住宅產業化與保障房建設的發展策略研究姓名：劉少飛學號：21506138城鎮化工業化區域經濟發展失衡貧富差距不斷擴大Factory住宅產業化：就是以住宅市場需求為導向，以建材、輕工等行業為依托，以工廠化生產各種住宅構配件、成品、半成品，然后現場裝配為基礎，以人才科技為手段，通過將住宅生產全過程的設計、構配件生產、施工建造、銷售和售后服務等諸環節聯結為一個完整的產業系統，從而實現住宅產供銷一體化的生產經營組織形式。PropertyService住宅產業化與保障房建設的發展策略研究住宅產業化與保障房建設結合的可行性分析住宅產業化與保障房建設的發展策略研究住宅產業化與保障房建設結合的可行性分析住宅產業化與保障房建設的發展策略研究住宅產業化與保障房建設結合的可行性分析住宅產業化與保障房建設的發展策略研究住宅產業化與保障房建設結合的可行性分析住宅產業化與保障房建設的發展策略研究住宅產業化與保障房建設結合的可行性保障房建設住宅產業化保障房的特征分析住宅產業化現狀分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用保障房作為滿足社會中低人群需求的特殊住宅商品，具有非營利性、大投入小產出、資金周轉周期長的特點。對于企業主體而言，由于不能從中獲得理想的收益，與企業追求利益最大化的理念相悖，故缺乏實施保障房建設的內在動力，需要政府給予強大的政策支持和扶持力度。保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化作為一種能夠提高人們生活質量的先進住宅生產技術，因目前正處于推廣階段，并受發展政策不明確，配套產業鏈條未形成，前期研究成本過高等因素的制約，導致應用產業化技術所建造的高品質住宅取得的收益遠低于社會平均水平，從企業逐利的角度分析，很少會有企業積極加入到住宅產業化的推廣應用中去。保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析基于以上對保障房的特點和住宅產業化現狀的分析可知，兩者的發展瓶頸具有很大的相同之處，即完全按市場環境運作無法實現社會資源的最優配置，造成開發商實施的動力不足，故必須憑借政府的強制介入實現保障房與住宅產業化的長效發展。保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析建造質量節能減排建設周期保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化中的預制裝配整體式生產方式采用的是構件預制工廠生產，現場進行裝配施工，將工程施工過程中影響質量、結構較大的人為因素降至最低，此舉將有效解決傳統施工過程中存在的屋面滲漏、墻體開裂等質量通病，提高了主體結構的精度，所以保障房產業化的實施將切實提高房屋的質量和品質。節能減排建設周期建造質量精品工程的構建離不開充足的養護，嚴格的施工工序，而工期的縮短一定程度上是以犧牲質量為代價。作為政策性工程，工期上不僅要求及時竣工交付，質量上更是要以高規格標準完成，保障房建設的困局正陷于此。住宅產業化技術在工期縮短方面的優勢在于建設所采用的部品構件可在工廠預制生產，免受季節和天氣影響，同時也避免了傳統施工中作業面的干擾。并行施工既節約了大量時間，也有助于景觀、裝修工程可與主體同步展開，大大簡化了現場作業。據某產業化住宅數據測算顯示，采用產業化技術施工，30層的高層開發周期將同比縮短27%左右，有效加快了施工進度。保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析建設質量節能減排建設周期保障房建設呈現逐年遞增態勢，大規模的開發帶動著大量人、材、物等能源的消耗。據統計，建筑業每年能源消耗比例約占社會資源總耗能的30%，每年大量的建材、廢水、揚塵等建筑垃圾的產生，嚴重影響著環境，并有悖于我國目前建設兩型社會的客觀發展要求。產業化住宅現場裝配的特點有助于節約大量的腳手架和模板，此項在成本節約的同時也使施工現場環境有了極大改善。此外，建設所需的構配件因其采用工業化生產方式，部品表面具有較好的平整度與光滑度，節省了抹灰裝飾，有利于減少對建筑砂漿的使用。保障房的特征分析住宅產業化對保障房建設的促進作用保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析建設周期建設質量節能減排保障房的特征分析保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化對保障房建設的促進作用擴大市場需求、激勵企業技術創新促進產業化體系、標準問題的解決促進住宅產業鏈的形成保障房的特征分析保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化對保障房建設的促進作用1、擴大市場需求，激勵企業技術創新

目前我國居民消費結構處于較低水平，故以質量和品質為追求的高端產業化住宅便缺少了強大的市場支撐。然而保障房作為政府提供的公益性住宅，具有很強的政策導向性，將住宅產業化建造模式引入保障房建設之中，既提升了其在消費者心中的認知度和普及度，未來也將會產生可觀的產業化住宅需求。足夠的市場需求不僅是產業化技術得以普及和推廣的內在動力，更是實現技術創新的有效手段。因此，實現保障房的產業化建設可以有效減少因其自身外部性帶來的影響。保障房的特征分析保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化對保障房建設的促進作用2、促進產業化體系、標準問題的解決一直以來，我國住宅產業化的發展依賴于少數大型房企自身的推動，但因其自身制定的標準體系不具備普遍性，故無法作為行業通用標準得以推廣，而政府又未對其制定相關的政策法規，致使發展進程緩慢。通過將住宅產業化與政府主導開發建設的保障房進行有效嫁接，產業化行業中所面臨的相關制度體系與通用標準不完善的難題，將借助政府的強力介入得以落實解決。同時，保障房的建設平臺可以促使政府職能部門對住宅產業化的發展形成更清晰的認識，可以更好地分析和判斷其發展中的優勢與障礙，為產業化的可持續發展提供強有力支持。保障房的特征分析保障房建設對住宅產業化的促進作用住宅產業化的現狀分析住宅產業化對保障房建設的促進作用3、促進住宅產業鏈的形成產業鏈配套不足是住宅產業化發展過程中亟待解決的另一瓶頸。諸如產業工人缺乏，預制構件廠偏少，定制供應商奇缺等問題造成產業化住宅建設成本高、應用規模小、推廣乏力等窘境，究其原因在于以企業作為推動主體而形成的產業鏈規模是不完善的。借助保障房建設的契機，充分發揮政府的經濟職能，以產業政策為工具，為產業化住宅增加可觀的市場需求，有效孕育市場，從而吸引和引導相關企業投入到產業化住宅建設中去，為產業鏈的形成和完善奠定基礎。做好產品定位，獲取持續政策支持完善相關政策保障房的融資模式研究組建虛擬產業化集團住宅產業化與保障房建設結合的可行性住宅產業化與保障房建設的發展策略研究做好產品定位，獲取持續政策支持組建虛擬產業化集團完善相關政策保障房的融資模式研究1、做好產品定位，獲取持續政策支持調整定位，做好保障房這片試驗田，使其顯現成效被市場所接受是實現互促共贏的一個有效途徑。目前我國住宅產業化的定位是基于綠色節能建筑的高檔住宅，往往是作為開發商的樓盤亮點進行宣傳。所以，在保障房的建設中應調整思路，明確中低檔住宅的市場定位，在技術創新和應用時應考慮到成本因素的制約，做好質量、進度和成本三者間的合理結合，將保障房建設成住宅產業化的推廣名片，得到公眾認可，獲取政府的持續支持。2、組建虛擬產業化集團虛擬住宅企業是一個集合名詞，是指集開發商、施工企業、建材企業、構配件制造企業等住宅相關企業，采取優勢組合形成的一種企業組織模式。其能充分整合有利資源，發揮各家優勢，具有敏捷、柔性、優化快速的特征，能有效彌補產業化住宅目前建設產業鏈不完整的缺憾，對于處于起步階段的住宅產業化發展具有重要意義。建立以房地產開發商為虛擬組織核心，集合設計院、咨詢服務企業、構配件生產企業、設備材料供應商、施工企業和裝修單位等參與各方，并受政府保障房主管部門監督的虛擬企業。以其項目為中心，隨著項目的完成而解散或者形成長期的合作伙伴。虛擬產業化集團中房地產商因實力較強，其居于核心地位可利用自身優勢組織協調各優勢資源，對整個項目實施總體把控。政府主管部門作為委托方可以通過其行政職能對組織實施動態監督，確保整個組織結構的有效集成。2、組建虛擬產業化集團房地產開發商根據項目需要從簽訂協議的相關單位中抽調優勢資源組建虛擬產業化集團，集團以項目為中心，基于建設產業鏈上的需要組建設計研發中心、部品構件生產部、設備材料供應部、工程部、物流配送中心和物業部等部門，分別負責保障房項目的圖紙部品設計、構配件生產、設備材料的供應、現場建設、預制構件的運輸配送以及后期的物業保障。在政府職能部門的監督協調和房地產開發商的總控管理下建立項目產業鏈數據平臺，加強項目建設的信息溝通、交流，實現一種敏捷性的動態管理，加快保障房產業化建設。2、組建虛擬產業化集團3、完善相關政策住宅產業化強調的是對產業鏈的有效整合與行業集中度的提升，對于開發企業的綜合實力要求較高，除了萬科、棲霞建設少數企業掌握了整體的關鍵控制要素，很多中小型企業因自身能力所限導致心有余而力不足。虛擬組織企業是基于住宅產業化發展初期提出的一種過度組織模式，要實現住宅產業化的長效可持續發展，必須要鼓勵地方政府利用保障房建設的計劃，在城市周邊興建產業化配套工廠。從整個行業發展角度去完善產業化配套措施，讓更多的中小企業能夠參與到保障房產業化建設中去，并通過發展逐步整合資源，完善信任機制，最終通過重組、合并組建產業化集團，推進整個產業化行業的發展。3、完善相關政策縱觀國外產業化發展之路，皆是由政府作支撐，頒布一系列扶持計劃和產業政策，綜合運用稅務、財政、投資等手段，支持和引導其發展。目前，國內一些地區已開始陸續頒布相應的支持政策。上海市出臺政策規定，在保障房建設的土地供應中安排30%的土地用于產業化建設。北京市則在建筑面積上實施獎勵，無論是保障房還是商品房，只要開發商主動申請采取產業化建設方式，經有關部門審核通過后即可獲得不超過建筑規劃3%的面積獎勵。深圳則加大了對產業化企業的財政與金融支持力度，針對參與保障房產業化建設的相關參與企業給予優先貸款、體系優惠和貸款擔保支持，激勵更多的企業參與產業化的建設。4、保障房的融資模式保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由公租房、廉租房、經濟適用住房和兩限（限套型、線價格）房以及定向安置房等構成。在各類保障房中，融資難點主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于產權不能轉讓，資金回收周期長，還要承擔房屋維護、租金收取等一系列后續管理工作，因而各方的建設動力較小。加上公租房處于探索階段，社會資金參與面臨的不確定性較大，融資難度較大。（1）保障性住房建設要兼顧公益性和自利性，中央政府和地方政府設立保障性住房投資基金的同時，要促使銀行、保險公司等機構積極參與保障房的建設。鼓勵銀行創新保障房貸款新模式，激勵保險公司探索新的保險種類等等，通過這種方式充分調動起社會沉淀資金，解決過度依賴政府投入和銀行風險高度集中等問題，提高資金利用效率和保障房建設效率。（2）建立保障房預售制度：仿照商品房建筑、銷售模式，增強社會資金參與力度。對于經適房、兩限房以及大部分的安置房，由于最終需出售給購房者，均可以采用預售模式。考慮到購買者收入水平較低，在正式交房前，