邳州房地產市場現狀分析邳州市宏觀市場分析邳州市房地產市場分析邳州市房地產板塊——新城區板塊分享人：張忠玉邳州宏觀市場分析邳州中觀市場分析Part1Part2Part3邳州微觀市場分析城市概況：位于徐州市東部，經濟實力居徐州五縣之首，是新興的工貿城市邳州位于江蘇省北部，徐州與連云港之間。東與新沂市為鄰，西與徐州市銅山區、賈汪區毗連，南接睢寧縣和宿遷市宿豫區，北接山東省；邳州運河、公路、鐵路、空運資源豐富，交通優勢明顯；邳州是全國百強縣第67位，江蘇省第二人口大縣，是徐州新興的工貿城市，目前下轄21個鎮、4個街道辦事處、1個省級開發區，490個行政村。城市經濟：城市GDP和人均GDP均保持平穩增長，增幅保持在15%左右，2013年GDP為599億，人均GDP4.2萬元，整體經濟水平處在徐州市前列從近年數據來看，邳州市GDP總值保持正增長，在徐州市下轄五縣中居于首位；邳州市人均GDP近年來保持增長，在徐州市五縣人均GDP排名中處于中間位置，2013年首次突破4萬元。數據來自城市統計公報、江蘇省統計局產業結構：二產為城市主導產業，2013年總產值為256億元，銀杏、大蒜、板材三項產業規模全國第一，三產發展較快，其中交通運輸為三產主要構成邳州產業結構為典型的“二、三、一”結構，第二產業發達，經過多年發展，邳州現形成板材家具、環保化工、機械制造三大主導產業及服裝紡織、電力能源、港口物流等特色產業；銀杏、大蒜、板材三項產業規模全國第一；邳州借助良好的交通運輸資源，三產發展迅速，產值增長較快，相比其他縣市，三產具有明顯優勢；2013年，邳州民營經濟實現產值433.33億元，占全市GDP的比重達72.3%，民營經濟成為邳州強市富民的有力引擎。數據來自城市統計公報、江蘇省統計局消費分析：近幾年社零總額保持穩定增長，2013年達到130.26億元，居民消費能力較高但意愿不強，2013年收支比為57%2009-2013年，邳州社會零售總額保持穩定增長，增速基本維持在14%以上；2009-2013年，居民人均可支配收入年增長在9%以上，居民人均生活消費支出年增長在14%左右，居民消費支出的增長率高于居民可支配收入增長率；2012年邳州市城鎮居民收支比約55%，在徐州市五縣中排名最低，消費能力較高，消費意愿不強，但收支比在逐年增長，2013年收支比為57%。數據來自城市統計公報、江蘇省統計局城市化進程：戶籍人口穩定增長，常住人口保持穩定，2013年戶籍人口為183萬人，常住人口約143萬，市區人口在40萬左右，城市化率以每年約1.5%的增幅增長近年來，隨著邳州城市化進程的推進，城市化率在逐年提高，平均增幅約為1.5個百分點；2009-2013年，邳州市戶籍人口在穩定增加，2013年末戶籍人口為183萬人，城市整體人口基數較大，為徐州市人口最多的縣；2012年邳州市內常住人口基本維持在143萬左右，市區人口約為40萬左右。數據來自城市統計公報、江蘇省統計局宏觀小結：城市經濟以二產為主導，發展水平居徐州五縣之首，人口基本保持穩定，城市化進程不斷加快，居民消費意愿逐漸增加，對市場有一定帶動1城市經濟平穩增長，GDP總值及人均GDP在徐州市排名靠前2城市以第二產業為經濟支柱，擁有銀杏、大蒜、板材三項規模全國第一的產業，依托便利的交通條件，三產增速較快3社會零售總額快速增長，居民消費意愿不強，近年來收支比保持穩定增長4城市戶籍人口基數大，常住人口數量穩定，城市化進程加快邳州宏觀市場分析邳州中觀市場分析Part1Part2Part3邳州微觀市場分析土地市場：年供應與成交量均保持穩定增長，2013年土地供應與成交量分別為442萬方、400萬方，基本處于供求平衡2010-2012年，土地供應面積呈增長趨勢，最高年增幅達143.8%，2012年后土地供應增幅有所減緩，2013年土地整體供應面積為442.44萬方；2010-2012年土地成交面積增長，最高年增幅達85.7%，2012年后土地成交增幅也相應減緩，2013年土地整體成交面積為399.84萬方；土地整體供應量能夠滿足市場土地需求量，供求關系良好。數據來自中國土地市場網、邳州市國土局，含工業工地建設市場：房屋施工與竣工面積穩定增長，施工與竣工結構穩定，整體建設環境良好2009-2013年，房屋施工面積與竣工面積均呈現較快增長，施工與竣工面積比例在正常范圍內，建設周期處于正常水平，2013年房屋施工面積為952.12萬方，竣工面積為373.03萬方；數據來自城市統計公報商品房市場：供求結構穩定，近年來供應與成交量均穩定增長，2014年上半年商品房供應87萬方，成交62萬方；住宅約占商品房總成交量的90%，市場較初級近年來商品房供應與成交結構基本維持穩定，商品房供應量穩定增長，2014年上半年商品房供應87萬方，成交62萬方；2013年住宅成交113萬方，在商品房總成交中占比91%，商業成交9.34萬方，約占商品房總成交量的8%。數據來自華房數據住宅市場：住宅供應與成交量均保持穩定增長，供求結構平穩，年均去化約100萬方，2014年上半年住宅供應76萬方，成交57萬方近年來住宅供應與成交量量穩定增長，2013年總供應量為151萬方，成交113萬方，2014年上半年供應量為76萬方，成交57萬方；住宅在商品房總供應與成交中占比均維持在90%左右。投資環境：近年固定投資及房地產投資均呈穩定增長，房地產開發投資在固定投資中占比8%左右，住宅投資在房地產投資中占比達94%以上2009-2013年，固定資產與房地產投資總額均呈現逐年增長趨勢，2010年后，固定資產投資及房地產開發投資增速有所放緩；近年來，房地產開發投資平穩增長，房地產開發投資在固定投資中所占的比重基本穩定在8%左右；2009-2012年，住宅投資與房地產開發投資呈現同樣的增長趨勢，住宅投資在房地產投資中所占比重均達94%以上。數據來自城市統計公報中觀小結：土地、商品房及住宅供求結構保持穩定，供應與成交量逐年穩定增長，房地產整體環境良好1土地市場基本達到供求平衡，房屋建設周期處于正常范圍內，整體建設環境較好2商品房供求結構基本穩定，供應與成交總量穩定增長，供應與成交中，住宅占比均為90%以上，商業約占8%，市場表現較為初級3住宅供應與需求總量保持穩定增長，近幾年住宅市場基本維持供求平衡狀態邳州宏觀市場分析邳州中觀市場分析Part1Part2Part3邳州微觀市場分析Part3邳州微觀市場分析整體板塊格局新城區板塊整體板塊格局：整體分為四個板塊，板塊間以城市資源和配套為主導，存在價值梯度，其中新城區占據市場第一梯隊城西板塊主城區板塊城東南板塊新城區板塊新城區板塊板塊驅動力：城市規劃、生態環境、市政及各類配套資源；產品形式：小高層、高層、多層、洋房、別墅；在售項目：阿爾卡迪亞文承苑、東方帝景城、金御藍湖、天惠景庭等；均價：小高層、高層4600元左右、多層6000元左右客戶構成：主城區客戶為主城東南板塊板塊驅動力：生態環境；產品形式：多層、洋房、別墅；在售項目：匯龍國際花園；均價：多層4000元左右，疊加6000元、聯排8500元左右客戶構成：主城區改善客戶為主城西板塊板塊驅動力：與主城區距離、交通；產品形式：多層、小高層、高層；在售項目：榕城奧運星城、京杭家園、錦繡豪庭；均價：4000元左右客戶構成：拆遷安置為主，部分鄉鎮客戶主城區板塊板塊驅動力：配套、地段產品形式：高層；在售項目：暫無；均價：4800元左右客戶構成：主城區客戶為主、鄉鎮進城客戶邳州市top20排名：2013年邳州市top20面積排名排名項目名稱成交面積成交套數排名項目名稱成交面積成交套數1文承苑145220.62116011耀邦新世界花園31747.342552鑫惠花園108621.4375312書香苑30515.542513世紀花園93420.5289813宏基陽光尚城30096.942244東方帝景城84547.7462014東方佳苑商住小區29283.112325匯龍國際花園68965.7255815天鴻世紀城25830.792326印象珠江54311.3749816金僑城市花園22297.451867雍福上城53405.0842017萬邦盛世嘉園20690.851898馨寧雅居40348.7835518京杭家園20587.961809奧運星城38833.5333219源宏公館18998.4616710惠民花園33925.7849020紅旗康居小區18583.22156邳州市top20排名：2014年邳州市top20面積排名排名項目名稱成交面積成交套數排名項目名稱成交面積成交套數1112123134145156167178189191020城西板塊：板塊受城市舊城改造規劃影響，目前暫無新樓盤推出，僅少量樓盤分布在原政府規劃區周邊，價格實現不高項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業類型均價（元/㎡）錦繡豪庭3.6101.8高層待定榕城奧運星城8182.2多層、小高層4450京杭家園7142小高層、高層4400錦繡江南5122.46小高層待定詠泉山莊4.79.41.99多層、小高層、高層待定陽光水岸1.52.51.7多層待定御華苑5153小高層、高層待定城西是邳州市政府著力發展舊城改造的板塊，距離主城區距離在3公里內，與主城區之間的距離較近及交通便利為該板塊的驅動力，板塊內暫無新成型樓盤；城西目前在售項目多分布在西北部世紀大道兩側，受市政府二次搬遷影響，該區域樓盤空置率較高，價格實現較低。城西板塊主城區板塊：依托城市成熟配套，板塊內樓盤以中高檔為主，價格實現較高，目前在售樓盤多分布在老城區向新城區過渡地段主城區板塊主要驅動力為：居住區域成熟、聚集度高，各類配套成熟、交通發達；板塊內在售樓盤多分布在老城區向新城區過渡地段，吸引大量鄉鎮進城客戶；主城區內樓盤已近飽和，城市規劃導向在向新城區發展，且新城區居住環境較老城區有較大改善，目前主城區板塊內人群趨向于到新城區置業。項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業類型均價（元/㎡）嘉利佳苑2.83.81.3低層、多層7200印象珠江7.3182.36高層5100萬邦盛世嘉園5.3381.5多層4905主城區板塊城東南板塊：板塊整體范圍較小，以景觀資源為主要驅動力，板塊內樓盤分布較少，個別項目因具備桃花島公園生態景觀資源實現較高溢價城東南板塊主要驅動力：距離主城區約1.5公里，可共享主城區配套且有桃花島公園生態配套；板塊內樓盤分布在桃花島公園周邊的價格實現較高，遠離主城區的樓盤價格實現較低。項目名稱占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率物業類型均價（元/㎡）福馨家園1.642小高層、高層3500起匯龍國際花園18.6301.4低層（疊、獨、連）、多層、小高層、高層5000觀園4.55.61.2低層、多層、高層3370御華府8201.9低層、多層、高層5400區域屬性：新城區位于邳州城市發展主軸線上，是依托生態環境打造的市政新區及現代化中心城區新城區老城區邳州市整體規劃方向是向北、向東發展，新城區是邳州政府近期重點打造的區域；新城區主要依托大型濕地公園建設現代化中心城區、是邳州行政、金融、商貿、科技、文化及體育中心，主要圍繞沙溝湖進行打造。新城區板塊區域配套：市政府搬遷帶動新城區各類配套的發展，目前板塊內醫療、教育、商業及生活配套趨于成熟，且本身具備良好的生態配套，板塊發展潛力巨大政府部門組團區醫療配套：①邳州市人民醫院②邳州東博醫院③邳州市人民醫院北院④邳州市協和醫院⑤邳州市中山醫院教育配套：1、邳州市第一中學2、邳州市中等專業學校3、官湖高級中學4、隴海實驗學校5、運河中學其他配套：A、邳州市體育館B、沙溝湖生態示范園1234513524AB板塊樓盤：板塊內樓盤以中高檔為主，多為中等體量以上，容積率集中在1.5-2.5，本板塊是市場供應最集中的板塊阿爾卡迪亞文承苑天泰茗仕豪庭宏基陽光尚城金御藍湖東方帝景城東方名郡國際未來城天惠景庭源宏公館耀邦公館宏達利金水灣新茗基書香苑水杉御景雍福上城龍湖領墅匯川君臨華府山水瀾庭項目名稱開盤時間占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率阿爾卡迪亞文承苑2011年9月一期開盤31902.48宏基·陽光尚城

2012年開盤9201.89天泰茗仕豪庭

2011年6月一期開盤、2013年12月二期開盤11221.97金御藍湖2013年6月8141.34天惠景庭

2014年5月11231.89源宏公館2013年10月開盤4122.78耀邦公館2014年6月5期13262東方帝景城

2012年1月三期開盤、2013年底四期開盤45701.56宏利達·金水灣

2013年12月11372.83新銘基書香苑

2013年8月492水杉御景

2010年2月10151.6雍福上城三期待售13302.26中凱·龍湖領墅待售33321.35匯川君臨華府預計2014年9月底26722.26東方名郡2014年1月33801.9國際未來城2013年12月33953.5山水瀾庭待售15302物業類型：小高層、高層為市場主流產品，沙溝湖周邊項目因占據生態景觀優勢，打造有別墅產品目前市場上以小高層、高層為主的項目約占市場總項目量的2/3；純多層產品不多，僅金御藍湖、馨寧雅居、水杉御景，其它多搭配小高層、高層產品；市場上目前的純別墅項目不多，僅中凱·龍湖領墅，有別墅產品配置的項目多靠近沙溝湖。項目名稱低層多層小高層高層阿爾卡迪亞文承苑

√√宏基·陽光尚城√

√√天泰茗仕豪庭

√√√金御藍湖

√天惠景庭

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馨寧雅居

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源宏公館√√

√耀邦公館

√√√東方帝景城

√√√宏利達·金水灣

√√新銘基書香苑

√√水杉御景

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雍福上城

√√中凱·龍湖領墅√

匯川君臨華府√√√√東方名郡

√√

國際未來城

√√山水瀾庭√

√√梯戶比：小高層產品以11層為主，目前市場上已出現最高為33層的高層產品，梯戶比以T2、T3為主，少量T4小高層產品集中在11-15層，復式產品不多，僅有少數項目出現頂復產品，小高層產品的梯戶比多為1T2、2T3，總體來看，1T2較多；高層產品中最高出現33層高層，梯戶比多以1T2、2T3為主，2T4的梯戶配比的項目不多；大多數項目的小高層、高層產品的梯戶配比基本一致。物業類型項目名稱層數梯戶比小高層阿爾卡迪亞文承苑112T2宏基·陽光尚城11、15、171T2、2T2、2T4天泰茗仕豪庭11、151T2、2T2天惠景庭11

源宏公館11、13、172T3東方帝景城9復10、11復122T3宏利達·金水灣111T3、1T4、2T3東方名郡11+1、15+11T2國際未來城111T2、2T3、2T4山水瀾庭111T2高層阿爾卡迪亞文承苑18、28

宏基·陽光尚城24天泰茗仕豪庭22

耀邦公館232T3東方帝景城252T3宏利達·金水灣21、32

匯川君臨華府18-33層1T2國際未來城18、28、321T2、2T3、2T4東方名郡17+11T2去化分析：年去化量約60萬方，單盤年均去化約3—4萬方，個別項目因品牌、地段或生態景觀資源實現較快去化2013年邳州市住宅整體成交113萬方，其中新城區板塊去化約60萬方；2014年1-6月成交57萬方，其中新城區板塊去化約29萬方，板塊市場整體去化相對穩定；阿爾卡迪亞、東方帝景城因地段及品牌優勢實現良好去化，天泰茗仕豪庭、雍福上城主要依托沙溝湖良好的生態資源優勢，項目去化較好。數據來自華房數據庫存：目前剩余存量約為58萬方，按板塊年均去化量計算，需12個月的去化周期，整體供求平衡截至2014年7月1日，邳州市住宅整體庫存7880套，庫存面積約103萬方；其中新城區板塊庫存約4200套，庫存面積約為58萬方，其中宏基陽光尚城存量最大為6.72萬方，阿爾卡迪亞文承苑、耀邦公館及宏利達金水灣存量均在6萬方以上；宏基陽光尚城因去化不佳，積累較多庫存；阿爾卡迪亞文承苑、東方帝景城及耀邦公館因體量較大，目前庫存較多；宏利達·金水灣因2013年底開始推售，目前去化較少。數據來自華房數據主流產品：主流產品集中在110-144面積段，其中120-130的面積段成交量最大，占比達35%以上，90平以下的面積段供求較少選取阿爾卡迪亞文承苑、宏基·陽光尚城、天泰茗仕豪庭、金御藍湖、耀邦公館、東方帝景城、宏利達·金水灣、雍福上城八個代表項目進行統計；從住宅供應結構來看，市場上的主流產品為130-144平的面積段，110-120以及120-130供應總數量與130-144平基本持平；從住宅成交結構來看，120-130平的面積段成交占比最大，明顯高于其他面積段，130-144平的面積段成交量次之，110-120平的成交量基本與供應量持平；綜合來看，110-144平的面積段為目前住宅市場主流產品，90平以下產品需求較小。數據來自華房數據戶型面積（㎡）項目兩居小三居三居東方帝景城宏利達·金水灣新銘基書香苑宏基·陽光尚城7580859095100105阿爾卡迪亞文承苑110115120125135130140…200天泰茗仕豪庭天惠景庭雍福上城耀邦公館源宏公館面積段供應：120-145面積段的三房為市場主力，兩房面積集中在90平左右，100-110平小三房產品較缺失70四居價格實現：板塊內高層、小高層均價在4600元左右，個別項目因地段或生態景觀資源優勢實現較高溢價新城區板塊內高層、小高層產品均價在4000-5500之間；宏基·陽光尚城因靠近沙溝湖并打造有別墅、洋房產品實現較高的價格帶動；東方帝景城、新銘基書香院、宏利達·金水灣位于新老城區結合處，地段、配套較好，實現較高溢價；110180807010017012013014015016020030354045505560657075808590阿爾卡迪亞（均價4200元）宏基陽光尚城（均價5500元）天泰茗仕豪庭（均價4200元）耀邦公館（均價4200元）東方帝景城（均價4900元）宏利達金水灣（均價5150元）雍福上城（均價4500元）總價段：成交面積段主要集中在110-145平之間，總價段在40-70萬之間，其中110-120總價約為43-50萬，120-130總價約為48-58萬，130-145總價約為52-70萬90190典型項目—阿爾卡迪亞文承苑：上市房企建設的現代人文社區，因受規劃利好且交通便利，配套資源良好，成為新城北區主力去化大盤

項目位置：東泰路西側，迎賓館東側項目規模：占地30.8萬㎡、總建90萬㎡，總戶數4262戶容積率：2.48產品：小高層、高層面積段：小高層：80—100㎡，高層：120㎡左右；均價：4200元/平總價段：34—76萬銷售狀況：一期于2011年開始銷售，目前四期在售車位：車位配比1：1梯戶比：2T2開發商：榮盛（邳州）房地產開發有限公司項目賣點周邊配套地處新城區，是城市未來的發展方向；緊鄰城市南北主干道建設路，交通便利；周邊教育、生態配套良好；榮盛為上市開發商，具有品牌效應；小區內部配有自建榮盛實驗幼兒園、實驗小學、會所、康體中心學校：明德實驗中學、實驗幼兒園、新城中學商場：華聯超市、通城商業廣場其他:青少年活動中心典型項目—金御藍湖：依托沙溝湖生態景觀資源及靠近市政府的區位優勢打造的新城中心區樓盤，借助項目交通便利優勢及多層產品打造實現較高溢價

項目位置：邳州市長江路南側項目規模：占地7.9萬㎡、總建14萬㎡，總戶數678戶容積率：1.34產品：多層面積段：78-135㎡；均價：6000元/平總價段：47—81萬