【最新資料,Word版，可自由編輯！】、項目決策背景及結論TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、 項目決策背景 3\o"CurrentDocument"1.1外部環境 3\o"CurrentDocument"1.2內部因素 4\o"CurrentDocument"2、 結論 4\o"CurrentDocument"二、 項目情況及區位環境 4\o"CurrentDocument"1、 項目基本情況 4\o"CurrentDocument"2、 項目區位環境 4\o"CurrentDocument"2.1區域概況 5\o"CurrentDocument"2.2區域配套 5\o"CurrentDocument"三、普陀區概況 5\o"CurrentDocument"1、城市區位及環境 5\o"CurrentDocument"1.1地理位置 5\o"CurrentDocument"1.2氣候及自然環境 6\o"CurrentDocument"2、行政區域分布 6\o"CurrentDocument"3、東港開發區概述 6四、 舟山投資環境分析6\o"CurrentDocument"1、 舟山經濟發展狀況 6\o"CurrentDocument"2、 居民生活消費水平 72.1居民收入變動 72.2舟山居民恩格爾系數 7\o"CurrentDocument"2.3人均居住面積 8\o"CurrentDocument"3、人口規模及變動 8\o"CurrentDocument"3.1人口歷年的變動情況 8\o"CurrentDocument"3.2人口規劃目標 8\o"CurrentDocument"4、 城市規劃狀況（2000-2020年） 9\o"CurrentDocument"4.1城市規劃目標 9\o"CurrentDocument"4.2城市區域規劃（2000-2020年） 9\o"CurrentDocument"5、東港區塊未來發展及規劃 11\o"CurrentDocument"五、 舟山房地產市場分析 12\o"CurrentDocument"1、固定資產及房地產投資情況 12\o"CurrentDocument"2、土地市場供應 12\o"CurrentDocument"3、商品房市場運行狀況及趨勢 12\o"CurrentDocument"3.1商品房市場運行指標 12\o"CurrentDocument"3.2商品房（住宅）供需分析 13\o"CurrentDocument"3.3商品房（住宅）價格走勢 14\o"CurrentDocument"4、存量房市場現狀及趨勢 14\o"CurrentDocument"六、普陀區域房地產市場分析 14\o"CurrentDocument"1、2006年普陀區固定資產投資運行狀況 14\o"CurrentDocument"1.1投資總量大速度快 14\o"CurrentDocument"1.2投資結構進一步優化 15\o"CurrentDocument"1.3房地產開發仍然趨旺 15\o"CurrentDocument"2、普陀區樓市分析 15\o"CurrentDocument"2.1樓市運行指標 15\o"CurrentDocument"2.2成交均價走勢 15\o"CurrentDocument"2.3去化分析（摘自舟山房產網） 16\o"CurrentDocument"2.4最新網上銷售數據 16\o"CurrentDocument"3、東港區域在售量及后續開發量分析 16\o"CurrentDocument"3.1在售量分析 163.2后續量分析 16\o"CurrentDocument"3.3區域去化速度 17\o"CurrentDocument"3.4現區域價格漲幅情況 174、未來3年內普陀房價預計走勢 錯誤！未定義書簽07年1-8月年普陀各區域房價現狀：..… 錯誤！未定義書簽4.2未來3年各區域房價發展趨勢分析： …… 錯誤！未定義書簽\o"CurrentDocument"七、項目SWO分析及產品定位 17\o"CurrentDocument"1、 項目SWO分析 17\o"CurrentDocument"1.1地塊優勢： 17\o"CurrentDocument"1.2地塊劣勢： 17\o"CurrentDocument"1.3機會點： 17\o"CurrentDocument"1.4威脅點： 172、 項目定位（27-2、27-3地塊） 18\o"CurrentDocument"2.1目標客戶定位 18\o"CurrentDocument"2.2產品建議 19八、 項目投資效益測算19\o"CurrentDocument"1、項目測算前提 19土地面積 19\o"CurrentDocument"1.2容積率 19\o"CurrentDocument"1.3總建筑面積 19\o"CurrentDocument"1.4收入分析 20\o"CurrentDocument"2、項目開發成本與收益分析 20九、結論及投資建議 錯誤！未定義書簽。\o"CurrentDocument"附件1:項目開發成本與費用測算表 221、表1:普陀27-2號地塊成本效益測算（不含地下部分） 222、表2:普陀27-3號地塊成本效益測算（不含地下部分） 243、表3:普陀24-2號地塊成本效益測算（不含地下部分） 錯誤！未定義書簽\o"CurrentDocument"附件2:普陀區各樓市市場調研報告 27\o"CurrentDocument"1、 沈家門區域 27\o"CurrentDocument"2、浦西區域樓盤情況: 29\o"CurrentDocument"3、東港區域樓市分析 29一、項目決策背景及結論1、項目決策背景1.1外部環境普陀東港經濟開發區是采用圍海造地，不占一分耕地的省級經濟開發區。東港經濟開發區地處舟山旅游金三角要沖，南面與著名漁港沈家門相鄰，東南與國家級名勝風景區著名的佛教圣地普陀山和國家級旅游度假區朱家尖隔海相望，區位優勢十分顯著。東港經濟開發區的發展方向，是建成集港口、旅游、商貿、輕加工、服務、居住為一體，各項基礎設施、公益事業相配套的濱海新區。東港經濟開發區規劃面積12平方公里。一期4平方公里已開發完畢，二期6平方公里已經啟動。道路、供電、供水、通訊、排水等基礎設施均能保證開發的要求。該項目所在區域有如下特點和優勢：完備的基礎配套設施，打造高品質生活，整體區位性強地理位置優越，交通便利，離老城區市區較近環境清幽，小區規劃合理，景觀設計富有特色1.2內部因素本項目位于東港經濟開發區的東面，區位好，規模適當，發展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源。2、結論在國家和地方有關政策、財稅制度、貨幣制度相對穩定的前提下，確保投資強度，本項目的開發建設具有可行性，且可利用我司以往的成功開發經驗、營銷策略和積累的潛在客戶源，亦能保證一定的利潤。二、項目情況及區位環境1、項目基本情況項目位置：地塊于東港經濟開發區東面，毗鄰法國歐尚超市、普陀區行政中心、高檔特色海鮮城等，片區已初步建成東港區域高尚的住宅生活區土地現狀：土地平整。規劃要求：地塊編號出讓面積（m）規劃用途規劃設計條件岀讓年限容積率建筑密度綠地率建筑限高東港商務中心周邊23-2地塊42176住宅1.0w容積率w2.2w25%28%c綠地率w30%45米70年東港商務中心周邊23-5地塊44950住宅1.0w容積率w2.2w25%28%c綠地率w30%45米70年東港商務中心周邊24-1地塊27678住宅1.0w容積率w1.4w30%28%c綠地率w30%35米70年東港商務中心周邊24-5地塊26407住宅1.0w容積率w1.4w30%28%c綠地率w30%35米70年東港商務中心周邊24-6地塊24764商業、辦公1.3w容積率w2.8w40%20%c綠地率w30%60米40年東港商務中心周邊26-2地塊9640餐飲旅館業（賓館）1.3w容積率w3.5<40%20%c綠地率<30%110米40年2、項目區位環境2.1區域概況6幅地塊所在的區域位于普陀區東港經濟開發區內，地塊距離沈家門市中心約 5公里左右。東港經濟開發區經過7年多建設，開發區內已有企事業單位百余家，總投資 7.35億人民幣。目前開發區環境優美，人丁興旺，各行各業欣欣向上。2.2區域配套東港目前居住人口約3萬余人，已經形成了比較完備的商業設施，從購物、吃飯，到娛樂休閑，各種商店和場所基本齊全。交通：臨近329國道，公交1、2、9、27、28、29路均可到歐尚超市，項目周邊出租車諸多，出行十分便利。購物：法國歐尚超市、東港貿易城、好當家超市、東港建材城、東港家具城；休閑：沈園、海邊人家休閑山莊、東港露天電影院、市民中心廣場、海濱公園、兒童公園、圖書館、新天地咖啡館；娛樂：花樣年華KTV歌城、東港山莊；餐飲：海中州海鮮美食城、規劃中的2個五星級大酒店、特色海鮮排擋；學校：東港小學、普陀中學、熊貓幼兒園、沈家門小學；銀行：中國銀行、建設銀行、農業銀行、信用合作社、工商銀行；醫療：東港醫院、東港社區衛生院、醫藥公司；三、普陀區概況1、城市區位及環境1.1地理位置舟山市普陀區位于浙江省東北部，舟山群島東南部，長江、錢塘江、甬江入海交匯處南緣海域。介于北緯29°32'-30°28'，東經121°56'-123°14'。南北長約105千米，東西寬約85千米。區域總面積6728平方千米，其中海域面積6269.40平方千米，陸域面積458.60平方千米（含潮間帶69.77平方千米）。1.2氣候及自然環境普陀屬北亞熱帶季風海洋型氣候區，冬夏季長，春秋季短，四季分明，夏無酷暑，冬無嚴寒，年溫差較小，溫暖濕潤，光照充足，雨量充沛，季風顯著。春季 3月26日至6月15日（候平均氣溫10C~22C），冷暖空氣交替頻繁，風向多變，溫度變化大，降水增多，主要災害性天氣有大霧、倒春寒等，偶有冰雹。夏季 6月16日至9月30日（候平均氣溫22E以上），6月中旬至7月上旬為初夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副熱帶高壓控制，多晴熱天氣，溫度高，日照多，蒸發大， 7~9月為臺風主要影響期。秋季10月1日至12月10日（候平均氣均10C~22C），夏季風漸轉冬季風，冷空氣逐漸轉強，氣溫成波狀式下降。冬季12月11日至次年3月25日（候平均氣溫10C）以下，因北方冷空氣頻繁南下，氣溫急劇下降，多晴冷天和偏北大風。2、行政區域分布普陀，佛教《華嚴經》中“一朵美麗的小白花”之意。她位于浙江省東北部，舟山群島東南部，因境內佛教勝地普陀山而得名，是舟山市的一個市屬區。全區共有大小島嶼455個，有人居住的有32個。全區轄7鎮4鄉3街道，區治沈家門街道。總人口31.9萬人，面積6728平方公里，其中海域面積6269.4平方公里，陸地面積458.6平方公里，海岸線總長831.43千米，是海洋大區，陸地小區。普陀地處長江三角洲經濟區、全國沿海要沖、舟山漁場中心。背靠滬、杭、甬等大中城市，面臨遼闊海洋，與臺灣基隆港、日本長崎港、韓國仁川港相對。自然資源豐富，漁業發達，港口優良，風光秀麗，氣候宜人，素有“東海明珠”之稱。田3、東港開發區概述東港開發區位于舟山本島普陀區沈家門的最東側，即北緯 30度東經122度附近，長約16千米，寬約0.3-2.3千米的臨海狹長地帶，其地形為濱海丘陵和海涂淺灘。東港開發區地處舟山旅游金三角要沖，南面與著名漁港沈家門相鄰，東南與國家級名勝風景區著名的佛教圣地普陀山和國家級旅游度假區朱家尖隔海相望，區位優勢十分顯著。四、舟山投資環境分析1、舟山經濟發展狀況年份20002001200220032004200520062007.1-6月GDP（億元）110.56126.65144.05171.82212.04272333.2171.16

人均GDP（元）11516131921485017713218592775534475數據來源——舟山市統計局GDP除00-02年的年增幅在13流右,03-05年年增幅均19%以上，其中04-06的增幅達到了25%高于全國的增長速度（9.9%）o2007年上半年，長三角16城市實現GD即538.76億元，其中江蘇省8城市實現GDP9700.56億元，浙江省7城市實現GDP6276.29億元，上海市實現GDP5561.91億元。舟山市GDP為171.16億元，同比增長17.1%，增速繼續位居16城市之首。這組數據充分反映了舟山市整個宏觀經濟較好的增長態勢。人均GDP:00-03年人均GDP增幅平均為15流右,04-06年的平均增幅在23%以上，我們以06年人民幣34475元約合為4325美元來說,（慣例人均GDP介于1300-8000美元），說明其房地產發展處于快速上升階段。2、居民生活消費水平2.1居民收入變動年 份2003200420052006全市年人均實際收入（元）128902185526931增 幅69%23%全市城鎮居民人均可支配收入（元）12213137471552417525全市在崗職工平均工資（元）18782215922568027561增 幅14%18%7%全市農民人均純收入（元）5150623271908333增 幅21%15%15.9%數據來源——舟山市統計局05、06年舟山市城鎮居民可支配收入水平遠高于于全國平均水平， 說明舟山人民相對全國較為富裕，有相當的消費能力。隨著舟山市區居民人均收入不斷上升將增加了對高品質住宅的需求及對房價的承受力。2.2舟山居民恩格爾系數年份2000200120022003200420052006食品支出城鎮（元）274429673123319833883832.54025人均消費支出城鎮654073678010900993851095011306城鎮恩格爾系數42%40.3%39%35.5%36.1%35.0%:35.6%全國39.2%37.9%37.7%37.1%37.7%36.7%35.8%數據來源——舟山統計局

居民恩格爾系數逐年遞減（2006年略有回升），說明居民生活正有溫飽型生活向以享受和發展為標志的富裕生活轉變。2.3人均居住面積單位：平方米年份2000200120022003200420052006城鎮人均居住面積21.5920.621.2821.9221.322222.835數據來源——舟山統計局舟山市人均居住面積基本接近全省的水平，其中 01-03年高于全省水平，03-06年相對全省而言增長緩慢。3、人口規模及變動3.1人口歷年的變動情況單位：萬人年份2000200120022003200420052006全市總人口（人）984104981014977557971219969145967250965756總戶數（戶）349371351224353246356414357245356919356367總人口增長率（%）-0.3-0.35-0.64-0.21-0.2-0.155總戶數（萬）3535036242424全市城市化率（%）3637.05039.1540.645.848.2中心城區人口（萬人）3132037373940中心城區人口增長率（%）1.30.900.810.752.68數據來源——舟山統計局從舟山市人口變動的數據反映，人口呈緩慢下降趨勢，城市化率加快，進而保持整體需求的穩步發展。3.2人口規劃目標舟山市市域總人口規劃近期（2005年）104萬人，中期（2010年）106萬人，2020年110萬人4、城市規劃狀況（2000-2020年）4.1城市規劃目標總人口規劃：舟山市市域總人口規劃近期（2005年）104萬人，中期（2010年）106萬人，2020年110萬人。城市人口規模：規劃近期39萬人，中期42萬人，遠期50萬人。城市建設用地規模：遠期城市建設用地49.78平方公里，人均用地99.6平方米。2020年規劃城市居住用地1402公頃，占城市建設總用地的28.2%，人均居住用地28.04平方米。主要經濟發展目標：近期（2005年）國內生產總值200億元左右（以2000年價格計算，下同），人均20000元左右；中期（2010年）國內生產總值270億元左右，人均26000元左右；遠期（2020年）國內生產總值500億元左右，人均45000元左右。預測2005年一、二、三產業的結構比重為22.5:39.5:38.0。社會經濟發展目標：加快舟山的區位優勢和“漁、港、景”資源優勢向現實經濟優勢轉化，以提前基本實現現代化統纜全局，以加快發展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發點，抓住機遇，進中求快，強化基礎，勇于創新，深入實施科教興市戰略和可持續發展戰略，爭創機制市場化、區域城市化、陸島一體化，促進全市經濟發展和社會全面進步，圍繞建設“海洋經濟強市、海洋文化名城、海上花園城市”目標，優化城市空間組織結構，完善強化城市功能，提高城市規劃管理水平，提升城市品位形象。到2010年，城市化率達到65%^上，中心城區建成區面積達到45平方公里，人口達到45萬人。今后五年，從我市群島型地理特征和發展狀況出發，進一步加強城鄉空間整合和功能區劃，通過規劃來引導城鄉區域發展，最終實現舟山城鎮“一個主體區域、兩個發展側翼”的大空間組織結構。4.2城市區域規劃（2000-2020年）城市發展方向：主要圍繞寧波一一北侖一一金塘島一一冊子島一一老塘山一一定海――臨城一一普陀一一朱家尖軸線、上海蘆潮港一一大小洋山一一衢山島一一岱山島一一西碼頭——白泉——長峙島二條軸線為發展軸，在舟山本島形成網絡狀的城鎮一體化發展格局。舟山市行政區范圍：包括定海區、普陀區、岱山縣、嵊泗縣。市域總面積2.22萬平方公里，其中，海域面積2.08萬平方公里，陸域面積1440.12平方公里（包括灘涂面積183.19平方公里）。

舟山市城鎮發展戰略：優先發展中心城市，重點發展中心鎮。運用市場機制，積極推進舟山本島城鄉發展一體化、大島城鎮發展集約化，建立以中心城市為核心，中心城市、中心鎮、建制鎮相結合，規模不等、設施完善、布局合理的城鎮發展格局。市域城鎮體系等級分為三級：舟山中心城市，包括老塘山、定海城區、臨城城區、普陀城區、朱家尖。⑵二級中心城鎮，包括咼亭、菜園、金塘、白泉、六橫、洋山、島斗。三級中心城鎮，包括小沙、岑港、干覽、馬岙、展茅、冊子、桃花、蝦峙、東極、秀山、長涂、岱東、泥峙、東沙、岱西、嵊山、黃龍。舟山市域城鎮體系規模結構表城鎮等級城鎮規模城鎮名稱規模合計城鎮數量城鎮數量比例(%)第一級50萬人中心城市(定海、臨城、普陀城區)50萬人以上14第二級2-7萬人高亭、菜園、金塘、六橫、白泉、洋山、島斗12-15萬人728第三級0.6-1萬人小沙、岑港、干覽、馬岙、展茅、桃花、東極、長涂、泥峙、岱東、蝦峙6-8萬人11440.5萬人以下東沙、岱西、秀山、嵊山、黃龍、冊子2-3萬人624合計約70萬人25100部分主要城鎮職能分工表職能類型主要城鎮綜合型中心城市、高亭、菜園港口型金塘、岑港、六橫、洋山等建制鎮工貿型白泉、干覽、小沙、展茅等建制鎮旅游型馬岙、桃花等建制鎮漁農業及加工型蝦峙、島斗、嵊山等建制鎮發展條件分析圖規劃范圍城市用地發展方向：定海城區向鹽倉、城東拓展，普陀城區向東港發展，開辟臨城(含長峙島)新城區。舟山中心城市發展的空間形態為三組團二點帶狀城市組群，三組團即定海城區、臨城城區、普陀城區，二點即朱家尖、老塘山兩個發展點。城市組團和發展點的主要職能：

定海城區：現代化的海島港口城市，舟山市近期政治、經濟、文化中心，省級歷史文化名城。臨城城區：舟山市中遠期政治、文化、教育、服務中心，現代化的海島生態新城普陀城區：全國著名的漁港，國家重要的海洋開發基地，舟山市旅游金三角的組成部分，普陀區政治、經濟、文化中心。朱家尖：普陀山國家級風景名勝區的組成部分，以休閑度假、海洋科研教育等為特色的旅游區。老塘山：以港口、工業、倉儲功能為主的臨港工業區。用地分析 用地評價用地現狀 用地規劃居住區規劃：定海城區應在規劃期內完善居住小區組團功能，通過舊城改造，改善城區居住環境。在城區內劃分為四個居住區，分別為解放路以北、環城東路以西居住區；解放路以南、環城東路以西居住區；解放路以北、環城東路以東居住區；解放路以南、環城東路以東居住區。規劃14萬人居住。臨城城區規劃三個居住區，分別是世紀大道(暫名)以西居住區；定沈路以北、世紀大道以東居住區；定沈路以南、世紀大道以東居住區。另規劃長峙島居住小區。規劃安排14.5萬人居住。普陀城區規劃三個居住區，分別為浦西、老城區、東港居住區。規劃 18.5萬人居住。老塘山規劃0.5萬人居住。朱家尖規劃2.5萬人居住。⑹規劃區范圍內各建制鎮的人口和居住區需編制建設規劃。5、東港區塊未來發展及規劃目標：發揮區位優勢，發揮旅游金三角的輻射、滾動效應，增強公建配套服務，適量發展住宅和商業，強化綜合職能，改善區域環境，加快城市化步伐，提高地區品位，建設環境優美、交通便捷、布局合理的城市新片區。五、舟山房地產市場分析1、固定資產及房地產投資情況2006年舟山市全社會固定資產投資218.99億元，比上年增長35.9%。其中限額以上項目投資額210.17億元，增長37.1%。全年計劃投資500萬元及以上的在建項目402個,平均建設規模從上年的1.8億元擴大到2.1億元。全年完成基礎設施投資100.7億元，增長36.3%。在全社會投資中，第一產業投資1.97億元，增長1.9倍；第二產業投資58.21億元，增長39.2%，其中工業投資57.83億元，增長40.1%;第三產業投資158.81億元，增長33.9%，其中交通運輸倉儲郵政業投資 104.16億元，增長46.2%。06年房地產開發投資33.1億元，比上年增長19.6%。商品房竣工面積109.42萬平方米，增長0.2%。商品房銷售面積91.8萬平方米，增長4.6%。商品房空置面積20.34平方米，增長1.4倍。2、土地市 場供應（定海和 臨城）年份200420052006當年土地供應面積（畝）1000140016003、商品房市場運行狀況及趨勢3.1商品房市場運行指標年份20022003200420052006

商品房施工面積202.32225.72243.24271.46342.96其中：住宅:161.12P198.27199.72243.68274.45「商品房新開工面積102.6146.9146.82170.45147.7其中：住宅70.5103.2110.56120.75118.9商品房批準預售面積60.5887.578.4891.9580.6其中：住宅 :50.3670.6870.0185.5375.25:商品房竣工面積59.67P87.5663.05101.7109.42「其中：住宅42.8765.3382.879.5173.4商品房銷售面積—51.97P74.9867.0285.0791.8:其中：住宅46.265.760.5175.6579.92006年發展趨勢:全市房地產開發呈平穩發展態勢。據最新統計，2006年全市房地產業完成投資36.51億元，其中房地產企業開發完成投資額33.11億元，比上年增長19.6%，增速提高2.6個百分點；其中住宅投資27.08億元，增長20.1%,增速同比提高3.2個百分點。隨著房地產用地開發進度加快，2006年全市商品房屋施工面積342.96萬平方米，比上年增長25.5%,其中住宅施工面積274.45萬平方米，增長24.4%。新開工面積147.7萬平方米，比上年增長50.4%;其中住宅新開工面積118.9萬平方米，增長43.5%。從商品房銷售看，也呈現出穩步增長態勢。全市商品房銷售面積 91.8萬平方米，其中商品住宅為79.9萬平方米，分別比上年增長4.6%和3.8%。在總的銷售面積中，期房銷售面積為82.0萬平方米，其中住宅72.9萬平方米，分別增長7.5%和8.9%。02—06年發展趨勢：施工面積：連續呈現平穩增長態勢。竣工面積：02\03\05年呈現竣工面積略大于銷售面積的態勢， 其中04和06年出現銷售面積大于竣工面積。銷售面積：呈現“直線上升-略下降-大幅上升”的走勢，這說明舟山房地產市場需求還是呈現比較旺盛的態勢。3.2商品房（住宅）供需分析商品房供求比:年份20022003200420052006商品房批準預售面積（萬平米）60.5887.578.4891.9580.6銷售面積（萬平米）51.9774.9867.0285.0791.8供求比1.16:11.16:11.17:11.08:10.88:1住宅供求比:年份20022003200420052006批準預售面積（萬平米）50.3670.6870.0185.5375.25銷售面積（萬平米）46.265.760.5175.6579.9供求比1.09:11.07:11.15:11.13:10.94:1分別對商品房與住宅的供求分析來看，舟山樓市長期處于供略大于求的格局，市場較為平穩。3.3商品房（住宅）價格走勢舟山市住宅銷售價格呈現平穩增長態勢，平均每年以 5-10%的增幅增長年份01年02年03年04年05年06年均價（元/M2）2850315032103980424547004、存量房市場現狀及趨勢新房存量截至2007年10月9月，舟山市房產信息網上可售套數合計 2.659萬套，共26.7191萬平方米；已售套數1.6004萬套，合計181.3883萬平方米。從目前的市場消化速度來看，按照2007年1-10月（以定海和普陀兩地為例）的月均銷售套數250套來計算，則定海和普陀剩余部分存量房還需要 4個月左右時間才能消化完。加上近兩年推出的土地將形成的房屋供應量，則近年舟山房地產市場還是存在一定的銷售壓力。六、普陀區域房地產市場分析1、2006年普陀區固定資產投資運行狀況1.1投資總量大速度快2006年，全年完成全社會固定資產投資 39.29億元，同比增長38.7%,其中限額以上項目完成投資38.13億元，同比增長40.7%,增幅同比提高了3.2個百分點，高于全市平均增速2.8個百分點。全社會固定資產投資總量從2002年的12.05億元上升到2006年的39.29億元，擴大了2.3倍，前四年累計總投入102.40億元，投資增速也持續加快，四年年均增長34.4%。房地產開發完成投資10.57億元，增長22.3%。其中：商品房住宅投資7.58億元；辦公樓投資0.43億元；商業營業用房投資0.89億元。全年購置土地20.2萬平方米，購置費21861萬元；商品房施工面積100.6萬平方米，增長23.5%，竣工面積53.8萬平方米，銷售面積39.9萬平方米；空置房面積3.7萬平方米，比上年末增加1.3萬平方米。1.2投資結構進一步優化2006年，第一產業投資0.66億元，第二產業投資15.05億元，第三產業投資23.58億元。一、二、三、產業投資比重為 1.69%、38.3%和60.01%。工業性投入和房地產開發仍是我區投資領域的兩駕主要“馬車”，兩行業完成投資30.27億元，占總投資的77.0%.在第三產業內部，與人民生活密切相關的水利管理業、公共設施管理業、住宿與餐飲業同比分別增長64.1%、18.6%和2.2倍，均呈現較快的增長速度，對我區投資結構的升級與和諧社會的建設起到了較好的促進作用。1.3房地產開發仍然趨旺2006年我區房地產開發投資15.22億元，同比增長46.0%,比上年高出25.4個百分點。其中，住宅投資11.99億元，同比增長51.1%。商品房銷售面積和銷售額穩定增長，據對列入我區房地產開發統計范圍內的統計，我區商品房（包括住宅、商鋪、辦公樓等）銷售面積37.06萬平方米，同比增長51.8%,實現銷售額16.43億元，同比增長59.8%,其中住宅（含別墅）銷售面積30.45萬平方米，同比增長55%實現銷售額12.73億元，同比增長74.1%。2、普陀區樓市分析2.1樓市運行指標表：普陀區樓市運行情況年份2003200420052006施工面積（萬平米）80.6481.44100.6竣工面積（萬平米）32.749.7153.8銷售面積（萬平米）商品房27.2820.5039.937.06 「住宅23.1917.2819.6530.45其中：東港區域06年的商品房銷售面積約為18萬平米，占普陀的48%（普陀區統計局）2.2成交均價走勢表：區域歷年來商品房價格走勢年份2003年2004年2005年2006年2007年1—8月普陀（元/平米）30003700420047005300普陀區住宅成交均價呈平穩增長趨勢，年增幅在 500-700元/平米，06年普陀區整體均價為4700元/平米，其中東港區域為4100元/平米，沈家門區域為5300元/平米。2007年1-8月普陀區整體均價為5300元/平方米，其中東港區域4800元，沈家門區域為5800元/平方米。2.3去化分析（摘自舟山房產網）板塊納入網上銷售總面積/套數已售面積/套數可售面積/套數普陀6885套6265套620套從05年10月全市數據透明化開始，截止07年10月9日的數據05.10-07.9月計23個月，區域去化6265套，日均8.6套以日均8.6套計，現有存量的去化需620/258=2.4個月2.4最新網上銷售數據地區網上可售（套）網上可售（平方米）網上已售（套）網上已售（平方米）沈家門15618300.141070127051.66東港22026995.863704426199.49浦西7910868.381205125944.34（摘自普陀房產網一一截止07年10月9日）3、東港區域在售量及后續開發量分析3.1在售量分析東港區域住宅納入網上銷售總面積為 3924套；已銷售住宅3704套；在售住宅220套（以上統計數據從05.10月至07.10.9）以目前的去化速度90套/月計，在售量的去化需2.4個月左右。3.2后續量分析我們對目前市場競爭產品的后續量作粗略統計，區域后續量預計 46萬平米。地塊名稱后續量（估計）碧海蓮緣三、四期20萬山水人家四、五期15萬昌正B地塊11萬合計46萬碧海蓮緣三期推出量約7萬平方米，產品主要是小高層、多層，預計銷售時間 08年6月份。山水人家四期推出量約7萬平方米，產品主要是高層、多層，預計銷售時間08年6—7月份。昌正置業B地塊（山海華府）推出量約11萬平方米，產品主要是高層、排屋。預計銷售時間08年7月份。初步預計08年6—7月份在東港區域開盤的項目體量大概在 25萬平方米左右3.3區域去化速度從目前東港區域住宅銷售去化進度來看，年去化量約 20萬平方米計算，08年所推出的體量需銷售1.25年。3.4現區域價格漲幅情況從普陀房管處了解2007年3月份一6月份，東港區域整體住宅均價上幅500元/平方米（官方統計）。從2007年6月一9月份，價格又上幅500元/平方米左右。七、項目SWO分析及產品定位1、項目SWO分析1.1地塊優勢：1） 地塊屬東港（規劃）行政商業中心的核心區域，潛在規劃優勢顯著2） 地塊具有大規模開發優勢3） 三盛宏業集團開發的頤景園品牌在舟山有一定的知名度和市場接受度，有大量具有一定消費能力和相當品位的客戶追隨。4） 目前東港區域商品房銷售勢態強勁，同時銷售價格正在穩步上升中。1.2地塊劣勢：1） 由于這6幅地塊是通過圍海所建，由于以前東港區域圍海填土工程缺乏有效的管理，導致目前項目區域內基層存在大量的大面積石塊，不利于打樁，如需開發則勢必要大規模進行翻土整理；同時本項目臨近大海，建造地下停車位的成本及技術含量較高，這都增加了項目的工程造價成本。2） 目前地塊周邊生活配套欠缺、缺乏居住氛圍。1.3機會點：1） 普陀區本身土地資源稀缺，為項目開發提供一定的機會。2） 東港一期的建成入住，區域客對本案的區位較為認同。3） 東港區域產品多為一般，高品質產品的市場空間大。4） 預計2010年跨海大橋將建成通車，同時舟山的房產價格相對周邊城市顯的較低，這對外地客源有很大的吸引力，易于產品客源的拓展。1.4威脅點：1）受房地產業大勢影響及政策的不確定因素。2）區域內同類型產品現實及潛在競爭明顯，如：東港碧海蓮緣三期即將推出 7萬方的小高層、多層產品，邦泰置業在朱家尖大橋收費站東側已經取得 200多畝的住宅用地，規劃將開發排屋、單體別墅、多層、高層住宅，東港山水華庭四期即將推出高層和多層產品，綜合以上各項目開發信息，預計2008-2009年，在東港區域同類產品銷售競爭將會激烈。2、項目定位（24-1、24-5地塊）依據該項目的區位、交通、環境等特性和所處區域的市場行情及發展趨勢，該項目適于以頗現代的、輕巧自如的、色彩明快的現代中式建筑風格為總體風格，將精致的民族建筑小品融入古典園林環境中，以恬靜、舒適、健康為開發主題，以高品質為市場推進原則,著力為業主營造輕松自然的健康生活。 開發形式以高層為主，我們提出本案的初步定位為“濱海園林精品社區”。2.1目標客戶定位【目標客戶概述】本項目的客戶群主要是面向政府公務員、企業白領和生意人，以普陀區客戶為主（約70%，其次是定海及周邊海島的客戶也是本案購買的生力軍（約30%。而客戶的職業以各大企業的高層管理者、生意人、公務員為主、海島部分富裕人士。客戶年齡主要分布在30—45歲之間。【目標客戶特征描述】＞老城區高層收入居民二次置業這一部分人是普陀區中上收入階層，多年的細心經營，累積了一定的資金，由于原住房相對陳舊，環境較差，及對高素質生活的向往，他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個寧靜的、純凈的、沒有污染的、花園式的生活環境。、??普陀區的企業管理階層目前相當部分普陀區船舶修造廠、水產加工廠、海運公司、建筑施工企業等經營狀態較好，而在這些企業中的管理階層則收入較好，他們不僅有一定文化素質，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本項目的重點客戶群體之一。、??政府機關、銀行證保、教科文衛體等行政事業單位的中高級管理人員目前這部分人大多都居住在80-90平方米的單位福利房內，隨著貨幣化分房制度的進一步落實，及對向好生活的追求，這群收入較為穩定并有一定文化素質的管理人士及其子女將會成為本項目的消費群體。..附近幾大專業市場個體經營者如東港建材、家具市場、服裝經營戶，工作時間較短，但收入高，有較高的支付能力，很多希望置業一次到位，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環境和小區品質；生意人和小企業主這部分消費者在普陀區多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經歷了首次置業，逐漸注重周邊環境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；公司中層經理人工作3—5年，有一定積蓄，事業逐漸穩定，希望有個能承擔得起，同時使用功能齊全，生活品質相對較高的居所；普陀區海島部分富裕人士普陀區是浙江省的旅游業、船舶修造業、水產加工業、海運業的重區，特別是近幾年從事船舶配件、船舶修造的生意人購買力極強，這部分消費者雖學歷、知識涵養不多，但虛榮心強，進城買房無疑成為他們體現人生價值最好的方式。普通白領階層收入較低，首期支付能力較差，絕大多數為首次置業，希望盡早結束租房生活，擁有自己的居所，消費房型以選擇二房為主；2.2產品建議綜合上述分析，建議本項目一期（24-1、24-5）住宅用地的建筑形式為多層住宅為主,適當配置小高層。住宅容積率綜合定在1.4。結合我公司根據地塊地理位置特征、項目定位及周邊樓盤初步建議以下主力戶型：高層主力戶型115-125平方米左右。八、項目一期投資效益測算1、項目測算前提1.1土地面積（24-1、24-5）2幅土地面積81畝，合54085平方米。1.2容積率2幅住宅用地容積率為1.4；1.3總建筑面積2幅地塊總建筑面積為8.9203平米1.4收入分析24-1地塊住宅暫定均價（銷售面積）：住宅均價：7200元/平方米車位：9萬元/個。24-5地塊住宅暫定均價（銷售面積）：住宅均價：7200元/平米車位：9萬元/個。項目銷售收入測算表：地塊銷售總收入（萬元）24-1地塊30155.7624-5地塊23127.84合計53283.62、項目開發成本與收益分析成本效益分析（不含地下部分）項目單位面積成本與收益表地塊名稱24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬/畝）203.69203.66單位面積樓板價（兀/m2）（含契稅）1841.6872303.319單位建筑面積綜合成本（元/m2）2301.7372354.017單位面積總成本（兀/m2）4143.4244657.335單位面積銷售收入（元/m2）6568.4516603.615單位建筑面積利潤（元/m2）2425.0271946.280項目投資利潤率37%29%項目總成本與收益表地塊名稱24-1地塊24-5地塊單位土地成本（萬/畝）203.69203.66土地總成本（萬元）（含契稅）8455.198066.91綜合成本（萬元）10567.288244.47項目總成本（萬元）19022.4616311.39銷售總收入（萬元）30155.7623127.84項目投資利潤率 37% 29%⑵地下車庫的成本效益分析地塊名稱24-1地塊24-5地塊地下車庫的成本（萬元）1219804.77地下車庫的收入（萬元）13681026地下車庫的利潤（萬元）149221.23九、結論及投資建議舟山是以本地人購買為主的市場，需求堅實、穩定，無論是項目儲備或開發均利于現

金流的穩定，而根據“做穩、做大舟山”的目標也須儲備相應的土地量，

而本案因處于未來行政中心的區位優勢，及沈家門居民對本區域的認同，經各部門對該項

目的經濟效益測算，項目銷售利潤率為34%左右，建議在資金平衡的條件下投資該項目附件1項目開發成本與費用測算表1、表1:普陀24-1號地塊成本效益測算海景頤圓24-1項目目標成本表總建筑面積按50980平方米計，其中地上建筑面積為44752m2（含2.2m層一半建筑面積2057m2、便民服務網點264m2社區管理用房170m2、物業管理用房128m2、其它250m2、多層26683m2,高層15200m2）,地下建筑面積為6228m2地下（其中機動車庫5070m2,非機動車庫1158m2）總銷售面積46953m2，地上銷售面積41883m2;地下銷售面積5070m2行次項目包含內容目標成本項目總成本（萬元）住宅/公建地下車庫（萬元）目標成本（萬兀）建筑面積單位成本（元/平米）可售面積單位成本（元/平米）-一一開發成本合計（一）~（七）項合計17514.2316373.1813566.363909.27'1141.05（一）土地成本一一TD指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：8455.198455.191841.692018.76i 0.00（二）開發前期工程費-QQ433.94433.9494.52103.610.00（三）基礎設施建設費-JJ1096.371096.37238.81261.770.00（四）建安工程款一JA指項目開發過程中發生的主體內列入預算內的各項費用。主要包括：5880.154764.751037.851137.631115.4C（五）公建配套設施費-GJ15.3615.363.353.670.00

（六）規費-GF448.22422.5792.04100.8925.65（七）開發期間利息丄X1185.001185.00258.11282.930.00二二二費用合計（一）~（四）項合計2727.952649.29577.06632.5478.66（一）管理費用包括房產公司工程、管理、銷售等所有人員的費用。610.22610.22132.92145.7C（二）銷售費用項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。305.11305.1166.4672.85（三）財務費用0.000.00（四）營業稅及附加1812.621733.96377.69414.0078.66（五）物業管理完善費0.000.000.00三——三項目總成本分析一+二項20242.1719022.46i4143.424541.811219.71（一）項目總成本20242.1719022.46i4143.424541.811219.71（二）不含地下車庫的項目總成本19022.4619022.46i4143.424541.81（三）不含土地成本的項目總成本11786.9910567.28；2301.742523.05i1219.71（四）不含地下部分及土地成本的項目總成本10567.2810567.28；2301.742523.05（五）銷售收入31523.7630155.76i6568.457200.00）1368.001住宅銷售收入30155.7630155.76i6568.457200.00I2商鋪銷售收入

3地下車位銷售收入1368.00（六）利潤五-三11281.5911133.302425.032658.19）148.29（七）利率37%37%11%2、表2:普陀24-5號地塊成本效益測算上海三盛宏業投資集團海景頤圓24-5地塊項目目標成本表本地塊為多層建筑占地面積 26407.16m2，總建筑面積為38223M2,其中地上建筑面積為 35023M2（其中便民服務網點 412m2社區管理用房132m2、物業管理用房99M2、2.2m層高一半面積2057m2、其它250m2）,地下建筑面積為 3200M2。地上銷售面積32122m2;地下銷售面積3200m2;行次項目包含內容目標成本項目總成本（萬元）住宅/公建地下車庫（萬元）目標成本（萬兀）建筑面積單位成本（元/平米）可售面積單位成本（元/平米）-一一開發成本合計（一）~（七）項合計14987.2714241.494066.334433.56i745.77（一）土地成本一一TD指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：8066.918066.912303.322511.340.00（二）開發前期工程費-QQ326.81326.8193.31101.740.00

（三）基礎設施建設費-JJ827.83827.83236.37257.720.00（四）建安工程款一JA指項目開發過程中發生的主體內列入預算內的各項費用。主要包括：3961.143257.14930.001013.99）704.00（五）公建配套設施費-GJ11.8811.883.393.700.00（六）規費-GF433.69391.92111.90122.0141.77（七）開發期間利息丄X1359.001359.00388.03423.070.00二二二費用合計（一）~（四）項合計2128.892069.89591.01644.3859.00（一）管理費用包括房產公司工程、管理、銷售等所有人員的費用。493.36493.36140.87153.59（二）銷售費用項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。246.68246.6870.4376.79（三）財務費用0.000.00（四）營業稅及附加1388.851329.85379.71414.0C59.00（五）物業管理完善費0.000.00項目總成本分析一+二項17116.1516311.39）4657.345077.95i804.77（一）項目總成本17116.1516311.39）4657.345077.95i804.77（二）不含地下車庫的項目總成本16311.3916311.39）4657.345077.95（三）不含土地成本的項目總成本9049.248244.472354.022566.61804.77

（四）不含地下部分及土地成本的項目總成本8244.478244.472354.022566.61（五）銷售收入24153.8423127.846603.617200.0C）1026.001住宅銷售收入23127.8423127.846603.617200.0C2商鋪銷售收入3地下車位銷售收入1026.000.000.000.001026.00（六）利潤五-三7037.696816.451946.282122.05i221.23（七）利率30%29%22%附件2:普陀區各樓市市場調研報告1沈家門區域目前沈家門區域房地產市場發展平穩有續，現樓盤開發主要集中在東海路和興建路區域，主要樓盤由蓮橋銘城、海珍苑、名桂苑、海濱陽光花園、融信財富大廈、中聯金樽花園等為主，下面對以上幾個樓盤進行逐個分析：1蓮橋銘城項目由舟山海力生房地產有限公司開發，位于沈家門東海中路與中洲路交匯處，總建面積2萬平方米,容積率1.22，綠化率13%小區共有2幢多層住宅和2幢高層住宅及商業用房。2幢多層于2006年5月1日開盤，現在已售完；小高層于06年5月20日開盤，已售60套，剩余15套待售；10間商鋪已售完。多層主力戶型為76-98平方米左右，小高層主力戶型為137平方米。該樓盤位于沈家門城區中心地帶，是當地居民比較喜歡的住宅地段，銷售速度較快，目前小高層已售均價在7500元/平方米，商鋪銷售均價在1-3.5萬元/平方米不等。小區物業由舟山興穎物業管理公司負責，物業管理費多層 0.6元/平方米，小高層0.9元/平方米。2） 海珍苑項目由舟山平海房地產有限公司開發，位于普陀區浦灣二區，項目總建面積62810平方米,綠化率30%小區共有5幢高層，規劃共322戶，06年10月開盤，截止目前已銷售243套，剩余78套，銷售均價為6300元/平方米，08年8月份交房。3） 名桂苑項目由舟山銀譽房地產有限公司開發，位于沈家門東海西路以北，項目總建面積32295平方米,綠化率30%小區共有2幢多層，6幢小高層，規劃共245戶，項目于06年9月份開盤，其中2幢多層作為拆遷戶安置用房，當時小高層銷售均價4400元/平方米，現銷售已告罄。主力戶型有85-108平方米（二房二廳一衛）、127-132平方米（三房二廳二衛）、200平方米（復式）。該項目地理位置靠近沈家門城區，主要客戶源為沈家門當地居民及回遷漁民，整個小區根據地形劃分成南北兩快，南側為大面積較高檔住宅，北側為小面積普通住宅，布局設計較為合理。4） 海濱陽光花園項目由舟山市融信置業有限公司開發，位于沈家門城區中心地帶，項目總建面積5668平方米,整個小區共有2幢多層住宅，規劃37套，其中住宅28套，商鋪9間。多層主要戶型有101-106平方米（三室二廳一衛）、109-118平方米（三室二廳二衛）、164-170平方米（復式6+1）。多層住宅均價8500元/平方米，商鋪均價55000元/平方米，截止目前已售22套（商鋪5套，多層住宅17套），待售15套。樓盤點評：該樓盤地處沈家門中心地帶，交通便捷，周邊商業氛圍較好，其主要客戶源為企事業單位工作人員及私營業主。但由于該樓盤體量較小，價格偏高，導致銷售速度緩慢。5） 融信財富商務樓項目由舟山市融信置業有限公司開發，位于沈家門城區中心地帶，項目總建面積18057平方米,規劃為15層高層商務樓，共57套商鋪及辦公用房納入網上銷售，其中1層商業用房10間。該樓盤產品主要以250-380平方米的大面積商務用房為主。目前銷售已全部告罄。已售均價二層以上辦公用房均價為 8500元/平方米，一層商鋪已售均價25000元/平方米。樓盤點評：該樓盤地處沈家門中心位置。地段較好，但由于其開發用途為商務樓，面積較大，相對總價較高，由于客戶群相對集中，所以只對有相當經濟實力的投資者有吸引。目前主要客戶源為普陀中小型私營業主、投資客戶。6） 中聯金樽花園（未開盤）該項目由舟山中聯房產開發，項目位于東海路上（原東海酒廠地塊），小區總占地面積為47606.97平方米，容積率2.1，綠地率30%總建筑面積112650平方米，共14幢，645戶，計劃于2008年6月開盤，預計銷售價格大約為7800元/平方米以上。2、 浦西區域樓盤情況：1水岸麗都水岸麗都是由舟山市鑫鵬實業投資有限公司投資開發的大型住宅小區， 小區位于舟山市普陀區浦西開發區蒲東路18號，占地面積67979平方米，總建筑面積106339平方米。其中，地上建筑面積為95308平方米（多層：21幢，69146平方米，小高層7幢，24226平方米，會館1936平方米），地下總建筑面積11031平方米（地下車庫10400平方米，人防631平方米），容積率1.4，綠地率35%建筑密度23.5%,停車位267個，總戶數746戶。整個項目共分三期開發，一期多層成交均價3222元/平方米，二期成交均價3639元/平方米，三期成交均價4000元/平方米，主力戶型面積為92-137平方米左右的二房二廳一衛、三房二廳一衛，三房二廳二衛戶型為主。目前該項目待售房源 56套，銷售態勢較為理想。樓盤點評：該樓盤銷售均價較低，依托五星級酒店等周邊大配套設施，在浦西區域有一定的銷售前景，目前由于整個普陀區商品房住宅市場價格大幅提升，加上開發商采取優惠促銷活動，導致該樓盤在近期銷售出現新高。2）淺水灣該項目由舟山億擎房地產有限公司開發，位于普陀浦西，項目總建面積53000平方米,容積率1.4，綠化率30%該項目共分兩期開發，一期于05年9月份開盤推出多層住宅182套，現銷售已告罄，當時已售均價3300元/平方米；二期于06年1月20日開盤，共有多層住宅268套,尚有待售房源1套,當時已售均價為3761元/平方米。主力戶型有85-90平方米（二房二廳一衛）、98-107平方米（三房二廳二衛）、140-160平方米（5+1、6+1復式）。該項目以浦西本地居民為主要客戶源，由于其價位相對合理，在該地區銷售情況良好。3、 東港區域樓市分析目前在東港區域房地產開發總體發展走勢較為理想， 其中現有在售