房地產開發基礎知識（一）第一節

房地產的相關概念房地產是房產和地產的總稱。房地產的概念和分類

地產是土地及其權利的總稱。

房產是房屋及其權利的總稱。房產是個人不動產，自己家的房子就屬于房產；地產是一片地的價格和它的價值，可以是牧場、公園、果園、菜園等。

土地、土地上的建筑物、構筑物、其他不可分離的物質、其權利構成的財產總體，統稱房地產，也稱不動產。

房地產物權：房屋所有權、租賃權、抵押權、典當權等。

土地所有權：

占有權、使用權、收益權、處分權。房地產的類型按用途劃分：A、居住用房地產

B、生產用房地產（工廠等）C、經營用房地產（商場、游樂園等）D、行政用房地產（政府辦公樓、房管局、建設局等）

E、其他專業用房地產（學校、醫院、福利院等）房地產的特性高值的耐久性資源的有限性地域的差別性位置的固定性保值增值性房地產業的概念房地產業是從事房地產開發、經營、管理、服務等行業與企業的總稱。建筑業是屬于第二產業，是物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果就是建筑物和構筑物。房地產業則兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建筑商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建筑業往往形成甲方和乙方的密切合作關系。房地產業與建筑凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地70年；

工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。房地產土地的使用年限房地產專業名詞（二）五證A、《建設用地規劃許可證》：建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；B、《建設工程規劃許可證》：有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。C、《建設工程施工許可證》：建設施工單位符合施工條件，允許開工的批準文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護；D、《國有土地使用證》：證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；E、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件。《住宅質量保證書》兩書《住宅使用說明書》房地產產權產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的：占有、使用、收益和依法處分的權利；土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括：

開發權、收益權、處置權。

政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；土地使用權水通、電通、路通、排水通、排污通、

通訊通、煤氣通及場地平整七通一平紅線圖又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。

經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積。總用地面積

又叫凈用地面積：

經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積。建設用地面積指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑面積

在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和總建筑面積是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）容積率越？越好容積率

建設用地范圍內，所有建筑物

基底面積之和與建設用地面積的比率（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）建筑密度建筑密度越？越好

建設用地范圍內，所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。

綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化率綠化率越？越好房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為：

該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和房屋銷售面積房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內建筑面積指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合：

A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；D、套內使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。套內使用面積各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。

可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；公共建筑面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公攤面積套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額實用面積住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面到上層樓板面之間的距離。層高層高減去樓板厚度的凈剩值凈高居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

道路用地

開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。期房開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。現房毛坯房是指沒有裝修的房毛坯房由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。業主委員會會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型。基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。會所在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。（國家規定合同價總房款1.5-3%，二手房為當地房管局評估價）在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權出讓；（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。契稅房屋的種類為實施國家"安居工程"而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。安居房

經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。經濟適用房

具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。

由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、