【東莞市城市發展方向研究】報告Respectlaws東莞公司2009年12月報告目的：梳理城市發展軌跡，從中找出城市發展方向，并結合自身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取最合適的土地愿景：通過此次梳理，為以后項目發展提供找地依據，并跟隨城市發展步伐，發現市場機會，比對手提前做好準備目的與愿景片區定位和發展趨勢城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區選擇整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響

未來投資格局產業升級改善產業結構提高素質及效率產業的協調發展和結構的提升生產要素的優化組合、技術水平和管理水平以及產品質量的提高改變就業方向實現企業更大盈利促進經濟發展購買力加強人口質量提高產業升級對未來市場需求、客戶群體的影響：住宅品質需求提升市場容量擴大市場容量擴大東莞目前所處階段：自2000年以來，東莞進入轉型階段，著重改善原先靠“三來一補”發展的產業結構，提高產業素質及效率1984年至1994為第二階段。東莞繼續大力招商引資，加快發展外向型經濟，結合農村工業化和城鄉一體化進程。這一時期，經濟總量躍上幾個臺階。1994年至2000為第三階段。大量國際企業投資明顯增多，以IT產業為代表的現代制造業和高新技術產業快速發展。在這一時期，財政收入年均增長25%，6年翻了3番。2000年以來為發展的第四階段。東莞進一步轉變經濟增長方式，促進經濟社會協調發展，并確立了以建設“現代制造業名城”為突破口，城市綜合實力得到迅速提升。切入階段起步階段騰飛階段轉型階段地級市直轄鎮的政府管理模式，極大刺激了各個鎮區的招商引資力度東莞取得了先發優勢,實現產業承接有利區域地緣優勢獨特地區城鎮分權激勵治理結構一定產業積累東莞模式1978年至1984為第一階段。東莞適應國家給予廣東的特殊政策和靈活措施，東莞以“三來一補”為切入點著手發展外向型經濟。與國內其他城市相比，取得了先發優勢。與國內其他相比,取得了比較優勢,實現產業大幅度成長20022003200420052006200720082009Q3第一產業第二產業第三產業產業結構逐步改善：08年以來由于受到國際金融危機影響，09年前三季度增長率為3%，第三產業成為此輪經濟增長的主要動力，面對與日俱增的第三產業需求，未來產業結構將有望得到改善東莞產業結構整體仍以第二產業為主優勢1、政策環境較好；2、基礎設施良好3、資金充足4、地理位置優越，交通便利劣勢1、社會治安壓力大2、行業自律性低3、勞動力資源數量和質量難以保障機會1、工業化、城市化和信息化發展的需要；2、加工貿易轉型的需要3、珠三角地區和城市發展需要威脅1、珠三角其他城市第三產業發展的影響；2、外商投資服務企業的競爭壓力3、制造業及加工貿易企業內部服務體系的替代效應東莞第三產業SWOT分析：目前東莞第三產業中的消費性服務及生產性服務發展仍不均衡的，隨著東莞加工裝配制造業的轉型升級，其對第三產業的需求也與日俱增，這種局面逐步得到改善，同時對人口的結構也將產生重大影響%注：消費性服務：酒店、餐飲、房地產、醫療保健、娛樂休閑等；生產性服務：技術研發、會計、法律、審計、信息、咨詢、廣告營銷等263551比重樟木頭沙田茶山中堂石龍高步橫瀝道窖石排企石東坑麻涌謝崗望牛墩洪梅08年各鎮區第三產業產值（萬元）南城東城虎門817,3931432長安莞城35常平塘廈大朗寮步石碣厚街清溪萬江大嶺山黃江橋頭鳳崗產業結構逐步改善：第三產業產值越靠前的鎮區是目前樓市較活躍的區域，而第三產業產值較高的基本為東莞主要強鎮19202366成交均價（元/平米）莞城區萬江區黃江鎮寮步鎮厚街鎮樟木頭鎮沙田鎮石碣鎮東坑鎮石排鎮清溪鎮中堂鎮橫瀝鎮57171622112242420105032435424021南城區17塘廈鎮124長安鎮道滘鎮東城區鳳崗鎮石龍鎮大嶺山鎮常平鎮虎門鎮企石鎮茶山鎮望牛墩鎮橋頭鎮謝崗鎮成交面積（萬平米）麻涌鎮大朗鎮30注：部分鎮區由于受供應量、供應產品類型的等因素影響，比較中個別鎮區存在誤差，但數據反映的是整體現象石龍8,769長安5,964石碣高步厚街東城萬江南城虎門東坑橫瀝謝崗常平寮步望牛墩道窖茶山石排莞城大朗黃江大嶺山中堂塘廈橋頭樟木頭鳳崗企石洪梅麻涌沙田人口密度（人/平方公里）清溪東城350,951塘廈323,544常平288,479清溪268,481大朗254,270寮步242,714莞城242,473大嶺山220,067黃江214,925南城214,703石碣178,288萬江173,981高步164,454鳳崗158,964橫瀝155,611樟木頭148,081石龍142,339茶山140,804道窖731,340長安574,565虎門558,740厚街456,027石排129,337中堂124,640沙田114,137麻涌114,044橋頭100,078138,23089,998謝崗88,892東坑83,458望牛墩50,306洪梅外來人口（人）戶籍人口（人）企石人口發展趨勢：通過區位、交通、產業發展等優勢，強鎮的人口總量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將是人口總量降低，質量提高經過1年多的產業調整，東莞減少了約200萬外來人口，實際上東莞目前人口總量約1000萬人（與統計年鑒相差較大），減少的部分基本為未具備購房能力低素質人員5532008727289436199734849719984155661999492645200050165420014996552002496655200349465620044902020200550767520065566562007戶籍人口外來人口201520107261,00015長安16東城16南城13厚街12塘廈12常平10清溪大朗9石碣寮步莞城大嶺山19鳳崗麻涌黃江12中堂高步14萬江12沙田茶山16橫瀝10樟木頭橋頭10石龍17%石排東坑企石10謝崗道窖望牛墩洪梅08年各鎮區生產總值（億元）增幅虎門20購買力強勁：在近20年的高速發展中，各鎮區形成一定的產業積累，各鎮財富不斷提升，但受區位、交通、人口等因素影響，強弱鎮的貧富差距逐漸拉開虎門208長安東城莞城厚街147南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）樟木頭常平橫瀝長安大嶺山橋頭高步南城莞城石排茶山中堂黃江東坑道窖寮步企石謝崗沙田麻涌16,079塘廈東城大朗厚街鳳崗清溪萬江樟木頭石龍石碣洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）虎門25市場變化：東莞目前市場主流產品為首置、首改類產品，這是由目前東莞整體年齡結構所決定，低端人群的流失并不影響整體消費模式，隨著整體人口質量的提升，反而增加東莞的消費群體，未來首置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴大產業工人階層、商業服務性人員企業高層、國家與社會管理者富豪本地人、專業性技術人才、私企業主該部分人群是挑針的重點，未來質量將得到提升，而數量將有所下降，該類人群主要為首置+首改類產品；平均35歲以上平均35歲-50歲平均20-35歲再改類以上產品首改+再改類產品632,327五月8%28%9%八月10%13%13%24%335,349九月9%13%12%20%549,259十月15%11%19%532,905六月10%14%12%23%499,613七月14%11%7%15%16%20%255,342一月8%13%12%13%330,355二月13%15%14%567,03670以下70-9090-125421,045144-180180以上100%三月9%15%15%16%594,293四月9%17%16%16%125-144市場主流26%城市化進程對未來市場品類供應的影響：東莞城市化進程土地資源出現瓶頸各鎮區建設程度不等舊城改造對品類影響各鎮區財政收入不均無序發展，重復建設東莞多中心發展格局初期階段(城市化率30%以下)中期階段(城市化率30%—70%)后期階段(城市化率70%—90%)由于工農業生產水平較低，工業提供的就業機會和農業釋放的剩余勞動力數量都很有限，城市化發展十分緩慢工業基礎已經比較雄厚，農業勞動生產率也大為提高，工業的快速發展能夠為大量農村剩余勞動力提供就業機會，城市化進入加速發展階段農業人口比重已經有限，而農業生產又必須維持一定的規模，此時城市化發展又會趨于平緩，經濟發展的主要特征是從工業經濟向服務經濟轉變，提升質量和品質是這一階段的主要任務初期中期后期目前東莞城市化率達85%，相當于按若瑟姆曲線，東莞城市化發展已進入后期階段截止2000年發達國家城市化率達到80%，發展中國家43%（大部分仍處于郊區化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經達到87%以上高度壓力中度壓力低度壓力按東莞分散式的發展格局，后續發展面臨資源壓力較大，其中經濟強鎮尤為明顯10-20%20-30%30-40%40-50%50-60%60-70%70-80%80-90%東莞市各鎮現狀建設用地占鎮域面積比重分布圖據統計,東莞目前已有25個鎮街的建設用地比例超過鎮域面積的40%,在基本生態控制線規定后,各鎮街可用新增用地已非常有限隨著城市化水平的提高，東莞多中心發展的現狀決定了“攤大餅”模式無法實現各鎮的擴張，從而使通過舊改方式改造出來的G類項目增加，而經濟強鎮由于財力雄厚具有先行優勢南城11.88虎門長安東城塘廈常平厚街寮步莞城清溪大朗鳳崗道窖樟木頭萬江石排麻涌沙田大嶺山中堂石龍石碣橋頭橫瀝茶山東坑高步謝崗企石洪梅望牛墩財政可支配收入（億元）黃江小結：未來人口的變化趨勢將是總量減少，質量提高未來市場格局將形成強鎮越強的局面；客戶群體仍以首置、首改為主；通過舊城改造，將使城鎮G類產品增加，其中經濟強鎮由于財力雄厚，具有先行優勢；片區定位和發展趨勢城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區選擇未來投資格局整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響

城市發展趨勢現狀：一個核心兩個副中心多支點自04年新市政中心廣場落成，中心城區地位迅速提升，東莞改變“有鎮無市”的城市格局，并確定了“一個核心兩個副中心多支點”發展的城市格局；發展趨勢：三大核心區多中心發展主城區為核心的商貿經濟帶；未來將形成松山湖、生態園、濱海新城的園區經濟帶；虎門港為依托的物流經濟帶由于長期的產業積累，東莞各鎮區經濟實力雄厚，購買力強鎮，特別是靠近深圳部分鎮區尤為突出，明星鎮區仍將具優勢；松山湖：突出科技產業園區的科技特色，打造支柱產業和高新技術產業總部基地生態園：突出生態特色，打造先進制造業總部基地濱海新城：突出高端服務特色，重點發展創意設計、軟件開發、服務外包、經濟技術中介、網絡信息、金融和投資服務等高端服務業總部主城區：突出城市中心地位，打造一流的居住、商務、商貿、教育、醫療、休閑中心虎門港：突出物流優勢，降低全市物流成本，提升物流效率主城區虎門港濱海新城生態園松山湖三大城市經濟核心區主城區商貿經濟帶、以松山湖為龍頭的園區經濟帶、虎門港經濟帶，形成研發、制造、服務、物流、商貿的產業鏈，共筑產業升級協調發展的平臺在東莞本世紀90年代以前，在東莞尚未有高速路時，憑借交通優勢，107國道、莞太路、京九鐵路沿線鎮區率先發展，為以后東莞形成“多中心”的格局奠定了基礎莞太路107國道京九鐵路長安虎門厚街大嶺山常平樟木頭塘廈石龍踏進21世紀，廣深高速、莞深高速的相繼建成，對其它鎮區經濟發展影響巨大建成區明顯圍繞莞太路、107國道及京九鐵路形成中心城區同沙松山湖虎門常平主城區塘廈三位一體虎門：服裝業長安：模具業厚街：家具業大嶺山：家具業大朗：紡織業塘廈：電子業常平：物流業寮步：IT產業橫瀝：模具業高步：制鞋業石龍、石碣：電子IT業麻涌：造紙業黃江：電子信息業清溪：電子信息業鳳崗：電子信息業茶山：食品業主城區崛起：在城市發展的過程中，涌現了眾多有代表性具有特色產業的專業鎮，多中心格局逐步形成，各鎮經濟實力不斷加強，出現“滿天星斗缺明月”的現象，2002年提出“三位一體”的主城區，著力改善東莞“有鎮無市”的城市格局200120022003200420052005至今啟動基礎設施建設土地開發居住項目開發辦公項目開發商業項目開發開始大規模住宅建設（CLD內住宅）東莞新城市中心計劃啟動東莞市區最漂亮的公路東莞大道正式通車基礎工程開始動工東莞新中心建設全面展開鴻福西路、東江大道建成通車行政文化中心區內中心廣場、人民會堂、行政辦事中心、展覽館等一批高質量重點工程建成并投入使用府前經濟帶旺樓市華凱大廈、鴻福廣場、金盈大廈、聯通大廈、第一國際等高尚寫字樓建設中心廣場配套商業設施建設，新城市中心區日臻完善東莞歌劇院、青少年活動中心、海關大廈等重點工程陸續完工完善公交站亭、綠化小公園等配套工程周邊各樓盤業主的逐漸入住新城框架成就，進入快速發展期啟動期基礎建設全面展開，城市新中心雛形初顯府前經濟漸顯配套日臻完善，新城人氣漸旺主城區崛起：新城市中心2001年啟動，自啟動到CBD公建建成率80-90%東莞只用了4年左右的時間，用“東莞速度”證明了東莞的實力及決心，如今中心城區地位已確立，東莞擺脫了長久“有鎮無市”的局面，目前城區在市場容量、基礎配套、城市環境具有較大優勢行政中心廣場中央商務區中央商務區（調整后）城區發展主要推力：通過高水平推進中央商務區建設，完善東城城市功能，將主城區建設成為全市一流的居住、商務、商貿、教育、醫療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮村低成本的制造優勢相互補充，提高東莞的綜合競爭力主城區商貿經濟帶受影響區域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖多中心發展趨勢經濟強鎮受產業規模、財政投入、人口規模等影響，在一定時間內仍承擔經濟增長的主要貢獻來源，同時在市場容量方面仍相當突出未來中心強鎮將確立：為解決鄉鎮權責不統一的歷史難題，目前政府已將石龍、塘廈作為試點，下放“事權、人權、財權”，主要目的是“擴權強鎮”，未來城市多中心發展的格局將繼續延續，而中心強鎮將更為突出資料來源：訪談、《關于鼓勵總部經濟發展的工作方案》為鼓勵發展總部經濟，東莞規劃以下八大中心鎮區：虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈總部經濟是指某區域由于特有資源優勢吸引企業將總部在該區域集群布局，將生產基地布局在具有比較優勢的其他地區，而使企業價值鏈與區域資源實現最優藕合，以及由此對該區域經濟發展產生積極影響的一種經濟形態。深圳拉動南部鎮區：與深圳接壤的鎮區，由于受到深圳寶安、龍崗拉動較大，發展較快，經濟實力相對強勁，如深圳撤關北上發展，此類鎮區將面臨新一輪的發展，由于兩地存在價格洼地，區域置業流動將更為明顯光明新城龍崗新城坪山新城龍華新城經濟強鎮仍具優勢：傳統經濟強鎮綜合競爭力仍較強，在市場容量，購買力等方面均有較大優勢清溪大朗石碣寮步莞城大嶺山鳳崗麻涌黃江高步萬江沙田茶山橫瀝塘廈橋頭石龍道窖石排東坑樟木頭虎門長安東城南城厚街常平企石謝崗望牛墩洪梅08年各鎮區生產總值（億元）中堂東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山虎門茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田企石道窖東坑長安洪梅望牛墩謝崗麻涌08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）黃江寮步企石謝崗沙田麻涌洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）黃江石龍中堂樟木頭茶山清溪石排東坑莞城虎門南城厚街高步大朗橋頭東城大嶺山塘廈萬江長安橫瀝常平石碣道窖鳳崗東城虎門厚街莞城長安常平塘廈大朗寮步石碣鳳崗清溪萬江大嶺山東坑企石石排道窖橫瀝高步石龍中堂茶山橋頭樟木頭沙田望牛墩南城洪梅08年各鎮區第三產業產值（萬元）麻涌謝崗黃江1,200,000++++綜合考慮深圳拉動因素及傳統經濟強鎮有:南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣輕軌R2線莞惠城際軌道首輪軌道建設，傳統經濟強鎮是主要的受益區域以松山湖為龍頭的園區發展松山湖+生態園+濱海新城=研發+制造+服務松山湖位于東莞中部，區位優勢明顯，是東莞產業升級的龍頭，是東莞新的經濟增長點之一

松山湖：以突出高科技產業為主的松山湖，是東莞產業升級重點園區，近來發展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經濟增長點，通過有質量地招商引資，將有效地實現人口升級2005200620072008稅收總額（億元）+156%0.01.00.20.40.60.8新能源漫步者華為宇龍通信洛貝合計單位：人部分企業預計09年進駐人數松山湖園區計劃增加就業42000余人，其中，高科技企業逆勢擴張，多家企業即將投產，計劃招收高素質員工25000余人，園區科技企業就業員工總數將比去年增加94.12%。同時，科研平臺及行業創新平臺也將進一步壯大隊伍，計劃招收科研人員2000人。現代服務業企業加快運作，將增加就業15000人。合計39008’509‘508‘708‘408’11招商引資（億元）東莞生態園：東莞目前的城市定位是“生態、物流、制造業”，其中生態、先進制造業是生態園的主要功能，以突出生態為主的生態園，從環境、配套、居住等方面將有突出優勢，而先進的制造業將為生態園帶來高級的技術性人才，有效改變人口結構橫瀝茶山石排寮步東坑企石常平東部快速干線生態園大道（已動工）：實現與松山湖大道、東部快速連接濱海新城：濱海新城將為東莞產業升級提供高端服務平臺，成為東莞產業調整升級難題的突破口，同時亦提供高端的服務型人才，促進人口結構調整，而長安鎮將是濱海新城的最大受益者長安灘涂填海造地的面積近29000畝,由兩部分組成,一部分是陸上面積12585畝,另一部分為水域面積約16000畝。這相當于近兩個石龍鎮的大小。該工程預計大約投資86億元。根據一般的經濟規律，政府投資的乘數大概在6－10之間，也就是說，1元的政府投資將帶動6－10元的民間投資和內需。單純建設國際濱海新城,東莞的投資將帶動的經濟產值約為516-860億元之間.濱海新城將成為連接深圳的又一重要經濟的增長點以松山湖為龍頭的園區經濟帶受影響區域：松山湖、長安、寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑直接貢獻包括碼頭作業、碼頭建設、港口管理、轉運物資的倉儲業、代理業、直接運輸業、船舶維修等間接貢獻主要包括相關金融保險業，物資供應商和港口用戶等誘發貢獻是指港口直接和間接貢獻的波及效應。港口對經濟帶動作用據統計,每萬噸吞吐量對GDP的貢獻為130萬元，可以創造約20個就業崗位2010年，虎門港年吞吐量將達7020萬噸2010年,年創造GDP為90億元.降低了貿易成本，推動了東莞經濟發展有力地支持了東莞對外貿易的迅速增長虎門港：虎門港通過引進世界一流物流企業旨在降低全市物流成本，提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機械、裝備制造等人才將起到重大影響，同時將促進周邊區域形成產業集群港口經濟的發展直接導致對道路、港口等公共設施需求的增加，可以吸引大量外來投資，推動有關基礎設施及相關配套設施建設，這將進一步促進東莞城市經濟發展；虎門港將重點引進石化、造船、重型機械、裝備制造等臨港產業虎門港經濟帶受影響區域：麻涌、沙田、虎門、長安穗莞深城際軌道——首條由省方主導的軌道交通項目莞惠城際軌道——連接東西部鎮區最多的線路東莞輕軌R2線——穿過東莞最核心板塊的線路軌道交通

未來東莞的城鎮化發展將經歷三個階段：第一階段是政府主導的城鎮化發展階段（現階段），第二階段是政府主導與地區自發增長相結合的城鎮化發展階段，第三階段是城鎮空間一體化和城鄉協調發展階段。首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發達鎮區的同時，連接廣深兩城市，對東莞未來城市發展將產生深遠影響開工時間：2008年12月計劃通車時間：2011年起始點：起點為廣州地鐵5號線魚珠站，在廣州境內經廟頭、開發區，在東莞境內經麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安等鎮，在深圳境內經松崗、沙井、福永等鎮，終點為深圳機場，并預留至福田中心區條件；線路全長：86.62公里總投資：196.98億元站點數量：16時速：140公里/小時穗莞深城際軌道經過的鎮區：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安

基礎資料：西部鎮區是該線路最大的受益者，對經濟相對不發達的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；穗莞深城際軌道對加強廣州、東莞、深圳三市之間聯系起到重大影響；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個數較少，可能會催生交通沿線發展商的投資；而對虎門、長安兩鎮來說，房地產市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；莞惠城際軌道經過的鎮區：洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗開工時間：2009年5月8日；計劃完工時間：2012年起始點：經過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗等鎮（區），隨后從瀝林、陳江、惠環、規劃中的汽車客運南站、西湖站，經過惠州市政府到達惠州火車北站小金口。；線路全長：96.96公里，東莞境內長70公里，惠州境內28公里；總投資：253億元時速：200公里/小時

基礎資料：加強東莞與惠州的聯系，加強兩市合作，推進產業轉移；橫跨東莞東西部，加強城區與東西部的聯系，從而推動彼此之間的置業流動；由于置業客戶類型不同，可能促使鎮區與城區不同的產品定位，如鎮區首置類客戶往城區置業，改善類客戶往鎮區自然資源較好但存在價格洼地的區域置業東莞輕軌R2線經過的鎮區：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、長安

開工時間：2009年3月；預計通車時間：2015年；起始點：石龍鎮石龍站通往長安鎮的長安汽車站，連接東莞西部的密集城鎮帶；線路全長：全長59.4公里，地下線占約11.7公里；總投資：168億元；站點數量：20；時速：120公里/小時

基礎資料：R2線通過城區及經濟實力較強的鎮區，將兩大專業中心城區、厚街-虎門緊密聯系起來，同時有效加強與廣、深兩地的聯系有效加強城區與發達鎮區的聯系，進一步推進城、鎮一體化，屆時將促使各鎮、區的置業流動；由于強鎮、城區市政配套較完善，環境較為優越，輕軌開通可能將形成強區越強，弱區越弱的局面；軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強區域間的置業流動，同時促使沿線從“生地”轉化為“熟地”，而西部鎮區將成為首輪軌道交通建設的收益者，但短期內也可能造成強鎮越強，弱鎮越弱的局面輕軌R1線廣深（港）客運專線（預計2010年11月通車）首條輕軌R2線（預計2015年通車）輕軌R3線輕軌R4線穗莞深城際軌道（2008年開工，預計2012年通車）長安虎門厚街南城東城石龍大嶺山松山湖黃江清溪寮步東坑常平謝崗萬江洪梅麻涌塘廈莞惠軌道交通（預計2012年底通車目前已動工線路茶山道窖沙田大朗望牛墩東莞公路建設經歷了三個重要的發展階段：一是上世紀80年代進行沙土改造水泥路，實現晴雨通車；二是上世紀90年代進行十三條聯網路、四條主干線按一級公路標準改造建設，實現村村通公路；三是自上世紀90年代末開始進行高速公路建設，拉開了建設現代化城市交通主通道的序幕。經過短短的20多年時間，東莞公路交通建設完成了由最初滿足人民群眾日常工作、生活出行需要到成為拉動全市經濟新的增長點的發展過程。東莞其他交通路網全市現有公路通車里程3649公里，公路密度為每百平方公里國土擁有公路148公里，公路密度全國第一，使之企業物流成本較低，同時與加強了與周邊城市的聯系廣州深圳東莞佛山中山珠海惠州07年各市每百公里的公路密度7,344廣州1,689深圳3,649東莞4,913佛山1,578中山1,290珠海10,158惠州07年各市公路數沿江高速（2008年動工，預計2012年通車）廣深高速虎門高速廣深（港）客運專線（預計2010年動工）常虎高速博深高速（2008年底動工，預計2012年完工）莞深高速廣州深圳惠州廣州城區東拓、南移發展步伐加快，而城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯，對擴大市場容量有著重大影響城區周邊鎮區黃旗山行政中心華南MALL東拓南移莞城區鴻福西路八一路東莞大道萬江東城南城寮步大嶺山厚街高埗石碣道窖茶山鴻福西路和東江大道的建成，實現東江與黃旗山“山水相連”，形成“新城依山、舊城傍水”城市空間格局；城市新區以行政文化中心區為龍頭，以鴻福路、八一路為東西軸線，以東莞大道為南北軸線，進行大規模開發建設；東城、南城沿東莞大道南部延伸開發，萬江區則致力建設華南MALL主題購物公園的區級中心區。城市空間逐步呈現出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮區趨勢明顯城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯：城區周邊鎮區融入城區亦開始明顯（如寮步），而城區亦逐漸滲透至該類區域，隨著該類區域融入城區的發展將逐漸受到市場關注，市場容量亦同時擴大東莞市新體育館東莞市中醫院（新院）目前市屬重點配套工程不再局限于城區，紛紛往周邊鎮區建設擴張，鎮區與城區距離感逐漸拉近大嶺山受城市東拓、南移及區域產業發展影響，東南、西南兩側影響將比較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山部分區域，小結：三大核心區將成為未來東莞發展的主要方向。主城區商貿經濟帶、園區經濟帶、虎門港經濟帶將形成產業集群，共同打造產業升級平臺通過園區建設既成為經濟增長點又提升土地價值。園區建設通過政府統籌開發，在成為東莞新的經濟增長點的同時，也提升了土地價值，其中經濟實力相對較弱的鎮區將受益，未來發展潛力巨大；軌道交通，將使鎮與鎮、區與鎮之間置業流動性加強。軌道交通建成后加強城與鎮、鎮與鎮、市與市之前的聯系，使彼此間置業形成互動，但短期內可能造成強鎮越強，弱鎮越弱的局面；中心鎮區呈現地位突出趨勢。在“放權擴鎮”下，東莞中心鎮區面臨新一輪的發展，將在城市發展中扮演重要角色；傳統經濟強鎮仍具優勢。東莞各鎮區經濟實力雄厚，但由于受各種因素影響，發展不均衡，特別是靠近深圳的鎮區發展迅猛，經濟強鎮在市場容量，購買力等方面均有較大優勢，且綜合競爭力較高城區周邊鎮區融入城區趨勢明顯。目前市屬重點配套工程不再局限于城區，紛紛往周邊鎮區建設擴張，鎮區與城區距離感逐漸拉近，隨著該類區域融入城區的發展將逐漸受到市場關注Respectlaws

報告總綱整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發展趨勢分析城市發展趨勢對投資格局的影響

片區定位和發展趨勢城市土地獲取模式重點片區選擇未來投資格局綜上所述，未來城市發展將主要受以下6大因素影響：城市發展趨勢受影響鎮街三大核心區主城區（莞城、東城、南城、萬江）、松山湖、生態園（寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑）、濱海新城（長安）、虎門港（麻涌、沙田、虎門、長安）軌道交通沿線首輪啟動（石龍、茶山、東城、莞城、南城、萬江、厚街、虎門、長安、松山湖、道窖、沙田、洪梅、麻涌、寮步、大朗、常平、謝崗）、后續啟動（大嶺山、塘廈、清溪、黃江、東坑）中心鎮區虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈傳統經濟強鎮南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣受深圳拉動區域虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、塘廈、鳳崗、清溪城區周邊寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山根據城市發展方向，未來東莞將形成以下4+4（4大板塊4大梯隊）投資格局：四大板塊：城區—松山湖、虎門—長安、塘廈—鳳崗、常平—生態園；第一梯隊：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第二梯隊：寮步、鳳崗、清溪、大朗、沙田、大嶺山、石龍、石碣、道窖第三梯隊：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第四梯隊：洪梅、東坑、其他鎮區第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊虎門-長安城區-松山湖常平-生態園塘廈-鳳崗片區定位和發展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區選擇城市發展趨勢下的片區分化各梯隊片區面臨的資源及瓶頸

結合自身資源各片區的長短期分布根據城市發展趨勢，結合4+4格局來看，整體呈現出南北、東西分化越趨明顯，未來將呈現出西部、南部漸強的趨勢西東北南長安-虎門城區-松山湖常平-生態園塘廈-鳳崗片區定位和發展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區選擇城市發展趨勢下的片區分化各梯隊片區面臨的優劣勢分析

結合自身資源各片區的長短期分布土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅投資/購買力強市場競爭激烈土地資源稀缺軌道交通當地資源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造市場活躍度：從第一梯隊GDP及第三產業產值可以看出，第一梯隊具有較高的市場活躍度石龍高步橫瀝道窖石排企石東坑麻涌謝崗1.0洪梅08年各鎮區第三產業產值（億元）0.90.00.1望牛墩0.30.40.50.60.70.80.2中堂南城東城虎門82厚街莞城長安常平塘廈大朗寮步石碣鳳崗清溪萬江大嶺山黃江橋頭樟木頭沙田茶山東城南城厚街塘廈常平清溪大朗石碣寮步莞城大嶺山鳳崗麻涌黃江中堂高步萬江0.9沙田0.7茶山0.5橫瀝0.00.40.60.81.00.2虎門長安石龍0.3道窖0.1石排東坑企石謝崗望牛墩洪梅08年各鎮區生產總值（億元）橋頭樟木頭21市場潛在需求：第一梯隊9大片區中人口總量囊括了前6位（長安、虎門、厚街、東城、塘廈、常平）的東莞人口，占全市人口的40%，其中城區（除東城外的莞城、南城、萬江）、松山湖對全市需求輻射能力較強，受當地需求限制不高萬江：人口18萬排名東莞15位莞城：人口24萬排名東莞10位東城：人口35萬排名東莞4位南城：人口21萬排名東莞13位厚街：人口56萬排名東莞3位虎門：人口57萬排名東莞2位長安：人口73萬排名東莞1位常平：人口32萬排名東莞6位塘廈：人口35萬排名東莞5位松山湖：規劃人口13.6萬由于數據統計來源統計年鑒，實際人口與統計仍有差距，據悉，如長安已超過100萬人口由于受環境、教育配套、客戶認知度等因素影響，城區、松山湖面對的市場需求較廣，受當地需求限制不明顯市場潛在需求：根據09年1-9月份成交數據，第一梯隊基本囊括全市成交面積前十位，成交面積占全市成交的65%萬江：成交面積22萬排名東莞5位莞城：成交面積11萬排名東莞14位東城：成交面積57萬排名東莞2位南城：成交面積66萬排名東莞1位厚街：成交面積20萬排名東莞7位虎門：成交面積20萬排名東莞8位長安：成交面積19萬排名東莞9位常平：成交面積21萬排名東莞6位塘廈：成交面積23萬排名東莞4位松山湖：成交面積19萬排名東莞10位莞城由于受土地資源制約，供應量較少，因此成交面積相對較低萬江：存款余額65億排名東莞14位莞城：存款余額192億排名東莞4位東城：存款余額200億排名東莞3位南城：存款余額147億排名東莞6位厚街：存款余額172億排名東莞5位虎門：存款余額295億排名東莞1位長安：存款余額208億排名東莞2位常平：存款余額136億排名東莞7位塘廈：存款余額106億排名東莞8位松山湖：無數據投資/購買潛力：根據08年各機構存款余額，第一梯隊基本囊括了前8位（除松山湖、萬江外），存款余額約占全市的58%，投資/購買潛力較強土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅投資/購買力強市場競爭激烈土地供應稀缺軌道交通當地資源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造78.2%南城26246.0%東城19107.4%莞城1346.5%萬江79.2%松山湖1244.8%長安111311.0%虎門31.1%厚街325.7%塘廈53.7%6出讓底價（億元）成交金額（億元）溢價率56常平市場競爭度：從06年至今的一級土地交易市場數據分析，城區溢價率較高，競爭度較強，而鎮區溢價率普遍較低從實際情況分析,溢價率較高的城區,成交比較透明,競爭比較公開;其他鎮區公開出讓基本存在策略性招拍掛行為，成交方基本為本地企業，地方保護意識較強；城區中除萬江外，其他三區域競爭比較激烈，用地成本高；其他鎮區雖地價成本相對較低，但與當地關系資源需加強55200901152008常平塘廈厚街虎門長安松山湖萬江20072006莞城東城7南城113受鎮域面積、發展程度等限制，東莞各鎮街土地資源稀缺程度不等；南城作為新的城市中心，07年之前開發強度大，土地供應量多，土地升值快，隨著市場調整，政府不愿土地流拍或貶值，08年以來供應量驟減，但供應潛力仍較大；東城作為城區房地產的發源地，經過多年的發展，目前區域配套成熟，商業氛圍濃厚，但土地資源稀缺嚴重；莞城作為老城區，基本無可用土地資源，目前通過舊城改造解決；萬江作為城區四區中發展相對薄弱區域，近年發展強度相對較集中，后續仍有較大供應潛力；松山湖作為新區，目前為配合產業升級，更多地出讓工業用地，住宅用地近期較少出讓，隨著園區的成熟，雖具有較大供應潛力，但價格亦不會低；長安、虎門、厚街作為傳統強鎮，發展先行，與莞城、東城類似，目前更多地通過“三舊”改造解決土地問題；常平、塘廈作為早期發展的鎮區之一，與大多數強鎮類似，更多通過“三舊”改造解決土地問題；土地供應：第一梯隊中，目前土地供應相對稀缺的有東城、莞城、長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區后續供應仍有較大潛力14%2.2%3.2%3.6%3.2%3.4%5.9%1.9%3.7%2.8%06-0910供應比重42除南城外，其他區域土地資源均較為緊張東北部（含生態園）松山湖沿海虎門港港區（虎門西部、長安南部）西北部城區（萬江、南城南部）土地供應：從未來新增建設用地來看，新增建設用地主要集中在西北、東北部后發鎮區區域、松山湖、西南部沿海、城區的西南部，第一梯隊除城區、松山湖外，其余區域新增建設用地較少東莞市土地利用現狀圖（2005年）東莞市土地利用現狀圖（2006-2020年）土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅投資/購買力強市場競爭激烈土地供應稀缺首輪軌道交通當地資源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造結合自身資源能力長短期重點軌道交通：在首輪啟動的軌道交通中，線路穿過第一梯隊除塘廈外的所有鎮街，其中西部鎮區站點分布密集度最高，是短期內城市發展的重心之一厚街站虎門火車站虎門商貿站長安廈邊站長安金沙站長安錦廈站榴花公園站東寶路站溫南路站東城路站旗峰公園站會展國際站新城中心站水濂山站將軍路站厚街汽車站厚街展覽中心站虎門站萬江站新城中心站東城南站寮步站松山湖工業園站常平站東莞輕軌R2線首期穗莞深城際軌道交通莞惠城際軌道交通廣深港客運專線虎門火車站東莞市區——松山湖：20分鐘；

虎門、常平——東莞市區：30分鐘；

塘廈——東莞市區：45分鐘；

虎門——常平：45分鐘；市域范圍內任意兩點的出行時間不超過1個小時第一梯隊中任何兩個鎮街出行時間不超過45分鐘連惠州連廣州連廣州連廣州連深圳廣州新機場廣州科學城廣州主城區廣州大學園區廣州新城南沙經濟技術開發區松山湖科技園區深圳西部工業組團深圳機場惠州惠州機場光明高新技術產業園區深圳東部物流組團深圳東部大工業區深圳大學城深圳主城區香港新機場香港廣州發展趨勢對東莞的影響深圳發展趨勢對東莞的影響惠州發展趨勢對東莞的影響1、影響東莞北部和東莞水源、生態環境2、利于東莞加強與廣州的聯系；3、帶動北部城鎮發展3、珠江兩岸成為穗莞城際協調新方向4、區域性基礎設施南引，有利于東莞的利用、出現加強兩岸交通聯系的需求5、對珠三角可能產生生態環境影響6、對沿海產業帶的發展帶來競爭壓力7、形成區域沿海產業投資熱點1、虎門長安-松崗沙井更趨一體化；2、提升虎門長安地區區域地位；3、東莞東部產業地區的物流通道；4、塘廈鳳崗-平湖觀瀾聯系加強；5、軌道交通與龍華的銜接；6、與松山湖共同促成區域產業集群效應的形成7、形成兩地高技術產業合作平臺1、共同建設白云峰區域綠地；2、利用惠州陳江地區的產業為自身發展提供支持；3、加強與惠州南部地區的交通聯系4、東莞向惠州地區輻射的主要方向軌道交通：軌道交通開通，將加強與周邊城市的聯系，其中西部、南部是主要受輻射的主要區域東莞主城區三舊改造：第一梯隊中東城、長安、萬江作為東莞５大試點中的三個先行，其他鎮區目前也紛紛開展，三舊改造將為東莞后續發展“改”出空間目前三舊改造各鎮街進展情況：東城：商貿中心區改造、烏石崗舊村改造、火煉樹舊村改造、立新舊村改造、樟村舊村改造，總投資額近80億元塘廈:以大坪村為試點,提出“城市中間地帶”的概念來策劃舊村改造項目。常平、虎門、石龍、市區:分別對東莞火車站、廣深港客運專線白沙站、東莞新客運,以及會展中心樞紐站地區的整合,結合大型基礎設施塑造城市功能區。厚街:利用地處穗港經濟走廊的區位優勢,通過打造萬畝生態科技工業園,積極引導工業集中布局,原有廠區則通過升級改造,引入南峰國際皮革鞋材交易中心、鴻運鞋材廣場等專業市場,形成以第三產業為主的中心區。據統計，東莞目前符合三舊改造條件的用地占建設用地總規模的20%－50%，總量約30萬畝，由于省政府文件中明確了3年的歷史用地補辦時間窗口，因此東莞政府在未來3年內加大力度推進土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅投資/購買力強市場競爭激烈土地供應稀缺首輪軌道交通市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造進入門檻結合自身資源能力長短期重點進入門檻：一級公開市場中城區土地市場公開度較高，進入門檻較低，而鎮區土地雖通過招拍掛出讓，但存在地價返還現象，市場透明度不高，需與當地村、鎮級協商推進，才有較大機會土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區輻射強融入城區明顯受港口輻射強受深圳拉動大后發優勢區位交通優勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資強鎮分化市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點0.96,173黃江1.07,277石排7,322樟木頭7,471望牛墩7,804道窖8,167謝崗8,2120.00.20.30.40.50.1東坑常平13,36612,76772,960莞城高步45,28117,205石龍東城31,02213,831南城30,896石碣24,232長安21,7710.6產值密度（元/平方公里）沙田0.7企石0.812,380虎門厚街8,629大嶺山洪梅橋頭8,763麻涌9,000清溪10,059大朗10,203茶山10,2118,71410,292鳳崗10,916中堂10,996塘廈11,57712,633萬江寮步橫瀝高步29黃江2025橫瀝22茶山54大朗38清溪57塘廈44寮步11323南城11122東城20道窖67常平38鳳崗40石碣33大嶺山7719莞城7224橋頭10418長安虎門19厚街22中堂22石龍16石排望牛墩3423麻涌1011謝崗15洪梅1223萬江1482企石第三產值（億元）增幅（%）東坑沙田21樟木頭后發優勢：第二梯隊中石龍、石碣經濟發展相對較強，而沙田、大朗、清溪、寮步則市場活躍度較高76麻涌7122黃江58茶山23望牛墩90鳳崗65高步21517虎門120大朗98莞城18316南城18916東城51橫瀝41石排44道窖96大嶺山38東坑20215長安60萬江101寮步49橋頭16113厚街14412常平66中堂58沙田145122114410清溪47石龍25謝崗50塘廈1119石碣29企石GDP（億元）增幅（%）洪梅樟木頭5區位優勢：第二梯隊受城區、松山湖、虎門港、副中心（虎門、塘廈、常平）、深圳拉動較大城區松山湖港口大道松山湖大道廣深高速莞深高速廣深鐵路莞長路虎門港虎門常平塘廈石龍位于東莞北部，是東莞北部，是廣東“四大名鎮”之一，地緣人緣優勢明顯；寮步、大朗、大嶺山位于城區與松山湖之間，受城區、松山湖輻射拉動較明顯；沙田主要受虎門港啟動利好因素驅動，是新一輪城市發展的受益區域，同時受到虎門及周邊強鎮的外溢影響較大；道窖位于水鄉片區，本身景觀資源豐富，受城區、虎門港輻射拉動較大；清溪、鳳崗位于東莞東南部，受深圳拉動明顯，同時受區域中心塘廈形成產業集群協調發展潛力較大沿海高速博深高速土地資源：從土地利用總體規劃來看，未來沙田、道窖可利用土地資源較多，其次是大嶺山、寮步、清溪、鳳崗、石碣、石龍，而出讓價格中沙田、道窖、清溪相對較低沙田965.0寮步石龍1,415.0清溪石碣0.0成交均價（元/平米）163.787.732.9成交面積（萬平米）供應面積（萬平米）206.8鳳崗87.7道窖大嶺山32.9大朗1,307.006年至今東莞一級市場供應/成交量（萬平米）注：06年至今道窖、石龍暫無一級土地出讓記錄，其中石龍由于鎮域小，發展早，可利用土地資源不多，因此是影響出讓的重要因素之一6.8市場競爭度：第二梯隊中受城區、松山湖區域價值提升影響，周邊寮步、大朗、大嶺山溢價率較高，而分布在東、西兩側的沙田、道窖及清溪、鳳崗溢價率相對較低，目前清溪、鳳崗已受到深圳開發商的高度關注0.0%110.0%沙田00道窖1223.1%寮步40.4%大嶺山1138.4%大朗20.7%清溪289.8%鳳崗石碣0.0%石龍溢價率成交金額（億元）出讓底價（億元）40.6%隨著城區、松山湖區域價值的提升，土地價格日漸增長，而位于周邊的寮步、大嶺山、大朗自然成為市場的關注點；西部的沙田、道窖目前地價、溢價率較低，但由于受虎門港及交通逐步完善影響，市場注意力將逐步轉移；東部的鳳崗、清溪由于受深圳拉動較大，近年受深圳房價上升影響，形成明顯的價格洼地，未來發展潛力較大石碣、石龍由于可出讓土地資源較少，出讓數量有限，且單宗地塊小，市場關注度低，因此溢價率不高0土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區輻射強融入城區明顯受港口輻射強受深圳拉動大后發優勢區位交通優勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第二梯隊中除寮步外，其他各鎮區短期內市場容量相對偏小，沙田、道窖雖發展后勁足，但短期面臨市場容量偏小的問題，而鳳崗的客戶群除本地常住人口外，還有部分外溢的深圳客戶，因此市場容量潛力較大石碣鎮望牛墩鎮石排鎮企石鎮洪梅鎮謝崗鎮茶山鎮中堂鎮東坑鎮黃江鎮橋頭鎮道滘鎮麻涌鎮清溪鎮沙田鎮橫瀝鎮莞城區大朗鎮石龍鎮鳳崗鎮大嶺山鎮松山湖長安鎮虎門鎮厚街鎮常平鎮寮步鎮09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區塘廈鎮南城區萬江區樟木頭鎮0.2虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）大嶺山投資/購買力：第二梯隊相對稍弱于第一梯隊，其中沙田、道窖相對較弱土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區輻射強受港口輻射強受深圳拉動大后發優勢區位交通優勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點園區/港口輻射：第二梯隊中受園區/港口輻射強度依次為寮步、大朗、大嶺山、沙田、道窖松山湖虎門港生態園寮步受城區、松山湖、生態園三層輻射拉動，未來發展潛力巨大；在各大園區中松山湖先行發展，而目前園區發展集中于北部及東部，因此大朗受輻射強度比大嶺山較大；沙田位于虎門港，通過虎門港建設改善區域環境，完善配套，并通過政府投資拉動當地經濟，未來發展潛力較大；道窖則通過自身資源打造宜居片區，承接虎門港部分配套需求，未來可能形成工作在港口，居住在道窖的局面深圳拉動：第二梯隊中鳳崗、清溪受深圳拉動最大，而大嶺山、大朗通過交通優勢部分區域亦受其輻射影響松山湖大嶺山大朗鳳崗清溪龍崗公明鳳崗是東莞最深入深圳腹地的鎮區，受深圳影響最大，主動承接深圳，融入深圳是鳳崗目前發展的主要方向；大嶺山通過龍林高速可快速到達深圳公明，因此龍大高速周邊區域值得關注軌道交通：首輪啟動的軌道交通主要受益的鎮區有，石龍、沙田、道窖、寮步、大朗，而規劃的R1、R3、R4線目前仍無啟動時間表，沿線鎮區（大嶺山、清溪）難以在短期內受益沙田站道窖站寮步站大嶺山站大嶺山南站清溪站清溪汽車站大朗站石龍站穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規劃）東莞輕軌R3線（規劃）東莞輕軌R4線（規劃）土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區輻射強受港口輻射強受深圳拉動大后發優勢區位交通優勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點客戶分流：在接受城區、園區、港口輻射拉動的同時，隨著軌道交通的開通，也存在著客戶分流的可能虎門長安塘廈城區松山湖常平整體區域：寮步、大朗、鳳崗；細化區域：清溪東南部；大嶺山北部及西南部；沙田、道窖景觀資源較佳區域；機會布點：石龍、石碣第二梯隊中由于各鎮區發展不均衡，同鎮區內未來發展趨勢存在差異，受外部因素輻射拉動程度不等，因此需細化關注投資區域土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區輻射環境/配套0.00.00.00.00.00.08.0965.0116.0116.0麻涌0.0高步茶山橫瀝黃江供應面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）注：對黃江均價進行修正，刪除07年成交位于中惠項目的地塊及09年金地成交的含酒店用地1,298.0土地資源：根據06年至今的一級土地出讓記錄，除黃江、橫瀝外，麻涌、高步、茶山尚無出讓記錄，而根據土地利用規劃，第三梯隊可用土地資源仍較多市場競爭度：第二梯隊中橫瀝溢價率較高外，黃江較為平穩，其他尚無記錄000.0%麻涌000.0%高步0.0%茶山82.1%橫瀝51.8%黃江成交金額（億元）溢價率出讓底價（億元）麻涌、高步、茶山目前尚無一級土地出讓記錄，土地交易基本為二手交易，市場透明度不高；橫瀝由于受生態園影響，近年受到市場關注，溢價率逐步提高；5.5萬江莞城東城常平土地升值空間：第三梯隊中，高步、茶山受城區輻射明顯，而橫瀝、麻涌則受生態園、虎門港拉動較大，未來土地升值空間較大1,4782,3892,281常平東城成交樓面均價（元/平米）萬江莞城高步周邊茶山周邊橫瀝周邊高步通過萬江大橋、高步大橋、大王洲橋可快速到達萬江、莞城、東城輻射較明顯;茶山與東城東北部相接壤，R2線開通后與城區聯系更緊密，目前受東城影響較大；通過東部快速干線及生態園大道（在建），橫瀝與城區、松山湖距離逐步拉近，同時受生態園拉動影響，未來橫瀝環境、配套將逐步完善，未來橫瀝發展及土地升值空間巨大；麻涌受虎門港帶動，未來環境、配套將得到一定的提升；黃江由于區位交通影響，與深圳聯系較緊密，未來受深圳拉動更為明顯3,500土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區輻射環境/配套石碣鎮望牛墩鎮石排鎮企石鎮洪梅鎮謝崗鎮茶山鎮中堂鎮東坑鎮黃江鎮橋頭鎮道滘鎮麻涌鎮清溪鎮沙田鎮橫瀝鎮莞城區大朗鎮石龍鎮鳳崗鎮大嶺山鎮松山湖長安鎮虎門鎮厚街鎮常平鎮寮步鎮09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區塘廈鎮南城區萬江區樟木頭鎮長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第三梯隊市場容量普遍較小，其中高步鎮目前尚無商品房市場虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）投資/購買力：第三梯隊投資/購買力普遍較低環境/配套：第三梯隊中個別鎮區存在污染較為嚴重問題，如麻涌造紙行業帶來的是鎮區環境較差，目前政府對治污力度加大，著力打造“宜居”城市，相信未來該類鎮區環境將得到改善，但短期內市場仍較排斥支柱產業：造紙及紙制品支柱產業：制鞋、眼鏡、電子支柱產業：食品支柱產業：模具支柱產業：信息產業土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區輻射環境/配套市政建設城區生態園深圳受周邊拉動影響：受城區、園區、港口、深圳輻射拉動影響強度依次為茶山、高步、橫瀝、黃江、麻涌高步南部、茶山西部由于與城區關系較緊密,受城區輻射較大；橫瀝西部、茶山東部由于屬生態園范疇,同時可快速到達城區\松山湖,是生態園受益較明顯區域；黃江南部受深圳輻射拉動較明顯,同時該區域生態環境較優,土地價值較明顯;麻涌則受港口拉動影響較大軌道交通：第三梯隊中受軌道交通影響的鎮區有茶山、麻涌、黃江，而茶山西部、麻涌西北部、黃江中南部較為明顯，但黃江站點目前尚未啟動，短期難以受益麻涌站黃江站茶山站穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規劃）東莞輕軌R4線（規劃）穗莞深城際軌道起于廣州地鐵5號線魚珠站，通過麻涌進入東莞，麻涌將承接起重要的角色，未來通過改善環境，利用與廣州的價格洼地，將分流部分廣州客戶，增加市場容量；R2線第二戰茶山站位于東城邊緣，對加強兩區域關系非常重要，而目前茶山與東城已形成明顯的價格洼地，未來客戶相互置業成為可能；黃江作為R1與R3的樞紐站，其地位不容忽視，但目前兩條線路尚未啟動，短期內難以受益，但可關注沿線區域，低價入市，提前布點城區穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規劃）東莞輕軌R4線（規劃）石龍站/新火車站茶山站新火車站影響：東莞新火車站位于石龍與茶山的交界處，同時與R2線石龍站點交匯，未來通過R2線連接將大大縮短城區及周邊鎮區到火車站時間，茶山將因此受益土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區輻射環境/配套客戶分流：由于城區在教育、商業、環境等方面均有較大優勢，因此軌道交通等交通開通后，可能會造成周邊鎮區客戶分流，如茶山、高埗城區細化區域：麻涌西北部、高步南部、茶山西部、橫瀝生態園區域、黃江南部第三梯隊中同鎮區內未來發展趨勢存在差異，受外部因素輻射拉動程度不等，因此需細化關注投資區域土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資房地產起步晚市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點自身資源：第四梯隊中的洪梅由于多條東江支流經過，自然景觀資源豐富市場競爭度：洪梅、東坑由于自06年一級土地出讓較少，因此數據僅作參考，整體地價較低，市場關注度低0.7816.4%洪梅0.4615.2%東坑出讓底價（億元）成交金額（億元）溢價率11.2700.0洪梅4.1東坑供應面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）0.8土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資房地產起步晚市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點石碣鎮望牛墩鎮石排鎮企石鎮洪梅鎮謝崗鎮茶山鎮中堂鎮東坑鎮黃江鎮橋頭鎮道滘鎮麻涌鎮清溪鎮沙田鎮橫瀝鎮莞城區大朗鎮石龍鎮鳳崗鎮大嶺山鎮松山湖長安鎮虎門鎮厚街鎮常平鎮寮步鎮09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區塘廈鎮南城區萬江區樟木頭鎮長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第四梯隊市場容量較小虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉居民儲蓄存款余額（億元）投資/購買力：第四梯隊投資/購買力較低土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點虎門港生態園受園區、港口影響：由于洪梅自身水資源豐富，鎮內污染較低，生態環境較優，可承接虎門港居住功能，而東坑位于生態園范疇，受生態園的拉動較為明顯洪梅站東坑站穗莞深城際軌道莞惠城際軌道東莞輕軌R3線（規劃）軌道交通：洪梅站作為穗莞深城際軌道及莞惠城際軌道的樞紐站，憑借自身資源優勢，可與其他區域打差異化，強化宜居區域，吸引外部客戶，而東坑則受R3線影響，但目前尚未啟動，短期受益不明顯土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點客戶分流：與第三梯隊相似，存在客戶分流可能城區松山湖片區定位和發展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區選擇城市發展趨勢下的片區分化各梯隊片區面臨的優劣勢分析

結合自身資源各片區的長短期重點土地資源市場容量購買力發展潛力、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發展影響優勢劣勢機會威脅受園區/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結合自身資源能力長短期重點萬科已進入區域（在售）：萬科已進入的區域基本為第一、二梯隊區域，而第一梯隊中的城區及西部鎮區大部分尚未進入或項目已售罄（莞城運河東1號、寮步城市高爾夫花園）第一梯隊第二梯隊金域華府翡麗山麓湖虹溪諾雅金域藍灣棠樾（深圳萬科主導）萬科城松山湖北部區項目：已簽約未獲取第一梯隊分布第二梯隊分布東莞公司可售資源分析：按未來三年銷售計劃，2011年底可售存貨中各品類過于集中，市場風險較大11年底各項目可售資源（不計棠樾）：09年底東莞公司品類結構：09年底存量可售資源10年銷售面積11年銷售面積11年底可售資源26.02(*)TOPC97.70(*)G68.60(*)63.47(*)GC48.57(*)TOP10.88(*)注：可售資源包括存貨+在建不可售+儲備地塊11年底東莞公司品類結構：11年底各項目可售資源存貨：松山湖北部翡麗山金域華府萬科城虹溪諾雅存貨面積（萬平米）金域藍灣麓湖GGCCCGTOP東莞公司可售資源存貨中，存在較大的風險隱患;G類產品主要集中在金域華府、松山湖北部區項目（已簽約未獲取），且金域華府地價相對較高,短期內應關注其他區域G類產品，分散市場風險；TOP類主要分布于松山湖，而松山湖作為東莞公司主要利潤來源項目，11年后也面臨資源售罄的局面，應適時作補充；C類產品主要分布在翡麗山，而翡麗山由于收地障礙，目前尚未動工；123綜上所述，結合東莞特殊的城市格局及現有項目布局考慮，中西部、東南部將是未來東莞公司主要聚焦的區域,長期關注機會布點區域性價比高的項目城區-松山湖板塊城區-松山湖板塊塘廈-鳳崗板塊生態園-常平板塊重點關注片區機會布點片區城區-松山湖板：重點關注城區、寮步、松山湖區域，機會布點道窖東南部、高步、石碣南部、茶山西部、大嶺山北部、大朗；虎門-長安板塊：重點關注長安、虎門、厚街，機會布點沙田東部、大嶺山西南部；生態園-常平板塊：重點關注生態園區域，機會布點常平；塘廈-鳳崗板塊：重點關注鳳崗、塘廈，機會布點黃江、清溪；在售項目區域：