第二章我國城鎮土地使用制度主要內容1各國土地所有制形式2我國土地所有制形式

3我國城鎮國有土地有償使用制度

4土地使用權的有償出讓

5土地使用權的轉讓

6征地與拆遷

7城鎮國有土地使用權的劃撥

2/1/20231各國土地所有制形式我們將世界各國或各地區粗略地分成3個組團

，來介紹它們的土地所有制概況：1.1以土地私有制為基礎的完全市場模式——土地私有，允許買賣，價格由供求關系決定，如美國、日本等；

1.2由國家控制的市場模式——土地屬于國家(或皇家)所有，使用土地通過批租獲得，國家控制土地市場并獲得大量批租收入，如英國及英聯邦國家，這是資本主義的特殊情況。

1.3建立在土地公有制基礎上的非市場模式——土地屬于國家，使用土地一律由國家統一安排無償使用，如原蘇聯、中國等；

2/1/20231.1美、日諸國(地區)的土地所有制

（1）美國美國土地有三種所有形式：私人土地、聯邦土地、州政府土地。其中私人土地占美國國土面積的59％，主要分布在東部和中部；聯邦政府土地為32％，主要分布在西部地區；州政府土地7％；另有2％為印第安人保留地。”

（2）瑞典

瑞典國名為瑞典王國，各種土地所有制的比重分別是；私人占40％，企業占20％，國家占30％，地方政府、教會及其他占10％。

2/1/2023（3）日本日本現行土地所有制，共分為三種主要形式，即國家所有，公共所有，個人與法人所有。其中，公共所有是指都道府縣市町村等地方公共團體所有；土地的個人所有與法人所有都屬于私人所有，構成私有制的主體。按土地面積劃分，日本目前屬于國家所有的土地面積占全部國土而積的23.7％；屬于公共所有的土地面積約占國土面積的5.6％；其余60.7％的土地屬于個人和法人所有。由于日本國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，因此，日本國有土地和公有土地資產總值僅為70兆日元，只占日本全部土地資產總值(1260兆日元)的6％弱。

2/1/20231.2英聯邦諸國(地區)的土地所有制

現英聯邦獨立成員國有49個。如英國、加拿大、新西蘭、新加坡、馬來西亞，回歸前的香港。英聯邦不設立任何權力機構，英國國王為聯邦的象征和元首。

（1）英國

自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都歸英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業和各種機構團體僅擁有土地的使甩權(或占有權)。

持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關他的土地權利的總和，就叫做他的產業權。主要有如下四種土地產業權：

2/1/2023①

無條件繼承的土地產業權；②

限定繼承的土地產業權；③

終身保有的土地產業權；④

限期保有的土地產業權。前三種屬于永業權(freeho1d)，最后一種屬于租業權(1easehold).

英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權益(即擁有水業權)的土地持有人實際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地。

2/1/2023英國中央統計局曾推算全英土地所有制結構如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。

值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

2/1/2023（2）加拿大

加拿大現為英聯邦成員國之一，仍保留著英王是加拿大國家元首的名義，在土地問題上，也仍保留著法律上加拿大的全部土地與英國本土一樣，最終所有權均屬于英王。但如果從現實的土地所有、占用角度來看。加拿大現行土地所有制分聯邦公有、省公有和私人所有三種形式。私有土地比重不大，還不到總面積的11％，但主要分布在國土南端土地肥沃的地帶。全國的城鎮土地、上好良田、牧場等經濟效益較高的土地，大部分被私人占有。其余約89％以上是公有土地，其中41％屬聯邦政府所有，48％屬各省政府所有。公有土地主要是林地、未開發土地、水面、公園、自然保護區和印第安人保留地，以及政府和公營企事業建筑用地。

2/1/2023（3）新加坡

國有土地，由作為政府部門律政部所屬的土地局掌握和管理，占53％；

公有土地，由作為半官方機構的法定局，如建屋發展局、港灣局、民航局、裕廊鎮管理局，以及其他宗教社會團體所掌握和使用，占27％；

私有土地只占20％左右。

（4）回歸前的香港

回歸前，香港是英國殖民地，其全部土地歸英王所有，英王又授權香港總督全權處置。所以，實際上香港的全部土地都歸港英政府所有。

2/1/20232我國土地所有制形式

在我國，實行土地公有制，存在兩種形式：即城鎮土地國有和農村土地集體所有。

2.1國有土地所有權

國有土地所有權，是指由國務院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

屬于國家所有的土地有：

2/1/2023(1)城市市區的土地。不能依法證明屬于農民集體所有的，都屬于國家所有。(2)農村和郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

2/1/20232.2農村集體土地所有權

集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。《憲法》和《土地管理法》都規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體——村委會所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

集體所有不能直接進入城市土地市場，必須經過土地征用轉化為國有土地。2/1/20233我國城鎮國有土地有償使用制度

3.1我國傳統的城市土地使用制度的特點

(1)行政劃撥

(2)無償、無限期使用

(3)禁止土地使用權的轉讓

即禁止城市土地的使用者以買賣、出租、抵押、贈與、交換等方式將土地轉給其他單位和個人使用。如：

1982年的《中華人民共和國憲法》第10條規定：“任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地。”

2/1/20233.2我國傳統的城市土地使用制度的弊端

(1)國家在城市土地上的收益大量流失。(2)無法保證經濟合理地利用土地。由于土地無償劃撥，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“優占劣用”的現象十分嚴重，造成土地資源的極大浪費。(3)土地無償使用，掩蓋了土地級差收益。使企業間不平等，不利于企業經營機制的轉換。各單位占地面積、地段優劣的差異在考核企業的指標中反映不出。(4)不利于對外開放政策和吸引外資。因為所有外商投資項目都涉及土地使用問題，如果土地使用權不能以法律的形式，按國際慣例加以確認，就會影響投資者的信心。(5)土地行政劃撥，不僅手續繁瑣，而且也容易滋生各種不正之風，導致官僚主義和腐敗現象的產生。

2/1/20233.3土地使用制度的改革包含三個層次

(1)建立城市土地有償使用制度；(2)建立城市土地商品化的流轉機制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。

這三個層次相互制約、相互促進。其中，建立城市土地有償使用制度是基礎環節，也是起步較早、進展較快的一項改革，是這場改革的核心內容。

2/1/20234土地使用權的有償出讓

4.1城鎮國有土地使用權出讓的基本概念、特點、原則4.5土地使用權的終止4.4土地使用權出讓的要求4.3土地使用權出讓的方式4.2出讓雙方的權利義務2/1/20234.1城鎮國有土地使用權出讓的基本概念、特點、原則

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。又稱土地批租。

海南洋浦風波2/1/20234.2出讓雙方的權利義務4.2.1土地使用權出讓人的權利4.2.2土地使用權出讓人的義務4.2.3土地使用權受讓人的權利4.2.4土地使用權受讓人的義務2/1/2023權利：(1)受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未在規定期限內支付全部土地使用權出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。(2)受讓方未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，土地管理部門有權予以糾正，并根據情節輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。(3)出讓期滿收回土地使用權及地面附著建筑物的權利

義務：(1)按照土地使用權出讓合同的規定提供出讓的土地使用權。(2)向受讓方提供有關資料和使用該土地的規定。

2/1/2023權利：（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權——受讓人在合同規定的期限內依照法律和合同規定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權利。

（2）受讓人在達到合同規定的開發要求后，將余期內土地使用權及地上附著建筑物有償轉讓、贈與、出租、繼承、抵押的權利。

2/1/2023義務：（l）在簽訂土地使用權出讓合同后的規定期限內支付全部土地使用權出讓金；在支付全部土地使用權出讓金后，依規定辦理登記手續，領取土地使用證。

（2）按出讓合同規定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經土地使用權出讓人批準，并依法補交相應價款。、（3）使用權期限屆滿，將土地使用權連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。

2/1/20234.3土地使用權出讓的方式4.3.1協議出讓土地使用權

4.3.2招標出讓土地使用權

4.3.3拍賣出讓土地使用權

4.3.3掛牌出讓土地使用權

2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

從11號到71號令廈門土地批租政務公開2007.11.1《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》2/1/2023是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。

主要適用于工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目，采取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價。

2/1/2023招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

發標投標開標議標決標簽合同主要適用于一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。

2/1/2023拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

土地使用權出讓方事先通過新聞媒介等形式，公告拍賣時間、地點、出讓地塊的編號、位置、面積、用途、使用條件以及出讓的年限，公開拍賣前三天發給競買者編號牌，拍賣的底價由主持人當場宣布，競買者公開叫價競價，直至沒有更高價再出時由拍賣主持者一錘定音，由出價最高者獲得土地使用權。

主要適用于投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地，特別是大中城市的黃金地段。

2/1/2023掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

掛牌時間不得少于10個工作日。

掛牌依照以下程序進行：

（一）在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；（二）符合條件的競買人填寫報價單報價；（三）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；（四）出讓人繼續接受新的報價；

（五）出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。

2/1/2023掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。

2/1/20234.4土地使用權出讓的要求4.4.1土地使用權出讓的主客體范圍要求4.4.4土地使用權出讓的領土主權要求4.4.3土地使用權出讓的資源利用要求4.4.2土地使用權出讓的年限要求2/1/2023(一)土地使用權出讓的主體范圍

土地使用權出讓的主體，包括土地使用權出讓人、土地使用權受讓人、土地使用權轉讓人和土地使用權再受讓人。

（1）土地使用權出讓人必須是代表土地國家所有權的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當出讓人。

（2）土地管理部門是國有土地所有權的唯一合法代表，代表縣、市人民政府主管國有土地使用權出讓的行政工作，負責土地使用權出讓的組織、協調、審查、報批和出讓方案的落實；負責土地使用權轉讓、出租、抵押等的權屬管理。

（3）土地使用權受讓人（包括轉讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可按照有關規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。

2/1/2023（4）未與中華人民共和國建立外交關系或設立商務代表處的國家和地區的企業、公司、其他組織和個人。不得成為土地使用者受讓人（轉讓人、再受讓人）。

（5）未經資質審查和工商管理登記的任何企業、單位和個人，不得成為土地使用權受讓人（轉讓人、再受讓人）。技術力量薄弱、資金缺乏，不符合條件和不具備資質的開發企業、單位和個人，不得成為土地使用權受讓人（轉讓人、再受讓人）。

2/1/2023（1）指城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內政府選定和規劃好的屬于全民所有的土地使用權，而非土地所有權。土地所有權不允許轉移。

（2）地下資源、埋藏物和市政公用設施不在出讓之列。

（3）行政劃撥和減免地價的土地使用權（包括地上建筑物、其他附著物所有權），符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，可以進行轉讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；依照有關規定繳納土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

（4）集體土地所有者不得自行出讓土地使用權，確需出讓，必須先由政府征為國有后，再出讓國有土地使用權。

(二)土地使用權出讓的客體范圍

2/1/2023土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：1.居住用地70年；2.工業用地50年；3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；4.商業、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。

使用期滿：政府可以無償收回土地使用權。若使用者若需繼續使用，可向政府申請續期，但需按有關規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，以及辦理土地登記手續。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據土地使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予補償。

注意《物權法》的新規定2/1/2023(1)土地使用用途要求

(2)土地利用規劃設計要求

主體建筑物的性質，附屬建筑物的性質及平面布局；建筑密度；土地容積率；建筑物層數、高度；停車場的大小；綠化比率；建筑體型、色彩與周圍環境的協調；主體建筑的裝飾要求、建筑場平整標高、出人口方位等。

(3)城市建設管理要求

主要是受讓人在受讓地塊上進行生產、生活對應符合城市建設管理的要求。主要是對綠化、市容、環境保護和衛生、消防、安全、交通管理等作出較為詳細的規定。

(4)市政基礎設施要求

2/1/2023在土地使用權出讓合同或文本中，應對領土主權要求（特別是成片土地批租）作出明確的規定。(1)領土管轄權(2)立法司法管轄權(3)行政管理權

規劃、建設、環保、工商、稅務、土地管理等都由中國地方政府負責管理，從而保證我國的行政管理權。

如1989年海南洋浦，中方與日本熊谷組(香港)有限公司雙方斟洽后達成協議：海南省批租洋浦港緊鄰的三十平方公里土地給香港熊谷組，租金為每畝兩千元人民幣，租期七十年，投資者遵守中國法律及法規，區內屬于中國主權和政府職能的部分，如公安、海關、檢察、司法、稅務等全由海南省負責，建立精簡的政府機構，對外商引進的項目，按規劃和政策，分別予以鼓勵、限制和禁止。

2/1/20234.6土地使用權的終止4.5.1土地使用權終止的原因

4.5.2土地使用權終止的法律后果

2/1/2023(1)土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但未獲批準的，土地使用權由國家無償收回，土地使用者應當交還土地使用權，并辦理注銷登記。(2)在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發利用土地的實際情況給予相應的補償。(3)土地使用權由于土地滅失、標的物不再存在而終止。土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準，重新簽訂土地所有權出讓合同，支付出讓金并辦理登記。

終止的原因主要有以下幾個方面：

2/1/2023自土地使用權終止之日起，土地使用者即喪失該土地使用權。土地使用權終止有以下幾方面的法律后果。

(1)土地使用者不再享有該土地的使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間關于在該塊土地上的權利義務隨之解除。(2)地上建筑物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得，土地使用權受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權請求，亦不得擅自毀壞之。(3)土地使用權出讓合同規定必須拆除的設備等，土地使用權受讓人必須在規定的期限內拆除。除土地使用權出讓合同另有規定者外，非通用建筑等必須由土地使用權受讓人按規定的期限拆除和清理，或者由土地使用權受讓人支付拆除費和清理費用。2/1/20235土地使用權的轉讓

5.1轉讓的含義5.6轉讓雙方的權利義務5.5土地使用權的轉讓的方式5.4土地使用權的轉讓的年限5.3土地使用權的轉讓的條件5.2土地使用權的轉讓的原則2/1/2023土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為。

國家土地使用者出售、贈與、交換、繼承一級市場（出讓市場）二級市場（轉讓市場）土地使用者2/1/2023土地使用權的轉讓的原則①

權利義務轉移的原則；②

房地權屬一致的原則，即土地使用權轉讓時，其地上建筑物和其他附著物所有權隨之轉移；③效益不可損原則，土地使用權轉讓時，不得損害土地及其地上建筑物的經濟效益。

2/1/2023土地使用權的轉讓的條件①

轉讓的土地使用權是合法獲取的；②

土地使用權出讓金已繳清；③

投入土地的開發建設資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎設施建設；

土地使用權如屬中外合資企業、中外合作企業，其轉讓應經董事會決議。

2/1/2023可使用年限=出讓年限-已使用年限2/1/2023土地使用權的轉讓的方式出售、交換、贈與。

2/1/2023土地使用權再受讓人的義務：（1）支付被轉讓余期土地使用權價款；（2）按照原土地使用權出讓合同規定的用途和要求使用土地。改變土地用途和要求必須經土地使用權出讓人批準，并依法補交相應地價款；（3）使用權余期屆滿，將土地使用權連同地上附著建筑物交還土地使用權出讓人。土地使用權轉讓人的權利：取得余期土地使用權的價款。土地使用權轉讓人的義務：把余期土地使用權以及與此相聯的對余期土地使用權的轉讓、贈與、繼承、抵押的權利交給土地使用權再受讓人。土地使用權再受讓人的權利：獲得余期土地使用權以及與此相聯的權利2/1/20236征地與拆遷

6.1土地征用

6.2房屋拆遷安置

2/1/20236.1土地征用

6.1.1定義

土地征用是指國家因建設需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償的基礎上采取行政強制措施轉化為國家所有的行為。

6.1.2程序

(1)申請定點申請條件：列入年度投資計劃；經批準的設計任務書；經批準的立項書。申請主管單位：土地管理部門；城市規劃部門。

材料：《申請書》、《可行性研究報告》等2/1/2023(2)協調補償安置方案

(3)核定用地量新《土地管理法》（1999年4月1日執行）規定按“土地用途管制”辦法審核：將土地分為農用地、建設用地、未利用地；征用基本農田、35公頃以上基本農田以外的耕地、70公頃以上非耕地都須經國務院批準；

征用前述規定以外的土地

由省級人民政府批準。

(4)劃撥用地

(5)核實實際用地量

2/1/20236.1.3補償費的確定

(1)土地補償費

是對土地所有權的補償，按被征耕地前三年平均年產值的6~10倍計算。

(2)安置補助費

是對被征耕地游離出來的剩余勞動力的再安置補助，每人補助費按被征耕地前三年平均年產值的4~6倍計算。

土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征耕地前三年平均年產值的30倍。

2/1/2023在《拆遷管理條例》（2001年11月1日實施）的有關條款如下：第二十二條

拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。第二十三條

拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。第二十四條

貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。2/1/20231．安置對象：安置的對象是被拆除房屋的使用權人，而不是其所有權人。只有在被拆除房屋的所