核算技巧的學習(xuéxí)與提升主講：張盈精品資料主要(zhǔyào)內容一、成本核算概述二、成本項目(xiàngmù)三、竣工決算四、計稅成本五、成本計算2精品資料成本核算程序(chéngxù)1、確定(quèdìng)成本核算對象2、確定(quèdìng)成本項目3、歸集開發成本4、分配開發成本3精品資料4核算(hésuàn)對象開發成本核算對象，是指在進行成本核算時，歸集和分配開發成本而確定的成本承擔者。由于房地產開發企業是按照城市總體規劃和建設規劃以及土地使用規劃的要求，在特定的固定地點進行開發經營的。因此應結合開發項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工(shīgōng)隊伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：精品資料5核算(hésuàn)對象

成本對象確定原則如下：（一）可否銷售原則。（二）分類歸集原則。（三）功能區分原則。（四）定價差異(chāyì)原則。（五）成本差異(chāyì)原則。（六）權益區分原則。精品資料6核算(hésuàn)對象（續）1．一般的開發項目，以每一獨立(dúlì)編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象3．對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。精品資料7成本(chéngběn)項目房地產開發企業(qǐyè)的成本項目，是指房地產開發企業(qǐyè)在組織成本核算時，按照經濟用途進行分類所確定的費用項目，具體包括以下六個項目：土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開發間接費等。精品資料成本(chéngběn)項目（續）1、土地開發成本：土地征用及拆遷費、前期(qiánqī)工程費2、房屋開發成本：建筑安裝費、基礎設施建設費、公共配套設施費3、開發間接費用8精品資料9土地(tǔdì)購置費用土地征用及拆遷費是指為征用土地所發生的各項費用(fèiyong)，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費、安置動遷用房支出以及其他因征用土地而發生的費用(fèiyong)（包括耕地占用稅）。精品資料10拆遷安置的特殊(tèshū)考慮1、拆遷安置返還的面積內房屋按照成本價計征營業稅，即不確認(quèrèn)安置差價2、拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價計征營業稅，即需要確認(quèrèn)安置差價注：拆遷時沒有確認(quèrèn)拆遷建筑物的增值精品資料11拆遷安置(ānzhì)的特殊考慮（續1）國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理(chǔlǐ)辦法》的通知

[2009]31號注：拆遷時確認了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計入到開發成本以拆遷資產的增值是否實現為標準不論是否開工建設，土地成本均屬于存貨，不允許攤銷精品資料拆遷(chāiqiān)安置的特殊考慮（續2）中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條明確指出，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”，“免征(miǎnzhēnɡ)土地增值稅”2008關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知12精品資料拆遷安置的特殊(tèshū)考慮（續3）對于搬遷收入是否需要計算營業稅的問題，國家稅務總局沒有(méiyǒu)明確的答復，但各地普遍下發文件，明確凡經縣級以上政府批準，國土局及有關房地產管理部門發出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入（包括貨幣、貨物或其他經濟利益）暫不征收營業稅。13精品資料14前期(qiánqī)工程費前期工程費指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、項目可行性研究費、水文地質及工程地質勘察(kānchá)設計費、測繪費以及三通一平等費用。精品資料15特殊(tèshū)納稅地點問題在中華人民共和國境內的單位提供的設計（包括在開展設計時進行的勘探、測量等業務）、工程監理、調試和咨詢等應稅勞務的，其營業稅納稅(nàshuì)地點為單位機構所在地。精品資料16基礎設施(jīchǔshèshī)建設費基礎設施建設費是指建造各項基礎設施發生的費用(fèiyong)。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環衛、綠化以及通訊等設施。精品資料綠化(lǜhuà)工程綠化工程(gōngchéng)往往與建筑工程(gōngchéng)相連，或者本身就是某個建筑工程(gōngchéng)的一個組成部分，例如，綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業中的“其他工程(gōngchéng)作業”。為了減少劃分，便于征管，對綠化工程(gōngchéng)按“建筑業-其他工程(gōngchéng)作業”征收營業稅。17精品資料甲供料稅務(shuìwù)處理中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則第十六條納稅人提供(tígōng)建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供(tígōng)的設備的價款。

建議：由開發商以建筑公司的名義購進2006關于納稅人以清包工形式提供(tígōng)裝飾勞務征收營業稅問題的通知18精品資料19公共(gōnggòng)配套設施費公共配套設施費指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚以及(yǐjí)地下人防設施等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、學校、醫院、車庫等都不能計入該成本項目內。精品資料20公共(gōnggòng)配套設施費（續）注：配套設施如果與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施，或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本(chéngběn)時，對應負擔的配套設施費，一般采取預提的辦法，即根據配套設施的預算成本(chéngběn)（或計劃成本(chéngběn)）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出。（預提比例不能超過總預算成本(chéngběn)的10%）超過部分稅法不允許扣除，但在以后三年完工并決算的，可以追溯調整精品資料建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指開發項目主體的建筑安裝工程價款，包括支付給建筑安裝公司的人工費、材料費、機械使用費以及(yǐjí)設備款項等。是成本核算中分攤基礎設施建設費、公共配套設施費等開發成本的依據21精品資料勞務(láowù)派遣關于營業稅若干政策問題的通知勞務公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險金、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理(bànlǐ)的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理(bànlǐ)社會保險及住房公積金后的余額為營業額。22精品資料工程(gōngchéng)承包工程(gōngchéng)承包公司承包建筑安裝工程(gōngchéng)業務，即工程(gōngchéng)承包公司與建設單位簽訂承包合同的建筑安裝工程(gōngchéng)業務，無論其是否參與施工，均應按“建筑業”稅目征收營業稅。工程(gōngchéng)承包公司不與建設單位簽訂承包建筑安裝工程(gōngchéng)合同，只是負責工程(gōngchéng)的組織協調業務，對工程(gōngchéng)承包公司的此項業務則按“服務業”稅目征收營業稅。23精品資料24開發(kāifā)間接費用開發間接費用主要指借款利息、工程監理(jiānlǐ)費用和施工現場管理費用借款利息并不是指所有的借款利息，進入開發間接費用中的利息是指在開發項目開始開工建設到達到預定可使用狀態期間所發生的利息，不包括開工建設前發生的利息和達到預定可使用狀態后發生的利息。精品資料25借款(jièkuǎn)利息的資本化開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款(jièkuǎn)費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。精品資料借款(jièkuǎn)利息的資本化（續）中華人民共和國企業所得稅法實施條例第三十七條企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上(yǐshàng)的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規定扣除。26精品資料27特殊的借款(jièkuǎn)業務銀行將房地產企業無力(wúlì)償還的利息轉作借款的，應將其分解為償還利息和借款兩項業務處理房地產企業以等額本金或等額本息貸款方式取得貸款的，應按照貸款清單上標注的償還本金和利息沖減應償還的本金和利息，而不是先全額沖減本金，再沖減利息。精品資料歸集開發成本開發總成本=土地征用及拆遷費+前期工程費+建筑安裝費+基礎設施建設費+公共設施配套費+開發間接費用會計師事務所從事基本建設工程預算、結算、決算審核暫行辦法基本建設工程結算，是指按工程進度、施工合同、施工監理情況辦理的工程價款結算，以及根據工程實施(shíshī)過程中發生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調整施工圖預算價格，確定工程項目最終結算價格的竣工結算文件。28精品資料歸集開發成本（續）基本建設(jīběnjiànshè)工程結算，稅法稱為竣工決算，包括工程結算和財務決算工程結算：建筑安裝費+基礎設施建設費+公共配套設施費注：工程結算主要用于與建筑安裝企業結算工程款項，可信性較強。29精品資料30工程(gōngchéng)結算（續）如果實際結算款項小于結算成本，少結算的款項應推定為建筑商的工程結余，不得作為(zuòwéi)開發成本的組成部分。如果實際結算款項大于結算成本，多結算的款項應推定為開發商的非正常損失。注：貫徹孰低原則精品資料31工程(gōngchéng)結算（續）房地產開發企業因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應計入到“營業外收入”科目，不得直接抵減應付工程款或開發成本分析：對總的應稅所得沒有影響，但對不同(bùtónɡ)的納稅年度產生影響精品資料32財務決算財務決算：工程結算成本+土地征用及拆遷費+前期工程費+開發(kāifā)間接費用缺點：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發票1、維護開發(kāifā)成本的完整性，不直接調整開發(kāifā)成本，而將尚未取得發票的金額視為其他損益調整，增加當期的應納稅所得額。2、以后年度取得該發票時，再作為其他損益調整，減少當期的應納稅所得額。精品資料33分配(fēnpèi)開發成本1、按照成本項目歸集各種(ɡèzhǒnɡ)開發成本2、運用分類法分割建筑安裝成本3、按照分割后的建筑安裝成本權數分攤開發成本精品資料成本計算方法(fāngfǎ)常見的有品種法、分批法、分步法房地產企業一般采用分類法分類法是品種法和分批法的結合(jiéhé)和延伸，是指以產品的類別作為成本計算對象歸集開發成本，計算總的開發成本，再按照一定的標準和方法分配計算聯產品和副產品的成本的方法34精品資料副產品副產品(chǎnpǐn)是指使用同種原材料，在生產主要產品(chǎnpǐn)的過程中附帶生產出來的非主要產品(chǎnpǐn)，或利用生產中的廢料加工而成的產品(chǎnpǐn)。副產品(chǎnpǐn)的費用比重一般不大，按照計劃成本計算，倒算出主產品(chǎnpǐn)的生產成本對于房地產開發企業來說，副產品(chǎnpǐn)是指可以轉讓的公共配套設施，如學校、醫院、車庫等,以及樓宇的外墻面\屋面使用權35精品資料副產品（續）如果(rúguǒ)財務決算報告中單獨注明了有償轉讓的公共配套設施的實際成本，則按照財務決算中的實際成本作為計稅成本。如果(rúguǒ)財務決算中沒有單獨注明其實際成本，可以按照項目預算作為計稅成本注：均不考慮納稅調整事項36精品資料主產品與副產品對應的是主產品，成本等于實際(shíjì)開發總成本扣除副產品的計劃成本注：主產品的生產成本包括副產品的計劃成本與實際(shíjì)成本的差額對于房地產開發企業來說，主產品是指開發的主體項目，如商鋪、寫字間、住宅等37精品資料聯產品聯產品是指企業在生產過程中使用同一種原料，同時生產出幾種具有同等地位但使用價值不同的主要(zhǔyào)產品對于房地產開發企業來說，聯產品是指同時開發的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等38精品資料聯合(liánhé)成本的分配1、聯產品分離前發生的生產費用即聯合成本(chéngběn)，可按照一個成本(chéngběn)核算對象設置一個成本(chéngběn)明細帳進行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯產品之間進行分配2、分離后按照各種產品分別設置明細帳，歸集其分離后所發生的加工成本(chéngběn)。39精品資料40實物(shíwù)數量法聯合成本是以產品的實物數量為基礎分配。通常適用于所生產的產品的價格很不穩定(wěndìng)或無法直接確定。評價：房地產開發產品的聯合產品價格穩定(wěndìng)，并且容易取得，分配應貫徹承受能力原則，不能采用實物數量法精品資料41銷售(xiāoshòu)價格法聯合成本是以分離點上每種產品(chǎnpǐn)的銷售價格為比例進行分配。通常適用于所生產的產品(chǎnpǐn)價格穩定并且容易取得。評價：貫徹公平原則和承受能力原則注意：銷售價格應來源于同一時點。一般成本計算的程序精品資料42產權(chǎnquán)歸屬1995建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則公攤(ɡōnɡtān)率=套內建筑面積÷（套內建筑面積+公共建筑面積）公攤(ɡōnɡtān)系數=套內建筑面積÷公共建筑面積公攤(ɡōnɡtān)系數=公攤(ɡōnɡtān)率÷（1-公攤(ɡōnɡtān)率）套內建筑面積<套型建筑面積<銷售面積精品資料43產權(chǎnquán)歸屬（續1）注意事項方法：利用