淺談住宅小區(qū)裝修管理劉景勝1前言：物業(yè)裝飾裝修管理的概念物業(yè)管理師教材?物業(yè)管理實務?：物業(yè)裝飾、裝修管理是通過對物業(yè)裝修裝飾過程的管理、效勞和控制，標準業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為，協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進行處理和糾正，從而確保物業(yè)的正常運行使用，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。2物業(yè)裝飾裝修是業(yè)主入住后必不可少的環(huán)節(jié)。裝修管理過程長，點多面廣，不確定因素多，管理控制難度大。稍有不慎，一方面有可能危害物業(yè)平安，影響物業(yè)的正常使用，或?qū)ξ飿I(yè)構(gòu)成潛在的危險，導致物業(yè)風險；另一方面也可能激發(fā)物業(yè)效勞雙方的矛盾和沖突，影響物業(yè)管理和社區(qū)的和諧局面。

裝修管理是物業(yè)效勞的重點和難點，特別是小區(qū)交付的第一年，是各項效勞的重中之重。3標準對業(yè)主裝修管理，確保日常裝修管理、監(jiān)督、巡查、溝通的實效性，加強居住小區(qū)房屋裝飾裝修工程的管理，確保物業(yè)使用平安、合理，房屋的外觀和結(jié)構(gòu)不受損壞，維護全體業(yè)主的共同權(quán)益，根據(jù)建設部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?等有關規(guī)定，對園區(qū)裝飾裝修進行管理效勞。

4一、裝修管理的相關依據(jù)二、裝修管理效勞的過程管控三、裝修違章的防止和處理5根據(jù)?寧波市城市房屋使用平安管理條例?第十條：住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應當將裝修工程、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)效勞企業(yè)；未實行物業(yè)管理的，應當告知房屋所在地房屋使用平安管理部門。非住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應當向房屋所在地房屋使用平安管理部門或者其委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案。一、裝修管理的相關依據(jù)：6

該條例是物業(yè)公司開展小區(qū)裝修管理的法律依據(jù)，也是業(yè)主為什么要在裝修前到物業(yè)公司辦理裝修備案手續(xù)的法律依據(jù)。需要注意以下兩點：1、物業(yè)公司是接受區(qū)房管處的委托對所管理的小區(qū)進行裝修管理2、小區(qū)交付前應與房管處簽訂一份小區(qū)裝修管理委托協(xié)議，并領取市建委統(tǒng)一印制的裝修備案表71、建設部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?；

2、?寧波市城市房屋使用平安管理條例?；?寧波市城市房屋使用平安管理條例實施意見?

3、國家?物業(yè)管理條例?、?浙江省物業(yè)管理條例?、?寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例?；

4、房屋?商品房買賣合同?、?業(yè)主臨時管理規(guī)約?、園區(qū)?業(yè)主手冊?之?裝修管理方法?相關類容；

5、園區(qū)制訂的?裝飾裝修管理協(xié)議?和?裝修消防平安協(xié)議?等。對業(yè)主具體裝修行為進行管理的依據(jù)：

8?寧波市城市房屋使用平安管理條例?，我們要注意以下幾條：

1、適用范圍：本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城市〔含建制鎮(zhèn)〕建成區(qū)已依法交付使用的各類住宅房屋和非住宅房屋的使用平安管理。〔?條例?第2條〕

2、平安管理概念：本條例所稱房屋使用平安管理，是指房屋裝修平安管理、房屋平安鑒定管理和危險房屋防治管理等?！?條例?第3條〕

一、裝修管理的相關依據(jù)：93、主管部門：市房地產(chǎn)行政管理部門為全市房屋使用平安管理的主管部門，各縣〔區(qū)〕房地產(chǎn)管理部門負責轄區(qū)內(nèi)的房屋使用平安管理工作。

建設、規(guī)劃、城市管理、工商、公安、平安生產(chǎn)監(jiān)督部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當按照各自職責，協(xié)同做好房屋使用平安管理的有關工作。〔?條例?第5條〕

一、裝修管理的相關依據(jù)：10?寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見?〔2021年6月12日實施〕中關于政府職能部門查處違章裝修管理的分工城管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為；對規(guī)劃、環(huán)保部門相關職責已委托或依法劃歸城管部門的實施行政處分。規(guī)劃部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為；按市政府有關規(guī)定負責查處擅自開挖地坪降低地坪標高的行為。11公安〔交警、消防〕部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車、貨車和油罐車〔化學品車〕的行為依法采取措施進行處理；按?中華人民共和國噪聲污染防治法?有關規(guī)定負責處理社會噪聲類型的行為；依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設施的行為。12工商部門依照職責負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營〔辦公〕場所的行為。對利用車棚〔庫〕及違反?物權(quán)法?第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營〔辦公〕場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。房屋平安主管部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用平安的行為。13環(huán)保部門負責處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標行為。人防部門負責查處未按規(guī)定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、撤除人防設施設備及危害防空地下室平安和使用效能的行為。14〔1〕違法拆改承重梁、柱〔含構(gòu)造柱〕和根底結(jié)構(gòu)；

〔2〕違法撤除承重墻體或者在承重墻體上開挖門洞；

〔3〕違法在懸挑樓梯的承重墻上挖洞；

〔4〕在懸挑陽臺拖梁部位的墻體挖洞；

〔5〕在樓面板上超過設計標準砌墻；4、禁止行為（《條例》第7條）

：

一、裝修管理的相關法律依據(jù)：15

〔6〕在樓面結(jié)構(gòu)層上鑿槽安裝各類管道；

〔7〕將不具備防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

〔8〕在房屋頂面上擅自加層建房搭棚；

〔9〕擅自調(diào)整、變動房屋消防、燃氣、電力、城市集中供暖、給排水等設施設備。

一、裝修管理的相關依據(jù)：165、房屋裝修工程額在三十萬以上且建筑面積在三百平方米以上的，應當在開工前依法向工程所在地建設行政管理部門辦理建設工程施工許可證?！?條例?第9條〕

一、裝修管理的相關依據(jù)：176、住宅房屋裝修前，所有人或者使用人應當將裝修工程、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)效勞企業(yè)；未實施物業(yè)管理的，應當告知房屋所在地房屋使用平安管理部門。〔?條例?第10條〕

有以下情形之一的，應當向房屋所在地房屋使用平安管理部門或者委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案：

〔1〕拆改、變動非承重結(jié)構(gòu)；

〔2〕增砌墻體、增加房屋使用荷載；

〔3〕開鑿非承重墻體、擴大或者移動門窗尺寸、位置。

一、裝修管理的相關依據(jù)：187、房屋使用平安管理部門和物業(yè)效勞企業(yè)應當將房屋裝修的禁止行為和有關本卷須知書面告知房屋所有人、使用人?！?條例?第11條〕

辦理裝修手續(xù)時所有裝修手續(xù)必須齊全，業(yè)主簽收處不能遺漏或代簽。對于裝修備案表及裝修管理規(guī)定、消防責任書等相關資料在向業(yè)主做口頭說明的同時必須由業(yè)主簽字存檔，作為物業(yè)履行告知義務的憑證。裝修資料最好在辦理好手續(xù)后及時整理好交客服資料人員歸檔，并進行核對和記錄，對缺失的及時請業(yè)主配合補簽。

一、裝修管理的相關依據(jù)：19房屋使用平安管理部門及其委托的物業(yè)效勞企業(yè)應當及時對房屋所有人、使用人報送備案的材料進行審查；發(fā)現(xiàn)可能存在違法裝修情形的，應當實施現(xiàn)場勘查，制止違法裝修行為。根據(jù)需要備案的資料目錄進行仔細核對，手續(xù)不齊全禮貌的向業(yè)主說明，請業(yè)主補齊后再來辦理；核對業(yè)主身份和房號，并將業(yè)主身份證復印存檔。

特別是圖紙，必須根據(jù)原始平面圖和現(xiàn)場實地查看，確認有無改動，特別是外墻、門窗、衛(wèi)生間等容易發(fā)生違章裝修的部位。有違章處向業(yè)主說明，修改后重新辦理。20寧波晚報2021年4月19日星期四A8版鄞州區(qū)一幢剛交付的大廈地上總共１７層，開發(fā)商當初也許是為了避諱“１３〞、“１４〞這兩個數(shù)字，刻意將原本第１３、１４層的房子分別標為第１５、１６層，上面的樓層標注也因此變化。結(jié)果，一戶粗心業(yè)主因此弄錯了樓層，在別人的房子里搞裝修，被房屋主人告上了法庭。近日，經(jīng)過法院一審、二審后，粗心業(yè)主最終被判決不但要恢復房屋原狀，還要承擔賠償責任。

女業(yè)主認錯門裝修了別人的房子

21裝修前，林女士還與物業(yè)公司簽訂了?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?，但物業(yè)公司也沒有發(fā)現(xiàn)這個“大烏龍〞。雙方協(xié)商不成打起了官司王先生要求林女士恢復房屋原狀，并對房屋租金損失進行賠償，但林女士不同意。王先生遂將林女士和該大廈的物業(yè)公司起訴至鄞州法院。王先生認為，被告林女士的行為嚴重損害了自己的財產(chǎn)權(quán)益，造成了自己房屋損壞及無法履行相應出租義務。而物業(yè)公司作為物業(yè)效勞企業(yè)，未盡到監(jiān)督管理的義務。他起訴要求被告林女士恢復房屋原狀并賠償租金損失３萬多元，由物業(yè)公司承擔連帶賠償責任。

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粗心業(yè)主和物業(yè)公司被判擔責法院經(jīng)過審理，認定被告屬于錯誤裝修，侵犯了原告物權(quán)，依照?物權(quán)法?有關規(guī)定，判決被告林女士將錯裝房屋恢復原狀，并賠償王先生損失８０００余元。另因物業(yè)公司在與被告簽訂?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?時，也未將被告所有房屋的實際所處位置及編號以書面或其他形式進行告知，亦存在過錯，故判決物業(yè)公司賠償原告損失２０００余元。一審宣判后，各方當事人均對判決不服，均提起上訴。近日，寧波市中級人民法院對此案進行了二審，駁回各方上訴，維持了原審判決。23一、裝修管理的相關依據(jù)8、第十三條房屋使用平安管理部門應當對房屋的裝修現(xiàn)場進行勘查，制止違法裝修行為；房屋所有人、使用人、裝修施工人員應當接受房屋使用平安管理部門的現(xiàn)場勘查，及時糾正違法裝修行為。在已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，房屋使用平安管理部門可以委托物業(yè)管理公司對房屋裝修行為進行日常管理?！?條例?第13條〕該條授予物業(yè)人員對裝修房屋進行巡查的權(quán)利249、違反本條例第八條規(guī)定，未在房屋裝修前進行備案的，由房屋所在地縣〔市〕、區(qū)房屋使用平安管理部門責令補辦手續(xù)，并可對住宅房屋的房屋所有人或者使用人處二百元罰款，對非住宅房屋的房屋所有人或者使用人處一千元罰款。

10、第三十七條違反本條例第十二條規(guī)定，非住宅房屋裝修時未實施白蟻預防處理的，由房屋使用平安管理部門責令其改正，并可處二百元以上二千元以下罰款。

一、裝修管理的相關依據(jù)：25關于加強房屋地坪標高監(jiān)管確保房屋平安的通知〔市建委、市規(guī)劃局、市城管局〕一、房屋所有人或使用人應當按照規(guī)劃行政管理部門批準或房屋所有權(quán)證書載明的用途使用房屋，不得擅自開挖室內(nèi)地坪降低室內(nèi)地坪標高，變相提高房屋層高和容積率，改變房屋使用功能。房屋所有人或使用人確實需要降低室內(nèi)地坪標高的，在開挖室內(nèi)地坪前必須征得規(guī)劃行政管理部門許可，并由原房屋設計單位出具技術(shù)聯(lián)系單。26二、實施物業(yè)管理的房屋，房屋所有人或使用人擅自開挖室內(nèi)地坪，物業(yè)效勞企業(yè)應當及時勸阻，并書面報告當?shù)匾?guī)劃行政管理部門，同時抄告當?shù)胤课菔褂闷桨补芾聿块T。當?shù)匾?guī)劃行政管理部門、房屋使用平安管理部門接到社區(qū)居委會、物業(yè)效勞企業(yè)或相關業(yè)主投訴后，應當按照各自職責在2個工作日內(nèi)勘察現(xiàn)場并依法作出處理意見。27寧波市城市房屋使用平安管理條例實施意見住宅裝修涉及?條例?第十條規(guī)定3種情形和所有的非住宅裝修，房屋所有人或使用人應當在裝修前向房屋所在地房屋使用平安管理部門或者其委托的物業(yè)效勞企業(yè)備案，并提供以下備案材料：1.房屋裝修備案表；2.申請人的身份證明。房屋使用人裝修房屋的，還應提供房屋租賃合同和房屋所有人同意裝修的證明；3.房屋產(chǎn)權(quán)證明〔主要是指房屋產(chǎn)權(quán)證或購房合同等〕；

284.房屋裝修設計方案〔主要包括房屋裝修工程、部位、平面圖等資料〕、施工方案〔主要包括施工單位、施工期限、施工技術(shù)等資料〕及相關說明；5.非住宅房屋裝修涉及房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動，或者超過設計標準加大房屋使用荷載的，必須按照國家規(guī)定由原設計單位或者其他具有相應資質(zhì)的設計單位提出裝修設計方案；6.房屋裝修涉及共用部位、共用設備設施的，申請人應當出具相關業(yè)主及相關專業(yè)管理部門的意見。29縣〔市〕區(qū)房屋使用平安管理部門負責房屋裝修備案工作，已實施物業(yè)管理的小區(qū)，由房屋使用平安管理部門委托的物業(yè)效勞企業(yè)受理，沒有實施物業(yè)管理的，由當?shù)胤抗芩舱尽呈芾怼７课菔褂闷桨补芾聿块T應當與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂房屋裝修管理委托協(xié)議，明確裝修管理的權(quán)限和職責。房管所〔站〕、物業(yè)效勞企業(yè)在收到申請人房屋裝修備案材料后，一般應在3個工作日內(nèi)進行審查，符合規(guī)定的應予以備案，并將房屋裝修的禁止行為和本卷須知書面告知申請人。房屋裝修工程額在30萬元以上且建筑面積在300平方米以上，應告知申請人向建設行政主管部門申請辦理施工許可。30〔一〕、裝修管理前期階段：

裝修管理前期階段主要是指房屋交付前的準備工作。一個小區(qū)裝修管理的很多工作要求我們在交付前就要完成，以便盡可能的減少日后違規(guī)裝修的產(chǎn)生。

1、制訂裝修效勞協(xié)議：根據(jù)園區(qū)?商品房買賣同?；物業(yè)公司與開發(fā)公司、業(yè)委會、業(yè)主簽訂的?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?、?前期物業(yè)效勞協(xié)議??臨時管理規(guī)約?等制定本園區(qū)裝修效勞協(xié)議；

二、裝修管理服務的過程管控：

31322、裝修期間，在園區(qū)裝修材料、裝修垃圾進進出出的過程中，容易造成共用設施設備的損壞，所以為了盡可能的減少損壞、保護園區(qū)共用設施設備，根據(jù)實際情況制定園區(qū)成品保護方案，要求開發(fā)公司予以保護；

如：電梯轎廂安裝保護板、精裝修部位臺階保護、不能使用電梯運輸?shù)拇笮桶宀募揖卟捎玫跹b、多層住宅的樓梯扶手需進行成品保護等。二、裝修管理服務的過程管控：

33電梯成品保護進戶門成品保護343、為了園區(qū)整體干凈、整潔，在園區(qū)交付前就要選定裝修垃圾堆放點，裝修垃圾堆放點既要考慮方便清運，又要考慮不影響業(yè)主的正常生活，位置盡可能隱蔽的角落，必要時采取圍合；

二、裝修管理服務的過程管控：

354、制訂空調(diào)安裝方案，必須要求對園區(qū)的每一種戶型、每一個單元進行現(xiàn)場勘查，核實空調(diào)外機安裝位置，確定空調(diào)外機安放位置，這里就要求我們了解各類空調(diào)外機的尺寸；

二、裝修管理服務的過程管控：

36二、裝修管理服務的過程管控：

5、針對開發(fā)公司在房屋銷售時做出有關于可能影響園區(qū)外立面的承諾，在房屋交付前必須要與開發(fā)公司予以明確責任；主要是關于陽臺是否封閉、頂層露臺是否可以搭建陽光房、頂層是否可以安裝太陽能熱水器、防盜窗及晾衣架的安裝等。37

6、針對園區(qū)內(nèi)頂層露臺或者和商鋪屋面的區(qū)域，要明確相關的使用權(quán)限，沒有雨棚的露臺安裝雨棚的方案，同時要了解開發(fā)公司在銷售時的合同及相關資料，商鋪屋面戶戶相通的平安隱患要制定方案，必要時要求開發(fā)公司加裝平安防護；

二、裝修管理服務的過程管控：

387、住宅小區(qū)建議引進園區(qū)搬運效勞隊，一是為園區(qū)創(chuàng)收，再者裝修材料、垃圾的搬運，對園區(qū)的公用設施設備都起到了保護作用，但在選定時要明確相關的責任，宗旨是為園區(qū)業(yè)主效勞，防止引起不必要的糾紛；

8、交付時加強裝修管理工作的宣傳，特別針對外立面管理工作的引導，必要時可以印制一些關于本小區(qū)有關裝修方面的宣傳冊；

二、裝修管理服務的過程管控：

39（二）裝修管理早期階段1、裝修手續(xù)的辦理以及手續(xù)辦理需要注意的事項：二、裝修管理服務的過程管控：

40（1）備案程序物業(yè)服務中心領取資料：A．《裝修須知》B．《裝修備案表》C．其它資料(房屋裝修宣傳手冊和車輛管理規(guī)定等)裝修單位提供資料：A．裝修單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復印件B．裝修合同與裝修人員上崗證C．裝修設計平面圖、水電管線變更詳圖簽訂相關協(xié)議：A．《裝飾裝修管理協(xié)議》B．《裝修消防安全協(xié)議》二、裝修管理服務的過程管控：

41審核與辦理：審核裝修單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、與業(yè)主的裝修合同及裝修人員上崗證；審核裝修圖紙；辦理裝修人員出入證滅火器的配備和繳納租賃費用裝修前房屋復驗裝修施工階段工程人員、管理員等巡查裝修完畢清場驗收二、裝修管理服務的過程管控：

42業(yè)主〔使用人〕進行房屋裝修前應向物業(yè)效勞中心辦理登記備案手續(xù)，備案時需提供以下資料：

A、裝修平面圖和水電管線圖；

B、裝修單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復印件；

C、房屋裝修合同復印件；

D、進場裝修工人名單和身份證復印件等相關資料。

二、裝修管理服務的過程管控：

43業(yè)主〔使用人〕在物業(yè)效勞中心需填寫以下表單：

A、?房屋裝修備案表?；

B、簽定入戶?裝修管理協(xié)議?和?裝修消防協(xié)議?；

C、辦理?裝修施工人員臨時出入證?。

二、裝修管理服務的過程管控：

44業(yè)主〔使用人〕裝修房屋未涉及到開鑿墻體或拆改隔墻、變動房屋結(jié)構(gòu)，需到物業(yè)效勞中心辦理裝修備案手續(xù)。業(yè)主〔使用人〕方可進行裝修。

業(yè)主〔使用人〕房屋裝修涉及到開鑿墻體或拆改隔墻、變動房屋結(jié)構(gòu)，應經(jīng)與房屋設計院〔原房屋同等資質(zhì)設計單位〕出具設計圖〔加固方案〕，政府相關部門審核，取得許可證后，并在物業(yè)效勞中心備案后，方可施工。

對違章裝修行為，物業(yè)效勞中心有權(quán)通過合法途徑，會同有關部門進行處分。

二、裝修管理服務的過程管控：

45〔2〕辦理裝修時提示的本卷須知和禁止行為:

為確保園區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)建筑風格的統(tǒng)一，效勞中心根據(jù)園區(qū)及建筑的實際情況，確定以下裝修要求，請業(yè)主在設計裝修方案時遵守以下事項：

A、不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)，改變或破壞房屋外貌：不得在房屋外〔包括外墻、門窗外側(cè)、陽臺、露臺、設備平臺、屋頂、屋面等〕安裝、架設、搭建防盜柵欄、紗窗、晾衣架、遮陽蓬、雨架花架、陽光蓬、廣告牌、太陽能、獨立天線等;

二、裝修管理服務的過程管控：

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B、不得在非指定位置安裝空調(diào)室外機、采暖設備、熱水供給裝置等；

C、不得改變陽臺、露臺的原有裝飾材料、顏色、形狀和規(guī)格，不得在陽臺、露臺安裝熱水鍋爐，擺放洗衣機設施;

D、不得占有或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備;

E、不得改變房屋用途或使用功能;

F、如因業(yè)主原因，造成外立面破壞的，業(yè)主必須無條件恢復原狀，并賠償相應損失。

二、裝修管理服務的過程管控：

47業(yè)主在對廚房、衛(wèi)生間進行裝修時，請遵守以下事項：

A、廚房燃氣管道、燃氣表請勿擅自更改或移動，如確需變動應請專業(yè)公司操作；

B、廚房間油煙機和衛(wèi)生間的通風排氣孔已預留好，請勿撤除、封堵，移動或敲鑿；熱水器排氣孔請在效勞中心指定位置打孔。切勿將煤氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風排氣管道；二、裝修管理服務的過程管控：

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C、不得破壞衛(wèi)生間、廚房間的防水層，衛(wèi)生間、廚房間嚴禁擴大。請勿更改下水道位置，特別是衛(wèi)生間必須按原設計的位置布置，非下沉式衛(wèi)生間切勿抬高地坪，在鋪墻地磚前必須做好防水層，以免今后鄰里間的糾紛；

D、衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時請留出檢查孔，以便檢查維修。衛(wèi)生間共用管道檢修口禁止封死以便正常維修；

二、裝修管理服務的過程管控：

49E、裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入廚房間、衛(wèi)生間、陽臺地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等；二、裝修管理服務的過程管控：

50正確施工錯誤施工51

F、假設需要打孔，須由物業(yè)效勞中心確認打孔位置，方可施工。禁止施工隊隨意打孔；

G、“等電位〞為接地裝置，禁止移動、覆蓋、撤除，以防發(fā)生用電事故；

H、電源線該排必須注意絕緣，保證平安用電；

I、裝修前，必須對衛(wèi)生間做24小時閉水試驗，并經(jīng)業(yè)主、裝修單位、效勞中心三方驗證試驗結(jié)果。

二、裝修管理服務的過程管控：

52業(yè)主在對餐廳、客廳、臥室進行裝修時，請遵守以下事項：

A、不改變主體結(jié)構(gòu)或明顯加大荷栽，室內(nèi)承重墻、柱、樓板均嚴禁撤除、開洞或更改；

B、隔戶墻兩側(cè)任何一戶在裝修時禁止隨意敲鑿或做嵌入式裝修；

C、為確保用電平安，請勿將室內(nèi)開關箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設應采用護套管，切勿直埋；二、裝修管理服務的過程管控：

5354D、各電氣回路所負擔的電器總?cè)萘空埼鸪^此回路的限定容量。用戶電表為6KW，如需增大供電容量，請業(yè)主先到電力部門辦理擴大手續(xù)；經(jīng)核準后，由電力部門或其指定的單位施工并報效勞中心備案；

E、請勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果。室內(nèi)可視、寬帶網(wǎng)絡終端盒等請勿隨意移位，以免影響使用效果。裝修時注意不要損壞墻體內(nèi)電線、線、對講線、有線閉路電視線和寬帶網(wǎng)絡線暗埋管；

二、裝修管理服務的過程管控：

55F、鋪設地板地角塞打洞時，必須有限位裝置。注意防止傷及樓板中線路管道及鋼筋。假設有不明處，請于效勞中心聯(lián)系；

G、空調(diào)室外機必須安裝在指定位置，保持上下一致，排列整齊；禁止開墻安裝窗式空調(diào)機；空調(diào)冷凝水管插入下水管，以防外溢〔建議業(yè)主購置空調(diào)時參考物業(yè)效勞中心提供的各類空調(diào)室外機尺寸一覽表，以免造成室外機無法放置室外機位

H、地面開槽深不得超過3cm，寬不得超過5cm。

二、裝修管理服務的過程管控：

56業(yè)主對陽臺、露臺進行裝修時，請遵守以下事項：

A、陽臺、露臺裝修時請注意荷載量，超載易損壞房屋結(jié)構(gòu)，造成不平安隱患；

B、陽臺地面裝修材料面層高度禁止超過踢腳線高度；

C、禁止撤除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門、窗尺寸或另建門窗；

D、禁止封閉陽臺；禁止在露臺上搭建雨架、花架、遮陽蓬、陽光蓬等

E、陽臺、露臺晾衣架按效勞中心統(tǒng)一要求安裝；二、裝修管理服務的過程管控：

57F、陽臺不得安裝洗衣設備；

G、陽臺、露臺內(nèi)不宜堆放過多物品，尤其是垃圾或廢棄物，防止垃圾堵塞陽臺、露臺的地漏(一旦地漏被堵塞，遇大風、大雨季節(jié)可能造成排水受阻以致室內(nèi)進水，財產(chǎn)受損)；

H、禁止在陽臺、露臺上架設獨立天線和設置廣告、招牌；

I、禁止撤除、改變陽臺、露臺鋁合金門。二、裝修管理服務的過程管控：

58

業(yè)主〔使用人〕裝修僅限于室內(nèi)，不得越過外墻；

嚴禁裝修外墻及公共樓道局部。

二、裝修管理服務的過程管控：

59其他本卷須知:

A、裝修期間，做好房屋裝修隱蔽工程記錄，假設需要調(diào)整裝修工程，應及時通知物業(yè)效勞中心。裝修完畢后，請業(yè)主〔使用人〕及時告之效勞中心，并向效勞中心提供房屋隱蔽工程記錄，以便效勞中心今后提供維修效勞；

B、嚴禁撤除、更換進戶門；

C、裝修中使用的分隔設施應采用輕質(zhì)分隔材料。

二、裝修管理服務的過程管控：

60612、撤除墻體、管線開槽：

房屋內(nèi)部墻體的撤除過程中一定要防止業(yè)主將承重墻、剪力墻等影響房屋結(jié)構(gòu)的墻、梁、柱等撤除或者隨意打孔、開槽等，還有就是有些業(yè)主為了自己戶內(nèi)的面積擴大，衛(wèi)生間面積擴大，將與相鄰房屋的墻體削薄〔特別是進戶門玄關位置該做一個鞋柜等〕，最終導致相鄰業(yè)主的投訴；

二、裝修管理服務的過程管控：

623、泥工施工過程中建議業(yè)主〔使用人〕要求裝修單位將原有頂棚粉刷層全部鏟除，重新粉刷，如果不鏟除的話，大局部一年后會產(chǎn)生脫落、開裂等現(xiàn)象；

4、水電安裝：水電安裝時要注意水管的鋪設，重點要注意空調(diào)機插座的位置是否與空調(diào)機位安裝方案上面的相符，如果安裝時不是在指定的位置，就要及時與業(yè)主、裝修工人進行溝通；

二、裝修管理服務的過程管控：

635、泥工施工時：該階段要求裝修工人做好防水工作，比方陽臺鋁合金門外側(cè)的防水措施〔針對我們綠城的裝修管理特色，因為要求不能封閉陽臺，如果不做防水的話時間長了，陽臺的雨水有可能從地磚縫隙里滲透到戶內(nèi)，造成木地板發(fā)霉等〕，衛(wèi)生間的防水必須要重新再做，雖然房產(chǎn)公司對衛(wèi)生間已經(jīng)做過防水處理，但很多衛(wèi)生間在裝修撤除墻體過程中將衛(wèi)生間防水層破壞，同時做防水盡可能的將防水翻邊做到墻頂，因為很多衛(wèi)生間與臥室共用一個墻體，如果防水不做到頂?shù)脑?，今后就有可能衛(wèi)生間的濕氣會慢慢滲透到臥室的墻體，臥室這個位置一般是衣柜，所以最終導致衣柜發(fā)潮發(fā)霉；

二、裝修管理服務的過程管控：

646、水電管線鋪設過程中要注意接頭，必要時用相機拍照留以下圖片資料，以便今后備查，水管鋪設完工后，建議業(yè)主〔使用人〕要求施工單位做水管試壓測試。

二、裝修管理服務的過程管控：

65〔三〕、裝修管理中期階段

裝修中期階段我們將其歸納為木工、油漆工施工階段，該階段一般是不會產(chǎn)生影響園區(qū)外立面的行為，但此階段必須加強一下幾點的管理：

1、裝修人員的管理，該階段因為是木工施工、油漆工施工，經(jīng)常會停停做做，斷斷續(xù)續(xù)，人員的流動量比較大，這就要求我們平時的巡查不能間斷，秩序維護員要加強裝修工人進出園區(qū)的檢查，核實出入證；

2、該階段必須及時提醒業(yè)主、使用人、裝修負責人配置滅火器，不得私自亂拉電線、動用明火，因為該階段木工、油漆工施工最容易引起火災等；

二、裝修管理服務的過程管控：

663、木工、油漆工因為經(jīng)常要穿插施工，所以要求裝修工人對產(chǎn)生的垃圾日產(chǎn)日清，防止產(chǎn)生火災；

4、檢查過程中要盡可能的要求關門施工，因為有的同一樓層的業(yè)主已經(jīng)入住，如果敞開門施工的話，那么木工施工的木屑、油漆工施工時的灰塵、油漆等都將影響相鄰業(yè)主的正常生活，同時也會影響園區(qū)的共用設施設備；

5、此階段要注意提醒業(yè)主、裝修工人在安裝木地板的地籠打孔時要注意防止將樓板打穿，充氣鉆的深度不易超過8厘米；

二、裝修管理服務的過程管控：

67〔四〕、裝修管理后期階段

裝修后期階段我們將其歸納戶內(nèi)燈具、電器、空調(diào)等安裝以及家具采購，該階段主要是安裝空調(diào)外機、晾衣架、花架、雨棚等，如果沒有嚴格把控，將直接破壞外立面，同時要協(xié)助做好業(yè)主的家具搬運：

1、建議業(yè)主〔使用人〕在裝修完成后，要求裝修單位對戶內(nèi)水電、上下水、馬桶、地漏等設施設備情況是否完好，電路情況是否有短路現(xiàn)象；

二、裝修管理服務的過程管控：

682、對安裝空調(diào)〔分體機〕、晾衣架、防盜窗、雨棚、花架、衛(wèi)星天線等影響外立面的情況，首先是秩序維護員加強對違規(guī)材料、物品的進出管理，對安裝空調(diào)、晾衣架等秩序維護員無法確定，及時通知裝修管理員現(xiàn)場跟蹤；

3、家具、板材等搬運工程中要注重現(xiàn)場的管理，防止對園區(qū)設施設備的損壞。二、裝修管理服務的過程管控：

69二、裝修管理服務的過程管控：

幻燈片5

70三、裝修違章的防止和處理：1、在房屋交付及辦理裝修備案手續(xù)時，與業(yè)主進行溝通，告知業(yè)主園區(qū)裝修的本卷須知和禁止的裝修行為，并了解業(yè)主真實的裝修意圖，以盡早發(fā)現(xiàn)裝修中可能存在的違章情況，在辦理裝修備案手續(xù)時要求業(yè)主提供裝修平面圖等相關圖紙；

事前告知712、在與業(yè)主的前期溝通過程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違章苗頭，雖經(jīng)勸說業(yè)主已同意按園區(qū)裝修管理規(guī)定施工的，在裝修過程中，裝修管理員更要加強對裝修現(xiàn)場的巡查；

3、門崗隊員要嚴格執(zhí)勤，對所有運輸裝修材料的車輛進行嚴格把關，杜絕違章裝修材料進入園區(qū)；門