2013.1壽光麗都國際廣場市場調研分析報告城市概況山東省壽光市位于山東半島中北部，渤海萊州灣南畔，總面積2072平方公里，轄14處鎮街道，975個行政村，人口103萬，是中國最主要的蔬菜和原鹽產地之一。壽光市在全國縣域經濟基本競爭力百強縣排名中列第24位，年GDP增長速度保持在近20%；是全國最大的蔬菜生產和批發基地，有“中國蔬菜之鄉”的美譽。壽光壽光位于山東半島中北部，是中國最主要的蔬菜和原鹽產地之一，總人口約114萬區位優勢壽光區位優勢得天獨厚，城鄉交通快速便捷。省道濰高路、新海路橫貫東西，羊益路、昌大路縱貫南北。濟青高速從市區穿過，距濟南、青島飛機場僅有1小時車程，北部羊口港可直航韓國、日本、港澳等國家和地區。現已建成中國最大的國際化農產品物流園，設施先進，集果蔬交易、儲存、運輸與一體。是中國目前最大的果蔬集散地。對南北果蔬的調節及各大城市果蔬供應有重要作用。

地處南北中心、城鄉交通快速便捷，多條高速公路穿越市境城市發展壽光市的城市規劃突出城、鎮、村三個節點，著力推進城郊村向城區集中、鎮郊村向鎮區集中、周邊村向中心村集中，加快構筑中心城區、小城鎮、新農村“三位一體”的新型城鄉格局。城市規劃一帶：彌河綠化帶二軸：沿圣城街東西向城市發展軸線，沿渤海路南北向城市發展軸線三組團：中心城區、北洛組團、洛城組團

規劃形成“一帶、二軸、三組團”的布局結構城市模式1+1的城市發展模式，新舊城互補協調發展老城的城市基礎設施建設齊全，各種配套十分完善，依然是壽光的核心生活城區；新城是以會展博覽等現代生態產業為依托，以博覽展示、商務辦公、居住休閑為主要職能的新都市主義生態新城。宏觀經濟壽光位列中國百強縣排名第24位，年GDP增長速度保持在近20%；是全國最大的蔬菜生產和批發基地，經濟的發展為房地產業的繁榮奠定了基礎壽光市各項收入和投資指標成逐年上升趨勢，整體經濟情況向好，2012年是壽光經濟發展的重要年，農業仍將穩定持續發展，農業蔬菜的科技含量比值不斷增大，第二產業將繼續保持領先地位。產業結構壽光產業結構不斷優化，第二產業和第三產業比例上調，農業產值保持穩定通過09年、10年三產比例情況我們可以看出，壽光市第二、三產業比例上調，農業產值保持穩定；2011年數據缺失，但是仍可判斷三產發展將延續以前趨勢；市場分析城市功能區域分布圖中部綜合區新城生活區南部生活區汽車新站片區壽光農產品物流園區本案中心城區，錢力無限，配套完善，無與比擬雖然壽光現在大的發展方向是向東發展新城區，但未來6—10年之內，東部新城的依然達不到本案所在中部綜合區的發展水平，本案位于壽光城市規劃"二軸“中的渤海路核心位置，新城的生活配套還存在很大的差距新城景觀區教育創業園區壽光樓市分布圖本案東城景觀房東城聚居區農圣街生活區中部綜合區南部生活區汽車新站片區競爭對手鎖定昌宏新達城本案錦嘉苑中央華府銀海SOHO主要競爭對手克利來1號鴻正領寓城市帝景世豪華府圣和苑蘇州園金頓大廈核心競爭力1、區位優勢——位于壽光城市中心，周邊配套完善2、交通優勢——緊鄰最為繁華的城市中心干道渤海路3、產品優勢——融匯“酒店、商業、餐飲、居住、辦公、娛樂”等多功能為一體價值點研究：土地、產品、營銷賦予1、位于商業中心2、片區配套資源豐富3、交通便利土地價值點3000多平米商業生活廣場，精致小戶型，分期首付，1.3萬起

產品價值點1、壽光城市中心2、開創壽光全新城市生活空間形態3、廣告主題語：凝聚壽光萬千精華營銷賦予價值點核心競爭力1、區位優勢——位于壽光城市中心，周邊配套完善2、交通優勢——緊鄰最為繁華的城市中心干道渤海路3、產品優勢——戶型多樣，即將完工價值點研究：土地、產品、營銷賦予1、片區配套資源豐富2、交通便利土地價值點產品種類齊全，戶型合理

產品價值點1、壽光城市中心2、城市中央領尚生活營銷賦予價值點核心競爭力1、區位優勢——緊鄰人民廣場，周邊配套完善2、交通優勢——靠近主干道，四周交通發達3、產品優勢——項目位置優越，定位高端，客戶認可度高價值點研究：土地、產品、營銷賦予1、片區價值空間大，商業氛圍濃厚，生活配套充足2、交通便利3、人民廣場休閑娛樂土地價值點1、產品前期良好的銷售為后期樹立了良好的形象；2、買大戶型送車位

產品價值點1、壽光首席城市綜合體2、緊鄰壽光人民廣場3、周邊商業氛圍濃厚營銷賦予價值點核心競爭力1、區位優勢——比鄰銀座，周邊生活配套齊全2、交通優勢——緊鄰銀海路3、產品優勢——項目產品類型多樣，可選擇性高價值點研究：土地、產品、營銷賦予1、商業氛圍濃厚，生活配套充足

2、交通便利土地價值點1、項目產品類型多樣，可選擇性高2、園林景觀作了較大投入

產品價值點1、壽光首席城市綜合體2、緊鄰壽光人民廣場3、周邊商業氛圍濃厚營銷賦予價值點市場調研總結分析壽光經濟快速發展，城鎮化水平不斷提高，為房地產發展提供了廣闊空間目前壽光市房地產項目分布主要沿幾條主干道分布：圣城街，渤海路，銀海路，菜都路和文圣街（北環路），除此之外，中高檔住宅沿彌河展開；壽光城市規劃走向決定了東部新城區是未來發展重心，但未來6-10年本案所在中心城區依然屬于城市核心以人民廣場為中心的輻射圈，投資性產品占絕對優勢，如商鋪，公寓，寫字樓，但是大多項目售完，只有部分在售；由于市政中心東移，彌河西岸，東部片區及東南片區，住宅產品的市場占有比例居首位，以中高檔產品為主，品質居高房地產營銷水平單一，多以戶外廣告和單頁的形式為主房地產項目整體包裝力度不夠，銷售人員素質偏低，不能全方位詮釋項目價值壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱菜都路-農產品物流園片區項目體量銷售均價主力戶型房款總價城投.錦繡城14萬㎡2600元/㎡110-150㎡28-40萬凱萊尚品3.6萬㎡2900元/㎡61-150㎡18-44萬杭州家園15萬㎡3500元/㎡89-147㎡31-52萬農產品物流園片區目前有三個大產權住宅項目在對外銷售，主要客戶群體為物流園區上班人員、周邊村莊打算改善生活品質的較富裕群體以及市區剛開始工作，承受不了市區房價的年輕工薪階層；錦繡城、凱萊尚品是期房銷售，價格相對較低；杭州家園定位高端，社區配套完善，并且是現房銷售，價格定位過高，也造成了目前銷售有所停滯。項目名稱汽車新站片區項目體量銷售均價主力戶型房款總價西城首府40萬㎡3650元/㎡70-140㎡25-51萬蘇州園31萬㎡3700元/㎡86-130㎡31-48萬凱龍國際135萬㎡3300元/㎡92-130㎡30-43萬本片區住宅價格較為集中，隨著新汽車站、紅星美凱龍的投入運營，片區價值空間大，但目前來說周邊配套還不算完善，價格還有漲幅空間壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱教育創業園區項目體量銷售均價主力戶型房款總價壹號公館19萬㎡3800元/㎡75-125㎡28-48萬金色年華3萬㎡3600元/㎡56-127㎡20-46萬銀海家園12萬㎡3750元/㎡78-133㎡29-50萬本片區依托壽光新一中，教育資源豐富，距離市中心2公里左右路程，比較適合居住，但壽光住宅市場整體向東部新城發展，區域升值潛力有限壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱南部生活區項目體量銷售均價主力戶型房款總價圣錦花園7.3萬㎡3700元/㎡85-140㎡31-52萬春蕾組團41萬㎡2720元/㎡86-135㎡23-37萬南部生活區已成熟多年，屬于老的生活聚居區，在售新住宅項目較少，根據項目品質、項目位置、項目定位、交房標準等方面的不同，銷售價格也參差不齊，住宅毛坯房現售價格集中在3600元/㎡區間鴻正·領寓41萬㎡3600元/㎡46-137㎡16-49萬壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱東城生活片區項目體量銷售均價主力戶型房款總價領事郡28萬㎡4000元/㎡80-150㎡32-60萬現代家苑21萬㎡4200元/㎡100-180㎡42-76萬玫瑰園14萬㎡4600元/㎡88-136㎡40-62萬圣海花園5.4萬㎡4300元/㎡90-170㎡38-73萬中南世紀城28萬㎡4300元/㎡100-190㎡43-82萬左岸綠洲10萬㎡6500元/㎡70-150㎡45-97萬壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱東城生活片區項目體量銷售均價主力戶型房款總價美林花園22萬㎡4800元/㎡80-140㎡38-67萬威尼斯小鎮37萬㎡4800元/㎡140㎡67萬卡諾島67萬㎡3800元/㎡復式170萬/套壽光目前70%的住宅項目集中在東城區，雖然東城的市政建設以及生活配套還沒有成熟，但因是政府規劃的未來新城，升值潛力無限，因此價格也較老城區高出300-800元/㎡壽光住宅市場在售項目分析對比項目名稱中部綜合區項目體量銷售均價主力戶型房款總價昌宏新達城8萬㎡3500元/㎡40-76㎡14-27萬錦匯苑11萬㎡2580元/㎡102-140㎡26-36萬渤海花園9萬㎡2900元/㎡50-130㎡15-38萬世豪華府8.5萬㎡4000元/㎡80-178㎡32-71萬中央華府25萬㎡4200元/㎡55-180㎡23-75萬錦嘉苑10萬㎡3700元/㎡90-150㎡33-55萬壽光住宅市場在售項目分析對比本案所在的中部綜合區是目前壽光最核心區域，是壽光的商業中心、壽光唯一成熟商圈、壽光人流量最大的地方、周邊縣市、鄉鎮居民進壽光的必來之地。經過數十年的發展沉淀，現已發展成為以中百佳樂家超市、陽光春天服飾廣場、壽光商業大廈、全福元主力店、壽光百貨大樓、世紀廣場、曼哈頓服飾廣場、肯德基、麥當勞等眾多主力店、專賣店齊聚的絕對商