房地產產權【案例1】1968年，美國學者哈丁在《科學》雜志上發表了一篇題為《公地的悲劇》的文章。英國曾經有這樣一種土地制度——封建主在自己的領地中劃出一片尚未耕種的土地作為牧場(稱為“公地”)，無償向牧民開放。這本來是一件造福于民的事，但由于是無償放牧，每個牧民都養盡可能多的牛羊。隨著牛羊數量無節制地增加，公地牧場最終因“超載”而成為不毛之地，牧民的牛羊最終全部餓死。公地悲劇【案例2】

某個山區有一個十幾戶人家的小村莊，集體土地按照土地承包的要求分到了各家各戶，同時村莊的竹林大部分也被劃分到各家，同時留有一部分的集體竹林，20世紀90年代初，村里修了一條通向村外的公路，山里各種資源的經濟價值迅速增加。同樣是竹林不同的歸屬導致不同的命運，分到各家各戶的竹林都受到了很好的管理，不少村民在自家的竹林外圍上石頭或者圍欄，防止被他人砍伐，春天的時候，防止牲口糟蹋竹筍。各家的竹林都是郁郁蔥蔥，帶來的很好的經濟效益。形成鮮明對照的是公有竹林，砍伐殆盡，竹筍被盜挖或是被牲口糟蹋嚴重，生長的竹子也是彎彎曲曲，發育不良，有幸長成的竹子也被各家砍伐自用。第一節產權制度概論

生產資料所有制成為人類社會生產關系的軸心，其他一切關系都要圍繞它來運轉。明確產權至關重要。比如：為什么野生動物越來越少，家禽越來越多？【案例3】

在一塊公地里，存在許多的權利所有者，為了達到某種目的，每個當事人都有權阻止其他人使用該資源或相互設置使用障礙，而沒有人真正擁有有效地使用權，最終導致資源的閑置和使用不足。反公地悲劇

通常情況下產權具有排他性，這意味著兩個人不能同時擁有控制同一事物的權利但是社會在賦予其成員權利時，也必然限制其活動范圍。比如：甲有一輛汽車，這對甲意味著什么呢？

財產交易的實質是財產所有者的一組權利的交換。商品經濟的發展使得在財產上的利益關系復雜化，他物利用的現象逐漸增加

一、產權制度的歷史演進產權是一個古老的概念，馬克思早于西方經濟學者一百多年就創立了科學的產權思想馬克思認為財產權是生產關系在法律上的表現，所有制是經濟范疇，是生產資料歸誰所有的經濟制度，是生產關系的核心；所有權是法律范疇，是所有制的法律形式，是財產歸誰所有的法律制度，是產權關系的核心一般認為產權的概念源于西方經濟學。科斯本人并沒有對產權作出明晰的定義，西方經濟學家們對產權的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產權是一種排他性權利，屬于上層建筑的范疇

2）產權是規定人們相互行為關系的一種規則，它強調了相關人的權利、義務與責任

3）產權是一組權利，并處于一種結構狀態。

產權的定義：

產權就是對財產的權利，是人們圍繞或通過財產形成的權利關系產權是一束概念的總稱

商品經濟的發展還產生了不同形式的產權利益，從而使同一財產上的利益關系趨于復雜化，只憑占有關系不能反映這種復雜的產權關系，產權制度演進到一定過程，產權登記制度就產生了。動產、不動產

國家所有權集體所有權建筑物區分所有權個人財產所有權擔保物權——抵押權用益物權

著作權專利權商標權其他二、產權規范體系產權有體財產權無體財產權物權自物權他物權債權最充分最完全的物權自物權（所有權）是一切財產權的基礎和核心，是最充分最完全的物權。自物權是一種對世權，其權利是所有者獨享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權利。自物權的取得途徑主要是原始取得和繼受取得。所有權具有占有、使用、收益、處分四項權能英國首相威廉·皮特的演講占有、時效取得買賣、贈與、繼承自物權取得途徑原始取得繼受取得占有時效取得買賣贈與繼承四項權能占有使用收益處分他物權是在他人所有物上設定的權利，分為

用益物權和擔保物權兩個屬概念。用益物權是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設定的權利。擔保物權是為保證債權的行使，而在他人所有物上設定的權利債權，是財產權的動態規則。三、現代產權發展趨勢

1）權利社會化①所有權受到限制②他物權的優位

2）關系擴張化①在所有權方面②在他物權方面

3）邊際模糊化①債權物權化②物權債權化③物權與債權互補著名案例：刁難人的籬笆典型例子：租賃權物權化[案例]A和B原本是一對情侶，２００8年為結婚兩人買了一套房，當時兩人各出２０萬元付了首付，以后按月償還按揭貸款。房子由二人按份共有，一人一半，并在公證處予以公證。２００9年年底，兩人因感情不和而分手，由于房價走低，兩人不打算將房出售，而是以每月１０００元的價錢出租給了C。今年年初，A因急于用錢，在未通知B的情況下，她將自己所有的１／２的房屋份額轉讓給了C。其后不久，C想將另一半房子也買下，當他找到B時才得知此事。

B認為自己是房子的共有人，A轉讓的份額自己可以優先購買，但A在沒有通知自己的情況下就將房子的另一半賣給了他人。

B訴至法院，想讓法院確定A的轉讓行為無效。我國地權制度的歷史變遷一、我國古近代地權制度

1、夏代之前土地共有制時期

2、夏代至春秋的公有制時期

3、戰國至西晉的私有制萌芽期

4、南北朝至隋唐公有制恢復期

5、宋朝至明清私有制時期

6、近代半封建半殖民地不同土地制度并存時期二、我國現代地權制度的建立

1、農村土地產權制度的建立（1）農民土地私有制的建立

（2）農村土地集體所有制的建立（3）農村家庭聯產承包責任制的建立（1）農民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》

根據《土地改革法》除規定屬于國家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地，以及其他土地，按人口分給農民，實行個人土地所有制。沒收的地主土地按人口分給農民，實行個人土地所有制。為此，全國各地廣泛開展了清丈、劃界、定樁等地籍整理工作。（2）農村土地集體所有制的建立

1951年9月9日中央通過“關于農業生產互助合作決議（草案）”，決定開展勞動互助運動。1953年，新一輪的農村土地制度變遷啟動，分三步：第一步，建立農業生產互助組。第二步，建立初級農業生產合作社。第三步，建立高級的農業生產合作社。

1958年全國實行人民公社化標志著我國社會主義土地公有制的建立。（3）農村家庭聯產承包責任制的建立

20世紀70年代末，我國農村土地產權制度發生了巨大變化，在農村實行了土地家庭聯產承包制。這時期的農村地權內容由原來的高度集中的土地所有權分化出了集體土地所有權、土地使用權、土地經營權等各種權利。

2.城市土地產權制度的形成

(1)城市土地基本國有化時期（2）城市土地國有化完成時期（3）城市土地制度改革期(1)城市土地基本國有化時期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰爭罪犯等的地產，將其轉為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎。從1953～1966年，通過對農業、手工業、資本主義工商業的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地實現基本國有化。土地國家所有權迅速上升為主要權種我國地權制度的歷史變遷（2）城市土地國有化完成時期在文化大革命期間，各地相繼實現了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會議通過的《憲法》修正案中將其固定下來。從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經歷了實施完成和法律固定兩個階段。（3）城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產市場行為公開化、合法化。土地的經濟價值被重新認識。

1988年《憲法》確定了“土地使用權可以依法轉讓”的制度。我國現代地權制度概論我國現行的土地產權體系包括國家所有集體所有國有土地使用權集體土地使用權用益物權擔保物權土地所有權土地使用權土地他物權土地所有權禁止交易一、土地所有權土地所有權是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權利。

土地所有權的主體：國家和農民集體。土地所有權的客體：土地所有權的客體即為歸國家或特定農民集體所有的土地。土地所有權的內容占有，通常由所有人行使，但也可以根據所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。

使用，所有權主體按照土地的性能和用途進行事實上的利用和運用。收益，所有權主體在土地上獲取經濟利益的權利。

處分，所有權主體在法律允許的范圍內對土地的處理權利。所有權的核心1、國家土地所有權

《物權法》第四十五條指出:法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。第四十七條指出：城市的土地，屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地，屬于國家所有。

（1）國家土地所有權的代表國家土地所有權由國務院代表國家行使。國務院可以通過制定行政法規或者發布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。國有土地使用權的出讓、租賃、劃撥經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施（2）國家土地所有權的獲得與滅失

國有土地所有權的取得①繼承：②沒收

③土地改革

④依《憲法》直接取得

⑤征收

國有土地所有權的滅失引起財產滅失的原因有五個：①所有權主體的滅失；②所有權客體的滅失；③所有權的轉讓；④所有權的拋棄；⑤所有權因強制手段被滅失。我國的國家土地所有權滅失的唯一原因是社會制度的變遷

（3）國家土地所有權的客體城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區中，國家已經沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有。除依集體所有權證或者享有集體所有權的事實被依法確認的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬農民集體所有，但后來事實上轉歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農民經濟組織的土地，按照有關法律確權后，確定為國家所有。

城市建成區內或城市建成區邊緣，存在農民集體經濟組織，但該組織農民集體所擁有的土地全部變為建設用地的，國家可以依法將農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民，原土地轉變為國有土地。國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，國家應當依法將國有土地與原集體土地進行置換，遷移的農村集體經濟組織農民集體對置換后的土地享有集體土地所有權。2、

集體土地所有權（1）集體土地所有權的主體及代表農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會作為所有者代表經營、管理在一個村范圍內存在兩個以上農村集體經濟組織，且農民集體所有的土地已經分別屬于該兩個以上組織的農民集體所有，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組作為所有者代成員或者2/3以上村民代表同意，可以設立以村民小組為單位的集體經濟組織，將村農民集體所有的土地劃分確定為各該集體經濟組織或者相應的村民小組所有，由各該集體經濟組織或村民小組作為所有者經營、管理；村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農民集體所有。農民集體所有的土地，已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織或者鄉（鎮）人民政府作為所有者代表經營、管理。

我國現代地權制度概論（2）集體土地所有權的客體土地改革時分給農民并頒發了土地的所有證，現在仍由村或鄉農民集體經濟組織或其成員使用的。根據1962年《農村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。不具有上述情形，但農民集體連續使用其它農民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續使用滿20年但經縣級以上人民政府根據具體情況確認其所有權的。農村集體經濟組織設立的企業或其他組織及成員持有集體建設用地使用權證的。土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的一般屬于國家所有【案例】1989年，平貴村為耕種方便，將與初家村相鄰的一塊土地與初家村進行交換。為交換這塊土地，兩個村委會委員進行了多次協商，并且多次到鄉里請示，鄉里同意雙方交換土地。同時，兩個村還分別召開了村民大會，絕大多數村民表示贊同。這樣，雙方就進行了土地交換。在進行土地交換時，平貴村土地上有50余株新栽的楊樹。交換土地后，初家村沒有將楊樹砍伐。

2005年，50余株楊樹已經成材，初家村到林業管理部門申請砍伐，林業管理部門為其辦理了采伐許可證。在初家村堆備采伐時，平貴村出面阻止，稱該土地交換違反法律無效，即使交換有效，當時交換土地時沒有對楊樹的歸屬作出約定，楊樹的所有權沒有發生轉移，因而應當由平貴村砍伐。（3）集體土地所有權的獲得與滅失集體土地所有權的取得隨著土地改革運動的基本完成，農村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農民私人所有。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊為基礎的土地權屬關系確定下來。

1979年以后由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉變為集體所有、農戶承包經營的體制。集體土地所有權的滅失

國有化：國有化使國家取得了土地所有權，相應地使一些農民集體喪失了一部分土地所有權

征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權

調整：被調出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權

合并：一是吸收合并；二是新設合并

分立：一種是原農民集體存在，其中一部分農民帶一部分土地重新組成一個農民集體；另一種是原農民集體分立為兩個新的農民集體，其本身歸于滅失分立與合并是集體土地取得的重要途徑

我國現代地權制度概論二、土地使用權

《物權法》第一百一十八條規定：國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，單位、個人依法可以占有、使用和收益。這是我國法律對土地使用權的基本規定。

1、國有土地使用權國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可依法取得國有土地使用權。

國有土地使用權的取得國有土地使用者可以通過出讓、租賃和劃撥等方式取得國有建設用地、農用地或未利用地的土地使用權；外商投資企業場地使用權和城市私房用地使用權，可以按照法律、行政法規規定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經營方式取得國有農用土地的使用權。

國有土地使用權的內容與限制國有土地使用權人對國有土地享有占有權和使用權，并依取得方式不同享有不同的收益權和處分權。國有土地使用權人不得擅自改變土地用途。國有土地使用權人行使權利不得違反法律、行政法規規定的其他義務和權利設定時約定的義務。（1）出讓國有土地使用權

出讓國有土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限的國有土地使用權。1）出讓國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國有土地使用權外商投資開發經營成片土地，應依法設立中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業2）出讓國有土地使用權的取得出讓國有土地使用權的取得方式主要有：拍賣、招標、協議、掛牌最高應價者獲得拍賣標的接受競買人報價申請并更新掛牌價格招標人一次報價雙方協商達成一致國有土地使用權拍賣出讓程序市土地局制定土地拍賣方案發布拍賣公告發放應價牌獲勝者簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金領取國有土地使用證領取國有土地使用證國有土地使用權招標出讓程序市土地局制定出讓土地招標方案發布招標公告投標者繳納保證金，并投標書中標者簽訂土地出讓合同付清全部出讓金領取土地使用證國有土地使用權協議出讓程序市土地局發布出讓土地信息填寫用地申請雙方協商達成一致簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金辦理國有土地使用證國有土地使用權掛牌出讓程序發布地塊信息交納保證金參加競買最終掛牌者獲勝繳納拆遷款繳納土地出讓金辦理國有土地使用權

我國現代地權制度概論3）出讓國有土地使用權的內容與限制出讓土地使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權。分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同約定的期限開發土地。超過合同約定的期限滿1年未開發土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。超過合同約定的期限滿2年未開發土地的，可以無償收回土地使用權。

我國現代地權制度概論4）出讓國有土地使用權的終止土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，可以申請續期。土地使用者申請續期的，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地使用權出讓合同，土地使用者依照規定支付新的土地使用權出讓金。土地使用者未申請續期或申請續期未獲批準的，出讓土地使用權由國家無償收回。出讓土地有使用年限限制物權法規定住宅土地使用權為70年

我國現代地權制度概論(2)劃撥國有土地使用權劃撥土地使用權是土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。1）劃撥國有土地使用權的主體①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規規定的其他符合條件的用地⑤經國家征收而用地者閑置的原農民集體所有的土地，由國家依法收回后應當無償劃撥給原農村集體經濟組織農民集體使用，農民集體成為劃撥土地使用權主體之一我國現代地權制度概論2）劃撥國有土地使用權的取得除上面規定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權外，用地者申請取得劃撥土地使用權需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費或拆遷安置費；申請用地者取得劃撥土地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經依法批準后，可以無償取得。3）劃撥國有土地使用權的內容與限制劃撥土地使用權人對劃撥土地享有占有權、使用權和部分收益權。劃撥土地使用權人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經批準處分土地所獲得收益按有關規定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。符合一定條件經批準后，劃撥土地及其上建筑物方可轉讓或抵押[案例]

某市一國有企業因經營不善，連年虧損，便打算將企業所使用的劃撥土地使用權分別作如下處理：一是為了賒購產品，將1.5畝國有土地使用權抵押給產品供應方；二是想私下將1.2畝國有土地使用權以協議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠他們的工資抵交土地租金。

1.該企業抵押劃撥土地使用權的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業私下將劃撥土地使用權出租的行為是否合法？

【案例】：海某、居某于2004年與某企業私下簽訂協議，購得該企業一幢6層廠房后(廠房土地性質為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并要求國土部門為購房戶辦理土地使用證，請問：國土部門能否辦理，為什么?

4）劃撥國有土地使用權的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；④公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依前款第①項、第②項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予補償(3)租賃國有土地使用權租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者代表支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權。租賃國有土地使用權≠國有土地使用權租賃1）租賃國有土地使用權的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權：①新增經營性用地；②存量經營性劃撥用地③依法取得場地使用權的外商投資企業用地；④短期用地；⑤法律、法規規定的其他用地2）租賃國有土地使用權的取得租賃土地使用權由國有土地所有者代表與土地使用者通過協商方式設定，也可以采用招標、拍賣的方式設定。租賃雙方應簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調整、租賃關系終止等內容。租賃期限不得超過國務院規定的土地使用權出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國家支付，但國有土地租賃合同另有約定的除外。3）租賃國有土地使用權的內容與限制租賃土地使用權人在租賃期內依法對承租的土地享有占有權、使用權和收益權。租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權。租賃土地使用權人在租賃期內，需要改變租賃合同約定的用途，應當向國有土地所有者代表和城市規劃管理部門提出申請，經批準的，承租人應當與國有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并相應調整租金。租賃土地使用權人將其土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權轉讓、抵押的，應經國有土地所有者代表同意。租賃地塊上的建筑物、其他附著物轉讓、抵押時。其占有范圍內的租賃土地使用權隨之轉讓、抵押。土地承租人取得土地租賃權，租賃土地使用權人需繼續履行原有土地租賃合同。4）租賃國有土地使用權的終止租期屆滿，土地使用者可以申請續租，但申請續租的期限與前一階段的租期相加不得超過國家規定的國有土地使用權出讓的最高年限。經審批批準予續租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請續租的，或者申請續租未獲批準的，租賃關系終止，國家無償收回租賃土地使用權，其地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得。除公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續租申請應當予以批準。2.集體土地使用權

集體土地使用權是農村集體經濟組織及其成員以及符合法律規定的其他組織和個人在法律規定的范圍內對集體所有的土地享有的用益物權。1）集體土地使用權的主體農村集體經濟組織及其成員，農村集體經濟組織投資設立的企業，鄉（鎮）、村公益性組織及法律、行政法規規定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權集體土地使用權農地使用權建設用地使用權承包經營鄉鎮企業用地鄉村公益事業用地宅基地2）集體土地使用權的分類和取得3）集體土地使用權的內容與限制集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權。依土地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的收益權處分權。集體土地使用權的取得及行使，不得違反法律、行政法規規定的義務，或者權利設定時約定的義務國家規定：集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。【案例】

甲公司想建一個分公司，把廠址選在了乙村的土地上。經與乙村村委會商議，乙村村委會決定以本村的土地使用權出資，按照公司每年收益的30％分取利潤，雙方達成了合意，并簽訂了合同。本合同是否有效?

【案例】2009年1月28日，江蘇某村民小組將該小組長期耕種的11.8畝耕地出租給某木器廠，雙方于當日簽訂了題為“聯營協定”的合約，雙方約定：村民小組將土租給木器廠建廠房，使用期為30年，木器廠每年向村民小組上交5萬元的租地費用，之后雙方開始履行協定。2009年7月，木器廠在承租的地塊上挖掉耕作層，建設了面積為5000平方米的廠房，并投入使用。同年9月，木器廠又將部分廠房出租給某家具公司，并向家具公司收取了當年租金6萬元。同年10月，國土資源部門對此案立案查處。查處過程中，村民小組和木器廠辯稱其只是聯營，并非租地。4）集體土地使用權的終止終止情形：第一，國家征收集體土地；第二，集體經濟組織因鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設的用地需要，或者因用地人不按照批準的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權。集體土地使用權農地使用權宅基地使用權鄉鎮企業用地使用權鄉村公益用地使用權(1)農地使用權:

農地使用權是農村集體經濟組織成員或者其他單位、個人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農、林、牧、漁等生產經營活動，有期限限制的集體土地使用權。農地使用權的權限為30年。農地使用人對土地應進行合理開發，不得擅自將農用地轉為非農用地。【案例】

被告梁慶盛現年40歲，系廣西上林縣塘紅鄉人。2006年10月10日，被告謝龍杰來到梁慶盛家中，在其妻子韓美金不在場的情況下，商討承包梁慶盛與妻子韓美金共同承包經營的弄骨山（地名）荒地開采方塊石一事。梁慶盛與謝龍杰經協商一致，同意把自己與韓美金承包的弄骨山荒地轉包給謝龍杰，從事經營開采方塊石。且梁慶盛在未經妻子同意的情況下，以韓美金的名義與謝龍杰簽訂了《開采方塊石合同書》。2007年11月，謝龍杰發現韓美金將自己承包的弄骨山（地名）荒地轉包給他人經營，被告前往干涉，故引發糾紛。韓美金遂于2008年1月向本院提起訴訟，要求確認丈夫梁慶盛以妻子韓美金的名義與謝龍杰于2006年10月10日簽訂的《開采方塊石合同書》為無效合同。（2）宅基地使用權：宅基地使用權是經依法審批，由農村集體經濟組織分配給成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用人對宅基地享有占有、使用、收益和有限制的處分權農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過政府規定的標準。申請宅基地使用權后，滿兩年未建設房屋，或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的，其宅基地使用權由集體經濟組織無償收回。非農民集體內部成員，不得申請宅基地

權利人轉讓宅基地使用權、出租房屋的，不得再申請其他宅基地使用權。【案例】2002年7月1日，畫家李玉蘭與農民馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定購買位于北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元后來，宋莊逐漸發展為畫家聚集區，房屋價格大幅上漲，再加之政府要重新規劃產業園區和道路，很多農家院落面臨拆遷，按照現在的房價，房主會得到巨額的拆遷補償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。

這一請求獲得北京市第二中級人民法院的終審支持。

2007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時指出，馬海濤為導致協議無效的主要責任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償的范圍只包括房屋及添附部分價款，而沒有涉及土地增值和溢價部分。這一判決一出，在當時曾引起廣泛的爭議。

2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產權房糾紛訴農民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬。小產權房小產權房沒有土地出讓金的概念【案例】

曹穎10年前以12萬元賣掉大興區的一處宅基地，之后宅基地再易他手，新房主獲得249萬補償款，演員、主持人曹穎將新房主告上法庭要求返還該錢款。日前，大興法院開庭審理了此案，因曹穎有大興區的集體土地宅基地使用證，大興法院將對證件來源進行調查。

起訴兩名后任房主

2月27日下午2時許，大興法院公開審理此案。曹穎沒有到庭參與訴訟，而是委托了代理人出庭。

曹穎共起訴了兩名被告，分別是從曹穎手中購買了該房屋的曹先生，和之后從曹先生手中購買了房屋的邱女士。

據曹穎起訴稱，1998年時其擁有當時被稱為北京市大興縣太和鄉(現為大興區瀛海鎮)四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有當時的大興縣土地管理局發放的《集體土地宅基地使用證》，2002年4月，曹先生以12萬元的價格取得了該房屋，之后賣給了邱女士。

索要249萬拆遷款

曹穎起訴稱，2010年7月，因為房子拆遷，邱女士以被拆遷人的名義取得拆遷安置款249萬元。

曹穎認為，曹先生將房賣給邱女士是“惡意串通”，邱女士無權取得該房屋的拆遷利益，要求將拆遷款返還給她。曹穎起訴房主的勝算有多大呢?

為什么預測一下案件可能出現的最終的結果？（3）鄉鎮企業用地使用權鄉鎮企業用地使用權是經申請由農村集體經濟組織通過投資方式向從事非農生產經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。農村集體經濟組織設立獨資經營的企業，該土地的使用權由集體組織享有；提供給外來企業，集體組織可以把土地使用權作價入股，土地使用權歸該企業享有。鄉鎮企業用地使用權人對土地享有占有權、使用權。收益是按照企業規定或約定處置。（4）鄉村公益用地使用權公益性組織包括：鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設等。經鄉鎮人民政府審核，向上級行政部門申請，由縣級以上地方人民政府批準，涉及到占用農用地的，須辦理農用地轉用手續。非農公益性用地使用權人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經營活動，不得將土地使用權轉讓、出租或抵押。三、土地他物權土地他物權是指土地所有權或土地使用權以外的其他土地權利。土地他物權的實質是對其所有權人和使用權人行使所有權和使用權的一種限制。

我國現代地權制度概論

他物權分為用益物權和擔保物權。

用益物權：是指以物的使用收益為標的的他物權，主要包括地上權、地役權、經營權和用益權等形態；

擔保物權：是指以確保債務清償為目的而于債務人的特定物或權利上設定的定限物權，主要包括抵押權、質權、留置權等形態。我國現代地權制度概論土地他物權是在他人土地上享有的權利。土地他物權的主體是土地所有權人、使用權人以外與其存在著某種法律關系的民事主體。土地他物權不受一物一權主義的限制。土地他物權是長期存續的權利，因而通常有登記的必要。1.用益物權1）地役權地役權是為自己土地的便利而利用他人土地的權利。地役權是使用他人土地的權利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地。我國現代地權制度概論地役權約定合同是債權的體現，在雙方間有效登記后是物權的體現，可以對抗第三人我國《物權法》第一百五十六條規定：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益。【案例】A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內不得興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經營不善便將其房屋全部轉讓給C.在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建旅館，請求確認B與C之間轉讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。區分相鄰權和地役權：①相鄰權由法律直接規定，成立即對抗第三人，無需登記；地役權的取得主要是依法律行為取得或約定，有登記的必要②地役權的存續期可由當事人約定，有償與否也要約定；相鄰權是法律直接規定，法定的，通常也是無償的。③相鄰權的權利主體必須相互毗鄰；地役權不受土地十分毗連的限制。相鄰權由法律直接規定，不得影響他人通風、采光或生活2）土地租賃權土地租賃權是土地承租人按期向土地使用權人支付租金而取得的一定期限內對土地使用、收益的土地他物權。《合同法》第二百二十四條規定：經土地使用權人的同意，土地承租人可以將之轉租，轉租期不得超過承租期限。根據《合同法》規定承租人享有優先購買權。3）地上權地上權是指以在他人土地上設置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權利。我國立法上沒有采用“地上權”而是以“建設用地使用權”的物權關系加以調整。2.擔保物權抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產為債權人設定擔保物權。在我國，土地抵押權是土地使用權人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償的土地他物權。

土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規則。①土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產市場流轉的只是土地使用權。②抵押權客體的限制性。③抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。④土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。【例】

甲先將自己一塊價值100萬的土地抵押給乙，向乙借款50萬；后又將此土地抵押給了丙，向丙借款40萬。

1、甲該行為在法律上是否允許

2、當甲不能清償債務時，如何辦理1、我國個人不能取得土地所有權。2、農村集體經濟組織，村民委員會或者村民小組全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地仍為集體所有。3、國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。判斷題√×√1、中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即______。

A、全民所有制B、勞動群眾集體所有制

C、全民所有制和勞動群眾集體所有制2、是土地使用權出讓的方式之一。

A.繼承B.拍賣C.贈與D.出租3、國家建設所征用的集體所有土地，所有權屬于。

A、用地單位B、集體C、國家D、另行確定CBC4、農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于所有。

A、集體B、個人C、城鎮集體

D、以上答案都不對5、國家以身份出讓土地使用權。

A、政權主體B、產權代表C、法人。

D、土地所有者6、國家土地使用權出讓后，其地下資源和埋藏物。

A、仍屬國家所有B、屬受讓方所有

C．屬當地政府所有D、屬地礦部門所·有ADA7、土地所有權是土地所有者對其擁有土地享有的權利。

A、管理、使用、收益和處分

B、經營、使用、仗益和處分

C、占有、使用、收益和處分8、城市的土地屬于所有。

A、用地單位B、法人C、國家CC9、國家法律規定、土地使用權出讓最高年限居住用地為年。

A、40B、70C、50B第四節土地權屬確定和爭議調處目前確定我國土地權屬的法律依據主要見于國家基本法律和各種土地法規中。①《憲法》和《民法通則》分別確定了我國的土地所有制②《土地管理法》和《城市房地產管法》，對土地權屬關系進行了規范③《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等為行政法規和部門規章一、土地權屬確定的基本原則（1）產權法定原則：

（2）一物一權原則：（3）城市土地屬國家所有的原則：（4）國家土地所有權性質不可逆轉的原則：（5）尊重歷史面對現實處理土地權屬問題的原則：土地他物權不受一物一權限制【例題】

甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權法》規定的是（）。

A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新C【例題】

甲、乙結婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時價出售給不知情的丙。根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的是（）。

A．買賣合同有效B．買賣合同無效B【案例討論1】65歲的李麗是李勇夫婦的養女。1955年，李勇在南昌市擁有一塊私有土地，并持有政府發的《土地所有權證》。1956年，李勇將該塊土地租給張大強的父母建住宅。上世紀70年代，李勇夫婦和張大強夫婦先后去世，李麗也落戶外省。70年代末，張大強不再向李麗的家人繳納土地租金，直接向房管所交納地租。到80年代末，張大強申請登記辦理了該地塊上房子的產權。2006年，張大強將房子出賣，得款32萬元。李麗認為，張大強賣房所得的32萬元，主要是賣房屋宅基地的所得，而該地塊，是屬于她的養父李勇的。因此，她向法院起訴，要求張大強賠償16萬元。二、土地權屬確定的法律規定

1.所有權確定國有土地根據我國有關法律，以下情況土地屬于國家所有：①城市市區的土地②農村和城市郊區已經依法沒收、征收、收購為國家所有的土地③依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地④農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑤因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地

集體所有土地根據我國有關法律，以下情況土地屬于集體所有：①鄉鎮或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地，屬于鄉鎮或村農民集體所有②鄉鎮或村辦企事業單位使用的集體土地，屬于該鄉鎮或村農民集體所有

確定城市市區以外土地的國家所有或集體所有的問題，首先要搞清楚土地權屬的來龍去脈和變化情況，主要是兩大方面：①判斷土地是否曾經被確定為集體所有②考察曾經被確定為集體所有的土地，其后的所有權性質有沒有發生變化

國有土地和集體土地的確定：1．土改中是否頒發土地所有證是劃分國家所有土地與集體所有土地的重要依據2．農業合作化時期土地入社和實施《六十條》時土地已確定為集體所有是確定集體所有權的主要依據。3．以是否征用作為劃分國家土地所有權與集體土地所有權的標志。4．國家土地所有權推定原則5.國家建設對農民集體全部進行移民安置并調劑土地的，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。6．因國家建設征收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經征收的土地歸國家所有。2．使用權確定國有土地使用權的確定：

我國國有土地使用權的主體十分廣泛，不僅包括公民、法人、還包括外國人和非法人組織；不僅包括城鎮居民，還包括農民集體。鐵路、公路、大型水利、電力設施以及軍隊使用的土地基本上都是國有土地。土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國有土地，可確定其國有土地使用權。

【案例2】

爭議雙方當事人為A縣B鎮農村居民何某和A縣B鎮供銷社，爭議位置位于B鎮集貿中心，爭議面積210平方米。

何某在1953年前在該集鎮上擁有宅基地一處，有平房三間，且有《土地房產所有權證》。1953年該鎮供銷社擴建，經當時人民公社批準，占用了何某的宅基地及房屋，由供銷社出資、當時的生產大隊出人出工，重新給何某安排了宅基地一處并建房屋4間。此后，供銷社對房屋進行了改建，并一直使用至今。2002年根據B鎮供銷社的申請，A縣政府為B鎮供銷社頒發了國有土地使用證。

2004年B鎮供銷社根據鎮政府的規劃，對沿街門市進行拆除改造，何某以持有《土地房產所有權證》為由阻擾B鎮供銷社施工，B鎮供銷社以何某侵權為由將何某告上法庭，何某以縣政府為B鎮供銷社頒發國有土地證侵犯了其合法權益為由，將A縣人民政府告上法庭。集體土地使用權的確定：包括兩類:集體農業土地使用權和集體建設用地使用權。農村集體土地使用權，是指農村集體經濟組織或者其成員在不改變土地集體所有的前提下，對農村集體土地享有占有、使用、收益和有限處分的權利。⑴確定農村居民宅基地建設用地使用權

1）符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。

2）非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。

3）接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權。4）農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體土地建設用地使用權。5）按照以上規定確定農村居民宅基地集體土地建設用土地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。6）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，確定土地使用權已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。【案例3】

城鎮居民李某于2008年6月與城郊農民肖某簽訂《購房合同》一份，約定李某以8萬元的價格向肖某購買農房一座。李某將購房款付清與肖某后，得知無法取得房屋所有權證，遂與肖