Codeofthisreport|1項目背景介紹

項目位于揚州市廣陵區廣陵新城一塊280畝的商業綜合用地，地塊規模較大，區域目前處在大規模規劃建設進程中，本報告旨在通過對新政解讀，宏觀、區域市場的了解與分析，以及項目本身的研究，通過經濟測算確定可行性方案，實現項目的順利操作。Codeofthisreport|2報告提綱Part2、宏觀環境解讀Part3、Part4、Part5、Part6、項目建議

項目分析市場判定區域解讀Part1、政策解讀Part7、經濟測算Codeofthisreport|3政策解讀part1Codeofthisreport|4政策解讀新政出臺背景2010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，達到近年來新高09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國商品房銷售均價達5193元/平米，同比09年1季度上漲16％2010年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%Codeofthisreport|5政策解讀促使本輪房價快速增長的四大成因信貸投放過量通脹預期加速市場供給不足政府的兩面性本輪房價上漲的原因Codeofthisreport|6政策解讀政策的出臺是對高房價呼聲的回應

在四大因素的影響下，房地產市場在經歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出臺Codeofthisreport|7政策解讀國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月15日下午5時許，國務院公布了會議確定的四項政策措施，被業內稱為房地產“新國四條”。“4.15新政”出臺對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三是繼續“累進”。抑制不合理住房需求

增加有效供應保障性住房大幅加碼

加強市場監管

增加土地總供應，實行差別化的土地政策，避免人為的制造土地稀缺的恐慌。根據4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量。

年的“兩會”工作報告，提出今年保障性住房建設的規模是200萬套，棚戶區改造是130萬套，“新國四條”則提出要在2010年完成建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的計劃。

嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業，在土地獲得、開發融資、報批等環節嚴格限制；清理已發放預售許可證的商品住房項目，對惡性經營行為加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法嚴肅追究相關責任。規范發展租賃市場。完善房地產市場信息披露制度。

國四條的出臺，讓市場開始對于今年的房地產市場到底如何走向產生眾多猜測，這時，市場還是存在一定的對于這些政策到底如何執行，執行到什么力度的僥幸……Codeofthisreport|8政策解讀如果說在國四條剛出臺的時候，市場整體對于新政到底會如何執行還存在某些僥幸心理的話，那么2天以后的4月17日，中央政府讓市場徹底相信了他們調控房產市場的決心。在國四條的基礎上，深入細化了“國十條”“4.17新政”出臺抑制不合理住房需求增加有效供應保障性住房大幅加碼加強市場監管

增加居住用地有效供應

調整住房供應結構

確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務

從本次“國十條”實行的力度來看，其重點落在了“抑制投機”和“加強監管”上。當然，這兩大項也是過往調控的重點，此次調控的區別在于，對于打擊投機和加強監管的力度上，是過往政策所不能比的——由此可見，政府對于本次調控的決心和力度。統一思想，提高認識實行更為嚴格的差別化住房信貸政策發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用

建立考核問責機制

加強對房地產開發企業購地和融資的監管

加大交易秩序監管力度

完善房地產市場信息披露制度

Codeofthisreport|9政策解讀新政對房地產市場的影響1、新政策出臺，上門量明顯減少；對于放盤的業主，情緒影響較大，前期市場行情持續走高，部分嗅覺敏感的投資客已經出現大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業主更是紛紛打電話要求代理商盡快出貨；2、短期之內，客戶對二手房市場更多的將會呈現觀望態度。首次置業的客戶將以等待為主，關注市場價格走勢；而改善性住房或其他購買第二套房客戶的需求將會受到抑制；對于投資客而言，雖然首付比例的提升以及利率的調整對資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內不會入市；3、新政出臺后，房源呈現突增勢頭,擔心市場重新陷入觀望,已有不少二手房業主主動調低了掛牌價格,因購入不滿5年、打算將稅費轉嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。Codeofthisreport|10政策解讀操作建議審時度勢高度決定深度1面對目前的局勢，首先要做的不應該是盲目悲觀或心存僥幸。而應切實的對自身所面臨的情況（人、財、物、市）進行客觀的綜合分析。每個不同的企業，其模式，運作都是無可復制的，可以借鑒別人的。但必須建立在對自有情況深挖的基礎上。精研客群眼光決定口袋2他們到底要什么？事實上，大多數市場參與者不能100%的回答這個問題。而究其原因，無非是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。那么，為什么不暫時脫離一下這座山，“坐上熱氣球去俯瞰他呢”？特別是在面臨這樣的大市環境下，對于客群需求、購買行為的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研產品思路決定出路3本論調控的重點在于打壓投機需求、增加供給。那么，可預見的形勢是供應種類將會偏向“剛性需求”類產品。那么，在眾多競爭層面中，如何拔得頭籌？如何創造出“屬于我的唯一標簽”。這是未來市場競爭中勝出的根本。同時，打壓投機需求，不代表不存在投資需求。在政策環境基礎上，是否能夠對于相應的投資類產品進行有效的提升呢？其實提升綜合營銷細節決定成敗4營銷力=執行力面臨這樣的市場環境，企業要在今年完成既定指標。最為重要的關口將落在“營銷環節”。不是說其他環節不重要，而是營銷環節的好與壞將是最終體現前述環節成績的風向標。在這個過程中間，需要我們大幅度的提升每個環節的執行力。特別對于某些操作壓力相對較大的個案，更需要將相應的工序“緊前”，以提升運作的空間。Codeofthisreport|11政策解讀?政府痛下殺手，市場向下調整壓力巨大?市場情緒急轉直下，需要長時間消化?調控組合拳向下傳導效應還需要時間徹底釋放?史上最嚴厲的調控政策必定造就更長的調整周期態度手段情緒傳導小結作為開發企業面臨如此市場,我們更需要保持冷靜的態度和理性的思路.強化項目整體營銷策略與準確的執行力度.獲取市場的認可.Codeofthisreport|12宏觀環境解讀part2Codeofthisreport|13城市地位

現代商貿流通業發展直接反映一個城市、一個區域經濟社會發展的狀態和社會繁榮程度。

揚州商貿業的“十一五”發展規劃，確定了“把揚州建設成為輻射蘇中、蘇北以及毗鄰省市的區域性商貿流通中心城市”的戰略定位，這是基于魅力揚州的城市品牌，已經成為揚州大力發展商貿流通業的強大支撐。

揚州是長三角第三梯度城市，GDP千億俱樂部成員、百萬級人口中等規模城市、2006年聯合國最佳人居環境獎、首批中國優秀旅游城市揚州城市地位Codeofthisreport|14城市概述

揚州是歷史文化名城，同時也是全國宜居城市，且旅游業發展迅猛，使得揚州為越來越多的人所關注和認可，愿意在此定居。古今轉變

揚州是蘇中門戶，園林城市。全市建成區面積71.9平方公里，現轄廣陵、維揚、邗江三區，代管江都、儀征高郵3個縣級市。人口約460萬，市轄區總人口118萬，市區人口約60萬。揚州城市概述Codeofthisreport|15城市格局老城區與新區過渡板塊區域定位：城市產業、人口居住的疏散區主體功能：以居住功能為主，主要是城市人口和產業擴散區同時也有大量城市商業項目發展程度：積聚大量城市拆遷安置小區和物流產業園區，發展處于舊城更新階段產業園區板塊區域定位：工業產業園主體功能：以制造業為主體功能的產業園區涵蓋開發區、邗江產業園、廣陵產業園和沿江開發區發展程度：工業發展導向明確，區域園區發展接近飽和西部新城板塊區域定位：城市副中心主體功能：區域功能涵蓋居住、商業、行政和公建配套，主體功能以居住為主發展程度：區域空間受鐵路、高速公路影響，區域發展空間受到限制老城區-蜀崗瘦西湖板塊區域定位：揚州城市中心主體功能：旅游、休閑、市級行政、商業辦公等功能發展程度：發展受到老城保護限制，建設密度和容量嚴重受限中心老城區城北老城區城南工業園城東老城區城西新城區揚州城市格局西部新城-以居住為主體功能版權所有，資料由：/整理編輯，轉載請注明Codeofthisreport|16城市經濟人均可支配收入持續大幅上漲居民消費信心不斷提升GDP年增幅保持在15%以上經濟發展快速揚州城市經濟Codeofthisreport|17社會投資房地產投資額持續增加，但在總投資額中占比有下降趨勢，其他經濟產業逐步壯大固定資產投資額不斷增加，且在GDP中所占比重加大，投資驅動城市經濟增長的特征明顯揚州社會投資Codeofthisreport|18產業結構

第二、第三產業比重不斷增加。工業的不斷壯大為城市發展奠定了更好的基礎，第三產業的持續發展尤其是旅游業的不斷壯大為城市經濟注入新的活力。揚州城市產業結構Codeofthisreport|19城市規劃城市空間擴展，完善城市功能，大力發展第二產業

使第二產業成為經濟增長的主角，成為未來城市發展的關鍵按照構建社會主義和諧社會和促進城鄉統籌發展的要求，以科學發展觀和建設秀美城市統領全局，以申報“聯合國人居獎”和世界文化遺產為目標，以完善城市功能、提升城市品位、彰顯城市個性為重點，做優主城區，加快開發沿江地區，西進東聯，初步形成“一體兩翼”組團式發展的格局，努力把揚州建設成為古代文化與現代文明交相輝映的名城。城市建設目標產業發展目標按照“一體兩翼，西進南下東聯”的城市發展方向，進一步擴大經濟開發區，跳躍開發港口分區和瓜洲分區，完善西部分區，適度發展河東分區和東北分區城市化發展目標根據揚州在長江三角洲中的區位條件，加大招商引資力度，吸引各類資本，大力發展第二產業，使第二產業成為經濟增長的主角。揚州城市規劃目標Codeofthisreport|20城市規劃留下君逸匯城市發展戰略：“主導向南，西進東聯”，推動城市房地產業和住宅建設健康、持續發展，使之成為揚州的經濟增長點。城市中心西移：在新城西區規劃總用地面積約為10平方公里，建設以生活居住、公共服務功能為主，配套設施完善，生態型、復合型城市副中心。東北分區：注重對現有居住用地進行整合和改造，提高居住環境質量和各類服務設施配套水平。

控制西北分區、東北分區的居住人口密度和居住人口數量，有效保護城市周邊生態環境，優化城市交通組織。

東北分區雖不在城市發展主軸上，卻是未來城市居住質量最高的區域之一。揚州城市總體規劃Codeofthisreport|21小結城市宏觀環境對于房地產市場的促進作用明顯城市房地產市場處于快速發展時期蘇中要地，區域經濟重心，宜居城市城市格局清晰，定位明確宏觀經濟良好，發展快速且穩定居民收入增加，消費信心增強投資性城市經濟特征明顯工業不斷壯大，三產旅游業發展迅猛未來人口大幅增長的契機點宏觀環境小結Codeofthisreport|22區域解讀part3Codeofthisreport|23區域構成區域構成新興區域：隨著揚州城市的發展，目前已經初步形成六大城市新興區域：廣陵新城（東）、蜀崗生態新城（西北）、甘泉新區（西北）、新城西區（西）、臨港新城（南）、第二城（南）。廣陵新城甘泉新區蜀崗生態新城新城西區臨港新城第二城Codeofthisreport|24區域對比對比分析：通過對六大新興區域的分析和對比，我們尋找各個區域在定位和規劃方面的差異，為項目的定位提供城市區域競爭的指導新城對比Codeofthisreport|25區域界定廣陵新城區域界定Codeofthisreport|26區域地位

作為揚州城市的中心城區，廣陵區域在很大程度上集中體現著揚州的城市功能：身在廣陵區，不僅可以追溯和覓得昔日揚州商賈云集的繁華印記，而且，也不難感悟到千年古城文化歷史的精髓所在。實際上，正是廣陵悠久豐厚的古代文化掩映著今日揚州的繁榮興盛的現代文明，躍動著揚州市歷史發展的脈絡，折射著積淀深厚的城市文明法度，暗示著城市發展的方向和靈魂。從這個視角看廣陵，我們可以說，沒有廣陵，揚州在歷史脈絡、文化底蘊和城市功能上都將是不完整的。區域地位連接揚州城市歷史與現在的支柱

在大揚州發展概念下，廣陵新城承載著串聯區域，并產生龍頭集聚效應的歷史使命，使市轄區和江都連為一體，共同發展，共贏并成為真正的龍頭，廣陵新城不僅僅是揚州市轄區的新城，而是“大揚州”格局下的新城，是大揚州整體發展布局的要求，因此，決定了廣陵新城不僅是現有城區功能的補充、延續，同時也是整個揚州的發展功能的希望，也是整個大揚州的配套。

廣陵新城承載著整個揚州發展功能的希望，是“大揚州”格局下的新城Codeofthisreport|27區域形象廣陵新城核心區的形象價值點區域形象京杭大運河、廖家溝、水系環繞、水質優越新興開發區域江揚一體化的中心區位信息服務產業基地廣陵新城與其他區域形象相比老城區揚州其他功能區塊西區新、都市感新經濟動力活力水系、生態、厚重新、上升感核心、中央產業升級Codeofthisreport|28區域交通配套立體交通，配套豐厚

大交通網絡構建揚州東向發展的骨架聯系，擬建的蘇中機場將加速揚州空間版圖的重心東移萬福路-江陽大橋東接線文昌路-文昌大橋運河東路-廖家溝大橋Codeofthisreport|29區域經濟

作為聯合國人居獎城市，以廣陵新城核心區開發建設為動力推進生態城市建設，是揚州由工業文明向生態文明邁進，示范城市發展的必由之路三產服務業二產工業一產農業旅游文化商務第三產業是廣陵新城的發展方向。機電產品占全區工業產品的比重達70%以上，工業產值不斷突破

逐步發展二三產業，農業比重不斷下降產業結構持續深化調整，三產服務業對經濟的貢獻已達50%以上。區域經濟Codeofthisreport|30區域規劃——發展使命區域發展定位廣陵新城核心區發展使命

推進歷史文化名城揚州的都市化進程，實現向都市名稱的跨越式發展完善揚州城市空間結構構成，推動揚州一體兩翼城市發展戰略的有效實施城市新經濟產業元素的注入，完善揚州產業結構，推動揚州產業升級廣陵新城核心區發展理念及職能定位職能定位：歷史文化名稱揚州的都市化城市核心區發展理念：生態筑城都市化核心區生態城區世界、都市名城橋梁、紐帶、中心財富、動力Codeofthisreport|31區域規劃——總體規劃圍繞全面展開政府政策導向規劃支持充足的土地儲備現狀：舊城改造未來，宏偉藍圖發展格局高起點晚起步Codeofthisreport|32區域規劃——功能分區功能分區功能分區規模（畝）都市生活區2550生態游憩區724濱水高尚居住區1352SOHO商住區1460生態休閑居住區1700文化水岸休閑區1400行政商務區565都市產業示范區2000都市活力區1000九大功能分區：都市活力區、文化水岸休閑區、都市生活區、SOHO商住混合區、行政商務區、都市產業示范區、濱水高尚住宅區、生態游憩區、都市生活區文化水岸休閑區都市活力區都市生活區行政商務區SOHO商住區都市產業示范區濱水高尚居住區生態游憩區生態休閑居住區Codeofthisreport|33區域目前階段判定規劃期建設期快速發展期商業項目辦公項目市政配套土地開發路網設施居住項目中高檔住宅市政設施政府相關部門辦公物業中高檔辦公政府公務類設施高檔住宅社區級商業區域級商業開發次序0-3年4-5年6-10年10年后時間開發類型城市新中心成功開發秩序所處階段根據這一模型，目前處土地開發、路網設施建設時期，即將進入全面開發建設時期。Codeofthisreport|34區域情況小結區域地理位置優越，交通便利，周邊狀況良好區域內目前仍處于規劃期，即將進入全面建設期區域經濟狀況良好，三產業比重逐年上升生態旅游區域，宜居性強廣陵新城目前已有較為明確的方向，上升空間大

區域界定廣陵新城各項指標較好，適宜開發特色商業區域分析小結Codeofthisreport|35市場分析part4Codeofthisreport|36市場供銷揚州商品房供銷走勢2009年，揚州商品房市場成交量較去年大幅上升，全市統計共有22969套計273.71萬平方米的成交量，較2008年上升了91.9%，創下歷史之最。揚州商品房市場5386.63元/平方米的年度成交均價較2008年上漲了6.8%.近五年來，揚州揚州商品房市場年度成交均價持續上漲。Codeofthisreport|37市場供銷多層、小高層是市場上主力，小高層發展潛力巨大

目前市場上供應的產品依然是以多層、小高層占到主體、高層產品的占比依然偏小。揚州潛在購房者普遍喜歡多層，但小高層發展潛力巨大，小高層成交量是最大的，也是除了別墅之外的物業類型中供銷比最低的。揚州各物業供銷走勢Codeofthisreport|38價格走勢揚州商品房價格走勢

自2005年起，揚州商品房市場成交價格平緩上升，目前成交均價在6000-7000元/平方米左右徘徊Codeofthisreport|39價格走勢揚州各物業價格走勢本月從各物業類型的成交均價來看，除了小高層、商業及獨棟別墅外，都有不同程度的下滑，其中多層及聯排別墅降幅較大，多層成交均價5114元/㎡，環比下降10.70%；聯排別墅成交均價8951元/㎡，環比下滑11.28%；商辦類用房均價也有所變化，其中商業成交均價6982元/㎡，環比基本持平，辦公成交均價5555元/㎡，環比下降4.62%。Codeofthisreport|40住宅市場揚州住宅市場板塊功能分化顯著，市場格局逐漸形成北區板塊老城區板塊西區板塊東區板塊南區板塊揚州住宅市場結構圖揚州住宅市場空間布局

西區板塊發展特點：開發主要集中于區域中部，以雙博館和京華城hoppingmall為帶東，高檔品質樓盤聚集，高價格支撐；低密度大盤多層小高層為主典型樓盤：和美第、京華城中城、中信泰富錦苑；價格：5000-6000，

老城區板塊發展特點：成熟商圈配套，發展空間受到老城限制，空間已趨飽和，未來將沒有新增項目。典型樓盤：萊茵北院、錦悅花苑價格：6000-7000

東區板塊發展特點：區域配套不夠完善，發展相對滯后，樓盤品質不一，發展特征涵蓋老廠礦單位、古舊住宅小區和拆遷安置房；在濱水區也有開發高檔樓盤。多層、小高層為主，品質樓盤成為近期開發主導典型樓盤：廣陵世家、開運天地、駿和天城；價格：4000-5000

北區板塊發展特點：依托蜀崗-瘦西湖旅游區區域環境和老城區的商服配套，發展品質較高，但同時承載一部分拆遷安置小區，對區域住宅品質有一定貶損。板塊北側邊界的火葬場搬遷，將拓展住宅開發的北側沿伸；典型樓盤：御河苑、瘦西湖西苑、陽光水岸；價格：4500-5500，多層和別墅為主，近期小高層有所放量

南區板塊

南區房地產發展緩慢，少量城市偏南樓盤目前均在歸于西區，故南區房地產市場尚無相關數據。Codeofthisreport|41住宅市場揚州住宅市場供銷及價格走勢自09年4月至10年4月，住宅市場供銷狀況不斷變化，到10年4月供銷均有所上升；成交價格基本保持平緩的態勢上升。Codeofthisreport|42住宅市場—重點項目廣陵世家項目體量建筑面積：20萬(M2)占地總面積:170畝物業類型住宅項目特色項目東臨廖家溝，茱萸灣公園，南臨廣陵產業園管委會，西接明發商業廣場，廣陵公園，北靠揚州汽車東站。廣陵世家共分三期開發，總規劃1662戶，共26幢，其中25幢為11+1的小高層，1幢為商業用房。銷售狀況在售，均價6200元/平米戶型特點目前在售房源90-105平米項目點評開發商口碑較好，周邊環境較好Codeofthisreport|43住宅市場—重點項目江南一品項目體量建筑面積：12.6萬(M2)占地總面積:7萬(M2)物業類型住宅項目特色江南一品為公園地產。15棟純小高層建筑，項目東臨大世界國際廣場，明發商業廣場，南臨曲江商品城，蘇果超市，西接文昌閣商圈，市人醫，北靠大潤發廣陵店。銷售狀況一期已銷售完畢，二期預計下半年開盤均價8000左右戶型特點94-122平米，二居及三居項目點評周邊環境較好，品質較高，內部景觀營造力強Codeofthisreport|44住宅市場—重點項目公園一號項目體量建筑面積：120000(M2)占地總面積:

71594(M2)物業類型住宅,商業項目特色中式風情建筑風格

主要賣點秉承“品質是硬道理”的開發理念，吸取中國人文、自然、藝術、科學等諸多元素，打造一座集多層、別墅、高層、商業于一體的高檔社區

銷售狀況一期房源已銷售完畢，現可預約登記二期房源，預計均價在8000左右

戶型特點主力戶型為三房兩廳兩衛。戶型設計上，“全明”格局，運用空間層次效果，營造出多彩的室內生活。項目點評周邊生活配套完善，且曲江公園與項目僅一路之隔，周邊環境優美。Codeofthisreport|45住宅市場—小結住宅市場小結1、目前揚州住宅市場需求依舊明顯遞增，成交價格平緩上升。2、區域內重點項目銷售中分析得知，環境配套等依舊是廣陵新城住宅的重要賣點。3、廣陵區域內住宅產品在市場上具有一定的認可度，銷售狀況較好。4、住宅產品的存在對于廣陵新城的發展具有推動作用。廣陵新城區域內具有發展品質住宅產品的潛力Codeofthisreport|46商業市場文昌閣商圈以金鷹國際為代表,揚州商業核心,包括集中式商業和街坊式商鋪以宋城名都為代表的旅游商業西區商圈以京華城SHOPPINGMALL為代表的集休閑、娛樂、購物為一體的現代商業形態東區商業節點以金盛國際家具城為代表的專業市場商業城南商業節點以滿足周邊商業需求的商業生活超市及專業市場城北商業節點以友誼廣場為代表的城北商業為區域居民提供商業服務城西商業節點傳統與現代結合的商業體第二城商圈以揚州第二城為核心，包括有揚州商城、歐尚超市等集中型商業的城南商貿區。揚州商業呈現出以文昌閣商圈為核心，西區商圈為輔的“一主一次多節點”的空間格局。本項目所在區域位于是東區商業節點。廖家溝京杭大運河文昌閣商圈城北商業節點東區商業節點西區商圈城南商業節點城西商業節點第二城商圈揚州商業市場空間布局Codeofthisreport|47商業市場揚州商業市場成交及價格走勢自09年4月至10年4月揚州商業市場成交及成交均價均有多所起伏，10年04月揚州市區商鋪成交面積為4.19萬㎡，環比增加126.49%，同比增加63.04%；10年04月揚州市區辦公成交面積為2.34萬㎡，環比增加52.94%，同比增加244.12%。Codeofthisreport|48商業市場分散單一相對集中綜合現有商圈自主經營新城區統一招租大型化專業化商用物業的發展趨勢Codeofthisreport|49商業市場—重點項目明發商業廣場項目體量建筑面積：399681(M2)占地總面積:145267(M2)物業類型住宅,商鋪項目特色揚州明發商業廣場由明發集團在揚州投資興建。項目地處廣陵開發區中心位置，西臨京杭大運河，東靠廖家溝，南與長江相系，毗鄰在建中的汽車東站以及京滬、寧通高速，交通極為便利。主要賣點項目建成后將成為超40萬平方米、超大規模、全業態、全齡段、全時段游樂MALL銷售狀況在售.住宅6700元㎡商業均價9000元㎡(不包含投資回報率)戶型特點80至130平方米主力戶型：2廳3室2衛主力面積：133平方米項目點評是東區范圍內較大的商業綜合體，也是本案的主要競爭個案Codeofthisreport|50商業市場—重點項目揚州大世界國際廣場項目體量裙樓有1-4層，建筑面積約2萬平方米；塔樓有5-14層，建筑面積約1.5萬平方米；地下層約6000平方米物業類型商鋪、商務公寓項目特色城東小商品物流基地的璀璨明珠主要賣點主要由商鋪和商務公寓組成。其中，商務公寓調高5．1米。商鋪部分為自主經營，統一管理的模式，初步將1一2層設置為日用百貨及副食品區，3層為服飾和紡織業，另外4—15層為5．1米挑高公寓。銷售狀況2009年揚州1-7月商鋪銷售冠軍，400余套內鋪被搶一空。僅余30余套街鋪王45-185㎡接受預約，成交業主400多戶，總銷售額高達一億多元，均價格11000㎡(包含投資回報率5年稅后7%)項目點評區域內較大的商業項目Codeofthisreport|51商業市場—重點項目揚州瘦西湖新天地項目體量總建筑面積：10萬平方米物業類型商業綜合體項目特色以餐飲休閑娛樂商品為主力主要賣點一條400米長的中央步行道結合兩頭廣場大店及星級假日酒店組成。整體建筑與景觀風格，既有傳統色彩的青磚灰瓦，也有電子幕墻等現代元素，實現傳統與現代的相融，包括了娛樂城、電玩館、酒吧街、中外美食、運動館、生活館、健康館、流行數碼館銷售狀況已銷售項目點評規模較大，檔次高的商業步行街Codeofthisreport|52商業市場—重點項目揚州1912物業類型商業綜合體項目特色品位之餐飲、娛樂休閑場所主要賣點由7幢互為呼應的明清風格建筑群為主題，配合獨具特色的景觀設計，具有極強的整體感，同時整體開業后的數十家商家為市民和游客提供了極為豐富的選擇，文化、休閑、娛樂完美結合，顯著的群體效應更為這里積聚“人氣”。銷售狀況已銷售項目點評規模較大，檔次高的商業步行街Codeofthisreport|53商業市場——小結商業市場小結1、目前揚州商業市場成交量呈上升趨勢，成交均價平緩上升。2、廣陵新城內商業項目不斷增加，發展勢頭迅猛。3、參照區域內重點項目，大規模純商業項目存在一定風險。4、區域內其他商業項目在商業操作中，均加入一定的住宅部分，保證資金鏈回籠。廣陵新城區域內大規模商業項目開發時配合一定量的住宅產品有利于整體發展Codeofthisreport|54小結鑒于目前市場狀況，商業住宅綜合體發展潛力較大市場分析小結廣陵新城區域內商業項目開發多配合住宅產品廣陵新城區域內具有發展住宅產品的潛力住宅市場供銷狀況跌宕起伏，但剛性需求明顯商品房市場目前基本屬于供銷兩旺狀態商品房成交價態勢平緩，基本6000-7000元/平Codeofthisreport|55項目分析part5Codeofthisreport|56地塊概況項目位于揚州市廣陵區京杭運河以東文昌大橋以北。項目周邊配套設施良好，具有一線運河景觀資源，有一定的商業配套。項目地快可及性較好，文昌大橋，萬福路均可直通市中心對外交通方面，距離揚州汽車東站直線距離不到3公里地塊概況Codeofthisreport|57項目指標分析土地性質商業綜合用地總用地面積280畝總建筑面積28萬平方米容積率1.5綠地率未知本案為280畝商業綜合用地，其他指標尚未明確。可操作性較強。項目指標Codeofthisreport|58項目外部環境（四至）北南西東項目宗地緊鄰秦郵路，新東方外國語學院臨近文昌東路，文昌大橋直通市中心向西緊鄰具有悠久歷史的京杭大運河向北有正在舊城改造中的陳家莊聯合村Codeofthisreport|59地塊理解配套條件：城東老城區具有一定的配套設施，目前正處于舊城改造中，配套有待進一步完善經濟指標：商業綜合用地，總用地面積280畝區位條件：位于廣陵區，城東老城區，交通便捷，文化氣息濃郁，緊鄰運河，環境優美地塊條件：地塊較為規整，可及性良好，具有開發潛力交通條件：文昌大橋，萬福路等均可直通市中心，距離揚州汽車東站直線距離不足3公里，對內對外交通都很便捷

環境條件：環境條件優越，緊鄰京杭運河，周邊新東方外國語學校，揚州警察學校，運河博物館文化氣氛濃郁地塊開發既要符合發展商利益，又要受市場歡迎產品在結合客群特點上進行創新，發揮地塊最大價值地塊理解Codeofthisreport|60地塊價值評估

權比細目優良一般較差差土地性質★土地級別★自然景觀★

環境污染★

交通情況★

生活配套★社會人文★區位形象★地塊價值較高，亮點突出

地塊亮點突出，沿河景觀帶優勢明顯

地塊交通可及性較高，交通條件較為優越

地處廣陵新區，環境質量較高，無環境污染源

生活配套逐步完善，配套基礎較好

運河遺址紀念館，社會人文氣息濃郁

區域形象較好，將成為未來揚州最具生活品質的區域Codeofthisreport|61項目分析項目SWOT分析（一）優勢（Strength）

S1：目前項目周邊文昌大橋直接連接至城區中心，交通便利，區位優勢明顯；S2：項目周邊可打造性強,緊鄰京杭運河，靠近運河歷史博物館，具有運河景觀帶，環境優勢突出.S3：本案距離主城區較近,相關生活配套設施完善.S4：土地狀況較好，可塑性高。S5：廣陵新城的規劃有利于項目的整體發展。優勢利用利用便利的交通環境與濃郁的人文生活環境吸引目標客戶群,鞏固區域內的目標客戶群的同時，吸引其他區域的客戶群利用較好的區域狀況及土地狀況，突出運河優勢，利用水景模式，打造特色水景商業綜合體“借東風”利用廣陵新城規劃打造的優勢，借助勢頭凸顯自身的優勢。Codeofthisreport|62項目分析項目SWOT分析利用運河優勢，走特色化路線，與其他商業項目相區別強推規劃值,多以廣陵新城未來規劃加強項目關注度提升自身產品的附加值，充分運用營銷包裝手段和有效的執行力加強項目的人性化設計，由過去賣方市場穩步向買方市場角色轉變。劣勢改造

（二）劣勢(Weakness)

w1：區域內已有規模相當的商業綜合體開發，會給本案帶來直接的競爭影響.w2：雖已對廣陵新城區域有明確規劃，但整體起步較晚，相比起城西新區，老百姓對該區域認可度較低w3：近期國家房地產新政給予整個房地產市場一定的壓力。Codeofthisreport|63項目分析項目SWOT分析機會(Opportunity)O1：揚州市整個房地產市場處于良性發展階段，具有較大的發展空間；O2：項位于廣陵新城，廣陵新城未來的規劃打造將給本案帶來大量潛在購房者；O3：區域內其他商業項目的開發，對區域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本項目的開發。O4：稀缺的運河京杭運河景觀優勢，將為提高項目的特色品質優勢帶來巨大的幫助版權所有，資料由：/整理編輯，轉載請注明Codeofthisreport|64項目分析項目SWOT分析T1：目前國內乃至整個房地產市場均處于較為冷淡的時期，政策面收緊，未來不確定因素較多；T2：整個廣陵新城在未來的2-3年土地供應量還會大量增加，市場會形成較大競爭壓力；T3：明發商業廣場等區域內具有一定規模的商業項目已在搶占市場先機；T4：目前區域特色市場產品創新較多，走特色化道路有一定阻礙威脅(Threat)Codeofthisreport|65小結緊鄰京杭運河，周邊人文景觀條件較好位于廣陵新城，交通便利，區位優勢明顯區域內已有規模商業綜合體，競爭嚴峻未來區域規劃較為明朗，上升空間大項目土地狀況較好，開發利用價值高利用優越的區位及環境優勢，打造特色商業綜合體項目基本狀況小結Codeofthisreport|66客群分析購買需求分析

中原團隊通過客戶資料庫系統，根據本案的具體情況，提取了揚州市場商鋪及住宅產品客戶購買需求數據，通過統計分析，得出以下數據列表，對于本案的產品打造具有一定的指導意義。本次提取有效樣板227份。所選擇人群為，個體私營業主、政府機關事業單位職員、當地企業職員、部分外來人口等。而選擇的樣本年齡為25—55歲之間。Codeofthisreport|67客群分析商鋪需求分析——客群構成

職業方面，個體/私營業主所占比例最高，超過半數，占比達51.33%；其它依次是政府機關/事業單位職員，占16.67%、公司/企業一般職員，占11.33%，這三類人群是主力購買人群。外地炒房者所占比例為5.00%，項目所在地廣陵新城將成為揚州最具生活品質的區域，炒房者普遍看好該區域的升值潛力。

交叉分析顯示，35歲-50歲的男性對政府商業政策的把握比較準確且有一定的資金積累，是商鋪投資的主導力量。Codeofthisreport|68客群分析商鋪需求分析——購買時間及動因半年內半年以上一年以下一年以上25.37%43.28%31.35%數據顯示，打算在半年內購買的不到三成，這表明在目前，大部分人對該區域的發展潛力仍缺乏足夠信心。打算在半年以上一年以內購買的占到了43.28%，這部分人主要是持觀望態勢，另外，31.34%的被訪者表示短期內不會購買，謹慎投資是主要原因，也從側面反應出在現階段部分人群對本區域的信心不足。數據顯示，以自用為購買目的占到了44.78%，而用于投資的比例為55.22%，其中96.54%的人選擇出租，所占比例遠遠超出轉售人群。隨著政府對該區的規劃與建設，以及通和桂園小區、新宿中花園業主的入住，人們對這個區域未來商業的長遠發展普遍很有信心。Codeofthisreport|69客群分析商鋪需求分析—投資回報需求分析

數據顯示，近半數投資者期望的投資回報率為4%-6%，屬于比較理性的投資者。有近3成的投資者期望得到7%以上的投資回報，這說明從長遠來看，人們還是很看好該區域商業的發展前景。

Codeofthisreport|70客群分析商鋪需求分析——影響因素

數據顯示，對購買者影響最大的三個因素依次是交通、地區規劃及人流量。可見人們在對商鋪進行投資的時候，比較理性，考慮到周邊的商業決定因素，追求其長遠的發展。Codeofthisreport|71客群分析住宅需求分析——客群構成私營業主/個體業主31.28%政府機關/事業單位職員18.03%醫務人員13.09%教師12.13%個體/私營企業從業人員8.09%公司/企業一般員工7.14%自由職業者6.05%出租車司機/公交車司機1.30%其他2.89%數據顯示，私營業主/個體業主、政府機關/事業單位職員占了住宅需求總量的近50%，其次是收入較為穩定的教師和醫務人員，二者合計占25.22%。Codeofthisreport|72客群分析住宅需求分析——購買時間及動因半年內一年到半年一年以上39.38%44.25%6.37%八成以上的被訪者準備在1年以內購房，其中準備在半年內就購房者的為39.38%，已處于購房準備期，購買力也相對成熟。

改善居住條件是購房的主要動因，占總比例的42.64%，其次是用于結婚。隨著收入水平的不斷提高，生活條件日益改善，人們對于生活質量有了更高追求，另一方面80后子女陸續達到結婚年齡，對婚房的需求增大。Codeofthisreport|73客群分析住宅需求分析——購買面積及戶型調查表明，90-110平方米的面積最受購房者的歡迎，其次是51-90平方米的小戶型，再次是111-143平方米的中大戶型。在未來選擇戶型方面，3-1-1戶型的需求量最大，占比為34.69%，其次為2-1-1（24.75%）及2-2-1（18.39%）戶型。Codeofthisreport|74客群分析住宅需求分析——購買因素調研發現，在對潛在購房者區域選擇產生影響的所有因素中，排在前三位的與影響潛在購房者購房決策的因素一致，均為地段，交通情況以及學區。另外，親友的居住、生活便利程度以及對目前區域的依戀也在一定程度上影響了潛在購房者的區域選擇傾向。值得注意的是，價格及投資潛力兩大因素對潛在購房者的影響并不大，僅分列最后一、二位。Codeofthisreport|75客群分析揚州市場客戶群體整體消費特征·消費人群本地化為主，周邊地區成為有益補充·購房區域除市中心外，優先考慮城西區域，對東區認識正在逐步提升·購房觀念傳統化，思想處于初步開放階段·對社區內外的生活配套設施因素考慮較多·景觀特點偏重水景，無論是自然水景還是人工水景，市場認可度較高

對于本案來說，利用水景吸引客戶進駐廣陵新城是重要途徑Codeofthisreport|76客群分析小結商鋪及住宅的主力客戶群體均是個體及私營業主交通環境條件是影響客戶的主力因素商鋪客戶群體中近半數投資者期望的投資回報率為4%-6%住宅部分90-110平方米的面積最受購房者的歡迎客戶群體對水景的認知度較高水景及便利的交通是本案吸引客戶的亮點Codeofthisreport|77項目建議part6Codeofthisreport|78規劃建議商業+住宅建議方案一：商業+住宅：主題商業+特色商業+高檔住宅+退臺式河景公寓Codeofthisreport|79方案一京杭運河水景特色商業文昌大橋主題商業高檔住宅區特色商業退臺式水景洋房Codeofthisreport|80經濟測算主題商業25%特色商業15%主題中心水景高檔住宅40%退臺式洋房20%商業部分：住宅部分=1：2方案一Codeofthisreport|81規劃建議

純商業：主題商業+特色商業+準四星酒店建議方案二：Codeofthisreport|82經濟測算方案二特色商業準四星酒店特色商業京杭運河文昌大橋水景主題商業特色商業特色商業主題商業Codeofthisreport|83經濟測算主題商業55%特色商業30%主題中心水景準四星酒店15%方案二純商業方案Codeofthisreport|84方案對比方案一方案二優勢：劣勢：優勢：劣勢：1、商業部分與住宅產品的有機結合，可以達到相互補充，互相帶動的效果。2、住宅部分相對于商業部分開發周期短，有助于甲方快速回籠資金。3、住宅產品可為商業開發積累人氣。1、住宅產品銷售價格不及商業部分，毛利潤點小于純商業方案1、做足商業，可提高銷售價格，毛利潤點高于商業加住宅2、整體感強，項目形象感容易做高1、28萬方純商業，體量過大，推售存在難度。2、商業開發需考慮招商等問題，周期長于住宅，資金回籠慢。綜合各方面利弊，以及以往操作經驗，中原建議使用方案一Codeofthisreport|85拒絕傳統商業不斷的復制物主題式商業產品建議Codeofthisreport|86拋棄傳統意義上商業的中規中矩格式,打造屬于自己特色的主題商業利用空間層次感將以及配合各截點的打造營造出主題氛圍主題式商業產品建議Codeofthisreport|87特色商業街產品建議特色街區產品以2層左右單體建筑為主.結合水景.將產品親水性完美體現.利用營業的時間差將整體業態分割成為日店與夜店2部分.充分確保項目整體人氣Codeofthisreport|88中心水景建議不需要太深的水系一樣可以貫穿項目整體.點式噴泉、旱地噴泉等結合讓整體建筑跟具浪漫.Codeofthisreport|89住宅產品建議動與靜的結合也許只有一河隔，依然可以保證品質需求。Codeofthisreport|90經濟測算part7Codeofthisreport|91經濟測算—建設成本開發成本估算1、建筑安裝工程費用W序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1小高層住宅1120001750196002多層住宅56000120067203主題商業70000130091004特色商業4200012505250合計40670Codeofthisreport|92經濟測算—建設成本開發成本估算2、配套設施費Y項目單位費用（元/M2）總費用（萬元）備注大市政配套3208960含紅線外道路、上水、燃氣、電話等排水配套費15420按建筑面積計綠化建設費12336按建筑面積計供水管道工程費17.5490按建筑面積計燃氣管道工程費21588按建筑面積計電話通訊工程費14.75413按建筑面積計電力工程1454060按建筑面積計小區智能化30840按建筑面積計配套站房18504按建筑面積計道路及附屬設施20560按建筑面積計人防工程建設費601680按地面總建筑面積計小計/18851/Codeofthisreport|93經濟測算—建設成本開發成本估算前期費用（Z）=（建安費用+配套費用）×5%=2976.05萬元管理費用（Q）=（建安費用+前期費用+配套費用）×3%=1874.9萬元不可預見費（P）=(建安費用+前期費用+配套費用)×3%=1874.9萬元3、其他費用Codeofthisreport|94價格設定依據

市場比較法推算單價①估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格的因素的分析及修正，從而得到項目最可能實現的合理價格。②樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。因此在樣本選取中將遵循以下原則：相近原則，相近地段會