市場研究及項目定位報告曲阜市春秋路大同路地塊2011.2.18報告提綱城市經濟及市場環境城市商業發展現狀地塊現狀與資源分析項目定位與開發建議01PAR1、城市經濟及市場環境曲阜市行政區劃圖城市概況曲阜市，位于山東省西南部，古稱魯縣，是周朝時期魯國國都。曲阜是孔子的故鄉。1982年被國務院公布為首批歷史文化名城，截至2010年7月17日，曲阜市轄4個街道、6個鎮、2個鄉，人口為64萬，其中城區人口大約12萬左右，孔姓人口為總人口的1/5，約為15萬人。曲阜距離濟南遙墻國際機場160公里，到濟寧曲阜機場則距離80公里，京滬高鐵在境內穿過，建成通車后，從曲阜乘高速列車2小時可達北京，2.5小時可達上海。公路方面，104國道和327國道穿越市中心，還有G1號和G1511號國家高速。曲阜市是全國重要的旅游文化名城，孔子故里，隨著中國經濟的發展和對和諧社會儒家文化的發揚，曲阜未來發展潛力巨大，必將帶動商業的快速增長。近年來，曲阜市依托孔子故里的文化旅游概念，國內生產總值連年增加，社會固定資產投資總額也不斷上升，曲阜2009年人均GDP達到3.4萬元，高于濟寧地區平均水平，屬于經濟較發達地區。城市經濟居民生活曲阜近年來社會消費品零售總額增長迅速，年均保持在20%左右的增長速度，城鎮人均可支配收入在2009年超過1.2萬元。曲阜城鎮人口概況2009年，曲阜城鎮人口總數24.8萬人，其中主城區所在的魯城街道人口僅11萬人。從年齡層次上來看，曲阜的人口主要集中在35歲以上年齡段，超過了40%，而18歲以下的青少年不足16%，城市人口老齡化嚴重。房地產市場概況近年來，曲阜房地產市場開發投資總額逐年萎縮，2010年，土地成交總面積1749畝。其中商業土地成交面積1117畝，成交均價在64萬元左右。曲阜旅游業市場概況近兩年來，曲阜旅游業逐年增長，但收入主要偏重在食宿收入方面，占到了總體收入的35%，而銷售商品收入呈現出嚴重下滑，2009年僅占市場的5%。這表明在旅游產品銷售方面，曲阜還有很大的潛力去開發。城市環境及整體市場小結

曲阜市交通便利，自然環境和旅游環境優越，是一所易居城市，市內缺乏大型制造業企業。城市經濟總量不高，但由于人口較少，人均收入較好，消費潛力巨大；房地產市場近年來受制于政府相關政策和當地人口稀少的影響，投資額和銷售面積均有所下滑；旅游業是曲阜的支柱產業，而且未來發展空間巨大，但曲阜的商業圍繞旅游業所做文章較少，依然以滿足當地社會需求為主。曲阜市周邊城市由于有較多的工礦企業，環境較差，因此，許多周邊城市的購房者選擇前往曲阜購房。PAR2、城市商業發展狀況商圈分析及競爭格局——三大商圈各有特色，面向人群各不相同，華聯——銀座商圈潛力巨大。本地塊商業發展現狀鼓樓商街商圈：曲阜市老商圈，在市中心城市的老城區范圍內，依托三孔旅游資源，發展多年，已經完全成型，以沿街商鋪為主要業態形式，是目前最主要的商圈。典型商業：五馬祠步行街。商業規模：10萬㎡。百意商圈：曲阜市最繁華的商圈，在市體育場附近，依托百意百貨大樓及內部的大型綜合性超市匯聚人氣，是目前曲阜市最主要的購物地點。典型商業：百意商廈、龍泉商場。商業規模：15萬㎡。華聯——銀座商圈：曲阜市新興的商圈，城市中軸路春秋路和大同路的交匯處，這里是曲阜政府辦公地點和學校最為集中地地區典型商業：銀座商城、華聯商廈。在建商業：圣城廣場商業規模：15萬㎡。2000年前，曲阜的主要商業都集中在鼓樓商業街附近，其中五馬祠街是最主要的商業旅游購物地點。也是本地年輕人和外地游客購買商品的最主要集中地點。代表商業：五馬祠街。缺陷：都是沿街商鋪，發展已經成型，沒有后續發展潛力。2000年以后，隨著城市的擴大，在老城區以外形成了新興的商圈——百意商圈，該商圈依托城東住宅區，人口密集，商業發展成熟，尤其是百意商廈內成熟的大型超市對該地段的人氣匯聚有顯著的影響。另外，該商圈周邊環境較好，社區成熟，居民消費能力普遍較高，是目前曲阜人民購物的首選地段。商業中心代表商業：百意商廈、龍泉商廈。缺陷：受地理位置和城市發展中心向西便宜的影響，該商圈發展潛力較小。長遠來看，近年來由于城市人口向西移動，因此在目前城市中心的大同路和春秋路交口處形成了新的商圈，該商圈目前已有兩座曲阜檔次較高的商業大樓作為吸引。隨著城市的發展，該地區勢必成為曲阜未來的商業中心。目前代表商業：銀座百貨、華聯商廈本地塊本地塊本地塊在營業1鼓樓商街2五馬祠街3百意商廈4龍泉商場5華聯商廈6銀座商廈7裕隆大廈在建A圣城廣場B富良商城曲阜現有主要商業網點分布1234567AB商圈代表項目主要經營業種及業態經營面積價格、租金鼓樓商街商圈鼓樓商街沿街商鋪，以男女服裝、運動服飾和土特產品為主30~200㎡5元/㎡·天五馬祠步行街沿街商鋪，以餐飲、服裝為主30~400㎡6元/㎡·天鼓樓商街商圈百意購物廣場分為A、B座：A座一層超市，二三層百貨：化妝品、珠寶、鐘表、女鞋、男女服飾、箱包；B座：手機IT賣場、家用電器、電動車、家具等3層，面積在15000㎡扣點，約22%-24%龍泉商場一層：家電，百貨、電動車；二層：家具2層，共計8000㎡新城中心商圈銀座商城負一層：超市，運動休閑、小家電等；一層：女裝、首飾、化妝品；二層：男裝、箱包、皮鞋三層：正在招商，以女士服裝為主5層，共計30000㎡。其中，負一層面積在8000㎡左右。扣點，約20%-24%華聯商廈一層：超市；二層：針織毛衫，床上用品；小家電；三層：男女服裝，運動休閑，童裝四層：時尚家具五層：未招商5層，共計15000㎡左右。實際經營面積不足12000㎡屬于供貨商和商場聯營，按收入比例分成，大概在1:1，沿街商鋪的售價在8000元/㎡現有商業之百貨12435AB在營業1百意商廈2龍泉商場3華聯商廈4銀座商廈5裕隆大廈在建A圣城廣場B富良商城銀座商城百意購物廣場裕隆購物廣場華聯商廈現有商業之超市曲阜市現有的大型綜合性超市全部集中在百貨底層，獨立的超市都以小型社區超市為主，沒有專門的大型超市業態。而外來超市面臨著水土不服的特點，在開業一段時間后紛紛倒閉。超市所在商廈規模（㎡）位置經營狀況距離本地塊距離百意購物中心約4000一層很好1300米銀座商廈約3500負一層一般無華聯商城約2500一層一般無裕隆購物廣場約2000一層較差2500米曲阜目前的綜合性超市全部是百貨的附屬業態，沒有獨立性，銷售產品以日用品為主，服裝、家電等，很少銷售。百意購物中心超市經營很好的主要原因有：1.所在區域人口密集；2.超市規模較大，品類較全；3.交通方便且門前停車場較大；4.與周圍商圈所銷售產品形成了很好的補充。各超市均布置于底層，以起到匯聚人氣的作用。現有商業之餐飲曲阜市現有的餐飲業主要集中在三個地方，五馬祠街、靜軒中路和春秋西路。三個地方的餐飲各有特色，但每個地方的餐飲業都極不正規，幾乎全部是沿街小鋪，環境較差。五馬祠街餐飲主要以小吃為主，顧客大都是在城內的游客和前來購物的年輕人；靜軒中路緊靠南城墻，是曲阜賓館旅店最集中的地區，因此，沿街有大量的以孔府宴為名的餐館，主要消費群體是在附近賓館住宿的游客；春秋西路是目前開發小區最集中的地區，路兩旁有大量的餐館，以供應周邊社區的居民，但餐飲環境極差，口味一般，主要靠價格便宜來吸引顧客。現有商業之專業市場曲阜商業雖然整體繁榮度不夠，但卻擁有大量的專業市場，且從城東到城西依次分布，各具功能，為當地百姓的生活提供了很大的便利性。在營業1孔府商貿城2民族商貿街水果批發市場3金倉庚商業街4圣城貿易市場1234現有商業之專業市場專業市場規模（㎡）主營類別出售、出租價格經營狀況距離本地塊距離孔府商貿城約56萬建材、百貨、古玩、茶業多以二層商鋪為主，3000元/㎡一般5500米民族商貿街水果批發市場約2萬蔬菜、果品攤位一般2400米金倉庚商業街約12000精品服飾多以二層商鋪為主，4000元/㎡較差1000米圣府貿易市場約2.5萬糧油副食、蔬菜水果攤位較好3000米曲阜目前的專業市場種類齊全、面積較大，基本上可以滿足當地市場，且可以輻射周邊，尤其是孔府商貿城，經營品類齊全，占地面積廣闊。金倉庚商業街，前期規劃很好，但在具體經營過程中，由于受到當地整體商業氣氛不夠濃厚，包裝推廣不利、交通環境不佳等因素的影響，目前效益較差。現有商業之專業市場孔府商貿城曲阜水果批發市場金倉庚商業街圣府貿易市場

商業市場小結

商業市場小結

曲阜商業市場目前呈現出三家鼎立的態勢，每個商圈都有自己獨立的特色；華聯——銀座商圈擁有最便利的交通和最具發展的潛力；曲阜商業市場，超市帶動消費的趨勢十分明顯，擁有好的超市成為聚攏人氣的必要手段；占地面積較大的眾多專業市場依然以城東、城西兩大農貿市場氣氛最為活躍；曲阜休閑娛樂業十分不發達，夜生活極少，只有極個別的KTV和洗浴中心；未來商業供應量有限，短時間內，本地塊是目前唯一規劃的商業地塊，而富良商城已經基本建成，未來主要以特色小吃街為主。城市人口稀少，對大型商業的發展形成了制約，但旅游資源豐富又為旅游商業的發展帶來了契機PAR3、地塊現狀及資源分析地塊位置

項目位于曲阜市市中心位置，南北路大同路和東西路春秋路是去父母錢最核心的兩條主干道；地塊周邊有著成熟的商業體系，非常有利于商業的發展。另外，地塊左右兩邊很近的距離分別是曲阜市政府和魯城街道辦；同時，春秋路還是曲阜中小學最為集中的地段。該地塊周邊配套設施完善，人口密集，地塊成熟，非常有利于作為商業發展。地塊處于曲阜市最為市中心的位置，發展潛力巨大，是曲阜市民投資的首選地塊。大同路本案春秋路陵園路地塊四至西東北南本項目地塊以東是魯城街道辦所在地。本地塊南邊是成熟的商業體系，包括銀座商城和華聯商廈，未來隨著國購廣場招商工作的完成，還將擁有大型的影院和KTV。地塊以西正在籌建曲阜最好的五星級酒店：香格里拉大酒店，預計該酒店建成后將為本地塊帶來更多的人流。地塊以北是城市曲阜醫院和六藝城小區，該小區是曲阜開發最早的一批公務員小區，小區居民購買力較強。地塊現狀示意ABCD12345目前地塊正在進行拆遷工作，未來工程全部完工后，位于地塊右上角將修建一座18層的住宅樓，用于安置回遷居民。地塊現狀地塊現狀周邊道路及出行方式5路公交：曲師大北門——銀座商城——火車站9路公交：章棗—銀座商城—汽車站大同路：曲阜市南北中軸線，直通三孔，雙向八車道春秋路：曲阜市東西主干道，道路兩旁是政府、學校、社區最為集中的地區，雙向六車道陵園街：小路，通往六藝城；四胡同：小路，通往鎮政府后門；區域交通便利，可達性強，占據東西部城區的要塞位置。區域內商業環境區域內（半徑2KM計算）目前已經形成一個有多個大型百貨為主體的商圈，且該商圈未來將成為屈服的核心商圈。區域內現已有兩所大型百貨，定位主要以中高端為主，不過目前招商情況并不理想，都有近1/3的面積未能招租，后期，銀座商城發展潛力較大，將有大型影院和KTV入住。區域東西向主干道兩側學校、社區云集，尤其是區域西側，即是未來曲阜發展的重點、居住核心區域，同時又缺乏商業配套；區域內在近兩年內還會建成一座五星級酒店，對提升區域品質有很大的幫助。地塊分析地塊周邊人口分布12341、魯城街道：11.3萬人；2、時莊街道：約5.1萬人；3、書院街道：約3.7萬人；4、小雪街道：約4.7萬人。共計約25萬人，其中，半徑2KM內（步行25分鐘內），常住人口約12萬人。備注：以上數據均來自各街道辦辦事處人口普查。半徑2KM地塊處于曲阜市中心城區幾何中心和東西向交通要道上，人流車流量大，輻射范圍廣；地塊目前已經形成較為完善的商業中心，擁有兩所大型綜合性百貨；地塊周邊醫院、學校、公共交通等配套資源齊全，居民對地塊認可度極高，在調研中發現，大多數居民都認為該地塊投資價值極高；由于曲阜整體商業氣氛一般，目前大型百貨招租能力一般，應將該地段建成商業配套，既減少了與周邊商業的競爭，又能形成獨立特色。根據地塊所在區域人口、交通、現有商業形態