察商鋪的房地產價值。面積數量最大，并不一定是絕對價值最大；面積小并不一定價值小。商鋪面積還與位置、形狀、三維空間尺寸、比例等存在著價值變化關系。1、面積與租金的關系面積是商鋪房地產價值的根本參數，其一般規律為面積大、租金高，但在計算單價時往往表達為面積越大，單價越底。統計數據及實例說明：商鋪的面積越大，吸納投資量越大，有投資能力并有投資意向者越少，因需求者少，則租金下降；商鋪面積越小，吸納投資量越小，有投資能力者多，則商鋪租金價格上揚。2、面積分布與層高我們把沿街長度稱之為"寬度〞，把街面往商鋪內部縱向距離稱之為"深度〞；把商鋪地面至天花板的尺寸稱為"層高〞。寬度、深度、層高三者之間的比例是否和諧，將影響到商鋪的使用價值。就一般零售業來說，商鋪的寬度是越寬越好，在面積一樣的前提下，門面寬度大的商鋪比門面狹窄的商鋪有價值。在商業繁華地段土地價格昂貴，樓層商鋪的出現是商業企業挖掘潛力、增加面積的結果。但樓上商鋪的便捷程度一般要低于底層商鋪。在商業設施普遍擴容時期，三層以上的商鋪有時往往因經營利潤下降、虧損而閑置空關；二層商鋪的營業額一般僅為底層商鋪的一半，一般路段的商業街市樓層商鋪空置現象則更為嚴重。而在商鋪供給緊缺時期，*些業主采用降低臨街地坪，增加空間高度的方法，把原有的一層商鋪人為地分割成兩層。而在近幾年，樓上商鋪的經營利潤低，造成其租金大幅下降。樓層越高，降幅越大。在一般情況下，商家二樓商鋪租金報價約在底層租金的1/3—1/2之間，三層及三層以上的商鋪按此比例遞減。故在業內有"樓層高，價格低〞之說。從租賃的角度考察樓層商鋪的價值變化，也反映出類似的情況；二樓商鋪的租金約為底層商鋪的一半；三樓商鋪的租金約為二樓商鋪租金的一半。掌握這些數據后，我們可以從中得出一條商鋪樓層租價及價值變化的規律。但區域內制高點商業設施則例外，這是因為其商鋪價值中有重大特色因素，即景觀價值。這類建筑物的本錢極高，投資量大，因而價值也高。如"東方明珠電視塔〞是上**方電視臺的訊號發射塔，原是滬上第一高度，建筑物中間球體空間被視為鳥瞰**全景的最正確旅游景點。2000年國慶期間，東方明珠電視塔的門票收入為2000多萬元，如果按其平均營業額計算出租，已名列**經營性房地產租金的榜首。〔三〕商業空間人們根據商業需要設計了商鋪單體空間，單體空間可以是單個的商鋪，大的商業空間如"麥德龍〞式的商場，小的商業空間如一般的雜貨店，也可以是集束型的，如**"梅龍鎮—伊士丹〞就是在一個巨大的商鋪單體空間內開設許多小型的單體商業空間——專賣店，這些小型的單體商業空間共享著一個共同品牌和公共商業空間。〔四〕建筑構造形式具有一定規模及用途唯一性的商業建筑多數采用框架構造或拱頂無柱式建筑構造形式，其優點是商業空間內的視覺阻礙較少，便于布置商品；也有為縮短施工周期而采用鋼架構造的商業建筑構造形式，其優點與框架構造一樣。由于歷史或其他原因，有許多商鋪的建筑構造形式為磚混構造與框架—剪力墻混合構造，這無疑會阻礙商品布置和消費者的視線，從而影響其商鋪價值。1、磚混構造此類構造形式以磚墻墻體為承重構造，輔之以混凝土抗震柱和圈梁，多層住宅或辦公用房大多采用此類構造，其最大的缺點是商鋪單體空間較小，而且無法擴大，原因是每個單元空間之間的隔離墻是承重墻，無法撤除。2、框架—剪力墻混合構造剪力墻是一種構造性的墻體，單獨成為建筑構造較少，往往和框架構造組合使用，多見于高層住宅、辦公樓；起優點是抗震性能好，建筑材料本錢較框架構造下降18%-20%。在一些居住、商業兩宜區域或規劃要求必須建立商業設施的區域，房地產開發商往往會在框架—剪力墻構造形式的高層住宅〔辦公〕主樓外面建造一圈框架構造，作為商業用房。由于剪力墻是構造性墻體，不可撤除或挪移他處，使商鋪在商業空間的布置、客流引導、顧客視覺等方面都受到影響。*企業的商鋪是動遷補償而來的，當時在動遷合約上僅標明了動遷補償房產的樓號、位置，其他細節一概全無。交房以后，該企業才發現該商鋪除了門前部位在裙房范圍內比擬規則外，其余面積位于框架—剪力墻主樓的下部，均是板狀或角狀的剪力墻體，這樣的單體空間影響了商品的布排和顧客的視覺。本來該商鋪所在路段是十分適合開設群眾消費的快餐廳，*連鎖餐飲企業也曾把該商鋪列為選址范圍，但最終由于布置不便而放棄。該商鋪的招租工作長達一年多，租金與同類地段相比下降了約20%才租出。可見商鋪的建筑構造對商鋪價值的影響之大。〔五〕輔助設施〔配套設施〕建筑物的輔助設施包括：電力、上水、下水、煤氣、、暖供、市政、污水處理、郵政、消防、安保、垃圾處理等，也稱為"配套設施〞。但在使用商鋪或進展商鋪交易時，應該標準其名稱為"輔助設施〞。"輔助設施〞是商鋪價值的有機組成局部。各種類型的商鋪在水、電、、煤氣、排污、衛生等輔助設施得到根本滿足后，可以用于普通要求的業態，而特殊業態對其選用商鋪的輔助設施要求會有所不同，有時還會有特殊要求。隨著國家對根底設施的投入不斷加大，以及公用事業單位改革后配套能力的大大加強，輔助設施供給的狀況已經有了質的變化，安裝從原來需要排隊等號變成及時開通，用電也已從限量供給轉變為鼓勵用電。隨著經濟的高度開展，就商鋪而言，輔助設施也已增加了許多新的內容。如控制火災的煙感報警與消防噴淋系統，治安報警系統，有線電視與網絡進戶等。就商鋪開展的重要性而言，泊車位置與網絡條件顯得尤為重要。1、泊車位置泊車位置是城市商業最棘手的問題。根據國外商業的經歷，商鋪與停車場面積應形成一定的比例。2、網絡入戶網絡技術是20世紀人類創造的一項重大科學技術，它把傳統媒介的單項式傳播方式變成了互動方式。網絡技術進入商業領域，在使傳統商業受到沖擊的同時，也給商業開展提供了巨大的開展空間。商業企業可以形成虛實兩種形式的商店，虛擬商店即開設網上商店，進展網上銷售。在網絡推廣本錢下降，網上支付手段更加平安、簡便，網絡更加普及，以及人們逐漸習慣網上購物的采購方式之后，網絡未進戶或網絡空白區域、設網困難區域的商鋪將會貶值。〔六〕平安性能1、顧客平安顧客平安是商業企業必須十分重視的事項，商店除了要使顧客消費有平安感之外，商鋪的建筑裝潢、出樣商品設置會不會造成顧客傷害等，也是商家必須慎重考慮的。2、商鋪平安性能商鋪的平安性能主要反映在兩個方面：一方面是對員工造成人身傷害的可能性，上家要考慮并防止員工取貨、售貨或開展經營活動而發生傷害的事態；另一方面，商鋪的防災、防盜性能以及商鋪周邊的治安、消防狀況也是商鋪平安性能的組成局部。〔七〕使用年限一般而言，建筑物使用年限越長，其使用價值會明顯下降，其房產價值會越小，維護本錢就越高，但是，一旦其文物價值被發現后，則身價倍增。如有文化、歷史積淀的商業設施與保存建筑中的商業設施等。如前所述，在舊城區內的商鋪價值小于新建區域的商鋪。從房地產價值來看，也是如此。這是因為建筑物壽命后期