實用標準耀江花園尾盤促銷方案文案大全實用標準目的耀江花園位于海德路五號，是海南海德股份有限公司開發的知名住宅小區，自 2005年底開盤至今，多數戶型已經售馨。但因為項目樓盤主要為中小戶型，形象定位和推廣宣傳亦以中小戶型為主，在主力戶型全部售馨的情況下，導致少量躍層大戶型剩余。 為盤活沉淀資產，消化剩余庫存，順利結束尾盤銷售，特推出此尾盤推廣方案。文案大全實用標準第一部分 產品分析產品檔案·優點·缺點·簡單評價文案大全實用標準1， 產品檔案產品耀江花園躍層大戶地理位置海口市迎賓大道海德路5號耀江花園小區深處主力戶型躍層七房面積361M2戶型結構跨11、12、13三層格局未定售價6000元/每平米總價216.7萬元數量十套補充附贈50M2樓頂花園文案大全實用標準其他戶型167M2四房兩廳躍層、平層均有。剩余數量十套。275M2六房兩廳躍層。剩余數量兩套。121M2----138M2二房、三房15、16、17不同樓層分布。剩余數量若干。注：本方案推廣思想以 361M2躍層主力戶型為核心。文案大全實用標準2，優點分析現房、成熟社區。居住氣氛濃郁，生活配套齊全。交通方便，城市中心。耀江品牌，口碑良好。客廳中空挑高。建筑質量精良。園林優美精致 ，配套完善。樓盤位于小區深處、公寓樓頂層， 周邊環境更為雅靜 。珠江品牌物業管理。文案大全實用標準3，缺點分析戶型大 總價高。客廳面積較小。附近缺少豪宅氛圍。小區以中小戶型為主，目標客戶群相互沖突。開盤已近三年，尾盤尚未結束，容易引起質疑。房型安全性能欠佳。戶型尷尬 ，缺少清晰準確定位。文案大全實用標準4，賣點地段 ?環境 ?園林? 居住氛圍 ?生活配套 ?空中花園?5，簡單評述耀江花園是海口大型優質社區，交通方便，環境優雅，是一處兼顧生活便利性和居住舒適性的品質社區。目前剩余戶型位于小區深處，公寓樓的頂層，位置較高、視野開闊，采光通風良好，是整個小區最安靜、最優美的位置，也是市中心罕有的的大戶豪宅。前期所以滯銷，主要是因為剩余大戶型和整體小區形象定位不符；其次是當前房地產大環境面臨回調壓力，部分潛在客戶持觀望狀態。文案大全實用標準第二部分 市場分析宏觀市場·豪宅市場·威脅·機會·項目的尷尬文案大全實用標準1，宏觀地產市場分析2008年，國內房地產市場受到回調壓力，北京、上海、深圳等指標房市出現滑坡，國內其他重要城市相繼步入后塵。部分地區出現了售樓處被砸，銀行斷供等惡性事件。海南雖然暫時沒有受到明顯影響，物業的成交價格依然保持堅挺。但是成交數量明顯下降，第二、三季度房產投資額增幅顯著回落，新近結束的秋季房展的成交數量也遠低于預期。諸多代表性大盤陷入滯漲，部分潛在購房者保持觀望態度，整體地產市場進入一個有價無市的低迷狀態，本地房產市場方向面臨選擇。文案大全實用標準2，海口豪宅市場簡析海口豪宅主要以別墅的形式體現，濱海別墅主要分布在西海岸、海甸島、東海岸三個區域市場，內陸別墅主要分布在近郊區，比較分散。單棟別墅平均面積為 280M2。和本案類比的疊加別墅面積主要在 250M2以內，以經濟戶型為主。平均價格在1萬元/平米以上。別墅百分之八十為島外客戶購買。購買目的以度假 、投資為主。內陸別墅的購買者以本島消費為主。別墅銷售面積比例占住宅銷售 2%左右。文案大全實用標準3，威脅威脅一，本區域缺少類比項目成功先例。威脅二，房產市場觀望氣氛濃厚。威脅三，本產品品質和豪宅存在明顯差距。威脅四，尾盤形象沉重不堪， 第一感官大打折扣。文案大全實用標準4，機會機會一，上海、北京等地市中心豪宅價格堅挺，并未隨大市而降。機會二，因為地塊因素日漸稀缺，市中心大戶豪宅，有望成為新寵。機會三，剩余戶型結構、位置、面積基本相似，容易整體定位。機會四，耀江品牌形象優良，產品可獲得加分效應。文案大全實用標準5，項目的尷尬本項目的尷尬在于沒有一個準確的定位。既沒有準確的產品定位，也沒有清晰的客戶定位，更沒有單獨的形象定位。產品面積和獨棟別墅相似，戶型位置和疊加別墅相似，價格定位和中高端公寓相似，建筑結構卻是復式戶型。給人的第一感覺應當是豪宅，但是周圍恰恰全部都是公寓！能否另辟蹊徑，揚長避短，找準自己的位置？是項目推廣成功的關鍵因素！文案大全實用標準第三部分 市場定位定位原則·定位·廣告語文案大全實用標準1，定位原則突出產品優點 。準確傳達產品的特點。和同質項目區分。文案大全實用標準錯誤的定位 將使我們只能面對錯誤的客戶 而且也辜負了產品的品質。錯誤的定位 使得產品的特點被泯滅掩蓋，而產品的長處往往變成短處。不同的定位，可以決定自己競爭對手的多寡，從而選擇自己的主戰場大膽的定位，可以巧妙地避開競爭角逐、進入適合自己優點發揮的領域正確的定位 是產品被認同的重要因素！文案大全實用標準2，定位綜合分析產品的優點、缺點、特點，長處、短處、不足和缺陷，深入考慮產品所面臨的市場態勢、競爭環境和所面對的威脅和機會，我們將產品定位為??中央 府邸·空中別墅文案大全實用標準空中別墅發源于美國，稱為“ penthouse”，即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態的躍式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段” 為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。 目前這類產品主要存在于高檔公寓頂層，在別墅區中非常罕見。文案大全實用標準重要支撐源起美國 ，流傳歐洲、日本、澳大利亞、蔓延全球。2000年傳入中國， 在北京、天津等城市發展。具有清晰的形象概括特征。我們的產品符合“空中別墅”的基本特點。目前海口尚是市場空白。文案大全實用標準候選定位1， 空中豪宅2， 耀江花園 大戶人家3， 龍昆南 豪華空中客車4， 城市中心 空中別墅珍藏版文案大全實用標準3，廣告語花園深處 空中別墅空中花園別墅 今生今生珍藏三年打磨 扛鼎力作 海口首席空中別墅空中別墅 一生珍藏文案大全實用標準第四部分 客戶分析目標客戶·客戶群戶文案大全實用標準1，目標客戶本產品的客戶既不同于耀江花園的一般購買者，也不同于西海岸別墅的島外富豪。他們應該是家庭和事業的成功者、機關企事業單位決策者、在大型機構擔任高級管理職務、企業的頂尖專業人才、私營企業的實際所有人；他們事業發達、家庭美滿、工作穩定、收入豐厚、購買力較強。他們熱愛城市生活，注重生活品質和居住品質；他們低調內斂、聰明睿智，具有敏銳的眼光和非凡的判斷能力力。他們 主要由三個群體構成文案大全實用標準2，第一群體島外群體 以度假和投資為目的的島外人群其中一部分以江浙、上海一帶的投資客為主 ，他們四處尋找質地優良的地產項目，期望得到豐厚的回報。另一部分為以華北、東北、西北等北方富裕人群組成，主要以養老和度假為主，他們喜歡城市生活，不原意住在郊區和海邊 。文案大全實用標準3，第二群體島內群體 以海口本地事業成功者為主他們多數居住在海口，他們低調內斂，熟悉并且熱愛這座城市，他們也深知這座城市的魅力所在。他們從不招搖，不重虛名，懂得海口并且理解海口，他們是這座城市真正的實力派和社會的中堅。 他們需要一個寬闊豪宅證明自己，或者僅僅是為了更換一個更加寬敞安靜的辦公場所。文案大全實用標準4，第三群體耀江花園業主群體他們是耀江的原始部落和最早居民。他們喜歡這里、認同這里、信賴這里，熟悉社區并且對社區有一定感情。 他們對龍昆南和耀江充滿信心，他們以主人的身份審視洞察小區的一切。他們很早就是耀江的業主， 而且家底殷實，他們已經在置業的過程中享受到了樂趣，所以他們認為這是一次機會，他們不想錯過。他們就在我們身邊。文案大全實用標準第五部分 營銷推廣方略現實困境· 推廣思路 ·銷售進程文案大全實用標準1，現實的困境1） 樓盤銷售期已近三年，整體形象略顯陳舊，易讓客戶產生疑慮。解決方案：重新設計、整理、清潔售樓處，弱化“耀江花園”的整體形象，樹立“耀江花園 空中別墅”的獨立新形象；變耀江花園的尾盤為耀江花園的獨立高端版本。 在銷售和咨詢過程中不允許出現前期“耀江花園”推廣過程中使用的物料，以給客戶留下一個新穎獨立的認知。文案大全實用標準2） 尾盤都是剩余戶型，均有各種缺陷，產品形象不佳。解決方案：產品重新定位，和耀江花園區分開來。變耀江花園的滯銷尾盤為“空中別墅珍藏版”在宣傳中突出珍藏概念。3）產品都是躍層豪闊戶型，總價高達兩百多萬 ，令客戶望而卻步。解決方案：重新定位目標客戶，和耀江前期目標客戶徹底區分，以豪宅面目面世，直接面對需求豪宅的客戶群體。文案大全實用標準4） 產品硬件和別墅差距較大，難以擔負別墅的品質。解決方案：加大花園贈送面積，重新設計樓頂，可在樓頂裝置泥土，種植草坪花樹簡單盆景等，將屋頂布置成一真實花園，大力改善環境，提高產品的素質。5） 售價和公寓相似 ，難以區分。解決方案：適度提高銷售單價，但加大贈送樓頂花園面積，并且格外贈送一個產權車庫，和一年的物業管理費用。客戶實際付出費用并不增加，甚至可以暗中再給予折扣。文案大全實用標準2，推廣思路限于剩余尾盤存量僅余三十多套，沉淀資產案值僅四千余萬，大規模、長時間推廣既不經濟、不現實，也沒有必要。故方案的推廣原則將以迅速、節約、速戰速決為主。主要推廣期在正式竣工以后，海南旅游旺季來臨之前開始，推廣期間將主要以戶外廣告和宣傳物料為主，兼投少量報廣、網絡等宣傳工具。文案大全實用標準1）速戰速決目前項目剩余單元為三十余套，銷售節拍已近尾聲，漫長的戰線既浪費大量資源，也面臨較大的市場變盤風險， 所以銷售進程不易拖延長久，宜抓住海南旅游旺季，加快進程速戰速決，爭取在春節來臨之前完成。2）集中力量投放產品推廣中，因為所能投入的資源有限，應當集中人力物力、集中時間、集中資源展開較有聲勢的推廣，以獲得目標客戶的注意 。文案大全實用標準3）營造豪宅氛圍豪宅的目標客戶和普通公寓的目標客戶截然不同，他們的需求和感觀自然大相徑庭，在推廣中盡量與前期主流戶型區別開來，所有包裝銷售細節，應該突出豪宅氣氛，給目標客戶留下豪宅的感觀印象。4）和車庫聯動推廣期間，和本項目的車庫同時聯動，以節約資源并產生協同效應。5）加大花園贈送面積，贈送車庫，一次性付款給予折扣優惠。文案大全實用標準3，銷售進程1）準備階段從方案確認開始，正式進入推廣準備階段。在此階段主要完成產品的修葺，各種物料的準備，法律障礙的解決，銷售人員的培訓等前期準備工作。時間 自即日起至12月1日具體工作文案大全實用標準完成產品的修葺 ，在正式推廣前，當前的施工應爭取竣工。屋頂花園的修建應當完成，花草和樹木保持生機。妥善處置因為屋頂花園贈送給頂層業主，而可能產生的法律糾紛。車庫、屋頂花園、物業管理費用等贈送產品的確認。售樓處完成更新、包裝，舊有物料妥善安置。銷售人員強化培訓，樹立“空中別墅 ”的豪宅新形象。南大橋戶外廣告進入制作階段。橫幅、路旗、單張等宣傳物料完備。關鍵點 屋頂花園施工 售樓處改造文案大全實用標準2，加熱階段12月1日---12 月10日，主要是對市場的試探，和對準備工作的檢驗。主要工作是在耀江花園和附近小區的推廣，目標客戶群為耀江花園本小區及附近住戶，宣傳方式為派單、車夾、路旗等。目的是在推廣過程中試探客戶對產品的反映，以檢驗產品的認知度和接受程度。完善和改正準備工作中出現的失誤和偏差。文案大全實用標準具體工作檢查物料是否齊備。更新后的售樓處投入使用。在小區裝飾路旗、橫幅，給小區每戶人家散發宣傳單張。給附近小區和周邊商鋪散發宣傳單張。上崗前對售樓人員進行短期強化培訓。認真對待來訪客戶，建立并且維持“空中別墅”的新形象。試探期尾聲在海南在線投放為期一個月的窄通欄廣告。綜合利用各種工具 并根據使用效果適當調整推廣主題 “耀江花園 空中別墅珍藏版”注意事項 在售樓處淡化耀江花園的氛圍，突出“空中別墅”的形象 。推廣工具 戶外、網絡、宣傳單張、售樓處現場。文案大全實用標準3，高峰階段12 月10日至2009年1月10日此階段是推廣過程的重中之重，項目開始展開大規模的宣傳營銷，產品的銷售進入高峰期。在此期間尤其需要維護和塑造優質豪宅的形象，匹配充足的售樓處人員，做好客戶的接待的工作。具體工作文案大全實用標準維持樓盤高端形象 作好客戶接待工作。全面投放所有物料，派遣外聯人員在各大停車場投放車夾。每周開一次例會，解決銷售過程中所隨機產生的問題。分別在12月中旬和下旬在周四版海南日報投放項目廣告。分別在12月中旬、下旬和 1月上旬在海南日報投放三篇配圖軟文。月底在海南在線投放一篇軟文。重點事項 做好客戶接待工作 保持良好的樓盤形象 報廣投放推廣工具 戶外、宣傳單張、報廣、網絡、售樓處現場。文案大全實用標準4，維持階段---- 尾聲1月10日至春節月中旬以后，項目推廣進入維持階段，大規模的物料投放和形象宣傳告一段落，前期廣告效應持續發酵，售樓處將維持一定水平的客流， 此時重點是做好客戶的接待工作，敦促猶豫不決的客戶購買，對剩余極少缺陷明顯的房型，予以折扣清盤。文案大全實用標準具體工作做好客戶接待工作，維持樓盤形象。持續發放物料 ，維持銷售熱度。修繕和補充物料損壞的部分。敦促猶豫客戶決定。對剩余極少，缺陷明顯的戶型折價清盤。重點事項 敦促猶豫客戶購買推廣工具 戶外、宣傳單張、售樓處現場。文案大全實用標準第六部分 具體廣告表現報紙·路旗·橫幅·戶外·售樓處·單張·網絡文案大全實用標準1，報廣路牌廣告十席·CEO中央府邸——360㎡雙躍層空中別墅 +私人劇場文案大全實用標準耀江花園珍藏版 成熟花園社區 中軸龍脈之地 品享成熟配套售樓地址：海德路 5號耀江花園 垂詢電話 88888888開發商 海南海德股份有限公司 建筑商文案大全實用標準文案大全實用標準報廣一（兩款畫面，同一文案）十席·CEO中央府邸——360㎡雙躍層空中別墅 +私人劇場文案大全實用標準當城市的中產階級在工作和生活的雙重壓力下逃往郊區，上演一出規模宏大的出城記。以掌控力著稱的領袖，正在城市中央坐鎮。他們深知，凝聚城市精髓和龍脈的中央地段，才是價值的源點——切來自源點，耀江花園壓軸十席，CEO中央府邸，品享成熟之美，經典歷時彌新，價值與時俱進。耀江花園珍藏版 成熟花園社區 中軸龍脈之地 品享成熟配套府邸：海德路 5號耀江花園 垂詢電話 8888888文案大全實用標準開發商 海南海德股份有限公司 建筑商花園深處 公寓頂層 繁華之地 清靜之所十席珍藏版闊綽大宅市中心唯一空中花園別墅傾城登場361M2七房 頂樓 空中別墅 跨三層 僅有十席文案大全實用標準275M2六房 頂樓 空中別墅 跨兩層 僅有兩席120M2---167M2 頂樓 跨兩層 僅有區區數席贈空中花園 贈地下車庫 贈一年物業管理（僅限空中別墅）耀江花園 扛鼎力作海口經典優質社區·海德路核心地段·建筑密度16.8%·精致水景園林·3.5萬平方米大型綠化區域 ·標準板樓風光通透·人車分流生態地下停車場礦泉水直接入戶售樓地址：海德路5號垂詢電話66788888開發商海南海德股份有限公司建筑商文案大全實用標準2，路旗主旗耀江花園空中別墅副旗1，繁華之地清雅之所副旗2，珍藏絕版置業良機副旗3，闊綽大宅愜意人生副旗4，精致園林高尚社區副旗5，位居頂層風光先占文案大全實用標準3，橫幅耀江花園扛鼎力作 市中心唯一空中花園別墅空中豪宅 珍藏面世 贈空中花園 贈地下車庫361M2闊綽大宅 跨三層 占頂端 享盡上風上水珍藏三年 震撼出街 絕版物業 僅有區區十席文案大全實用標準4，售樓處門頭耀江花園花園深處 空中別墅背景耀江花園市中心 空中花園別墅文案大全實用標準展板1）361M2闊綽豪宅贈空中花園 贈地下車庫2）花園深處 公寓頂層繁華之地 清凈之所3）耀江花園 扛鼎力作珍藏三年 傾城登場4）高尚社區 精致園林絕版物業 置業臻選文案大全實用標準5，南大橋戶外361M2闊綽豪宅 市中心唯一空中別墅耀江花園 扛鼎力作 珍藏版 僅有10席地址：海德路5號耀江花園垂詢電話66888888文案大全實用標準6，單張耀江花園珍藏力作361M2闊綽豪宅市中心唯一空中花園別墅花園深處公寓頂層繁華之地清靜之所地圖略開發商海南海德股份有限公司項目地址海德路5號耀江花園垂詢電話0898----66788888文案大全實用標準耀江社區 典范品質耀江花園是海口大型高尚品質社區，以優越的地段、優美的環境、優秀的建筑質量、精致的園林設計和良好的物管服務飽受贊譽。空中別墅是耀江花園頂層豪闊躍層大戶，歷經三年珍藏打磨，代表著耀江花園最優良的環境和最優秀的品質，以空中別墅的獨立品格照耀全城。花園深處 樓層頂端 361M2豪闊大宅空中別墅位居小區花園深處， 跨越頂樓三層，既得清雅安靜之所， 又占風光先臨之優。闊達361平米的豪綽面積，更可容納閣下寬廣胸懷和縱情人生。贈空中花園 贈地下車庫 贈物業管理所有購置耀江花園“ 361M2空中花園別墅”的業主，均可獲贈面積 150平米的優美空中花園，獲贈面積 24M2的永久產權地下車庫，更可獲贈一年物業管理費用。文案大全實用標準優越地段 優美環境耀江花園位于海口市龍昆南路西側海德路五號,交通便捷、地段優越，屬海口高地勢區。本地陽光充足，空氣流動性好，景觀資源豐富，環境相對安靜，鬧中取靜，地質條件優良。低密度 低容積 高綠化耀江花園占地面積為63473.26M2,住宅面積113891.89M2，建筑密度16.8%，容積率1.79%，綠化率超過55%，大型綠化區域35000平方米。是一處難得的低密度、低容積、高綠化的優質住宅小區。文案大全實