房地產行業2009年回顧及2010年形勢研判投資部2010.01.21目錄一.2009年回顧二.2010年形勢研判三.集團主要地產企業財務情況四.2010年主要應對策略探討2一.房地產行業2009年回顧31.房地產行業2009年回顧—總體情況銷售由回暖向火爆演變，全年量價超越了07年的“瘋狂”從09年全年來看，全國商品房銷售形勢經歷了回暖、暢旺到火爆三個階段，量價增長遠超年初預期，甚至超過了瘋狂的2007年：商品房銷售面積9.37億平方米，同比增長51%，并且遠超07年7.6億平方米水平；商品房銷售額4.4萬億元，同比增長82.8%，遠超07年2.96萬億元的水平。銷售面積和銷售金額均創歷史新高，兩項指標的同比增幅也同時創下歷史新高。全國全年商品房平均成交均價4695元/平方米，同比增長21%，遠高于07年3885元/平方米的水平。我們認為銷售由回暖向火爆、乃至瘋狂演變，主要由四個原因導致：08年行業寒冬壓抑大量需求，買房人在經歷08年一年的房價下跌、戶型變小、利率大幅下調、稅費優惠后，購買力顯著提升，在2009年上半年集中釋放，從而催生了上半年的回暖行情；行業回暖改變了市場的預期，正向預期不斷疊加、催生羊群效應，“追漲行為”抬頭并不斷強化，使銷售持續暢旺；超寬松的貨幣政策和積極的財政政策強化了商品房的金融屬性，在通脹預期下，投資、投機性需求大量入市，將樓市推向“火爆”；09年底基于一些超優惠的政策到期不再延續的預期，部分城市（如成都）出現了“瘋狂”的搶房行為（單周新房成交量突破上萬套）。41.房地產行業2009年回顧—總體情況投資逐漸復蘇，我們預計復蘇勢頭在2010年仍將延續09年全年，全國完成房地產開發投資36232億元，同比增長16.1%，增速雖為十年以來最低水平，但從年初至年末，累計增幅基本呈逐漸擴大態勢，復蘇態勢明顯。我們認為09年投資增速較低，主要是08年行業經歷“寒冬”，土地實際購置面積及實際新開工面積較低，導致09年全年可投資項目較少所致。我們預計：09年二季度開始的新開工復蘇及下半年土地市場的熱絡將導致2010年的新開工和房地產投資顯著增長，各月份的累積增幅在09年末的基礎上將持續擴大，這也是政府敢于在當前對行業進行調控的一個重要原因。51.房地產行業2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年交易情況2008年交易情況

成交套數成交面積成交均價成交套數成交面積成交均價城市（套）（萬平

方米）同比

變化（元/平

方米）同比

變化（套）（萬平

方米）（元/平

方米）北京1776412028.584.52%1310416.38%996001099.3111260上海2431002631.2769.27%1179027.56%1508471554.469243天津1258741321.99162.66%74087.03%46802503.316921重慶2612012412.7692.68%42967.46%1330851252.213998深圳68718637.4456.58%1497318.32%44129407.1112655杭州65803713.82151.88%14430-1.71%23575283.414681南京953741058.52136.24%--42520448.07-成都-1499.17128.94%--80684654.83-廣州-987.0878.73%---552.27

武漢-1431.58156.21%4818--558.75-61.房地產行業2009年回顧—總體情況09年及08年全國主要城市住宅成交情況2009年，全國主要城市樓市交易量同比08年上漲均在50%以上，重點城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%,非重點城市福州和廈門同比漲幅超過200%。09年，主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價微跌1.71%。2009年主要城市成交面積環比變化圖71.房地產行業2009年回顧—總體情況09年全國主要城市土地成交情況09年中國土地市場“地王”頻現，廣州亞運城地塊成交總價255億元，超過09年其他地塊成交總價之和。

09年中國土地市場領先于其他行業，出現“爆發式”回暖。一季度之后，土地市場成交量逐漸增長，成交價格持續走高。“地王頻現”成為09年土地市場最真實的寫照，不論是總價“地王”還是單價“地王”，含金量遠遠超過07年。81.房地產行業2009年回顧—總體情況09年主要房地產企業情況萬科、綠城、保利地產、中國海外發展等27家企業2009年的銷售額均突破百億，較2007年的11家、2008年的13家，百億房企數量出現顯著增長，為2009年房地產市場的火熱再添有力注解。91.房地產行業2009年回顧—總體情況09年主要房地產企業情況業績銷售業績創歷史新高，規模房企陣營不斷強大；銷售均價年內大幅提高；銷售百億企業數量翻番融資大額銀行授信層出不窮；資本市場融資活躍；赴港IPO熱潮再起，借殼上市備受青睞土地土地儲備拓展積極，競爭激烈地王頻現成長政策調控漸行漸近，理性成長方能平穩發展101.房地產行業2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策日期頒布單位關鍵內容3.5溫家寶總理

政府工作報告支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。3.31央行一季度例會保持適度寬松貨幣政策的連續性和穩定性。6.19《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》

（銀監發[2009]59號）堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。

7.17銀監會主席劉明康在“2009年第三次經濟金融形勢通報會”上強調：要控制房地產貸款風險，

嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發生。7.27銀監會發布《固定資產貸款管理暫行辦法》與《項目融資業務指引》，確保固定資產貸款資金真正用于實體經濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。111.房地產行業2009年回顧—重要政策2009年以來主要貨幣政策極度寬松的貨幣政策是市場快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策轉向“積極”，多次下調存款準備金率，五次降息。10月27日，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%；緊接著12月中央經濟工作會議將2009年定調為“保增長擴內需調結構，推動經濟又好又快發展”；“131”號文提出了若干促進房地產市場健康發展的措施，強調落實地方政府穩定房地產市場的職責，之后一些地方政府陸續出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發企業資金壓力等措施.這些促進住房消費的優惠措施，的確對2009年的樓市成交起到了極大的推動作用，成為促成2009年市場快速回暖的重要原因。個人貸款是銀行業的重要資產2009年1-11月，我國個人消費貸款余額（其中約75%是房貸）增長1.6萬億元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分別為8400億元和4500億元），表明商業銀行在個人貸款方面仍較為“激進”。開發企業在2009年得到銀行大力支持2009年1-10月，房地產開發企業獲得國內貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007和2008年全年。由于國內貸款和銷售回款的大幅增長，1-10月房地產開發企業資金來源達4.4萬億元，同比增長43.4%，資金實力顯著提高。121.房地產行業2009年回顧—重要政策2009年主要財政政策日期頒布單位關鍵內容4.30國務院

常務會議對現行固定資產投資項目資本金比例進行調整。降低商品住房等項目資本金比例，同時適當提高屬于“兩高一資”項目的資本金比例。5.12國稅總局為加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》。5.25國務院《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》提到，要加快推進財稅體制改革，建立有利于科學發展的財稅體制。其中財政部、稅務總局、發改委、住房城鄉建設部負責深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。131.房地產行業2009年回顧—重要政策2009年各部委政策日期頒布單位關鍵內容2.1中央1號文件進一步提出要建立健全土地承包經營權流轉市場。2.16建設部將研究制定《公共租賃住房指導意見》，總結各地通過發展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問題的經驗，明確公共租賃住房建設標準、供應對象及相關政策。4.16國務院常務會議提出要穩定住房、汽車等大宗消費。5.27國務院發布《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，決定保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。6.2住建部、發改委、財政部聯合印發《2009-2011年廉租住房保障規劃》，2009年新增廉租住房房源177萬套，新增發放租賃補貼83萬戶；2010年新增廉租住房房源180萬套，新增發放租賃補貼65萬戶；2011年將新增廉租住房房源161萬套，新增發放租賃補貼43萬戶。6.22國土資源部45號令公布《土地調查條例實施辦法》，指出，土地調查包括全國土地調查、土地變更調查和土地專項調查，并從土地調查機構及人員等方面對《土地調查條例》的相關制度進行了細化。9.1國土資源部《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加強建設用地批后監管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現象發生，嚴厲打擊囤地行為。10.16住建部等七部門聯合發出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。“公積金”和“保障房”實現“對接”。10.28全國人大財經委員會住房保障法已經納入十一屆全國人大常委會立法規劃。14二.房地產行業2010形勢展望152.房地產行業2010形勢展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的關鍵政策日期

發布方

關鍵內容

12.7中央經濟工作會議1.繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；2.增加普通商品住房供給；3.支持居民自住和改善性購房需求；4.加大農村危房改造支持力度；5.加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區改造。12.9國務院常務會議1.個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年

2.其他住房消費政策繼續實施12.14國務院

常務會議整體思路：在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，具體政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供給；提高土地供應和使用效率；加快普通商品住房建設。

2.支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度

3.加強市場監管，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。

4.繼續大規模推進保障性安居工程建設。到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題。12.17國土部等五部委發布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，關鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠地價款，不得參與新的土地出讓交易。12.22財政部、國稅總局公布營業稅減免細則,政策收縮幅度小于預期,對普通和非普通住宅營業稅減免進行了區分：5年以上普通住房免征營業稅，非普通住宅差額征收；5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。12.23國土部召開掛牌督辦房地產開發閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的18宗房地產開發閑置土地情況，并強調嚴格土地供應和開發利用的監管，同時提出下一步將采取三項措施監督土地使用情況，防止產生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發利用。

國土部同時披露，目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃，其中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。12.28國務院國務院總理溫家寶接受新華社專訪，談到政府應做好四件事情：

1.加大保障性住房的建設力度，加快棚戶區的改造。在資金、土地以及稅收上，都要給予優惠和保障。

2.要鼓勵居民購買自住房和改善性住房。但同時要采取措施抑制投機。中國國情決定了我們的住房必須堅持安全、經濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設

3.要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩定房地產的價格。

4.要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規的行為。12.28國務院副總理李克強出席山西省大同市召開的全國城市和國有工礦棚戶區改造會議，討論相關工作。162.房地產行業2010形勢展望—近期重要政策2010年1月中央政府公布的關鍵政策日期

發布方

關鍵內容

1.10國務院常務會議<國11條>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供給1.加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。2.增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用率。(二)合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求3.加大差別化信貸政策執行力度。4.繼續實施差別化住房稅收政策。(三)加強風險防范和市場監管5.加強房地產信貸風險管理。6.繼續整頓房地產市場秩序。7.進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。8.加強市場監測。(四)加快推進保障性安居工程建設9.力爭到2012年末，基本解決1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。10.中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，確保資金使用效果。(五)落實地方各級人民政府責任11.進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。1.18央行中國人民銀行決定,從2010年1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。172.房地產行業2010形勢展望—近期重要政策2009年年底的政策轉向，預示2010年的政策環境將與2009年大不相同。根據12月14日國務院常務會議（業內稱之為“國四條”）提出的相關政策，國土部先后兩次出臺“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款50%、加強土地收支管理”，“加快閑置土地處理”等相關政策，并于12月23日首次通報了9省市18宗閑置土地情況，并披露全國閑置土地約1萬公頃等關鍵數據。預計接下來國土部將同各地政府一道加強土地執法力度。此外，根據“國四條”，“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度”將是抑制房價上漲的重要手段，預計央行、銀監會將針對業內關注多時的“二套房貸利率優惠”作出針對性規定，若該政策趨于嚴格，將給2010年的房地產市場帶來巨大影響。182.房地產行業2010形勢展望—政策預期政策方向調控措施實施可能性與執行力政策效果差異化的信貸政策嚴格收緊二套房貸至1.1倍

可能性大短期內可抑制投資，平抑房價首付比例差別化調整短期可能性小有利于抑制需求首次置業7折利率由銀行實行差異化調整部分銀行已實施有利于抑制需求稅收政策地方稅優惠取消可能性大

占比較低，影響有限出臺物業稅可能性小涉及面廣，可執行性差，短期實施的可能性較小增加供給加快供地、推地速度

可能性大作用相對長期，短期影響不明顯加大閑置土地處置力度、打擊囤地可能性大從國土局12月23日的通報看，目前查處力度較小，未來有可能加大，是長期需要關注的問題保障性住房建設加快保障性住房供地速度和建設規模已出臺，持續執行情況有待觀察土地供應計劃向保障性傾斜，經適房不明顯，廉租房是重點。短期出于“民生”考慮，長期對商品房有一定影響。共建形式改造棚戶區可能性大集合社會資金參與建設，可操作性強開發商融資、信貸限制資本市場融資、嚴查土地信貸

可能性大開發商資本市場融資難度加大，對避免“瘋狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地產信貸風險，抑制地價上漲。192.房地產行業2010形勢展望—政策預期預計2010年適度寬松的貨幣政策主基調不會改變，差異化的信貸政策、增加土地供給、嚴厲打擊囤地等細節出臺的可能性比較大。1、房地產業早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策2004年來房地產業歷經政策“千錘百煉”，貨幣政策是關鍵：房地產業1998年“房改”特別是2003年明確支柱產業地位以來，幾乎每年都有各種“政策”出臺，但只有在2008年，在持續的從緊貨幣政策和宏觀經濟增速放緩的大背景下，房地產才首次出現調整。12月14日國務院常務會議確定的四個調整方向：增加供給、抑制投機投資性購房、加強監管、擴大保障性住房建設，均不是新提法，關鍵還要看相關部委的后續政策配套及地方政府的落實。在貨幣政策仍寬松的環境下，“抑制性”房地產政策的實際效果存在較大的不確定性。202.房地產行業2010形勢展望—政策預期2、關鍵因素：寬松貨幣政策轉為從緊最快也將出現在今年二季度末，2010年底或2011年初才會對市場產生影響根據高盛、中金等機構的研究和歷史經驗，中國貨幣政策往往更關注物價水平而不是股價和房價等資產價格，中央政府在去年四季度到今年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暫時不會調整貨幣政策，房地產業的外部政策環境不會發生變化。11月27日，中央政治局會議表態：繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經濟發展的穩定性、協調性、可持續性。近期有媒體報道2010年信貸投放量目標為7.5萬億元，高于去年年底制定的5萬億元目標。歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現特別是物價走勢。在CPI較低時，寬松性貨幣政策仍將保持（11月CPI同比增長0.6%，首次轉為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在今年二季度出臺。即使貨幣政策收緊，對市場產生影響可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會發揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。212.房地產行業2010形勢展望—市場判斷3.從目前產業發展現實和政策意圖來看，2010年將是中國房地產市場的調理之年。2010年初的房地產市場呈現出與2007年類似的高位運行態勢，但其中兩個差別卻更具決定性。首先是宏觀經濟需求發生了變化，房地產市場對2009中國經濟復蘇，在擴內需、拉投資兩方面均發揮了支柱作用，而在2010年中央政府對房地產市場的發展潛能繼續保持期待；然后是房地產自身供求關系發生了變化，由于2009房地產成交持續放量，在年底各地普遍出現供不應求的局面，或可說房地產率先走過了去庫存周期、解決產能過剩問題。所以并不存在整體性打壓房地產市場的可能，而為謀求房地產市場在2010年的穩定發展，管理市場預期、治理開發流程的需求更為迫切。

222.房地產行業2010形勢展望—市場判斷基本判斷1.寬松的貨幣政策將至少維持到今年上半年2.房地產總體將處于“價滯量縮”狀態3.房價往往滯后于貨幣政策和成交量

4.為抵御通脹購房者對住房保值增值的預期

5.開發企業失去快速推盤回籠資金壓力

232.房地產行業2010形勢展望—