房地產企業制度流程與

風險管理企業為什么要建立制度和流程體系？

美國建國初期，1787年立憲會議議題：“我們能夠創建什么樣的組織，建立一個長治久安的國家”

齊景公問政于孔子孔子曰：“君君臣臣父父子子”治國篇來自一個民營企業的爭論

Q12的忠誠度

造價師的定位企業篇

人的欲望是無限的，心性的好壞也是隨時而變的，只有明晰了名份之下的責權利，再有一套保證的制度組織，才能夠讓每個人各盡其能，才會有一個和諧的環境。關于人性----沒有組織制度的企業是危險的，“好的制度可以讓壞人變好，壞的制度可以讓好人變壞”業界經典案例巴林銀行新疆德隆周正毅陳久霖成功企業一定是傾力于構建組織制度的企業企業建立制度和流程體系能帶來什么？百年老店高速擴張持續發展賺錢

制度度建建設設是是企企業業內內在在的的需需求求規范范各各項項業業務務活活動動企業業內內有有章章可可循循，，有有法法可可依依確保保企企業業的的有有序序經經營營企業業擴擴張張需需求求企業業永永續續發發展展的的需需求求輸入原料標準化生產線輸出產品土地地資金金房產產物物業業房地地產產運運作作過過程程管管理理規范范化化透透明明化化制度度建建設設與與系系統統性性偏偏差差基于于什什么么來建建立立企企業業的的制制度度與與流流程程？？制度度流流程程建建設設與與人人制度度流流程程與與人人的的關關系系？？------企業業文文化化案例例：：制制度度流流程程中中蘊蘊藏藏著著什什么么？？房地地產產企企業業為什什么么越越來來越越關關注注制制度度與與流流程程的的建建設設？？房地地產產企企業業面面臨臨著著什什么么？？新政政----土地地金金融融預預售售自自有有資資金金開開發發形勢----消費者觀望行業內強強聯合國際資金涌入冰火火兩兩重重天天房地地產產企企業業政策策客戶戶資本本市場場法律律資源源生存存社會會舉牌牌案案例例幾個個典典型型的的例例子子資本本市市場場提提出出什什么么樣樣的的要要求求？？國際際資資本本對對企企業業管管理理的的要要求求幾個個典典型型的的例例子子來自自市市場場和和客客戶戶的的要要求求：驚心心動動魄魄的的項目目群群訴驚人人相相似似的的一幕幕幾個個典典型型的的例例子子來自自市市場場和和客客戶戶的的要要求求：銷售售承承諾諾與與銷銷售售資資料料怎怎么么管管？？面積積計計算算、、設設計計變變更更怎怎么么管管？？強條條？？規規劃劃？？驗驗收收環環節節怎怎么么把把控控？？財務務管管理理如如何何接接軌軌于于實實際際？？面對對如如此此的的形形勢勢-----企業業生生存存與與發發展展的的需需要要-----房地地產產企企業業的的制制度度流流程程建建設設是是必必然然的的房地地產產開開發發企企業業的的制制度度流流程程建建設設我們們基基于于什什么么？？房地地產產企企業業的的定位位：設計計管管理理----管管什什么么?現場場管管理理----管管什什么么？？成本本管管理理----管管什什么么？？資源源整整合合：：對對社社會會資資源源的的管管理理制度度流流程程建建設設的的立立足足點點房地地產產企企業業的的關關鍵鍵詞詞專業業集集成成總經經理理致致辭辭制度度流流程程建建設設的的基基本本點點房地地產產企企業業的的價值值鏈鏈制度度流流程程建建設設的的核核心心對于于地地產產項項目目實實施施過過程程中中發發生生的的變變更更如如何何管管理理控控制制流流程程？？案例例：：設設計計變變更更管管理理流流程程的的優優化化---基于于行行業業理理解解，，達達到到管管理理與與價價值值創創造造目目的的！！案例例：：基基于于價價值值鏈鏈的的制制度度流流程程建建設設---房地地產產開開發發企企業業的的制制度度流流程程為什什么么有有這這么么多多不不同同？？背后后隱隱藏藏的的是是什什么么？？定義義：它它是是反反映映對對象象活活動動規規律律和和保保證證對對象象正正常常運運行行的的一一系系列列規范范、原則則和限制制的總總和和。特征征：1、、具具有有強強制制性性，，規規范范人人們們的的行行為為2、、是是濃濃縮縮的的信信息息載載體體，它以以簡簡略形形式式傳傳遞遞著著如如何何分配配權權益益、如如何協協調調分分工工的的知知識識關于于制制度度的的定定義義定義義:流程程是是采采用用符號號形形式式表述述的的制制度度。。是是對一個或多個個輸入，轉化化為對顧客有有價值輸出活活動的描述流程的描述：：創造價值活動動的過程涉及的權責對象權責分配關于流程的定定義制度流程背后后是我們的權權責體系西方：制度流流程提高效率率中國：制度流流程確定權責責與規矩制度流程建設設必須有明晰晰的架構和清清晰的授權之一：清晰的的架構與授權權體系集團區域1區域2區域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3合理的架構、、部門設置、、詳細的部門門職責說明、、崗位說明書書公司授權體系系說明房地產開發企企業的制度流流程建設我們要關注什什么？制度與流程體體系的解讀——POM語言言愿景：企業策略思想想的實施企業文化建設的引導者者企業執法的標準最有效的管理工具員工的優秀教師制度與流程體體系的解讀——POM語言言目標：規范、可控：：游戲規則：網絡資訊化：：共享知識平臺臺：------經驗沉淀與管理能能力體現案例2：制度度流程中蘊藏藏著什么？關于招標策劃劃管理流程是把雙刃刃劍！請假？比賽？回顧：1、企業要生存、、要發展需要要建立規范的的制度和流程程2、企業制度度流程的建設設要基于企業業的文化和企企業的目標3、制度流程程承載了企業業的管理特性性和信息，也也成為日常業業務管理的工工具如何建立企業的制制度流程體系系？制度與流程體體系制度與流程執行系統檢查與評估系統制度與流程建設系統制度與流程體體系制度與流程執行檢查與評估系統制度與流程建設（不斷完善，持續優化）1、制度為核核心，流程融融入其中2、流程為核核心，制度為為輔助制度與流程的的關系輸入測量標準流程建設負責責人文件流轉清單單期望結果流程執行負責責人輸出流程核心要素素的確立追求時間效率率組織的管理彈彈性流程分級處理理追求知識管理理經驗沉淀隱性知識現性性化規范化的語言言易用性！“變”是不變變的真理---組織的合合理設計制度與流程體體系建設要點點流程設計要注注意什么？系統性完整性效率性二八原則家世界流程結構不完完整主體責任不清清流程描述過細細審批繁瑣流程接口與不不當循環專業間缺乏集集成推動力不足制度與流程體體系建設中常常遇到的問題題要努力規避的的問題貼在墻上的宣宣傳畫推諉的借口TQC與ISO900低效之源對行業的理解解與專業資源整合關關鍵環節誰的錯？流程是要創造造價值的！------國際化流程企企業的案例------專業集成體體現流程的價價值！案例：制度流流程能創造價價值嗎？房地產企業建建哪些制度和流程體體系？房地產企業的的制度與流程程案例：制度建建多少合適？？房地產企業管管理中存在的的風險案例：從監督督端口看制度度流程的健全全性！透過現象發現現問題本質及及風險隱患從完善管理上上提出建議和和要求后續審計跟蹤蹤直至問題解解決房地產專業管管理流程工程管理工程質量管理流程工程進度管理流程變更管理流程合同管理流程安全文明施工管理技術管理流程工序管理流程物料管理流程合同變更管理合同執行管理進度款管理索賠管理流程合同簽定管理合同結算管理補充預算管理保修金結算交叉分級《專業集成》》流程匯編制度流程做多多少合理？做做多深合適？？關鍵業務覆蓋蓋面關關鍵控控制節點與企業規模及及發展階段相相匹配回顧：制度與流程描描述的是企業業價值活動過過程中的權責、、分工與必須須遵循的規范范企業制度流程程建設是一個個持續改進、、不斷完善的過程房地產企業的的制度流程建建設重點在于于基于價值鏈鏈的專業間的的集成幾個觀點的討論觀點一:企業治理靠個個人能力的效效果會高于依依賴制度流程程建設觀點二:制度流程帶來來的是工作效效率和效益的的下降還是提提升重申我們的愿愿景:讓制度流程成成為管理有效效的工具，同同時為我們帶帶來管理和經經濟效益世界是一面鏡鏡子制度流程建設設的最高境界加強制度與流流程建設構筑企業風險險防范的長城房地產企業的的經營管理有哪些風險？企業內外部環環境目標組織結構人力資源客戶關系產品研發工程企業發展設計銷售投資學習創新營銷政策環境政府關系合作業主企業內部治理理崗位設置授權體系用人的風險KPI考核制度流程中的的風險崗位設置的風風險之一：崗位設置的牽牽制性崗位牽制房地產企業管管理中存在的的風險崗位設置的風風險之二：關鍵崗位的輪輪換采購銷銷售出出納童言無忌房地產企業管管理中存在的的風險企業內部治理理崗位設置授權體系用人的風險KPI考核制度流程中的的風險企業最大的風風險------用人的的風險房地產企業管管理中存在的的風險高價=高素素質人才=高高績效行業腐敗？？？企業內部治理理崗位設置授權體系用人的風險KPI考核制度流程中的的風險ＫＰＩ考核中中存在的風險險之一房地產企業管管理中存在的的風險績效指標設定定的導向性ＫＰＩ考核中中存在的風險險之一房地產企業管管理中存在的的風險盈利考核帶來來什么？績效指標設定定的導向性ＫＰＩ考核中中存在的風險險之一房地產企業管管理中存在的的風險績效指標設定定的導向性ＫＰＩ考核中中存在的風險險之二房地產企業管管理中存在的的風險考核脫離企業業目標？績效指標設定定的系統性企業內部治理理崗位設置授權體系用人的風險KPI考核制度流程中的的風險制度流程建設設中的風險之之一：房地產企業管管理中存在的的風險制度缺漏：-----不不同時期的不不同需求------用制度流程防防控風險的案案例案例：制度流流程中的“畫畫龍點睛”！！制度建設與操操作的匹配：房地產企業管管理中存在的的風險案例：制度流流程與實際的的匹配性！制度控制點缺缺陷：制度流程建設設中的風險之之三：房地產企業管管理中存在的的風險政策法律風險險財務風險合作中的風險險公司經營的外外部環境政策法律風險險之一：產權所有的風風險房地產企業管管理中存在的的風險政策法律風險險之二：房地產企業管管理中存在的的風險政策的持續調調整政策法律風險險之三：證照辦理房地產企業管管理中存在的的風險政策法律風險險之三：證照的辦理房地產企業管管理中存在的的風險與政府對接端端口如何管理理？北京sl的投投訴熱銷兩旺旺證照的辦理----日照照間距房地產企業管管理中存在的的風險政策法律風險險之三：貨不對板證照的辦理----節能能設計南昌某項目驗驗收；武漢項項目的外保溫溫砂漿房地產企業管管理中存在的的風險政策法律風險險之三：萬科節能設計計要求萬科節能設計計大檢查客戶風險之一一：紅線外的風險險？1、武漢群訴2、制勝之招：房地產項目運運作中存在的的風險政策法律風險險財務風險合作中的風險險公司經營的外外部環境財務風險之一一：銷售成本的預預結算房地產企業管管理中存在的的風險觸目驚心的案案例1：財務風險之一一：銷售成本的預預結算房地產企業管管理中存在的的風險觸目驚心的案案例2：利潤及利潤分配表（損益表）項目

一、主營業務收入

減：折扣與折讓

主營業務收入凈額

減：主營業務成本

主營業務稅金及附加

二、主營業務利潤（虧損以“-”號填列）

加：其他業務收入

減：其他業務支出

減：營業費用

管理費用

財務費用

三、營業利潤（虧損以“-”號填列）

加：投資收益

營業外收入

減：營業外支出

四、利潤總額（虧損以“-”號填列）

減：所得稅

五、凈利潤（虧損以“-”號填列）

六、可分配利潤

七、可供股東分配的利潤

八.、未分配利潤

企業經營給我我們提出什么么樣的要求？？資產類貨幣資金結算中心存款內部單位貸款短期投資減：短期投資跌價準備短期投資凈額應收帳款其他應收款

減：壞帳準備應收款項凈額預付帳款存貨

減：存貨跌價準備存貨凈額待攤費用一年內到期的長期債權投資其他流動資產流動資產合計長期投資凈額

固定資產合計無形資產及其他資產合計資

產

總

計資產負債表企業生存給我我們提出什么么樣的要求？？案例：控制成成本風險的有有效手段以責任管理的的手段分解和降低風風險------責任成本管理理體系介紹方法：根據投資測算算確定成本控控制標桿---目標成本本將目標成本分分解成責任成成本到執行部部門、責任人人或：將責任成成本分解成合合同控制標桿桿，由合同負負責人直接對招標、簽約約、執行、結結算進行全程程控制合同負責人對對合同超標桿桿進行過程的的風險預警責任人、責任任部門對成本本控制的結果果負責（獎懲懲）1、本本部門門費用用2、本本專業業端口口成本本----土土地成成本----投投資部部--------政政府收收費----報報建部部門--------設設計費費----設計計部--------營營銷費費用----營營銷部部--------財財務成成本----財財務部部--------設設計+采購購+工工程----建建造成成本----3、成成本數數字是是目標標，是是結果果，關關鍵的的是工工作質質量責任部部門的的分解解示例例：責任成成本的的落實實方法法責任成成本的的分配配最終終落實實到了了項目目運籌籌計劃劃以及及各部部門工工作計計劃中中！（（加入入時間間、質質量、、價值值、責責任人人等要要素））分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產品技術部###施工圖設計合同

###園林景觀設計合同

###專業設計合同

地質勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發電機采購合同

通風空調設備采購合同

成本------合合同分分類通過責責任分分解，，將風風險進進行了了分解解通過過過程控控制，，將風風險管管理落落在實實處動態監監控體體系和和預警警體系系，對對風險險進行行了前前置管理理優點：：基礎：：完善的管理體系和健全的組織建設及時準確的信息反饋系統專業精神、專業能力與專業理念強有力的反饋、監督、考核機制萬科的的成本本管理理如何何通過過制度度流程程體系系落地地效果：：成本變變動率率逐年年下降降，確確保經經營目目標實實現避免出出現重重大成成本控控制偏偏差，，降低低經營營風險險政策法法律風風險財務風風險合作中中的風風險公司經經營的的外部部環境境合作風風險之之一：合作方方選擇擇的風風險案例1---打打不贏贏的官官司案例2—低低價進進入高高價索索賠案例3—從從資金金支持持到打打官司司+打打架案例4—合合作方方不見見了房地產產企業業管理理中存存在的的風險險合同條條款的的風險險案例1---合合同條條款失失控了了？案例2---賣賣樓誰誰賺了了？案例3---甲甲供料料的風風險（計劃劃/驗驗收[法律律]/結算算）案例4---費費率合合同失失控了了房地產產項目目運作作中存存在的的風險險合同管管理中中的風風險之之一用什么么來規規避這這些風風險？？供應商商管理理制度度招投標標管理理制度度合同管管理制制度入圍管管理分級分分類管管理考察評評估管管理招標/議標標管理理招標策策劃管管理定標權權責管管理合同審審批管管理合同標標準化化管理理合同交交底管管理合同履履約管管理內審案案例：：合同同執行行管理理的審審計底底稿深入業業務控控制環環節的的具體體、關關鍵控控制點點！審計與與專業業管理理相結結合!如何去去管理和和防范范風險險？風險管管理的的手段段風險評評價內部控控制內部審審計風險評評價集團/