第四講房地產企業戰略實施基礎

—戰略組織與企業家精神（教材相關內容：《第五章》、《第十一章》）（§5.1）一、戰略實施的八大任務在這八項管理任務的實施中，主要的行動通常是由企業首腦和其他高級官員來領導的，但他們必須依賴中層和底層管理人員的積極支持和合作。中層和底層經理們的任務是將所需的實施行動推行到一線，并保證戰略可以在日常基礎上得到很好的實施。成功的戰略實施，要求企業各級戰略實施者都要對“相對于以后”，即企業期望的目標，“現在應做什么”有著強烈的，充滿信心的認識。這就要求他們對“做些什么”由來自于對業務和企業所處環境的精明的理解。并著力做好以下三件事：◆建設一個有能力的組織；◆建立支持戰略的政策和程序；◆培植一種支持戰略的企業文化。

企業家精神是指創造、經營企業必備的哲學思維、價值觀、信仰、追求和務實作風的總稱。企業家精神是企業客觀存在的一種動力源頭，屬高層次企業文化范疇。企業家精神是形成企業精神的凝聚點。企業家精神也是影響企業性質、特點的關鍵。二、企業家精神（§11.2）

1、體現企業家精神的管理言鑒具體來說，企業家精神應該包括以下五個方面：

（1）遠見——戰略家的智慧和眼光在發展相對緩慢的年代，對理論的篤信的重要性要大于遠見。而在今天瞬息萬變的時代，一個富有遠見的企業家直接影響著整個行業的命運。◆執著的目標

崇高的奮斗目標：目標體現時代精神，并從實際出發，可以是雄才大略之壯舉，也可以是干點實事的作為。

明確的目標設定：目標有量化的標準，“讓每個人都能感覺自己的貢獻，這種貢獻看得見，摸得著，還要數得清。”（韋而其）；目標是可行的挑戰，是“跳起來可以摘到的蘋果”。

執著的目標追求：企業家的遠見，不僅是目標的遠大、明確，而且表現對目標的篤信，從而以堅強的意志、不懈的努力，執著地追求目標，直至造就出一番事業。◆超常的學識

唯有卓識，才有遠見。企業家基于超常的學識，站高望遠，才能有預見、敢預見、看得準、看得透。

成功者必是智者。企業家必須擁有超常學識，才能深謀遠慮，多謀善斷，以超人的智慧搏擊于事業的激流之中。

（2）整合——各種資源組合優化的能力企業家具有了駕馭經濟系統中事物的能力，這種能力表現為對系統所需要的各種資源進行整合，使有限的資源為整個系統的發展提供最大的支持，最終達到“帕累托最優”。◆系統論的整體性原理

整體性原理的要義是：或者“整體大于部分之和”，或者“整體小于部分之和”。也就是說，結構成有機整體的各個要素部分，因其間的不可分割的內在依存關系，倘若相互協調匹配，必將產生“1加1大于2”的效果，即使得“整體大于部分之和”；倘若互不協調，則必落得“1加1小于2”的結果，即導致“整體小于部分之和”。◆整合管理的三大魔幻戒律

管理＝哲學＋數學。哲學是從宏觀到微觀，從價值觀到方法論，不可量化但富有智慧；數學是從微觀到宏觀，是從統計的學問到科學的管理，可量化但推斷不出宏觀的結論。所以說，真正的管理應該是哲學加數學。

技術＝技能＋藝術。技能是指管理的四大職能是：計劃、組織、領導、控制，以及它們的細化展開。藝術是指經驗形成的訣竅和產生的靈感，是創造力的體現。技能失去了藝術創造力的支持，往往不能完成任務，還會常常帶來麻煩。技能是管理者的基本素質，而管理者水平的高下之別就是在于“藝術性”上面。

競爭力＝能力＋執行力。能力是企業擁有的技能與實力資源。企業要競爭致勝，光有能力還不行，還要有執行力。例如，企業擁有的能人再多，如果缺乏執行力，未能“人盡其用”，反而易“無事生非”。因此，競爭力是能力和執行力的統一體，兩者缺一不可。（3）管理——高超的領導藝術先覺的企業家是高超的管理者，同時是一個領導藝術家。他尊重員工、善于溝通、授權、創造一個公平競爭的環境、具有令人敬佩的人格魅力。◆溝通法則

白金法則——“別人希望你怎樣對待他們，你就怎樣對待他們”。管理者要從研究員工的需要出發，然后調整管理的行為，在處理員工關系中，做到尊重人，真誠待人，公正待人。

首因效應——第一印象所產生的作用。管理者在處理員工關系中，必須克服容易憑第一印象評價人的首因效應的消極作用。

近因效應——最近印象所產生的作用。管理者在處理員工關系中，必須克服受最近印象牽絆而錯誤評價人的近因效應的消極作用。

暈輪效應——是指暈輪影響下產生的以點帶面、以偏概全的心理效應。管理者在處理員工關系中，要避免暈輪效應的一葉障目，不見泰山的影響，不能僅僅根據員工的某一突出特點去影響評價、認識和對待人的準確性。◆高效激勵法

“XY理論”——“人人都有惰性，沒有人想懶惰”。企業成功，需要引領員工“爬坡”，由于人的惰性，員工隨時可能下滑，同時要看到，由于存在人性中的成功欲，可以形成制約下滑乃至向上的力量。

高效激勵＝愿景激勵＋機制激勵＋過程激勵。

愿景激勵：建立共同愿景，“上下同欲者勝”；

機制激勵：強者孵化，優者有股，賢者終身；

過程激勵：目標激勵、日清日省；有能力的讓他做，能力差的教他做，做不來的管他做。

（4）影響力——帶動整個行業成長企業家精神形成一種影響力。這個影響力使得先覺企業家：◆他在自己企業里所作的創新能為整個行業所注意；◆他的判斷能成為整個行業的共識；◆他在行業的影響力會擴展為一種“社會影響力”。他可以利用這種社會影響獲得整個社會對這個行業發展的支持，進一步拓展自己的視野和思維的背景，提高自己的洞察力，最終可以進一步提高自己的影響力。（5）變革——應具有創新精神和創新思維能力我們的時代，具有不同于以往任何時代的特征，要抓住經濟全球化的發展機遇，必須勇于變革，敢于創新。這個任務，首先落在企業主要管理者肩上。◆企業家變革精神的心智模式

創新的精神；善于逆向思維的能力；敢于變革的魄力；選準時間和切入點的能力；能夠頂住各種壓力的意志；繼續變革的勇氣。◆企業家的創新思維模式

反定式思維：不陷于“先入為主”，即不會對最先接受的信息過于依賴而影響以后的正確考慮和判斷。不會“太注重過去”，以至漠視新因素的存在和環境的變動而影響準確的預測，并使決策受到誤導。

開放式思維：全方位注意；換角度思考；系統性思辨；邏輯式分析。

動態式思維：關注關鍵變化因素，與時俱進引導思維創新。（§5.3）■從競爭性對抗走向競爭性合作是企業發展的重要理念以緊密合作代替個體對抗的主要優勢表現在：

（1）同行業企業間的合作效應

可以集中更多的資金，形成合作體的規模優勢；

可以集中更多的人才資源進行研發與學習，提升合作體的專業能級；

可以集中更多的客戶和市場信息資源，增強合作體的競爭力

（2）市場鏈中的企業間合作的效應表現為開發商、施工單位、營銷公司和物業管理公司中兩家或兩家以上單位的緊密合作，有利于發掘合作各方的專業潛能，協力解決房地產開發經營過程中專業化分工，與房地產價值創造需要的專業化綜合的矛盾。實現合作體增強綜合競爭力和提高綜效益的目標。■房地產企業競爭合作的組織模式

1、專業聯盟（§5.3）

二、戰略合作組織

2、動態聯盟合作模式（1）動態聯盟的概念

動態聯盟是指多個企業之間為取得最大的競爭優勢，抓住市場機會，以敏捷性為基礎，將各企業的核心能力和資源通過信息技術、契約條款集成在一起，形成一個臨時性的、開放式的、非法人單位的合作組織形式，實現資源共享，來共同完成某項目。（2）動態聯盟的優點◆動態聯盟可以有效地配置資源。動態聯盟模式可以使企業間取長補短、盤活存量資產、促使企業間資金、設備、技術、人才等要素合理運作，發揮資源最大功能，實現跨地區、跨行業、跨所有制間的聯合。◆動態聯盟能贏得競爭優勢。若干個企業將各自的核心技術“集成”，就可以形成更加優化的價值鏈,形成超常的競爭優勢。◆動態聯盟可以降低生產成本和風險。動態聯盟通過企業的費用分攤，可以克服單個企業往往難以負擔的巨大成本障礙。同時，可以利用各個企業的優勢，降低市場風險，減少環境的不確定性。（3）房地產行業動態聯盟的形式

動態聯盟從運作方式的角度可以分為以下幾種：◆供應鏈式動態聯盟在房地產行業，主要是以建筑材料、設備裝置的供給為主要線索，建立在供應價格、質量、交貨及時性的基礎上相對比較穩定的合作。◆插入兼容式動態聯盟企業根據項目的需要，向其他企業借用設備或人才,主要是以外部的智力資源彌補自身智力資源不足,來完成項目。比如聘請一些專業咨詢公司或研究機構的管理專家為企業作戰略規劃或管理咨詢。◆業務外包式動態聯盟

房地產行業的產銷分離就是這種形式。這樣不僅能夠獲得營銷渠道，還可以共享市場和顧客的忠誠度，尤其是將新產品推向市場的過程中，其作用更為明顯。◆策略聯盟式動態聯盟

策略聯盟是指不同的企業各自擁有不同的關鍵資源，而彼此的市場又存在某種程度的區隔或分割，為彼此的利益以及共同開發市場，遂組成策略聯盟，交換彼此的資源，用來滿足信息共享、共同融資、聯合開發等統一需求。萬科發起建立的中城聯盟就是策略聯盟的典型代表.由最初的橫向間的城市民營開發商、擴張到國營地產企業、縱向的建筑設計公司、建材供應商、建材生產商的“十字結構”，還打通行業的屏蔽，接觸電信和IT等企業。

（4）房地產行業動態聯盟的實施首先，要更新競爭觀念。既競爭又合作才是現代房地產企業生長的理念和動力，因此聯盟參與者必須改變傳統的個體對抗競爭觀念，共同營造一種坦誠合作的“動態聯盟文化”。第二，明確聯盟目的。基本目的是在復雜多變的市場環境中，抓住市場機遇，作出快速反應。第三，選擇聯盟伙伴。最佳的合作伙伴應具有雙贏性、可信任性和相融性，能給企業帶來資源互補的優勢，并具有協同作戰的文化氛圍，才能最終實現“雙贏”目標。第四，加強聯盟管理。必須明確聯盟中的企業各自的權、責、利，以保證聯盟協議的履行。建立良好的、能夠跨越職能部門的信息溝通渠道，消除不必要的摩擦。還要進行文化整合，培育互惠互利、協同作戰、共同提高的獨特組織文化。

3、“聯邦化”合作組織形式（§5.4）新時期房地產企業聯盟組織創新的主題理念是：◆既要發揮聯盟的“大”優勢，如資源集成、規模經濟等優勢，◆又要發揮成員的“小”的優勢，如靈活、專業、人性化等優勢，

簡言之是發揮“大而小”的優勢，實質是以聯盟組織制度的創新，解決“大而小”的矛盾。為此，可借鑒國外在聯盟組織方面的一個全新的思路——聯邦化的思想。聯邦化思想的內核是聯盟在追求共同利益的前提下，對聯盟內的成員單位，既鼓勵自治又不失控制。因此相比傳統意義上的“聯盟”，更能積極應對聯盟普遍面臨的兩個矛盾，即如何兼顧對大和小的需求，以及如何兼顧管理和市場開放的需要。

聯邦化思想的主要內涵如下：

（1）“反向授權”。◆當幾個企業有著更雄偉的共同目的，相信一個集體決策基礎上的“中央”比靠自己能把事情做得更好，并愿意為了這個共同目的而接受單個企業利益的必要犧牲或妥協時，就有了聯邦化合作的基礎。◆聯盟的目的不僅僅是經濟效益，還有社會效益和形象效益。◆為了實現目標，合作企業形成聯合會議制度，◆聯合會議的權利是成員單位協商決定的，只有經過成員單位的同意，“中央”才能取走權利，也即“反向授權”的形式。（2）強而小的“中央”

強有力的領導核心，可以更好地指導聯盟的發展，統一行動，從而實現其雄偉的共同目的。聯邦化“中央”保留的權利一般包括戰略性決策權、關鍵的聯盟人事決策權，信息系統等資源共享的設計和管理，以及維護全局不受損害的必要“干預權”。

“中央”又必須是小的。小的“中央”可以減少高昂的管理費用和防止官僚主義的滋生去壓抑聯盟的活力。“中央”的主要工作是確定戰略遠景，宣傳共生哲學，發展共享設施，并創建產生凝聚力的文化膠體。“中央”存