成都ICC個案分析開發商簡介所在區域情況項目基本信息銷售情況營銷推廣分析客戶分析項目總結目錄Part1開發商簡介開發商簡介|三大巨擘聯袂三大香港巨擘合力開發：新鴻基地產、恒基兆業地產、九龍倉集團12占比40%。新鴻基地產于1972年在香港上市，是香港最大的地產公司之一，多次被海內外專業級金融機構評選為全球、亞洲及香港最出色企業之一占比30%。恒基兆業地產有限公司，是全香港擁有最多土地的開發商，內地亦有龐大之土地儲備，核心業務包括物業投資和物業開發占比30%。九龍倉集團是香港十大地產商之一，總資產上千億，以房地產開發為主要業務，截止目前，成都已成為九龍倉項目最多、投資額最高的內地城市3南京ICC香港ICC上海ICC成都ICC新鴻基之ICC系列Part2所在區域情況區域配套環境區域整體情況土地成交信息項目地塊四至所在區域|區域整體情況區位價值高：位于二環邊東方正紅片區，為市區少有大體量已出讓待開發區域，且位于高規劃起點的東大街沿線，區位價值高品牌開發企業聚集：目前已聚集如新鴻基、香港置地、仁恒、綠地、合景泰富等大量品牌開發企業，且項目均定位高端交通便捷：周邊主干道交錯，如二環路、東大街等，路網豐富；且區域內規劃有地鐵2、4、8號線站點商業配套豐富：受多個大型商圈輻射，如萬象城、萬達廣場等；且未來自身也將有大量高品質商業配套具備自然資源：臨近沙河和塔子山公園地處東二環熱點區域，品牌開發商云集，未來升值潛力巨大成都ICC待出售土地在售/待售項目已呈現項目本案ICC仁恒濱河灣深長城項目環球匯韓國樂天泰合國際財富中心伊泰天驕新加坡吉寶綠地錦天府鎦金歲月澳龍名城婦女兒童中心Part2所在區域情況區域配套環境區域整體情況土地成交信息項目地塊四至所在區域|區域配套環境區域配套完備，交通便利，生活便捷度高春熙路-鹽市口商圈萬象城家樂福成都七中石室小學成都七中第十人民醫院空軍醫院塔子山公園望江賓館東湖公園交通：地鐵2號線（2012.9月運行）、8號線經過；區

域內二環路、東大路、雙桂路等主要交通道路

經過商業：萬達廣場、萬象城、SM廣場、家樂福、

北京華聯等教育：雙林小學、石室小學、龍舟路小學、錦江育才

中學、川師附中、四川師范大學、成都七中育

才中學等醫院：成都市第十人民醫院、成都市總府醫院、錦江

區醫院、空軍醫院等銀行：中國銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、

招商銀行、中國民生銀行等Part2所在區域情況區域配套環境區域整體情況土地成交信息項目地塊四至所在區域|土地成交信息ICC地塊拿地時間較早，與周邊土地相比具備明顯的成本優勢拿地時間2007-12-17宗地位置雙桂路以南、牛沙路以北、二環路以東、沙河以西片區中臨沙河和東大街南北兩側用地凈用地面積259畝容積率項目總容積率≤6.5成交樓面地價2769元/平方米片區其他地塊成交樓面地價拿地時間規模（畝）成交樓面地價（元/㎡）競得單位2010-04-091396510綠地2010-10-15767600伊泰2010-10-15815950吉寶2010-11-102854200合景泰富香港置地2011-11-04565740深長城2012-03-071065000韓國樂天ICC地塊信息片區其它地塊信息Part2所在區域情況區域配套環境區域整體情況土地成交信息項目地塊四至所在區域|地塊四至地塊東南方向——通至古雅坡路-牛沙北路沿線，毗鄰沙河地塊東北方向——仁恒濱河灣，新加坡仁恒置地在成都打造的高端住宅項目地塊西南方向——目前是項目整個地塊配套最成熟的區域，澳龍名城項目已經入住；成都七中已呈現地塊西北方向——環球匯，片區內大型綜合體項目，由香港置地和合景泰富共同開發成都七中Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析主要特色簡析主要競品簡析項目基本情況|天曜基礎數據開發商祥寶投資成都有限公司（新鴻基集團）地址錦江東大路二環路外沙河畔總占地（畝）總259畝，一期57畝總建面（萬平米）125萬平方米總戶數（戶）總戶數2359戶；當期928戶物業規劃（棟）一期住宅6棟容積率4.0綠化率（%）30%樓層1、2棟（39F）；3、5棟（31F）;6、7棟（27F）梯戶比1棟（17F以下3梯5戶，18F以上3梯4戶）；2棟3梯6戶型面積（平米）102-179平方米層高（米）1、2棟3米；3、4棟3.15米；5、6棟3.3米公攤1、2棟公攤18.6%車位數（個）1507（地下）外立面風格現代簡約物業公司啟勝物業管理公司交房時間2014年3月實得均價（元/平米）10700元/平米開盤情況開盤推售2棟220套（售罄），加推1棟部分戶型，共54套成都ICC(成都環貿廣場)規劃總建筑面積約125萬平方米，規劃有國際化高品質商場、甲級辦公樓、國際高端品牌酒店、高品質住宅,其中兩棟280米高的雙子塔更被譽為“金融街門廊”，其在售物業為住宅，即——天曜Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析主要特色簡析主要競品簡析項目基本情況|總平規劃二期/三期ICC一期天曜SIRIUS280米辦公樓酒店古雅坡路東大路地鐵2號線總體規劃ICC占地面積259畝，總體量約125萬平方米，其中商業16.5萬平方米、酒店4萬平方米，其他業態體量尚未公布項目分期項目總體分三期開發，一期為住宅“天曜”；二期三期為綜合體項目物業形態項目自身配套完備，集地標式寫字樓、高端購物中心、酒店、住宅多種業態純正地鐵上蓋物業，購物中心地下樓層直通地鐵2號線進出口天際觀景平臺，位于主塔之一頂端項目二期/三期觀景平臺Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析主要特色簡析主要競品簡析項目基本情況|天曜總體規劃總體規劃天曜SIRIUS總建筑面積15萬平方米，共六棟住宅項目批次首批次開盤推出2棟，220套，開盤當日售罄；兩日后加推1棟部分戶型，54套自身配套會所——總面積3500㎡，分為地上地下兩層。設施包括室內泳池、室外泳池、健身室、瑜伽室、宴會廳、棋牌室等；只針對業主開放，物業管理費4.5元/平米·月園林——貝爾高林公司設計，以星空為主題的社區園林2#售罄區內會所通源街東路沿線5棟未售6棟未售7棟未售3棟未售古雅坡路1#在售已售在售未售Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析主要特色簡析主要競品簡析項目基本情況|在售戶型分布1棟在售A、E戶型2棟售罄棟數戶型面積（平米）套型套數（套）占比1棟A戶型（17F以下）102套二兩廳單衛36

22%E戶型（18F以上，兩戶并一戶）179套三兩廳雙衛18

11%C戶型（未售）151套三兩廳雙衛3924%D戶型（未售）158套四兩廳雙衛39

24%項目基本情況|在售戶型分析A戶型，102平米，套二單衛優勢戶型方正，動靜分區明確大尺寸，居住舒適度高臥室均有飄窗設計劣勢廚房開間只有2米，略顯狹窄主朝向臨規劃道路，可能受噪音影響入戶門直對客廳，私密性欠佳客廳飯廳觀景陽臺主臥客臥衛生間廚房工作陽臺項目基本情況|在售戶型分析E戶型，179平米，套四雙衛優勢戶型方正，三面采光大尺寸，居住舒適度高主臥與次臥分開布局，保證主臥私密性劣勢主朝向臨街，受噪音影響可能性較大動靜分區不明確，干擾較大入戶正對大廳，私密性欠佳Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析產品主要特色主要競品簡析自身配套豐富——首期天曜SIRIUS項目作為成都ICC的組成部分，自身配套豐富；同時毗鄰沙河，臨近塔子山公園，自然環境良好產品戶型——天曜目前在售戶型設計方正且尺寸大，居住舒適度高；但項目與市區同套型產品相比面積整體偏大，總價高，購買客戶群體有限天曜效果圖外立面效果圖售樓部內部實拍高品質配套，大尺寸戶型居住舒適度高項目基本情況|主要特色Part3項目基本情況項目總平規劃項目基礎數據天曜總體規劃在售戶型分析產品主要特色主要競品簡析項目周邊雖土地供應多，但目前面市較少，因此競爭壓力較小項目基本情況|主要競品項目名稱九龍倉御園華潤二十四城開發商九龍倉華潤占地（畝）約158畝總約840畝，四期占地58畝建面（萬平米）42萬平方米210萬平米物業形態住宅住宅容積率3.04.0總戶數（戶）總戶數2100戶首批次384套面積區間（平米）130-170平方米88-145平方米綠化率35%48%自身配套會所；主題花園辦公樓、購物中心、幼兒園、會所、區內公園均價（元/平米）11000元/平方米9800元/平方米優劣勢簡析優勢：270米樓距，純居環境劣勢：產品戶型偏大，面積區間130-170平方米，總價較高自身配套不足優勢：現階段配套已基本呈現，商業、商務、生活配套齊全項目產品戶型針對主流市場，總價較低劣勢：品質偏向中端Part4銷售情況銷售情況棟數戶型面積（平米）套型套數（套）去化率（%）開盤價格小結2棟A戶型102套二兩廳單衛74100%內部認購，價格偏低開盤售罄B戶型117套二兩廳雙衛70100%D戶型155套三兩廳雙衛72100%其他（注）//4100%注：其他戶型為特色戶型，位于一層和頂層，面積區間230-470平方米不等，已全部抵押首期一批次——開盤推出2棟，共220套首期加推——加推1棟A、E戶型，共54套棟數戶型面積（平米）套型套數（套）去化率（%）價格小結1棟A戶型102套二兩廳單衛3670%10700元/平米提價平銷C戶型151套三兩廳雙衛39未售D戶型158套三兩廳雙衛39未售E戶型179套四兩廳雙衛1850%注：銷售套數、價格均來源于現場銷控Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節點項目重大活動項目現場包裝營銷推廣分析|重要節點祥寶投資有限公司獲得土地ICC正式亮相ICC展示中心亮相天曜SIRIUS登場ICC|天曜SIRIUS開盤開盤售罄開盤兩日后加推Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節點項目重大活動項目現場包裝營銷推廣分析|重要節點刊登時間媒報名稱報版形態主題項目訴求2011.10.18成都商報半版ICC正式亮相為成都“第四城加冕”項目推廣2011.11.3華西都市報整版成都ICC國際都會理想生活的踐行者項目定位2011.11.3成都商報整版成都ICC傾力奉獻“天府門廊”項目定位2011.11.10成都商報半版香港有九龍站成都看攀成鋼區域價值2011.11.10華西都市報半版城市綜合體成都可向香港學些什么？項目定位2011.11.17華西都市報跨版成都ICC代言城市綜合體的3.0時代項目價值2011.11.24成都商報跨版有一種綜合體只應天上有項目價值2011.12.16成都商報整版成都ICC首期產品天曜SIRIUS耀世登場項目價值2011.12.16華西都市報整版成都ICC“天曜”光芒璀璨城東項目價值2012.4.13華西都市報成都商報整版天賦天府天曜添耀釋放開盤信息2012.4.202012.5.3華西都市報整版傳奇？天曜！產品價值2012.5.10華西都市報成都商報半版天曜傳奇產品價值由報廣跟蹤得知，該項目主要推廣訴求為區域價值及產品高端屬性從報廣可以看出，在2011年末進行了大規模的線上造勢，實現ICC品牌落地2012年1-3月，項目線上幾無推廣，四月開盤之初又通過線上報媒釋放住宅面市信息前期造勢，實現ICC品牌落地開盤前預熱，吸引市場關注，釋放住宅面市信息開盤后，線上保持熱度，繼續炒熱項目價值Part5營銷推廣分析線上推廣訴求推廣重要節點項目重大活動項目現場包裝營銷推廣分析|重大活動通過開展大型圈層活動，提升項目高端調性及圈層影響力2012-4-27天曜

開盤2012-4-19成都全球投資峰會