********汽車市場開發項目可行性研究報告＊＊＊＊工程咨詢有限公司********汽車市場開發項目可行性研究報告委托單位：法人代表：（簽章）咨詢單位：法人代表：（簽章）2007年5月21日目錄一、項目概況1、項目名稱2、項目總用地面積3、項目投資總額4、項目擬建地點二、項目背景三、項目建設的必要性和可行性1、建設建材汽車市場的必要性2、在慈溪建設建材汽車市場的可行性四、建設規模與項目開發條件1、建設方案2、項目現狀概況3、項目建設條件4、建址方案五、環保與節能1、環境保護2、節能3、勞動保護六、項目實施計劃與投資估算1、項目實施計劃2、投資估算七、資金籌措及效益分析1、資金籌措及資金使用計劃2、效益分析八、綜合結論及建議********汽車市場開發項目可行性研究報告一、項目概況1、項目名稱：********汽車市場開發項目2、項目總用地面積：44701平方米；項目總建筑面積：（一期）43294平方米。3、項目投資總額：18923萬元4、項目擬建地點：該項目位于****。本項目所在地位于＊＊東部城區，可以輻射包括觀城、附海、逍林、新浦、匡堰及橋頭等多個鄉鎮，地理位置極其優越。二、項目背景慈溪地處東海之濱，東鄰寧波，西近杭州，北與上海隔海相望，位于建設中的杭州灣跨海大橋南岸,是一個位于滬杭甬經濟金三角中的新興城市，屬規劃中的寧波大都市北部中心城市。改革開放以來，勤勞智慧、勇于開拓的慈溪人民以千家萬戶的個私經濟，建設成為新興的工業城市。2006年實現國內生產總值450.2億元，比上年增長15.6％，人均生產總值5663美元，以全國1/8000的土地，創造出1/600的財政收入、1/500的生產總值、1/400的進出口額。全市現有各類工業企業2.8萬多家（其中年銷售超億元企業156家），形成了五金機械、電子電器、塑料化纖、紡織服裝、化工建材、金屬冶煉等30多個行業、3000多種產品的工業體系。2006年共完成工業總產值1602.2億元，比上年增長17.3％；規模以上工業總產值776.29億元，比上年增長21.6％。以經濟開發區（杭州灣新區）為重點的“一區四城十七園”加速推進，家電、軸承、輕紡、歐式插座等特色塊狀經濟集聚優勢日益凸現，開放型經濟取得新突破。三、項目建設的必要性和可行性（一）、在慈溪建設建材汽車市場的必要性目前，慈溪現代化中等城市框架基本形成。按照建設寧波大都市北部中心城市，不失時機推進城市化的總體要求，全市城鎮“四橫十縱”市政骨干道路基本形成，連接小城市、各鎮的道路體系明晰，中心城區的公交路線增至9條，并開通了城鄉公交線路。中心城市功能區塊初步形成，城市集聚、輻射功能也在不斷增強。以杭州灣大橋建設為契機，立足慈溪產業基礎，提升城市化與城市發展水平為方針，建設一個具有一流創業環境與優越人居環境，工商業高度繁榮，面向新世紀的新慈溪也是未來發展的一個主要目標之一。由于現有建材市場大多地處于市中心，場地面積小，布局混亂，品種不全，交通擁擠，市民采購不便，地價成本又高，將進一步影響中心城區規劃建設，為了減少中心城區市容環境、交通、土地及其它因素方面的壓力，因此市政府已經開始考慮將其整體搬遷出中心城區。據有關方面對社會各階層的調查，目前本市現有的建材市場在中、高端建材產品上，還無法滿足眾多消費者的需求，甚至有些消費者要不辭辛勞去杭州、上海以至更遠的地方去采購。為了高、中、低各層次消費者的需求，本市場計劃建設一個集高、中、低各檔次建材產品于一身，品種力求齊全，包括板材、五金、衛浴、家電、家私等所有裝飾裝修材料及物流配送，爭取讓各位光顧于本市場的消費者一次性完成采購，消費者無需再有另尋它處之憂，方便省時，而且也減少了各位消費者的購買成本，也可以極大增加本地區的財政收入。本市場即將啟動的消息一經傳出，眾多建材知名品牌都紛至沓來詢問此項目何時能夠實施，有些甚至已經與開發商達成初步合作經營意向，這在另一個層面上也表達了本地市民對建立一個新型、多功能的建材市場的強烈需求。另外，考慮現在的汽車銷售點大多比較分散，沒有統一的管理，購車者選擇難度較大，若想對比幾個不同牌子的汽車，通常需要奔波于各地區，以致于不能理性選擇消費。目前，消費者急需一個較統一的汽車市場來滿足消費群的購買需求，為消費者提供一個較為寬闊的消費選擇平臺。因此，本項目將另外考慮在新建市場中，集中劃定相當的區域建立一個汽車市場（或稱作汽車超市），力爭在此地形成一個品牌齊全，集整車、配件、裝飾、養護、快修等為一體的全面汽車銷售服務體系，從而形成一個較為系統、完善的汽車銷售中心。內需拉動消費是國家的宏觀經濟政策，居室靜亮、生活舒適永遠是每個居民的追求目標，綠色環保是建材工業的基點，便利快捷也同樣是人們對出行交通工具上更進一步的追求。隨著城市化水平的不斷提高，人們對家居環境及出行的要求也在不斷提高，進而對建材及汽車的質量、品種、數量的要求也勢必越來越高。但是，目前慈溪汽車、建材市場基本市場功能單一，停車、食宿、倉儲、物流、衛生等設施極不完善，而且現有市場分布零散，占地面積較小，始終沒有形成一定的規模。因此現有汽車、建材市場也逐漸失去了它應有的吸引力。建設一座本著“高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集汽車銷售、建材批發及配套設施齊全”為一體的大型專業建材汽車經營市場將更有利于增強產業集約化，有利于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，同樣有助于經濟的發展。所以在慈溪建立一個建材汽車市場是非常有必要的。（二）、在慈溪建設建材汽車市場的可行性（1）、城市建設發展良好自1995年慈溪開始進入建設發展階段，現在城鄉建設正處于高峰期，年建筑面積達1000萬平方米。公共建設及工業建設處于高速發展期，2001-2020年總體規劃面積為500平方公里，建設范圍廣，數量多，因此對建材的需求量很大。隨著慈溪市經濟持續快速增長，生活水平的普遍提高，富裕起來的慈溪人開始迎來私家車時代。汽車保有量以每年30%的速度增長。據慈溪市車管所提供的資料顯示，2002年底，我市私家車擁有量為25000輛左右，到2005年底，私家車達到52800多輛,至2006年7月全市汽車總量達60510輛,僅06年一年，汽車就增長10000多輛。由此可見慈溪這個高速發展的區域，對于汽車的需求量及消費力都是相當可觀的。（2）、建材、汽車經營戶多而散，經濟、社會效益可觀據統計，慈溪市從事建材經營行業的有1000多家，其中包括板材、衛浴、五金、地板等。經營戶基本集中在四海裝飾市場和新時代裝飾市場。其中四海裝飾市場建筑面積12000平方米，由于地處于市中心，場地面積小，布局混亂，品種不全，尤其是高檔品種缺少，交通擁擠，市民采購不便，地價又高，將進一步影響中心城區規劃建設，因此也面臨被搬遷的嚴峻形勢。新時代裝飾市場現在已經是人滿為患，租金節節攀高的地步，而且新時代裝飾市場建筑比較簡陋，配備設施基本沒有，已經不能滿足經營戶的要求了。據調查，很多經營戶都渴求能夠建設一個配套齊全，綜合性較強物流配送、交通便利的建材市場。我們可以在經濟方面作一粗略分析：目前我市年建筑面積約1000萬平方米，因本市場處于城市東區，預計建材市場部分建成后可以形成約近30億的產值，預計可創利稅3億左右，經濟效益顯著。隨著杭州灣跨海大橋的建設進程，慈溪的經濟必將迎來又一輪的發展高潮，慈溪的汽車的市場也將進入一個新的層面。2006年4月慈溪經濟開發區管委會與浙江吉利控股集團有限公司舉行“吉利汽車100項目”簽約儀式。昭示著以此為開端，慈溪的汽車銷售將和汽車制造業經營鏈進一步緊密結合起來，這必定進一步促進汽車的銷量。在如此喜人的大環境下，慈溪的汽車銷售正在逐步發展壯大起來，現有國內外包括寶馬、奔馳、雷克薩斯、上海大眾等各種品牌均開始在慈溪籌建經營網點。對于汽車市場部分，我們也可以在經濟方面作一分析：根據上述資料，我市汽車預計每年增長1萬輛以上，本市場預計銷售約3000輛左右，整車銷售額預計將達到6億左右，預計可創利稅6000萬元。我市現有車輛保有量約50000輛，本市場建成后預計汽車配件銷售額在1億元左右，可創利稅約2000萬元，因此，建立一個這樣的綜合建材汽車市場完全可以稱得上是利國利民。（3）、優越的區位條件及便利的交通隨著杭州灣大橋的建成，慈溪從交通的末梢，一舉成為連接杭州，上海，寧波的中心地帶。市域內優越的地理位置和便捷的交通條件將為建立大型專業批發市場建立了先決條件。四、建設規模與項目開發條件（一）、建設方案：建材汽車市場由交易、管理、倉儲、物流、金融、停車、食宿、娛樂以及環衛、基礎設施等功能區構成。功能區的排布完全有利方便交通運輸，有利儲藏，更便于交易與管理，必要的衛生設備設于隱藏處。建材汽車市場占地面積44701平方米，總建筑面積43294平方米（一期），其中一樓部分為汽車銷售層，二、三層為建材市場部分。另外，市場內設銀行、郵電、物流配送、物業及市場辦公管理，集商鋪營業、住宿、運輸、服務、餐飲、娛樂等為一體。（二）、項目現狀概況1、地點與地理位置：慈溪市逍林鎮（慈溪汽車貿易市場：總面積500余畝）2、土地權屬類別及占地面積：國有出讓，商業用地，44701㎡（三）、項目建設條件：1、地形、地貌條件：地形平坦，視野開闊。2、周邊建筑物與環境條件：周邊有大型超市和住宅小區。3、城市規劃或區域性規劃要求：該地塊已被列入《慈溪市城市總體規劃（2002-2020）》城市規劃區范圍。具體內容為“以慈溪中心城市及毗鄰鎮為主體，包括城市水源地及保護區構成城市規劃區。范圍包括中心城市、庵東、崇壽、勝山、橫河、逍林、匡堰及濱海四灶浦水庫周邊等區域，西至庵東、宗漢界，北至海涂線，南至翠屏山麓，東至樟新公路，包括規劃的杭州灣新區，總面積500平方公里。”4、交通條件：四周道路環繞，道路寬敞，且與城區連通方便快捷，完全可以滿足市場建設和發展要求。（四）、建址方案（附件：總平面圖）五、環保與節能1、環境保護（1）、可能影響環境的因素：A、廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水。B、固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要為生活垃圾。C、噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程設備如空調、風機、水泵等動力設備噪聲，以及施工噪聲。（2）、環境保護防治措施：根據以上可能產生影響環境的因素，泥計劃采取以下措施：A、廢水防治措施：生活污水經污水站處理達到排放標準后排入市政污水管網。B、噪聲污染影響防治：=1\*GB3①、動力設備均有防震降噪的技術處理，設備機組及水泵下設隔震墊；=2\*GB3②、動力設備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。C、固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的垃圾處理采用袋裝化，每天有專人收集后負責清運。D、施工噪聲防治提請建設單位和施工單位按照慈溪市有關規定執行，把影響減到最少。2、節能建筑材料和設備選用原則上，考慮當地氣候條件，采用合理的建筑體形和朝向，外墻保溫材料及設計最小傳熱阻要求，外窗采用節能中空玻璃。選用低損耗節能變壓器；水泵選用節能產品；采用合理化的布線系統方案。3、勞動保護為防止及減少漏電、觸電事故的發生，插座回路設置性能可靠的漏電保護開關；變壓器設置IP20護罩；電纜橋架水平敷設不低于2.5米。垂直敷設時距地1.8米以下部分加金蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內設置事故照明。六、項目實施計劃與投資估算（1）項目實施計劃慈溪市建材汽車市場建設符合城市建設需要，也是城市發展的必然產物，有利于改變城市形象，提高城市品質，屬于大投資，高回報的建設項目。計劃建設周期為一年，一年后即可投入使用。（2）投資估算擬建建材汽車市場預計投資總額為18923萬元，投資估算未考慮建設期利息（詳見下表）。寧波****有限限公司工程投資總概算算序號工程或費用名稱建筑安裝工程費（萬萬元）設備及安裝其他費用（萬元）合計（萬萬元）經濟技術指標備注土建給排水電氣消防暖通小計計費基數指標（元元/m2）一建筑安裝工程4926.144636816116097110325074354290317331.1單體工程4381.94212021221609633663364290314771-5#樓4381.9421202122472747274290311021.2總圖工程544.202516639774774三通一平89.408989大面積塘渣回填178.881791794470140圍墻7.2577290250門衛20.00112222道路、鋪裝面170.0017017017000100綠化78.677979983480給水141414170008消防3939391700023排水101010170006綜合布線4545451700026電力1201201201700071二設備安裝工程(電電梯)325325三設備、工器具費用用四其他費用11488114884.1建設用地費10500105006715671644.2建設配套設施費用用8787城市基礎設施建設設配套費供電工程貼費供水設施增容費排水設施使用費綠化配套建設費人防建設費新型墻體材料專項項資金57574290313建筑工程特種消防防裝備費白蟻防治費1414429033散裝水泥費1616432944雷電災害防治費電話、電視、網絡絡4.3建設管理費用52952943294121建設單位管理費21321371100.030房屋測量費44432941建筑消防設施與電電氣檢測費55432941.2消防質量監督費44432941施工圖審圖費用44432941施工監理費858571100.012建設工程質量監督督費44432940.900項目論證與勘察設設計費16016071100.023科研試驗費引進技術和設備其其他費工程保險費生產準備費聯合試運轉費招商引資費50504.4預備費372372基本預備費37237274350.050漲價預備費4.5投資方向調節稅4.6借款利息4.7鋪底流動資金4.8其他費用概算五項目投資189235.11、項目建設靜態總總投資189235.22、項目建設動態總總投資5.33、項目總投資18923七、資金籌措及效益分析（一）資金籌措及資金使用計劃項目建設總投資計劃為18923萬元，其中土地費用為10500萬，其它投資（含建設投資）為8423萬。銀行貸款8000萬元，其它為自籌資金。（二）效益分析（1）營業收入建材汽車市場的營業收入來源于房屋的出租。本項目計劃第一年為市場開發期，采用不收租金占領市場，第二年為市場培育期，第三年以后為市場成熟期。計劃根據調查周邊臨近市場發展模式而定。以下采用的預測數據也根據調查周邊臨近市場而定。市場租金商鋪以建筑面積的80%計算，其它以建筑面積計算。以下數據為成熟期的數據，培育期為成熟期的80%。商鋪一層：60元/m2商鋪二層：40元/m2商鋪三層：40元/m2四層及以上：20元/m2銀行一層：80元/m2銀行二層：60元/m2銀行三層：40元/m2第一年營業收入：0萬元第二年營業收入：25246560*80%=20197248元第三年營業收入；25246560元（具體計算見下表）序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）合價（元/年）1商鋪一層12269.660*1288341122商鋪二層1338840*1264262403商鋪三層10249.640*1249198084四層及以上966620*1223198405銀行一層127680*1212249606銀行二層120260*128654407銀行三層136740*12656160總計252465600（2）項目投資回收期Pt=T-1+[第（T-1）年的累計凈現金流量的絕對值/第T年的凈現金流量]現金流量表項目123456789189230000000002019.722524.662524.662524.662524.662524.662524.662524.66