房地產

計劃與運營管理體系主講人：蘇志峰

專業技術經濟師物理教育學士工商管理碩士天泰集團辦公室主任高級經理蘇志峰逐步建立了“日日追蹤，周周控制，月月考評”的計劃與運營管理體系，有效促進“三線一圓”均衡發展一、天泰地產計劃與運營管理發展史2003年陽光公司計劃與運營管理模式為雛形2004年建立天泰集團計劃與運營管理體系2006年天泰集團計劃與運營管理信息系統正式啟動天泰計劃與運營管理體系經歷了由粗放型管理到精細化管理，再到重點突出年度KPI指標和重要里程碑計劃的發展歷程二、計劃與運營管理理念1、法約爾的管理職能論計劃與運營管理計劃激勵標準協調組織控制●計劃：管理者是計劃的主要制定和決策者，并負主要責任。主要職責是：與員工就目標進行溝通交流，一起制定實現項目目標的各項具體計劃和總體計劃。●組織：管理者負責進行團隊的組建，授予成員相應的權力。主要職責是：努力為計劃實施獲得足夠的人、財、物等資源，并使人與事得到合理的配置。●協調：通過有效的溝通和激勵，使所有成員共同完成計劃目標，主要職責是：運用職權和個人魅力去影響他人，利用有效的溝通，及時地激勵，正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作。●控制：控制就是將計劃與實際進程比較，發現問題，及時糾正，以保證計劃的有效實施。主要職責是：全面對計劃進行監控，及時掌握工作實際進展和出現的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態。1、法約爾的管理職能論信息交流------“數據庫”事前籌劃------“導航器”動態監控------“助推器”決策依據------“儀表盤”

2、計劃與運營管理作用APCD分析現狀找問題分析產生質量問題的原因找出主要原因制訂對策和措施檢查效果和發現問題總結檢驗納入標準遺留問題轉入下期執行、實施計劃3、計劃與運營管理思路：戴明環-PDCA3、計劃與運營管理思路：戴明環-PDCA目標統一性原則穩定性與適應性相結合原則統一指揮原則分工協作原則適當管理寬度原則集權與分權相結合原則權力、職責對稱性原則精干高效原則均衡性原則整體性原則計劃運營管理指導原則4、計劃與運營管理指導原則優秀的溝通能力較高的情商系數良好的人際交往能力高效的時間管控能力高效的激勵能力非凡的協調能力計劃與運營管理者必備素質運用管理知識和技術能力5、計劃與運營管理者必備素質第一是對近期期內即將發生生的活動加強強控制，積極極挽回時間和和成本，這是是因為早控制制早主動；第二是工期估估計最長或預預算估計最大大的活動應進進一步審核預預估依據，并并做好該活動動壓縮時間和和費用的準備備工作，因為為估計值越大大的項目更有有壓縮的可能能；第三，將某些些可以再分的的活動進一步步細分，研究究細分活動之之間并行工作作或工作穿插插的可行性，，如可行，則則可有效地壓壓縮時間和費費用。6、計劃調整整重點每一次變更都都必須遵循同同樣的程序，，即相同的文文字報告，相相同的管理方方法，相同的的授權過程。。必須確定每一一次變更對項項目成本、進進度、風險、、技術要求的的影響。一旦批準進行行變更，項目目組必須設定定一個程序來來執行變更。。在充分估計一一個變更的影影響之后，必必須謹慎執行行，并且使其其保持在限定定的數目之下下以避免項目目進度和成本本的外溢。7、計劃變更更控制時間與成本之之間在一定的的范圍內有一一定的替代性性，一種用最最低的相關成成本的增加來來縮短項目工工期的方法。。該方法基于于以下假設：：每項活動有兩兩組工期和成成本估計：正正常和應急。。一項活動的工工期可以通過過從正常時間間減至應急時時間得到有效效的縮減，這這要靠投入更更多資源來實實現應急時間是確確保活動按質質量完成的時時間下限。當需要將活動動的預計工期期從正常時間間縮短至應急急時間時，必必須有足夠的的資源作保證證。在活動的正常常點和應急點點之間，時間間和成本的關關系是線性的的。8、時間-成成本平衡法最低成本最佳工期直接成本利潤損失項目總成本間接成本工期成本0A9、工期-成成本抉擇模型型計劃趕不上變變化，因而不不做計劃做計劃浪費時時間只做進度計劃劃，忽視質量量、成本和資資源計劃做了計劃便束束之高閣計劃扭曲成了了記錄強調計劃的嚴嚴肅性，因而而刻板地照計計劃執行10、計劃與與運營管理誤誤區房地產計劃與與運營管理流流程圖.doc三、房地產計計劃與運營管管理1、管理流程程原則:可考核、可量量化、不虛報報、不肢解評價：自評考考評評上上評方法：工作分解結構構-WBS（WorkBreakdownStructure）依據：①重要里程碑計計劃（內容附后））②年度度KPI指標標分分解解③董董事事會會/執委委會會安安排排的的重重要要工工作作要求求：：①①＋＋②②≥≥月月度度計計劃劃60%權重重，，月月度度計計劃劃不不超超過過20項2、報報送送要要求求每月月末末前前一一天天報報送送次次月月計計劃劃每月月最最后后一一天天上上傳傳計計劃劃管管理理信信息息系系統統月度度工工作作總總結結以上上時時間間遇遇節節假假日日提提前前3、、報報送送時時限限4、、報報送送模模版版序號計劃內容權重自評考評上評1里程碑計劃/KPI指標分解計劃不低于60…2其它重點工作不高于40…注：（（1））其其它它重重點點工工作作指指董董事事會會/執執委委會會安安排排工工作作、、職職責責范范圍圍內內重重要要工工作作、、協協調調工工作作等等。。（（2））該該計計劃劃模模版版在在計計劃劃管管理理信信息息系系統統中中實實現現，，實實行行網網絡絡報報送送。。舉例例：：營營銷銷中中心心報報送送模模版版序號計劃內容權重自評考評上評1本月銷售回款完成率802其它重點工作20…假設設2月月份份銷銷售售回回款款完完成成65%（（對對應應完完成成率率得得分分70%）），，其其它它工工作作全全部部完完成成，，則則本本月月完完成成率率為為：：70%××80%（（權權重重））+20%（（其其它它工工作作完完成成））=76%4、、報報送送模模版版月度度計計劃劃審審核核流流程程.doc5、審審核核流流程程2212/24/2022序號重要里程碑計劃1取得《國有土地使用權證》2拆遷3施工圖紙設計4取得《建筑工程施工許可證》5取得《商品房預售許可證》6、、重重要要里里程程碑碑內內容容7、、重重要要里里程程碑碑計計劃劃調調整整原因因：：受受外外部部客客觀觀不不可可抗抗力力等等因因素素影影響響流程程：：責責任任單單位位以以會會簽簽形形式式提提報報調調整整原原因因及及調調整整后后里里程程碑碑計計劃劃實施施：：經經執執委委會會分分管管領領導導及及執執行行總總裁裁批批準準,月度度考考評評會會公公示示后后實實施施限次次：：每每年年僅僅限限調調整整一一次次按每每月月實實際際工工作作完完成成情情況況評評價價打打分分未完完成成項項按按完完成成比比例例對對應應其其權權重重進進行行評評價價打打分分8、、評評價價辦辦法法月度度銷銷售售回回款款項項評評價價辦辦法法完成成率率在在90%以上上得得分分：：120%××計劃劃項項權權重重完成成率率在在80%-90%得分分：：110%××計劃劃項項權權重重完成成率率在在70%-79%得分分：：100%××計劃劃項項權權重重完成成率率在在60%-69%得分分：：70%××計劃劃項項權權重重完成成率率在在50%-59%得分分：：50%××計劃劃項項權權重重銷售售回回款款完完成成率率低低于于50%，得得分分為為0物業業公公司司、、奧奧廈廈公公司司、、教教育育公公司司、、天天影影公公司司銷銷售售回回款款完完成成率率增增加加10%進行行分分段段考考核核8、、評評價價辦辦法法9、、兌兌現現辦辦法法里程程碑碑計計劃劃兌兌現現辦辦法法偏差差在在1個月月≤d＜2個月月，，予予以以警警告告偏差差在在2個月月≤d＜3個月月，，不不能能評評為為A類員員工工偏差差在在3個月月≤d＜4個月月，，直直接接區區分分為為C類員員工工偏差差d≥≥4個月月，，崗崗位位調調整整銷售售回回款款兌兌現現辦辦法法偏差差在在30%≤≤d＜40%，警警告告或或通通報報批批評評偏差差在在40%≤≤d＜50%，不不能能評評為為A類員員工工偏差差在在50%≤≤d＜60%，直直接接區區分分為為C類員員工工偏差差在在d≥≥60%以上，，崗位位調整整注：評評價對對象是是年度度KPI指標中中有回回款指指標的的單位位9、兌兌現辦辦法計劃完完成率率兌現現辦法法連續2個月排排名最最后，，不能評評為A類員工工連續3個月排排名最最后，，直接區區分為為C類員工工連續4個月排排名最最后，，調整整崗位位對評價價內容容重復復的單單位按按照““就重重不就就輕””的原原則進進行評評價管管理9、兌兌現辦辦法原則：：以獎獎為主主；““一事事一議議”；；即時時兌現現范圍：：里程程碑計計劃提提前或或超額額完成成的責責任單單位；；在各各方面面為公司司創造造經濟濟效益益的單單位或人員員10、、即時時激勵勵注：子子公司司考核核激勵勵辦法法簡要要介紹紹獎勵額額度審審批權權限獎勵額度審批權限報備領導500-5000分管領導執行總裁5000-50000執行總裁董事長50000以上董事長董事局主席10、、即時時激勵勵兌現流流程責任單位提報或其他單位推薦責任單位提報分配方案(附領導審批意見)次月度由員工部兌現計劃管理部門審核YesNo報備員工部/分管領導分管領導/執行總裁/董事會主席審批10、、即時時激勵勵11、、否決決項激激勵辦辦法序號否決項內容1甲供材料未按時進場拖延工期10天以上2重要項目控制偏差10天以上未及時預警3項目結算延誤15天以上4信息管理系統癱瘓24小時以上5出現核心員工（中層5人以上）規模異動6施工圖設計未按時完成拖延10天以上序號否決項內容通用否決項發生重大交通事故或重傷以上安全事故因工作失誤造成5萬元以上經濟損失某項計劃連續2次未完成（除月度銷售回款）當出現現否決決項時時月度度計劃劃評價價扣減減30%視情節節輕重重由計計劃管管理部部門提提出處處罰方方案報報執委委會11、、否決決項激激勵辦辦法功能：：計劃報報送、、評價價依據據自動計計算、、及時時提醒醒信息交交流、、分級級管理理查詢便便捷、、經驗驗沉淀淀四、計計劃與與運營營管理理系統統自主研研發、、專業軟軟件分級管管理：：一級單單位二級單單位個人計計劃注：天天泰地地產內部管管理實行分分級管管理、、越級級復式式監督督原則則四、計計劃與與運營營管理理系統統日日追追蹤落落實到各單單位督督查了了解實實際情情況周周匯匯總分分析《重點工工作完完成情情況周周報》月月評評價總總結與與兌現現編制工工作總總結報報告，，組織月月（季季）度度考評評會五、計計劃與與運營營管控控措施施周例會會（協調調）充分溝溝通協協調工工作中中存在在的問問題，，執委委會現現場拍拍板，，提出出存在在問題題，設設定工工作目目標和和完成成時間間；會會后兩兩日內內發布布會議紀紀要，重要要工作作追加加計劃劃月度考考評會會（總結評評價與兌現現）各單位位總結結上月月KPI指標完完成情情況及及存在在問題題，提出下下一步步改進進措施施和實實施方方案。。執委會會點評評各單位位月度度工作作并總總結發發言；；會后后兩日日內發發布會會議紀紀要，，重要要工作作追加加計劃劃。會后公公布排排名，，當月月兌現現。五、計計劃與與運營營管控控措施施THANKS9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:10AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。24十二二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20222:20:10AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。2022/12/2