光華國際廣場投資建設模式報告GuanghuaInternationalPlazaJUNE.20第一篇:項目概覽第二篇:工程投入第三篇:政府收益第四篇:營運模式第五篇:組織實施第六篇：結語第一篇:項目概覽第一節：項目背景

2010年成都市歷史性提出打造成“世界級、現代化、超大型和田園城市”。在市委、市政府統一部署及安排下，將整個成都劃分為四個總體功能區、13個市級產業功能區和11條示范線，而西部新城現代服務業綜合功能區是實現田園城市目標的重要功能區之一。圖1.1成都市市管產業功能區布局圖西部新城將建設成為“國際區域性特色產業中心和國際化綠色生態居住區，實現產業和城市同步和諧發展”。在此目標情況下提出光華國際廣場概念方案。圖1.2西部新城產業功能劃分示意圖廣場位于溫江區光華大道與溫泉大道十字路口，包括：地面市政廣場市政道路下沉隧道地下停車場地下商業步行街等為一體且功能完善、理念新穎、智能環保、資源集約化的大型城市市政項目，構筑成都西中心商圈的重大功能性項目，也是建設光華新城的標志性建筑，具有特殊的公益性質。項目按空間緯度可劃分為“地面、地下”兩部分構成。第二節：項目概覽地面部分以光華國際廣場為主的大型景觀廣場，如圖1.3：圖1.3光華國際廣場地面總平圖地下部分以強大的交通支撐體系（地下立交、地鐵網絡、停車場）為核心，構建成立體化綜合空間。地下部分共兩層，如圖1.4-1.5：

圖1.4負一層總平面示意圖地下部分以強大的交通支撐體系（地下立交、地鐵網絡、停車場）為核心，構建成立體化綜合空間。地下部分共兩層，如圖：圖1.5負二層總平面示意圖第三節：地下空間交通安全對策

A、事前交通安全策略

1.全時段地下空間監控系統在地下隧道負一層、負二層以及回頭匝道處，設置全天候視頻監控系統，隨時觀測交通運行狀況；

2.速度控制考慮到地下空間交通安全性，將光華大道下穿與溫泉大道下穿的設計速度比相應道路設計速度下調一個等級，即光華下穿控制速度為60km/h，溫泉大道下穿為40km/h，回頭匝道速度控制為20km/h，能有效降低交通事故的概率；

3.交通誘導系統在進入光華大道和溫泉大道隧道1公里處（四個方向），分別設置門架式誘導顯示屏，隨時提醒隧道運行情況，誘導車輛正常通過。B、事后交通安全策略

1.快速誘導系統事故發生后，第一時間內通過前方誘導顯示屏警示過往車輛，并按照交通預案給出相應的繞行線路；

2.交通管制系統事故發生后，立即封閉隧道，禁止除救援、救護車以外的其他車輛進入隧道；

3.隧道救援系統若發生事故時，救援車輛無法通過市政道路進入隧道現場，可利用項目地塊地下車庫與隧道的銜接開口，直接從地下車庫進入事故現場救援；另外在廣場負一層和負二層之間的隔板，設置一定范圍內隔板為可拆卸式，保證豎向的逃生和救援。第二篇:工程投入本方案估算參照成都市近期類似建筑工程及市政工程經濟技術指標進行估算：工程總投資：_______萬元；A、地面廣場投資：________萬元；廣場綠化及水景建設費用（本次估算按中檔綠化標準計算投資）：按低標準執行，綜合單價200元/m2,合計_______萬元；按中檔標準執行，綜合單價450元/m2，合計____萬元；按高檔標準執行，綜合單價1200元/m2，合計_______萬元。B、交通道路投資：________萬元；C、市政設施投資：________萬元；D、商業部分投資：________萬元；E、地鐵投資：___________萬元。（注：其中市政設施包括公共通道、設備用房、公交出租站點等）第一節：整體估算第二節：分類估算詳見分類估算表格第三篇:政府收益第一節：收益來源A、商業租售收益：_______________________萬；B、市政車位租售收益：___________________萬；C、地面成本降低收益：___________________萬；D、土地增值收益：_______________________萬；E、經濟稅收收益：_______________________萬；F、地鐵建設成本降低收益：________________萬；總計收益：________________萬A：企業分攤成本收益根據開發模式研究，政府可讓待開發地塊由業主分攤（天來地塊和加油站地塊），解決地面廣場建設資金的三分之二投入，只需投資本項目地面部分建設費用的1/3及市政配套基礎建設費用，約合________萬元，其余部分均由企業出資，節約政府投資約_______萬元。在促進當地經濟發展的同時，節約了政府投資，減輕財政壓力。第二節：近期收益B：地鐵及地鐵站點提前建設的好處地鐵站口建設相對一般其它建設項目較為復雜，大體分為基礎開挖支護工程及主體站口建設工程兩部分。參照成都市地鐵2號線通惠門車站設計概算，本項目地鐵站口基礎支護工程投資約6000萬元，主體站口建設工程約1.6億元；如本項目地鐵站口同期施工，可節約基礎開挖支護工程費用6000萬元左右，為政府節約投資。C：商業變現經濟效益本項目建成后，1、地下商業面積共計_______m2，按6000元/m2計算，地下商業共計______萬元；2、車庫面積_______平方米，每個車位45m2，共計車位______個，按4萬元/個計算，車位共計______萬元。

根據《成都市地下空間利用規定》，地下商業部分收取40%土地出讓金，約合_______萬元；停車場收取20%土地出讓金，約合________萬元。第三節：遠期收益A：財政稅收收益大幅提升本項目商業配套建成使用后，將改善當地居民購物、餐飲等消費環境，增加商業收入，增加政府商業稅收。參考成都萬達廣場商業地塊，本項目商業建成使用后，保守估計每天約300萬元銷售額，一年商業銷售額10.95億元，保守估計每年增加政府商業稅收可達到2.19億元。B：對區域土地價值增長影響隨著工程項目的建設及其周邊環境的改善，可以帶動周邊地價增值。本次項目配套建設可以提升加油站地塊140畝、光華新城4700畝及城南4100畝土地的開發利用價值。加油站地塊按每畝增值50萬計算，增值7000萬元；光華新城土地按每畝增值30萬計算，增值14.1億元；城南土地按每畝增值20萬計算，增值8.2億元。以上合計增值21億元C：間接旅游效應效益本項目建成投入使用后，將改善城市人居環境。該項工程實施后將進一步提升該片區的整體形象，增強競爭力，并改善溫江區的綜合旅游環境，豐富旅游資源。良好的基礎設施建設，舒適、溫馨的旅游環境必將給溫江區旅游業注入新的活力，估計綜合旅游效益每年可達到300萬元。D：改善投資環境，促進經濟發展改善投資環境及區域形象：項目建設將減少交通擁堵，提高交通效率，增強區域的競爭力；提高溫江中央商務區與成都市片區之間聯通性、便捷性，增強對國內外企業的吸引力；進一步提高溫江區的輻射能力。世界大量知名品牌入駐，提供大量稅收、就業同時，并帶動溫江乃至整個西部新城經濟高速發展，大大提升溫江知名度。同時相應的促進區域消費、增加就業、拉動GDP增長，依據成都市投入產出參數，在經濟循環體系中，每投資于基礎產業和設施10億元，就可以形成約8億元增加值。以此計算，本項目投資建設項目可以形成7~8億元的GDP增加值。E：提升城市形象本項目所在區域是光華大道與溫泉大道路兩條快速干道路交匯處，尤如兩把刀將光華新分成四塊，具備交通樞紐功能，而隔斷區域內人流交往，喪失了城市應有的功能，建成后將形成一個城市節點，即解決交通又完善城市功能，極大提升城市形象。第四節：其他社會效益1、改善成都市交通環境，完善城市快速交通干線網。2、項目對所在地居民生活水平和生活質量的影響。3、項目對當地基礎設施、社會服務容量和城市化進程的影響。4、減輕市中心區人口壓力，改善人們居住環境。5、促進西部新城產業配套升級6、帶動通訊等各種市政基礎設施的建設，

加快光華大道及溫泉大道附近的城市建設與發展。第四篇:營運模式第一節：總體機制——政府主導、社會參與1“政府主導”BT模式政府主導，企業投資建設，完工后交政府管理，同時政府按雙方協商好的總價補償企業。補償方式可以采用資金或者土地。依據：成國土資發【2006】519號《關于在城市開敞空間下建設使用地下空間使用權的暫行規定》：關于開敞空間下建設使用地下空間使用權：“對外出售、出租的地下車庫、商場等經營性項目，可以采用協議出讓；有條件的也可以采用招標、拍賣、掛牌方式出讓。以協議方式出讓的，土地出讓金按同地塊商業用地基準地價的一定比例收取，其中地下車庫20%，商場40%，以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，土地出讓金按成交價的25%收取。”A、政府引導、社會參與實施理由：a、多元主體介入，充分考慮區域發展多元利益均衡b、從公共產品為中心到多元化產品類型的豐富和體系的形成c、提高資源利用效率，實現對資源價值的尊重和最大化實現B、政府+社會資本”角色分工與合作：政府：規劃方案限定、產業政策突破、項目開發機制建立社會資本：政府引導下、項目開發機制框架下的資本投入；實現自身價值訴求的同時實現社會、經濟多元價值第一節：總體機制——政府主導、社會參與2“企業投資建設，企業保底回購·”企業投資建設后，政府作為業主方向社會整體出售，高于成本部分作為政府收益，整體出售未果，建設方以成本價保底回購社會參與第二節：費用分攤方式按費用償還方法分：本地土地補償——政府將該地下空間的商業和車庫用地，按照“成國土資發【2006】519號文件《關于在城市開敞空間下建設使用地下空間使用權的暫行規定》”協議轉讓給企業，土地款抵扣地下空間建設資金，不足部分政府用周邊土地補償或其他方式補償返還“光華客廳”地下通道及地面廣場項目融資及建設費用協議轉讓地下車庫：按同地塊商業用地基準地價的20%計，抵扣部分費用協議出讓周邊土地：按周邊地塊基準地價計協議轉讓地下商業用地：按同地塊商業用地基準地價的20%計，抵扣部分費用異地土地補償——由政府和運營商再行商議異地用地范圍，以土地款抵扣地下空間建設資金第五篇:組織實施第一節：模式流程政府投資方項目立項組建項目公司項目建議書、可行性研究、籌劃報批等前期工作委托/招標簽訂BT投資合同（或投資協議）確定投資方行使業主職能負責項目的投融資、建設管理，并承擔建設期間的風險將完工的項目移交給政府按照BT合同（或協議）約定償還投資方融資和建設費用按約定總價（或完工后評估總價）分期、多種方式監督、指導全過程行使監督、指導職能，保證BT投資項目的順利融資、建成、移交。項目前期項目建設期項目竣工后模式流程第二節：施工節點時間節點工作內容備注6月份方案專家評審、上規委會7月份項目立項、完成方案審批8月份完成施工圖初步設計，市政管線摸排、制定保護措施9-11月份完成施工圖設計、報批，同時基礎開挖、施工前期準備，確定施工隊伍及方案邊設計邊施工12-3月份進行全面施工4月份收尾，恢復市政交通及廣場初步成形第六篇:結語1、本項目通過對商業、地上地下交通、行人的有機互動，讓城市人