資產(chǎn)評(píng)估學(xué)武漢理工大學(xué)管理學(xué)院技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理系蘭飛Email：flylancy@163.comTelQ:9765512版權(quán)所有，未經(jīng)允許不得拷貝課程安排本課程屬性：個(gè)性化課程；學(xué)時(shí)/學(xué)分：32/2，共11周每周三節(jié)；答疑郵箱：flylancy@163.com講課方式：課堂講授、案例討論考核方式，成績(jī)共計(jì)：100分：考勤+課堂作業(yè)+發(fā)言：40%期終考試（開(kāi)卷）：60%教材及參考教材教材選擇：資產(chǎn)評(píng)估（全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書(shū)），中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，2013年;參考教材資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)，清華大學(xué)出版社，2015年教學(xué)目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本理論、分析思路及方法有較全面而深入的掌握；

通過(guò)一定量的案例和實(shí)例討論，使學(xué)生學(xué)會(huì)如何進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,能夠?qū)W以致用。授課內(nèi)容和體系第一章資產(chǎn)評(píng)估概論第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估第四章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估第五章長(zhǎng)期投資評(píng)估第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估第一章資產(chǎn)評(píng)估概論1、二手車交易市場(chǎng)；2、銀行抵押貸款；3、企業(yè)股份制上市；4、投資股票等。現(xiàn)實(shí)生活中的資產(chǎn)評(píng)估：巴菲特是如何估價(jià)可口可樂(lè)的?巴菲特1988、1989年買(mǎi)入可口可樂(lè)股票10.24億美元。1991年就升值到37.43億美元，2年漲了2.66倍；1994年繼續(xù)增持，總投資達(dá)到13億美元。1997年底市值上漲到133億美元，10年賺了10倍；僅僅一只股票就為巴菲特賺取了100億美元，這是巴菲特最傳奇最成功的股票投資案例。1792年，英國(guó)測(cè)量師俱樂(lè)部成立。1868年，英國(guó)皇家特許測(cè)量協(xié)會(huì)正式成立。19世紀(jì)后期，美國(guó)也出現(xiàn)專業(yè)評(píng)估公司。1981年成立國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，現(xiàn)改名為國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)。1985年制定《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，并多次修改。二十世紀(jì)八十年代后期以來(lái)，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)高速發(fā)展，發(fā)展中國(guó)家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家也積極發(fā)展本國(guó)的評(píng)估業(yè)，并取得了很大成就。一、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐與發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從二十世紀(jì)80年代末期誕生。1989年大連市政府率先做出嘗試，規(guī)定國(guó)有企業(yè)在與外資企業(yè)合資合作經(jīng)營(yíng)時(shí)，必須對(duì)中方資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。1989年我國(guó)進(jìn)行了第一個(gè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目——大連煉鋼廠中外合資項(xiàng)目，這標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在我國(guó)的誕生。1990年國(guó)資局組建評(píng)估中心。1991年11月，國(guó)務(wù)院以91號(hào)令形式頒發(fā)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，規(guī)定國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)主體發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估。1993年12月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)的成立，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐步由政府直接管理向政府監(jiān)管下的行業(yè)自律性管理過(guò)渡。1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)加入國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)。1995年實(shí)行注冊(cè)評(píng)估師考試制度。1996年5月，中評(píng)協(xié)（1996）第03號(hào)發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意義（試行）》。1999年10月，由財(cái)政部中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)主辦的“99北京國(guó)際評(píng)估論壇”在北京舉行。2001年12月31日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法的文件，從2002年起，國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估取消了立項(xiàng)確認(rèn)制，代以核準(zhǔn)制和備案制。2001年以來(lái)，先后頒布和實(shí)施了一系列評(píng)估準(zhǔn)則和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估萌芽于1980年代末、90年代初，短短的20多年即走過(guò)了其他國(guó)家用了100多年才完成的歷史。截止2013年底，評(píng)估行業(yè)已擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)3000多家、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師3.2萬(wàn)多人、從業(yè)人員10多萬(wàn)人的隊(duì)伍。截至2013年，財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)已先后制定并發(fā)布了26項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則，包括2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、12項(xiàng)具體準(zhǔn)則、4項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和8項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題是交易：一般商品的交易資產(chǎn)的交易

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)的交易非常活躍，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在

評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估的核心問(wèn)題是：評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值

資產(chǎn)是為特定的經(jīng)濟(jì)主體所控制并預(yù)期會(huì)給該經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。1.資產(chǎn)的概念（一）資產(chǎn)的概念與分類二、資產(chǎn)評(píng)估的基本概念

即能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)主體提供未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，這也是資產(chǎn)的本質(zhì)所在。也就是說(shuō)，不管是有形的還是無(wú)形的，要成為資產(chǎn)，必須具備能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，這是資產(chǎn)的第一要義。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性

即必須是為經(jīng)濟(jì)主體所控制，也就是說(shuō)，資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益能可靠地流入該經(jīng)濟(jì)主體，為該經(jīng)濟(jì)主體提供服務(wù)能力，而不論該經(jīng)濟(jì)主體是否對(duì)它擁有所有權(quán)，這是資產(chǎn)的第二要義。資產(chǎn)的法律屬性資產(chǎn)的概念包含兩個(gè)要義

資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)的區(qū)別“資產(chǎn)”與“財(cái)產(chǎn)”在含義上是有區(qū)別的。一般來(lái)講只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫“資產(chǎn)”，它一般具有增值的要求，而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求。因此，在我國(guó)，習(xí)慣上稱企業(yè)的財(cái)產(chǎn)為資產(chǎn)(意指盈利性財(cái)產(chǎn))，而稱一般事業(yè)單位或個(gè)人家庭的錢(qián)財(cái)為財(cái)產(chǎn)(非盈利性財(cái)產(chǎn))。２、資產(chǎn)的分類（１）按資產(chǎn)的流動(dòng)性質(zhì)分類：流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)若轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)評(píng)估學(xué)的評(píng)估分類，一般劃分為：機(jī)器設(shè)備評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、長(zhǎng)期投資評(píng)估、企業(yè)整體評(píng)估等。

（2）按資產(chǎn)的存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有形資產(chǎn)：房屋等不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)：專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等（3）按能否獨(dú)立存在分類：可確指資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)可確指資產(chǎn)：房屋等不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等不可確指資產(chǎn)：商譽(yù)，其價(jià)值依附特定企業(yè)，不能獨(dú)立企業(yè)存在，不能轉(zhuǎn)讓！

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單項(xiàng)資產(chǎn)：?jiǎn)闻_(tái)（件）資產(chǎn)；評(píng)估的是單個(gè)生產(chǎn)要素的價(jià)格資產(chǎn)整體資產(chǎn)：一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評(píng)估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力（4）按被估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分（二）資產(chǎn)評(píng)估的含義是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。評(píng)估主體評(píng)估依據(jù)評(píng)估目的評(píng)估客體評(píng)估方法評(píng)估程序評(píng)估原則評(píng)估價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估的核心：對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算（公允價(jià)值）（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是由專門(mén)從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行的。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員是資產(chǎn)評(píng)估的主體，都必須取得相應(yīng)的資格證書(shū)，才能進(jìn)行評(píng)估。（2）資產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)有關(guān)信息全面了解的基礎(chǔ)上做出的價(jià)值判斷。資產(chǎn)評(píng)估是件嚴(yán)肅的事情，不能隨意的估算，必須具有科學(xué)的依據(jù)。包括：公司法、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法、各種合同和協(xié)議等等。委托人要求低評(píng)，賤賣(mài)國(guó)有資產(chǎn)的案例案情簡(jiǎn)介：2000年9月，ｓ廠經(jīng)主管機(jī)關(guān)同意，將企業(yè)所有房屋及機(jī)器設(shè)備賣(mài)掉，作為職工安置費(fèi)用。主廠房是一棟五層樓房，1991年建成，造價(jià)91萬(wàn)元，加上舊車間、配電房、倉(cāng)庫(kù)等，評(píng)估值134萬(wàn)元，委托方卻要求只能評(píng)68萬(wàn)元。

案情分析：該企業(yè)是地方國(guó)有企業(yè)，委托方要求低評(píng)，賤賣(mài)會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失。據(jù)調(diào)查，購(gòu)買(mǎi)者又是企業(yè)管理者，同時(shí)企業(yè)管理當(dāng)局明顯有逃避銀行債務(wù)的打算。按照財(cái)政部2001年第14號(hào)令公布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》第十八條的規(guī)定：“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中有違法違規(guī)行為的，依法處理”。

正確做法：按照《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》積極向企業(yè)主管行政機(jī)關(guān)反映，如得不到支持則應(yīng)拒絕出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。（3）資產(chǎn)評(píng)估具有明確的目的。交易、抵押、融資等等。對(duì)于同一項(xiàng)資產(chǎn)而言，評(píng)估目的不同，價(jià)格差異是很大的。資產(chǎn)的抵押價(jià)值一般為交易價(jià)值的80%左右。（4）資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。資產(chǎn)評(píng)估的原則是資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。（5）資產(chǎn)評(píng)估必須按照一定的程序進(jìn)行。評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序，才能保證評(píng)估質(zhì)量。委托人以虛假資產(chǎn)委托評(píng)估驗(yàn)資的案例

案情簡(jiǎn)介：2001年某公司申請(qǐng)注冊(cè)驗(yàn)資，投資人以庫(kù)存鋼材170噸作為資本金投入，并出示了某商店出售鋼材的五張發(fā)票，某事務(wù)所財(cái)務(wù)人員讓委托人帶至某鋼材市場(chǎng)的—個(gè)門(mén)面看了一眼，說(shuō)有170噸鋼材（實(shí)際只有四噸多），并出具了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。

案情分析：委托人以根本不存在的存貨委托評(píng)估，提供的發(fā)票又不是鋼材經(jīng)營(yíng)商店的發(fā)票（后來(lái)工商查證：會(huì)計(jì)師事務(wù)所檔案內(nèi)有發(fā)票復(fù)印件，但原件全部退回某商店蓋了作廢章），實(shí)際是以虛假資產(chǎn)騙取資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和驗(yàn)資報(bào)告。如果委托人陰謀得逞，很可能憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照在外詐騙或從事其他非法活動(dòng)，將造成不可估量的損失。

正確做法：（1）認(rèn)真審查這批鋼材的購(gòu)貨合同、發(fā)票、付款憑證、運(yùn)輸憑證和驗(yàn)收入庫(kù)憑證。（2）還要審驗(yàn)這些憑證的真實(shí)性，以及開(kāi)發(fā)票的商店是否有這些設(shè)備、及其經(jīng)營(yíng)權(quán)等。（3）特別要強(qiáng)調(diào)的是一定要現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)資產(chǎn)，并做好工作底稿，記錄存放地點(diǎn)、形狀、特征、新舊程度。對(duì)這批材料要清點(diǎn)數(shù)量，取得存放地點(diǎn)的有關(guān)證明。（三）資產(chǎn)評(píng)估的范圍適用設(shè)立公司、企業(yè)股份化改制、發(fā)行股票上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購(gòu)或分立、聯(lián)營(yíng)、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、訴訟、破產(chǎn)清算等目的整體性企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估。整體資產(chǎn)評(píng)估包括機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)等各類實(shí)體資產(chǎn)評(píng)估。固定資產(chǎn)評(píng)估包括材料、低值易耗品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用及預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估。流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

包括對(duì)以下各類無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估：★專利權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)、秘訣等；★特許生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)等；車船牌照等；★專家網(wǎng)、銷售網(wǎng)、客戶名單、長(zhǎng)期合同等；★商譽(yù)、馳名商標(biāo)、獎(jiǎng)牌、榮譽(yù)證書(shū)，企業(yè)家自身價(jià)值等；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估包括流通股、非流通股、法人股評(píng)估。其他資產(chǎn)評(píng)估（一）資產(chǎn)評(píng)估目的1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；出售、轉(zhuǎn)讓等

2、企業(yè)兼并；兼并買(mǎi)價(jià)、賣(mài)價(jià)等3、企業(yè)出售；賣(mài)價(jià)

4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)；投資者出資驗(yàn)資（價(jià)值評(píng)估）

5、企業(yè)清算等；確定企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值等；6、抵押；確定抵押價(jià)值（如抵押貸款中）；7、租賃；確定租賃價(jià)格（即租金）等等一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求三、資產(chǎn)評(píng)估目的和價(jià)值類型1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)例

黃河服裝實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“黃河公司”）在上海成功集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“成功公司”）有一筆應(yīng)收賬款500萬(wàn)元，由于成功公司資金運(yùn)作困難，該筆款項(xiàng)已有兩年賬齡而至今未能收回。2014年10月黃河公司領(lǐng)導(dǎo)班子作了調(diào)整，新任經(jīng)理十分重視應(yīng)收賬款的回收。經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，雙方同意債務(wù)重組。成功公司將自己的一個(gè)著名服裝商標(biāo)以450萬(wàn)元的價(jià)值轉(zhuǎn)給黃河公司，另外的50萬(wàn)元賬款以現(xiàn)金支付給黃河公司。該方案于2014年12月6日達(dá)成協(xié)議，并準(zhǔn)備于5日內(nèi)辦理商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。該案例是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的例子，現(xiàn)實(shí)中存在著很多由于公司無(wú)法支付款項(xiàng)，只好把現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)方。就需用到資產(chǎn)評(píng)估，以估算其價(jià)值。2、企業(yè)兼并的實(shí)例2000年青島啤酒集團(tuán)耗資約4億元收購(gòu)了全國(guó)各地的8家啤酒廠，其中最為著名的有兩起：斥資1.5億元收購(gòu)上海嘉士伯75%股權(quán)、以2250萬(wàn)美元的價(jià)格收購(gòu)美國(guó)亞洲戰(zhàn)略投資公司在“五星”62.46%的股權(quán)和在“三環(huán)”54%的股權(quán)。至此，青島啤酒集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)使自己的生產(chǎn)能力達(dá)到180萬(wàn)噸，約占全國(guó)啤酒市場(chǎng)的8%，成為全國(guó)市場(chǎng)上的“啤老大”。2013年度，我國(guó)主板市場(chǎng)共有1518(含B股)家上市公司，完成并購(gòu)重組交易的共755家，占上市公司總數(shù)量49.74%；其中，605家使用了資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，占完成并購(gòu)重組交易公司的80.13%。3、企業(yè)出售的實(shí)例2011年5月20日，據(jù)國(guó)外媒體報(bào)道，西門(mén)子首席財(cái)務(wù)官喬·凱撒(JoeKaeser)周四對(duì)新聞?dòng)浾叻Q，西門(mén)子將努力推動(dòng)處于困境之中的電信設(shè)備合資企業(yè)諾基亞西門(mén)子網(wǎng)絡(luò)(簡(jiǎn)稱諾西網(wǎng)絡(luò))贏得市場(chǎng)份額。諾西網(wǎng)絡(luò)自從2007年創(chuàng)建以來(lái)一直很難盈利。諾基亞和西門(mén)子一直考慮讓諾西網(wǎng)絡(luò)上市，因?yàn)殡p方都指望出售一部分股份。諾西網(wǎng)絡(luò)去年8月稱，它的母公司已經(jīng)開(kāi)始與私募基金談判出售諾西網(wǎng)絡(luò)股權(quán)的事情。同時(shí)，諾基亞和西門(mén)子合在一起要保留大多數(shù)股權(quán)。由于經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不好的企業(yè)就會(huì)通過(guò)出售企業(yè)從而減少損失。西門(mén)子出售股權(quán)，就要先進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)出售。4、企業(yè)聯(lián)營(yíng)的實(shí)例著名的新華書(shū)店就是典型的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。你隨時(shí)隨地都可以見(jiàn)到新華書(shū)店。新華書(shū)店是中國(guó)的全國(guó)連鎖書(shū)店，其總店是中央一級(jí)圖書(shū)、音像出版物大型批發(fā)企業(yè)，隸屬中國(guó)出版集團(tuán)。由于其影響力，各個(gè)企業(yè)家紛紛投資聯(lián)盟，在全國(guó)各地連鎖經(jīng)營(yíng)。企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)實(shí)體的行為。5、企業(yè)清算的實(shí)例企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。當(dāng)一個(gè)公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)時(shí)，就需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以計(jì)算其剩余財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。如2008美國(guó)金融危機(jī)時(shí)，雷曼兄弟公司破產(chǎn)，在進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)清算時(shí)，就需要有資產(chǎn)評(píng)估的程序。1、請(qǐng)談?wù)勀銓?duì)資產(chǎn)評(píng)估的認(rèn)識(shí)和理解！2、通過(guò)本門(mén)課程的學(xué)習(xí)，你期望獲得哪些收益？（二）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型

資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及表現(xiàn)形式。一般按照市場(chǎng)條件及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)劃分：1、市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，理性雙方進(jìn)行資產(chǎn)交易的客觀、公平、公允價(jià)值。充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，眾多買(mǎi)家、賣(mài)家買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等有充分的時(shí)間和機(jī)會(huì)收集信息買(mǎi)賣(mài)雙方均是理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交公開(kāi)市場(chǎng)在用價(jià)值是指將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。例如：在市區(qū)中某企業(yè)正在使用中的廠房，對(duì)該企業(yè)來(lái)說(shuō)，該資產(chǎn)在用價(jià)值就是生產(chǎn)產(chǎn)品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大價(jià)值（實(shí)際上其最佳用途、最大價(jià)值是商業(yè)用途）2、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值，屬于特定條件、或特定目的下的價(jià)值類型（即不能完全滿足公開(kāi)市場(chǎng)條件下價(jià)值類型），主要包括以下幾種：投資價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。例如，上例中某投資者欲購(gòu)買(mǎi)上述廠房用于建設(shè)商場(chǎng)，獲得商鋪出租（或出售）收入，該價(jià)值就屬于該投資者投資價(jià)值；清算價(jià)值是指在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。由于清算條件下，往往采用拍賣(mài)等方式，拍賣(mài)底價(jià)較低、要求快速變現(xiàn)，所以，清算價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)值！殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。四、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)與原則（一）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)1、交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假設(shè)待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的公開(kāi)市場(chǎng)上進(jìn)行交易。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率較高的一種假設(shè)，適用于通用性強(qiáng)，交易頻繁的資產(chǎn)。充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，眾多買(mǎi)家、賣(mài)家買(mǎi)賣(mài)雙方地位平等有充分的時(shí)間和機(jī)會(huì)收集信息買(mǎi)賣(mài)雙方均是理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交公開(kāi)市場(chǎng)3、持續(xù)使用假設(shè)首先假定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。例如：在用續(xù)用的情況如企業(yè)整體出售，轉(zhuǎn)用續(xù)用如工業(yè)用地轉(zhuǎn)成商業(yè)用地，移地續(xù)用如單項(xiàng)資產(chǎn)交易。舉例對(duì)一臺(tái)專用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，如果其處于在用狀態(tài)并可繼續(xù)使用，一般采取重置成本法評(píng)估其處于在用狀態(tài)的重置價(jià)值，包括該設(shè)備的購(gòu)買(mǎi)價(jià)或制造價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)等。但如果該設(shè)備對(duì)企業(yè)目前不適用，則由于是專用設(shè)備，其他企業(yè)也無(wú)法使用，只能將其拆零出售，以現(xiàn)行市價(jià)估價(jià)法評(píng)估其零部件的殘值，并且還需扣除拆零費(fèi)用。兩者的評(píng)估值顯然不同。4、清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。與公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)相反，清算假設(shè)一般賣(mài)者都是非自愿的，賣(mài)者沒(méi)有足夠的機(jī)會(huì)和時(shí)間讓市場(chǎng)了解信息。買(mǎi)賣(mài)雙方的地位也不平等。如：企業(yè)破產(chǎn)后，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)。例如：對(duì)某企業(yè)整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，如果其為繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，一般采取收益法評(píng)估，假設(shè)評(píng)估值為3000萬(wàn)元。但如果該企業(yè)因破產(chǎn)被強(qiáng)制清算拍賣(mài)，就只能評(píng)估其清算價(jià)格，其價(jià)格肯定大大低于3000萬(wàn)元。（二）資產(chǎn)評(píng)估原則

1、工作原則（1）獨(dú)立性原則評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系。獨(dú)立性原則包含兩層含義：評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性；評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。（2）客觀公正性原則客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。（3）科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須：（1）遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案；（3）采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。視頻：《焦點(diǎn)訪談》“包裝”出來(lái)的資產(chǎn)思考：1、故事中的評(píng)估機(jī)構(gòu)違反了哪些評(píng)估原則？2、造成故事中的評(píng)估機(jī)構(gòu)違反評(píng)估原則、違反評(píng)估職業(yè)道德規(guī)范的原因是什么？應(yīng)采取哪些措施來(lái)防止？中國(guó)人大網(wǎng)公布經(jīng)過(guò)調(diào)整的《十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃》中，資產(chǎn)評(píng)估法列入第一類立法項(xiàng)目，屬于條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案，現(xiàn)已提請(qǐng)審議，有望2015年出臺(tái)。

資產(chǎn)評(píng)估立法過(guò)程：

2006年成立資產(chǎn)評(píng)估法草案起草組。

2012年2月提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議首次審議。

2013年8月提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議進(jìn)行二審。2015年8月提請(qǐng)十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十六次會(huì)議進(jìn)行三審。補(bǔ)充一點(diǎn)小知識(shí)：2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（1）預(yù)期收益原則（資產(chǎn)價(jià)值取決于未來(lái)）資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。

是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提。（2）供求原則（供求關(guān)系影響價(jià)值）假定在其他條件不變的提下，資產(chǎn)價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。（3）替代原則（資產(chǎn)價(jià)值受替代性資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值影響）在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格較低者。

是市場(chǎng)法評(píng)估的理論基礎(chǔ)。（4）貢獻(xiàn)原則（資產(chǎn)價(jià)值取決于其貢獻(xiàn)）要素資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該要素資產(chǎn)對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來(lái)決定。

（5）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估要有基準(zhǔn)日。初步接受委托預(yù)備調(diào)查與客戶洽談組織實(shí)施評(píng)估評(píng)定估算是否接受是終止否商定評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍簽訂業(yè)務(wù)委托書(shū)、業(yè)務(wù)約定函商定評(píng)估收費(fèi)評(píng)估立項(xiàng)、編寫(xiě)評(píng)估計(jì)劃現(xiàn)場(chǎng)勘查清查核實(shí)企業(yè)填寫(xiě)評(píng)估明細(xì)表收集資料市場(chǎng)調(diào)整技術(shù)測(cè)試通過(guò)是否與委托方、資產(chǎn)占有方及有關(guān)部門(mén)溝通一、二級(jí)審核專家評(píng)審匯總整理評(píng)估結(jié)果整理工作底稿評(píng)估總結(jié)評(píng)估說(shuō)明及送審材料編寫(xiě)報(bào)告出具未定稿出具正式報(bào)告送審確認(rèn)檔案歸檔三級(jí)審核是通過(guò)否與有關(guān)部門(mén)溝通、修改是終止資產(chǎn)評(píng)估操作流程圖五、資產(chǎn)評(píng)估的程序現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查評(píng)定估算收集資產(chǎn)評(píng)估資料編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)資產(chǎn)評(píng)估的程序（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；1.需要明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的具體內(nèi)容

（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況owner

（2）資產(chǎn)評(píng)估目的purpose

（3）評(píng)估對(duì)象及權(quán)益的基本狀況whom

（4）價(jià)值類型及定義baseofvalue

（5）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日basedate

（6）評(píng)估限制條件和重要假設(shè)subjectto

（7）其他需要明確的重要事項(xiàng)othermaterials

2.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)做以下幾個(gè)因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目。

（1）評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（2）專業(yè)勝任能力（3）獨(dú)立性分析

（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；nameandlocation

2.資產(chǎn)評(píng)估目的；purpose

3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；whom

4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；basedate

5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；reportdate

6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；scopeofreport

7.資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)；charge

8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；

rights,obligation,responsibility

9.簽約時(shí)間；contractingtime

10.雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。資產(chǎn)評(píng)估師不得以個(gè)人名義簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)，應(yīng)由其所在機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理2.資產(chǎn)評(píng)估目的；1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；7.資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)；8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；10.簽約時(shí)間9.違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決。6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用范圍：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（含附件）專門(mén)為委托人特定的評(píng)估目的而作，不得用于其他目的，未經(jīng)我資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所同意，本報(bào)告書(shū)不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告書(shū)的內(nèi)容，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃評(píng)估計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)涵蓋評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施全過(guò)程，包括：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告等。評(píng)估計(jì)劃通常包括評(píng)估的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將編制的評(píng)估計(jì)劃報(bào)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)。

應(yīng)確定繁簡(jiǎn)程度執(zhí)行時(shí)及時(shí)修改涵蓋評(píng)估全過(guò)程評(píng)

估

計(jì)

劃委托單位：編制人：資產(chǎn)占有單位：編制時(shí)間：索引號(hào)：內(nèi)

容要

求執(zhí)

行

人完成時(shí)間一、準(zhǔn)備階段

1、聽(tīng)取委托方對(duì)企業(yè)的情況介紹（資產(chǎn)負(fù)債、經(jīng)營(yíng)情況和訴訟等）盡可能詳細(xì)

2、取得經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件，完成立項(xiàng)審批。批準(zhǔn)文件由主觀部門(mén)下達(dá)，立項(xiàng)審批由財(cái)政局下達(dá)

3、存貨類資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)全面盤(pán)點(diǎn)，編制各類存貨盤(pán)點(diǎn)表

4、固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)逐一盤(pán)點(diǎn)，編制固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)表

5、銀行存款、債權(quán)、債務(wù)函證對(duì)金額超過(guò)

萬(wàn)元的單位發(fā)函

6、取得產(chǎn)權(quán)證明（房屋、土地、車輛、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)）出示產(chǎn)權(quán)證明原件，提供復(fù)印件

7、填齊其他納入評(píng)估范圍的各類資產(chǎn)負(fù)債評(píng)估清單按填表說(shuō)明要求填列

二、現(xiàn)場(chǎng)工作階段

1、完成流動(dòng)資產(chǎn)的核實(shí)勘察核對(duì)賬表、賬實(shí)相符情況，以確定其真實(shí)性、正確性

2、抽盤(pán)各類存貨抽查比例或金額應(yīng)大于60%

3、對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)勘察，了解維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行和質(zhì)量狀況核實(shí)權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量，并逐項(xiàng)核查記錄

4、核查在建工程項(xiàng)目，了解工程進(jìn)度核實(shí)權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量，并逐項(xiàng)核查記錄

5、核實(shí)無(wú)形資產(chǎn)的數(shù)量、權(quán)屬和有效期逐項(xiàng)核查記錄

6、對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行合適、查證核對(duì)賬表相符情況，核查數(shù)據(jù)的真實(shí)性

三、評(píng)估匯總階段

1、對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債選定評(píng)估方法按操作規(guī)范意見(jiàn)選定

2、市場(chǎng)詢價(jià)、評(píng)估測(cè)算市場(chǎng)詢價(jià)、了解參數(shù)、記錄在案

3、撰寫(xiě)各類資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明和報(bào)告按分工項(xiàng)目撰寫(xiě)分類資產(chǎn)、負(fù)債評(píng)估說(shuō)明

4、綜合匯總，完成評(píng)估初稿有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行匯總，擬定初稿

5、與委托方交換意見(jiàn)由負(fù)責(zé)人和主要評(píng)估人員與委托方交換意見(jiàn)

6、完成評(píng)估工作，提交評(píng)估報(bào)告修改完善評(píng)估報(bào)告，向委托方提交正式文本

上述計(jì)劃是在資產(chǎn)占有方按期提供有關(guān)資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行主管領(lǐng)導(dǎo)審批：日期：（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)通過(guò)詢問(wèn)、函證、核對(duì)、監(jiān)盤(pán)、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。

在執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)無(wú)法或者不宜對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)需要和評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化及時(shí)補(bǔ)充或者調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作。現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查實(shí)例一、調(diào)查組織工作成立了以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的調(diào)查組，并細(xì)分為流動(dòng)資產(chǎn)與負(fù)債、機(jī)器設(shè)備和建筑物三個(gè)小分組制定了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查實(shí)施計(jì)劃1、機(jī)器設(shè)備向企業(yè)有關(guān)資產(chǎn)管理部門(mén)及使用部門(mén)下發(fā)主要設(shè)備狀況調(diào)查表，并指導(dǎo)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行填報(bào)，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查設(shè)備生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)盤(pán)點(diǎn)，辦公設(shè)備采用抽查盤(pán)點(diǎn)，并對(duì)所有辦公設(shè)備的實(shí)際數(shù)量與被評(píng)估單位提供的清單數(shù)量進(jìn)行核對(duì)；車輛采用逐盤(pán)點(diǎn)，要求被評(píng)估單位提供每臺(tái)車輛的行駛證通過(guò)與設(shè)備管理人員詳細(xì)了解說(shuō)明設(shè)備的現(xiàn)狀和對(duì)重要設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)勘察，掌握了設(shè)備目前的實(shí)際狀況。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，進(jìn)一步修正企業(yè)提供的評(píng)估結(jié)果申報(bào)明細(xì)表，然后由企業(yè)蓋章，作為評(píng)估結(jié)果的依據(jù)，對(duì)核實(shí)范圍內(nèi)的設(shè)備及車輛的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行核實(shí)，如：抽查重要設(shè)備的購(gòu)置合同、付款憑證、車輛行駛證等，做到產(chǎn)權(quán)明晰。二、調(diào)查的主要方法2、建筑物核對(duì)原始資料按評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)房屋建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行帳表核對(duì)，對(duì)不合要求、項(xiàng)目不全或錯(cuò)誤之處予以修正。現(xiàn)場(chǎng)勘察根據(jù)建筑物、構(gòu)筑物評(píng)估申報(bào)表所列項(xiàng)目的項(xiàng)數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)類型、裝飾及給排水、配電照明、采暖通風(fēng)等設(shè)備情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)了解的建筑物結(jié)構(gòu)特征和部位完損狀況逐項(xiàng)做現(xiàn)場(chǎng)記錄。主要查看：結(jié)構(gòu)：對(duì)承重墻、梁、板住進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開(kāi)裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混泥土構(gòu)件有無(wú)露筋、麻面、變形，查看墻體是否風(fēng)化地嚴(yán)重程度。裝飾：查看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開(kāi)裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度設(shè)備：水暖電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否滿足使用要求維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門(mén)、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、開(kāi)裂等現(xiàn)象。3、流動(dòng)資產(chǎn)、負(fù)債核實(shí)情況流動(dòng)資產(chǎn)調(diào)查對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤(pán)點(diǎn)對(duì)于銀行存款及其他貨幣資金主要查閱了相應(yīng)對(duì)賬單對(duì)于存貨，通過(guò)查閱進(jìn)出庫(kù)單等原始單據(jù)以及現(xiàn)場(chǎng)勘察進(jìn)行了核實(shí)同時(shí)通過(guò)核對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)賬的總賬、各科目明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證及相關(guān)原始憑證，對(duì)非實(shí)物性流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)查。負(fù)債的調(diào)查主要核實(shí)負(fù)債的內(nèi)容、形成過(guò)程，審核是否為基準(zhǔn)日實(shí)際存在的負(fù)債，是否有確定的債權(quán)人等。同時(shí)通過(guò)核對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)賬的總賬、各科目明細(xì)賬、會(huì)計(jì)憑證及相關(guān)原始憑證，對(duì)負(fù)債進(jìn)行了調(diào)查。（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料可獲取性+可靠性+及時(shí)補(bǔ)充要求委托方提供涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的詳細(xì)資料。要求委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)需要和評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程中的情況變化及時(shí)補(bǔ)充收集評(píng)估資料。收集的評(píng)估資料來(lái)源：直接從市場(chǎng)