美麗鄉村中國夢旅游綜合體——海南萬寧英豪半島一、英豪半島概況二、項目介紹及規劃依據三、項目操作要點及流程四、盈利模式及收入估算五、同類型項目分析目錄CONTENTS2一、英豪半島概況34區域位置萬寧市萬寧市位于海南省東部沿海，是海南省東部旅游產業帶的核心地段，擁有當下最多的高端開發項目，是海南發展旅游休閑最重要的區域。目前正處于城市化的起飛階段，當地政府希望旅游戰略強市，通過石梅灣、神州半島、山根灣、山欽灣等濱海地區的綜合開發，全面帶動、提升城市經濟、形象和城市整體競爭力。5區域位置瓊海市

Qionghai瓊中黎族苗族自治縣

Qiongzhong神州半島Shenzhou

Peninsula萬寧英豪半島Wanning

Yinghao

Peninsula

博鰲

Boao海南島釣魚度假村Fishing

Village春園灣旅游度假中心Natural

Reserve

Area

日月灣旅游區

Bay

&

Beach

興隆溫泉旅游區Xinglong

Hot

Spring

Tourism

Area

青皮林自然保護區

尖嶺森林Peak

Forest

六連嶺自然保護區Liulianling

Natural

Reserve

Area尖嶺溫泉Peak

Hot

Spring

萬寧市Wanning英豪半島簡介：

英豪半島位于萬寧市東北部沿海，距萬寧市區20公里處，東邊是寬廣無垠的大海，西邊是幽靜美麗的小海，南邊連著英文村，北邊和鹽墩村隔海相望，形成了一個三面環海的半島，地勢為東高西低，東邊高處有西瓜林地，西邊低處有2000畝左右的水稻田和2700畝左右的養殖蝦塘，從空中看英豪半島是一條狹長的蔚藍海岸線，生活在這里的村民主要以漁業、養殖業和種植業為生。全村總面積14000畝，共980戶人家，總人口4541人，房屋970間（其中老屋村

220間房屋，新屋村750間房屋），宅基地面積2000畝左右。6區域位置

規劃地塊英豪半島是萬寧市呵護多年的生態留白，是萬寧市城市發展的亮點，也是整個中國少有的雙海灣半島。項目規劃區域位于英豪半島北半段（南半段已經被其它開發商規劃），三面環海，自然景觀非常優越。項目總規劃約14000畝，其中現狀可供開發的用地面積約1000畝；在未來的總體規劃和建設中，可在內海（即小海）進行填海造地；填海部分二、項目介紹及規劃依據78項目開發將征用土地約9.5平方公里，是一個大型的綜合開發項目，經初步估算，項目總投資約200億元人民幣。英豪半島開發將為萬寧GDP做出巨大貢獻，英豪半島產值包括創造的投資和吸引國內外游客到此消費。在創造GDP的同時，英豪半島開發將為地方政府和國家財政帶來土地收益、營業稅和所得稅等稅收收入。土地收益為購買約950公頃土地所需支付的65億元，同時在運營過程中將分別帶來約24億元的營業稅（營業收入的5.6%）和約77億元所得稅（稅前凈利潤的25%）。英豪半島開發將妥善解決當地村民的拆遷、回遷和就業問題，尤其是墳墓搬遷問題，促使村民改變傳統思維，積極融入現代旅游服務產業，通過一定的技能培訓，從事相關職業，謀求共同發展，創造和諧社會。項目背景及規劃依據9項目背景及規劃依據“綠樹村邊合，青山郭外斜”曾經是無數人理想的田園生活狀態，但海南現實中的境況卻不大如人意，由于農村基礎設施薄弱，一些村落長期以來“垃圾靠風刮、污水靠蒸發”。建設美麗鄉村正是破解這一窘狀的重要手段。當前，海南即將開始試點的美麗鄉村建設，就是為了拾掇鄉村資源，為海南農村建設和發展尋求可供借鑒的模式，同時也為海南旅游增添亮色。

2014年7月22日，習近平總書記在湖北省鄂州市長港鎮峒山村調研時指出，實現城鄉一體化，建設美麗鄉村，是要給鄉親們造福，不要把錢花在不必要的事情上，比如說“涂脂抹粉”，房子外面刷層白灰，一白遮百丑；不能大拆大建，特別是古村落要保護好。建設好海南這些美麗鄉村，事關國際旅游島建設大局，必須要全面把握，從實際出發，突出特色，實打實的改善農村人居環境，實打實的提高農民生活質量，避免美麗鄉村建設變味走樣。針對此背景，海南省于2014年實施美麗鄉村建設行動計劃，以海口市、瓊山區、瓊海市、澄邁縣、儋州市、萬寧市、瓊中縣為全省美麗鄉村建設試點。（詳見政策文件《海南省美麗鄉村建設指導意見》）10項目介紹項目名稱：美麗鄉村中國夢旅游綜合體（海南萬寧英豪半島）建設模式：規劃用地面積約14000畝，總建筑面積約為284萬平方米（按綜合容積率0.3初步概算）其中包括（美麗鄉村中國夢旅游項目規劃用地10000畝，中國民俗風情小鎮綜合體項目用地2000畝，旅游地產用地2000畝）項目立意：該項目尚未納入政府控規的規劃范圍內，好比一張白紙可操作性和可塑性很強。依照海南省關于推進美麗鄉村建設指導意見精神，結合國家相關產業政策的支持，通過招商引資和全體村民用土地作價入股參與合作共同開發，探索“美麗鄉村中國夢綜合體”改造路徑，創辦以生態文化旅游為載體的村集體經濟產業，徹底解決英豪村7個村民經濟社3800多人及子孫后代的長遠生存大計，推動英豪村實現“農村變社區、荒灘變景區、貧困村變旅游村、村民變員工”的歷史性轉型建設目標。提前邁進全國富裕小康美麗鄉村序列。基于上述項目立意和目標，項目可協商政府給予項目立項、土地使用、規劃設計、稅收等方面的政策扶持，使項目成為海南省的重點文化旅游綜合項目，項目將成為政府、村民、企業和社會效益四贏的范例。項目介紹世界上有很多知名的人工島，像迪拜的“世界島”，黑海的“俄羅斯島”。但中國人工島嶼雖多，卻沒有一個響徹世界的人工島項目，沒有一個振奮民族精神的人工島項目，更沒有一個具有中國特色的世界級人工島項目。中國夢旅游綜合體項目，立足于文化旅游與生命科技產業的創新聚合，彰顯國際標準化與世界品位，逐夢而行，海南中國島不是空想，而是可以實現的夢想，中國夢旅游綜合體項目的“中國島”從空中俯瞰猶如一幅迷你的中國三維立體地圖矗立在祖國的南海上，海中有陸、陸中有海、盡顯海洋情，暢想中國夢，成為海南獨特，中國唯一的遠離喧鬧塵囂、清新脫俗的真正意義上的海洋生態旅游島，成為中國首個海上碳平衡旅游生態島。12項目介紹中國夢旅游綜合體項目將顛覆傳統意義上的生態新星，舉國際智慧，彰顯天空之島、夢想之城的總體概念。中國島形狀臨摹中國地圖，按中國疆域面積比例填海9600畝建設海上人工島，按31個省市自治區和港、澳、臺地區劃分34個區域，組成10個離岸式人工島大組團，有作為游艇碼頭的長江、黃河流經島內，有形似長城的空中游覽車橫臥島上。13項目介紹世界獨特

中國唯一北緯18度，是地球上最神奇的地理區域之一，之所以說它神奇，原因就在于這個區域是地球上最適于度假的地方。北緯18°是一個蘊涵了繁榮意義的數字，風情獨特的墨西哥城在北緯18°，流傳了無數傳奇的加爾各答在北緯18°，舉世聞名的夏威夷在北緯18°。區位：項目位于海南省中部東線沿海的核心區域，是萬寧市呵護多年的生態留白，是中國少有的雙海灣半島，英豪灣也是海南名景之一，半月形的海灣全長約10公里，沙粒潔白細軟，海水澄澈晶瑩，能見度7－10米，這里擁有著全海南島最好的自然景觀資源。世界獨有的熱帶濱海、熱帶雨林、文化等獨特資源，現有的《和樂鎮北港》可規劃為游艇碼頭，土地地質良好，可規劃成高爾夫，溫泉，旅游地產的“三菜一湯”在此全部可以實現。生態：陸上有溫泉，土地優良，海底資源豐富，有珊瑚礁、各種熱帶魚、名貴貝類等，年平均氣溫24℃，最冷月平均氣溫18.7℃，最熱月平均氣溫28℃，海水溫度22-25.1℃，終年可游泳，被譽為“東部第一灣”。這里的海水能見度在10米以上，不但是絕佳的海濱浴場，還是理想的潛水勝地。世界上最吸引人、客流量最多的國際旅游島核心濱海區域。配套：規劃中的環島高速路從島中穿過，水電設施齊全。14項目介紹建成目標：以濱海旅游休閑度假為支撐，以主題酒店、精品酒店、養生養老（含保健治療），民俗特色小鎮、風情產業商業街、游艇產業等為功能補充，建成極具特色并符合海南國際旅游島建設發展規劃綱要（2010－2020）論述的美麗鄉村旅游綜合體。美麗鄉村中國夢旅游綜合體的建成開放，必將成為海南省最具代表性的城市旅游標桿項目，成為海南省璀璨亮麗的城市名片，必將產生巨大的公益性社會效益。成為政府、村民、企業、社會四方共贏的典范。旅游地產旅游項目民俗小鎮填海部分中國島15三、項目操作要點及流程項目操作流程操作流程說明：先與村里達成共識，村里以土地入股的方式爭取整個項目的立項規劃，在立項規劃得到審批后劃定相關的范圍及指標，然后在2000畝合作區內先建設酒店、旅游設施等少量配套，再按照相關征地政策，征用2000畝旅游地產開發用地。注：2000畝民俗小鎮合作區及10000畝旅游項目規劃區，待后期逐步爭取到建設用地指標后再進行開發。操作要點合作說明萬寧英豪半島旅游開發有限公司與英豪村委會簽署《英豪半島項目聯合開發合作協議書》，英豪村委會以農村集體土地作價入股的方式與公司合作開發英豪半島項目。陸上土地部分總體規劃英豪半島共計14000畝土地A.現有的1000畝村集體建設用地可征用做為旅游房地產開發項目B.10000畝做為規劃儲備用地，后期立項規劃審批后，逐步爭取建設用地指標C.2000畝綜合項目用地用于旅游配套設施（如酒店、高爾夫、養老養生）建設

與村委會共同執有開發D.其中2000畝做為旅游房地產開發項目可以掛牌填海土地部分A.現有海域持有者為萬寧市政府B.建議規劃填海9600畝用于房地產開發C.填海區域為內海灣，平均水深2米左右D.根據海南現有填海造地政策，填海造地的成本可以沖抵土地出讓金1718四、投資估算及盈利模式19投資估算及盈利模式投資額：項目預計總投資額為200億元，總產出額約400億元，預計總項目利潤50億元以上，同時還可以為公司增加大量長期回報的持有型物業。投資額產出方式：房地產開發、持有型物業長期效益投資方式：以小資金撬動大項目，前期先投入少量資金，后續用房地產開發利潤持續進行開發投資，預計用4.6億左右資金即可撬動整個項目的投資循環，并可在手續完善后進行融資，項目投資后當年即可收回以上投資資金。投資類型投資說明數額（萬元）項目前期費用立項、規劃設計1000前期征地費用2000畝開發用地20000酒店、旅游設施建設費用民俗小鎮合作開發區的建設5000首期土地開發費用2000畝開發用地出讓金等費用20000總計：4600020五、同類型項目分析21中信泰富－神州半島2005年，時任中信泰富董事長榮智健拍板與海南方面簽署了開發協議，并成為海南省“十二五”規劃重點小城鎮運營項目，據悉，還享受到相關優惠政策，在已經掛牌的11塊土地上，出讓價格僅為700元/平米。值得注意的是，從拿地到建設，在將近十年的時間里，神州半島項目開發體量不足拿地項目總量的10%，造成大量土地閑置。除此之外，經過一系列的閃轉騰挪，中信泰富還引入了兩個合作伙伴一起開發，一個是保利地產，另一個則是香港隆源控股有限公司。2013年以來，在海南土地清查的前提下，奇怪的是神州半島的土地雖然多次被曝光，但卻一直沒有被處理，經記者多方面了解，原因的行成是因為與政府有相關協議，整體規劃下沒有掛牌土地，2年內開工的規定也就無從談起。記者在一個海南土地交易的微信群里了解到，神州半島的多個地塊正在尋求合作或出售，轉讓價格最低的也高達300萬元/畝，與之60萬/畝的土地獲取價格，其中的價差讓人咂舌。典型項目分析-住宅類定位：“那邊海”上的半島傳奇賣點：價格、容積率低、旅游配套項目鳥瞰圖項目位置圖（需標注本項目及案例的相對關系，可用畫圈表示）開發商中信泰富項目地址萬寧市神州半島占地面積1800萬㎡總建筑面積406萬㎡容積率0.34價