萬科望泉寺項目

產(chǎn)品設(shè)計建議報告三月23

思源顧問商業(yè)部分三月23

思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位三月23

思源顧問商業(yè)部分商圈分析核心商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：本項目西側(cè)南至：順平西路北側(cè)北至：府前西街北側(cè)核心商圈分析：以益麒麟家居建材廣場為代表的低檔家居建材市場已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍其他業(yè)態(tài)的商業(yè)如餐飲、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質(zhì)較低有一些娛樂場所，但均非知名品牌娛樂商家周邊缺乏基本的商業(yè)配套東側(cè)的煤廠以及南側(cè)的高架橋?qū)ξ磥砩虡I(yè)氛圍的形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍三月23

思源顧問商業(yè)部分商圈分析次級商圈范圍：東至：順西路東側(cè)西至：西二環(huán)路西側(cè)南至：順平西路南側(cè)北至：石門街及府前中街及其北側(cè)次級商圈分析：由于受到南側(cè)道路和東側(cè)煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側(cè)和南側(cè)次級商圈輻射范圍擴大不大次級商圈的東北側(cè)與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標客群將被其分流北側(cè)的輻射范圍將有所擴展三月23

思源顧問商業(yè)部分商圈分析外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至：石門街及府前中街北側(cè)外圍2-3公里范圍北至：順平西路南側(cè)1至2公里范圍內(nèi)外輻射商圈分析：外輻射商圈內(nèi)目標客群所占比例較少，約5%左右順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內(nèi)的消費群體更強本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質(zhì)化定位才能對外輻射商圈的目標客群形成較好的吸引力三月23

思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產(chǎn)品定位三月23

思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分析總結(jié)三月23

思源顧問順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——現(xiàn)狀分析從流通市場規(guī)模來看，2003年順義區(qū)社會商品銷售總額完成117億元，同比增長24.5%；社會消費品零售額完成50.4億元，同比增長11%，零售額占遠郊區(qū)縣總額的14.2%，占東四區(qū)縣總額的43.6%；商品交易市場成交額完成39.1億元，同比增長50.7%。順義區(qū)商品流通業(yè)具有相當(dāng)?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向?qū)Ρ鹊母黜椫笜司哂薪^對優(yōu)勢。從居民生活水平來看，2004年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14117.5元，在遠郊區(qū)縣中繼續(xù)保持第一位；居民消費價格指數(shù)為105.0%,比全市平均水平高出4個百分點,在十個遠郊區(qū)縣中位居第二位人均消費支出為人均消費支出9875.54元，比2003年增長7.5%，消費水平在遠郊區(qū)縣中位居前列。從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了潛在的支持。最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中為商業(yè)發(fā)展預(yù)留了充分的建設(shè)用地；同時，區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。三月23

思源顧問順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場，業(yè)態(tài)單一、經(jīng)營混亂、布局不合理，帶來一系列負面效應(yīng)。超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模總量較小增量不足2003年順義區(qū)社會消費品零售額為50.4億元，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為2.6%，增長幅度在十個遠郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強。無序發(fā)展同質(zhì)競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠，導(dǎo)致商業(yè)資源（著名國內(nèi)、國際商業(yè)管理集團或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏，滿足不了消費者多元化需求，導(dǎo)致大量客源流失。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè)大多為國有集體企業(yè)，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。商業(yè)設(shè)施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設(shè)施缺乏關(guān)聯(lián)性，無法形成乘數(shù)效應(yīng)；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。所有制結(jié)構(gòu)單一商業(yè)配套體系不健全思源顧問問高低收入入兩級分化化2004年，我區(qū)區(qū)高收入入家庭人人均消費費支出為為16906.28元，低收收入家庭庭人均消消費支出出為5098.8元，高收收入家庭庭人均消消費支出出額比低低收入家家庭高11807.48元，是低低收入戶戶的3.3倍。原因分析析：高低低收入家家庭人口口負擔(dān)系系數(shù)的差差異、行行業(yè)間收收入差距距的逐步步擴大、、社會會保障制制度的不不完善資料來源源：順義義市統(tǒng)計計順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析——居民消費費力現(xiàn)狀狀分析從消費結(jié)結(jié)構(gòu)看，，高收入入家庭消消費已經(jīng)經(jīng)由吃、、穿、日日常用品品消費轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向了住住房、汽汽車、旅旅游等發(fā)發(fā)展和享享受型消消費；低低收入家家庭用于于吃、穿穿消費占占生活消消費支出出的50%以上。高低收入入家庭人人均年收收入差距距2003年上升到到18400.79元；2004年上升到到21029.91元。高低低收入戶戶人均收收入之比比由2003年的4.32:1擴大到2004年4.51：1。其特點點是收入入越高，，增長越越快；收收入越低低，增長長越慢從平均消消費傾向向（消費費性支出出與可支支配收入入之比））看，2004年高收入入家庭為為0.626，低收入入家庭為為0.852，即高收收入家庭庭當(dāng)年收收入中只只有62.6%用于即期期消費，，而低收收入家庭庭85.2%用于消費費。三月23思源顧顧問順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析小小結(jié)與北京京市幾幾個遠遠效區(qū)區(qū)相比比較，，順義義的商商品流流通業(yè)業(yè)無論論是從從規(guī)模模還是是從效效益都都名列列前茅茅；順義城城區(qū)居居民的的人均均可支支配收收入和和消費費水平平在這這些遠遠效區(qū)區(qū)當(dāng)中中也首首屈一一指，，居民民收入入總體體呈兩兩極分分化的的趨勢勢，為為未來來商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展提提供了了較強強的消消費力力空間間；從商業(yè)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀狀來看看，總總體發(fā)發(fā)展水水平滯滯后，，可選選擇場場所和和業(yè)態(tài)態(tài)較為為單一一，如如超市市、餐餐飲、、娛樂樂等商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的品牌牌化、、連鎖鎖化發(fā)發(fā)展缺缺失，，不能能滿足足日益益提高高的順順義居居民的的消費費需求求，甚甚至導(dǎo)導(dǎo)致中中高端端客源源的流流失；；以補充充順義義區(qū)本本區(qū)域域居民民的商商業(yè)需需求為為主，，外來來消費費不足足；總體來來講，，目前前順義義商業(yè)業(yè)發(fā)展展尚處處于起起步階階段，，尋找找未來來商業(yè)業(yè)發(fā)展展的市市場空空白點點和充充分滿滿足順順義居居民自自身的的商業(yè)業(yè)需求求，是是商業(yè)業(yè)發(fā)展展的方方向和和契機機。三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀狀況分析順義城區(qū)商商業(yè)狀況宏宏觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)專專業(yè)市場調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)住住宅底商調(diào)調(diào)研分析順義城區(qū)交交通狀況調(diào)調(diào)研分析順義居民消消費習(xí)慣調(diào)調(diào)查小結(jié)：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結(jié)思源顧問資料來源：：順義區(qū)商商務(wù)局“兩區(qū)、三帶帶、兩級商商圈”的商業(yè)規(guī)劃劃布局“兩區(qū)”即為為城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)（（一個核心心區(qū)）和居居住區(qū)配套套商業(yè)服務(wù)務(wù)中心區(qū)（（多個支撐撐體）。“三帶”即即為首都機機場臨空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶、潮潮白河旅游游產(chǎn)業(yè)帶、、東部淺山山區(qū)旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶。“兩級商圈””即規(guī)劃建建設(shè)城市及及農(nóng)村兩級級商圈。三月23思源顧問關(guān)于城市商業(yè)中中心區(qū)（一個核核心區(qū)）。1.區(qū)位：位于順義城區(qū)，，西起順西路、東至光明街、、南起建新街、、北至幸福街。。2.功能及業(yè)態(tài)：屬于綜合型商業(yè)業(yè)中心區(qū)，服務(wù)務(wù)北京市東北部部地區(qū)。商業(yè)高高度聚集，行業(yè)業(yè)齊全，功能完完備，形成購物物、餐飲、休閑閑、娛樂、金融融、商務(wù)的有機機積聚。日客流流量10萬人次以上，外外來消費人口占占50%以上。以主力百貨店、、專賣店、專業(yè)業(yè)店及小型超市市為主要業(yè)態(tài)，，配以快餐店、、電影院、書店店、游泳館、健健身房、酒吧等等服務(wù)設(shè)施。建建設(shè)5-6萬平方米的大型型多功能購物中中心（城市ShoppingMall），以此作為全全區(qū)商業(yè)的行業(yè)業(yè)旗艦。另外，，在原金街附近近建設(shè)兩條特色色商業(yè)街。基于城市商業(yè)中中心區(qū)及其邊緣緣地帶消費者就就餐方式的區(qū)別別，在城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃建設(shè)服務(wù)于購購物者的小型快快餐店；為緩解解中心區(qū)的交通通壓力，在城市商業(yè)中心心區(qū)邊緣地帶規(guī)規(guī)劃建設(shè)大中型型餐飲設(shè)施。3.交通體系:為合理解決中心心區(qū)交通問題，，規(guī)劃對現(xiàn)有企企業(yè)、行政事業(yè)業(yè)單位進行整合合、遷移，實現(xiàn)現(xiàn)用地集約化，，合理利用地上上和地下空間，，滿足商業(yè)中心心區(qū)停車設(shè)施要要求；按照商業(yè)業(yè)規(guī)劃實施的階階段，根據(jù)商業(yè)業(yè)中心區(qū)動態(tài)、、靜態(tài)的交通要要求，改造現(xiàn)有有內(nèi)部、外部交交通體系，分別別規(guī)劃小、中、、大三個環(huán)路，，形成相對完整整、獨立的商業(yè)業(yè)中心區(qū)。“兩區(qū)、三帶、兩兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局局資料來源：順義義區(qū)商務(wù)局三月23思源顧問關(guān)于居住區(qū)配套套商業(yè)服務(wù)中心心區(qū)（多個支撐撐體）。1.布局：共規(guī)劃建設(shè)12個居住區(qū)配套商商業(yè)服務(wù)中心。。2.功能及業(yè)態(tài)：結(jié)合城市及鎮(zhèn)區(qū)區(qū)建設(shè)合理規(guī)劃劃居住區(qū)配套商商業(yè)服務(wù)中心，，為居住區(qū)居民民提供日常基本本生活用品，商商業(yè)一定程度聚聚集，規(guī)模適當(dāng)當(dāng)。一般距離城市商商業(yè)中心區(qū)1公里以外的居住住區(qū)、服務(wù)人口口4萬人以上，應(yīng)有有一個相應(yīng)規(guī)模模的居住區(qū)配套套商業(yè)服務(wù)中心心。居住區(qū)配套商業(yè)業(yè)服務(wù)中心業(yè)態(tài)態(tài)以超市（營業(yè)業(yè)面積800-1000平方米）、便利利店（營業(yè)面積積50平方米以上）為為主，輔以品牌牌、特色店以及及餐飲、娛樂、、文化及服務(wù)業(yè)業(yè)等。3.總建筑規(guī)模：結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目規(guī)劃和舊舊村改造規(guī)劃，，按照每千人擁擁有居住區(qū)配套套商業(yè)服務(wù)設(shè)施施面積不低于700平方米的標準規(guī)規(guī)劃建設(shè)居住區(qū)區(qū)配套商業(yè)服務(wù)務(wù)中心。力爭在3年內(nèi)，按照每服服務(wù)人口8000人建設(shè)一家超市市；每服務(wù)半徑徑500米建設(shè)一家便利利店的標準建設(shè)設(shè)居住區(qū)配套商商業(yè)設(shè)施；同時時，配置相應(yīng)數(shù)數(shù)量的早餐、理理發(fā)、洗染、維維修、縫紉等服服務(wù)設(shè)施。在規(guī)規(guī)劃期末，力爭爭在順義區(qū)域內(nèi)內(nèi)所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)按照照上述標準建設(shè)設(shè)相應(yīng)數(shù)量的超超市、便利店、、早餐網(wǎng)點等商商業(yè)服務(wù)設(shè)施。。“兩區(qū)、三帶、兩兩級商圈”的商業(yè)規(guī)劃布局局資料來源：順義義區(qū)商務(wù)局三月23思源顧問附：城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)和居居住區(qū)配套商商業(yè)服務(wù)中心心區(qū)構(gòu)成示意意圖資料來源：順順義區(qū)商務(wù)局局本案本案位居規(guī)劃劃中的離城市市商業(yè)中心區(qū)區(qū)最近的一個個居住配套商商業(yè)服務(wù)中心心地帶三月23思源顧問附：城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)功能能分區(qū)示意圖圖資料來源：順順義區(qū)商務(wù)局局本案三月23思源顧問附：特色商業(yè)街構(gòu)構(gòu)成示意圖結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀和區(qū)區(qū)位特點規(guī)劃7條特色商業(yè)街，即即金街商業(yè)街、順西路餐飲娛樂街街、潮白河濱河步行行街、濱河風(fēng)情酒吧街、順順義新城休閑健身身街、電子及通訊訊產(chǎn)品街、汽車及及配件街。資料來源：順義區(qū)區(qū)商務(wù)局本案三月23思源顧問順義城區(qū)未來商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析小小結(jié)從順義區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，，本項目的地理位位置既是順義城市市中心區(qū)的邊緣地地帶，又居于距城城市中心區(qū)最近的的居住區(qū)配套商業(yè)業(yè)服務(wù)中心區(qū)核心心地帶，商業(yè)發(fā)展展?jié)摿薮螅槐镜貐^(qū)又是順義區(qū)區(qū)商務(wù)局未來規(guī)劃劃的七條商業(yè)街之之一——順西路餐飲娛樂一一條街，可充分考考慮借其規(guī)劃發(fā)展展之勢；本區(qū)域已入住和在在建的大型住宅樓樓盤眾多，如宏城城花園、西辛小區(qū)區(qū)、石門園等，以以及本項目未來入入住人口，在餐飲飲市場方面有相當(dāng)當(dāng)大的市場需求量量順義城區(qū)目前缺乏乏有較大規(guī)模和較較好品牌形象的大大型綜超，按照順順義區(qū)商務(wù)局“力爭在3年內(nèi)，按照每服務(wù)務(wù)人口8000人建設(shè)一家超市”的規(guī)劃要點，結(jié)合合區(qū)域市場需求和和本區(qū)域地理位置置特點，引進大型型品牌超市不僅有有極好的商業(yè)市場場發(fā)展前景，同時時還能帶動本項目目商業(yè)與商業(yè)、商商業(yè)與住宅之間的的良好互動，成為為本項目的一大賣賣點三月23思源顧顧問區(qū)域商商業(yè)狀狀況分分析順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析順義城城區(qū)未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分分析順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)大大型百百貨類類商業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)超超市類類物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)專專業(yè)市市場調(diào)調(diào)研分分析順義城城區(qū)住住宅底底商調(diào)調(diào)研分分析順義城城區(qū)交交通狀狀況調(diào)調(diào)研分分析順義居居民消消費習(xí)習(xí)慣調(diào)調(diào)查小結(jié)：：區(qū)域域內(nèi)商商業(yè)狀狀況分分析總總結(jié)三月23思源顧顧問順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)分析析順西路站前北街站前南街府前西街府府前中街街怡馨家園本案C地塊站前街站站前東街光明南街新順北大街新順南大街西單商場國泰廣場隆華購物中心心三月23思源顧問順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)分析析線狀分布以點帶面以新順大街為為商業(yè)中軸，，呈南北方向向線狀分布，，同時又沿東東西向，朝兩兩側(cè)擴展以國泰廣場、、西單商場、、隆華購物中中心三點為商商業(yè)核心點，，帶動周邊商商業(yè)的發(fā)展分布特點三月23思源顧問順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)分析析業(yè)態(tài)組合特點點二條商業(yè)街一個通訊市場場金街和便民街街一南一北、、一橫一縱分分布于核心商商業(yè)區(qū)，金街街為餐飲娛樂樂一條街、便便利街為服裝裝服飾一條街街。兩條街檔檔次均較低、、環(huán)境較差，，但商業(yè)氛圍圍較好，順義義當(dāng)?shù)鼐用竦牡恼J可度較高高。國泰、西單、、隆華三大商商場以三足鼎鼎立之勢，成成為順義商業(yè)業(yè)核心的焦點點，就經(jīng)營狀狀況而言，國國泰最好、西西單次之，而而隆華受其兩兩家截流，且且檔次低于他他們，經(jīng)營狀狀況不如他們們兩家。西單商場以北北臨街底商區(qū)區(qū)域是順義城城區(qū)手機通訊訊市場的中心心地帶，以通通訊城為主，，兩側(cè)匯集了了大量通訊器器材專賣店。。同時沿新順順路一帶其他他地區(qū)許多通通訊專賣店也也呈點狀分布布。三大百貨店三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結(jié)三月23思源顧問大型百貨類類商業(yè)——國泰廣場地理位置：：順義區(qū)府府前中街南南側(cè)經(jīng)營面積：：20000平方米業(yè)態(tài)分布：：B1：美食廣場場F1：超市、食食品、飾品品、藥店、、音像制品品F2：化妝品、、鞋、包、、珠寶、手手表、運動動服飾、文文化用品F3：女裝、內(nèi)內(nèi)衣F4：男裝F5：手機通訊訊器材、電電器F6：兒童用品品、家居用用品層高：一層層4.5米左右，二二——六層：4米左右主通道寬度度：2米出入口：三三個樓梯：滾梯梯二組四部部、消防樓樓梯二個機動車停車車位：3000平米購物環(huán)境：：一般檔次：中檔檔偏低經(jīng)營狀況：：在三家商商場中位居居榜首總體評價：：在順義城城區(qū)當(dāng)?shù)鼐泳用裰姓J知知度最高三月23思源顧問大型百貨類類商業(yè)——西單商場地理位置：：順義區(qū)府府前西街東東北角經(jīng)營面積：：18000平方米業(yè)態(tài)分布：：F1：超市、食食品、飾品品、藥店、、音像制品品F2：化妝品、、鞋包、珠珠寶、手表表、眼鏡F3：女裝F4：男裝、羊羊毛羊絨制制品、內(nèi)衣衣、家居用用品F5：運動服飾飾用品、手手機通訊器器材、小家家電、辦公公用品、攝攝影器材層高：每層層基本在4.5米左右主通道寬度度：2.5米出入口：三三個樓梯：滾梯梯一組二部部、消防樓樓梯二個機動車停車車位：50個購物環(huán)境：：較好檔次：中檔檔經(jīng)營狀況：：較好總體評價：：購物環(huán)境境好于國泰泰廣場，經(jīng)經(jīng)營狀況比比之稍遜，，總體市場場認知度也也較高，是是順義城區(qū)區(qū)居民首選選的百貨類類購物場所所之一三月23思源顧問大型百貨類商業(yè)——隆華購物中心地理位置：新順南南大街經(jīng)營面積:18000平米業(yè)態(tài)分布：B1：美食城F1：食品、中復(fù)電訊訊、藥房F2：運動服飾、化妝妝品、音像、珠寶寶F3：男裝、女裝F4：365折扣廣場——服裝、鞋包F5：365折扣廣場——家居用品層高：4.5米通道寬度：2米自動扶梯、樓梯數(shù)數(shù)量：扶梯一組兩兩部、樓梯一組檔次：中檔偏低經(jīng)營狀況：一般評價：本商場由于于在地理位置上據(jù)據(jù)其他兩個商場有有一個距離，客流流明顯受到了分流流，因此在三個商商場中經(jīng)營狀況最最不理想，加之無無特色化的經(jīng)營亮亮點，因此從總體體不具備競爭優(yōu)勢勢。三月23思源顧問大型百貨類商業(yè)——博聯(lián)時代商業(yè)廣場場（尚未開業(yè)）地理位置：順義站站街西北角（隆華華對面）經(jīng)營面積：18500平方米主力店招商情況：：大中電器4000平米，位于物業(yè)西西側(cè)，一至四層華普超市8000平米，位于物業(yè)東東側(cè)，一至四層物業(yè)南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合及租金情況況：F1：臨街店鋪單單店店面積28.8平米租租金10-12元/天·平米F2：箱包、鞋標標準準攤位20平米租租金金4-5元/天·平米F3：內(nèi)衣、童裝標標準攤位20平米租租金金3-4元/天·平米F4：女裝標標準攤位位20平米租租金金2-3元/天·平米F5：女裝折扣檔次：低檔(服裝批發(fā)市場)租售狀況：商場內(nèi)內(nèi)店鋪出租率達95%以上，臨街店鋪只只達到60%左右總體評價：該物業(yè)業(yè)為開發(fā)商自行執(zhí)執(zhí)有，只租不售，，從目前招商情況況來看，兩大主力力店的進駐是其較較為明顯的優(yōu)勢，，因此商場內(nèi)部較較為理想，而臨街街商業(yè)的租金價格格相對較高（高于于該區(qū)域臨街租金金水平），影響了了入駐率三月23思源顧問問順義城區(qū)區(qū)大型商商業(yè)街分分析——金街地理位置置：新新順大街街東側(cè)商商業(yè)街業(yè)態(tài)組合合：中中低檔餐餐飲、娛娛樂、購購物租金水平平：1-5元/天·㎡（建筑面面積）經(jīng)營環(huán)境境：臟、、亂檔次定位位：低檔檔經(jīng)營狀況況：較好好商業(yè)評價價：金街是順順義居民民普遍認認可的餐餐飲娛樂樂一條街街，人氣氣較旺，，出租率率達到時時95%以上從整體來來看，該該物業(yè)無無論是從從檔次、、還是環(huán)環(huán)境上都都較差，，特別是是娛樂業(yè)業(yè)，說明明目前順順義居民民對娛樂樂業(yè)的認認知還處處于一個個較低級級階段，，同時順順義地區(qū)區(qū)明顯缺缺乏有較較好品質(zhì)質(zhì)的娛樂樂業(yè)態(tài)。。三月23思源顧問順義城區(qū)大型型商業(yè)街分析析——金街業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲32娛樂15精品店6超市商店5其他5美容美發(fā)4通訊3餐飲、娛樂業(yè)業(yè)態(tài)占商業(yè)街街總業(yè)態(tài)的接接近70%。三月23思源顧問順義城區(qū)大型型商業(yè)街分析析——金街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次大河園酒家餐飲低粗糧骨頭湯餐飲中低萬家燈火餃子餐飲低骨頭館餐飲中低蘭州拉面餐飲低福旺家常菜餐飲中飛翔燒烤餐飲低大紅人酒家餐飲中阿力新疆飯店餐飲低啃一鍋羊羯子火鍋餐飲中新佳樂啤酒屋餐飲低北京皇蓉老媽火鍋店餐飲中成都小吃餐飲低鑫蜀都成都小吃家常菜餐飲中佑天佑小吃餐飲低蘇菲足療娛樂低久久丫餐飲低臺球室娛樂低蘭州馬慧忠拉面餐飲低宏旺臺球娛樂低四川眉州小吃餐飲低精藝臺球娛樂低杭州小籠包餐飲低杰杰臺球娛樂低重慶火鍋餐飲低金海岸臺球娛樂低吧吧燒烤餐飲低錄像廳娛樂低金街文博食雜店餐飲低KTV娛樂低文靜餃子館餐飲低海天網(wǎng)吧娛樂低漢水人家餐飲低金街洗浴娛樂低東北燒烤餐飲低金街歌舞廳娛樂低杭州小籠包餐飲低金街音樂練歌房娛樂低臺灣珍珠奶茶餐飲低北京佳典美休閑俱樂部娛樂低老家肉餅餐飲中低華遠俱樂部娛樂中金蘋果酒家餐飲中低湘鄉(xiāng)甲魚屯餐飲中高表格：金街餐餐飲娛樂業(yè)態(tài)態(tài)店鋪統(tǒng)計三月23思源顧問順義城區(qū)大型型商業(yè)街分析析——金街檔次餐飲娛樂精品店超市商店通訊美容美發(fā)其他中高1

中51

中低4

低201465345注:兩家餐飲停業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)租中.三月23思源顧問順義城區(qū)大大型商業(yè)街街分析——便民街地理位置:中山南街經(jīng)營面積:9000平米業(yè)態(tài)分布：：服裝服服飾、手機機零配件、、美發(fā)、雜雜貨、餐飲飲通道寬度：：10米標準攤位：：20平米（12平米店內(nèi)面面積+8平米店內(nèi)面面積）租金水平：：3-5元/天·㎡（營業(yè)面積積）檔次定位：：低檔經(jīng)營狀況：：一般商業(yè)評價：：是以服裝裝服飾為主主的大篷式式低檔市場場型商業(yè)街街，環(huán)境凌凌亂，衛(wèi)衛(wèi)生條件差差。主要面面向在順順義城區(qū)務(wù)務(wù)工的農(nóng)民民工和收入入低下的居居民。人流流量一般，，三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況分分析順義城區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)研分析析順義城區(qū)大型百百貨類商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)超市類類物業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)餐飲類類物業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)專業(yè)市市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀狀況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商商業(yè)狀況分析總總結(jié)三月23思源顧問順義城區(qū)超市市類商業(yè)物業(yè)業(yè)分析分布地區(qū)：目目前順義超市市主要分布在在新順大街和和站前北街。。商業(yè)形式：新順大街的超超市主要分布布在國泰大廈廈、順義西單單商場等商場場的內(nèi)部，位位置均在一層層，一般和食食品柜臺同樓樓層。站前北街的物物美商城屬綜綜合超市業(yè)態(tài)態(tài)，服務(wù)社區(qū)區(qū)家庭消費為為主。平均面積：2000-4000平米主要輻射客群群：主要滿足足順義城區(qū)北北部的居民消消費，相對于于南城的居民民在距離和交交通上則不夠夠方便。未來供應(yīng)：博博聯(lián)商業(yè)廣場場內(nèi)將進駐華華普超市（8月開業(yè)），體體量為8000平米，單層面面積2000平米，共一至至四層。總體分析：順順義城區(qū)超市市類物業(yè)無論論是從規(guī)模、、檔次還是品品牌來說都較較為缺乏，而而周邊住宅區(qū)區(qū)內(nèi)更是以一一些不知名的的小便利店或或小日用品商商店為主，市市場需求度較較大，有較好好的市場需求求空間。三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結(jié)三月23思源顧問順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)狀況況分析名稱位置菜系客單價檔次評價大鴨梨順義區(qū)一中對面烤鴨

20-40中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認可，有較為充足的停車位小肥羊西門外臥龍環(huán)島鐵橋西火鍋30-50中因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權(quán)金城順義區(qū)府前西街路南韓國燒烤30-50中較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務(wù)水一般。

天賜莊園順義區(qū)中山南路8號北京/家常30-40中主營“家常菜和烤鴨”。天天爆滿，量大便宜，味道較好清真爆肚宛

北京近郊順義火車站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認可金百萬烤鴨店

順義區(qū)府西前街10號

烤鴨/家常菜30-40中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜。

順義城區(qū)部分分為當(dāng)?shù)鼐用衩褫^為認可的的餐飲店基本本情況調(diào)查三月23思源顧顧問順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)狀況況分析析三月23思源顧顧問順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)狀況況分析析區(qū)域內(nèi)內(nèi)餐飲飲市場場較為為火爆爆主要集集中在在中山山街和和金街街，其其他各各處也也均有有分布布以大眾眾化的的中檔檔消費費為主主，物物美價價廉的的大眾眾化餐餐飲經(jīng)經(jīng)營狀狀況普普遍較較好，，對服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量、、就餐餐環(huán)境境有一一定的的要求求，但但要求求并不不高以京味味家常常菜、、川菜菜等菜菜系為為主，，品類類較為為單一一對特色色化的的需求求正在在日異異增強強，有有較好好的市市場需需求潛潛力休閑餐餐飲和和西式式正餐餐快餐餐目前前在本本地區(qū)區(qū)域餐餐飲消消費的的市場場不大大以朋友友聚會會和家家庭聚聚餐為為主要要的就就餐目目的停車位位一般般較為為充足足三月23思源顧顧問區(qū)域商商業(yè)狀狀況分分析順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析順義城城區(qū)未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分分析順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)大大型百百貨類類商業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)超超市類類物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析順義城城區(qū)專專業(yè)市市場調(diào)調(diào)研分分析順義城城區(qū)住住宅底底商調(diào)調(diào)研分分析順義城城區(qū)交交通狀狀況調(diào)調(diào)研分分析順義居居民消消費習(xí)習(xí)慣調(diào)調(diào)查小結(jié)：：區(qū)域域內(nèi)商商業(yè)狀狀況分分析總總結(jié)三月23思源顧問地理位置：：順義新順順南大街東東北角（國國泰南側(cè)））經(jīng)營面積：：10000平方米業(yè)態(tài)分布：：F1：金飛鴻電電訊、小家家電、自行行車F2：洗衣機、、電冰箱F3：電視機、、電腦、音音響、DVDF4——F6：家具賣場場層高：一至至三層每層層基本在4.5米左右，四四至六層存存在錯層，，層高僅3.5米，局部不不足3米主通道寬度度：2.米出入口：一一個樓梯：滾梯梯一組二部部、消防樓樓梯一個經(jīng)營狀況：：一至三層層電器經(jīng)營營狀況較好好，四至六六層家具經(jīng)經(jīng)營狀況不不佳總體評價：：一至三層層無論是從從環(huán)境還是是經(jīng)營狀況況都明顯好好于四層以以上，四至至六層家居居賣場極為為冷清，且且層高達不不到應(yīng)有的的標準，環(huán)環(huán)境很不舒舒適。順義城區(qū)專專業(yè)市場分分析——西單家電商商城三月23思源顧問順義城區(qū)專專業(yè)市場分分析——蘇寧電器地理位置：：順義新順順南大街（（怡馨家園園臨街）經(jīng)營面積：：6000平米業(yè)態(tài)分布：：F1：數(shù)碼產(chǎn)品、、灶具、熱熱水器F2：手機專賣賣、DVD、EVDF3：空調(diào)、電電腦、冰箱箱、冷柜F4：電視、洗洗衣機、家家庭影院F5：售后服務(wù)務(wù)網(wǎng)點、儲儲存庫房層高：一層層4.5米，其他各各層4米左右出入口：2個樓梯：滾梯梯一組兩部部（四層為為一部上行行滾梯），，消防梯一一個，貨梯梯一個經(jīng)營狀況：：較好總體評價：：主要客群群為順義城城區(qū)居民三月23思源顧問問地理位置置：新順順北大街街西側(cè)，，西單商商場以北北經(jīng)營面積積：1500平米建筑形式式：一層層臨街底底商租金水平平：3—10元/天·㎡（使用面面積）購物環(huán)境境：較差差經(jīng)營狀況況：良出租率：：95%左右總體評價價：順義區(qū)通通訊市場場以通訊訊城為核核心，沿沿新順北北大街成成線性分分布，數(shù)數(shù)碼城所所在臨街街底商共共16家，其中中經(jīng)營手手機通訊訊類店鋪鋪共9家，占到到了56%。就面積積而言則則接近65%。順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場分析析——通訊城三月23思源顧問問順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場分析析——益麒麟建建材市場場地理位置置：順西西路東側(cè)側(cè)，本案案對面經(jīng)營面積積：14513.9平方米建筑形式式：工棚棚式建筑筑，一層層為主、、臨街局局部三層層租金水平平：1·8元/天·㎡（使用面面積）標準攤位位：40-60平米購物環(huán)境境：一般般經(jīng)營狀況況：很好好出租率：：100%總體評價價：沿順順西路南南北至順順平路沿沿線，是是順義地地區(qū)家居居建材市市場的集集工散地地，已經(jīng)經(jīng)形成了了一定的的規(guī)模和和市場影影響力。。本建材材市場是是順義供供銷社國國有資產(chǎn)產(chǎn)，在順順義地區(qū)區(qū)居民中中認知度度較高。。出租率率達到了了100%，普通攤攤位的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓位甚甚至達到到了6—10萬。建材材類產(chǎn)品品種類較較全，以以中低檔檔產(chǎn)品為為主，有有部分品品牌產(chǎn)品品。三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況分析析順義城區(qū)商業(yè)狀況況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)業(yè)區(qū)調(diào)研分析順義城區(qū)大型百貨貨類商業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)超市類物物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)餐飲類物物業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)專業(yè)市場場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底商商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀況況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)慣慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)狀況分析總結(jié)三月23思源顧問住宅底商狀況分析析——怡馨家園業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量藥店1音像超市1廣告設(shè)計1電動用車1室內(nèi)設(shè)計1醫(yī)療2洗衣店2服飾2攝影2西餅屋2飾品店3居家用品3茶館6便利店8美容美發(fā)9餐飲17合計61怡家園社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布情況統(tǒng)計計圖表注：不包含空置部部分三月23思源顧問怡馨家園底商租售售價格底商銷售價格：東側(cè)底商均價為6800元/平米；西側(cè)底商均價為5800元/平米；內(nèi)街底商均價為8000元/平米；南側(cè)外街獨立底商商均價為5500元/平米。底商租賃價格：東側(cè)底商租金為1.4元/平米.天；西側(cè)底商租金為1.02元/平米.天；內(nèi)街底商租金為0.8元/平米.天;結(jié)論：怡馨家園底底商平均租金為1元/平米.天。三月23思源顧問怡馨家園底商空空置狀況東側(cè)門面約為18個，空置門面約約7個，空置率約為為38%；西側(cè)門面約為19個，空置門面約約9個，空置率約為為47%；內(nèi)街門面約99個，空置門面約約26個，空置率約為為26%；南側(cè)外街獨立底底商門面約68個，空置門面約約30個，空置率約為為44%；結(jié)論：怡馨家園園底商空置率約約為40%。三月23思源顧問住宅底商狀況分分析——怡馨家園商業(yè)體量：約9000平米建筑形式：住宅宅底商+復(fù)式內(nèi)外街檔次：中低檔業(yè)態(tài)組合：外街街部分以餐飲為為主，底商和內(nèi)內(nèi)街多為美容美美發(fā)、便利店、、飾品等。經(jīng)營狀況：該項項目底商除蘇寧寧電器的新順南南大街經(jīng)營一般般，其余區(qū)域的的經(jīng)營均比較差差,空置率較高，多多家商戶均有不不同程度的退租租打算。商業(yè)評價：主力店蘇寧電器器位于新順南大大街一側(cè)，其所所帶來的人流只只對同側(cè)臨街商商業(yè)有支持作用用，而對于順平平路和站前南街街沒有支持。外街一至三層縱縱向分割方式不不合理，使用效效率較低，不符符合大部分商家家需求，并造成成單店總面積過過大，總價較高高，增大了投資資和經(jīng)營的風(fēng)險險商業(yè)規(guī)劃體量過過大，設(shè)計不合合理，業(yè)態(tài)種類類單一,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重重,缺乏核心亮點,是造成空置率較較高的又一個主主要原因另外南側(cè)臨街商商業(yè)面對高架橋橋，形不成順平平路南北商業(yè)人人流的互動，阻阻隔了商業(yè)氣氛氛的貫通，且南南側(cè)和西側(cè)人流流稀少，很難形形成良好的商業(yè)業(yè)氛圍三月23思源顧問住宅底商狀況分析析——宏城花園宏城花園南北兩側(cè)側(cè)底商業(yè)態(tài)情況統(tǒng)統(tǒng)計圖三月23思源顧問住宅底商狀況分析析——宏城花園北側(cè)底商面積均在104㎡左右，面寬6.5m，租金：簡裝修約0.58元/天/㎡，未裝修約0.38元/天/㎡售價：3100元/㎡。出租率：80%南側(cè)底商的面積均在120㎡—130㎡之間，面寬5.5m租金約2元/天/㎡。出租率：100%分析宏城花園臨街底商商全部均為一層臨街街底商。受地理位置和商業(yè)業(yè)氛圍影響，其南南側(cè)（靠近本案一一側(cè)）商業(yè)氛圍、、出租率、經(jīng)營狀狀況明顯好于北側(cè)側(cè)。各商家經(jīng)營狀狀況普遍較差，有有的只勉強保本。。總體來看，由于于住宅底商的限制制，業(yè)態(tài)以美容美美發(fā)、便利店（小小商店）以及其他他初級配套為主，，較為單一，經(jīng)營營品質(zhì)一般。三月23思源顧問問住宅底商商狀況分分析小結(jié)結(jié)和啟示示主力店的的選擇和和位置的的確定：：要以能能夠聚集集大量人人氣的主主力店為為首要選選擇，且且位置選選擇應(yīng)能能夠更大大程度地地帶動起起周邊商商鋪的經(jīng)經(jīng)營臨街店鋪鋪和底商商，餐飲飲店可以以二層為為主，其其他可以以一層為為主，局局部二層層，同時時鑒于眾眾多業(yè)態(tài)態(tài)對于三三層臨街街店鋪的的需求較較差，造造成使用用率低、、空置率率高的眾眾多規(guī)劃劃負面事事實，應(yīng)應(yīng)避免設(shè)設(shè)計三層層縱向分分割的臨臨街店鋪鋪底商的定定位要有有特色，，分區(qū)明明確，應(yīng)應(yīng)充分考考慮到與與主力店店、與周周邊環(huán)境境和差異異化和互互補互動動作用，，避免業(yè)業(yè)態(tài)的單單一和重重復(fù)設(shè)置置三月23思源顧問問順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)調(diào)研分析析小結(jié)百貨類：：以西單、、國泰以以核心，，具有較較好的市市場認知知度，基基本能滿滿足順義義城區(qū)普普通居民民的購物物需求；；就本項目目地理位位置和周周邊環(huán)境境而言，，不適于于發(fā)展百百貨類大大中型購購物場所所超市類中型超市市主要為為西單和和國泰首首層兩個個超市，，有較大大的市場場占有率率；便利店發(fā)發(fā)展無論論是從品品牌化還還是從連連鎖化、、規(guī)模化化而言相相對滯后后；位于博聯(lián)聯(lián)的華普普超市即即將開業(yè)業(yè)，面積積約8000平米，為為本區(qū)域域目前的的大型超超市，但但品牌競競爭力和和規(guī)模較較為一般般；目前順義義城區(qū)缺缺乏如家家樂福、、易初蓮蓮化等國國際化品品牌化的的大型品品牌超市市，以本本項目的的地理位位置和區(qū)區(qū)域環(huán)境境而言，，較為適適宜引進進大型品品牌超市市三月23思源顧問餐飲類：餐飲業(yè)以金街和和中山街兩個地地區(qū)較為集中，，其他區(qū)域也均均有分布中式中檔餐飲在在本地區(qū)的市場場接受度較高，，消費頻次和能能力也較好，有有較好的市場氛氛圍西式快餐和休閑閑餐飲在本地區(qū)區(qū)尚處于起步階階段，普通居民民的消費觀念尚尚不認同，需要要進一步的引導(dǎo)導(dǎo)本項目未來餐飲飲業(yè)態(tài)應(yīng)以中式式中檔和中高檔檔特色餐飲為重重點，占餐飲較較大比例，考慮慮到未來發(fā)展因因素，可適當(dāng)引引進少量新型餐餐飲業(yè)態(tài)娛樂類：順義區(qū)域城區(qū)內(nèi)內(nèi)的娛樂業(yè)態(tài)種種類單一，檔次次較低，如金街街充斥著眾多的的低檔網(wǎng)吧、臺臺球、錄像、足足浴等娛樂場所所較為高檔的娛樂樂場所則分布在在順義旅游區(qū)別別墅區(qū)域，如高高爾夫、垂釣、、賽馬等，但該該目標客群與城城區(qū)內(nèi)娛樂類消消費客群有很大大差別本項目北側(cè)分布布著為數(shù)不多的的幾家如KTV、洗浴等娛樂場場所，經(jīng)營狀況況尚可，結(jié)合未未來本區(qū)域的規(guī)規(guī)劃，娛樂業(yè)態(tài)態(tài)在本項目周邊邊應(yīng)有一定的發(fā)發(fā)展空間專業(yè)市場類：以中低檔和低檔檔的建材、家具具、家居、通訊訊、電器等為主主除蘇寧電器外，，其他專業(yè)市場場的購物環(huán)境普普遍較為一般本項目核心區(qū)域域內(nèi)分布著以益益麒麟家居建材材城為核心的中中低建材家居專專業(yè)市場，鑒于于此類專業(yè)市場場對本項目住宅宅品質(zhì)所產(chǎn)生的的負面影響，本本項目的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置不必考考慮同種業(yè)態(tài)的的規(guī)劃，但可考考慮利用其所帶帶來的較為成熟熟的商業(yè)氛圍和和人流順義城區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)研分析析小結(jié)三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況分分析順義城區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調(diào)研分析析順義城區(qū)大型百百貨類商業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)超市類類物業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)餐飲類類物業(yè)調(diào)研分析析順義城區(qū)專業(yè)市市場調(diào)研分析順義城區(qū)住宅底底商調(diào)研分析順義城區(qū)交通狀狀況調(diào)研分析順義居民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)商商業(yè)狀況分析總總結(jié)三月23思源顧問線路號起點站終點站配車首車末車線路號起點站終點站配車首車末車環(huán)一路石園南路濱河小區(qū)8部6:2019:00九路支太平村趙各莊4部6:1518:35環(huán)二路老干部活動中心鯤鵬集團10部6:2019:00十路相各莊麻林山6部6:1018:20一路汽車站二張營4部6:2018:20十一路大胡營趙莊6部6:0018:20二路馮家營沿河10部6:0018:30十二路汽車站燕王莊6部6:0018:25三路汽車站于莊8部6:0018:45十三路太平莊破羅口5部6:0018:25四路南莊頭北孫各莊12部6:1018:25十四路太平村東府6部6:0018:30五路西門山里辛莊6部6:0018:20十五路汽車站寺上6部6:0018:15六路順義火車站大林6部6:0018:30十六路汽車總站京順車管所6部6:0018:20六路支社教中心大北塢4部6:0818:20十六路支董各莊臨河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西門櫻花園4部6:0018:30七路太平村大壩洼6部6:0018:10十八路吉祥莊李遂12部6:0018:30八路西門馬莊6部6:1018:10十九路社教中心大孫各莊5部6:0018:30九路太平村田各莊6部6:0018:20

順義城區(qū)交通通狀況統(tǒng)計分分析三月23思源顧問順義城區(qū)內(nèi)部部共有25條公交線路，，城區(qū)中心區(qū)區(qū)內(nèi)交通相對對較為便利，，但就本項目目而言，尚無無一條公交線線路通至本項項目商業(yè)規(guī)劃劃區(qū)域從北京市——順義的公交線線路（包括途途經(jīng)線路）有有二十余條就順義城區(qū)內(nèi)內(nèi)部交通來看看，雖然線路路較多，但每每條線路車輛輛較少，造成成車次較少，，基本上平均均每隔15-30分鐘來一輛車車，再加上順順義城區(qū)相對對較小，因此此順義城區(qū)市市民選擇公交交車作為出行行方式的不占占多數(shù)，基本本以步行、自自行車居多，，自駕車和出出租車也有一一定的比例。。就公交線路的的時間安排來來看，早班在在6時左右，而晚晚班最晚也在在7時停運，由此此可見，順義義城區(qū)居民生生活較為規(guī)則則，夜間大眾眾消費相對較較少。就本項目而言言，未來發(fā)展展發(fā)布要改善善和提高項目目周邊公共交交通的便捷程程度順義城區(qū)交通通狀況統(tǒng)計分分析三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結(jié)三月23思源顧問順義居民消費習(xí)慣慣調(diào)查以下報告中的資料料來源于思源顧問問的順義城區(qū)問卷卷調(diào)查，主要是調(diào)調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用裣M費習(xí)慣和對該區(qū)域域商業(yè)配套的要求求，調(diào)查采取街頭頭攔訪的方式，其其對象主要為順義義城區(qū)的居民，年年齡25歲至55歲之間，其中在25-35歲之間的占88%以上。調(diào)查樣本共共計58個，其中有效樣本本44個。其中男性被訪訪者占43%，女性被訪者占57%。被訪者的職業(yè)和和收入較為多樣。。三月23思源顧問問順義居民民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查查一、購物物類消費費能力及及消費特特征調(diào)查查：購物場所所順義城區(qū)區(qū)居民在在日常用用品購買買場所和和服飾類類用品的的購買場場所主要要為國泰泰大廈和和順義西西單商場場。日常用品品購買時時沒有人人選擇去去市區(qū)購購買，但但8.5％的順義義居民在在購買服服飾類用用品時會會選擇市市區(qū)。選擇專業(yè)業(yè)市場的的居民數(shù)數(shù)量比較較少。三月23思源顧問問順義居民民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查查2.選前往消消費場所所的交通通方式順義城區(qū)區(qū)居民在在進行日日常用品品消費時時所選擇擇的交通通方式主主要是步步行其次次是搭乘乘公交車車；而在在服飾類類消費時時所選擇擇的中交交通形式式是首先先是公交交車其次次是步行行。這主主要由于于在服飾飾類消費費時部分分居民選選擇距離離較遠的的場所。。三月23思源顧顧問順義居居民消消費習(xí)習(xí)慣調(diào)調(diào)查3.選擇該消費費場所的原原因從調(diào)查中可可以看出，，日常用品品和服飾類類消費的場場所選擇原原因中最重重要的兩點點是距離和和價格。并并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上產(chǎn)生了了業(yè)態(tài)組合合的要求和和目前周邊邊區(qū)域可供供選擇場所所過少的其其他因素。。三月23思源顧問順義居民消消費習(xí)慣調(diào)調(diào)查4.月購物頻次次及次消費費額度日常用品月月消費頻次次主要集中中在3-4次，每次平平均消費額額月30－50元之間。52％的被訪者者在服飾類類消費上，，月消費頻頻次為1次，55％的被訪者者平均每次次消費約200－400元。三月23思源顧問順義居民消消費習(xí)慣調(diào)調(diào)查二、餐飲類類消費能力及及消費特征征調(diào)查：1.每月在外就就餐次數(shù)及及單次消費費數(shù)額被訪者中45％左右的人人每月在外外就餐3-5次；大部分分居民單次次消費約100－200元左右，由由此可見順順義居民在在外就餐頻頻次適中，，次消費能能力處于中中等水平，，就餐飲消消費而言，，有一定的的消費能力力。三月23思源顧問問順義居民民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查查2.就餐場所所選擇因因素順義區(qū)居居民在外外就餐比比較注重重餐飲的的口味；；其次對對交通和和價格有有比較高高的要求求；但是是對檔次次和消費費場所的的環(huán)境以以及服務(wù)務(wù)上相對對不是很很在意。。其餐餐飲消費費習(xí)慣與與二三線線城市居居民的消消費習(xí)慣慣一致。。三月23思源顧問問順義居民民消費習(xí)習(xí)慣調(diào)查查3.交通方式式順義居民民外出就就餐的交交通方式式較為多多樣，尤尤其以步步行和自自駕車出出行居多多。可見見，一般般居民的的就餐飲飲地點一一般相對對較近，，另有較較好消費費能力的的自駕車車一族其其就餐距距離則限限制不大大。三月23思源顧問順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查三、娛樂類消消費能力及消消費特征調(diào)查查1.通常光顧的休休閑娛樂場所所順義居民的娛娛樂場所相對對較為單一和和單純，對于于酒吧、咖啡啡廳等休閑娛娛樂場所的認認可度較低，，消費習(xí)慣較較為保守，女女性消費者已已開始具備健健身保健、美美容美體類的的消費意識。。三月23思源顧問順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查2.每月休閑娛樂樂消費頻次及及單次消費額額順義居民在休休閑娛樂方面面的娛樂方面面的消費能力力較為一般，，消費頻次較較低，以每月月1-2次占絕大多數(shù)數(shù)比例，消費費金額100-150元的占了一半半的比例。可可見目前其娛娛樂方面的消消費需求較低低，尚處于初初級階段，需需市場的進一一步引導(dǎo)。三月23思源顧問順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查3.交通方式順義居民外出出娛樂的主要要交通方式以以自駕車和出出租車為主，，說明娛樂類類消費客群主主要是一些具具有一定消費費能力的居民民；而以步行行為交通方式式的也占有一一定的比例，，可見一些居居民所選擇的的娛樂場所的的距離較近。。三月23思源顧問順義居民消費習(xí)慣慣調(diào)查小結(jié)順義目標客群總體體的消費特征趨同同于二、三線城市市居民的消費特征征；就購物而言，其對對于品質(zhì)、檔次、、環(huán)境有一定的要要求，但要求不高高，價格依然是其其購物所考慮的主主要因素，因此消消費能力適中；同同時在深訪中可以以看出，他們對于于大賣場的需求較較為強烈；就餐飲而言，對于于餐飲的口感和價價格的綜合要求要要明顯高于對環(huán)境境、檔次的要求，，但隨著收入逐步步的提高，其他因因素的要求也會逐逐漸升級。整體而而言，順義居民餐餐飲的消費能力較較好，對于餐飲的的需求也較為強烈烈，因此一些中式式特色化中檔餐飲飲將對他們有更強強的吸引力；就娛樂而言，目前前順義居民的娛樂樂消費能力一般，，消費特征表現(xiàn)尚尚處于起步階段，，對于娛樂方面的的需求也較少，但但隨著意識的不斷斷開放和市場的引引導(dǎo)，未來娛樂方方面的需求無論從從質(zhì)還是從量上都都將不斷提升。三月23思源顧問區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調(diào)研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調(diào)研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調(diào)研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調(diào)研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調(diào)研分分析順義城區(qū)交通通狀況調(diào)研分分析順義居民消費費習(xí)慣調(diào)查小結(jié)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)狀況分分析總結(jié)三月23思源顧問小結(jié)：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結(jié)順義城區(qū)總總體商業(yè)發(fā)發(fā)展相對滯滯后，商業(yè)業(yè)發(fā)展呈初初級階段本區(qū)域購物物類商業(yè)物物業(yè)以三大大商場為核核心，相對對集中，受受到目標人人群的普遍遍認可本區(qū)域餐飲飲業(yè)市場較較為火爆，，以大眾形形消費為主主，如大大鴨梨類家家常菜極受受歡迎，但但目前餐飲飲的品種較較為單一本區(qū)域娛樂樂檔次普遍遍偏低，品品牌商家和和娛樂業(yè)態(tài)態(tài)種類均較較為缺乏總體來看，，順義城區(qū)區(qū)商業(yè)中低低端產(chǎn)品占占據(jù)市場主主導(dǎo)地位順義城區(qū)的的社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)種類類單一，租租售情況受受地段影響響較大順義城區(qū)整整體商業(yè)狀狀況分析三月23思源顧問小結(jié)：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結(jié)核心商圈內(nèi)內(nèi)以家裝建建材市場為為最主要商商業(yè)業(yè)態(tài)，，并形成了了一定的商商業(yè)氛圍，，但由于檔檔次偏低，，對本項目目無太多支支持作用核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)超市、餐餐飲以及相相應(yīng)的商業(yè)業(yè)配套極其其缺乏順西路北有有一些娛樂樂場所，在在順義當(dāng)?shù)氐貙僦卸水a(chǎn)產(chǎn)品核心區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅底商商以美容美美發(fā)等配套套商業(yè)為主主，業(yè)態(tài)單單一，以中中低檔次商商業(yè)為主，，對本項目目未來商業(yè)業(yè)規(guī)劃和發(fā)發(fā)展不構(gòu)成成威脅公共交通不不便利煤廠和油庫庫等對商業(yè)業(yè)氛圍的形形成具有較較強的負面面影響本項目核心心商圈內(nèi)商商業(yè)現(xiàn)狀分分析三月23思源顧問小結(jié)：區(qū)域域內(nèi)商業(yè)狀狀況分析總總結(jié)整體市場供供需關(guān)系目目前保持著著較良好的的發(fā)展趨勢勢，未來前前景看好隨著核心商商圈內(nèi)新型型住宅小區(qū)區(qū)不斷開發(fā)發(fā)，消費力力正逐漸提提高，商業(yè)業(yè)市場具有有一定發(fā)展展?jié)摿晚樍x城義義商業(yè)規(guī)劃劃來看，本本區(qū)域順西西路未來將將規(guī)劃為順順西餐飲娛娛樂街，具具有較好的的市場前景景，便于本本項目商業(yè)業(yè)形成良好好互動按昭順義商商務(wù)局“一般距離城城市商業(yè)中中心區(qū)1公里以外的的居住區(qū)、、服務(wù)人口口4萬人以上，，應(yīng)有一個個相應(yīng)規(guī)模模的居住區(qū)區(qū)配套商業(yè)業(yè)服務(wù)中心心”的指示精神神，本區(qū)域域未來非常常具有發(fā)展展成為居住住型商業(yè)中中心的潛力力本項目未來商業(yè)業(yè)發(fā)展的瓶頸在在于：公共交通通和東側(cè)生態(tài)環(huán)環(huán)境（煤廠、油油庫）。如能對對此進行改善，，則對未來商業(yè)業(yè)發(fā)展有極好的的促進作用。本項目核心商圈圈內(nèi)未來商業(yè)發(fā)發(fā)展分析三月23思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分分析本項目商業(yè)定位及及產(chǎn)品定位三月23思源顧問商業(yè)部分SWOT分析優(yōu)勢項目核心區(qū)域內(nèi)中中，受建材市場的的影響，目前已具具有一定的市場氛氛圍周邊已入住的和在在建的大中型樓盤盤眾多，帶來了更更多的目標消費群群區(qū)域內(nèi)整體市場供供需關(guān)系目前保持持著較良好的發(fā)展展趨勢開發(fā)商實力雄厚,具有很強的形象號號召力由于本項目整體開開發(fā)面積大，未來來可以支撐起一個個獨立的城市區(qū)域域，形成獨立的商商業(yè)空間三月23思源顧問商業(yè)部分SWOT分析劣勢本項目距順順義中心城城區(qū)有一定定距離，本本項目商業(yè)業(yè)目標消費費群會受到到城區(qū)商業(yè)業(yè)商圈的爭爭奪，不適適合一些業(yè)業(yè)態(tài)如百貨貨類的引進進，應(yīng)考慮慮適合本區(qū)區(qū)域位置特特點的業(yè)態(tài)態(tài)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)發(fā)展滯后后，無論是是購物、餐餐飲還是娛娛樂檔次都都較低，品品牌商家缺缺乏，商業(yè)業(yè)尚處于初初級階段目前本項目目周邊公共共交通很不不便利由于順義地地區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展滯后，，區(qū)域人口口密度相對對較低，引引進具有較較大知名度度和市場影影響力的品品牌商家有有一定的困困難周邊煤廠、、加油站等等環(huán)境的負負面影響較較明顯，同同時也會影影響商業(yè)氛氛圍的形成成，隔離本本項目商業(yè)業(yè)與中心城城區(qū)的溝通通隨本項目開開發(fā)進程及及順義發(fā)展展，逐步改改善周邊人人文環(huán)境，，生態(tài)環(huán)境境、交通環(huán)環(huán)境、商業(yè)業(yè)環(huán)境三月23思源顧問商業(yè)部分SWOT分析機會根據(jù)順義地地區(qū)的未來來規(guī)劃，未未來本區(qū)域域規(guī)劃為順順西餐飲娛娛樂街，將將有較好的的發(fā)展空間間隨著區(qū)域內(nèi)內(nèi)的土地開開發(fā)，周邊邊人口密度度和消費力力將不斷提提升，將成成為本項目目商業(yè)消費費的有力支支持區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)的落后同同時也帶來來了一些市市場空白點點和商業(yè)發(fā)發(fā)展機遇本項目住宅宅開發(fā)的品品質(zhì)化將帶帶來具有一一定消費實實力的目標標消費群本項目住宅宅開發(fā)的品品質(zhì)化將帶帶來具有一一定消費實實力的目標標消費群三月23思源顧問商業(yè)部分SWOT分析威脅現(xiàn)階段順義城區(qū)內(nèi)內(nèi)已形成一定的商商業(yè)氛圍，為順義義周邊客群普遍認認同，形成了一定定的消費習(xí)慣，其其輻射作用較強，，將吸引本項目的的目標消費客群，，對本項目商業(yè)的的發(fā)展構(gòu)成威脅從未來發(fā)展來看，，順義城區(qū)內(nèi)隨著著大量房地產(chǎn)的開開發(fā)，未來商業(yè)配配套的面積和各類類業(yè)態(tài)將不斷增加加，各自的商業(yè)輻輻射作用將不斷增增強，競爭將不斷斷加劇以品牌化、特色化化、差異化商業(yè)特特征，對輻射圈內(nèi)內(nèi)目標客群形成強強烈吸引三月23思源顧問目錄項目商圈分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)狀況分分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分分析本項目商業(yè)定位及及產(chǎn)品定位三月23思源顧問目標消費群來源源未來本案住宅人人群及項目周邊邊小區(qū)住宅人群群項目周邊的建材材家居等業(yè)態(tài)所所帶來的商業(yè)人人群周邊單位以及未未來由于本案商商業(yè)影響力所能能帶來的其他人人群（包括順義義城區(qū)和周區(qū)區(qū)區(qū)縣）商業(yè)人群居住人群其他人群三月23思源顧問目標消費群定位位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以25至35歲和35歲至45歲的中青年居多多，主要分布在在30至45歲區(qū)間。此段年年齡區(qū)間的目標標消費者有一定定的經(jīng)濟實力和和較旺盛的消費費需求，對生活活品質(zhì)有一定的的追求和理解。。三月23思源顧問目標消費群定位位分析消費力分析年齡分析其他人群分析：目標客群以月收收入在2000至3000元的事業(yè)單位公公務(wù)員、教師、、醫(yī)生和月收入入在3000-5000元的企事業(yè)單位位中層、醫(yī)生、、私營業(yè)主居多多，他們對商業(yè)業(yè)配套的要求相相對較好，除滿滿足一般的生活活便利性商業(yè)配配套外，對提升升生活品質(zhì)的商商業(yè)業(yè)態(tài)的消費費也有一定的要要求；另外企業(yè)業(yè)管理人員等高高收入人員，以以及事業(yè)單位中中帶有一定隱性性收入者也占一一定比例三月23思源顧顧問目標消消費群群定位位分析析消費力力分析析年齡分分析其他人人群分析：：未來本本項目目經(jīng)營營初期期將以以面對對本項項目身身的居居住人人群，，并對對周邊邊商業(yè)業(yè)人群群、居居民和和工作作人群群也有有一定定的輻輻射作作用，，隨