【連載】趙衙內全傳（天津篇）：海河之畔的房產大佬（上）記者：謝海濤南京只是趙晉的起家之地，深入京畿重地，則是其成就霸業之始。（詳見《【連載】趙衙內全傳（南京篇）:父蔭下的原始積累》）2003年之后，趙氏父子相繼北上，似非偶然。京師有退休的老爺子坐鎮，趙晉于此設高級會所，勾連權貴，官商同樂；更于津門開疆辟土，旁及冀地，以為旗艦，號令諸地。天津十年，趙晉把香港的房產思路、南京的歷練，試驗于此黃金寶地，逐漸發展出一套獨具風格的謀利模式：高價拿地，全力開發小戶型，挖空心思偷面積，低價快速出售……再把其先進經驗，推廣至寧濟等地，一時烈火烹油，鮮花著錦。雖每建一樓，皆如引發一座火山，民怨沸騰，但其根深葉茂，挾權勢以令業主，高壓維穩，強勢止沸，業主徒呼奈何，遂有最牛開發商之名。1、天津標王2003年，趙晉是以外商的身份空降天津的，由此開啟了其隱形帝國在北方的基業。這一年，在公眾心目中，SARS的陰霾籠罩著全國。自1998年終止福利分房后，中國逐漸建立起住房分配貨幣化、住房供給商品化的住房新體制，房地產剛剛迎來發展的春天，在SARS疫情中瞬間墜入寒冬。當年6月，央行出臺“121號文”嚴控房地產貸款，又給了開發商當頭一棒。這是中國第一輪房地產牛市之后，中央政府第一次采取措施抑制房地產過熱。但兩個月后，國務院出臺“18號文”，卻又明確房地產業作為國民經濟的支柱產業。就在這種既警惕又依賴的矛盾中，調控新政不斷涌現，房地產業作為支柱產業發展的黃金十年開始了。當時，與其他城市一樣，固定資產投資和城市基礎建設被天津主政者設定為天津經濟發展的主要驅動力。天津有一個數額巨大的固定資產投資計劃一一5年總投資將超過7000億元。與其他城市有所不同，“銀政合作”在天津更加得天獨厚，除了中國銀行，農工建及開行等各大銀行紛紛與天津市簽訂金融合作協議，為其城市建設提供巨額信貸。天津“一夕之間”變成了超級大工地，放眼望去，到處在拆遷，到處在蓋樓。從1990年代中期啟動舊城改造到2002年，天津拆遷危陋建筑近1000萬平方米，而2003年一年就創下歷史記錄一一拆遷400萬平方米舊房。海量的拆遷工程在天津房地產市場形成了強有力的剛性需求。2003年，天津商品房銷售10020萬平米，較上年增長近50%。一直溫溫吞吞的天津地產沸騰了，房價上漲速度如坐飛機，很多優質項目已到了“搶房子”的地步。這一年的3月4日，一家注冊地在英屬維爾京群島的離岸公司——百瑞德置業有限公司(BESTRATEPROPERTIESLIMITED),出資200萬美元，在天津和平區南京路129號的世貿廣場注冊成立了天津泰瑞房地產開發有限公司(以下簡稱天津泰瑞地產)。百瑞德置業有限公司成立于2000年8月22日，趙晉作為百瑞德置業的代表，擔任天津泰瑞地產總經理和法定代表人。多年之后，天津泰瑞地產的高管還不無炫耀地對業主說，當年進天津，是市領導招商引資進來的。趙晉時年剛滿30歲，風頭正勁。知情者稱，趙晉初赴津門時，租住在某高檔小區。他抽煙很兇，把房東家的沙發、地板之類都弄壞了。后來他對房東說，你到誠基買一套房子吧，便宜點。這是趙晉即將在天津開發的樓盤。2003年10月16日，天津市舉行第一次土地拍賣活動。中國實行土地招拍掛制度始于2002年。當年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。在這次拍賣會上，天津泰瑞地產重拳出擊，以當時的天價拍得南京路上的黃家花園地塊，一舉成為“標王”。黃家花園位于天津和平區中部偏東南，泛指山西路與西安道交會處一帶，1860年后此地淪為英租界，1930年成為商業區，其南為天津歷史文化街區五大道區域，分布著2000多座英、法、意、德等國建筑風格的花園洋房，有萬國建筑博覽會之稱。進入21世紀后，黃家花園地塊周邊成為天津南京路CBD商務核心區，匯集了地鐵1、2號線和20多條公交線路，且串聯著南京路、濱江道和小白樓三大商圈，延續著五大道的歷史文脈，可謂絕版地塊，如鉆石般珍貴。2、搶房也瘋狂2005年5月，在黃家花園地塊出現了一個巨大的售樓廣告：“稀缺黃金地段、名牌中小學校生源地、超豪華的設計和建筑、酒店式公寓管理、只需8萬元首付就可在誠基中心實現?！睆V告中的每一句都透射著巨大的誘惑力。這一年，房地產業已走到中國經濟的舞臺中央，大戲開唱，全民癲狂。政府的宏觀調控集中火力，數十條嚴控政策橫空出世，卻陷入越調越漲的怪圈，房價一路堅挺。6月，一個名為誠基經貿中心（以下簡稱誠基中心）的樓盤在南京路動工了，總建筑面積近30萬平米。其時，南京路附近有四大公建項目破土，皆志在成為地標性建筑。誠基中心西鄰，和記黃浦將開建20多萬平米的大型商場、高級公寓和酒店；再往西，現代城?莊吉商業中心，將以10萬平米規模刷新濱江道單體購物中心的紀錄……與豪強比鄰，誠基中心的顯赫位置可見一斑。這一年7月16日，誠基中心B區精致戶型首次預約，現場火爆。9月24-25日，精致戶型一期開盤，兩日銷售1288套，創地產銷售神話。當月，該樓盤獲《每日新報》所評的最佳市場人氣獎；10月，再獲銷售冠軍獎。12月9-16日，誠基中心A區挑高戶型樣板間開放，市民連夜排隊，參觀者超過2000人次；12月17-18日，挑高戶型一期開盤，兩日銷售658套；該樓盤獲12月份銷售冠軍、2005年度銷售冠軍獎。業主郭莉回憶稱，當時在售樓處，市民連續排隊一星期，晚上穿著軍大衣，困了睡在躺椅上，還有民工排隊賣號，一個號炒到200元?！斑x房時，10個人往里面一放。售樓中心墻上掛著樓圖，售樓小姐往上面啪啪地插紅旗，插上紅旗的房子就是賣掉了。啪，這個房子沒有了。啪，那個房子沒有了。氣氛非常緊張，看得眼睛都花了。插完紅旗，就到另一邊去簽合同?！闭\基中心的底樓是商鋪，同樣銷售火爆。開盤時，已到次年夏天，大樓已封頂。在一位商鋪業主印象中，當時為買到好商鋪，有人千方百計托關系，去找趙晉。有人一買就是七八套商鋪。他是排了一夜隊，才買到了商鋪。選房那一天，工地南邊的西安道，“天津不夜城”的巨幅噴繪廣告下，整條路都“戒嚴”了，警察忙著管制交通，路上排滿了人，死乞白賴地搶位置，有人甚至打起來。這位業主回憶稱，買底商也是提前排號。排到你，拿著號，就往里走。墻上掛著樓圖，你進去了，根本沒有坐下來選鋪而那一說。你要提前選好房，到了那里，就趕緊插紅旗，慢一步，別人的紅旗就插上去了。插上紅旗，就去簽合同。三分鐘不到，就完事，根本不給你考慮的時間。一夜之間，七八成商鋪都搶沒了。這個誠基中心，即為趙晉獻給天津人的見面禮，由他旗下天津泰瑞地產開發。3、如此“小戶型”讓天津人趨之若鷲的，是誠基中心推出的一種小戶型，一種單價7000多元/平方米，主力戶型為58平方米的房子。按常規思路，對市中心黃金地段，開發商更愿意做成豪宅。但趙晉的泰瑞地產卻另辟奚徑，在城市中心全力開發小戶型。誠基中心只有三幢高層，卻擁有五千戶單元。如此繁華地段，如此高密度項目，給天津的樓市帶來了震撼，也讓業界疑慮重重。天津泰瑞地產相關負責人在當時接受媒體采訪稱，本來他們是考慮做150平米左右的大戶型，但經過調研發現，在CBD中心區、商務中心區，小戶型產品非常稀缺，而市場需求量極為龐大。定位小戶型是基于附近有大量的機關、外資企業、金融單位等，房屋無論是銷售還是出租都被市場看好。小戶型還被趙晉的天津泰瑞地產賦予了形而上的意義。該公司負責人稱，開發小戶型，是天津城市發展需要，是市場細分的需要，也是老百姓投資獲利的根本需要，“這種項目，自用、投資兩相宜，既可滿足業主基本居住需求，兼具保值、增值的能力，宜出租、宜投資變現，真正為業主提供了投資理財的最佳選擇”。誠基中心的小戶型，另一特點是低價位。此前，在黃家花園地段花40萬元買一套高品質新房，會被笑為癡人說夢。當2005年7月誠基中心以總價38萬元推出58平米的小戶型時，天津人又驚又喜。當時旁邊稍晚銷售的樓盤，房價已過萬元。誠基中心的好處不僅如此。在廣告宣傳中，開發商還聲稱，誠基中心雖是住宅樓，但將聘請優質物業管理公司進行酒店式服務。大堂挑高9米，裝修豪華，采用五星級酒店標準。5000平米法式洛可可屋頂花園，5000平米全方位超大會所，讓業主盡享尊貴生活……業主李明（化名）在2006年以40萬買下一套房子。多年后，他仍對誠基中心的誘惑印象深刻：“我第一眼看到廣告，首付7萬塊錢，入住南京路，又是70年產權，都不大相信。售樓員說，首付7萬，一個月只還貸一千多，房子以后會升值幾倍，地段就不用說了，房子地基已出地面，馬上就是現房了。四五十層的高樓，這不就跟國外的高級公寓一樣嗎？有人一買就是四五套?！痹谡\基中心開盤之初，也有業內人士對其質疑：通道式設計使一半戶型處于陰面，兩樓之間樓間距太近，樓體又高又寬，樓體間遮擋現象嚴重，近70%住戶將處在采光極差的環境中；總戶數約5000戶，投資者若按30%計算，將有1500套房子用于投資，將導致居住者的流動性增強，安全隱患較大;單層戶數太多，樓內垂直交通的壓力增大，電梯頻繁使用將加速老化，高層業主在高峰時上下樓將較困難。但是，這些質疑之聲很快就被火熱的銷售追捧淹沒了。多年后，一位深受誠基之害的業主剖析了趙晉的發展路數：“他是模仿香港樓盤那種高密度的方式，把香港的小戶型移植到了天津。好地段、小戶型、低價位，讓大多數人都買得起，他抓住了這個市場，快速銷售，快速變現?！?、維權中的驚人發現買房之后，留給業主的是幸福的等待。在房價飛漲中，在誠基中心不斷創造的銷售神話中，業主們或在親友的羨慕中規劃著新家的未來，或享受著投資獲利的竊喜。誠基中心的樓在一天天長高，住在附近的業主幾乎天天去看，天天去數樓層，計算著什么時候封頂。在規劃中，誠基中心的3號樓是47層。2007年的一天，業主終于數到了47層，卻驚異地發現，大樓并沒有停下來，而是繼續往上長。業主們很快有了更多的發現。這個號稱五星級酒店的家，已失火3次，存在著巨大的安全、消防隱患，其背后則是開發商篡改設計、欺詐銷售：在購房合同中，1、2號樓住宅自然層是29層，現在開發商將前期承諾的29層以上的俱樂部、會所等改為住宅，使得住宅自然層變為33層。3號樓原本為47層，已被增高至52層。開發商前期承諾8層以下為酒店，后來酒店改為5層以下，6-8層改為住宅，2-5層以產權式商務酒店名義出售，但購房合同卻以用地性質為住宅、70年土地使用權簽署。業主們擔心，開發商在三幢樓原結構基礎上，多加了數層樓房，樓房是否能負擔其重量？抗震能力是否下降？容積率是否上升？公攤面積是否改變？住戶巨增，電梯是否夠用？2007年8月，業主們舉行維權大會，數次派代表與開發商交涉，但開發商以手續齊全為由置之不理，并以退房相威脅。12月18日，是3號樓交房的日子，業主們一度拒收房子。針對開發商更改規劃問題，他們先后找了規劃部門和房管部門。“都支支吾吾，說不出來改的理由，就說是合法的?！崩蠲骰貞浄Q。直到有一天，李明在天津市建委網站上，查到了一則由天津市土地交易中心發布的公示。公示稱，天津泰瑞地產通過公開掛牌取得津和南（掛）2003-159號地塊使用權，該地塊出讓面積為19692.1平米，總建筑面積291434平米。經有關部門批準，總建筑面積調整為340462.6平米。這個變更此前沒有業主知道。在土地招投標時，容積率是固定的，要想加蓋樓層，更改容積率，根據《天津市國有土地有償使用辦法》規定，需要重新招拍掛，必須重新公示。公示期內如無單位競拍，才能為原來拍下土地的公司辦理手續，并相應調整土地出讓金。知情者稱，更改容積率是趙晉在低房價下保證贏利的慣用方式。李明說：“我們原來認為最不可能改的是容積率，但他就有這個本事，單價不改，改面積?！庇袠I主稱，業委會后來一直在告誠基加層的問題，市里曾來人，把當時市政府的會議紀要拿出來了，稱加層不是某一個領導批的，是經過多少會議，為了滿足回遷房需要，才同意開發商加層。容積率的更改讓業主們驚訝，他們隨后在網上查到趙晉在南京的信息，才知道此人背景很深，能量很大。有一陣子，業主們的維權不再死追爛打樓層加蓋了，而是轉向了產權問題。業主在購房時，開發商承諾房子是70年產權，合同上寫的是住宅，但收房之前，他們聽說房子性質是公寓，產權是50年。業主們為此多次去找市房管局，一位信訪處長接待稱，住宅是有嚴格要求的，包括朝向、容積率、配套、采光率，國家都有明確規定，你們的房子怎么能符合住宅的規定呢？業主們又反復去找規劃局。一次，百十口子業主堵在市規劃局的大廳里，新調來的規劃局長把趙晉叫來?！摆w晉坐著奔馳來了，業主們候在大廳里。過了一陣子，有人出來說，你們回去聽信吧?！崩蠲髡f，“結果還真不錯，不知道是怎么協調的，把我們的房子變成了住宅，拿了70年的產權。”產權問題，進一步讓業主知道，趙晉確實有實力。他做的事情不是一般人所能想象，規劃局、房管局、市政府，遇到他的事，都是一路綠燈。在誠基中心，同樣維權的還有商鋪業主。在一位業主印象中，當初買商鋪時，開發商說得天花亂墜，什么不夜城，24小時金碧輝煌之類。2008年秋天一進駐商場，業主就發現根本不是那么回事。首先是硬件違約，商鋪里的各種硬件設施達不到商業配套標準，暖氣及制冷無法正常運行。合同中規定的商業管理用房，被開發商變成產權房賣了。合同中還承諾免費進行兩年統一商業管理，但開發商未按約定進駐商管。沒有商業管理，意味著商場是無政府狀態。有半年時間，這個取名第五大道商業街的商場里漆黑一片，除了幾家自營商鋪，沒幾家開著。業主們開始維權，一遍遍地找開發商，找政府。一開始，政府很重視，專門成立班子接待。后來，業主就找不到接待方了。開發商明目張膽告訴他們，“你們找區政府沒有用。”業主們無奈去信訪，申請游行。鬧了四個月，最后在區政府協調下，開發商拿出100萬元作為商場的廣告費用。業主們利用這筆錢，在報紙上登廣告，招聘招商公司。招商招了三個月，成功組織了一次韓國商品展銷會，商場的生意好起來了，但兩年后，由于商場依然沒有后期管理，還是處于無政府狀態。5、君臨天下的新戰術當誠基中心的業主還在維權時，趙晉又有了大手筆。2006年元月18日，在天津市新年第一次土地拍賣會上，他的天津泰瑞地產重拳出擊，以1.639億拿下“海河-電信大廈”地塊，土地面積10340平米，建筑面積85000平米，使用年限50年。這同樣是一塊黃金寶地，面朝波光瀲滟的海河，背靠歷史文化街區意式風情區，這曾是意大利在境外唯一的租界區，精致的廣場與聯排別墅，構成了意大利境外最大的意式風格建筑群，高低錯落的別墅房頂角亭下，散布著梁啟超、曹禺等名人故居。2007年初，天津泰瑞地產出資2000萬元，成立天津星際房地產開發有限公司（以下簡稱天津星際地產），以開發海河地塊。2月26日，工程破土動工，天津星際地產投資4.5億元，以打造一幢高230米、名為“君臨天下”的高樓。2007年11月，該樓盤開盤。同樣是夜里排隊，同樣是桌上擺著沙盤，墻上掛著房圖，同樣是插紅旗，亂哄哄地搶房子。與誠基中心相比，君臨天下的搶房則更為瘋狂。在塘沽工作的幾個浙江人，買下四五十套房子。另一個大客戶康總，則斥資一億多元，拿下100多套房子。但開盤之初，就有業主在網上反映，君臨天下的復式單元，號稱買一層送一層，他花127萬元買的房子，按兩層算面積有120平方米，房本上卻只有60平方米，后又變為40多平方米，有10多平方米變成了贈送的裝飾性陽臺。亦有業主表示，該樓盤廣告宣傳的建筑面積和實際簽署面積有20%的差距，售樓員稱這是對雙方有利的擦邊球。從君臨天下開始，趙晉的房產模式有了創新：除了以“好地段、低價格”誘使市民購買小戶型實現快速開發、快速銷售，他還越來越熱衷于壓縮房產證上的面積，使之低于實際面積，證外面積則以“景觀陽臺”方式贈送。這種房產證面積被濃縮的做法，坑了誰？又肥了誰？有業界人士認為，被坑的是國家和購房者。首先，國家應收繳的稅款被偷逃。上述例子中，開發商將購房者實際購買的面積濃縮成1/3,逃脫了應納的國家稅收。另外，國有土地出讓金是按照建筑容積率遞增收取的，開發商將2/3的建筑面積隱瞞不報，其目的就是為降低容積率，逃避巨額土地出讓金的追繳。其次，購房者本應享受的合法權益被損害。從法律上講，只有進行登記的房產面積，才受法律保護。開發商以景觀陽臺的形式贈送面積，這種贈送并無法律效力，這類房屋在二次買賣中風險重重，遇到房屋征收時，業主權益勢必嚴重受損。此舉獲利的當然是開發商，假如同樣規劃建筑面積10萬平米，正常開發商按每平米2萬元，可銷售20億元；趙晉通過上述方式，變相提高容積率，能把房子建到20萬平米或更多，即使以每平米1.3萬元算，可銷售26億元，實為暴利。當然，開發商不可能獨享暴利，要實現其濃縮房產證面積、掩蓋超容積率的目的，必須過規劃、房管及國土部門三道關。在商品房交付前必須進行規劃驗收，如果沒有規劃局的配合，開發商的上述房子不可能通過規劃驗收。此外，房管和國土部門，如果稍微把關嚴一點，對套內面積嚴重背離常理的商品房，不進行合同備案和辦證，開發商的路子也會被切斷。君臨天下是2010年8月底交房的，從外面看，該大廈裙樓高四層，立面為敞開式的全透明玻璃幕墻，造型為揚帆起航之舟；主樓高230米，以天津第一高度、新地標之勢，矗立于海河北岸，頗有君臨天下、舍我其誰的氣概?！百I了這房子，你就不是人，是神了”。業主張亮（化名）和鄰居們是在歡天喜地中開始收房的，其耳邊似乎還回響著當初售樓小姐的恭維聲。但入住之后，張亮逐漸意識到，他不是變成了神仙的神，“而是神經病的神”。業主們很快發現問題多多。先是大廈蓋了夾層：9樓之上有9B，25樓之上有25B，33樓之上有33B……規劃中的40層樓建成了51層；規劃的482個停車位，實際只有280個，負一層的120個車位被改成商鋪出售了。規劃中的4個出入口，兩個被改成商鋪出租出售，一個改為君悅酒店的大堂。高層建筑都設有避難層，君臨大廈的9B、25B是避難層，但開發商在避難層的四個角也蓋房子出售。與黃家花園地塊一樣，該地塊的規劃同樣經過了變更。天津土地交易中心2011年3月24日發布補充公告稱，天津星際地產2006年取得該地塊使用權，土地出讓面積為10340平米，地上總建筑面積85000平米；經有關部門批準，其地上建筑面積調整為90032.07平米，地下商業建筑面積為2915.41平米。這一“調整”，建筑面積整整多出近8000平米。開發商違約的，還有主樓外面的裙樓建設。在君臨大廈的銷售中，海河景觀是重要賣點。業主黃浩（化名）在2009年10月看中了一套朝南的房子。買房時，售樓員說能看見海河，黃浩實地觀察后，發現確實能看見海河，又問售樓員交房時是否如此。售樓員說市政府要求，為了海河景觀，在樓的前方有幾顆羅馬柱子，但不影響看海河。但2010年8月28日驗房時，黃浩卻發現，所買房子的外面又蓋了三層裙樓，裙樓的上面才是羅馬柱子，原本能看到的海河已被完全擋住。黃浩的遭遇并非孤例，二三四樓相關業主，為此多次去找開發商，并在售樓處和大廈四周掛起標語抗議。2011年12月，一些業主委托律師狀告開發商擅自變更房屋設計及環境布局，在業主窗外豎起巨型圍墻和柱子，嚴重影響觀瞻窗外海河和周邊景觀，致使該房屋價值減損。修改規劃之外，業主們房產證被濃縮的隱患也漸漸顯現出來。業主張亮在入住一年之后，2011年拿到了房產證，發現上面的面積只有41.17平方米。當初他買房子時，開發商是按戶型賣的，售樓員承諾他的房子有90多平方米。另一位業主告訴財新記者，他家兩層房子的實際面積是137平方米，合同上是46平方米，房產證上是50平方米。而15樓有一家，房產證上只有5平方米。上述情況直接導致業主們的交費亂套了。交物業費時，有按證上面積交的，有按采暖實際面積交的。證上面積80平米的平房，交費時就比實際面積137平米的復式房子還要多。業主們還發現，這個大樓里只有500多戶大戶型通了煤氣，1700多戶沒有煤氣。有的房子，合同上說是有煤氣，交房時卻沒有。6、天津高盛地產的魄力在趙晉登陸天津的早期，天津泰瑞地產和天津星際地產為其急先鋒，四面出擊，立下汗馬功勞。2006年12月底，天津泰瑞地產在山東濟南發力，以2.77億元拿下文化東路以南藝術學院地塊；2007年8月，天津泰瑞地產成立上海第一分公司，進軍上海灘；2008年11月，天津星際地產出資2.496億元，拿下天津河西區廣東路與紹興道交口的津西廣（掛）2008-209地塊，出讓面積17195平米，建筑面積41200平米；2009年12月，天津星際地產出資4.92億元，拿下河北區中山路與昆緯路交口的津北中（掛）2009-176地塊，出讓面積19305.5平米，建筑面積98000平米。天津星際地產還遠征河北。2011年5月，該公司出資15463萬元拿下唐山市北新西道南側、學院路西側一塊地，總面積14278平米，規劃建筑面積29.98萬平方米，擬建造260米高的商業地產和公寓項目。同年9月，又出資10152萬元拿下鳳凰新城友誼路西側、朝陽道南側的地塊，擬建300米高的商業、公寓。此后，泰瑞、星際兩大公司逐漸淡