房產中介法律知識及案例分享版權所有不得侵犯每家加盟店獨立擁有和運營合肥區域分部法務合理規避風險巧妙化解糾紛樹立專家形象中介法律知識的重要性我們為什么要進行房地產法律知識培訓1、具備經紀業務法律知識合格的經紀人2、掌握房地產經紀業務相關法律優秀的經紀人中介用語定義房地產中介服務：房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動。房地產經紀：房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。委托協議：是指委托人和房地產經紀機構約定，由房地產經紀機構提供專業服務，為促成委托人與第三人進行房地產交易的合同。獨家代理：是指委托人只委托一家房地產經紀機構代理房地產交易事宜。房屋買賣不得擅自轉委托（轉委托----是指代理人為了被代理人的利益，在必要時將代理事項的一部或全部轉委托第三人代為實施的行為，又稱“復代理”，受轉托人稱為“復代理人”。）及時向委托人匯報如實告知義務交易資金監管合法收取傭金（嚴禁吃差價）共有共有一、夫妻共有房屋所有權第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金；

(二)生產、經營的收益；

(三)知識產權的收益；

(四)繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

(一)一方的婚前財產；

(二)一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

(三)遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

(四)一方專用的生活用品；

(五)其他應當歸一方的財產。

第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。共有二、家庭共有房屋所有權

家庭共有房屋是家庭成員集體勞動興建或通過接受贈與等方式獲得的。

家庭共有房屋在分家之前不得分割。注意：房屋的共同共有人對房屋享有平等的權利，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協商一致，不能協商一致的，按多數共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。對于共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行為無效。合肥市的特殊規定(一)機關辦公區內、學校教學區內的住房；（二）違反房改政策規定購買的住房或以低于房改政策規定的價格購買且未按照規定補足房價款的住房；（三）住房面積超過省人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按規定退回或補足房價款及裝修費用的住房；（四）已確定屬房屋拆遷范圍內的住房；（五）產權有爭議的或者共有人不同意出售、未經抵押權人書面同意轉讓的住房；（六）上市出售后形成新的住房困難的住房；（七）擅自改變房屋使用性質的住房；（八）其他依法不得上市交易住房。本條前款第（一）項規定的已購公有住房確需上市交易的，應當征得原產權單位的書面同意。原產權單位享有以同等條件優先購買、交換、租賃權利。房屋租賃“買賣不破租賃”承租人“優先購買權”租賃雙方權利義務（出租人修繕、承租人愛護←約定）房屋轉租（1）需出租人同意（2）出租人→承租人（分租人）→分承租人不得改變房屋內部結構分割出租（《商品房屋租賃管理辦法》，對市場中將房屋分拆、隔斷“化整為零”群租行為明令禁止，打隔斷出租最高將罰3萬。）新登記辦法特點以“房產證”為準→以“登記簿”為準強制登記→登記為民共有房產需共同申請登記期房預登記未成年人辦證詢問、勘查制度中介公司風險無法收取傭金面臨買方索賠訴訟風險——定金雙倍返還之連帶責任合同法第425條：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。中介公司信譽度降低（品牌傷害）法務建議操作過程中：

★不要過分依賴房產證（產調）

房屋登記辦法第二十六條：房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

★及時收取傭金，進行傭金確認補救措施：

★安撫客戶，挽回客戶信心

★協助受害方挽回損失（追定）

★向過錯方追傭或居間合理費用案例一：共有

2008年12月，合肥徐小姐通過合肥某中介公司找到了一套中意的房源，遂與該中介公司簽訂了《房地產經紀合同》，并在經紀人史某的居間磋商下，與賣家范先生簽訂了《存量房買賣合同》。合同簽訂當日，為表示買房誠意，徐小姐通過該加盟店交付賣家范先生定金5000元，三方約定于過戶時由買賣雙方支付傭金。12月15日，辦理過戶手續時，發現此房有賣家范先生前妻份額，其現在美國，過戶不能。法務分析此房產系共有房產，須共有權人共同辦理過戶手續。但客戶前妻現在美國居住，并已拿到綠卡，且客戶上市出售此套房屋沒有告知其前妻（此共有權人不知情），同時，客戶也不希望其前妻知道有此房屋股份。鑒于以上情況，此房產不具備合法辦理過戶的條件。房屋登記辦法第十三條：共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，應當由共有人共同申請。現在要辦理此項過戶手續，必須符合以下任一條件：1、賣方前妻通過中國駐美使館辦理售房委托公證手續；

2、賣方前妻本人到場簽字。案例進展涉險過關存在瑕疵

1.賣方單位及房改辦出具證明

2.賣方承諾正確流程

1.更正登記←權利人同意

2.異議登記←權利人不同意

3.訴訟或仲裁→確定房屋歸屬

4.處分房屋（房產過戶）

庭審紀實

法院認為，此案是一件非常典型的買賣雙方私下成交的跳傭案件。買賣雙方簽訂解約協議，然后私下成交，達到逃脫向中介公司支付傭金的目的。按照合同法第59條：當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。同時合同法第426條規定，居間方促成合同成立的，委托人應當支付報酬。據此判決，買賣雙方應當全額支付居間方傭金。法務建議經紀人在業務操作中，應將涉及交易的法律文書簽署齊全，如客戶服務確認書、購買意向書、居間協議等，以免買賣雙方有跳傭事實后，無法以相關證據來支持追索傭金的訴訟。在簽署居間協議后，遇上有一方違約不買或不賣的情況，要密切關注雙方是否有私下成交的事實，即可至該區的房地產交易中心取得產權調查證明，一經發現屬實，即可考慮提起訴訟，保護自身合法權益。案例三：跳傭二

實質同上案例，唯一區別在于，買賣雙方以交易條件未能全部達成一致為由，簽署解約協議，并且通過其他中介公司操作，完成產權過戶。居間方得知跳傭事實后，訴至法院要求被告支付全額傭金。法務建議營業部門在業務操作過程中應盡量促成買賣雙方完成正式買賣合同的簽署，否則將可能喪失收傭的基礎。應盡量避免買賣雙方在簽訂買賣合同前正面接觸，從而減少買賣雙方私下交易或通過其他中介成交以逃避支付傭金的風險。在居間協議中特別約定“買賣雙方在一定期限內不得私下交易或通過其他中介成交，否則將追究買賣雙方相應的違約責任”，若出現上述案件中情形，則可通過追究買賣雙方的違約責任來補償傭金損失。案例四：獨家委托2008年1月，陳先生到中介公司掛牌出售一套某物業。中介公司工作人員稱如果簽訂獨家委托可以幫其打廣告，并在公司內重點推薦。陳先生覺得有一定道理，就簽訂了委托合同。過了一個多月，陳先生一直沒有接到中介公司的電話，也沒有人來看他的房子。陳先生打電話到中介公司了解情況，詢問是否做過廣告、為什么沒人來看房，中介公司均說不清楚。陳先生因急需用錢，故又委托其他中介公司成交了該物業。中介公司發現陳先生委托的物業未通過自己成交，即將陳先生告到法院，要求陳先生支付違約金。

法務建議一般情況下，對于不付保證金的獨家委托，即使被業主自己或被其他中介公司賣掉，中介公司也不會追究業主的違約責任。中介公司一般為了保證自己的合法權利，規定一些霸王條款，目的是為了鎖定客戶，壟斷資源以及保護自己利益的一種方式，是特