BULDHOMEWITHHEARTCREATEFUTUREWITHASPIRATION以心筑家創建未來合景廬月灣首開價格策略2017.08.03合景泰富地產集團營銷管理中心1截止至2017年5月底合肥9區庫存量為15700套，環比下跌9.4%，庫存去化周期為7.3個月，較上個月減少3.2個月；截止至2017年5月底合肥11區庫存量為25289套，環比上月下跌2.5%，庫存去化周期約8.3個月。各區備案升溫，全市庫存量走低，去化周期縮短。去化周期=截止當月底庫存套數/近半年的平均去化套數數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/九區庫存截止2017年5月底，合肥12區住宅庫存6跌6升，新站區、包河區三區庫存下跌明顯，環比跌幅分別達96.5%和40.1%；受備案嚴控影響，北部組團存量去化較慢，庫存量占全市比例為20.7%，新站區去化加速，大量新盤尚未入市，庫存量占比降至2.4%，政務區在售項目少，庫存量全市墊底，占比僅1.9%。12區庫存漲跌各占一半，新站、包河兩區存量下滑明顯。數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/區域庫存市場潛在供應居高位，集中于濱湖、新站等熱點區域，競爭形勢嚴峻。據不完全統計，截至2017年5月底，合肥11區潛在供應量約為2063萬方，9區潛在供應量約為1808萬方，其中濱湖區潛在供應量均在500萬方以上，新站區超過300萬方，后續供應充足但競爭激烈；據不完全統計，截至2017年5月底，肥東縣潛在供應量約為227萬方，其中在售項目后續供應量約142萬方，占比62.6%，未推項目潛在供應量約85萬方，主要來自萬科文一未來之光、華盛大運城三期、中海肥東地塊，占比37.4%。數據來源：合富大數據在售庫存（在售項目后續供應量）=項目住宅規劃總量-住宅批準預售量待推項目=待入市新盤住宅規劃總量（含近期已出讓地塊住宅預估供應量）

合肥住宅市場/潛在供應2017年5月合肥十一區商品住宅新增供應4945套，環比下跌23.5%，同比下跌34.1%；其中九區新增供應2712套，環比下跌39.3%，同比下跌41.5%；2017年5月合肥十一區商品住宅備案5586套，環比大幅上漲145%，同比下跌41.5%；其中九區商品住宅備案4343套，環比暴漲183.5%，同比下跌7.8%；2017年5月合肥十一區住宅供需比為0.89，供需比大幅縮小，供需關系扭轉，今年以來首次呈現供不應求的現象。房企供應積極性有所降低，備案量猛增，供不應求現象再現。數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/5月供求供應結構，區域差異明顯，90-110㎡剛需產品持續占據主力。90-110㎡區間剛需產品持續占據市場供應主流，5月入市供應占比為39.5%，占比較4月有所擴大，110-130㎡區間剛改產品供應量較4月有所上漲，占比上漲2.4個百分點。區域供應結構方面，西南組團、北部組團及濱湖區入市積極性高，多盤獲批預售，其中北部組團主力供應產品為90-110㎡剛需產品，包河區、蜀山區、高新區主力供應為130㎡以上改善型產品，區域產品差異明顯。數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/供應結構分析1.2萬元/㎡以下的剛需產品占比逾四成，區域價格分化明顯。5月住宅供應中剛需和剛改仍是主流，其中均價10000-12000元/㎡的低價剛需產品占比33.3%，均價區間在12000-16000元/㎡之間的剛改產品占比達32.7%，相差不大。區域價格分化明顯，新站區、北部組團和西南組團是全市的“價格洼地”，住宅備案均價多在10000-12000元/㎡之間，包河、蜀山、廬陽、高新等區高端項目較多，區域價格維持高位。數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/供應價格分析5月西南、北部兩大組團供應積極，其中西南組團5個項目取得預售證，區域新增供應量達到1289套，住宅供應套數居全市第一，北部組團新增供應944套，環比大幅上漲279.1%，新城北宸紫郡、文一錦門北韻是區域供應主力；成交方面，2017年5月合肥11區備案量全線上漲，新站區持續高熱，備案量領跑全市，單月備案2017套，環比大幅上漲197.1%，六區本月備案漲幅超過100%，其中包河區、廬陽區漲幅領先其他各區，環比分別上漲686.4%和207.1%。西南、北部組團供應量領跑全市，新站區銷量激增，問鼎九區榜首。數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/區域供求分析供求齊升，四里河板塊2盤加推，高端產品去化較好。供求特征：2017年5月份廬陽區住宅新增供應532套，環比上漲87.3%，同比上漲8.1%；備案261套，環比大幅上漲207.1%，同比下跌68.6%；價格及推貨特征：5月廬陽區四里河板塊的萬科森林公園加推，貨量共148套，均為洋房產品，去化表現較佳。5月廬陽區開盤項目情況項目名稱推售物業推售面積（㎡）套數備案價格（元/㎡）與上一次備案價格相差（元/㎡）開盤去化率萬科森林公園洋房142-31214821200393280%數據來源：合富大數據

合肥住宅市場/廬陽區——供需上漲，改善需求旺項目規劃：占地212畝總體量約27.7萬方，分4個地塊組團開發（目前未命名）；由36棟別墅、27棟洋房、6棟湖景高層、商業、學校、配套用房組成；總規劃1236套產品，其中別墅72套/高層406套/小高層200套/洋房558套。區位廬陽區懷寧北路與固鎮路交口向西100米拿地時間2015/12/22樓板價（元/㎡）10185占地面積212畝開發企業旭輝集團物業類型高層、洋房、別墅總建筑面積（萬㎡）27.7容積率2.1綠化率40%在售均價（元/㎡）洋房24000高層22000別墅40000主力產品高層128-180洋房140-230別墅380-402首開時間2016/8/6代理公司自銷下次推售時間未定銷售動作：6月1日加推洋房16#，面積159-266㎡，6+1共計24套，備案均價2.23萬/㎡；當日去化22套，6月4日已售罄；目前在售前期22#樓剩余房源以洋房、別墅產品為主力，配合部分大平層產品，預期實現整盤均價2.2萬元/㎡，目前為四里河區域內在售項目最高價，限購前主力客群為合肥九區?三縣等外來客戶，限購后以廬陽原住民為主。

重點個案分析：旭輝鉑悅廬州府1#均價：23239元/㎡2#均價：23144元/㎡5#均價：21807元/㎡7#均價：23097元/㎡9#均價：22698元/㎡10#均價：21925元/㎡11#均價：20961元/㎡8#均價：21831元/㎡

旭輝鉑悅廬州府：樓棟分布1#均價：21666元/㎡2#均價：21019元/㎡3#均價：20437元/㎡水平差2梯4戶1梯2戶戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）02戶01戶差價約1700元0約-100元約2200元0約500元水平差定價原則：2梯4戶：以03戶為參照，02戶相對03戶下降約100元/㎡，04戶為西邊戶，增漲約1700元/㎡，01戶為東邊戶，增漲約2200元/㎡；1梯2戶：以02戶為參照，01戶相對02戶增漲了約500元/㎡。垂直差定價原則：2梯4戶：以2層為參照，4、5、6層每層遞增約100元/㎡；7層位置較好，且帶躍層，價格相對2層有所增漲，但根據位置不同，價格增長情況也所有不同，其中西邊戶增漲約1900元/㎡，東邊戶增漲約3400元/㎡，中間戶增漲約2100元/㎡；1、2層由于帶地下室，面積較大，故相對價格有所下降，而1層由于帶院子，居住舒適度高，故價格相對2層要高，1層下降約2800元/㎡，2層下降約6800元/㎡；1梯2戶：以2層為參照，4、5、6層每層遞增約200元/㎡；頂層增漲約4400元/㎡；2層下降約5000元/㎡，1層下降約1800元/㎡。垂直差垂直差2梯4戶1梯2戶樓層差價備注樓層差價備注7層約2100元西邊戶約1900

東邊戶約34007層約4400元價格最高6層約300元約100元/㎡6層約500元約200元/㎡5層約200元5層約300元4層約100元4層約100元3層03層02層約-6800元面積較大2層約-5000元面積較大1層約-2800元面積較大1層約-1800元面積較大

旭輝鉑悅廬州府：價格策略分析（洋房）垂直差樓層差價備注24-27層01、02戶23層，03、04戶27層23層-200元頂層，價格降低，與21層價格一樣18-22層200元18-22層往上每層遞增200元/㎡9-17層100元9-17層往上每層遞增100元/㎡8層200元價格上漲，較7層上漲200元3-7層50元3-7層往上每層遞增50元/㎡2層0設為基準層垂直差定價原則：以2層為參照，3-7層每層遞增約50元/㎡；8層價格上漲，較7層上漲200元；9-17層每層遞增約100元/㎡；18-22層每層遞增約200元/㎡23層為頂層，價格下降，與21層價格一樣；水平差定價原則：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側，價格上漲約50元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價格上漲約100元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價格上漲約80元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價約80元0約50約100元

旭輝鉑悅廬州府：價格策略分析（高層）項目總建筑面積約140萬方，業態涵蓋高層、洋房、疊墅和主題商業、長者照料中心等，為合肥萬科打造的大型城市綜合住區以及公園系產品，擁有全生命周期產品線，成就城市優居生活范本。區位廬陽區北二環與四里河路交口拿地時間2012/9/6樓板價（元/㎡）2181占地面積775畝開發企業萬科集團物業類型高層、洋房總建筑面積（萬㎡）140容積率2.7綠化率40%在售均價（元/㎡）高層精裝18800主力產品高層70-120洋房130-180疊墅180-280首開時間2013/6/22代理公司唯家、合富下次推售時間2017.5銷售動作：5月28日開盤洋房1，2，3，4，5＃148套開盤，均價21200元／平米，去化率達到90%。5月31日高層A2-7#樓，面積88-130㎡，共30層，180套開盤，均價18819.65元／㎡，去化率達到93%。項目總建面140萬方，包含高層、洋房、別墅、商業產品，依托城市森林公園、萬科引進南門小學、45中學區資源以及萬科金牌物業。

重點個案分析：萬科森林公園5#均價：18822元/㎡6#均價：18822元/㎡

萬科森林公園：樓棟分布水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價約842元0約421元約1368元垂直差定價原則：以2層為參照，2-5層同一價格；6-7層同一價格，上漲421元/㎡；8-10層每層遞增約526元/㎡；11層為復式頂層且贈送面積多，價格上漲1050元/㎡；1層為底層，面積較大，價格下降3447元/㎡；水平差定價原則：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側，價格上漲約421元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價格上漲約1368元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價格上漲約842元/㎡。垂直差樓層差價備注11層3055元頂層為復式，且贈送面積較多，與次頂層價格上漲1050元/㎡10層2005元8-10層往上每層遞增526元/㎡9層1478元8層952元7層421元6、7層同一價格，價格上漲6層5層03-5層與2層價格一致4層3層2層設為基準層1層-3447面積較大

萬科森林公園：價格策略分析（洋房）垂直差樓層差價備注32層約750頂層，價格降低30-31層約125030-31層同一價格，與29層相比，下降370元/㎡27-29層約160027-29層同一價格，上漲1600元/㎡23-26層約190023-26層同一價格，上漲1900元/㎡19-22層約170019-22層同一價格，上漲1700元/㎡15-18層約150015-18層同一價格，上漲1500元/㎡10-14層約115010-14層同一價格，上漲1150元/㎡7-9層約8507-9層同一價格，上漲850元/㎡5-6層約5305-6層同一價格，上漲530元/㎡3-4層約2103-4層同一價格，上漲210元/㎡2層0基準層1層-410底層，價格降低垂直差定價原則：以2層為參照，3-4層同一價格，上漲210元/㎡；5-6層同一價格，上漲530元/㎡；7-9層同一價格，上漲850元/㎡；10-14層同一價格，上漲1150元/㎡；15-18層同一價格，上漲1500元/㎡；19-22層同一價格，上漲1700元/㎡；23-26層同一價格，上漲1900元/㎡；27-29層同一價格，上漲1600元/㎡；30-31層同一價格，與29層相比，下降370元/㎡；32層，頂層，價格降低；1層為底層，價格降低。水平差定價原則：1層4戶：以03戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但02戶在東側，價格上漲約200元/㎡；01戶為東邊戶，位置稍好，價格上漲約830元/㎡；04戶為西邊戶，位置稍差，價格上漲約530元/㎡；1層6戶：以04戶為參照，03戶、02戶在東側，價格分別上漲200元/㎡、300元/㎡；01戶為東邊戶，價格上漲約900元/㎡；05戶較04戶更靠西邊，價格上漲約100元/㎡；06戶為西邊戶，價格上漲約600元/㎡。1層4戶水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價約530元0約200元約830元

萬科森林公園：價格策略分析（高層）1層6戶水平差戶型06戶（西邊戶）05戶（中間戶）04戶（中間戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價600元100元0200元300元900元A區B區C區4棟高層+4棟洋房+11棟別墅6棟高層+19棟別墅7棟高層區位廬陽區四里河路與臨泉路交口拿地時間2014.9樓板價（元/㎡）6000占地面積(萬㎡）15開發企業萬科集團物業類型高層、洋房、別墅總建筑面積（萬㎡）55容積率2.8綠化率40%在售均價（元/㎡）高層18999別墅27000主力產品高層110-140洋房140-255別墅258-380首開時間2015.6代理公司唯家、同策下次推售時間未定項目規劃：C地塊，共計7棟高層，面積段110-160㎡；B地塊共22棟，6棟高層，面積段110-160㎡，16棟新中式合院別墅，面積段256--282㎡；A地塊，共計19棟，其中4棟高層，面積110-140㎡，4棟洋房7+1躍層，11棟聯排別墅面積353-430㎡。銷售動作：目前A區別墅平推，B區最后一套合院別墅已經清盤。目前C地塊已售罄，B地塊剩余院墅在售，3月19日A地塊A2高層加推售罄，均價19000精裝；目前聯排別墅已正式推出。

重點個案分析：萬科城市之光A1#均價：18999元/㎡A2#均價：18999元/㎡

萬科城市之光：樓棟分布垂直差樓層差價備注28層約1400頂層，價格降低27層約2250次頂層，價格降低24-26層約255024-26層同一價格，上漲2550元/㎡19-23層約300019-23層同一價格，上漲3000元/㎡15-18層約270015-18層同一價格，上漲2700元/㎡13-14層約220013-14層同一價格，上漲2200元/㎡10-12層約230010-12層同一價格，上漲2300元/㎡9層約1800價格上漲7-8層約17007-8層同一價格，上漲1700元/㎡5-6層約12505-6層同一價格，上漲1250元/㎡3-4層約5003-4層同一價格，上漲500元/㎡2層0基準層垂直差定價原則：以2層為參照，28層為頂層，價格降低；27層為次頂層，價格降低；24-26層同一價格，上漲2550元/㎡；19-23層同一價格，上漲3000元/㎡；15-18層同一價格，上漲2700元/㎡；13-14層同一價格，上漲2200元/㎡；10-12層同一價格，上漲2300元/㎡；價格上漲；7-8層同一價格，上漲1700元/㎡；5-6層同一價格，上漲1250元/㎡；3-4層同一價格，上漲500元/㎡；水平差定價原則：以04戶為參照，02戶與03戶同為中間戶，但面積較小，02戶上漲約700元/㎡，03戶上漲約400元/㎡；01、04戶雖為邊戶，但面積較大，所以單價較中間戶低，01戶為東邊戶，位置稍好，價格上漲約100元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價0約400約700元約100元

萬科城市之光：價格策略分析（高層）2015年11月13日普天合電新能源以201萬/畝競得廬陽N1507號地塊，占地95.64畝，住宅樓面價1230.61元/㎡，商業樓面價1004.99元/㎡，總價19223.64萬元，溢價率0.5%。重點項目分析項目名稱普天合電廬州公館競得企業安徽普天合電新能源項目位置合肥市廬陽區四里河路以南、迎春路以西總體量23萬方容積率2.45單價201萬元/畝樓板價住宅1230.61元/㎡商業1004.99元/㎡銷售動作：廬州公館4月25日加推高層5#樓，主力戶型建筑面積約106㎡-141㎡，備案銷售均價17369.57元/㎡，截止目前已基本售罄。

重點個案分析：普天合電廬州公館1#均價：17122元/㎡2#均價：17236元/㎡5#均價：17369元/㎡

普天合電廬州公館：樓棟分布垂直差樓層差價備注27層約120頂層，價格降低23-26層約550-70023-26層往上每層遞減約50元/㎡20-22層約700-85020-22層同一價格10-19層約400-80010-19層往上每層遞增約40元/㎡3-10層約50-4003-10層往上每層遞增約50元/㎡2層0基準層垂直差定價原則：以2層為參照，27層為頂層，價格降低；23-26層往上每層遞減約50元/㎡；20-22層同一價格；10-19層往上每層遞增約40元/㎡；3-10層往上每層遞增約50元/㎡；水平差定價原則：以04戶為參照，03戶、02戶、01戶依次向東，采光逐漸變好；03戶上漲約200元/㎡；02戶上漲約300元/㎡；01戶約400元/㎡。水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價0約200約300元約400元

普天合電廬州公館：價格策略分析（高層）首次開盤推貨區域1#2#3#4#5#7#高層洋房6#首開10#、11#、12#三棟高層，8#、9#兩棟洋房，共計436套房源11#10#12#9#8#首開5棟樓（3棟高層、2棟洋房）建筑面積共計約44300㎡，348套高層、88套洋房，共計436套房源，主力面積段為86㎡產品，占比約為46%，樓棟主要為22、27、28F高層和11層洋房設計。

首開貨源盤點樓棟層數86㎡99㎡115㎡123㎡133㎡小計（套）總面積（㎡）10#22F42212184810611#27F10426261561450812#28F54272710810422高層合計

2007474348330368#11F

22224456329#11F2222445632洋房合計

44448811264合計2007474444443644300定價方案N1611地塊拿地住宅樓面價為14222.45元/㎡，考慮項目開發成本：前期+建安+配套+期間其他費用，成本總合計為6642.55元/㎡；根據目前競品中，高層住宅最高備案價格為20800元/㎡，建議高層入市均價14222.45+6642.55=20865元/㎡。暫定車庫銷售收入與成本相抵消，不計入成本與銷售收入。因商業比例暫不明確且體量較小，不納入測算中。物業類別銷售量（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）高層132628208562766089568合計27.66億項目成本利潤率估算

類別項目單價面積金額（萬元）小計單方成本（元/㎡）備注（元/㎡）（㎡）（萬元）1前期費用市場調研及勘察費2313458635078162按建筑面積計算規劃設計費30313458940基礎設施配套費803134582508報批保健費20313458627三通一平費20313458627臨時設施費103134583132建安費用高層220013262829178479352080按建筑面積計算洋房1800104203187573配套費用公共設施200313458626914419460按地上建筑面積計算園林配套1803134585642

教育配套803134582508

資金634期間費用管理費用2020.55

2023326872020.55上述成本3%營銷費用15492總銷額3%財務費用13149前期、建安、配套費用的65%，3年期貸款，年利率10%不可預見費2023取地、前期、建安、配套費用3%開發成本合計6642.55100119

定價思考板塊項目名稱物業類型體量產品樓層產品面積價格單價價差總價范圍已推去化情況整盤庫存啟動區板塊華地森林語高層12棟18-30F91-105預計120002000109-1260高層預約230組左右12棟洋房29棟8-11F

97-119預計14000135-1660未開始蓄客29棟梅沖湖板塊文德藝墅高層1棟高層；

9棟小高層；高層26F13-18F小高層87-100預計130002000113-130萬0預約310組1棟高層9棟小高層洋房10棟5-8F85-100預計15000119-140萬0預約40組10棟文一錦門北韻高層7棟18-34F93-116121401040113-141萬2棟認籌前預約300組推出114套，去化37套，7棟洋房15棟10F94-11613180123-153萬2棟認籌前預約100組推出216套，去化54套，15棟廬陽工業區皖投天下名筑高層12棟27-33F92-122131401660120-160萬8棟剩余170套2棟高層洋房17棟8F-11F95-12014800142-180萬0未推，預計3月推17棟洋房華地森林湖高層16棟28-34F88-104128002000115-135萬12棟已推售罄，目前新品預約120組4棟高層洋房13棟8F-11F98-132預計14800147-198萬3棟16年3月前已推3棟售罄，目前新品預約40組10棟洋房廬陽北洋房和高層價差：洋房與高層產品面積相近，集中于95-120㎡；洋房樓層以8層、11層為主；價差水平1000-2000元，主要區別：8層洋房與高層價差2000元/㎡左右；而10層以上價差1000－1500元/㎡

高層與洋房價格研判區域外類似同地段、品質項目洋房和高層價差：通過分析區域外高層和洋房差在1500-2700元／平，其中6F-8F標準洋房，差價在2049-2700元／平，9層以上的差價在1500元／平。項目名稱區域層數洋房均價（元/㎡）高層價格（元/㎡）差價水平（元/㎡）市場表現參考指數當代MOMA未來城新站區洋房11層約11000（16年9月）約9500（16年9月）約1500售罄???朗香書院新站區洋房6層約11499（16年11月）毛坯約8799裝修約10299（16年11月）約2700售罄???保利羅蘭春天瑤海區洋房8層約14999（16年9月）約12950（16年9月）約2049售罄???禹州中央廣場肥東洋房9層約14500（16年10月）約12999（16年10月）約1500售罄????信地華地城肥西洋房6層約12490（16年10月）約9800（16年9月）約2690售罄????萬科北城項目當代未來城朗香書院保利羅蘭春天禹州中央廣場信地華地城

高層與洋房價格研判項目名稱洋房均價（元/㎡）高層價格（元/㎡）差價水平（元/㎡）市場表現參考指數萬科森林公園（曦園）約16040（曦園整體）約10980（曦園整體）約5060售罄??萬科藍山（收尾）約15804（16年3月）約11588（16年3月）約4216售罄???萬科藍山（首開）約12538（12年12月首開）約8687（12年12月首開）約3850售罄????萬科時代之光約24650（首開疊墅）約19000（首開高層）約5650首開售罄??合肥萬科其他項目洋房與高層價格差3800－5600元／平，以區域成熟度及產品不同價格差別較大，其中萬科藍山12年底首開時，濱湖尚未成熟，價差約3800－4000元/㎡。合肥萬科項目洋房和高層價差：

高層與洋房價格研判小結：區域內項目洋房和高層產品面積相近約95-120平，洋房以8層、11層的為主，贈送面積小，普遍無庭院或庭院較小，非標準意義上的洋房產品；主要價差在1000-2000元，其中8F的洋房限購前價差約2600元，限購后在約2000元，10層以上限購前約1600元，限購后約1000元；區域外同地段，近本案品質的項目，差在1500-2700元／平，其中6F-8F標準洋房，差價在2049-2700元／㎡，9層以上的差價在1500元／㎡；萬科其他項目價格差3800－5600元／平，以區域成熟度及產品不同價格差別較大，根據萬科藍山12年底首開時，濱湖尚未成熟，類比北城萬科項目價差約3800－4000元/㎡。基于以上分析，合富建議本案，洋房與高層價差約2500元／㎡，即洋房均價約23000元/㎡。

高層與洋房價格研判景觀：本項目的景觀由中央景觀區和多個景觀組團組成，另外，根據客戶生活習慣，南向景觀資源越多，景觀效果越好。高層：10#>12#>11#，10#樓南向為中央景觀帶，北向為景觀組團，西邊為公園景觀，觀景效果最好；其次為12#樓，南邊為獨立景觀組團，西邊為公園景觀；最后是11#樓，僅南面有獨立景觀組團；洋房：9#>8#，9#樓位于中央景觀組團正中間，景觀效果最好，其次為8#樓。物業形態價值排序樓號高層110#212#311#洋房19#28#

樓棟價值：景觀差9#8#10#11#12#噪音：本項目西邊為小區主入口，11地塊北邊為城市道路，東北邊為商業配套，會對周邊樓棟產生一定的噪音影響。高層：10#>12#>11#，11#樓東邊位于小區主入口及商業配套，北邊臨馬路，噪聲影響最大；其次是12#樓位于地塊西北邊，北邊及西邊均臨馬路，且西南面有配電房；最后是10#，相比噪聲影響最小；洋房：9#>8#，8#樓東邊為小區商業及物業用房，噪聲影響最大，相比較而言，9#樓噪聲影響較小。

樓棟價值：噪音差物業形態價值排序樓號高層110#212#311#洋房19#28#9#8#10#11#12#采光：本區域為洋房+小高層產品，采光較好，根據南向遮擋問題，此處做簡單分布，基本差別不大。高層：10#>11#>12#，10#樓南邊為小區主入口，距6#樓間距較遠，無遮擋，采光效果最好；其次是11#樓，南邊為洋房區，影響較小，12#樓南邊為高層，相比采光最差；洋房：9#>8#，兩棟樓采光基本差別不大，9#樓略好于8#。

樓棟價值：采光差物業形態價值排序樓號高層110#211#312#洋房19#28#9#8#10#11#12#根據景觀、噪音、采光這3個影響價格的因素：景觀：根據小區景觀組團分布，靠近小區中央景觀帶的樓棟，顯然景觀效果最好，以中部景觀組團為中心，向外擴散，分布多個獨立景觀組團，靠近小區入口、馬路位置景觀效果最差；噪音：根據小區商業、物業用房等配套分布，靠近商業、物業用房、道路、小區出入口的樓棟，隔音效果較差，景觀帶中心的位置，由于景觀具有一定的隔音效果，固隔音效果最好；采光：靠近洋房區、景觀帶的樓棟由于南部無遮擋，采光效果較好，其余樓棟由于樓間距已經達到國家規定標準，采光效果基本差別不大。

樓棟綜合因素定價說明根據前面3個影響價格的綜合因素，結合2梯4及2梯6的居住舒適性，按照從高到低的順序，將首開5棟樓價值進行排序：高層：10#>12#>11#洋房：9#>8#10#樓22層，11#樓27層，12#樓28層，除11#樓以外（2梯6戶），均為每層4戶，兩個單元，各配備1部電梯；其中02、03房號為86㎡三房戶型、中間戶，04房號為115㎡三房戶型、西邊戶，01戶號為99㎡兩房戶型、東邊戶；以上戶型均有不同面積的贈送。

高層戶型

高層定價說明水平差樓棟04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）10#+1500+20+5012#+1500+20+50垂直差樓層差價28層-40024-27層-2015-23層506-14層303-5層202層0水平差定價原則：2梯4戶：以03戶為參照，02戶與03戶同屬中間戶，02戶在東，位置稍好，02比03戶高30元/㎡；01戶東邊戶，采光較好，價格比03戶高50元/㎡，西戶有瞰景，故04戶高于03每平方150元；2梯6戶：以04戶為參照，04戶與03戶同屬中間戶，價格持平；02戶中間戶但靠東邊，價格上漲20元/平；01戶東邊戶，采光較好，價格上漲50元/平；05戶中間戶但靠西邊，價格上漲10元/平；06戶西邊戶，同屬邊戶，由于面積較大，價格與東邊戶保持持平。垂直差定價原則：分樓層區間段定價，以2層基準，往上至23層，進行20-50元/平遞增，24-27層遞減20元/平/層，28層特殊調價減400元/平。水平差樓棟06戶（西邊戶）05戶（中間戶）04戶（中間戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）11#+50+1000+20＋508、9#樓11層，每棟均為每層4戶，兩個單元，各配備1部電梯；其中02、03房號為123㎡三房戶型、中間戶，01、04房號為133㎡三房戶型、東西邊戶，以上戶型均有不同面積的贈送。

洋房戶型

洋房定價說明水平差戶型04戶（西邊戶）03戶（中間戶）02戶（中間戶）01戶（東邊戶）差價+4000+200+600垂直差樓層差價備注11層約400元頂層約等于4層價格10層約500元約200元/㎡9層約700元8層約