課程名稱：《項目可行性研究》第3周，第1講次摘要授課題目（章、節）第三章市場分析與預測第三節市場預測方法與實例本講目的要求及重點難點：【目的要求】通過本講課程的學習，能夠完成對擬定項目的初步市場分析與預測。【重點】掌握市場預測的主、客觀方法：專家法、時序法和回歸法。【難點】區別時間序列法和線性回歸分析的適用范圍及熟練計算。內容【本講課程的引入】項目在通過市場調查后取得大量的數據資料，對各種信息處理就是完成市場分析的過程。項目可行性研究是面對未來的預測，以現有數據對未來市場的推算分析即是市場預測。市場預測的準確定對項目的成敗具有決定性影響。【本講課程的內容】投資項目市場預測⑴投資項目市場預測的基本原理

市場預測的基本原理是依據過去和現在市場需求情況所表現出來的客觀規律性來推斷未來市場需求的發展趨勢。這是一個根據已知推測未知的推理和判斷過程（如圖2—1所示）。調調查研究收集資料預測方法推測未來預測理論分析圖2-1預測原理關系示意圖⑵投資項目市場預測程序①確定預測目標。②收集、整理、分析資料。③選擇預測方法并進行預測。④分析預測結果，即分析預測結果的準確性和可靠性。⑤編寫預測報告。預測要解決的問題（1）投資項目的方向；（2）投資項目的產品方案；（3）投資項目的生產規模。預測的內容：（1）市場需求預測；（2）價格預測如：(1)用于推測、判斷房地產的未來價格；(2)預測未來的租金、運營收入、運營費用、空置率、凈收益等；(3)用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。預測類型：（1）按期限分類＊短期預測－－在1年以內；＊近期預測－－為1-2年；＊中期預測－－為5年左右；＊長期預測－－在10年以上。2）按性質分類＊定性預測－－著重描述事物未來的特性。＊定量預測－－通過計算得出事物未來的狀態。⑶投資項目市場預測的定性分析方法定性預測法主要依靠人們的直觀判斷能力和知識，著重描述事物未來的特性。其優點是：方法簡便、反應迅速。缺點是：隨機性較大；缺乏量化數據的支持。定性預測法多用于中、長期的預測；對于轉折點（指趨勢突變點）的預測也比較有效。常用的方法有：對比類推法對比類推法是指待預測事件與已經發生的事件有較強的相似性，則可將已知事件的狀態信息作為未知事件的參數特征，從而對未知事件作出預測結論。其關鍵在于準確把握待預測事件與先導事件之間的相關性究竟有多強？切忌牽強附會、盲目攀比。專家咨詢法專家咨詢法是指將專家個人的分散意見通過科學的程序和方法集合成群體的意見，從而對未知事件作出預測結論。其關鍵在于所選擇專家的專業素質、判斷能力和人員數量及構成。常見的方法有：＊個別咨詢＊專家會議＊頭腦風暴法它是指通過召開專家會議，以不拘一格、暢所欲言的方式對某個預測問題自由發表見解、提出設想，最終形成比較一致意見，作出預測結論，其過程類似于在人們頭腦中刮起了一陣思想的風暴。特爾菲法Delphimethod實際上是專家咨詢法的一個變種，它是通過一定的程序，將多個專家的分散意見經多次反饋以達到一致的預測結論。基本過程是：＊選擇若干專家以“背靠背”的通訊答題方式對某一待決策問題自由發表意見；＊主持人收集整理后反饋回專家，請其再次發表意見并允許堅持或修正原有意見；＊如此反復多次，使分散的意見逐漸收斂而大致統一，最后得出預測結論。它具有匿名性、反饋性、收斂性的特點，廣泛用于市場預測、技術預測和方案必選及社會評價中。⑷投資項目市場預測的定量分析法兩種預測方法時間序列預測法，它根據某預測對象的時間序列數據，找出其隨時間推移的變化規律，并通過對這一規律的趨勢外推來預測其未來值，是“以過去狀態求未來狀態”。事物的發展具有一定的連貫性假設過去的趨勢會延伸到未來。對于時間序列數據，常用移動平均法或趨勢預測法進行處理。回歸分析法又稱因果分析法，它根據統計學原理描述隨機變量間的相關關系，即以一個或一組自變量的變動情況預測與其有相關關系的某因變量的未來值，是“以已知事物求未知事物”。①平均數預測方法。?簡單平均法:時間序列數據沒有明顯變動時[例3-1]某企業1-6月份的利潤數分別是400、420、430、450、460、470萬元則按簡單平均法預測7月份的利潤額為：P=（400+420+430+450+460+47）/6=438.3（萬元）?加權平均法:若構成時間序列數據的重要性不同，則應采用加權平均法.[例3-2]某企業2000年1-5月份某產品的銷售額為:800、840、860、900、980萬元，取1月份權數為1，以后各期權數分別為2、3、4、5，則按加權平均法預測下月該產品的銷售額（Y）為：Y=（800×1+840×2+860×3+900×4+980×5）/（1+2+3+4+5）=904件?平均增減變動法Y=Y0+nd（d為逐期增減的平均數，n為時間序列）適用條件：房地產價格時間序列的逐期增減量大致相同。?平均發展速度法Y=Yo×Kn適用條件：房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同。?移動平均預測法移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發展趨勢。適用于短期預測，多數情況下只用于以月度或周為單位的近期預測。可行性研究中用他預測1-2年的數值.②一元回歸分析法y＝a+bx最小二乘法，其思路是要擬合一條直線，是各期的實際值到這條直線的縱向距離的平方和最小，即誤差的平方和最