2006年《房地產估價理論與方法》考試試題一、單項選擇題題（共35題，每題1分。每題的的備選答案中中只有一個最最符合題意，請請在答題卡上上涂黑其相應應的編號）1、下列不屬于于房地產區位位因素的是（）。A、、交通BB、、用途C、、環境D、、樓層2、某宗土地上上有一幢8層高、各層層建筑面積相相同的住宅樓樓，建筑密謀謀為50%。假設該住住宅樓的總價價為2000萬元，平均均單價為5000元/m2，樓面地價價為1200元/m2，則該宗土土地的總價為為（）萬元。A、96BB、192C、240D、4803、某套住宅的的套內建筑面面積為145mm2，套內使用用面積為132mm2，應分攤的的公共部分建建筑面積為9m2，按套內建建筑面積計算算的價格為3500元/m2，則該套住住宅按建筑面面積計算的價價格為（）元/m2。A、30000B、3277C、32955D、359994、某城市居民民人均月收入入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商商品住宅的需需求量由16萬套上升到20萬套。則用用中點法計算算該類住宅需需求的收入彈彈性為（）。A、0.366B、1.22C、2.788D、3.2555、下列關于比比準價格、積積算價格和收收益價格關系系的表述中，正正確的是（）。A、在房地產產市場比較成成熟且牌正常常狀態時，積算價格低低于收益價格格B、在房地產產市場存在泡泡沫時，收益益價格大大高高于積算價格格C、在房地產產市場不景氣氣時，積算價價格（未扣除除經濟折舊）大大大高于比準準價格或收益益價格D、比準價格格傾向于成交交價格，積算價格傾向于最低低買價，收益益價格傾向于于最高賣價6、某房地產現現房價格為4000元/m2，預計從期期房達到現房房的兩年時間間內，現房出出租的租金收收入為每年300元/m2（年末收到到），出租運運營費用為每每年50元/m2。假設折現現率為5%，風險補償償為200元/m2，則該房地地產的期房價價格為（）元/m2。A、33000B、3324C、33355D、357337、某倉庫房地地產，建筑面面積為800mm2，容積率為0.8，對應的土土地單價為850元/m2，現擬變更更為商業用地地，容積率為為2.0，并已取得得規劃、國土土等管理部門門的許可。假假定改為商業業用地后樓面面地價為2000元/m2，則理論上上應補地價的的數額為（）萬元。A、93.775B、115C、293..75D、3158、房地產估價價的技術性原原則是為了使使不同的估價價人員對房地地產估價的基基本前提具有有認識上的一一致性，對同同一估價對象象在（）下的做人人結果具有近近似性。A、同一估價價原則、同一一估價時點B、同一估價價目的、同一一估價方法C、同一估價價目的、同一一估價時點D、同一估價價原則、同一一估價目的9、某計稅的土土地面積為500mm2，土地價格格為2000m2，建筑面積積為1000m2。成本法估估算建筑物重重置價格為1800元m2；市場上同同類房地產的的正常房地價價格為2500元/m2，則該房地地產中建筑物物的實際價格格比重置價格格低（）元m2。A、200B、300C、700D、1000010、某宗地的的面積為1000m2，采用市場場法進行評估估。通過三宗宗可比實例求求出的比準價價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予予這三個價格格的權重分別別為0.3，0.4和0.3，則采用加加權自述平均均法得到的比比準價格為（）元/m2。A、21600B、2175C、21811D、2205511、某房地產產在2006年3月的價格為2009元/m2，現在調整整為2006年9月的價格。已已知該類房地地產2006年3月至9月的價格指指數分別為：：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個個月為基數100），則該房房地產2006年9月的價格為為（）元/m2。A、27000.8B、2800..1C、28000.8D、28177.712、某宗房地地產交易的成成交價格為30萬元人民幣幣，其中首期期支付30%，余款在一一年后一次性性付清。該房房地產公攤子子面積為建筑筑面積的10%，套內建筑筑面積為100mm2，假定折現現率為6%，則該房地地產按照建筑筑面積計算的的實際單價為為（）元/m2。A、25933B、2619C、27277D、2862213、某宗房地地產交易，買買賣雙方約定定：買方付給給賣方2385元/m2，買賣中涉涉及的稅費均均由買方負擔擔。據悉，該該地區房地產產買賣中應由由賣方繳納的的稅費為正常常成交價格的的6.8%，應由買方方繳納的稅費費為正常成交交價格的3.9%；若買賣雙雙方又重新約約定買賣中涉涉及的稅費改改由賣方負擔，并在原原價格基礎上上相應調整買買方付給賣方方的價格，則則調整后買方方應付給賣方方的價格約為為（）元/m2。A、21399B、2146C、26511D、2659914、在市場法法中，對房地地產狀況進行行間接比較調調整其中可比比實例的房地地產狀況優于于標準房地產產狀況，得102分；估價對對象的房地產產狀況劣于標標準房地產狀狀況，得97分，則房地地產狀況修正正系數為（）。A、0.955B、0.99C、1.011D、1.05515、下列各類類房地產中，特特別適用于成成本法估價的的是（）。A、某標準廠廠房B、某酒廠廠房C、某待出讓土土地D、某寫字樓16、某企業開開發某土地，土土地重新取得得成本為1000元/m2，正常開發發成本為1500元/m2，管理費用用為前兩項的的5%，投資利息息占直接成本本的5%，銷售費用用為100元/m2，銷售費用用為100元/m2，直接成本本利潤率為6%，則開發后后的地價為（）元/m2。A、18400B、2840C、29666D、3000017、某宗房地地產建筑物建建成于1991年10月1日，經濟壽壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土土地使用權出出讓手續，土土地使用權出出讓年限為50年（從補辦辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產的評估價值為（）萬元。A、40911B、4182C、42500D、5000018、某幢寫字字樓，建筑物物重新購建價價格為2000萬元，經濟濟壽命為50年，有效經經過年數為10年。其中，門門窗等損壞的的修復費用為為10萬元；裝修修的重置價格格為200萬元，平均均壽命為5年，有效經經過年數為4年；設備的的重置價格為為250萬元，平均均壽命為15年，有效經經過年數為9年。假設殘殘值率為零，則則該幢寫字樓樓的物質折舊舊額為（）萬元。A、400B、628C、656D、70019、某企業擁擁有一辦公樓樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土土地出讓使用用權手續，出出讓年限為50年（自補辦辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為（）年。A、45BB、50C、52D、5520、某在建工工程，土地使使用權年限為為50年，自取得得權證日起開開工。預計該該項目建成后后的建筑面積積為175000m2，年凈收益益為350萬元。目前前該項目已建建設2年，估計至至項目建成還還需2.5年。已知市市場同類房地地產報酬率為為7%，則評估該該項目續建完完成時的總價價值為（）萬元。A、37588.57BB、3942..03C、39666.10DD、47699.8521、已知某收收益性房地產產的收益期限限為50年，報酬率率為8%的價格為4000元/m2；該房地產產的收益期限限為40年，報酬率率為6%，則其價格格最接近于（）元/m2。A、38166B、3899C、40877D、4920022、某商鋪建建筑面積為500mm2，建筑物的的剩余經濟壽壽命和剩余土土地使用年限限為35年；市場上上類似商鋪按按建筑面積計計的月租金為為120元/m2；運營費用用率為租金收收入的25%；該類房地地產的報酬率率為10%。該商鋪的的價值為（）萬元。A、521B、533C、695D、71123、已知一年年期國債利率率為3.31%，垡利率為5.43%，投資風險險補償為2.23%，管理負擔擔補償為1.32%，缺乏流動動性補償為1.42%，所得稅抵抵扣的好處為為0.5%，則報酬率率為（）。A、7.788B、8.28C、13.221D、14.22124、運用假設設開發法評估估某待開發房房地產的價值值時，若采用現金流流量折現法計計算，則該待待開發房地產產開發經營期期的起點應是是（）。A、待開發房房地產開發建建設開始時的的具體日期B、待開發房房地產建設發發包日期C、取得待開開發房地產的的日期D、房地產開開發完成并投投入使用的日日期25、下列關于于假設開發法法的表述中，不不正確的是（）。A、假設開發發法在形式上上是評估新開開發完成的房房地產價格的的成本法的倒倒算法B、運用假設設開發法可測測算開發房地地產項目的土土地最高價格格、預期利潤潤和最高費用用C、假設開發發法適用的對對象包括待開開發的土地、在在建工程和不不得改變現狀狀的舊房D、假設開發發法通常測算算的是一次性性的價格剩余余26、現有某待待開發項目建建筑面積為3850m2，從當前開開始開發期為為2年。根據市市場調查分析析，該項目建建成時可出售售50%，半年和一一年后分別售售出其余的30%和20%，出售的平平均單價為2850元/m2，若折現率率為15%，則該項目目開發完成后后的總價值的的當前現值為為（）萬元。A、766B、791C、913D、1046627、在運用長長期趨勢法測測算房地產未未來價格時，當當房地產價格格的變動過程程是持續上升升或者下降的的，并且各期期上升或下降降的幅度比率率大致接近，則則宜選用（）方法進行行測算。A、平均增減減量法式B、平均發展速速度法C、移動平均均法D、指數修勻法法28、在房地產產估價中，長長期趨勢法運運用的假設前前提是（）。A、過去形成成的房地產價價格變動趨勢勢在未來仍然然存在B、市場上能能找到充分的的房地產歷史史價格資料C、房地產市市場在過去無無明顯的季節節變動D、政府關于于房地產市場場調控的有關關政策不會影影響房地產的的歷史價格29、一前后后臨街、總深深度為50米的矩形宗宗地，其前街街路線價為5000元/m2，后街路線線價為3800元/m2。如果按重重疊價值估價價法，該宗地地的前街影響響深度為（）米。A、22BB、28C、38D、5030、某塊臨街街深度為50英尺、臨街街寬度為30英尺的矩形形土地甲，總總價為40萬元。其相相鄰的矩形土土地乙，臨街街深度為150英尺，臨街街寬度為15共同性，則則運用四三二二一法則計算算土地乙的總總地價為（）萬元。A、23.44B、28.6C、33.44D、46.8831、某居民樓樓總建筑面積積為5000m2，主地總價價值為1000萬元，其中中土地總價值值為500萬元。某人人擁有該居民民樓的一套單單元式住宅，建建筑面積為150mm2，房地總價價值為35萬元。若按按照土地價值值進行分攤，該該人占有的土土地份額為（）。A、3%BB、3.5%%C、7%D、4%32、下列影響響房地產價格格的因素中，不不屬于經濟因因素的是（）。A、房地產投投機B、物價變動C、財政收支支狀況D、居民收入水水平33、隨著臨街街深度的遞增增，臨街深度度價格的修正正率遞增的是是（）。A、單獨深度度價格修正率率B、累計深度度價格修正率率C、平均深度度價格修正率率D、加權深度度價格修正率率34、確定估價價對象及其范范圍和仙鶴時時，應根據（），依據法法律法規，并并征求委托人人同意后綜合合確定。A、估價原則則B、的價目的C、估價方法D、估價程序35、某房地產產估價機構向向委托人甲出出具了估價報報告，估價作作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報報告應用有效效期為1年。2006年5月20日，甲利用用該估價報告告向銀行申請請辦理了16年的抵押貸貸款，則該估估價報告的存存檔期應不少少于（）年。A、15BB、16C、17D、30二、多項選擇題題（共15題，每題2分。每題的的備選答案中中有兩個或兩兩個以上符合合題意，請在在答題卡上涂涂黑其相應的的編號。全部部選對的，得得2分；錯選或或多選的，不不得分；少選選且選擇正確確的，每個選選項得0.5分）1、下列屬于土土地使用管制制的事項有（）。A、建筑物四四周應留有一一定的空地作作為建筑物的的綠地和交通通B、取得的土土地使用權不不包括地下資資源、埋藏物物和市政公用用設施C、為某宗土土地使用中，要要求容積率為為2.0D、甲、乙兩宗宗土地使用中中，甲土地必必須為乙土地地留出通告道道路E、某宗土地地只能用于商商業房地產開開發2、某宗房地產產是采用抵押押貸款方式購購買的，購買買總價為50萬元，首付付款為房價的的30%，余款在未未來10年內以抵押押貸款方式按按月等額支付付。銀行貸款款年利率為5.58%。則下列說說法中正確的的有（）。A、該房地產產的實際價格格等于名義價價格B、價格名義義價格為50萬元C、該房地產產的實際價格格高于50萬元D、該房地產產的實際價格格為50萬元E、該房地產產不存在名義義價格3、公開市場價價值是指下列列交易條件下下最可能實現現的價格（）。A、賣方和買買方掌握必要要的市場信息息B、賣方具有有必要的專業業知識，并了了解交易對象象C、買方具有有特殊的興趣趣，并愿意給給予附加出價價D、賣方和買買方追求各自自利益的最大大化E、賣方和買買方急于完成成交易4、根據適合原原理，均衡原原理以及收益益遞增遞減原原理，當房地地產（）時，便為為最高最佳使使用。A、與外部環環境最協調B、達到規模遞遞增C、內部構成成要素的組合合最適當D、外部環境與與內部因素相相關聯E、外部環境境要素為最適適當的組合5、市場法中實實物狀況比較較和調整的內內容包括（）。A、環境BB、地形地勢C、外部配套套設施D、內部基礎設設施完備程度度E、裝飾裝修6、在考慮房地地產交易程度度的不同負擔擔狀況時，房房地產正常的的成交價格等等于（）。A、賣方實際際得到的價格格/（1-應由賣方繳繳納的稅費比比率）B、賣方實際際得到的價格格-應由賣方負負擔的稅費C、買方實際際付出的價格格-應由買方負負擔的稅費D、應由賣方方負擔的稅費費/應由賣方繳繳納的稅費比比率E、買方實際際付出的價格格/（1-應由買方繳繳納的稅費比比率）7、下列關于重重新購建價格格的說法中，正正確的有（）。A、重新購建建價格是指重重新開發建設設全新狀況的的估價對象所所必需的支出出B、重新購建建價格是在估估價時點的價價格C、重新購建建價格是客觀觀的價格D、建筑物的的重新購建價價格是全新狀狀況下的價格格E、土地的重重新購建價格格是法定最高高出讓年限狀狀況下的價格格8、在運用成本本法時最主要要的有（）。A、區分計劃劃成本和實際際成本B、區分實際際成本和客觀觀成本C、結合實際際成本來確定定評估價值D、結合實際際開發利潤來來確定評估價價值E、結合市場場供求分析來來確定評估價價值9、建筑物折舊舊分為物質折折舊、功能折折舊和經濟折折舊三大類。其其中，屬于經經濟折舊的有有（）。A、功能落后后B、功能缺乏C、環境污染染D、交通E、正常使用的的磨損10、根據凈收收益求取的不不同，收益法法可分為（）。A、直接資本本化法B、投資法C、收益乘數數法D、利潤法E、現金流量折折現法11、假設開發發法中，選擇擇最佳的開發發利用方式最最重要的是要要選擇最佳用用途，而最佳佳用途的選擇擇要考慮土地地位置的（）。A、可接受性性B、保值增值性C、現實社會會需要程度D、未來發展趨趨勢E、固定性12、運用長期期趨勢法估價價的一般步驟驟有（）。A、搜集估價價對象或類似似房地產的歷歷史價格資料料，并進行檢檢查B、整理搜集集到的歷史價價格資料，畫畫出時間序列列圖C、觀察、分分析時間序序列，得出出一一定的模式式D、以此模式式去推測、判判判斷估價對對象象在估價時時點點的價格E、對未來的的價格進行行分析和預預測測13、高層建筑筑地價分分攤的方法法有有（）。A、按建筑物物價值進行行分攤B、按房地價價值進行分分攤C、按土地價價值進行分分攤D、按建筑面面積進行分分攤E、按樓面地地價進行分分攤14、影響房地地產價格格的經濟因因素素主要有（）。A、經濟發展展狀況、儲儲蓄、消費費、投投資水平B、社會發展展狀況、房房地產投機機和和城市化C、財政收支支及金融狀狀況、利率率D、物價、匯匯率、居民民收入E、人口數量量、行政隸隸屬變更、居居居民收入15、下列關于于明確房房地產估價價時時點的表述述中中，正確的的有有（）。A、對當前的的價值進行行評估，一一般般以實地查查勘勘估價對象象期期間或估價價作作業期內的的某某個日期為為估估價時點B、城市房屋屋拆遷估價價，估價時時點點一般為房房屋屋拆遷許可可證證頒發之日日薄薄西山C、分期實施施的房屋拆拆遷，應以以房房屋拆遷公公告告之日為估估價價時點D、房地產估估價人員可可以假定估估價價時點E、對原估價價結果有異異議而引起起的的復核估價價，應應以申請復復核核之日為估估價價時點三、判斷題（共共115題，每題目1分，請根據據判斷結果果，在在答題卡上上涂涂黑其相應應的的符號，用“√”表示正確用“×”表示錯誤不不答不得分分，判判斷錯誤扣1分，本題部部分最多扣扣至至零分）1、房地產價格格是客客觀存在的的，是是不以個人人意意志為轉移移的的，因此，房房房地產估價價實實際上是房房地地產專業估估價價人員對房房地地產市場價價格格形成進行行市市場模擬的的過過程，所要要提提示的是房房地地產的理論論價價格。（）2、甲、乙是兩兩塊條條件相同的的相相鄰地塊，甲甲甲土地單價價為為1400元/m2，容積率為4，土地使用用年限為40年；乙土地單價價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用用年限為50年，則以樓樓面地價來來判判斷投資甲甲地地塊較乙地地塊塊更經濟（土土土地報酬率率為為6%）。（）3、在一定時期期內，對對于開發周周期期較短的房房地地產，供給給彈彈性相應地地比比較小；開開發發周期較長長的的房地產，供供供給彈性相相應應地比較大大。（）4、均衡原理是是以房房地產內部部構構成要素與與其其外部環境境是是否協調均均衡衡，來判斷斷該該房地產是是否否為最高最最佳佳使用，它它可可以幫助確確定定最佳規模模和和最佳用途途。（）5、某宗可比實實例房房地產20006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地地產以美元元為為基準的價價格格變動平均均每每月比上月月下下降0.7%，假設人民民幣與美元元的的市場匯率率22006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，222006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則則則將該可比比實實例調整為為22006年9月30日的價格約約為3758人民幣/m2。6、在建筑物折折舊中中，只有不不可可修復的功功能能落后，不不存存在可修復復的的功能落后后。（）7、某建筑物建建成于于1996年10月1日，該建筑筑物物所在地的的土土地使用權權為為1994年10月工資1日取得，土土地使用權權年年期為40年；該類建建筑物壽命命為為50年，殘值率率為0。則2006年10月1日該建筑物物按按直線法計計算算的成新率率為為80%。（）8、非住宅小區區級的的公共建筑筑的的建設費用用和和住宅小區區內內的營業性性用用房與設施施的的建設費用用均均不能計入入商商品住宅的的價價格中。（）9、某宗房地產產，其其土地于2000年底取得，土土土地使用權權年年期為50年。該房地地產建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收收益為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預計2005年底起可以以穩定獲得得年年凈收益90萬元。該類類房地產的的報報酬率為10%，則2006年1月1日該房地產產價價值為886萬元。（）10、自有資金金資本化化率通常為為未未來第一年年的的稅前現金金流流量與自有有資資金額的比比率率，可以由由可可比實例房房地地產的稅前前現現金流量除除以以自有資金金金金額得到。（）11、假設開發發法用于于投資分析析與與用于估價價的的不同之處處是是：在選取取有有關參數和和測測算有關數數值值時，投資資分分析是站在在一一般投資者者的的立場上，而而而估價是站站在在某個特定定投投資者的立立場場上。（）12、移動平均均法是對對原有價格格按按照時間序序列列進行修勻勻，即即采用逐項項遞遞移方法分分別別計算一系系列列移動的時時序序價格平均均數數，形成一一個個新的派生生平平均價格的的時時間序列，借借借以消除價價格格短期波動動的的影響，顯顯現現出價格變變動動的基本發發展展趨勢。（）13、有一棟四四層公寓寓每層建筑筑面面積相等，已已已知第二層層的的房地價值值為為第一層的1.05倍，第三層層的房地地地為為第四層的1.15倍，第四層層的房地價價值值為第二層層的的91%。按房地價價值分攤法法計計算得出第第三三層占有的的土土地份額為27%。（）14、一般而言言，房地地產價格與與利利率正相關關，利利率上升時時房房地產價格格會會上升，利利率率下降時房房地地產價格會會下下降。（）15、接受做人人委托后后，受托估估價價機構不得得轉轉讓、變相相轉轉讓受托的的估估價業務，并并并應明確至至少少一名合適適所所估價人員員負負責該估價價項項目。（）四、計算題（共共22題，20分。要求列列出算式、計計計算過程；；需需按公式計計算算的，要寫寫出出公式；僅僅有有計算結果果而而無計算過過程程，不得分分。計計算結果保保留留小數點后后兩兩位。請在在答答題紙上作作答答）1、某商店的建建筑面面積為10000m2，土地使用用年限為40年，從20000年10月1日起計。20002年10月1日某公司與與該該商店所有有權權人簽訂了了租租賃合同，租租租期為20年，月租金金為150元/m2，租金支付付方式為每2年一次性支支付，支付付時時間為第2年年末。市市場上類似似商商店目前正正常常的月租金金為為200元/m2，支付方式式為每年年年末末一次性支支付付，預計類類似似商店正常常月月租金每年年遞遞增5%，一般租賃賃經營的運運營營費用率為為租租金收入的30%。試求該公公司2006年10月1日的承租人人權權益價值（房房房地產報酬酬率率取8%）。（8分）2、估價對象為為一寫寫字樓，土土地地總面積10000mm22，于2001年9月底50底年使用權權。寫字樓樓總總建筑面積積44500mm2，建成于2004年9月底，為鋼鋼筋混凝土土結結構，建筑筑層層高5m，沒有電電梯，需評評估估該寫字樓樓22006年9月30日的價值。搜集有關資料如如下下：（1）搜集了三三宗出讓年年限限50年的土地交交易實例作作為為可比實例例，有有在資料如如下