——為揚州廣陵新城核心區制定致勝的發展戰略

揚州廣陵新城發展戰略定位策劃報告2思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.52.1城市發展規律研究揚州城市發展研判2.23揚州是具有豐厚人文內涵和底蘊的歷史文化名城，歷史文化名城是揚州城市的核心特質長三角第三梯度城市歷史、人文二千五百年建城史唯一與古代大運河同生共長的城市古代水陸交通樞紐對外貿易和國際交往的重要港埠東南地區政治、經濟、文化重要都會GDP千億俱樂部成員百萬級人口中等規模城市2006年聯合國最佳人居環境獎首批中國優秀旅游城市城市屬性歷史文化名城揚州是1982年國務院首批公布的二十四座歷史文化名城之一，迄今已有近2500年的歷史，是通史式的歷史文化名城，這在國內是罕見的歷史奇觀；揚州繁榮昌盛的歷史，積淀了深厚的歷史文化底蘊，李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭燮、朱自清以及馬可·波羅、崔致遠等大批中外文人雅士在古城揚州留下千古佳作。以“揚州八怪”為代表的揚州畫派和揚州學派在中國文化領域獨樹一幟。揚州戲曲、揚州評話、玉雕漆器、揚派盆景、雕版印刷、淮揚菜系等更是獨具特色，源遠流長4歷史文化名城受空間保護與發展的限制，城市空間功能和結構組織的現實圖景與一般城市有一定區別，我們從歷史文化名城發展規律入手明確廣陵新城核心區的發展方向洛杉磯巴爾的摩布宜諾斯艾利斯布達佩斯萊比錫、慕尼黑羅馬、佛羅倫薩、米蘭日內瓦、伯爾尼、洛桑謝菲爾德、伯明翰巴塞羅那、畢爾巴鄂蒙特利爾魁北克名古屋大田全州北京、南京、揚州、杭州、成都、西安成熟型都市化歷史文化名城快速發展型都市化歷史文化名城起步型歷史文化名城謝菲爾德、伯爾尼、巴黎、法蘭克福北京、南京、名古屋、馬賽、科隆開封、揚州、西安、紹興、昆明城市屬性

有機疏散理念文脈沿承空間保護與發展限制5歷史文化名城發展階段較為鮮明，四輪階段更替促進城市的整體發展與提升，都市化是歷史文化名城發展的高階階段城市發展周期城市經濟實力與功能更替程度老城集聚發展階段居住疏散以及外城發展階段產業外遷中心發展階段都市化發展階段老城集聚階段以老城為中心發展，人口、產業等物質實體要素集聚老城。居住擴散階段老城發展的逐漸飽和，城市功能沒有本質性變化，由于內城空間的飽和，城市人口逐步向老城外疏散遷移。產業外遷發展階段產業發展也逐步由老城遷出，歷史文化名城制定對老城的保護和限制措施，一些重工業企業逐步外遷并在城市郊區形成專業化產業園區。都市化發展階段城市發展在階段化穩定后，尋求新的城市經濟增長點，在城市外圍空間建設新經濟和都市化空間。以老城為中心，進行產業、人口要素疏散，老城是城市的絕對中心城市產業外遷，并形成新的產業集群，是城市經濟發展重要支撐城市經濟發展在階段化停滯后，為全面提升城市經濟和城市功能，在老城受限保護下，選擇在新城市空間發展城市新經濟規律一歷史文化名城發展階段規律模型6產業升級、現代生活方式注入和高效的城市經濟發展效率是都市化階段的核心特征高附加值現代都市產業的注入加快了城市的經濟發展，成為推動歷史文化名城實現都市化進程的經濟引擎。傳統產業體系傳統制造業優勢金融稅收體制優勢行政首位度優勢現代娛樂元素注入生態游憩空間營造高附加值活力產業支撐新經濟產業體系現代都市主義的歷史文化名城均衡的都市活力產業傳統服務業優勢制造業產業體系高效的國際的2007年人均收入對比世界第二世界第一2008年伯爾尼被評為中國企業最佳投資城

有效競爭力：高附加凈值的服務業高度專業化的工業高度進取的員工交通、政治、政策優勢均衡的高效的國際的完善的高效的單位：萬美元優勢制造產業：機械儀表、化工制藥、食品紡織等傳統優勢工業及高新技術產業傳統服務業：郵政倉儲、金融、商貿物流都市活力產業：藝術會展、創意設計、休閑娛樂、文化傳媒、信息服務規律二7歷史文化名城都市化發展階段受城市經濟、城市化水平以及城市空間功能演化等方面的因素影響分析指標工業化發展水平、產業發展狀況城市化發展階段城市空間功能演化趨勢城市人群的生活方式、變化趨勢都市化發展階段影響因素影響程度-城市工業發展水平已達到一定程度，二產發展總量增幅已趨于緩和，產業結構需要做一定的引導轉型，城市經濟發展需要增設新的經濟增長點-城市化率已處于較高的發展水平，城市發展進入到快速或發展成熟階段-城市人群的生活觀念與生活方式已表現出明顯的轉變趨勢，城市文化不再基于原有的歷史束縛，而尋求新的文化變革-城市功能空間在完成產業外遷、人口疏散基礎形成相應的功能分區之后，尋求新的都市化的空間功能擴展影響較強影響較弱規律三8成熟態勢的歷史文化名城，具有較為趨同的城市空間功能結構，都市化城市核心區的出現推動歷史文化名城的都市化進程規律四老城區的商業、休閑的引力來自都市化核心區的強大拉力相對獨立的歷史文化名城城市空間格局122234334圖例：1：老城區（旅游、休閑和文化藝術產業為主）2：居住功能區（以居住功能為主體，涵蓋商業、分區行政和部分二產功能）3：城市產業區（以二產為為主體功能，涵蓋產業居住和配套商業，是城市發展重要的經濟支撐區域）4：都市化核心區（以第三產業發展為主體，提升城市產業結構，是城市發展變革重要的增長極和經濟中心）5、自然邊界（老城區與新都市化空間之間往往有自然空間區隔，都市化核心區保持有較為獨立發展腹地）459歷史文化名城現代都市核心區開發建設的KPI現代都市核心區建設的KPI

與老城區有顯著的功能軸線聯系

擁有良好的自然生態資源和人文資源

便捷的內外部交通體系，區域功能的對外輻射性較好

以產業為區域發展重點，引領城市產業結構變革

與老城區及周邊功能區之間有天然的空間區隔，保持較為獨立發展區域腹地規律五10思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.52.1城市發展規律研究揚州城市發展研判2.211結合案例分析指標，評判揚州發展階段與趨勢1234工業化發展階段與產業發展狀況城市化發展階段以及發展趨勢揚州城市生活方式發展階段與趨勢城市空間功能演化過程核心分析指標-工業化發展階段分析、產業產值增長狀況分析-城市化率變化趨勢以及階段特征-城市生活方式的定性分析-城市空間擴展的變化趨勢12思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.53.1發展環境本體對標3.2職能定位3.3發展理念3.4形象定位3.413在“一體兩翼”的城市發展戰略下，揚州城市空間發展呈外溢式擴張格局，顯現出區域融合態勢特征江都市區揚州城區儀征市區揚州市大區域空間結構圖與揚州市“一主兩翼”的發展戰略相呼應。作為揚州市重要的“東翼”，我市的城市規劃應積極主動的策應揚州的發展，接受揚州的輻射。

——關于江都市城市總體規劃修編工作情況的調查報告（摘要）認真落實“一體兩翼”城市發展戰略，三五年內使中心城市建成區面積達到100平方公里、人口達到100萬人，形成帶狀組團式發展的現代濱江大城市格局。——揚州市《關于統籌城鄉發展的意見》揚州儀征江都揚州儀征江都揚州市區域空間發展趨勢的結構模型儀征是南京和揚州之間重要的節點城市，已被納入上海經濟圈緊密層、南京都市圈核心層和揚州“一體兩翼”城市發展戰略。——江蘇省儀征市委書記卜宇講話（搜狐網專訪）14各片區功能構成較為單一，功能板塊發展多為單一功能的規模外延揚州城市空間功能板塊構成西部新城南部產業園區北部產業區新老板塊的過渡區域以旅游、商業功能為中心，發展空間業已飽和，以消費型功能為主，區域主導功能明確居住功能為主，兼具部分行政與公共設施，區域已形成中央居住區格局，空間有都市化的形式卻無都市化內涵以工業產業園區為發展定位，各個片區定位于不同的特色產業，發展已逐步由產業園區向產業新城轉變老城區以工業產業園區為發展定位，片區發展較為獨立，定位于為現代企業集聚、功能特色鮮明的新型工業園區產業與居住功能疏散的主空間區域，目前發展已趨完善，未來將進入到功能擴散和城市更新階段現狀板塊特征板塊解析總結蜀崗新城區域規劃定位明確，發展方向偏向于城市旅游和生態居住旅游休閑區工業園區中央居住區工業園區居住商務混雜區廣陵新城蜀崗新城江都15在揚州空間擴展和區域融合的背景下，依托既有分區無法實現復合都市核心區的功能演進，需要新的功能空間來承載復合功能的城市新中心區城市發展趨勢南部產業園區開發區邗江工業園廣陵產業園江都市區杭集工業園…老城區蜀崗風景區儀征市區西北產業園區西城新區城市新的功能空間總體功能構成16思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.53.1發展環境本體對標3.2職能定位3.3發展理念3.4形象定位3.417歷史文化價值優勢豐厚歷史人文底蘊提高城市、區域的文化品味運河沿線區域成為觀光游覽、休閑的基本載體承載“古今呼應”的商業文化……京杭運河承載的積淀豐厚的運河文化塑造了區域無可比擬的歷史文化價值經濟功能載體歷史文化載體航運灌溉…流動著的文化京杭運河廣陵新城京杭大運河是世界上開鑿最早、里程最長、工程最大的運河，是南北交通大動脈和南水北調的輸水通道2007年9月由揚州市牽頭的大運河申報世界遺產工作正式啟動運河文化輻射區域本體解析資源條件18京杭大運河是一個流動的、還活著的歷史文化遺產京杭運河攬勝圖（部分）“站在歷史的高度來看，京杭大運河的價值和風貌傳承千萬年，不能在我們這一代人手中‘斷流’。而更重要的是與以往的文物景觀不同，京杭大運河是一個流動的、還活著的遺產。所以必須保護還要考慮發展，發展中要涵蓋保護。這才是我們申遺的目的。”

——京杭運河審遺者的呼聲京杭運河揚州市區段全長約30公里，由北向南縱貫揚州城。國家文物局長單霽翔這樣評價：“京杭大運河是世界上最長的人工河，也是中國惟一南北走向的長河。它和長城一樣，是中國古代的兩大工程奇跡。”世界上開鑿時間最早、里程最長的人工運河。本體解析資源條件19揚州因運河而興、緣水而榮，又是京杭大運河申遺的牽頭城市，但目前對運河文化和價值的挖掘尚未全面啟動，本區域承載著挖掘運河價值、復興城市文化的重要使命國內其他城市對運河文化的挖掘城市定位已建項目擬建項目活動運作通州濱水宜居新城運河文化廣場運河博物館、媒體廣場、濱河文化走廊、生態公園、居住區、會展中心舉辦“京杭大運河文化節”淮安運河之都大運河文化廣場恢復漕運總督、河運總督、規劃九大景區舉辦"運河之都"學術研討會無錫京杭大運河唯一穿城而過的城市古運河環境整治工程修復沿岸風貌圍繞一條古運河，全面保護沿河傳統民居和工業遺產、重點實施1234工程開展運河水上游蘇州東方水城環古城河風貌整治工程環城河水上旅游杭州運河文化廣場、運河魂主題公園中國大運河博物館、西湖文化廣場、艮山公園、大關公園、北星公園及“兩帶六埠十五橋”制定《京杭運河杭州段整治與保護開發戰略規劃》淮安運河文化廣場杭州運河魂主題公園通州運河濱水步道、親水平臺目前仍以航運功能為主的揚州京杭運河段蘇州京杭運河游本體解析資源條件20信息服務業是現代服務業的重要組成部分，也是信息產業下一步發展的重中之重。發展信息服務業，省信息產業廳決定與揚州市政府合作共建基地，對增強江蘇信息產業核心競爭力具有重要的意義。－－江蘇省信息產業廳廳長謝正義江蘇信息服務產業基地（揚州）落戶廣陵新城核心區，成為揚州新的經濟增長動力源，為廣陵新城吸聚人口和投資奠定了產業基礎江蘇江蘇信息服務產業基地（揚州）中國電信江蘇外包呼叫中心揚州購龍科技有限公司江蘇漢世紀投資有限公司IBM中國創新中心揚州神州數碼軟件有限公司揚州熱點信息咨詢有限公司揚州核創科技有限公司IBM中國軟件測試中心江蘇無憂信息科技有限公司江蘇博暢數據通信有限公司……目前已入駐及擬入駐企業規模：首發項目150畝，建筑面積15萬平米配套設施：綜合辦公大樓、商務酒店、會所、產業培訓中心等開發分期：共三期（2007－2011）招商方向：

IT信息服務業（包括呼叫產業、數據存儲產業等）、金融服務業、科技主題地產基地情況本體解析產業基礎21根據區域本體分析，廣陵新城核心區具有和已形成的要素支撐其發展現代都市核心區都市化城市核心區發展建設KPI本體對位江蘇信息產業基地（揚州）落戶廣陵新城，成為揚州新經濟增長動力源，同時信息產業是現代服務業的重要組成部分，能夠促進揚州產業結構的提升；廣陵新城核心區位于城市東西主功能軸線文昌路東部延展區，與老城區有顯著的功能軸向聯系，保持與城市建成區發展的緊密聯系。西側臨近京杭大運河水系；東鄰揚州水源保護地廖家溝，水質與生態環境優越；現狀的地塊內部生態資源極其豐富，內部水系豐度較高。廣陵新城核心區由于周邊水系的區隔保持較為獨立的發展腹地，在區域發展的過程能夠有效的保持自身的發展屬性和區域特質。良好的生態自然資源與人文資源與老城區有顯著的功能軸線聯系天然的空間區隔，保持較為獨立發展區域腹地以產業為區域發展重點，引領城市產業結構變革內外部交通體系，區域功能的對外輻射性較好本體對標項目與三條城市主干道、一條城際間高速公路直接接壤是城市東部連接京滬高速最便捷的出口；內部待建層次化道路有利區域內部功能便捷組織。22思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.53.1發展環境本體對標3.2職能定位3.3發展理念3.4形象定位3.423結合歷史文化名城發展規律研究、區域發展背景和本體對標分析，將廣陵新城核心區定位為揚州都市化城市核心區區域發展背景歷史文化名城城市發展規律與理論研究

歷史文化名城有著較為趨同的發展規律與歷程。在保護老城的基礎上，實現城市的都市化進程是歷史文化名城發展的核心目標。整體定位“一體兩翼”揚州城市發展戰略的確定與揚州區域融合的空間發展趨勢，使廣陵新城核心區的發展具備顯著的優勢，廣陵新城核心區將是區域融合背景下的經濟腹地中心、地理空間中心和生態功能的核心。本體對標分析

城市各板塊功能方向明確，發展相對獨立。城市發展趨向與腹地的都市融合，在新的城市功能空間背景下，城市復合功能中心缺失。引領揚州都市化進程，體現都市化生活方式，都市經濟形態和都市城市形象的都市化城市核心區24[都市化]：體現著歷史文化名城現代化的時代特征，引領著揚州新的都市生活方式、都市經濟形態和都市城市形象都市生活方式都市城市形象都市精神都市經濟形態都市化進程中，作為傳統城市化進程實踐方式的現代工業受到巨大沖擊，當代信息產業、文化產業等都市經濟要素不斷涌現并成為主要經濟形態優越的人居環境和復合的區域功能為揚州市民提供了多元化、差異化、體驗化、價值化的都市生活方式歷史公共空間同現代活力氛圍的交融構建揚州都市新領域現代、科技、時尚、文化、和諧新興活力產業形象的體現科學發展觀下現代新城的形象展示整體定位詮釋25[核心功能區]：集聚多功能于一體，以新經濟為支撐的城市核心功能區功能復合戰略主導新經濟產業城市核心功能區融商業、休閑娛樂、商務行政和居住于一體的復合功能區城市發展軸的東向延展帶江揚一體化發展趨勢下城市重點發展區域生長型現代產業聚集地揚州、江都兩大經濟中心的輻射交匯地整體定位詮釋[揚州

—都市核心區]京杭都心，生態水城水城-城市肌理延承的逐水而居生態-生態理念下的筑城理想京杭-區域核心的價值標識都心-都市化的揚州中心，京

杭運河帶上活力新城整體形象定位

生命力創造力推動力產業聚集部落經濟發展的引擎，城市活力的都心-匯聚都市精英，聚集社會財富

-完美構筑核心城市空間蘊涵潛力的

生態的生長之城●建筑的科技節能空間的自然延展可持續發展的城市領域都市化的生活方式時代性的城市標志繁華的，時尚的，活力的……現代都市繁華30思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.54.1案例借鑒功能定位與規模分析4.231通過先進的歷史文化名城都市化核心區案例研究，明確廣陵新城核心區發展內涵

初步考慮案例法國，巴黎德國，法蘭克福英國，利物浦英國，謝菲爾德英國，布里斯托西班牙，畢爾巴鄂英國，紐卡斯爾英國，卡迪夫英國，利茲埃及，開羅加拿大，蒙特利爾瑞典，斯德哥爾摩比利時，布魯塞爾匈牙利，布達佩斯俄羅斯，第比利斯美國，巴爾的摩…具有歷史文化名城都市化核心區屬性特征區域規模與空間尺度與廣陵新城核心區較為相似城市發展歷程較長，功能構成與空間結構已趨于完善著重分析了其中的兩個歷史文化名城英國，謝菲爾德都市化核心區瑞士，伯爾尼都市化核心區32從三層面具體解析歷史文化名城的都市核心區，探尋現代都市核心區的發展規律功能解構產業解構布局解構33以城市內涵發展為目標的都市活力區融商務、商業、居住、游憩娛樂為一體，屬于多元復合型功能區域都市活力新區1234商務辦公區域發展的核心驅動力，主要由行政商務區和活力產業聚集區兩部分空間來實現各種產業的辦公需求高尚居住利用區域內豐富的生態資源形成各具特色的居住組團，為區域內商務人士和老城人口提供高品質的居住空間綜合商業包括集中式購物商業、餐館、酒吧、咖啡廳等商業配套形式，完善了都市核心區功能并增加了區域活力游憩娛樂構建城市公共、開放、休閑的生態空間，設立濱水休閑娛樂區，為都市人提供多樣休閑娛樂空間玫瑰園超市商務空間河濱居所老城產業園區活力新區行政中心1.行政商務區2.高尚居住區3.活力產業區4.休閑文娛區

濱水游憩帶居住商業商務辦公游憩娛樂12243343122瑞士伯爾尼功能解構產業解構布局解構34多功能高度復合和衍生，形成以文化休閑為核心具有復合功能的都市新活力中心商業居住商務文化休閑生態游憩城市旅游都市化核心區購物休閑，以“sheffieldone”為核心的商業群落，將整個市中心建成為一個高低錯落的主街購物區。生態游憩，通過水系沿岸休閑空間及大規劃綠化工程合理規劃，為城市提供現在生態休閑空間。文化產業，以文化力量為社區重新注入活力、改變部分城區的地貌、集聚不同文化藝術群體、促進了當地文化工作者就業。商務辦公，文化產業經濟帶來大量商務需求，各種中小文化團體、投資機構在這里設點辦公。居住功能，在城市核心區邊緣規劃排布高品質低密度住宅小區。CulturalIndustriesQuarter（CIQ）始于80年代，發展文化產業，包括音樂、電影、電視、電臺節目制作、新媒體、設計、攝影、表演藝術及傳統工藝創作活動，成為城市新中心區富蘭克爵士的一項調查顯示sheffield是2004年下半年倫敦以外寫字樓和住宅租金增長最快的英國城市英國謝菲爾德功能解構產業解構布局解構35藝術展覽、文化傳媒、信息服務、休閑娛樂等充滿都市氣息的現代產業成為新區發展的經濟動力源泉藝術展覽信息服務文化傳媒保羅?克萊藝術中心：多元化的現代藝術中心，除了藝術展覽外，還為音樂、戲劇、舞蹈和文學提供了一個展示的舞臺，承擔著會展、藝術創作、音樂文學展示、休閑娛樂等多種功能瑞士廣播電視公司總部（SRG)全國性的廣播電視領導機構，負責協調和管理全國廣播電臺和電視的行政業務和對外聯系數據處理、技術信息：區域集中較多中小型信息技術(IT)服務公司，提供數據處理、技術開發及其它IT相關服務休閑娛樂Casino娛樂中心：綜合型現代酒店，內部設有賭場和區域最大的國際會議中心StadedeSuisse文娛區：以首都體育場為中心，周邊布有手球館、冰球館等設施，承接大型體育賽事和音樂演出：

藝術展覽：保羅?克萊藝術中心BEA會展中心……文化傳媒：瑞士廣播電視公司總部區域性電臺中心空間傳媒集團（EspaceMediaGroup）……信息服務：DVinformatikAGNovusinformatikAG……休閑娛樂：AllegroCasino娛樂酒店瑞士文體休閑娛樂中心濱水休閑旅游區……相關服務產業：房地產咨詢服務金融……RoseGarden濱水游覽區：阿勒河邊的熊公園和玫瑰園是濱水游憩帶上的主要節點瑞士伯爾尼功能解構產業解構布局解構36謝菲爾德經濟結構調整后，休閑文化產業成為區域經濟發展策略的中心環節32145CIQCIQ到了90年代，已集聚約300個組織和小型企業，包括了31棟文化和創意建筑HotelNovotelSheffieldCentre12WinterGardensMillenniumGalleries34NationalCentreforPopularMusic5傳媒產業文化、藝術產業電視報紙雜志BBC電臺電影院千禧年博物館大學科學區圖書館都市休閑文化產業Site畫廊藝術家村藝術工作室油畫陳列館投資機構中介代理出版社英國謝菲爾德功能解構產業解構布局解構CityloftsTowerInterview37六大功能組團構建復合城市新區，組團功能主題明確，組團內功能混合，形成較好的功能互動老城產業園區活力新區行政中心行政商務區高尚居住區休閑文娛區生態居住區活力產業區文化居住區濱水游憩帶行政商務區：區域的核心組團，它同老城聯系緊密，沿城市發展軸線分布休閑娛樂區：依靠大型公建設施和優勢生態景觀資源驅動而成，城市的人氣聚集區活力產業區：承載藝術展覽、創意文化等產業，內涵上與行政商務區形成產業互補和功能互補，并在空間布局上同它形成空間對接，互動發展居住組團（高尚+文化+生態居住區）：根據道路綠地及周邊因素劃分形成多個不同主題的住宅組團，圍繞核心區外圍延展分布濱水空間：根據水體河道不同特征采取“節點”方式建造休閑和生態綠地，與休閑娛樂場所互動接合，形成濱水游憩空間新區總面積居住區行政商務區活力產業區休閑娛樂區道路、綠化和水系6平方公里42%11%8%11%28%老城瑞士伯爾尼功能解構產業解構布局解構38以文化產業區為中心，多功能空間布局彌補城市發展功能空間的缺失新區總面積居住區行政商業商務區活力產業區休閑娛樂區道路、綠化、水系5平方公里45%11%7%12%25%英國謝菲爾德功能解構產業解構布局解構低密度住宅區（以低密度住宅為主）都市生活區休閑娛樂區文化產業區商務辦公區商住混合區老城區謝菲爾德都市核心區功能布局結構圖居住區（低密度生態住宅區）規模較大，形成相對完整的社區或鄰里關系，與商務辦公區和中心產業區有緊密地空間功能聯系。商住混合區（社區商業與住宅的混合布局空間）以街坊式的商業為空間布局架構，設置社區商業與居住功能的混合布局空間模式。商務辦公區商務辦公區與老城區有顯著的軸線聯系，集中有行政功能、商務辦公功能，是都市核心區與老城聯系的主功能空間。休閑娛樂區（以體育休閑功能為中心）布局有大量的體育運動休閑設施，形成城市休閑娛樂運動板塊中心。文化產業區（以文化產業為核心區）在原有的的城市工業園區上進行空間更新，以文化產業為內核形成新的城市新中心區。39構建城市新經濟產業推動區域功能演進，形成以產業為中心，具有復合功能的現代都市核心區居住功能商業功能生態游憩休閑娛樂城市旅游功能產業功能—商務辦公功能文化產業休閑產業…通過塑造低密度、生態、自然的環境，多樣化、高品質的住宅產品吸引高素質人口的入駐發展具有高附加值的第三產業，形成歷史文化名城新的經濟增長極，促進城市產業轉型完善區域商業體系職能，通過多種商業業態建設，形成對城市及區域商業體系的有效完善具有復合功能的現代都市核心區依托生態濱水區資源和城市歷史文化價值，發展休閑娛樂功能，同時豐富提升城市的旅游功能結論140現代都市產業成為區域發展的核心產業內涵，形成城市新的經濟增長極藝術展覽文化傳媒休閑娛樂…信息服務生產性服務業—歷史文化名城現代都市核心區產業發展方向—都市產業文化傳媒休閑娛樂生產性服務業…藝術展覽信息服務

都市產業是適應中心城市功能和都市經濟發展，發揮都市優勢，服務于都市自身并輻射周邊地區繁榮發展的產業。都市產業與都市生活、都市文化、都市素質、都市環境和都市社會經濟發展緊密聯系，貫穿社會、經濟、文化領域，涉及農業、工業、建筑業和第三產業，是集生產、流通、消費為一體的三次產業群。結論241發展成熟的現代都市核心區，在功能的構成以及比例規模上，發展較為相似—瑞士伯爾尼都市核心區功能比例構成—休閑娛樂區居住用地行政、商業商務用地—謝菲爾德現代都市核心區功能比例構成—道路、綠化和水系結論3活力產業區居住用地行政、商業商務用地活力產業區休閑娛樂區道路、綠化和水系—歷史文化名城現代都市核心區功能比例

—功能構成居住用地行政商業商務用地都市產業用地休閑娛樂用地功能比例%40%-50%5%-10%7%-10%公共綠化、道路25%-40%政府行政辦公1%-2%商務辦公1%-4%商業用地1%-4%10%-5%42九大功能分區：都市活力區、文化水岸休閑區、都市生活區、SOHO商住混合區、行政商務區、都市產業示范區、濱水高尚住宅區、生態游憩區和生態休閑居住區文化水岸休閑區都市活力區都市生活區濱水高尚住宅區Soho商住區生態休閑居住區都市產業示范區生態游憩區行政商務區功能分區功能分區分區規模（畝）都市活力區1000都市產業示范區2000行政商務區565文化水岸休閑區1400生態休閑居住區1700SOHO商住區1460濱水高尚居住區1352生態游憩區724都市生活區255043通過以上十三大核心項目設置，有效提升區域土地價值，豐富分區功能，分期開發促進區域土地的持續增值核心項目總結編號核心項目1京杭水岸城2濱水CITYWALK3京杭國際交流中心4運河新天地5京杭之帆五星級酒店6體驗式書城7第四維商業街區8健康水會9生態體育公園10院街商業11創意俱樂部12創意工坊13原生態濕地走廊12345678910121113核心區項目空間布局結構圖44通過概念增值、規劃增值和設施增值等一系列增值措施，提升區域土地價值和吸引力。概念增值現代都市核心區概念運河文化概念現代濱水休閑概念濱水生態居住概念規劃增值京杭水灣運河新天地原生態濕地走廊生態體育公園設施增值京杭水岸城濱水CITYWALK京杭之帆五星級酒店體驗式書城京杭國際交流中心健康水會第四維文化創意街區核心結論回顧區域增值體系45創意設計部落信息產業基地居住配套用地OPEN青年社區圍繞創新、科技、前沿的產業商務區，配置商業、居住、休閑娛樂功能，打造復合型產業生活空間都市產業示范區功能結構圖都市產業示范區匯聚都市精英，聚集社會財富，完美構筑核心城市空間延展區域都市產業示范區功能規模結構都市產業示范區產業示范區2000畝產業占地862畝商住用地596畝公建道路綠化水系542畝46特色都市產業空間蘊藏城市創新活力，引領都市經濟潮流分區組團功能方向典型項目/產品創意產業空間創意設計類企業聚集地，為高素質、頂尖的創意從業者提供多元、柔性現代的創造空間時尚LOFT生態辦公區創意俱樂部創意工坊高新研發空間承接長三角城市信息服務產業溢出業務，吸引本地高新技術企業研發部門共享優越工作空間

信息服務大廈高新技術研發中心生活配套服務區依托配套商業和汽車東站等設施，為工作和居住人口提供便利快捷的服務空間OPEN青年社區（商住小區）產業配套居住區（商住小區）創意書吧時尚商務會所現代客運中心影響力推動力創造力生命力生產力都市產業示范區47產品交易、展示、對外交流的平臺，設計機構和人士相互學習和切磋的第四空間

定位：融產品設計、展示、發布、服裝品牌展示宣傳、創意教育培訓、咨詢策劃等為一體的文化創意平臺

功能：產品設計展示與發布企業、產品形象、展示咨詢策劃、創意教育培訓建筑特色：具有較強的現代感和時尚感，讓人們感受建筑藝術與時尚元素的完美結合體量規模：1.5萬平米1創意工坊創意俱樂部核心項目48隨性交流的空間、時尚玩族的聚會，最純粹、最蕪雜的集聚地，最前衛沖動的大本營創意工坊創意俱樂部

定位：創意設計者的交流、娛樂、休憩空間，增強區域同周邊板塊的聯動性，提升活力

功能：交流互動空間，為人們提供服務、消費、休閑的多功能商業娛樂中心針對對象：創意產業中高端從業人員及相關行業具備創新頭腦高素質人員體量規模：1.5萬平米2核心項目49圍繞中心水景，排布商業、商務和休閑娛樂功能，形成具有復合功能的區域核心，演繹揚州現代都市時尚都市活力區休閑商業組團城市居住組團濱水游憩組團Soho居住組團水岸居住組團水岸商務組團都市活力區分區功能結構圖都市活力區都市活力區功能規模結構都市活力區1000畝純商業136畝居住用地400畝公建道路綠化水系414畝商務用地50畝50分區組團功能方向典型項目濱水游憩組團依托京杭之星人工水面，設置城建館、超五星酒店，形成地標建筑的空間呼應，形成區域的核心形象入口

城建館水岸廣場五星級酒店（濱水地標）水岸商務組團生態、濱水的商務辦公平臺，形成區域商務辦公高地

高端商務寫字樓

SOHO商務辦公休閑商業組團配備便利、全面的生活休閑配套設施，輻射全市及周邊腹地人群，形成城市級商業內核

京杭水岸城特色濱水CITYWALK城市居住組團水岸居住組團水岸居住組團依托周邊的商業、休閑功能，開發中高檔居住區

品質高檔住宅商業設施、高端居住和SOHO型辦公混合布局，構建充滿活力的區域核心都市活力區51特色商業通過主題的建造，演繹時尚都市生活，強化參與式購物及體驗式娛樂特征核心項目

定位：增加特色商業功能，營造休閑商業娛樂氛圍。

建筑特色：大型商業綜合體與特色濱水商業，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣。主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。主要業態：零售/餐飲/娛樂及其他業態

體量規模：20萬方商業體量京杭水岸城濱水CITYWALK城市級商業中心組團核心商業項目52京杭水岸城開發方向——案例借鑒：日本福岡博多運河城核心項目京杭水岸城城市步道日本福岡博多運河城項目立意

「化都市為劇場」項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”；匯集13個電影院的“AMC運河城13”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。設計思路

「觀光與商業結合」將三個原有步行街區結合成為一個更大的統一體中，在室內創造室外化的互通內街。鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風格。不同主題區提供不同的風格的購物廊，增強觀光性。市場反饋前八個月，游客人數達到1200萬人。運河城市中心包括2個飯店、1個大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。商業、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。53濱水城市步道的開發方向——案例借鑒：紐約城市步道節日廣場廊街紐約城市步道兩條典型廊街交匯于一個節日廣場，通過城市景觀規劃、娛樂場所和節日市場的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些舞臺中發生。除了電影以及懷舊，這里也有咖啡館、club、綜合性的購物中心和特色小店，它們如此協調的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色。核心項目京杭水岸城城市步道54聚合時代發展前沿的高檔時尚、人文宜居的新都市聚居區都市生活區都市生活區都市生活區功能規模結構文化教育組團居民安置區組團都市居住組團院街商業都市生活區分區功能結構圖都市生活區2550畝商住596畝居住1096畝公建道路綠化水系858畝55分區組團功能方向典型項目居民安置區組團作為廣陵新城核心區開發建設中的就地居民安置區都市居住組團依托內部水系，開發建設中、高密度居住區，作為廣陵新城核心區的核心居住片區

院街商業文化教育組團新東方學校為中心，形成廣陵新城核心區的文化教育組團以居住和社區商業為主體功能，發展成為廣陵新城核心區都市居住的核心片區都市生活區56通過多樣、休閑、趣味的院街設置形成區域級商業中心，服務都市生活區的居住人群核心項目項目本身只有一面臨街，通過蘋果街的打造，將商業氛圍引入社區內部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業氛圍，提升商業街的商業價值。案例借鑒-蘋果街區

定位：區域級商業中心。

建筑特色：以建筑底商為基礎，圍合商業院落，將商業散布于居住空間內部，院落商業街區。主要客戶：片區居住人群。主要業態：零售/餐飲

體量規模：5萬方商業體量院街商業院街的構建形態院街商業57將節能、舒適、健康、生態元素注入社區生活，成為城市財富階層人群聚集地濱水居住區濱水高尚居住區功能規模結構濱水高尚居住區濱水高尚居住區功能結構圖低密度生態社區濱水生態走廊分區組團功能方向典型項目低密度生態社區組團依托濱河區域天然濕地生態資源和交通道路自然分隔而成的獨立空間，打造城市生態宜居社區，滿足財富階層高品質居住需求

濱水生態走廊組團依托廖家溝原生態濕地資源，塑造原生態綠地開敞空間

原生態濱水生態濕地走廊以生態自然空間為依托，展現揚州生態居住特質，提高區域居住品質濱水高尚居住區1700畝居住區用地1114畝綠化、道路和水系市政用地586畝58以生態濕地和寬幅水系為機制，建設具有生態、游覽、科普、休閑于一體的復合原生態綠地走廊

定位：區域原生態濕地走廊空間特色：多層次空間變換，多面多節點的生態展示主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。核心項目生態濕地走廊生態濕地走廊59依托濱河區域親水、近水特性及橋頭交通節點區位打造城市標志性戶外觀光和運動體驗空間生態游憩區生態游憩區生態游憩區功能規模結構生態游憩區功能結構圖生態體育運動公園組團原生態濕地走廊分區組團功能方向典型項目生態體育運動公園布局體育運動設施，滿足中高端居住人口的戶外運動空間需求，完善廣陵新城核心區的休閑娛樂功能構成

生態體育運動公園濱水生態走廊組團承接北部原生態濕地走廊的空間功能延展，豐富綠地空間的功能體系設置生態空間規避區域門戶的交通負面影響，布局生態體育公園豐富板塊功能生態游憩區724畝休閑娛樂用地180畝運動公園420畝道路、綠化及市政用地124畝60做為廣陵新城核心區休閑娛樂功能的重要組成，展示綠色生態活力，滿足區域居住人群的戶外運動空間需求生態游憩區生態體育公園項目特色：大面積綠色生態草地，功能豐富的體育設施主要客戶：城市居民及區域居住人群。規模：占地面積420畝。項目價值：減少交通干道負面影響；形成良好的門戶生態展示空間；提升區域周邊居住品質，成為周邊居民休閑游憩共享空間。生態體育運動公園組團61依托自然濕地資源、人工湖景和高檔養生水會配套，營造社區高尚生態居住格調，成為城市精致生活的引領者生態休閑居住區由濱水濕地外景和淮左湖人工內景相互輝映而成的“水景”資源體系，構筑了社區以水為靈魂的生態主題；高檔養生會提供的一站式休閑健康娛樂服務詮釋城市中心區無法復制的名流精英生活生態休閑居住區生態休閑居住區功能規模結構生態休閑居住區分區功能結構圖親水休閑走廊休閑居住區（商住用地集中）城市綠地生態休閑居住區分區組團功能方向典型項目休閑商住混合組團以社區生態水景為主要資源依托，配合社區商業，打造城市休閑品質居住區，成為城市生態品質生活引領者高端休閑居住區中心生態居住組團依托人工湖和生態濕地資源，以及社區內高檔健康養生會所提供的配套服務，打造富有商務休閑特色的精致生活空間

中心生態居住區健康水會親水休閑走廊生態休閑居住區1352畝商住397畝居住478畝道路、綠化及市政用地477畝生態休閑居住（居住用地）62人工湖健康水會－－融娛樂、運動、康體、商務功能于一體，為城市商務精英筑健康諾亞方舟，造品質生活藍本

定位：以“健康、養生”為概念，是一個運動、休閑、保健、娛樂、商務會議等多元功能組合、五星級新概念的健康休閑會所，增強社區生態休閑氛圍

建筑特色：體量適度、自然生態、主題突出的特色娛樂場所，讓會員享水、樂水，品味時尚健康生活主要客戶：城市商務精英、高端白領階層、外籍人士體量規模：1.5萬平米功能服務內容水療SPA洗浴、桑拿、按摩健身、康體健身、全身體檢娛樂、休閑影院、茶室、書吧商務會議室等商務空間健康水會核心項目健康水會63在活力區與產業區之間布局SOHO商住區，構建產居結合的區域功能體系SOHO商住區SOHO商住區SOHO商住區功能規模結構SOHO商住區分區功能結構圖第四維商業街區城市SOHO區組團都市居住組團分區組團功能方向典型項目城市SOHO區組團以概念化的公寓為主的，具有現代都市風格的soho居住區

第四維商業街區都市居住組團商住混合的中高密度住宅組團SOHO商住區1459畝商住區397畝居住區662畝道路、綠化及市政用地400畝64——文化、活力、創意的第四維商業街區

定位：揚州創意街區。

建筑特色：特色街區商業建筑，體現創意文化等時尚概念。主要客戶：產業區的創意人士和城市旅游游客。業態特征：創意制品/餐飲/零售

體量規模：2萬方建筑體量第四維商業街區核心項目第四維商業街區沿SOHO商住區中心街區，打造區域空間通廊，布局創意產品商業街鋪，與東側都市產業區形成較好的功能互補與空間互動，同時也同soho居住區形成區域特質的屬性搭配。揚州創意產業街區與都市產業區的創意工坊相聯系，為其設計的產品提供展示和銷售的空間65行政商務區是廣陵新城的腹心地帶，以擬建區級行政資源推動區域行政、文化和商務中心的形成行政商務區行政商務區分區功能結構圖行政商務區功能規模結構行政組團中心居住組團都市商務組團文化生態組團行政商務區行政商務區565畝行政辦公130畝商務區76畝廣場104畝居住190畝道路、綠化及市政用地65畝66分區組團功能方向典型項目行政組團以廣陵區政府為中心，形成區域行政中心文化生態組團以生態開敞空間為依托，設置揚州首家體驗式書城，形成區域文化體驗中心

揚州首家體驗式書城都市商務組團圍繞城市景觀軸線文昌路。布局中高端商務寫字樓，形成都市商務辦公集群中心居住組團中心區的核心區域，布局居住組團，完善行政商務區功能構成，有利于產居結合的功能區體系構建區級行政設施、文化生態開敞空間、都市商務集群和都市居住組團四大功能片區，構建區域功能聚合中心行政商務區67揚州首家體驗式書城——BOOKMALL，以出版物銷售為核心，以文化交流、創意產品、休閑娛樂、品味餐飲為配合的揚州城市文化生活中心

定位：國內一流體驗式書城，出版物及文化用品的展示與銷售，整合高品位餐飲、休閑娛樂、創意產品和文化精品等項目，為消費者提供一站式、多元化的文化休閑選擇與體驗，塑造揚州文化生活新風尚。

建筑特色：時尚現代外立面風格，充滿幻趣和想象力的空間設計和多樣化主題裝飾風格。主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。規模：建筑面積約2萬平米功能構成：多種業態的書店、影音制品店；多功能文化廳，提供會議、展示、展覽、影視等文化交流功能；大量注重參與互動的閱讀與文化活動；咖啡店、風格餐廳、茶館核心項目體驗式書城揚州首家體驗式書城68結合區域發展條件，以生態、健康、文化為主題建設京杭運河文化水岸休閑區水岸休閑區從一個具有久遠歷史的航運水岸區變成一個現代都市化的生態、文化和休閑活躍的黃金水岸！文化水岸休閑區文化水岸休閑區功能規模結構水岸休閑區分區功能結構圖水岸游憩組團水岸居住組團分區組團功能方向典型項目水岸居住組團以一線江景為主要資源依托點，打造濱江高尚居住區，引領揚州高尚生活新標桿

中高端居住小區水岸游憩組團依托運河東岸的生態空間聯系，打造富有特色的區域文化水岸休閑空間

京杭之帆五星級酒店京杭國際交流中心運河新天地文化水岸休閑區1400畝休閑娛樂用地450畝居住350畝道路、綠化及市政600畝69“京杭國際交流中心”—承接與國際友好城市的對外交流，建立一個揚州與國際文化固化的交流平臺，形成城市名片，提升區域價值京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店揚州市的國際友好城市已達9個，在發展中已經逐步深化與這些城市的交往，并求得實質性效益，推進與友好城市的新交往韓國仁龍市、美國西港市美國肯特市、德國奧芬巴赫市、意大利里米尼市緬甸仰光市、日本唐津市日本厚木市…京杭國際交流中心對外文化交流基礎

——眾多友好城市對外文化交流

——政府鼓勵政策

定位：城市文化交流中心。

建筑特色：后現代建筑，體現友好、創新的都市化城市意向，與水系自然融合。主要客戶：外籍友好城市的訪問團體。

體量規模：1萬方建筑體量70“運河新天地”—在古老的京杭大運河東側濱水區，植入現代購物、娛樂、美食等功能，打造揚州頂級濱水休閑區1核心業態23生態休閑功能區功能分區主題游賞功能區運河碼頭主題餐飲酒吧功能區餐廳、咖啡廳、特色酒吧、手工藝品，玩具，禮品、裝飾品等的商鋪。迷你家庭劇場、運河水上主題游樂公園等。運河公園、親水平臺、文化步道以及其它建筑小品。建設意向

定位：城市級文化濱水休閑區。

建筑特色：街區建筑，體現與揚州友好城市異域建筑特色。主要客戶：揚州城市居民與旅游游客。

體量規模：5萬方建筑體量京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店71家庭館兒童博物館總投資為1450萬美元，面積為57000平方英尺，每年游客達50萬人次以上三維動感電影院總投資為450萬美元，容可納440人、有芝加哥最大的電影屏幕：六層樓高、提供先進的視聽設備水晶宮6層高全玻璃環繞的植物花園，70棵高大棕櫚樹、20個音樂噴泉、公眾休憩區碼頭公園天際線劇場由百事可樂公司贊助修建．總投資為880萬美元1500個座位，芝加哥唯一的臨湖表演劇場空中纜車由麥當勞公司贊助修建，總投資為320萬美元，按照1893年芝加哥進行世界哥倫比亞博覽會時建造的原形觀纜車制造，乘坐該纜車可一覽芝加哥湖岸線風光和市中心的各大建筑。旋轉木馬仿制20年代該港口黃金時代時運轉的一部音樂旋轉木馬，它曾經伴隨芝加哥幾代人一起成長碼頭商業街莎士比亞劇場可容納525位觀眾的天井式劇場，是世界上最好的演出莎士比亞戲劇的舞臺之一商鋪餐廳、咖啡廳，售賣旅游紀念品、手工藝品，玩具，禮品、裝飾品等的商鋪。節日大廳史密斯彩色玻璃窗博物館美國第一家完全以彩色玻璃窗做為主題的藝術博物館。800英尺長的長廊上陳列有150多個彩色玻璃窗，約有80％是曾經安裝在芝加哥建筑上的，其年代可追溯到1870年。展會空間1.58萬平米的展示空間和4460平米（36個）會議室宴會廳啤酒花園包括米樂啤酒舞臺，是一個小型的露天舞臺，在夏季邀請本地著名樂隊在此巡回演出，為游客提供一個免費的休閑娛樂，欣賞音樂，品嘗風味小吃的場所多功能廳18000平方英尺，主要用于大型商業展示會豪華觀光游艇提供了多項湖上游艇娛樂項目，每年有超過60萬人次的乘客在此乘游船觀覽芝加哥風光A、家庭館B、水晶宮C、碼頭公園D、碼頭商業街E、節日大廳F、宴會廳“運河新天地”開發建設的案例借鑒：芝加哥?海軍碼頭京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店72京杭帆酒店：以京杭大運河古老的漕運船形式作為酒店建筑設計創意根源，打造揚州高端五星級酒店，形成區域地標古老的京杭大運河漕運船漕運船是京杭大運河上重要的水運交通工具，歷史上京杭大運河上漕運船穿梭不斷，漕運船回，物資流通，承載著京杭大運河往日的繁華與鼎盛。京杭之帆——五星級酒店酒店創意設計來源

定位：揚州高端五星級酒店

建筑特色：后現代建筑，以漕運船帆作為創意根源，打早區域建筑地標，成為廣陵新城第一高樓。主要客戶：國際會議客戶以及中高端城市游客。

體量規模：6萬方建筑體量京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店73廣陵新城核心區之于揚州：是加速揚州都市化進程的率先引擎74廣陵新城核心區之于揚州：是促進城市發展和經濟騰飛的核心動力75發展愿景+以“生態化”為開發理念，+以都市產業為核心發展內涵，+將區域最終打造成為以都市產業為主導，集商務、休閑娛樂、文化藝術、都市居住、城市旅游為一體的，領袖揚州、輻射蘇中、享譽京杭運河帶上的“京杭都心、生態水城”76思考篇Part.1規律篇Part.2方向篇Part.3內涵篇Part.4規劃篇Part.54.1案例借鑒功能定位與規模分析4.277基于區域整體定位研究，廣陵新城核心區重點發展都市產業、居住、商業和休閑旅游娛樂功能都市產業產業功能商務功能依托區域自身的資源，大力發展附加值高的第三產業，滿足揚州中高端企業對高檔商務空間需求居住以多元、創新為特色的綠色、生態、宜居示范居住區居住功能商業服務休閑娛樂旅游商業服務功能都市休閑商業與濱水空間相結合的都市休閑示范極功能解析城市旅游功能休閑娛樂功能推動揚州旅游產業升級，完善揚州現代旅游體系以多層次商業為特色的城市東部商業活力核781商務與都市產業功能的量化分析79采用不同方法對廣陵新城商務體量進行預測1市場趨勢法2需求預測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現狀，考慮城市未來經濟發展趨勢對商務體量進行預測基于未來新增現代服務業從業人員辦公需求和現有企業辦公置換需求進行預測借鑒同揚州三產經濟發展水平相當的城市發展階段案例，對商務體量進行預估80經濟總量良好的發展態勢和三產結構不斷優化的調整趨勢奠定了服務業“質量并重”、持續增長的運行基調2002-2007年6年間，揚州GDP總量持續增長，平均增幅為17.4%，第三產業產值年平均增長率達15%；揚州政府今后5年工作目標：實現全市地區生產總值年均增長13%左右量的保證：經濟總量17%的增幅水平城市第三產業產值占GDP比重經歷了03-05年的短期下滑后連續三年持續上調，產業結構調整初見成效；產業格局和服務業發展規劃強化了現代服務業的發展意識：形成以先進制造業為主體、現代服務業為支撐的產業發展新格局，成為長三角江北地區現代服務業中心城市質的提升：現代服務業較大的發展空間城市服務業發展趨勢在城市5年工作目標導向和服務業發展規劃的指引下，保守估計未來十年內揚州第三產業產值增速將維持在10%的范圍內2002-2007年揚州GDP、二產、三產產值平均增幅對比2004-2007年揚州三產結構對比2007-2017年揚州三產產值增長態勢單位：億元數據來源：2007年揚州統計年鑒；揚州統計局網站；2008年揚州市政府工作報告；81根據寫字樓市場表現與第三產業發展高度相關的市場發展規律，揚州未來寫字樓容量將出現一定程度增幅第三產業產值(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低寫字樓發展水平評估模型成都2001－2005年三產產值、辦公用房年均成交量對比年份20012002-20042005三產產值682765-10571182年均辦公成交面積14.520.937.7階段年均面積增幅--40%81%揚州未來十年第三產業產值與寫字樓市場容量預期發展情況寫字樓的市場表現與第三產業發展高度相關，第三產業總量反應了城市寫字樓的整體容量水平，根據二者的對應關系總結出寫字樓發展水平模型主要階段第三產業產值2014-2017900-11982007－2013462-818產值單位：億元面積單位：萬平米三產產值按照年增幅10％的保守增速預估未來十年揚州的三產產值，根據寫字樓發展水平評估模型，推測揚州寫字樓容量將在未來10年內經過中等容量的發展階段低容量中等容量模型來源：世聯模型數據來源：2006年成都統計年鑒；戴德梁行2007年度市場投資研討會公布數據年份2000-20022003-20052006-2007三產產值472-620710-11181318-1584年均辦公成交面積13.424.531.5階段年均面積增幅--83%28%南京2000－2007年三產產值、辦公用房年均成交量對比82基于市場實現現狀和未來發展趨勢，廣陵新城未來10年內預期可實現76萬平米的商務辦公體量市場實現現狀2005－2007年揚州市辦公用房年平均成交量為8.8萬平米未來發展趨勢揚州未來10年寫字樓銷量參考成都發展經驗，立足揚州市場，保守估計未來10年內寫字樓中等容量階段年銷售量較低容量階段增長20％。揚州2008－2017年寫字樓銷售量預估：8.8萬m2×6年＋10.56萬m2×4年=94.8萬m2主要階段階段間年銷量增幅年成交量2014－201720％10.562008－2013--8.8參照近年西區寫字樓成交量占全市比重，估計未來廣陵新城可實現全市80％的商務銷量，可實現面積為：85×0.8=76萬m2未來十年寫字樓市場容量預期增長06、07年西區寫字樓成交量占全市總量比重單位：萬平米數據來源：揚州市房地產市場分析報告（2006-2007年）83采用不同方法對廣陵新城商務體量進行預測1市場趨勢法2需求預測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現狀，考慮城市未來經濟發展趨勢對商務體量進行預測基于未來新增現代服務業從業人員辦公需求和現有企業辦公置換需求進行預測借鑒同揚州三產經濟發展水平相當的城市發展階段案例，對商務體量進行預估84以新經濟產業為區域功能內核的廣陵新城將成為未來揚州4.8萬現代服務業新增就業人士的主要辦公聚集地2006年對辦公空間需求較大的現代服務業從業人員近6萬人；

2001-2006年三產從業人員平均年增長率為4%；預估揚州現代服務業從業人口的年增長率高于三產平均增速，將達到6%的增幅水平，2017年城市現代服務業新增就業人口將達到4.8萬人。新增人口4.8萬未來10年內廣陵新城可提供新增現代服務業從業人員辦公面積為：4.8萬×15m2/人×0.8=57萬m2新增人口數量預估人均辦公面積預估辦公體量區域實現集聚度參照西區開發經驗，預測本區域集聚度可達80%2008-2017年揚州現代服務業從業人員增長趨勢數據來源：2007年揚州統計年鑒；揚州統計局網站；國家規定公務員人均辦公面積為20-24平方米中國80%的企業辦公面積在15平方米以下，一般人均辦公面積分為5平方米以下、5-10平方米之間、10-15平方米之間三個檔次西方城市商務辦公面積為15平方米。廣陵新城核心區的人均商務辦公面積可以達到平均辦公面積取值15平方米。85同時區域還將預留15萬平米左右的辦公場所來滿足城市現有企事業升級更新的空間置換需求老城辦公空間置換其他區域企業辦公空間置換金融機構辦公空間置換1萬5平米左右辦公空間置換率30%29萬左右的辦公銷量40%的平均空置率置換率60%八家國內銀行揚州分行近十家金融保險機構辦公面積接近7萬平米置換率60%未來10年廣陵新城可滿足現有辦公升級更新的置換需求為：0.45萬+10.4萬+4.2萬=15.05萬m2空間置換面積約4500平方米空間置換面積約10.4萬平方米空間置換面積約4.2萬平方米“揚州市的金融機構主要是購買整層或多層寫字樓來滿足辦公需求，舒適現代的辦公空間對他們有一定吸引力”

——搜房網肖經理置換率取值原則：城市現代都市核心區的定位決定了區域所吸引辦公企業類型主要為三產中層次較高的現代服務性質企業，目前該類型企業多分布于老城周邊，因此老城所需置換空間低于其他區域，置換率較低根據訪談和市場現狀調研，推算老城、其他區域以及金融機構辦公空間置換率分別為30%、60%、60%；辦公空間統計途徑：老城企業和金融機構辦公面積主要通過市場調研和專業人士訪談途徑獲取；其他區域辦公物業銷售面積通過揚州市房產網銷售面積公示資料統計及市場現狀調研獲取；空置率來自市場現狀調研；辦公空間統計：匯展閣：約4000平米摩爾曼妮：約4000平米……辦公銷售面積統計：東城國際：3045平米天地大廈：6340平米華遠國際：4003平米……86通過估算新增人員辦公場所和現有企事業單位空間置換需求，預期廣陵新城可提供72萬平米商務辦公體量商務體量72萬平米新增產業人口辦公面積城市現有企業空間置換需求金融機構辦公空間置換需求根據需求預測法估算，未來10年內廣陵新城預期可實現商務辦公物業體量為72萬m2，包括新增產業人口辦公面積57萬m2現有辦公升級更新置換需求15萬m287采用不同方法對廣陵新城商務體量進行預測1市場趨勢法2需求預測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現狀，考慮城市未來經濟發展趨勢對商務體量進行預測基于未來新增現代服務業從業人員辦公需求和現有企業辦公置換需求進行預測借鑒同揚州三產經濟發展水平相當的城市發展階段案例，對商務體量進行預估88在城市經濟水平發展相當的情況下，參照深圳寫字樓市場發展，廣陵新城預期可實現72萬平米寫字樓體量城市三產經濟水平同寫字樓市場表現高度正相關；通過三產產值對比，2017年的揚州相當于2004年深圳的三產發展水平，其商務市場發展狀況也應大體相同；2004年深圳甲級寫字樓吸納量約87萬平米，可對比推算出2017年揚州甲級寫字樓吸納量為80萬平米；鑒于深圳同揚州城市在產業結構上的客觀差異，對預估的揚州甲級寫字樓吸納量進行20％的下調，調整后吸納量為64萬平米。甲級寫字樓的有效需求群體以現代服務行業為主，基于城市目前甲級寫字樓數量較少的現狀和廣陵新城“都市化核心區”的定位，預測未來廣陵新城將承載城市80%的甲級寫字樓吸納量；依據都市核心區的發展規律顯示，區域內70%的商務辦公體量由甲級寫字樓實現；參照此比值，本區域預期可實現商務體量為72萬平米；寫字樓吸納量＝寫字樓銷售量×（1－空置率）2017年揚州寫字樓發展水平比對2017年廣陵新城商務體量預測城市發展1200億80萬平米1300億86.88萬平米三產產值甲級寫字樓吸納量2017年-揚州2004年-深圳揚州城市甲級寫字樓吸納量64萬m2廣陵新區甲級寫字樓消化量51萬m2廣陵新區預期實現商務體量72萬m2區域可實現城市80%的甲級寫字樓成交體量區域甲級寫字樓體量占商務總體量70%數據來源：2004年深圳國民經濟和社會發展統計公報；

2005年深圳寫字樓市場調研報告上海1500億約75萬平米89考慮15%的空置率因素，廣陵新城預期可提供的較為合理的商務物業總體量在84萬平米之間市場趨勢法76萬平米需求預測法72萬平米城市類比法72萬平米123綜合三種預估方法，本區域寫字樓預期可實現吸納量區間為72-76萬平米

考慮寫字樓市場15%的正常空置率，本區域商務總體量為84萬平米

國際上的經驗表明寫字樓的合理空置率在10％左右，而甲級寫字樓的空置率保持在10％－20％較為安全；結合揚州市場現狀，本區域寫字樓空置率在15%較為正常902商業與休閑娛樂旅游功能量化分析912需求預測法1商業實現法基于未來新增產業人口需求和居住人口需求進行預測基于現有商業經營情況，通過平均坪效值對商務體量進行預測3商業飽和度法基于現有商業經營情況，通過商圈飽和度指數對商務體量進行預測92

計算揚州市區商業平均坪效值，通過揚州市區商業平均坪效值預測廣陵新城核心區商業體量為51萬平方米廣陵新城商業面積＝區域商業零售總額/揚州商業平均坪效值揚州社會零售總額增長趨勢模擬按社會零售總額每年增長13%的速度計算，到2017年，社會零售總額為1364.9萬元；廣陵新城商業面積＝商業零售總額/揚州商業平均坪效值＝102.3萬元/2萬元·平方米

=51.2萬平方米商場05年零售額（萬元）06年零售額（萬元）商業面積（平米）金鷹國際480016028935000百盛122181248220000萬家福277583246518000時代廣場4000058000約50000……………………揚州05年坪效值為11000元/平方米，06年為13200元/平方米，商業坪效的增幅有顯著的邊際效應，根據推算廣陵新城核心區的商業坪效在2017年將增至2萬元/平方米*。廣陵新城商業零售總額＝102.3萬元單位：元*根據國內一線城市中心商圈的商業坪效值經驗數據做參考全市社會零售總額的地區分布，根據新城新區和文昌商圈的發展規律，新建商圈的地區零售總值貢獻在5%，成熟商圈（文昌商圈）占到零售總額的20%，因此根據區域發展年限，廣陵新城商業總值應占到零售總值15%，即204.73萬元；零售業和餐飲業的收入規模比重占社會零售總額的50%，因此根據社會零售總額的構成比例結構，做相應的參數調整，廣陵新城的總額值應達到102.3萬元；932需求預測法1商業實現法基于未來新增產業人口需求和居住人口需求進行預測基于現有商業經營情況，通過平均坪效值對商務體量進行預測3商業飽和度法基于現有商業經營情況，通過商圈飽和度指數對商務體量進行預測94新中心區商圈彌補了揚州東部板塊商業缺失，同時商圈輻射范圍覆蓋全市以及周邊縣市，預測商業體量為49萬平方米2004年揚州人均商業面積＝市區商業總面積/市區消費人口＝0.81平米/人，根據商業面積的變化趨勢，未來預估2017年揚州人均商業面積將達到1.1平方米之間。商業面積＝商業消費人口×揚州人均商業面積＝49萬平方米商業面積＝商業消費人口×揚州人均商業面積注：①揚州人均商業面積＝市區商業總面積/市區消費人口2004年揚州市零售百貨商業面積共92.6萬平方米；揚州市有5萬余個商業網點，營業面積92．6萬平方米－－－《2004年揚州商貿服務業發展情況考察報告》人均商業面積預估2004年市區人口統計為113.85萬主要消費者：產業人口＋居住人口次要消費者：市區人口邊緣消費者：江都等周邊縣市人口運河東路以北工作人口將達到127000人，居住人口將達到85000人－－－廣陵新城（揚州）揚州泰達發展建設有限公司主要消費者＝127000＋85000＝20萬人本項目邊緣消費人群將涵蓋部分江都市區人口與儀征部分市區人口：江都市區人口20萬+儀征市區人口20萬=40*25%=10萬人作為現代的都市核心區的城市級商業定位，廣陵新城商圈輻射范圍覆蓋全市，保守預測對區域外次要消費人口將達到：次要消費者＝30.5萬*50%＝15萬

廣陵新城核心區定位于城市級商業中心，根據服務人群的規模預估，區域商業輻射人群將達到45萬人。952需求預測法1商業實現法基于未來新增產業人口需求和居住人口需求進行預測基于現有商業經營情況，通過