物業(yè)管理人員優(yōu)化配置及成本核算第一頁，共三十六頁，2022年，8月28日優(yōu)化人員配置，推進(jìn)績效管理——物業(yè)管理人員優(yōu)化配置

及管理費(fèi)用收支測算第二頁，共三十六頁，2022年，8月28日經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量指標(biāo)制定基礎(chǔ)物業(yè)管理方案制定物業(yè)管理成本物業(yè)管理收支測算物業(yè)管理成本控制第三頁，共三十六頁，2022年，8月28日一、物業(yè)管理方案的制定物業(yè)管理方案的重要性——目標(biāo)、費(fèi)用測算基礎(chǔ)物業(yè)管理方案制定依據(jù)：合同、法律法規(guī)、政府規(guī)定（創(chuàng)建要求等）、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（如行業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)）、項(xiàng)目實(shí)際情況……第四頁，共三十六頁，2022年，8月28日（一）物業(yè)管理方案的構(gòu)成1、項(xiàng)目整體設(shè)想與策劃：包括項(xiàng)目情況分析、物管的檔次及目標(biāo)、物管的特點(diǎn)、管理的方式。2、管理模式：包括管理運(yùn)作的流程、組織架構(gòu)、激勵機(jī)制

3.人力資源管理：人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)員管理、人員的使用計劃、招聘與裁員

第五頁，共三十六頁，2022年，8月28日4.規(guī)章制度：規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化等。

5.經(jīng)營管理的目標(biāo)：經(jīng)營管理承諾及采取的措施、管理指標(biāo)及措施。6.社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)。7.財務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入預(yù)算，包括財務(wù)管理、管理費(fèi)用預(yù)算。第六頁，共三十六頁，2022年，8月28日8、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實(shí)施、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共同局部的維修與養(yǎng)護(hù)、共同設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)、日常物業(yè)管理的收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計劃

9.日常計劃

包括：公共設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、裝修管理、消防管理、車輛管理、清潔管理、業(yè)主投訴處置

、環(huán)境維護(hù)、特約專項(xiàng)服務(wù)等第七頁，共三十六頁，2022年，8月28日（二）人員配置1、人員配置的原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗2、人員配置基本標(biāo)準(zhǔn)以《廈門市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)指導(dǎo)價》中三級標(biāo)準(zhǔn)為例，建筑面積5萬平方米的住宅小區(qū)配置標(biāo)準(zhǔn)為：管理人員3人崗；保潔員5人崗；維序員12人崗；一類多層機(jī)電員2人崗；共22人崗。第八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（三）管理費(fèi)用測算1、列舉法（適用于新項(xiàng)目測算）——按預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè)管理費(fèi)單價；（如等級標(biāo)準(zhǔn)，以三級標(biāo)準(zhǔn)舉例核算）2、倒推法（適用于已定價格）——按各項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。（推測方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過來推測）第九頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素（1）物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。（2）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。第十頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中。4、物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算和物業(yè)管理運(yùn)作應(yīng)收支平衡，略有節(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理得以可持續(xù)發(fā)展。第十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日二、物業(yè)管理成本1、成本的含義一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費(fèi)。

一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值，即物化勞動價值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費(fèi)的材料的轉(zhuǎn)移價值，所耗費(fèi)的設(shè)備轉(zhuǎn)移價值等；二是活勞動或勞動力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動耗費(fèi)的補(bǔ)償價值，表現(xiàn)為勞動者的工資及福利等。第十二頁，共三十六頁，2022年，8月28日物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。第十三頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業(yè)管理服務(wù)成本的構(gòu)成服務(wù)成本的構(gòu)成，依照國家《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，包括以下部分：（1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；第十四頁，共三十六頁，2022年，8月28日（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用(10)稅金(11)合理利潤第十五頁，共三十六頁，2022年，8月28日例：優(yōu)秀物業(yè)管理成本構(gòu)成比例值（參考）

人工費(fèi)用40%（工資、社保、福利等），其他費(fèi)用60%，包括物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、秩序粗維護(hù)、物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險、辦公費(fèi)、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊等費(fèi)用以及稅費(fèi)等。第十六頁，共三十六頁，2022年，8月28日例2：廈門物業(yè)管理成本構(gòu)成比例人工費(fèi)占總服務(wù)費(fèi)的70%，工資、社保、福利其他費(fèi)用占30%。主要成本在于人工成本，人員科學(xué)優(yōu)化配置對成本的控制尤為重要第十七頁，共三十六頁，2022年，8月28日三、物業(yè)管理預(yù)算（一）目的物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式：包干制：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。成本測算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報價，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。第十八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（二）測算依據(jù)

1、收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位時間費(fèi)率形式）和可收費(fèi)的管理面積。

2、支出的編制依據(jù)包括：①管理計劃及實(shí)施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計劃，物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算。②物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計劃。可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。第十九頁，共三十六頁，2022年，8月28日（三）主要成本費(fèi)用構(gòu)成基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)1、人工費(fèi)的測算（1）基本工資（F1）(元/月)（2）社會保險費(fèi)（F2）(元/月)

社會保險費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、住房基金（含住房公積金）等（3）按規(guī)定提取的福利費(fèi)（F3）（元/月）福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：a、福利基金。按工資總額的14%計算。b、工會基金。按工資總額的2%計算。C、教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計算。第二十頁，共三十六頁，2022年，8月28日（4）、加班費(fèi)（F4）(元/月)

加班費(fèi)按人均月加班2—3天，在乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。（5）服裝費(fèi)（F5）（元/月）（按使用年限攤銷）（6）工服洗滌費(fèi)人工費(fèi)的測算公式為：人工費(fèi)P1=月基本工資+社會保險費(fèi)+各項(xiàng)福利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗滌費(fèi)/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S

式中的S表示參加測算的物業(yè)總面積，單位為平方米。第二十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日2、辦公費(fèi)測算

（1）、交通費(fèi)（Ｆ１）（元／月）：交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。

（２）、通信費(fèi)（Ｆ２）通信費(fèi)包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。

（３）、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)（Ｆ３）低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具（如筆墨）、紙張、打

印復(fù)印等。

（４）、書報費(fèi)（Ｆ４）書報費(fèi)即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的費(fèi)用。（５）、宣傳廣告和市場推廣費(fèi)（Ｆ５）第二十二頁，共三十六頁，2022年，8月28日（６）、法律費(fèi)用（Ｆ６）經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費(fèi)用支出等。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用。（７）、節(jié)日裝飾費(fèi)（Ｆ７）在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用。（８）、辦公用水電費(fèi)（Ｆ８）第二十三頁，共三十六頁，2022年，8月28日辦公費(fèi)的測算公式為：辦公費(fèi)Ｐ２＝年各項(xiàng)費(fèi)用之和１２月×參與測算的物業(yè)面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測算的物業(yè)面積（元／月·平方米）第二十四頁，共三十六頁，2022年，8月28日例：《某項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算》依據(jù)《廈門市物業(yè)管理等級標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)指導(dǎo)價》三級標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算使用列舉法包干制第二十五頁，共三十六頁，2022年，8月28日系數(shù)計算■制度工時系數(shù)：因物業(yè)服務(wù)每年365天不間斷，實(shí)際每個崗位的工作時間與國家法定的工作時間相比就有一個系數(shù)。制度工時系數(shù)=365×8h÷250×8h=1.46注：國家勞動保障部“關(guān)于職工全年平均工作時間和工資折算問題的通知”每年工作時間是（365-11-52×2）=250天按照工時系數(shù)測算，每個崗位就必須按1.46人配置，若不增加人員，就必須增加0.46人的加班工資。■法定節(jié)假日工資換算每月應(yīng)攤工資=全年11天×3×月工資÷21.75÷12注：月薪的計算天數(shù)國家勞動保障部規(guī)定為21.75天第二十六頁，共三十六頁，2022年，8月28日b）社保福利費(fèi)用依據(jù)廈門市地方稅務(wù)局、社會保障局關(guān)于2007年度社會保險費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)的通知。指導(dǎo)價中的測算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：備注：1.社會保險費(fèi)用均為企業(yè)應(yīng)繳納部分，不含個人應(yīng)繳納部分；2.社會保險費(fèi)用中還有殘疾人社會基金沒有列入計算；

3.社會保險繳費(fèi)基數(shù)按規(guī)定以社會平均工資的60%為1277.4元計算，指導(dǎo)價以個崗位的實(shí)際工資計算，兩者存在一定差距；

4.社會保險繳費(fèi)比例按規(guī)定分為本市員工和外來員工，考慮物業(yè)企業(yè)員工工資比社平工資低很多，且很難設(shè)定，因此指導(dǎo)價一律按本市員工的繳費(fèi)比例測算。

項(xiàng)目社保醫(yī)保失業(yè)工傷住房公積金工會經(jīng)費(fèi)教育附加費(fèi)計生保險

合計比例%148211021.50.839.3第二十七頁，共三十六頁，2022年，8月28日服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)服務(wù)清潔衛(wèi)生秩序維護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)共用部位設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維保服務(wù)成本構(gòu)成1.人工費(fèi)含工資社保；2.服裝費(fèi)3.辦公費(fèi)4.折舊費(fèi)5.宣傳布置費(fèi)6.指示牌費(fèi)7.公共責(zé)任保險費(fèi)8.社區(qū)活動費(fèi)9.企業(yè)管理費(fèi)10%10.稅費(fèi)1.人工費(fèi)含工資社保；2.保潔用品3.垃圾清運(yùn)費(fèi)；4.化糞池清理費(fèi)；5、企業(yè)管理費(fèi)10%6、稅費(fèi)1.人工費(fèi)含工資社保；2.服裝費(fèi)；3、裝備費(fèi)含對講機(jī)、手電筒；4.企業(yè)管理費(fèi)10%企業(yè)管理費(fèi)10%5、稅費(fèi)以實(shí)際面積給定價格，包含人工、化肥、農(nóng)藥補(bǔ)種苗木、工具和管理費(fèi)稅費(fèi)1.人工費(fèi)含工資社保；2.服裝費(fèi)3.運(yùn)行維護(hù)和保險費(fèi)；4.設(shè)備年檢費(fèi)；5.企業(yè)管理費(fèi)10%6.稅費(fèi)指導(dǎo)價中各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的成本構(gòu)成第二十八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（3）成本構(gòu)成中未包含的項(xiàng)目：

a）公攤水電費(fèi)；

b）維修費(fèi)，由房屋公共維修金支出；

c）電梯等特種設(shè)備法定的每月專業(yè)維保費(fèi)；

d）地下車庫消防設(shè)施等維護(hù)費(fèi)用從車位管理費(fèi)列支。（4）不同服務(wù)等級之間的成本差異以三級標(biāo)準(zhǔn)為中間價，即：一級=三級×50%；二級=三級×80%；四級=三級×120%；五級=三級×150%；從現(xiàn)實(shí)情況來看，各個等級之間的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)成本的差別控制在20%-30%之間還是比較合理的。第二十九頁，共三十六頁，2022年，8月28日(四）物業(yè)管理收入測算物業(yè)管理收入第三十頁，共三十六頁，2022年，8月28日成本控制1、充分利用維修金（維修金使用原則及注意事項(xiàng)）2、人力資源合理組合3、日常維保的重要性4、服務(wù)外包5、風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁（商業(yè)保險等）6、充分利用現(xiàn)代智能化設(shè)備設(shè)施第三十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日成本控制三階段的關(guān)