【福州永泰地塊】前期發展策略報告

思銳(福建)房地產投資顧問有限公司

2008年1月福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書1一、市場分析(一)城市發展調研1.城市概況

永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清,縣城距福州68

公里。全縣東西長約84公里，南北寬約46公里，總面積2241平 方公里。轄21個鄉鎮，總人口36.02萬。 永泰是全省36個重點林業縣之一,被國家林業局授予“中國李 鄉”稱號.境內旅游資源豐富,其中青云景區被評定為“國家級風景 區”、“國家AAAA級風景區”. 2004年，全縣實現生產總值33.82億元，同比增長9.7%，其中 第一產業增加值11.74億元，第二產業增加值7.53億元，第三產業 增加值14.55億元，分別比增4.6%、12.8%、12.4%。 跟周邊縣城對比居民生活水平中等,但政府財政收入不.而居 民的收入主要以外出打工和經商為主.外出打工則以建筑為主,人員 出去最多的鄉鎮為(大洋鎮,盤谷鄉,紅星鄉),經商最多鄉鎮為(梧桐 鎮,嵩口鎮,清涼鎮).在上海就有“永太一條街”,人數在二萬人以上.福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書22.城市發展(1)經濟發展

近年來永泰經濟發展迅速,國民經濟運行良好. 固定資產投資總額不斷上升,整體上拉動了經濟發展. 由于永泰自身自然地理條件優越,以青云山為代表的休閑旅游業發展迅速. 水產養殖成為當地居民脫貧至富的起跳板. 工電聯動發展態勢初步形成,工業載體建設步伐加快，發展后勁正在加強，“兩區一走廊”集聚效應逐漸呈現.(2)經濟發展特征

充分利用自然資源,依托天然優勢加快發展林業和第三產業. 三大產業聯動,發揮協同效應,實現效益最大化. 政府高度重視三農問題,積極促進農村剩余勞動力的轉移和農民至富. 工農業成為拉動經濟發展的主要力量. 投資格局多元化,外向型經濟發展勢態良好.福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書3(3)城鄉居民收入和儲蓄增長

與2005年相比，2006年永泰縣城鎮居民人均可支配收入為10741元，比上年同期增長9.8%.其中，職工平均工資收入16284元，增長9.1%；2006年儲蓄總額也大幅增長.(4)社會總消費與總投資

永太縣2006年年度最終消費為26.9115億元，其中城鎮居民消費額為24.723億元，政府投資消費額為4.1885億元；2006年年度總消費為25.4244億元，其中城鎮居民消費額為23.3953億元，政府投資消費額為5.0291億元；而2006年上半年永太社會總消費額為8.26億元，同比增長16%。3.城鄉建設 近年來城鄉建設得到加強。舊城改造、新區開發力度加大。安福小區、家馨園小區、永福花園改造進展順利，吉祥溫泉小區、馬洋二期新區、東門住宅小區建設步伐加快。市政設施進一步完善，完成了環城路水泥路面鋪設。城區美化、亮化、凈化建設和環境綜合治理得到加強.4.城市發展規劃 在海峽西岸經濟區確立的大好發展時期,永泰依托大福州,在城市發展規劃上進一步融入福州城市圈,一方面繼續發展自己的優勢產業,另一方面拓展新的發展思路,推進城市化進程.福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書4項目利好因素發展弊端經濟將得到更加快速的發展仍有許多重要的瓶頸難以突破，發展水平有限城市規劃

在宏觀環境利好的形式下,城關的規模將不斷擴大,鄉鎮人口將不斷向城關集中,將形成區域板塊特征.

從規劃到實際建設需要很長時間,加之目前永泰基礎設施建設落后,任務艱巨.交通

在2010年前將有鐵路和高速公路通過,這對永泰居民來說未來城市有著令人憧憬的發展前景,帶來了無限的想象空間,也給當地人在本地置業增添了信心。

交通建設永遠跟不上城市發展的需要，拉動經濟的作用短期內無法顯現城市人口吸引區域內的大量人口進城自身人口不多,外來人口少,又無優勢產業,人口增長緩慢城市競爭力依托福州提高城市競爭力在地理上離福州市太遠,無法融入“大福州”戰略,發展受限.5.城市發展結論(二)房地產發展調研1.永泰房地產市場運行現狀福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書5

至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬方左右,總人口5.7萬人,人均住房面積30.6平方米.由于永泰地處山區,城市人口的增加主要是農民因務工或子女求學進城,且多為全家進城.因此市規劃區內存在大量的城中村.農村特性明顯,其家庭結構和居住形式決定了對住房的需求種類.在商品房選擇方面,多選擇110平方左右的戶型,因此大戶型在永泰縣所占比例大.由于區域及城鎮整體建設等因素，區域房地產市場一直發展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規模的只有泰盛名居、鴻景花園.本地區多以自建房為主，既無完整的規劃，也無完善的市政配套，不具規模，雜亂無章的自建房與商品住宅同區域的強烈對比，雖制約了城市的形象但對房地產市場反而形成了較大的開發改造空間與潛力。2.樓盤開發現狀 永泰房地產經過幾年的發展,雖然取得一些進步,但在開發總水平上仍然很落后,在項目形態的規劃,景觀設計,物業管理等各方面都在低層次徘徊,主要表現如下: （1）商品房價格差不大，品質針對性不強，優質樓盤欠缺。 目前永泰商品房的總體均價在2000元／Ｍ２左右，而對比現有在售的商品房，可以看出，雖然各個樓盤在概念營造上有所區別，但規劃上總體差別不大，同質化嚴重.這表明，房地產市場發展的品質針對性不強，低端樓盤普遍，無特色，無可比較的優勝劣汰性，缺乏可供選擇的優質樓盤。 （2）建筑形式 永泰的房地產項目目前因為沒有可作為經典的帶動性樓盤，某種程度上約束了購買者的需求及購房觀念，限制了建筑開發水平的提高，也限制了樓盤的檔次。 目前永泰房地產行業的開發水平仍較初級，房地產觀念仍較陳舊，但隨著城市經濟的發展，市民居住觀念的逐步轉變則將加快了產品的更新換代，住房制度改革以及市民購買力的不斷提高使市場的有效需求一下子得到釋放，整體房地產市場正加速發展。 （3）戶型設計落后福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書6

目前永泰市場在售項目在戶型設計上仍停留在5年前的水平,戶型結構單一,設計簡陋,毫無特色.雖然有個別樓盤也引入近年來流行的入戶花園概念,但由于設計水平低下,導致使用面積降低,空間浪費極大.同時,大部分開發商為了追求利益的最大化,忽視了業主居住的舒適性,一些項目樓間距較小,通風效果不好,整個社區居住的品質感不高. （4）建筑外立面 大部分項目的建筑外立面色彩單調無味,線條呆板無力,毫無建筑美感可言.同時沒有考慮當地人文社會因素,在設計上未做到與本地人文和環境協調的設計風格.【小結】

由于環境及房產信息渠道的局限，造成購買者在進行房地產消費時缺乏可供選擇的空間，從消費心理學角度來講，消費者根據所接受到的商品信息進行綜合比較最終達成商品交易，而就永泰現有樓盤開發本身存在無可比較的吸引力，在無區別狀態下，房地產商品交易只是作為需求存在而并沒有達到使購買者具有資產增值的意識，降低商品交易量。3.永泰房地產發展前景分析

(1)“十一五”城區住房發展規劃目標◎到2010年永泰城區人口達8萬人,居住人均住房面積32平米,規劃期內人口比05年增長2.5倍,新增住房建設需求量88.64萬平米.◎以完善房地產市場為主導,優先保證中低價位,中小套型普通商品住房的土地供應,年度供應量不低于總供應量的70%.◎貫徹落實“90-70”政策.◎建立多層次,多渠道的住房供應體系,滿足不同收入群體的居住需求. (2)住房建設年度計劃福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書7年度政府保障型住房(萬平米)商品住房(萬平米)合計(萬平方米)

比例單套建筑面積≤90平方米的政府調控的中小戶其他商品住房年度住房建筑規模2007年各類住房建設2222套,住宅建筑面積20萬平米2008年各類住房建設2222套,住宅建筑面積20萬平米2009年各類住房建設2222套,住宅建筑面積20萬平米2010年各類住房建設1667套,住宅建筑面積15萬平米(3)住房建設用地布局◎堅持“新區建設為主,舊城更新”為輔的原則,貫徹實施“南拓東進”發展策略.促進熱點地區發展,引導城市發展方向.同時進一步 促進房地產市場的需求.◎住房用地布局著重與城市綜合交通系統及重大基礎設施相結合.完善居住配套,改善居住環境,同時加大住房用地的儲備,解決新增 人口的居住生活問題. 附表:十一五期間住房建設計劃福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書8廉租住房經濟適用房型,中低價位普通商品房單套建筑面積≤90平方米的住房單套住房建筑面積90平方米以上住房住房2007121106207020081.5327.56207020091.5336.56207020101.53244.51570合計5.51182822.57570(4)未來將形成板塊協同效應

永泰未來居住用地規劃將形成主城生活居住區、南城生活居住區、城東居住區、清涼分區、等4個居住區共規劃容納10萬居住人口。近期居住用地規劃建設主要為南城生活區和城東居住主城生活居住區建設，將建成高質量、環境優美的居住示范新區；主城生活居住區舊居住區要逐年進行改造,最終各大區域協同發展,并促進商貿繁榮.(5)工業用地規劃

工業用地方面政府近期規劃全力推進馬羊工業園的建設，和原有的城峰工業區工業園區主要發展竹林加工、機械以及紡織、服裝、食品加工等.福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書9項目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號原水 泵廠電話24872233開發商泰盛房地產開發有限公司企劃銷售福州靈思地產 策劃公司營銷中心楊梅路華光大廈一樓規劃用途商住規劃形態小高層基地面積30畝總建筑面 積40000㎡建筑設計福建國防工業設 計院容積率3.7建筑密度32%綠化率30%得房率83%開盤幢數3幢銷售率70%左右

交房日期2008年開盤期數1期配套毗鄰實驗小學,城關中學,永泰一中等學校,教育配套完善.底層商業配套

【小結】無論城鄉，永泰居民對商品房的接受度正逐步提高，加上城區土地的控制，民房自建的空間正大幅縮小.同時,市場因為政策的影響和社區居住條件的利好，使得未來城區的商品房成為消費主流。相關調研顯示，未來的開發量和需求量都會繼續增加，市場成熟度將進一步提高,房地產市場前景樂觀。(三)典型項目解析福州永泰項目產品定位及前期規劃建議報告書10項目位置 地圖

北 門 里 大 島 橋 路 本案縣府路楊梅路二輕局 ●實驗小學 ★縣政府主力面 積：100-110㎡主力單價2100元/㎡主力總價22萬目標客 源：本地投資客,農村進城者,永泰較高收入 階層配套設施：商業街,中心廣場樓盤訴求永泰第一高尚生活區規劃分析總共規劃7棟小高層,呈現列兵式布局,建有中心廣場.環境分析外部：位于楊梅路核心地段,毗鄰清涼溪,周邊學校眾多,孩子上學方便.內部:社區內有一定景觀規劃,但綠化總體較差.客源分析城區高收入人群及鄉鎮進城人員福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書11(四)居民民消費費狀況況整體體分析析永泰住住宅產產品的的消費費者都都是先先富起起來的的一部部分人人，這這些人人包括括私營營企業業主、、個體體工商商戶、、政府府機關關干部部、企企事業業單位位職工工、出出外打工還還鄉人人士以以及投投資人人士等等。其其中，，有一一次置置業，，也有有二次次或者者多次次置業業，一一次置置業人人士主主要為為一些些住單單位宿宿舍的的機關關干部部和與與父母同住住的年年輕人人以及及工作作時間間不是是很長長的打打工人人士，，而二二次或或者多多次置置業人人士主主要是是那些些私營營企業業主、、個體體工商商戶、、部分分的機機關干干部和那些些工作作時間間較長長、年年紀較較大、、收入入較高高的企企事業業單位位職工工。購房者者購房房考慮慮的首首要因因素是是價格格、地地理位位置和和戶型型間隔隔，并并且注注重實實用和和實惠惠，付付款方方式以以一次次性付付款為為主，，銀行行按揭揭很少少。購房動動機為為自住住、商商住和和投資資，購購房自自住的的主要要是一一些企企事業業單位位職工工或者者機關關干部部，臨臨近鄉鄉鎮外外出人人員回回家購購買；；而具具有商商住兩兩用和投資資動機機的購購房者者主要要是私私營企企業主主、個個體工工商戶戶和投投資人人士。。由于居居民整整體收收入水水平有有限，，因此此有相相當一一部分分購房房者對對價格格非常常敏感感，從從整體體上來來看，，永泰泰的住住宅產產品消消費者者在消消費觀觀念上上普遍比較較傳統統和落落后，，“小小農意意識””較強強，并并且消消費的的理性性程度度低，，表現現出較較大的的消費費“跟跟隨性性”。。這在在一定定程度度上阻阻礙了了永泰泰房地地產市場的的發展展。正正因如如此，，市場場的引引導作作用就就顯得得非常常重要要，外外來一一些新新的、、超前前的居居住和和消費費理念念將逐逐步令令這些些傳統統的觀觀念產產生改改變。。1.消消費費市場場狀況況受當地地城市市發展展限制制，該該地區區消費費場所所過于于集中中，商商業競競爭非非常保保守；；并且且呈現現縱向向發展展，使使得該該地區區主要要的消消費場場所重重點都都集中在環環城路路南段段，消消費者者對商商業及及服務務可選選性狹狹窄，，屬于于被迫迫式消消費，，并且且缺乏乏專業業市場場及特特色市市場，，消費費潛力力有待待挖掘掘及有有力的的市場引導導。福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書12消費人人群以以中、、老年年人為為主，，消費費環境境形成成他們們的消消費習習慣：：他們們喜歡歡物實實價廉廉的物物品，，貪小小便宜宜的心心理較較重、、注重重人情情銷售售。所以左左右人人們消消費意意識的的兩大大關鍵鍵因素素在于于價格格、口口碑，，本區區域經經營的的商品品普遍遍以實實用型型與必必須品品為主主，對對價格格和可可用性性的敏敏感性性比較高；；本地地年輕輕人有有喜歡歡出外外打工工的心心態，，60%都都渴望望在得得到第第一桶桶金后后再回回家發發展，，并且且目前前的商商業發發展都都無法法滿足足，他他們對對潮流流消費的需需求；；而中中年人人對價價格的的性價價比投投資回回報率率極為為關注注，是是目前前本地地消費費的主主要客客戶。。地區區交通通情況況及生生活環環境影影響消消費,本地地區公公共交通通系統統及市市政交交通網網絡還還尚未未完善善，直直接影影響消消費者者的購購房需需求。。目前前永泰泰人的的代步步工具具主要要以摩摩托車車為主主，卻卻反而而使得得有能能力的消費費者極極具流流動性性。2.居居民消消費習習慣及及消費費行為為分析析基于對對永泰泰居居民收收入水水平及及消費費結構構的分分析，，結合合綜合合性的的市場場調查查，對對永泰泰居民民的消消費習習慣及及消費費行為為進行行以下下的描描述：：1)由由于城城市小小、人人口少少，廣廣大市市民都都喜歡歡熱鬧鬧，喜喜歡聚聚集，，到人人多的的地方方去。。目前前永泰泰市民民日常常消費費主要要集中中在南南環城城路和和汽車車站的的商業區區。2)大大部分分的永永泰市市民收收入水水平低低，因因此對對價格格極為為敏感感，便便宜的的價格格是主主導市市民消消費的的主要要因素素。3)從從上文文對消消費結結構的的分析析可知知，市市民的的日常常消費費仍以以滿足足日常常生活活的基基本需需要為為主，，其它它類型型的支支出少少，呈呈現較較低層層次的的消費費特征征，市民消消費講講求““就近近”、、“方方便””。而而購買買相對對大宗宗的商商品，，如家家用電電器等等，消消費者者往往往會選選擇品品質有有保障障的家家電超超市。。4)由由于永永泰縣縣目前前商業業發展展水平平有限限，商商業網網點、、商品品種類類、商商品檔檔次等等均不不能滿滿足部部分收收入水水平較較高、、消費費能力力較強強的市市民要要求，，加上上永永太太到到福福州州、、交交通通方方便便快快捷捷，，從從而而培培養養了了這這類類人人群群到到區區域域外外購購物物消消費費的的習習慣慣。。福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書13總用地面積11000平方米計容建筑面積28000平方米住宅部分面積26000平方米商業面積1100左右平方米會所面積797平方米架空綠化面積632平方米地下室面積3678平方米占地面積2676平方米建筑密度24.4%綠地率30%容積率2.5二、、地地塊塊分分析析(一一)綜綜合合經經濟濟技技術術指指標標福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書14

Strenth地塊位于城市新規劃區有利地段，前景看好地塊位置離城區不遠，步行十五分鐘內可達馬路對面即是“大樟溪”，可觀一線河景地塊格局比較方正，利于規劃建設

Weat宗地16畝規模較小，不利于建造高品質社區地塊周邊農民房聚集，居住氛圍較差地塊周邊配套差，居民日常生活不方便本案為開發商在永泰開發的第一個項目，品牌認知度低地塊所在區域商業氣氛差，將影響項目商業部分的開發

Opportunity政府規劃實施“南拓東進”戰略，區域前景良好2010年將建成的高速公路和鐵路將通過永泰境內，投資者信心得到增強近年來永泰房地產市場呈現快速發展勢頭

Treat08年將有多個項目上馬，市場競爭不斷加劇福州及周邊區域房價上漲已經超出市民承受力，08年宏觀調控力度將進一步加大，政策層面形成一定威脅(二二)項項目目SWOT分分析析福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書15(三三)項項目目發發展展面面臨臨的的問問題題及及應應對對策策略略行業業宏宏觀觀政策策變變幻幻以不不變變應應萬萬變變----通通過過前前期期規劃劃打打造造高高品品質社社區區,宜宜居居社區區.后后期期銷銷售通通過過價價格格策策略贏贏得得消消費費者者的心心.周邊邊生生活活配套套差差要解解決決項項目目周周邊生生活活配配套套差差的問問題題,關關鍵鍵是商商業業部部分分的的發展展規規劃劃,建建議引引進進社區區超超市,服服務務小小區區業主主.周邊邊居居住住環境境差差引進進品品牌牌物物業業管理理公公司司,提提供供全方方位位,多多元元化化服務務.加加強強社社區區安防防設設施施建建設設,確保保業業主主生生命命財產產安安全全,生生活活無憂憂!來年年市市場場競爭爭加加劇劇“推推廣廣先先行行,工程程緊緊跟””------春春節前前進進行行前前期期市場場推推廣廣,累累積意意向向客客戶戶,先發發制制人人,將將競爭爭化化解解于于無無形之之中中品牌牌知知名名度和和美美譽譽通過過強強強聯聯合合，設計計院院、、景景觀觀公公司、、物物業業公公司司融融合各各方方實實力力與與經驗驗，，整整合優優勢勢資源源，，不不但但要要將將本項項目目做做成成功功，，更要要把把項項目目品品牌推推向向市市場場福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書16三、、客客群群分分析析(一一)目目標標客客群群分分析析地域域分分布布特特點點通過過我我司司調調查查表表明明，，永永泰泰地地區區住住房房購購買買客客戶戶主主要要來來自自永永泰泰城城區區和和鄰鄰近近鄉鄉鎮鎮。。而而來來自自鄰鄰近近鄉鄉鎮鎮的的客客戶戶占占70%以以上上，，其其中中既既有有個個體體私私營業業主主，，也也有有從從鄰鄰近近鄉鄉鎮鎮調調入入城城區區的的教教師師或或政政府府公公務務員員。。其其中中還還包包括括部部分分來來自自外外地地的的經經商商的的個個體體私私營營業業主主。。職業業分分布布特特點點根據據我我司司對對泰泰盛盛名名居居，，鴻鴻景景家家園園等等項項目目的的客客戶戶群群調調查查結結果果表表明明，，永永泰泰住住宅宅市市場場主主要要購購買買群群體體包包括括個個體體私私營營業業主主、、外外出出打打工工回回鄉鄉人人員，，政政府府部部門門公公務務員員，，其其中中個個體體私私營營業業主主占占客客戶戶總總比比例例60%以以上上。。消費特征征◆他們有有一定的的人生閱閱歷，期期待能有有一個高高品質，，有身份份的居住住空間，，大部分分以福州州作為參參照對象象◆由于自自身對房房產認識識少，他他們比較較注重親親朋好友友和鄰居居等人的的意見和和看法◆由于鄉鄉鎮進城城人員眾眾多，他他們更希希望住在在“城關關”，方方便居住住，方便便孩子教教育◆消費相相對理性性集合上述述觀點，，我司認認為當前前市場亟亟待出現現高品質質的社區區，且高高品質將將帶來市市場高回回報率。。福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書17四、產品品定位(一)產產品定位位以市場為為導向，，開發真真正滿足足消費者者需求的的產品!產品定位位總原則則福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書走差異化化競爭策策略，充充分做到到“人無無我有，，人有我我有”!導入精品品項目開開發模式式，全力力打造升升級換代代的高品品質社區區!制造市場場標桿項項目，塑塑造良好好品牌形形象!18通過上述述分析，，我們將將永泰項項目定位位為[“升級換換代型””純高層層生態景景觀名宅宅前瞻性建建筑規劃特色景觀布局人性化戶戶型設計完善的社社區配套利用全新新的規劃劃理念、、規劃高高度，全全面升級級永泰人人居品質質。至尚物業業管理服務務福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書19(二)市市場定位位根據對項項目周邊邊環境及及永泰縣縣物業市市場的調調查分析析，將項項目定位位為中高高檔，這這是基于于激烈競競爭的市市場狀況況以及項目所處處的環境境和區位位為前提提而作出出的明智智決策，，主要依依據如下下所述:永泰縣總總體經濟濟水平不不高，加加之房地地產市場場處于起起步階段段，市場場客觀上上難以接接受高端端產品，，如豪宅宅，高檔檔商務公寓等。。低端產產品不具具備市場場競爭力力，無法法實現銷銷售利潤潤。項目位于于政府城城市規劃劃新的發發展區域域，有一一定的市市場潛力力。目前永泰泰市場上上競爭樓樓盤開發發品質普普遍一般般，在銷銷售價格格上上漲漲空間不不大，中中高端定定位可以以有效拉拉開與其其距離，，增強市場場競爭力力。該項目為為開發商商在永泰泰開發的的第一個個項目，，在物業業建設的的同時應應當雙管管其下，，樹立企企業良好好的品牌牌形象，，體現強大的開開發實力力，為后后續本地地拿地創創下基礎礎。福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書20項目整體體形象示示意圖福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書21(三)形形象定位位高調入場場，通過過各種建建筑元素素和高端端物業服服務打造造永泰首首個高品品質景觀觀高層豪豪宅品質名門門，永泰泰第一生生活門牌牌！品質名門門，永泰泰生活樣樣榜!關鍵詞:★一線水水景★大景觀觀社區（（內外雙雙景）★升級級產品★品質質居所福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書★樣板生生活區★優質質社區景景觀22定位說明明全面升級級永泰人人居品質質，重塑塑永泰人人居理念念，以高高素質的的社區區服務和和前瞻性性的產品品規劃升升級永泰泰人的生生活。通過現代代規劃設設計來塑塑造內外外互動雙雙水景高高尚社區區，有效效借助外外部自然然景觀““大樟溪溪”，與與社區內內部園林林規劃形形成呼應，整整個社區區景觀突突出一個個“水””字。。以水造造園，將將水景發發揮到極極致。以“現代簡簡約”的建筑風風格正是是尋求人人類物質質居住層層面與精精神居住住層面的的和諧統統一，在在風景與與居家之之間橫架一一道橋梁梁，居住住不再是是單純的的生理需需要，而而是情感感的歸宿宿，是思思維的凝凝聚地，，而風景景同樣不不再是不不可企及及的夢想。建建筑的精精致、景景致的內內涵、無無處不在在的觸動動，能讓讓人得到到緣于生生命平常常卻又真真實的啟啟迪，在在不經意意中延伸伸思維的空間間。從人類居居住舒適適感的角角度出發發，將先先進建筑筑規劃技技術運用用到每個個細節，，同時以以完善的的配套和和完美的的服務全全力打造永泰人人居典范范，通過過在社區區園林景景觀、建建筑布局局、戶型型結構安安排、環環境空間間細部處處理和后后期物業業服務等等方面““重塑永泰人人居理念念”，使使得業主主成為永永泰人生生活的榜榜樣。福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書23案名建議議1、鉑金水岸岸——-突出項項目的地地域水岸岸特點，，體現項項目的景景觀優勢勢。用““鉑金””寓意本本案高檔檔性，一一目了然然，利于于傳播；；2、藍郡國際際花園---整整體形象象強調高高端，高高調，高高品質，，力求求在永泰泰眾多在在售樓盤盤的案名名中脫穎穎而出，，打動目目標客群群。3、凱旋名筑筑---致致力于打打造永泰泰標桿項項目，突突出大氣氣，魄力力，與項項目的高高品質有有效輝映映，強勢勢傳播，，搶占消消費者心心智資源源。4、駿景華府府---此此景一為為外景:一線河河景;二二為內景景:主題題水景。。二者組組合是為為駿景。。突出項項目特性性。我司主推推案名1———鉑金水水岸福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書24五、規劃劃建議(一)總總體規劃劃原則I。樹立立項目永永泰地區區標桿的的地位II。房房型注重重產品差差異性與與高性價價比III。。產品注注重滿足足各個目目標客源源的覆蓋蓋IV。規規劃布局局考慮開開發節奏奏與銷售售節奏的的呼應V。商業業布局及及業態規規劃主要要是滿足足社區居居民自身身需要VI。由由于項目目規模小小，規劃劃時無需需考慮組組團分布布，整體體規劃即即可VII。。注重重利用外外部“大大樟溪””天然景景觀，實實現內外外景的呼呼應效應應福州永泰泰項目產產品定位位及前期期規劃建建議報告告書25(二)項項目總體體規劃建建議A.總總體規劃劃中應盡盡可能兼兼顧到本本地塊的的周邊環環境，尤尤其要注注意項目目建成后后的周邊邊景觀以以及社區區人員的的視覺效效果。突突出環境境設計的宗旨，，以“綠綠地中的的公建””和“公公建中的的綠地””兩個手手法營造造兩個中中心，形形成集中中景觀，，有效利利用土地地，發揮揮投資潛潛能，突出21世世紀居住住社區的的整體特特色。B.總總體上來來說，本本項目的的規劃方方案中建建筑單體體設計采采用靈活活的戶型型和變化化的立體體效果。。C.在在設計規規劃上，，建立““城市———社區區——小小區———家庭””的尺度度序列，，綜合考考慮內外外交通，，公共設設施，行行政管理理，環境境保護，，技術經濟濟要求，，合理布布局，站站在城市市的高度度看社區區建設，，為居民民創造與與城市完完美和諧諧的居住住環境。。D.項項目總體體規劃分分為兩個個部分，，即住宅宅部分和和商業部部分。其其中住宅宅部分是是項目開開發的重重點，由由于地塊塊周邊配配套極不不完善，，故商業主要要作為為社區區配套套使用用，滿滿足居居民日日常生生活需需要。。商業業形態態為底底層沿沿街獨獨立店店面，，建筑筑樓體體朝向向公路路一側側規劃劃底層層店面面。(具體體建議議后續續)(三)景觀觀規劃劃建議議———永泰第第一生生態社社區景觀主主題建建議——現代風風格生生態園園林福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書26隨著人人們生生活水水平的的提高高，““買環環境””的觀觀念已已為大大多數數居民民所接接受，，景觀觀優勢勢也成成為眾眾多小小區的的一個個賣點點。在在當前前以及及未來來相當長的的一段段時間間內，，人們們買房房除了了考察察室內內布局局、質質量及及小區區的整整體規規劃等等因素素外，，也越越來越越重視視其環環境，，這實實際上上也反反映了了人們們追求人與與自然然的和和諧統統一，，遠離離喧鬧鬧、鬧鬧騰、、嘈雜雜的都都市的的一種種心態態。基于上上述原原因和和項目目自身身的景景觀優優勢，，開發發公司司在進進行本本地塊塊的整整體規規劃設設計時時，不不僅兼兼顧到到地塊塊的周周邊環環境，，更要要注意意小區區內的景觀觀藝術術設計計,建議本本項目目的景景觀規規劃中中在某某些關關鍵節節點適適當插插入中中式元元素,一方方面打打造特特色景景觀,另一一方面面能讓讓整個個社區區充滿滿親切切感。社區主主題原原生態態水景景與““大樟樟溪””天然然河景景交相相輝映映。水水景本本是生生活的的一部部分利用地地塊坡坡地結結構特特點，，打造造陽光光架空空層及及半采采光地地下室室，成成為泛泛景觀觀會所所，把把家安安在風風景里里中心廣廣場主主題水水景架空層層泛會會所規規劃主題水水景:涌動的的噴泉泉，宜宜設置置在小小區內內部的的小型型社區區廣場場上，，通過過電腦腦系統統控制制噴涌涌的序序列，，再配配合以以小區區內的的音樂樂，就就是一一場水水的舞舞蹈，，起落的的泉水水，也也增強強人的的參與與性泛會所所:利用架架空層層和半半采光光地下下室建建設泛泛會所所，設設置一一些休休閑椅椅、水水景花花壇、、娛樂樂康體體設施施、主主題景景觀小小品等等，與與小區區建筑筑會所所形成成呼應，創創造廣廣泛的的泛會會所概概念，，提高高項目目的尊尊貴感感和形形象力力。福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書27(四)建筑筑規劃劃建議議1、九九大綠綠色生生態住住宅技技術的的運用用室內新新風系系統節能外外圍護護體系系（節節能隔隔熱建建材））室內隔隔聲技技術體體系（（中空空玻璃璃）外遮陽陽技術術體系系（建建筑立立面角角）綠色建建筑裝裝修材材料綠色能能源照照明體體系（（太陽陽能））有機垃垃圾生生化處處理技技術（（垃圾圾分類類回收收）公共道道路系系統無無障礙礙設計計（人人車分分流））生態場場地系系統（（滲透透性鋪鋪裝））（公公共景景觀））福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書282、建建筑外外立面面挺拔向向上，，現代代簡約約風格格☆本項項目的的建筑筑要體體現出出鮮明明的時代代特色色。因因此，，符合合現代代審美觀觀點的的前瞻瞻性突突破設設計應應在本項項目中中間得得以完完美體體現。。☆造型型不拘拘一格格，能能夠跳跳出呆呆板、生生硬的的圈子子，成成為立立面設設計的重重點。。☆采用用直線線向上上的輪輪廓，，展現現出建筑筑本身身挺拔拔、俊俊朗的的氣質質，同時利利用陽陽臺、、飄窗窗等體體塊的的靈動組組合，，使立立面呈呈現活活潑、、跳躍的的風貌貌。福州永永泰項項目產產品定定位及及前期期規劃劃建議議報告告書29面積區間房型比例60㎡以下1房半或1房1廳1衛1廚10%60--80㎡2房1廳1衛1廚10%80--90㎡2房2廳1衛1廚10%90--100㎡3房2廳2衛1廚(小3房)20%100--120㎡3房2廳2衛1廚40%120--150㎡4房2廳2衛1廚7%150-170㎡復式5房2廳3衛1廚3%3、戶戶型規規劃建建議戶型面面積配配比說明:在不影影響整整個社社區品品質及及占用用主體體空間間的前前提下下，利利用一一些邊邊角位位置設設計雜雜物房房，單單體面面積控控制在在6-8㎡㎡，既既可作作為堆堆放物物品之之用，，也可停停放摩摩托車車等。。其數數量比比例為為總戶戶數的的30%-40%。由于目目前市市場上上主流流產品品面積積區間間為100-120㎡㎡，，故建建議本本案主主力戶戶型規規劃為為100-120平平方米米的3房房2廳廳戶戶型。。80㎡㎡以以下的的小戶戶型產品一一方面面是順順應國國家90-70政政策策，另另一方方面也也是滿滿足年年輕消消費群群體第第一次次置業業者的的需求求。復復式單單位由由于總總價高高，市市場承承受能能力有有限，，少量規規劃以以滿足足部分分高端端客戶戶需求求。建建議構構建地地下車車庫，，其數數量比比例為為0。5-0。7福州永泰項項目產品定定位及前期期規劃建議議報告書30住宅產品規規劃設計具具體建議1）戶型的的具體設計計從以下幾幾個方面來來分析：動靜分區：客客廳、餐廳、、廚房是活動動最頻繁、最最有生氣和活活力的區域，，而主要為休休息睡覺之用用的臥室則需需要最大程度度的安靜，因因此應將它們嚴格分分開，確保休休息的人能安安心休息，要要活動、娛樂樂的人可以放放心活動。公私分區：家家庭生活的私私密性必須得得到充分的尊尊重和保護，，這就要求將將臥室（主臥臥、父母房、、兒童房）與與客廳、餐廳廳進行區位分分離，而且應注意各各房間門的方方向。主次分區：對對于本項目的的目標客戶而而言，特別購購買大戶型的的客戶，大多多是事業有成成的成功人士士，生活質量量已邁進了一一個臺階。為為了彰顯自己的成功功，也為了家家庭成員之間間的起居互不不干擾，主人人房不僅應朝朝向好（向南南或景觀）、、寬敞、大氣氣，而且應單單獨設立衛生生間，應與父母房略略有距離分隔隔。干濕分區：即即廚房、衛生生間等帶水、、帶臟的房間間應與精心裝裝修、怕水、、怕臟的臥室室等分開。2）戶型平面設計計建議住宅戶型設計堅堅持實用性、、緊湊性、多多樣性、新穎穎性以及快速速消化的原則則，規避風險險，領先市場場，滿足不同同客戶需求，，因此，除了傳統戶型設設計外，建議議部分采用飄飄窗、錯層、、入戶花園等等一些全新的的設計方案，，同時要減少少市場上滯銷銷或消化慢的的住宅，如大大面積的復式結構和和設計不合理理如采光通風風差的戶型。。3）戶型設計的具具體建議福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書31A大面積單元放放在景觀良好好的位置：大大面積單元一一般是售價較較高的一批住住宅，買家對對大單元的選選擇也較為挑挑剔，除室室內格局方正，大廳開間間足夠，還要要窗外景觀怡怡人，視線開開闊。B主臥室開闊闊：兩房半以以上的單位都都應設主人套套間，主臥室室的開間要開開闊，不宜小小于3。8米，主臥臥室面積一般般約為13-16㎡㎡為宜，在整套住住宅中其座向向應朝向景觀觀好的一面，，大套間主臥臥室應設獨立立的衛生間及及衣帽間，特特別四房及復復式住宅。C二房以上單位位客廳開間不不少于4。。2米：二二房戶型的住住宅其客廳開開間可以控制制在4米米左右，而二二房以上住宅宅多為家庭式式組合，放置較大的家家具及有足夠夠的公共活動動空間，因此此客廳不宜過過小，開間不不應少于4。2米，，客廳開間應應在4。2-4。8米米范圍。D陽臺設計：一一般的住宅設設計兩個陽臺臺，一個偏重重為工作陽臺臺，一個為觀觀景陽臺，但但對于東西兩兩頭大面積住住宅，特別是是景觀好的位置還可適當當增設一個陽陽臺供觀景之之需，且陽臺臺的推拉門盡盡可能開大，，同時也可增增強空間感，，讓視覺拓展展，如北向的的餐廳外延一一個陽臺。入戶花園可根根據總量設定定，最大化的的為購買者獲獲取最大的使使用面積是關關鍵。E窗戶設計：目目前福州房地地產市場很多多住宅采用外外飄窗設計，，并贏得了客客戶喜愛，但但考慮到建筑筑成本，適當當設計外飄窗窗、低窗臺(45cm)，主臥室不不帶陽臺的務務必設計外飄飄窗，而大戶戶型住宅次主主臥也適當增增加一個，這這不僅會贏得得客戶的認可可，同時也提提升小區檔次次。F廚房、衛生間間、客房面積積控制：隨隨著居住素質質不斷提高，，用戶對各種種功能房的空空間要求也有有所提高。建建議二房以上上住宅的廚房面積要規劃劃為6平平米左右，可可放置廚柜及及冰箱，并可可同時采納兩兩人活動的空空間：客房或或書房面積最最小不能小于于8平方方米。衛生間間面積為4-6平方米，，并可適當考考慮干濕分區區。典型戶型推薦薦福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書323房2廳廳(小3房設計)100平方方米4房2廳廳(帶書房房)2房2廳90平方米米3房2廳廳(大3房設計)福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書33145平方方米120平方方米4。配套建議議福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書34本項目配套主主要包括兩個個部分:商商業配套+會會所設置原則:◆以地塊所在區區域為規劃范范圍，滿足區區域內居住人人口生活要求求;◆符合社區內內居民生活半半徑，距離合合理，交通便便利;◆盡量減少配配套設施對住住宅的影響，，適當留出緩緩沖區域;◆配套設施附附近住宅盡量量降低戶型面面積;商業面積控制制：總建面積積5%1)部分配套套設施功能規規劃建議---臨街商業業部分業態定定位A.專業性工工藝品展示中中心B.周邊及社社區配套服務務中心??????干洗店社區醫療中心心便利店（可滿滿足業主日常常生活需要的的小型商店））生鮮超市網吧銀行網點福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書35項目具體描述健身房提供各種現代化健身器械，業主消費適當收取一定費用，非業主按正常受費茶藝居幾個親朋好友相聚午后品茗，人生一大享受高檔美容美發廳高薪聘請國內專業美容美發師悉心為您服務由于城市本身身發展限制及及地塊所處區區域商圈并未未形成,在商商業部分設計計上建議只規規劃底層店面面,以利于后后期的銷售.具體結構上上充分做到大開間間,短進深,層高建議6米左右右,做夾層處處理,買一層層,賺兩層.2)休閑健身身配套---會所獨立主會所與與室外泛會所所的雙會所配配套與景觀，，制造全景生生活體驗場[結論:社區配套設施施主要是為社社區住戶服務務，在項目銷銷售前期應充充分考慮功能能服務半徑的的合理性，同同時為兼顧前前期銷售推廣廣，我們建議議開發商:⊙通過政府公公關，在配套套設施內增設設政府直屬服服務機構，增增加人氣;⊙規劃方面留留有充足空間間，可適應多多種業態的同同時使用;⊙盡量在規劃劃階段，在資資金允許的前前提下為商品品房銷售提供供支持;福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書36六、前期工作作計劃(一)營銷中中心規劃建議議銷售渠道的選選擇是項目成成功的關鍵之之一.眾所周周知,目前市市場通行的最最有效的銷售售渠道就是項項目營銷中心心.因此,我我們應當充分分重視營銷中心的規規劃.總體規規劃設計原則則:整體形象符合合項目定位,能高效準確確的傳達項目目信息.臨街或位于主主干道旁,具具備良好的通通達性,保證證人流,展示示面廣,方便便看樓.建造成本不高高,并且利于于后期有效利利用或拆除.(在時間緊緊迫的情況下下采取租用的的方式)內部良好的空空間布局,能能給來訪者留留下美好的印印象.1.營銷中心心選址本案營銷中心心的選址可采采取現場營銷銷中心與城區區接待點相結結合的方式,主要原因在在于:由于項項目工地距離離永泰城區中中心較遠,在在可達性方面造成成一定程度的的障礙,在城城區中心設立立接待點能拉拉近與消費者者的心理距離離;同時,現現場營銷中心心的重要目的的是向消費者者展示項目,安排在工工地現場能產產生更加直觀觀的作用和影影響,起到更更好的效果.二者有機結結合,以現場場營銷中心為為主,城區接接待點為輔,產生強大的的聚客能力.福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書37顧客城區接待點現場營銷中心拉近距展示形象有機互動2.營銷中心心設計A.功能分區區建議接待區：為銷銷售人員接待待客戶的第一一站，一般設設在售樓處顯顯眼的地方，，接待區擺放放可供5位位銷售人員員坐的接待臺臺，并設3部以上的熱線電話話及傳真機（（在銷售時核核對銷控）。。展示區：擺放放展板及模型型的區域，是是樓盤信息的的展現場所，，應留足夠的的通道讓客戶戶瀏覽和銷售售人員解說。。洽談區：銷售售人員與客戶戶洽談區和下下定的地方，，由于客戶普普遍存在“羊羊群效應”，，應適當地區區隔開各組客客戶，建議在在洽談區擺放4-5張張洽談桌，，每桌可容納納3-4人人為宜。休閑區：項目目定位為中高高端產品，來來此購房的客客戶亦為有身身份人士，因因此建議在本本案售樓處內內設置一休閑閑區域，展示示本案情調及對客戶的細細微關懷。B.營銷中心心裝修建議福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書38由于本項目在在市場上定位位為中高端產產品,因此在在營銷中心裝裝修上整體應應當體現一定定的高貴感和和品位,這也也可以迎合買買樓人的心理理.根據產品定位位:升級換代代版,生態景景觀名宅,內內部裝飾一方方面要體現生生態二字,充充分應用綠色色植物;另一一方面應當充充分營造一種種處處皆景的感覺,讓顧顧客流連忘返返.(參考圖)福州永泰項目目產品定位及及前期規劃建建議報告書39(二)樣板間間規劃建議樣板間是項目目的窗口,它它能很好地向向消費者展示示項目的形象象和品質.因因此,必須充充分重視樣板板間的規劃和和建設,做到到“有效傳達達,感動顧客,促進銷銷售”.樣板間規劃劃原則:整體風格與項項目形象定位位相吻合,以以求深刻表達達項目內涵.樣板間應當是是主力戶型的的集中體現,如果次主力力戶型所占比比例較大,可可設計多套樣樣板間.樣板間內部必必須布置成居居家的格局,各種家具電電器齊備.1.樣樣板板間間選選址址由于于項項目目采采取取期期房房銷銷售售模模式式,所所以以在在樣樣板板間間對對外外開開放放之之時時項項目目正正在在施施工工中中,所所以以應應當當安安排排在在利利于于到到達達的的樓樓棟棟與與樓樓層層,同同時時兼兼顧顧參參觀觀者的的安安全全.水水景景是是本本案案一一大大賣賣點點,樣樣板板間間應應當當選選取取既既能能觀觀賞賞外外河河景景,又又能能看看到到內內中中庭庭景景觀觀的的位位置置,同同時時選選取取戶戶型型格格局局最最好好的的單單位位.2.樣樣板板間間裝裝修修數數量量選擇擇設設計計2-3間間樣樣板板房房,主主力力戶戶型型100-120平平方方米米,3房房結結構構,南南向向全全明明單單位位一一間間;次次主主力力戶戶型型90-100平平方方米米,小小3房房,結結構構朝朝向向最最好好的單單位位一一間間;其其他他代代表表一一間間.采采用用主主題題式式設設計計,全全面面支支撐撐項項目目水水景景名名宅宅的的市市場場形形象象.3.樣樣板板間間裝裝修修風風格格建建議議樣板板房房的的設設計計應應迎迎合合永永泰泰置置業業者者的的品品味味和和要要求求，，體體現現出出物物業業的的尊尊貴貴、、享享受受；；本項項目目核核心心賣賣點點在在于于水水景景特特色色，，樣樣板板房房設設計計要要將將此此特特色色充充分分展展示示，，并并通通過過設設計計讓讓參參觀觀者者在在房房間間可可欣欣賞賞社社區區內內外外美美景景.內部部裝裝飾飾布布置置上上體體現現生生態態的的意意蘊蘊,如如放放置置金金魚魚缸缸,在在墻墻體體轉轉角角處處放放置置裝裝飾飾樹樹等等.福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書40(參參考考圖圖)福州州永永泰泰項項目目產產品品定定位位及及前前期期規規劃劃建建議議報報告告書書41(三三)市市場場推推廣廣策策略略1.前前期期推推廣廣總總綱綱前期期推推廣廣的的主主要要目目的的包包括括項項目目知知名名度度的的建建立立和和意意向向客客戶戶的的蓄蓄積積.由由于于該該項項目目為為發發展展商商在在永永泰泰操操作作的的第第一一個個盤盤,因因此此提提升升項項目目知知名名度度和形形象象顯顯得得尤尤為為重重要要,同同時時為為發發展展商商良良好好品品牌牌的的建建立立打打下下基基礎礎,便便于于后后續續項項目目的的運運作作.調調查查顯顯示示,春春節節期期間間回回鄉鄉買買樓樓在在永永泰泰較較為為普普遍遍.與與其他他城城市市不不同同的的是是,外外出出打打工工人人員員春春節節返返鄉鄉置置業業帶帶動動