xxxxxx路項目發展建議（產權式酒店深化研究報告）四川xx物業顧問有限公司二零零六年一月十二日前言四川xx針對xxxxxx路項目從宏觀市場深入到微觀分析，在本次補充調查中就產權式酒店這一物業形態作了專項剖析。發展產權式酒店必須突破幾個關鍵點：金融政策的限制、對投資者信心的重拾、對開發模式和經營模式的創新，建立在對這幾個關鍵問題的疑惑上，xx對成都市各大銀行信貸部相關人員作了深入的訪談，在xx客戶資料庫篩選部分投資者進了針對性問卷調查，對紫薇銀座和世代錦江公寓在產權式酒店的運作模式上進行了深入分析，同時結合本項目的成本收益對本項目發展產權式酒店提出了操作層面的建議，對后期可能涉及的法律問題也做了簡單闡述。總體希望本次對產權式酒店發展建議的論證能對xxxxxx路項目在最終發展方向上有所幫助！目錄HYPERLINK\l"_Toc124913377"第一部分產權式酒店相關政策研究5HYPERLINK\l"_Toc124913378"一、相關金融政策分析5HYPERLINK\l"_Toc124913379"1、個人住房貸款利率上調5HYPERLINK\l"_Toc124913380"2、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業務5HYPERLINK\l"_Toc124913381"二、各大銀行對產權式酒店的政策6HYPERLINK\l"_Toc124913382"1、農業銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913383"2、中國銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913384"3、民生銀行和招商銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913385"4、相關分析6HYPERLINK\l"_Toc124913386"5、影響7HYPERLINK\l"_Toc124913387"三、產權式酒店相關稅收政策研究7HYPERLINK\l"_Toc124913388"第二部分投資者情況分析8HYPERLINK\l"_Toc124913389"一、投資者基本情況分析8HYPERLINK\l"_Toc124913390"1、受訪對象來源8HYPERLINK\l"_Toc124913391"2、受訪對象年齡分析9HYPERLINK\l"_Toc124913392"3、投資經歷與受訪者年齡交叉分析9HYPERLINK\l"_Toc124913393"4、受訪者職業背景分析10HYPERLINK\l"_Toc124913394"5、受訪對象家庭月收入統計10HYPERLINK\l"_Toc124913395"6、投資資金占總收入的比重分析11HYPERLINK\l"_Toc124913396"二、投資者對產權式酒店認知度分析11HYPERLINK\l"_Toc124913397"1、對產權式酒店的認識11HYPERLINK\l"_Toc124913398"2、對區域的認同度12HYPERLINK\l"_Toc124913399"三、受訪者投資偏好分析13HYPERLINK\l"_Toc124913400"1、投資領域13HYPERLINK\l"_Toc124913401"2、投資意見選擇13HYPERLINK\l"_Toc124913402"3、投資回報滿意度14HYPERLINK\l"_Toc124913403"4、投資理由14HYPERLINK\l"_Toc124913404"5、對不動產投資的選擇15HYPERLINK\l"_Toc124913405"6、選擇投資不動產的理由15HYPERLINK\l"_Toc124913406"7、投資額度分析16HYPERLINK\l"_Toc124913407"8、選擇付款方式16HYPERLINK\l"_Toc124913408"四、影響投資產權式酒店的個別因素17HYPERLINK\l"_Toc124913409"1、影響投資決策的因素17HYPERLINK\l"_Toc124913410"2、選擇酒店管理公司的標準18HYPERLINK\l"_Toc124913411"3、阻礙投資決策的因素18HYPERLINK\l"_Toc124913412"4、投資看重因素19HYPERLINK\l"_Toc124913413"第三部分產權式酒店運作模式（案例研究）20HYPERLINK\l"_Toc124913414"一、紫薇·銀座20HYPERLINK\l"_Toc124913415"1、紫薇·銀座投資回報方式20HYPERLINK\l"_Toc124913416"2、相關分析20HYPERLINK\l"_Toc124913417"二、世代錦江21HYPERLINK\l"_Toc124913418"1、成都世代錦江投資回報方式21HYPERLINK\l"_Toc124913419"2、相關分析22HYPERLINK\l"_Toc124913420"三、深圳雅蘭酒店23HYPERLINK\l"_Toc124913421"1、經營管理公司23HYPERLINK\l"_Toc124913422"2、財務制度23HYPERLINK\l"_Toc124913423"3、投資方案23HYPERLINK\l"_Toc124913424"4、業主權益及義務24HYPERLINK\l"_Toc124913425"5、業主入住管理25HYPERLINK\l"_Toc124913426"6、業主享受的優惠服務26HYPERLINK\l"_Toc124913427"7、基本運行管理費（每年根據市場價格調整）26HYPERLINK\l"_Toc124913428"第四部分產權式酒店成本收益核算28HYPERLINK\l"_Toc124913429"一、投資估算28HYPERLINK\l"_Toc124913430"1、總建設成本費用列項28HYPERLINK\l"_Toc124913431"2、其它開發費用列項：28HYPERLINK\l"_Toc124913432"3、銷售收入28HYPERLINK\l"_Toc124913433"4、酒店經營收入（以10年測算）29HYPERLINK\l"_Toc124913434"第五部分產權式酒店發展模式研究34HYPERLINK\l"_Toc124913435"一、總體運作模式34HYPERLINK\l"_Toc124913436"1、總體運作模式示意圖34HYPERLINK\l"_Toc124913437"2、模式操作流程說明34HYPERLINK\l"_Toc124913438"二、開發模式35HYPERLINK\l"_Toc124913439"1、開發模式示意圖35HYPERLINK\l"_Toc124913440"2、模式操作流程說明35HYPERLINK\l"_Toc124913441"3、業主與開發商關系分析35HYPERLINK\l"_Toc124913442"三、經營模式36HYPERLINK\l"_Toc124913443"1、經營模式示意圖36HYPERLINK\l"_Toc124913444"2、模式操作流程說明36HYPERLINK\l"_Toc124913445"3、酒店經營管理模式36HYPERLINK\l"_Toc124913446"4、開發商委托管理公司模式37HYPERLINK\l"_Toc124913447"5、業主委托經營模式37HYPERLINK\l"_Toc124913448"四、管理模式39HYPERLINK\l"_Toc124913449"1、管理模式示意圖39HYPERLINK\l"_Toc124913450"2、權益管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913451"3、產權管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913452"4、客房管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913453"五、經營收入分配模式41HYPERLINK\l"_Toc124913454"1、經營收入分配模式示意圖41HYPERLINK\l"_Toc124913455"2、模式操作流程說明42HYPERLINK\l"_Toc124913456"六、權屬關系模式42HYPERLINK\l"_Toc124913457"1、權屬關系模式示意圖42HYPERLINK\l"_Toc124913458"2、模式流程說明42HYPERLINK\l"_Toc124913459"第六部分研究結論43HYPERLINK\l"_Toc124913460"一、從政策層面來看43HYPERLINK\l"_Toc124913461"二、從產權式酒店案例經營狀況來看43HYPERLINK\l"_Toc124913462"三、投資收益分析結論43HYPERLINK\l"_Toc124913463"1、從酒店經營管理公司的角度來看43HYPERLINK\l"_Toc124913464"2、從投資者的角度來看44HYPERLINK\l"_Toc124913465"四、開發商存在的風險分析44HYPERLINK\l"_Toc124913466"五、涉及的法律問題44HYPERLINK\l"_Toc124913467"1、開發模式中涉及的法律問題44HYPERLINK\l"_Toc124913468"2、經營模式中涉及的法律問題45HYPERLINK\l"_Toc124913469"六、總結45HYPERLINK\l"_Toc124913470"后記46第一部分產權式酒店相關政策研究研究目的：政府對產權式酒店的政策和銀行對產權式酒店的態度是影響項目操作的關鍵因素，本部分主要對相關金融政策和各大銀行對產權式酒店的貸款政策作針對性研究。一、相關金融政策分析1、個人住房貸款利率上調從2005年3月17日，為促進房地產業健康、持續發展，中國人民銀行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。2006年住房貸款利率將繼續上調。提高首付對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。2、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業務2005年6月14日，中國銀行四川省分行召開新聞發布會，宣布推出“直貸式”個貸業務，包括公務員在內的七類高端客戶免保險擔保等系列優惠政策，并計劃在中行各營業網點開設售樓部直接服務個貸客戶。而一個星期前建設銀行四川省分行業推出類似“直貸式”個貸政策。招行、農行分別推出了“循環授信”、“八成30年按揭”等業務。二、各大銀行對產權式酒店的政策產權式酒店由國外引進，但在國內的發展模式不成熟，失敗案例也比較多，鑒于此銀行為控制自身風險，出臺了相關管理政策，就這個方面xx對成都市各大銀行進行了深入的調查。1、農業銀行農業銀行從2004年5月內部出臺政策明確表示“嚴格控制產權式酒店（公寓）類物業采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報省農行批示”，對該類物業的貸款權限上收，從目前的執行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業務。2、中國銀行從2005年初對產權式酒店銀行對產權式酒店的界定：沒有獨立生活空間（廚房、衛生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業主沒有獨立經營自主權力的物業。銀行對產權式酒店的界定：沒有獨立生活空間（廚房、衛生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業主沒有獨立經營自主權力的物業。3、民生銀行和招商銀行2004年6月開始對以下有產權的物業均不做個人按揭貸款業務：1、無產權邊界的房屋，如在商場所設攤位，只規定了面積大小，但沒有明確房屋四至；2、產權式公寓，雖然買受人有房屋產權，但沒有經營權和使用權，這種屬于投資型物業，通過與開發商簽定《反租協議》來獲得一定比例投資回報的。4、相關分析從了解情況來看，國有四大銀行基本停止了對該類物業的貸款發放，據了解在2004年該政策出臺同時成都有將近11個項目的產權式酒店項目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項目，近年來該類物業在成都市場基本沒有出現也是由于貸款原因，本項目如果往產權式酒店方向發展，無疑這是個非常大的阻礙因素，因此需要發展商前期與銀行有良好的溝通，落實金融政策，控制開發風險。5、影響從2004年開始成都各大銀行對以產權式銷售的物業嚴格限制貸款條件，對這類物業停止貸款，基本限制了該類物業的發展，產權式酒店屬于純投資性物業，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定，如果目前從銀行貸款利率6%來計算，開發商回報承諾在稅后8%的話，實際收益在2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限，那么對投資者的吸引力是不夠的。三、產權式酒店相關稅收政策研究由于酒店物業屬于經營性物業，根據國家稅收法律規定此類物業應繳納的稅費有以下五項（按租金收入征收）：1、營業稅：3%--住宅類物業；5%商業類物業（產權式酒店為商業類物業）2、城市建設維護稅：營業稅的7%3、教育費附加、地方教育費附加：營業稅的4%4、房產稅：4%5、個人所得稅：10%（以上稅費是按照經營期收益征收，不包括物業成交時需交納的一些稅費）以上五項稅費總共占到月收益的15%左右，稅費起征點為800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴格執行，但是集中的租賃行為，比如酒店經營行為就無法回避這個問題。因此，從這個方面來講，稅前與稅后的收益購房者會做對比，如果稅后收益不能達到預期的收益水平，那么投資的價值就大打折扣，對于開發商也要預先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實際銷售中忽略了這個問題，對業主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發出了很多糾紛，給發展商也帶來很多不必要的麻煩。第二部分投資者情況分析研究說明：為了更為準確的把握產權式酒店投資者的心理，xx在上次研究的基礎上加大了調研的深度和廣度，對具有地產投資意向的投資者隨機抽取一定數量進行深度訪談，并對沒有涉及到的內容進行了更為詳盡的復合性分析，同時利用xx數據庫產權式物業投資者調查數據（數據采集時間：2004年），力求在投資者層面把握其投資動向以及對騾馬市區域的接受度。一、投資者基本情況分析1、受訪對象來源有效受訪者人數共38人，其中成都市28人占總體的74.55%；省內其他地方有6人，占18.18%；外省4人占7.27%，受訪對象的戶籍與工作地點上存在一定的交叉性。2、受訪對象年齡分析在本次調查過程中，受訪者的年齡以30歲以下和30—35歲兩個年齡階段占到近4成的比例，從訪談中了解到具備投資實力的個人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負責購買執行。投資者從避稅角度考慮，產權擁有者常常是家庭的年輕成員。3、投資經歷與受訪者年齡交叉分析投資經歷與受訪者者年齡的關系系不是非常明明顯，各個年年齡段的受訪訪者都有投資資經歷；主要的不同點反映映在不同的年年齡段對投資資風險的承受受力、對投資資回報的要求求不同，年齡齡較大的受訪訪者一般要求求比較穩定、風風險較小的投投資方式，而而年輕的受訪訪者更傾向于于較高投資回回報率的投資資方式，他們們會根據自己己對信息掌握握程度和判斷斷能力來控制制風險。4、受訪者職業背景景分析受訪者中以公司職職員和自由職職業最具投資資意向，比例例分別占到50.911%，和14.555%。這部分人群接受過過高等教育，思思想前衛敏銳銳，擁有較高高的收入，對對未來預期較較好，但由于于這部分人日日常花費也較較高，為了維維系和提升優優質的生活水水平，其投資資意識強烈，并并且樂于嘗試試各種新的投投資模式。5、受訪對象家庭月月收入統計有意向的投資者中中家庭月收入入水平大部分分集中在1萬元以上，屬屬于真正的城城市中產階級級。6、投資資金占總收收入的比重分分析訪談中投資者反映映投資額度一一般情況占其其總資產10%20%居多，體現現出投資者穩穩健和謹慎的的心理。小結：接受訪問的的投資者中，由于取取樣原因大多多數都為成都都本地的投資資者，而實際際情況來看，經經濟水平越發發達，投資意意識越強；從從受訪者的年年齡特征來看看，比較傾向向于年輕化，36-40歲的中青年年是投資客戶戶的主力群體體，因為這部部分人群處于事業的的頂峰期，收收入較為豐厚厚，在投資經經歷上表現為為較年輕的群群體的抗風險險能力較強，相相比較投資風風險更看中投投資回報；在在家庭月收入入上，集中在在1-1.5萬月/家庭，即家家庭年收入在在12—18萬左右，屬屬于中檔偏高高的收入群體體。二、投資者對產權權式酒店認知知度分析1、對產權式酒店的認認識受訪者中82.773%的人通過各各種渠道知道道有產權式酒酒店這樣一種種投資產品存存在，完全不不知道產權式式酒店的僅占占17.277%；這說明這種投資模模式在成都有有了一定的普普及度，但從從調查的反映映來看，認同同這種模式需需要有一些基基礎條件，比比如酒店的管管理品牌，項項目本身的位位置和品質等等，只有建立立在這些基礎礎上的這種投投資模式能夠夠很好的得到到投資者的認認同；投資者對產權式酒酒店情況了解解的不一而同同，由于前幾幾年的火熱炒炒作，以及后后期暴露的一一些問題使得得各種報道頻頻頻見報。這這部分人對其其正面和負面面的報道持不不同的看法，但但絕大多數認認為在保障制制度上有待完完善。2、對區域的認同度從對受訪對象的調調查來看，有有40%的比例對騾騾馬市片區持持觀望態度，主主要由于騾馬馬市在經歷了了前幾年的衰衰落后，目前前稍有起色，但但是目前的發發展情況遠不不及春熙路——鹽市口商圈圈的發展，表表現在新建項項目的銷售價價格和銷售進進度都略低于于春熙商圈。但騾馬市片區目前前的交通狀況況有所改善，鉑鉑金城的商業業招商情況較較好，商圈的的商氣、人氣氣逐步回升，隨隨著CBD區域規劃的的實施、地鐵鐵沿線物業都都將有很大的的升值空間，因因此對本區域域的認同度也也會逐步提升升。小結：對接受訪訪問的投資者者產品和區域域上作了測試試，對產權式式酒店大多數數的投資者都都有了解，但但由于一些項項目沒有操作作成功，投資資者對這種投投資模式有一一定的懷疑，因因此在選擇這這樣的投資品品種的時候表表現出特別的的謹慎性。在在對區域的認認同度上，有有35%的投資者非非常看好該區區域，但是大大多數投資者者認為本項目目區域的升值值還需要較長長的時間。三、受訪者投資偏偏好分析1、投資領域根據訪談情況了解解到，投資者者的投資分布布在各個領域域，其中股票票期貨和房地地產投資占的的比重最大分分別達到31.333%和48.344%，由于近幾幾年股票期貨貨市場持續低低迷，眾多投投資紛紛轉向向其它投資領領域，其中房房地產投資增增長最快。訪訪談對象中一一半的人選擇擇房地產作為為第一投資領領域。這和目前房地產市市場行情不斷斷上揚的價格格趨勢分不開開，從2000年成都房地地產市場只漲漲不跌，價格格一路上揚，很很多人都在這這過程中獲益益頗豐，因此此民間投資行行為越來越普普及，整個市市場供需產生生不平衡，價價格越漲，同同時客戶買漲漲不買跌的心心理又使得其其繼續投資，房房地產投資又又是眾多投資資選擇中技術術難度較小的的一種之一，因因此房地產投投資是目前投投資者選擇最最多的投資方方式之一。2、投資意見選擇在投資領域和意見見選擇的復合合性研究可以以看出投資者者個人的判斷斷在投資意見見中占主導地地位，專家意意見僅僅是做做個參考。3、投資回報滿意度在投資領域與回報報率滿意度方方面，各個投投資領域不一一而同，這從從操作層面來來講，各種投投資都有其專專業性，特別別是房地產專專業知識和操操作經驗的結結合才是地產產投資成功的的保證。從投資風險上來講講，房地產投投資的風險明明顯優于其它它投資品種，投投資者會考慮慮到房屋具有有使用功能，住住宅投資的風風險最小，其其次是獨立商商鋪和商務辦辦公物業。4、投資理由房地產作為一種特特殊商品，由由于其50—70年的產權決決定了它的長長期保值增值值的特點，同同時市場對房房產的需求也也持續增長，因因此投資房產產會帶來長期期穩定的收益益；并且當前房地產熱熱潮中，地產產升值潛力巨巨大，投資回回報率高。5、對不動產投資的選選擇訪談者中地產投資資方面，產權權式酒店的投投資比例只占占8.11%，一方面是是產權酒店運運作模式還不不夠成熟，經經營中出現過過不少開發商商和業主的糾糾紛，在投資資者中口碑不不太好。其二，產權式酒店店整體經營狀狀況失敗的項項目多于成功功的，使開發發商對其開發發風險過大而而不輕易介入入。三是各種金融政策策是向著不利利于產權式酒酒店發展方面面推進的。6、選擇投資不動產的的理由在選擇投資產權式式酒店的主要要原因方面，投投資回報率和和回報穩定占占到了33.333%和38.899%，充分反映映了投資者投投資趨于理性性和穩健。近年來各種投資產產品增加，就就房地產本行行業中也存在在多種替代投投資品種，不不同的投資品品種的收益率率與風險不同同，在面對多多種投資品種種的選擇下，投投資者也越來來越理性。7、投資額度分析在投資者心中認為為產權式酒店店的收益足以以支付按揭月月供，因此首首付可以接受受的額度1120萬的比例最最大達到32.688%，20--550萬的比例較較小，但51萬以上的比比例占15.388%，投資接受受額度呈兩頭頭大中間小的的狀態。從首付款的接受額額度可以推斷斷出客戶能接接受的投資總總價在3366萬之間，8、選擇付款方式在付款方式上投資資者57.277%選擇銀行按按揭，產權酒酒店能不能按按揭，按揭幾幾成，按揭年年限都成為投投資者關注的的焦點。按照目前成都市執執行的金融政政策來看，普普遍不受理產產權式物業的的按揭辦理，那那么這對本項項目的后期銷銷售將造成很很大的壓力，這這個政策能否否變通對本項項目的發展也也起關鍵作用用。小結：在對投投資者的投資資偏好中，可可以發現以下下幾個特征，在在投資的領域域上主要集中中在房地產和和期貨股票上上；在作投資資決策時，投投資者自身的的意識占主導導作用，并且且經濟實力越越雄厚的投資資者自信心越越強；在不同同的投資品種種之中，大多多數投資者反反應房地產、古古董收藏品和和保險的投資資收益比較理理想，在對不不同投資產品品的選擇上主主要看中投資資回報收益的的穩定和回報報率高；在房房地產業的投投資中，選擇擇投資產權式式酒店的比例例非常小，在在付款方式上上近六成的客客戶都會選擇擇銀行按揭付付款。可見，目前投資者者對房地產方方面的投資預預期還比較看看好，但是在在具體的產品品選擇上又傾傾向于收益比比較穩定，風風險較小的住住宅產品，客客戶在付款方方式上比較傾傾向于按揭方方式，那么這這對于本項目目發展產權式式酒店就有很很大的難度。四、影響投資產權式式酒店的個別別因素1、影響投資決策的因因素在受訪者中收入越越高的自信心心越強，他們們對自己的判判斷非常重視視，并且同時時也聽取專家家及朋友意見見來印證自己己的想法；相相反收入越低低的受訪者對對自己越沒有有信心投資理理財常常以朋朋友專家的意意見為主。2、選擇酒店管理公司司的標準在酒店管理公司方方面，受訪者者認為酒店管管理公司知名名度的高低以以及管理水平平的高低是產產權酒店經營營好壞的關鍵鍵。同時在調查過程了了解到，品牌牌酒店管理公公司的號召力力非常大，在在同等條件下下，受訪者更更愿意選擇品品牌管理公司司經營的項目目。3、阻礙投資決策的因因素在訪談過程中涉及及到阻礙投資資產權酒店的的原因時，大大部分受訪者者認為國家政政策不穩定，開開發商誠信以以及酒店經營營都存在較大大風險，同時時目前一般8%10%的收益回報報除去按揭、稅稅收等等幾乎乎就沒有余錢錢，有時甚至至還要倒貼，顯顯得不合算。紫薇銀座項目交房房推遲半年，開開發商誠信受受到質疑，對對客戶投資回回報的承諾沒沒有考慮得到到稅費的問題題，給后期的的操作上造成成很大的難度度，業主曾幾幾次與開發商商對峙，造成成市場信任危危機，對后續續的該類產品品都有不好的的影響。4、投資看重因素在談到如果選擇投投資產權酒店店最看重的因因素，受訪者者認為投資回回報率和地理理區位最重要要。當前的投投資者已不會會盲目的聽信信開發商宣稱稱的投資回報報率，他們認認為這個是他他們投資的原原因之所在，但但他們也會根根據經驗判斷斷項目位置，酒酒店管理公司司以及開發商商實力等是否否足以長期支支撐這個回報報率。小結：對影響投資資者的個別因因素中，都比比較傾向于品品牌管理公司司；對產權式式酒店的投資資抗性主要是是該產品投資資回報與的投投資風險不成成正比，在同同等的投資收收益上，投資資者都愿意承承擔更小的風風險，產權式式酒店的風險險主要表現在在政策風險和和酒店的經營營風險，因此此如何降低風風險，提高回回報率才是打打動投資者的的關鍵。第三部分產權式式酒店運作模模式（案例研研究）一、紫薇·銀座1、紫薇·銀座投資回報方式式業主購房可辦理55成10年按揭，也也可選擇一次次性購房，一一次性購房優優惠5%；業主與開發商簽訂訂購房合同后后，再與酒店店管理公司簽簽訂委托經營營合同，酒店店承諾給業主主固定年11%的投資回報報（稅前），同同時業主可享享受每年有15天的免費酒酒店入住權，合合同期限20年，20年之后業主主有權利自行行處理其酒店店資產，也可可與酒店管理理公司續約。與酒店的委托經營營管理方式有有兩種：A、有限自用投資型型酒店。即開開發商將每套套客房分別作作為獨立產權權出售給投資資者；投資者者除在免費贈贈送時段自住住外，大部分分時段將客房房委托給酒店店管理公司統統一出租經營營，以獲取年年度利潤分紅紅。B、投資+經營型酒酒店。投資者者在簽定一個個或數個樓層層的酒店購房房合同后，還還可自愿選擇擇自行經營，在在執行酒店統統一的價格標標準、服從統統一的管理規規范、繳納一一定的管理費費用的前提下下，享有除產產權以外的經經營權、與酒酒店的結算權權，獲取更大大的投資回報報。2、相關分析固定投資回報的操操作模式在當當時是比較普普遍的一種投投資方式，在在產權式酒店店的銷售中紫紫薇酒店的良良好運作、裙裙樓商業由太太平洋百貨統統一經營管理理，具有長期期比較穩定的的收益，都給給購房者很大大的信心保證證；在紫薇銀座的客戶戶群中有很大大部分是二級級城市灰色資資金收入轉移移者，他們對對成都房地產產市場的不了了解，輕信了了開發商所吹吹噓的高額投投資回報，在在2004年2月實際返利利中開發商代代扣了稅費和和維修基金后后，很多投資資者的收益還還不能抵充月月供款，因此此很多投資者者的穩定高收收益的夢破滅滅。從目前xx對紫薇薇銀座和紫薇薇酒店的調查查來看，酒店店部分運作基基本能夠保證證盈利，通常常都是紫薇酒店部分分在補貼紫薇薇銀座部分的的返利，紫薇薇酒店的經營營情況是成都都市中心酒店店中比較好的的，但在每年年的年終決算算后只能保持持盈虧平衡，財務也很吃緊。從相關途徑了解到到，紫薇三期期將在2006年推出，原原打算做產權權式酒店，但但此方案已被被否決。二、世代錦江1、成都世代錦江投資資回報方式固定投資回報業主購房即辦理七七成20年按揭（首首付為140，000元，月供為2，185.226元），同時與與管理公司簽簽訂一套客房房10年租賃合約約（由開發商商擔保）；10年期內，業主客房房月供由管理理公司全額承承擔，且管理理公司每年一一次性返還業業主首付款×8%的紅利；則10年的回報為374，231.2元（實際回回報率為7.96%）；業主每年可獲366天免費入住住權，也可用用免費入住權權換取在與酒酒店簽有協議議的其他酒店店內免費入住住；此項權益益經投資者本本人書面授權權后可以轉贈贈；但不能折折算為現金；；若業主在該年度內內未使用完入入住權，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；若按酒店客房2550元/天計，則客客戶每年可獲獲9，000元（36天*250元/天）的免費費入住權；加加上每年首付付8%的現金回報報和月供款，在在宣傳時開發發商稱回報率率為9.88%（37，423.112+9，000/4470，000）；投資者在該酒店內內消費享受各各項配套設施施5—8折不等的優優惠。參與酒店分紅業主按一定比例參參與酒店年終終利潤分配，開開發商不承諾諾固定回報，業業主應分攤酒酒店虧損；業主年度收益額==全體業主可分分得利潤×（業主物業業價值÷酒店物業總價價值）；業主每年可獲366天免費入住住權，也可用用免費入住權權換取在與酒酒店簽有協議議的其他酒店店內免費入住住；此項權益益經投資者本本人書面授權權后可以轉贈贈；但不能折折算為現金；；投資者在該酒店內內消費享受各各項配套設施施5—8折不等的優優惠；若業主在該年度內內未使用完入入住權，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；管理公司將定期向向業主通報酒酒店的經營情情況，并接受受業主書面預預約，委托注注冊會計師事事務所審計經經營業績（費費用由業主自自行負擔）。在在每個財務年年度委托國內內注冊會計師師事務所進行行審計并提交交審計報告，業業主將按照報報告所確認的的經營業績和和委托經營管管理協議書的的規定享受投投資回報。固定回報+利潤分分紅管理公司為業主提提供等額回報報，回報額=業主物業總總額*固定回報率率；回報額不不低于其按八八成三十年方方式計算的月月供款（年回回報率=年回報額/總房款），即即5.2%；業主與酒店按7：：3比例參與酒酒店年終利潤潤分配，業主主年度收益額額=（全體業主可可分得利潤--全體業主固固定回報額）×（業主物業價值÷酒店物業總價值）；業主回報=固定回回報額+業主年度收收益額；業主每年可獲366天免費入住住權，也可用用免費入住權權換取在與酒酒店簽有協議議的其他酒店店內免費入住住；此項權益益經投資者本本人書面授權權后可以轉贈贈；但不能折折算為現金；；投資者在該酒店內內消費享受各各項配套設施施5—8折不等的優優惠；若業主在該年度內內未使用完入入住權，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；；管理公司將定期向向業主通報酒酒店的經營情情況，并接受受業主書面預預約，委托注注冊會計師事事務所審計經經營業績（費費用由業主自自行負擔）。在在每個財務年年度委托國內內注冊會計師師事務所進行行審計并提交交審計報告，業業主將按照報報告所確認的的經營業績和和委托經營管管理協議書的的規定享受投投資回報。2、相關分析前兩種方式是目前前的投資性物物業較多采用用的方式，且且回報率也大大體相當；不不同在于第一一種方式更徹徹底地保證了了投資者的利利益，而后者者則在一定程程度上緩解了了開發商前期期的資金壓力力；遞增投資回報方式式可給客戶一一定的想象空空間,即隨著酒店店經營的漸好好,所享受的回回報會越來越越高,同時會吸引引客戶與酒店店續約;成都世代錦江投資資回報方式能能在心理上打打動客戶，即即只需投入首首付，10年內不再額額外付出，還可收回回一定投資；；且開發商付付出較前兩種種回報方式少少；以前三種方式的投投資回報額計計,客戶在合同期期內都不能收收回首付投資資；后兩者回報方式都都需要向業主主通報酒店的的經營情況，不不過大多數客客戶都明確表表示不相信酒酒店公布的財財務數據，更更愿意接受固固定投資回報報方式。三、深圳雅蘭酒店店1、經營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置置業（深圳）有有限公司所屬屬的酒店公司司經營管理，在籌備開業和和第一年由深深圳雅蘭酒店店有限公司委委托深圳粵海海酒店管理公公司負責日常常經營管理。2、財務制度經營管理公司將按按照國家財務與審審計制度實施施管理，以高高透明度面向向業主對經營營管理方面的的各類咨詢，定期向向業主通報雅雅蘭酒店的經經營情況，并并接受業主書書面預約，委委托注冊會計計師事務所審計計經營業績（費費用由業主自自行負擔）。在在每個財務年年度委托國內內注冊會計師師事務所進行行審計并提交交審計報告，業業主將按照宴宴席報告所確確認的經營業業績和委托經經營管理協議議書的規定享享受投資回報。3、投資方案A方案休閑投投資型（享有有100％利潤分配配）委托經營期限不少少于一個財務務年度（每一一個財務年度度單位：12個月）；業主可隨時入住酒酒店，不計時數，對客客房擁有完全全支配權，與與酒店共享盈盈虧；委托期間，暫由發發展商墊付酒酒店基本運行行費（40元/月.M，包括管理理費、冷曖水水費、空調費費、房間清潔潔費、設備與與物業維護基基金），在年年底利潤分配配時，從業主主應分利潤中中予以沖減；；當應分利潤潤不足以沖減減業主應承擔擔的酒店基本本運行費，且業主不要求求改變原有委委托方式時，不足部分轉入下一年度利潤分配時予以沖減，直到沖減完為止；當業主委托期限滿滿，改變委托托方式或終止止委托合同時時，需一次性性結清發展商商代墊的基本本運行費用和和其他合部經經營成本。B方案--投資回報報型（享有60％利潤分配配）委托經營時限為六六個財務年度度，六年期滿滿后，若需繼繼續委托，雙雙方另議。業主在六年年連續委托期期限內，只分分享酒店盈利利，不分擔酒酒店虧損；每每年入住簽分分累計不超過80分（含80分），酒店店基本運行費費用由發展商承擔，業業主無須交付付；超過80分時，業主入住需需按當日散客客房價的優惠惠價支付房費費，且不再實實施簽分制；；在年終利潤分配時時，發展商與與業主按4：6的比例，分分享業主應分分得的可分配配利潤。（具具體分配方案案見第八條）。業主若提前終止委委托合同（需需書面申請并并得到發展商商書面同意），如如果酒店在過過去的委托期期內盈利，業業主則可按本本管理方式第第八條的規定定分配利潤；；如果酒店虧虧損，業主則則需按第八條條的計算方法法分擔虧損。C方案完全自用型的業主主委托管理的的方式（不委委托經營）酒店公司僅提供酒酒店式基本管管理服務，業業主須承擔酒酒店基本運行行費用（40元/M.月）且不參參與酒店利潤潤分配；當業主提出換洗布布草及補充洗洗漱用品的要要求時，酒店店將向業主提提供該項服務務并收取70元/.間的客房服服務費。4、業主權益及義務每間房業主將擁有有兩張有酒店店編號的精美美業主卡，兩兩卡享有同等等權益，業主主或持業主卡卡的人士可簽簽單掛帳享受受酒店的優惠惠服務。業主主遺失業主卡卡時，應及時時通知酒店掛掛失并及時補補辦，掛失前前該卡所發生生的消費費用用，須由業主主承擔。雅蘭酒店竣工驗收收、業主在辦辦理入伙手續續時，需同時時簽署為期一一年，不少于于個財務年度度（A方案）或六六年（B方案）的委委托經營管理理協議，或簽簽署不委托經經營協議，確確認業主與酒酒店管理公司司的委托關系系與委托方式式。房服務費用（包括括布草換洗費費及客房內印印刷品、洗漱漱用品等日常常消耗品費用用）業主在享受客房服服務時，需承承擔70元/日.間的酒店客客房服務費，其其中必須支付付布草洗滌更更換費（40元/套.次），當業業主使用洗漱漱用品等房間間日常消耗品品或使其外觀觀受損、酒店店必須更換時時，業主需繳繳納30元/套.次。客房服服務務費每年年按市場價格格調整一次。業主入住簽分制將將一個會計年年度按淡旺季季、平日、節節假準劃定一一千分，業主入住時時按當日積分分簽分累計。對對委托酒店經經營的業主，在在入住酒店時時采用業主入入住簽分制。業主委經營管理方方式采用A、B委托方案的業主以以間為單位，自自簽定委托協協議之日起前前三年每年可可享受10天次.間免客房服服務費住房。5、業主入住管理預約入住：為保證證業主能如期期入住酒店客客房，在委托托經營期間，業業主若需入住住，淡季應在在24小時之前、旺旺季應在72小時之前通通知酒店（業業主需以傳真真并簽名方式式確認）。酒酒店將優先安安排業主入住住自己的客房房，但如業主主客房已有客客人租用時，則則安排業主入入住其他同類類標準的客房房。加開房間：委托經經營的客戶業業主，帶親朋朋好友加開房房間，旺季（5月-9月）每月限限多一間房記記分，淡季（10月至次年4月）每月限限多3間房記分，超超出部分按當當客房價的優優惠支付房租租。業主授權他人入住住：需在預定定房間的傳真真中，寫明被被授權人的姓姓名身份證號號碼及入住時時間；被授權權持此卡消費費可享受業主主同等待遇，所所有消費可簽簽單掛帳，入入業主帳；被被授權人無業業主卡時，可可享受房租簽簽單，房租記記業主帳，其其他消費離店店前須現金支支付。持卡消費：業主或或持卡人持卡卡消費的費用用，按月結算算，業主需在在發出結算單單的7日內，付清清全部款項，每每超過1日，需支付付應付款的5‰的滯納金；；超過30天，酒店有有權終止服務務或通過其他他方式予以追追訴。業主選擇入住客房房和入住記分分的調整：業業主要求入住住的客房與委委托方物業房房租標準存在在差異時，入入住分數做適適當調整。注：P為當日入住標準記記分；山景房、海海景房、豪華華房業主入住住總統套房按按房價五折優優惠，現金或或信用卡支付付，不計分數數；如業主同時時擁有兩套或或以上不同類類別的客房，將將按業主預約約登記的房間間為標準記分分。6、業主享受的優惠惠服務酒店配套設施供業業主優先使用用，并享受8折價格優惠惠：溫水泳池；；西餐廳；咖啡廳；專用海濱沙沙灘區服；酒店專車交交通服；中醫保健服服；美容美發發；；優先使用停停車場，收費費標準按照《停停車場規定》執執行。7、基本運行管理費費（每年根據據市場價格調調整）客房基本運行費按建筑面積計算，每每平方米每月月攤公共區域域與設備管理理費10元、冷曖水水費6元、空調費15元、房間清清潔費7元，設備與與物業維護基基金1元，酒店管管理公司按管管理費10％提取1元管理費，合合計40元/M月。商業基本運行費（用用于營業商鋪鋪業主支付的的空調管理費費）按照銷售合同所確確定的建筑面面積計算，每每月每平方米米的管理費為為10元，空調費15元；酒店管管理公司按管管理費10％提取1元管理費，合合計26元/M月，水、電電費用依獨立立水電表的實實際用量交納納。費用繳納業主需按正式銷售售合同所確定定的建筑面積積和房屋用途途，在辦理入入伙手續、簽簽署委托合同同時繳納三個個月的基本運運行費按金，標標準房（1600＊3）4800元，豪華房房（2860＊3）8580元，復式豪豪華房（5390＊3）16180元。基本運行管理費的的使用基本運行管理費每每年預算一鎰鎰，支付以下下支：管理人員、保安員員、園藝工、清清潔工及其他他服務人員的的工資、醫療療、社會保險險、獎金、津津貼和福利；；對公共地方及設備備的保養和維維修；對公共地方的用水水、用電；對公共地方公共設設備購買保險險的費用；由于服務管理所產產生的工商稅稅；為提供管理而產生生的運輸交通通、通訊和郵郵資費用；辦公開支；工作制服及其清潔潔費用；其他管理與開支。第四部分產權式酒店成本收收益核算一、投資估算1、總建設成本費用列列項前期拍賣費用：77800萬工程改造費用：8800萬（包括外外立面、地下下車庫、建筑筑內部隔墻等等）設備及內部精裝修修費用（酒店店部分）：以以200000㎡*35000元/㎡，共70000萬設備及內部精裝修修費用（商業業、寫字樓部部分）：199697㎡*1500元/㎡共29544.55萬不可預見的費用：：(B+CC+D)*00.03=3322.633萬小計：188777.18萬元2、其它開發費用列項項：管理費用：（B++C+D）*0.033=322..63萬財務費用：（B++C+D+EE）*0.066=644..63萬銷售費用：總銷售售收入*0.033=987萬開發期稅費：總銷銷售收入*5.5%%=18099.5萬（營業稅及及附加按5.5%計算）成本總計2.226億元本次測算按總建筑筑面積435591.666m2分攤各項成成本，每平方方米的造價為為5184元/㎡；若在后后期工程施工工過程中嚴格格現場管理，降降低工程成本本，必將會增增大項目的投投資利潤空間間；3、銷售收入本項目可銷售的總總面積為300752平方米（減去去了地下以及及1—6層商業部分分面積），其其中酒店部分分20000平方米；商業業寫字樓用房房部分107752平方米。按酒酒店部分實現現平均銷售價價格10000元/平方米計算算，商業寫字字樓部分平均均實現12000元/平方米計算算。按100%銷售率計算算，銷售總收收入為：3.29億酒店銷售收入20000㎡*110000元/㎡=2億寫字樓銷售收入10752㎡*122000元/㎡=1.29億未售部分及酒店配配套部分分析析參考騾馬市片區商商業物業的銷銷售價格和本本項目商業所所處位置，建建議取商業物物業的建筑面面積均價為8000元/㎡；1—6樓商業指標項目名稱單位指標數量備注建筑面積㎡8945投資成本萬元2942市場價值萬元7156均價8000元//㎡未售部分及酒店配配套部分成本本以其建筑面面積占總建筑筑面積的比例例分攤總投資資成本。未售部分市場價值值為7156萬元，可以使使用這部分的的產權或經營營收益作為提提供投資者收收益的保障之之一。4、酒店經營收入（以以10年測算）以70平米商務套間作為為示例，按成成都五星級酒酒店平均的出出租率來測算算。客房房間數按2885套來估算。客房價格以當前成成都市五星級級賓館標間平平均價格作為為測算單價。（根據xx對酒店房價的調查，一般需另加收10-15%的服務費；客房價格的取值采取了較為保守的方式，最終價格需與酒店經營公司協商）房間戶型配比情況況房間類別面積區間戶型配比標準間50平方米左右25%商務套房70-80平方米米65%豪華商務套房100-120平平方米10%客房收入測算（2285間客房）（平平均房價×房間數×出租時間×出租率）單位：萬元平均房價出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%2052.002257.202462.402667.602872.8045%2308.502539.352770.203001.053231.9050%2565.002821.503078.003334.503591.0055%2821.503103.653385.803667.953950.1060%3078.003385.803693.604001.404309.2065%3334.503667.954001.404334.854668.3070%3591.003950.104309.204668.305027.40客房經營成本測算算（客房收入×35%）單位：萬元平均房價出租率500.00元550.00元600.00元650.00元700.00元40%718.20790.02861.84933.661005.4845%807.98888.77969.571050.371131.1750%897.75987.531077.301167.081256.8555%987.531086.281185.031283.781382.5460%1077.301185.031292.761400.491508.2265%1167.081283.781400.491517.201633.9170%1256.851382.541508.221633.911759.59客房的營業稅金及及附加稅率為為5.75%，經營公司司管理費用假假定為4.25%（一般國外外經營公司的的費用為酒店店營業收入的的3~5%）；客房的其他運行費費用綜合按營營業額25%提取，其他他運行費用包包括管理費、冷冷曖水費、空空調費、房間間清潔費、設設備與物業維維護基金。人員工資一般國內酒店人員員的配備按客客房數的1.0~11.5配備，我們們取其下限值值按照客房數數1：1的比例配備備；酒店人員平均月工工資取1000元計算；一般人員的工資年年合計為342萬元；若加上外聘管理人人員的薪金186萬元，整個個酒店人員的的年工資費用用估算為528萬元；客房經營利潤測算算（收入—經營成本—人員工資）單位：萬元元平均房價出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%805.80939.181072.561205.941339.3245%972.531122.581272.631422.681572.7450%1139.251305.981472.701639.431806.1555%1305.981489.371672.771856.172039.5760%1472.701672.771872.842072.912272.9865%1639.431856.172072.912289.652506.4070%1806.152039.572272.982506.402739.81酒店收益測算表當年投資回報率為為7.00%時序號7.00%經營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.5139653客房營業利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.272762.75投資者年收益（22-1）184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.281842.86投資者月現金收益益（元）15.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.36153.57當年投資回報率為為8.00%時序號8.00%經營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1560156015601560156015601560156015601560156003客房營業利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.771127.75投資者年收益（22-1）347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.783477.86投資者月現金收益益（元/套）28.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.98289.82當年投資回報率為為9.00%時序號9.00%經營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.5179553客房營業利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.7-1227.35投資者年收益（22-1）583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.285832.86投資者月現金收益益（元/套）48.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.61486.07當回報率為7%時時，酒店的利利潤能在支付付回報的資金金后略有盈余余，投資者，年年現金收益比比較低，僅184.228元。當回報率為8%時時，酒店的利利潤和投資者者的收益相對對比較均衡。當回報率為9%時時，酒店的利利潤與支付投投資者的回報報出現了1222.73萬/年的缺口，可可以考慮通過過用配套部分分的營業利潤潤進行彌補等等。考慮到客戶的購買買信心問題，建建議考慮回報報率為9%。考慮開發商的資金金壓力及經營營風險，建議議考慮回報率率為8%。投資者收益回報率率測算分別取投資回報率率為7%、8%、9%測算經營期期投資者的收收益。下面以以具體實例進進行闡述。七成二十年銀行按按揭假定投資者購買本本項目產權式式酒店物業的的總金額為70萬元，暫不考考慮購房相關關稅費，其付付款方式可選選擇一次性付付款或銀行提提供七成二十十年按揭。其其一次性付款款為70萬元；若選選擇七成二十十年銀行按揭時，其其首付款為21萬元，貸款49萬元，月供供款為3544..52元，二十年年累計還款總總額為8500684.445元，其總總付款金額為為10606684.455元。具體測算如下表：：序號項目名稱7%8%9%備注1月資金回報（元）4083.34666.652502月供款（元）3544.43544.43544.43月收益（元）（11-2）538.91122.21705.64首期回報年限（年年）〉3015.5910.26未含免費入住收益益5免費入住收益1800180018003天×6006月收益合計（3+55）2338.92922.23505.67首期回報年限（年年）7.565含免費入住收益注：各種稅費未從從投資者收益益中扣除。五成十年按揭假定中小投資者購購買本項目產產權式酒店物物業的總金額額為70萬元，暫暫不考慮購房房相關稅費，其其付款方式可可選擇一次性性付款或銀行行提供五成十十年按揭。其其一次性付款款為70萬元；若若選擇五成十十年銀行按揭揭時，其首付付款為35萬元，貸貸款35萬元，月月供款為39906.844元，十年累累計還款總額額為4688821.1元元，其總付款款金額為8118821..1元。具體測算如下表：：序號項目名稱7%8%9%備注1月資金回報（元）4083.34666.652502月供款（元）3906.843906.843906.843月收益（元）（11-2）176.46759.761343.164首期回報年限（年年）＞20＞20＞20未含免費入住收益益5免費入住收益1800180018003天×6006收益合計（3+55）1976.462559.763143.167首期回報年限（年年）14119含免費入住收益注：各種稅費未未未從投資者收收益中扣除。第五部分產權式式酒店發展模模式研究研究說明：通過對對政策、投資資者、典型案案例的深入研研究和財務測測算，產權式式酒店的發展展利弊已經非非常明顯。本本部分主要通通過目前市場場上產權式酒酒店的運作模模式、結合本本項目做更為為深入的研究究，為開發商商進一步認識識產權式酒店店、并進行投投資決策提供供依據。一、總體運作模式式1、總體運作模式示示意圖開發商開發商土地資源產權式酒店酒店經營公司銀行按揭業主金融理財公司擔保專業銷售公司管理公司2、模式操作流程說說明開發商開發出酒店店，委托營銷銷代理公司將將酒店的客房房部分出售給給業主，從而而獲取開發收收益；開發商委托管理公公司管理酒店店配套部分的的資產，并以以酒店配套部部分的資產為為業主回報提提供擔保；管理公司接受開發發商的委托，并建立一套經營、權屬、投資回報管理體系；接受業主物業資產委托管理，并定期兌現業主權益或進行權屬管理等；委托酒店經營公司（或顧問公司）經營管理產權式酒店；酒店經營公司接受受管理公司委委托經營管理理，引進先進進的理念經營營管理產權式式酒店，實現現投資者的穩穩定回報；業主將酒店客房委委托給管理公公司進行管理理和經營，并并定期從管理理公司處獲得得回報；銀行為業主提供按按揭，保險公公司為業主提提供擔保。二、開發模式1、開發模式示意圖圖獲取開發收益投資開發商土地資源產權式酒店銀行按揭廣大投資者金融理財公司擔保開發銷售投資開發商土地資源產權式酒店銀行按揭廣大投資者金融理財公司擔保擁有產權2、模式操作流程說說明1）開發商開發產權式式酒店，并將將其中客房部部分以分零的的形式銷售給給各小業主，從從而直接獲取取開發收益；；2）開發商仍然擁有有酒店其他部部分的所有權權；3）各業主擁有所購購客房的產權權。3、業主與開發商關關系分析開發商只與業主簽簽訂購房合同同，不承諾任任何回報；由由管理公司與與客戶簽訂委委托經營管理理合同,但開發商以以酒店配套部部分資產為業業主回報提供供擔保。三、經營模式1、經營模式示意圖投資開發商投資開發商產權式酒店酒店經營公司投資者酒店管理公司2、模式操作流程說明明1）開發商開發出酒店店，委托營銷銷代理公司將將酒店客房部部分出售給業業主，從而獲獲取開發收益益；2）開發商委托管理理公司管理酒酒店配套部分分的資產，并并以酒店配套套部分的資產產為業主回報報提供擔保；；3）管理公司接受開開發商的委托托，并建立一一套經營、權權屬、投資回回報管理體系系；接受業主主物業資產委委托管理，并并定期兌現業業主權益或進進行權屬管理理等；委托酒酒店經營公司司（或顧問公公司）經營管管理產權式酒酒店；4）酒店經營公司接接受管理公司司委托經營顧顧問管理，引引進先進的理理念經營管理理產權式酒店店，實現投資資者的穩定回回報；5）業主將酒店客房房委托給管理理公司進行管管理和經營，并并定期從管理理公司處獲得得回報；3、酒店經營管理模式式1）管理公司自營由開發商委托的管管理公司親自自經營酒店。2）聘請知名酒店經經營公司經營營聘請知名酒店經營營公司經營，由由酒店經營公公司派出高級級管理人員，本本地招聘酒店店員工；3）掛牌酒店經營公公司經營掛牌一家特色酒店店經營公司，如如瑞士酒店經經營公司，由由酒店經營公公司派出高級級管理人員，本本地招聘酒店店員工。4）分析與建議從以上三種模式看看，前兩種模模式都不太適適用；管理公公司本身沒有有酒店經營經經驗，而知名名酒店經營公公司難以聘請請。xx建議采用用第三種模式式，即：掛牌牌一家瑞士或或新家坡的酒酒店公司，在在本地聘請酒酒店員工。4、開發商委托管理公公司模式開發商委托管理公公司管理并經經營酒店自有有資產，但不不轉移資產的的所有權，對對管理公司行行使財務監督督權，并以酒酒店配套部分分的資產為業業主回報提供供擔保。5、業主委托經營模式式1）委托托經營方式業主向開發商購買買產權式酒店店客房單位，并并在簽訂購房房合同的同時時，與開發商商委托的管理理公司簽訂物物業委托經營營管理協議（委委托期建議以以10年為一個簽簽約期），將將產權式酒店店客房單位委委托給管理公公司管理。管管理公司向業業主承諾一個個固定的回報報率，同時，業業主還可享受受管理公司承承諾的其他優優惠權利。委委托經營協議議期滿后，客客戶可選擇與與管理公司續續簽協議，也也可收回客房房自用。（是是否續約事宜宜需與酒店經經營公司討論論后再定）2）業主回回報方式具體回報內容以本項目為例，暫暫定總價為70萬元；七成成二十年，首首付為21萬元，月供供為3544..4元；業主購房即辦理77成20年按揭，同同時與酒店管管理公司簽訂訂一套客房10年租賃合約約（由開發商商擔保）；10年期內，業主客房房月供由酒店店管理公司全全額承擔，且且酒店管理公公司每年一次次性返還業主主首付款×8%的紅利；則10年的回報為5599992元；業主每年可獲一定定時間的免費費入住權，也也可用免費入入住權換取在在與酒店簽有有協議的其他他酒店內免費費入住；此項項權益經投資資者本人書面面授權后可以以轉贈；但不不能折算為現現金；若業主在該年度內內未使用完入入住權，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；若按酒店客房6000元/天計，則客客戶每年可獲獲21600元（36天*600元/天）的免費費入住權；加加上每年首付付8%的現金回報報和月供款，在在宣傳時可稱稱回報率為11%（559999.2+211600/77000000）；每位業主將擁有一一張精美的業業主卡，業主主卡持有人可可享受酒店各各項配套設施施5—8折不等的優優惠。回報起始時間由于業主簽訂委托托經營協議與與酒店開始經經營之間存在在較長時間，因因此回報起始始時間存在兩兩種方案：業主回報自簽訂委委托經營協議議后開始首付的投資回報由由酒店管理公公司在每年年年終匯到客戶戶的專用帳戶戶上；月供由酒店管理公公司每月存入入客戶的專用用帳戶上,由客戶自繳繳；此種方式可可保證業主能能及時享受到到應得利益，有有利于營銷；；但開發商會會提前進行支支出，加重開開發商的前期期負擔。自酒店經營之日開開始（交房也也可定在同一一日）首付的投資回報由由酒店管理公公司在每年年年終匯到客戶戶的專用帳戶戶上；月供由酒店管理公公司每月存入入客戶的專用用帳戶上,由客戶自繳繳；客戶簽訂委托經營營協議至酒店店開始經營期期間的月供由由客戶自繳；；10年的回報期自酒店店經營后起算算。此種回報時時間可在一定定程度上緩解解開發商前期期的資金壓力力，但無形中中加大了客戶戶的首付支出出；同時客戶戶也不能獲得得及時回報，對對營銷會產生生不利影響。3）業主主權益保障體體系開發商以酒店配套套部分（商業業部分）資產產為