沉釀之美萬科潤園推廣策略提案沉釀之美萬科潤園推廣策略提案南昌地產市場研判轄區：東湖區、西湖區、青山湖區、青云譜區、灣里區轄縣：南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣南昌地產市場研判轄區：東湖區、西湖區、青山湖區、青云譜區、灣

而青云譜只有天沐君湖和萬科潤園行政分割項目名稱東湖區濱江首府、濱江一號、洪客隆地中海陽光、智通悅藍山、仕中心西湖區萬科金域藍灣、萊茵半島花園、正榮御園、國貿天琴灣、力高濱江國際、喜盈門豪威公館、眾鑫城上城青山湖區有萬科青山湖、達觀國際、欽都豫景、水榭尚都嘉合萬世、滿庭春MOMA紅谷灘區有世紀中央城、鹿璟名居、聯泰香域中央、聯泰香域尚城、世茂天城高新開發區有綠地新都會、凱美艾溪湖、香緹溪岸南昌城區居住地塊主要分布

而青云譜只有天沐君湖和萬科潤園行政分割項目名稱東湖區濱江首2011年，南昌房價在第四季度已經出現了松動，新建縣紅谷十二庭跌破5000元/㎡，高新區梧桐公寓跌破6000元/㎡，九頌山河在11月16日宣布6折銷售，隨后朝陽新城多個樓盤跟進，市場上也出現了大量的起價房、特價房，朝陽洲和京東板塊是房價下跌比較明顯的板塊。第四季度，南昌房價為7767.11元/㎡，相比歷史最高值的三季度下跌了251.78元/㎡，下跌了3.14%。預計在未來一段時間，房價仍然有下跌的空間。新政下，降價已成為主流2011年，南昌房價在第四季度已經出現了松動，新建縣紅谷十二央央春天（主打中心地段）綠地新都會（綜合體、區域價值85-106㎡三房高層、均價：6900央央春天（主打中心地段）綠地新都會（綜合體、區域價值85-1凡爾賽宮法式格調，117-149公寓，最近推售公寓。均價：6500凡爾賽宮湖韻天成（自然資源、景觀園林120㎡高層、均價：5600)香域濱江(區域、價格。三房高層、均價：7500)湖韻天成（自然資源、景觀園林120㎡高層、均價：5600)香恒大名都（一貫的效果圖、優惠價格81-90㎡高層、均價：5800）恒大名都（一貫的效果圖、優惠價格81-90㎡高層、均價：58梧桐公寓（品質、價格，99平三房4500起）梧桐公寓（品質、價格，99平三房4500起）市場總結：價格戰、促銷動作理所當然的成為主流的營銷手段，在推廣上更是以赤裸裸的實際賣點作為主要策略，保守的廣告傳播已在營銷上達成默認。但是，我們認為，在競爭趨向同質化的市場，愈是主題明確、表現鮮明的推廣，愈能成為市場的熱點。市場總結：回到潤園回到潤園消費群結構25-35,40-50啞鈴型年齡結構主要以老帶新為主，客戶層面相對狹窄產品印象公園地產概念深入滲透，主要以多層洋房為主，市場上未形成三房印象區域影響從客戶反應來看，萬科潤潤園并不偏，但潤園未能在城區形成足夠的影響萬科潤園品牌挑戰影響力有待提升知名度有待塑造產品價值有待挖掘消費群結構產品印象區域影響萬科潤園影響力有待提升知名度有待塑對手之間的價格戰、消費者的觀望戰、新競爭者的加入，市場的進一步惡化，讓原本較為弱的推廣變得更為缺乏力度。在沒有理清項目的絕對優勢下，任何資源、產品價值的傳播都將不會產生意義。對手之間的價格戰、消費者的觀望戰、新競爭者的加入，那么，萬科潤園的絕對優勢是什么？那么，萬科潤園的絕對優勢是什么？八大山人藝術文脈？賴特建筑風格的電梯洋房？梅湖公園？與公園呼應的園林規劃？萬科品牌、萬科物業？八大山人藝術文脈？賴特建筑風格的電梯洋房？梅湖公園？與公園呼這些都沒錯，關鍵還在于給出一個有力的、有誘惑的說法，引導消費者產生偏好、擁有的欲望，如此，方能將幸福概念落地，如此，方能豐滿項目的內容，如此，方能將項目予以立體化，如此，我們的諸多賣點才有感染、才有力度。這些都沒錯，經過近2年的打造，隨著別墅和洋房的交付使用，首期業主的入住，香樟林大道和賴特紅墻建筑的呈現，底商的招商啟動，

這座因幸福而生的潤園，正款款走來。經過近2年的打造，2012，實景呈現的萬科潤園，實現了從“擁有”到“享有”的精彩轉身，實現了從“描繪”到“體會”的完美升級，我們所倡導的“幸福”也由此找到載體，我們所傳遞的“幸福生活”也由此可以享受、體會、觸手可及。2012，實景呈現的萬科潤園，如果，“幸福的洋房”是萬科潤園的精神標簽，那么，“幸福的生活”是萬科潤園的精神內涵。如果，“幸福的洋房”是萬科潤園的精神標簽，看著那遠處的紅墻灰瓦，便知道那就是家了。看著那遠處的紅墻灰瓦，便知道那就是家了。春天一定也有兩個，一個是在記憶的田野里，另一個就在家里。春天一定也有兩個，一個是在記憶的田野里，另一個就在家里。滋生美麗風景的地方，也會滋生幸福。滋生美麗風景的地方，也會滋生幸福。讓孩子成為孩子，讓生活回到生活。讓孩子成為孩子，讓生活回到生活。這種幸福生活的內涵，就是實景所呈現出來的幸福表情，就是潤園日常生活中的點點滴滴。有關建筑、有關公園、有關園林、有關人物甚至有關器具。這種幸福生活的內涵，這種幸福感覺，就如同麥當勞所倡導的那種歡樂，是可以體驗的，是可以享受的，是可以感觸的，是樂此不彼的，是不需要過多解釋的，是洋溢在臉上的，是不需要理由的。就如同麥當勞的品牌主張：我就喜歡Iamlovinit。這種幸福感覺，這個時候，潤園的幸福是什么，潤園的醇熟到什么程度，就不需再過多的去定義。難道還有比眼見的生活更有說服力嗎？呈現，就是最好的。因為，這，就是幸福。因為，這就是生活。因為，這就是，這個時候，潤園的幸福是什么，潤園的醇熟到什么程度，這就是潤園it‘sthegarden這就是潤園it‘sthegarden萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件清晨，喜歡在湖邊小跑，畢竟，雙腳的感覺，比輪子要踏實了許多。這就是潤園清晨，喜歡在湖邊小跑，午后，閑聊于露臺，朋友說最近我的性情變得很謙和。我說：也許吧，這里的樹都讓人變得謙遜。這就是潤園午后，閑聊于露臺，如果，幸福是一生的守候，那這一百年的百米香樟道，又該怎么形容呢？這就是潤園如果，幸福是一生的守候，N種公園生活體驗作為南昌不可多得的公園地產，公園生活正式進入萬科潤園。而在梅湖，在萬科潤園，更多的公園生活方式卻并沒完全得到體驗。作為成熟的公園地產，萬科潤園需要扮演的應該是一本活色生香的公園地產教科書。N種公園生活體驗10公里的散步道2公里的湖邊小道、5公里的綠色草道、3公里的書香亭道8小時的休閑生活2小時湖邊垂釣，2小時湖邊寫生，1小時草地放風箏，1小時公園遛狗，1小時藝術觀摩，1小時環園散步10公里的散步道萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件在上半年的尾貨去化的推廣策略上，我們借萬科潤園成熟的實景，以真切的幸福感受做為傳播主題。以此明晰項目醇熟；以此高度總結賣點；以此豐富生活內容；以此打消市場觀望。在上半年的尾貨去化的推廣策略上，我們借萬科潤園成熟的實景，以而在單一的小高層中，如何讓我們的120平三房更具競爭力？而在單一的小高層中，來看看客戶來看看客戶購房者1：李先生，81年，未婚，現住青云譜，和父母一起住，在電視臺上班，今年5月份開始看房，到12月成交，本打算買13號樓，后來13號樓好的位置都賣了，心里著急了就買了14號樓，做婚房。父母及自己都對環境非常認可，對配套不滿意。客戶案例（一）購房者1：李先生，81年，未婚，現住青云譜，和父母一起住，在購房者2：朱先生，88年，在銀行上班，買了小高層120㎡，市區廣場有個房，恒茂華城兩房，現在要考慮結婚，為了結婚。父親是個小公司的老板，選擇潤園原因是因為萬科品牌，離市區的距離還是可以接受，購房的決定者是父親，父親先來看樓，很早以前通過報廣，以前只有大面積的，等現在小面積出來就出手，朱先生也比較喜歡潤園，性格溫和，不是很貪玩的年輕人。特別喜這里的環境，父親小時候就喜歡這邊，現在變得更好了。購房者2：朱先生，88年，在銀行上班，買了小高層120㎡，市購房者3：鄒先生，85年，贛州人，買了120㎡，父母農村，自己在南昌創業，定居南昌，轉戶口，有女友，考慮結婚。有個同學住四季花城，喜歡萬科的物業，品牌，推薦萬科的房子，看了很多萬科的房子。當天看了就很滿意，中山路上班離得不遠，覺得房子真的不錯，不喜歡很高的房子，旁邊有景區。購房者3：鄒先生，85年，贛州人，買了120㎡，父母農村，自購房者4：石先生，小孩7歲，35歲青云譜區，買了小高層120㎡，現住江鈴小區，因為聽說房子拆遷，要買套房子先住，一次性付款，外資企業，生活圈子在青云譜，覺得萬科品牌不錯，所以很爽快一次付款，擔心過房價跌下來，最后銷售人的說服還是定下來。購房者4：石先生，小孩7歲，35歲青云譜區，買了小高層120共同的特征首次置業或首次改善型置業，年齡階段在25-35歲。從愛情走向婚姻，從婚姻走向家庭，是為了給愛情一個交代，給家庭一個幸福，當然會注重品位與品質，有一定的經濟實力，不會再選擇過渡的產品，而是好的三房作為婚房、享受型的三房。共同的特征首次置業或首次改善型置業，年齡階段在25-35歲。43購房者1：周安周先生，40-50歲，現在住在東湖區，買房為改善，養老的，兩口子在年初開始看120㎡，近期才決定購買。子女在深圳，住萬科的房子，信賴萬科的品牌，周邊環境也滿意。客戶案例（二）43購房者1：周安周先生，40-50歲，現在住在東湖區，買房購房者2：李老師，45歲，鐵路一中老師，丈夫是鐵路的職工，子女都不在身邊，看了十幾次房，對價格猶豫不定，開始看重萬科品牌，因為兒子在深圳買萬科的房，推薦萬科品牌，因為青山湖遠，金域藍灣不成熟，潤園是首選。以前有過來的，這次因為團購才吸引過來。購房者3：幸先生，50歲，一直在外地（深圳有三套房）回來養老的，現在還在深圳，買套房就會在南昌，南昌的朋友告訴他，對潤園感興趣的是萬科品牌，環境，選潤園是因為戶型，金域藍灣戶型不喜歡，青山湖太貴，離南昌縣又較近，所以選擇潤園，來看了4次。購房者2：李老師，45歲，鐵路一中老師，丈夫是鐵路的職工共同的特征養老,子女沒在身邊年齡階段在40-50歲，有很強的地域情懷，兩老口經歷過很多事情。對于幸福的理解最直接也最簡單，就是找個環境好的地方，兩人白頭偕老，一起相伴度過余生。選擇三房作為養老，是為了方便子女來看望，也是需要特別的興趣愛好空間用來休閑，頤養天年。共同的特征養老,子女沒在身邊年齡階段在40-50歲，主題重新定義/提升產品形象推廣主題定位訴求價值占位價值傳播對位推廣主題重新定位內容，主要對基本產品訴求的變化，尋找更準的客戶。單一的120平產品，建立項目在市場中三房特有的產品形象，占據客戶心理地位。對不同階段的客戶進行有針對性的訴求，以故事性的傳播打動客戶。主題重新定義/提升產品形象推廣主題定位訴求價值占位價值傳播對120平三房的心理、價值對位：25歲左右家庭：小兩口用途：婚房35歲左右家庭：老中小用途：改善居住45歲左右家庭：老兩口用途：養老一步到位，不再換房。追求品質，終極居住。養心養老，頤養天年。120平三房的心理、價值對位：25歲左右35歲左右45歲左右產品功能三房一生產品功能三房一生萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件無論是婚房，還是居家養老，三個不同人生階段的消費群體，對于家、對于愛、盡管不同，但對于幸福的理解卻最終殊途同歸。那就是，為愛人，為家人，營造一個幸福的居所。無論是婚房，還是居家養老，三個不同人生階段產品形象為幸福，造座園產品形象為幸福，造座園萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件情感系列之婚房：我不相信幸福，但我相信您情感系列之婚房：情感系列之改善型：愛情并沒走失，只是愛他勝過愛你情感系列之改善型：情感系列之養老：愛情會老嗎？當然會，一直到老！情感系列之養老：情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二三房價值再挖掘三房價值再挖掘三房置業觀點之一：大氣磅礴——南昌萬科唯一公園大宅，十年南昌城榮耀鉅作。獨享3200畝梅湖風景區環抱，區域內少有品質大盤27載萬科，為城市締造品質生活典范。三房置業觀點之二：大顯身手——肩負一步到位，限購時代壓縮換房成本。限購令不放松，越來越高的利率，換房成本增加潤園三十年不換房，輕松置業何樂而不為？三房置業觀點之三：大有可為——采光通透，雙陽臺設置，活性三房。一梯二戶純板式結構，雙陽臺，三房朝南布局杜絕浪費空間，活動三房自由配置三房置業觀點之一：三房置業觀點之二：三房置業觀點之三：三房置業觀點之四：大開眼界——大面積飄窗，六大精裝系統，賴特式風格建筑增加大面積飄窗，延伸視界南昌獨有賴特風格建筑，至善精裝打開眼界三房置業觀點之五：大展宏圖——事業左右逢源、敬老養老頤養天年溫馨舒適的家園為事業奠定基礎，結交高品質素養鄰里墨香街商業一條街，沃爾瑪、家樂福超市、公交便捷，清新環境、幸福的一家人，三代同堂其樂融融三房置業觀點之四：三房置業觀點之五：《三房一生》小高層產品手冊《三房一生》小高層產品手冊萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：大面積飄窗、雙陽臺關鍵詞：浪漫主義拿稱心的晚裝作比，拿增減一分即或肥或瘦的美人作比，這里的3房2廳真的有這么完美？最勁看點：大面積飄窗、雙陽臺萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：三房朝南關鍵詞：實用主義幸福就像玩拼圖，有時候，錯過一個位置，就等于錯過全部最勁看點：三房朝南萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：南北通透、雙陽臺、六大精裝關鍵詞：休閑主義真是三生有幸，除了你，還有這座養心的大公園最勁看點：南北通透、雙陽臺、六大精裝萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件潤園的幸福，來自于終極三房的居住，來自于三十年不換房的舒適度，來自于三房生活的藝術。一輩子，總要有個三房。而關于三房的設計，在不同階段，不同品位，每個人都有不同的安排。三房生活藝術：三十年不換房潤園的幸福，來自于終極三房的居住，來自于三十年不換房的舒適度三房一生：三房功能指引設計在西區小高層120平米的戶型中，開辟三個主題功能樣板間：25歲的婚房，35歲的三代同堂，45歲的養心房，以不同主題風格裝飾，引薦不同類型的客戶參觀。三房一生：三房功能指引設計在西區小高層120平米的戶型中，開婚房設計(25歲）2臥+1書婚房設計(25歲）2臥+1書養老設計（45歲）1臥+1書+1功能會所養老設計（45歲）1臥+1書+1功能會所樣板房：互動式居家小品饋贈在樣板房和售樓處準備一些有意思的居家小品擺設，在增加樣板房和售樓處布置的同時，也為有登記的客戶準備居家小品的饋贈活動。一是帶動了客戶前往樣板房和售樓處參觀的興趣，二是讓客戶親身體驗空間變化帶來品質的提升。樣板房：互動式居家小品饋贈在樣板房和售樓處準備一些有意思的居萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件促銷措施促銷措施完美婚姻置業計劃：客戶群：針對三房客戶，首次、首改居住、養老居住群體結婚二十年以上的客戶群體婚齡每超過一年，優惠0.1%結婚三年以上的客戶群體婚齡每超過一年，優惠0.2%完美婚姻置業計劃：現場活動及售樓處包裝現場活動及售樓處包裝售樓處創意包裝售樓處根據春、夏、秋、冬四季不同風格的主題包裝。以季節性的風景主題進行點綴，活躍現場氣氛，制造享樂愉悅的氛圍，延長客戶停留時間。售樓處創意包裝售樓處根據春、夏、秋、冬四季不同風格的主題包裝建議每個季節進行展場特殊布置:春之桃：春色滿園大門通道，地毯上灑上花瓣，增設花型拱門將春天的桃作為裝飾主題元素。桃花大面積裝飾于售樓處內。客戶洽談桌上擺放色彩鮮艷的花枝。在模型上方的竹籠里置入模型鳥，并以花枝纏繞。售樓部內輕聲播放輕快抒情風格音樂，渲染氣氛電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片室內漂浮著高雅濃郁的咖啡香氣，來賓可品嘗糕點及現磨咖啡一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件建議每個季節進行展場特殊布置:夏之荷：繽紛一夏大門通道兩側布滿盆栽。將夏天的荷葉、荷花作為裝飾主題。售樓部內墻體插畫選用水果、雨露等清涼圖案，制造清爽環境電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片客戶洽談桌上擺放水果室內漂浮著茶的清香，來賓可品嘗糕點及綠茶一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件建議每個季節進行展場特殊布置:秋之楓：醉意陽光大門通道，鋪上有多重色彩的地毯，渲染氛圍將秋天代表性的楓，作為售樓處的主題包裝元素。售樓部內墻體插畫選用瓜果蔬菜、豐收等圖案，創造一種收獲的季節氛圍電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片客戶洽談桌上擺放水果室內漂浮著茶的清香，來賓可品嘗糕點及綠茶一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:冬之梅：冬之韻味大門通道，鋪上紅地毯，增強視覺效果將梅花作為售樓處裝飾主題元素。售樓部內墻體插畫選用雪花、樹枝梅花等唯美的圖案，制造冬天意境電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片客戶洽談桌上擺放水果室內漂浮著高雅濃郁的咖啡香氣，來賓可品嘗糕點及現磨咖啡一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件體驗式營銷中心——感受家的溫暖接待處的改造一客廳接待區：道具：沙發（插畫）茶幾擺放：電腦杯具鮮花零食3種以上水杯咖啡杯茶杯咖啡攪拌器遙控器盒子體驗式營銷中心——感受家的溫暖接待處的改造一客廳接待區：道具道具：梳妝臺：大量化妝品香水珠寶盒接待處的改造一梳妝臺接待區：道具：梳妝臺：大量化妝品香水珠寶盒接待處的改造一生活方式秀之幸福先體驗——萬科潤園試住活動針對萬科潤園的實景呈現和公園生活，邀請客戶試住120平米的樣板房，試住時間為二至三天，在試住時間內，客戶以準業主的身份感受萬科潤園。生活方式秀之幸福先體驗針對萬科潤園的實景呈現和公園生活，邀請生活方式秀之生活方式秀之萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件那個幸福的年代——萬科潤園60、70年代主題懷舊活動主要針對首改、養老的客戶，舉辦一次年代主題的懷舊活動，以時代的代表性的物品展覽，感受時代、生活的變遷，每個年代對不同幸福的理解。活動內容：經典歌曲、舊物展覽、經典游戲、懷舊小食等。生活方式秀之那個幸福的年代主要針對首改、養老的客戶，舉辦一次年代主題的懷萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件平面表現二平面表現二萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件標題：圓夢人生，沉香潤園內文;當人生到達一個境界時，生活、心靈與健康成為衡量富有的快樂指數。競爭的節奏應該找一個地方劃下逗號，把家坐落在陽光、樹木、湖泊、鳥與花的原始基地。或許，與煩囂保持些距離，心境自若才值得歲月珍藏。報廣標題：圓夢人生，沉香潤園報廣標題：圓夢人生，沉香潤園內文;當人生到達一個境界時，生活、心靈與健康成為衡量富有的快樂指數。競爭的節奏應該找一個地方劃下逗號，把家坐落在陽光、樹木、湖泊、鳥與花的原始基地。或許，與煩囂保持些距離，心境自若才值得歲月珍藏。報廣標題：圓夢人生，沉香潤園報廣標題：圓夢人生，沉香潤園內文;當人生到達一個境界時，生活、心靈與健康成為衡量富有的快樂指數。競爭的節奏應該找一個地方劃下逗號，把家坐落在陽光、樹木、湖泊、鳥與花的原始基地。或許，與煩囂保持些距離，心境自若才值得歲月珍藏。報廣標題：圓夢人生，沉香潤園報廣2月6月廣告線銷售線廣告媒體：戶外、報紙、網絡、短信、物料活動引爆：一年兩個大活動（置業計劃、試住）、暖場活動、節假日常規活動。{2013公關線小高層產品推廣多頻次開盤、持銷相親大會尾貨去化試住活動懷舊活動完美婚姻置業計劃這就是潤園為幸福，造座園萬科潤園2012推廣主題時間軸最美正是醇熟時三房一生尋找完美婚姻家庭2月6月廣告線銷售線廣告媒體：戶外、報紙、網絡、短信、物料{感謝聆聽！感謝聆聽！沉釀之美萬科潤園推廣策略提案沉釀之美萬科潤園推廣策略提案南昌地產市場研判轄區：東湖區、西湖區、青山湖區、青云譜區、灣里區轄縣：南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣南昌地產市場研判轄區：東湖區、西湖區、青山湖區、青云譜區、灣

而青云譜只有天沐君湖和萬科潤園行政分割項目名稱東湖區濱江首府、濱江一號、洪客隆地中海陽光、智通悅藍山、仕中心西湖區萬科金域藍灣、萊茵半島花園、正榮御園、國貿天琴灣、力高濱江國際、喜盈門豪威公館、眾鑫城上城青山湖區有萬科青山湖、達觀國際、欽都豫景、水榭尚都嘉合萬世、滿庭春MOMA紅谷灘區有世紀中央城、鹿璟名居、聯泰香域中央、聯泰香域尚城、世茂天城高新開發區有綠地新都會、凱美艾溪湖、香緹溪岸南昌城區居住地塊主要分布

而青云譜只有天沐君湖和萬科潤園行政分割項目名稱東湖區濱江首2011年，南昌房價在第四季度已經出現了松動，新建縣紅谷十二庭跌破5000元/㎡，高新區梧桐公寓跌破6000元/㎡，九頌山河在11月16日宣布6折銷售，隨后朝陽新城多個樓盤跟進，市場上也出現了大量的起價房、特價房，朝陽洲和京東板塊是房價下跌比較明顯的板塊。第四季度，南昌房價為7767.11元/㎡，相比歷史最高值的三季度下跌了251.78元/㎡，下跌了3.14%。預計在未來一段時間，房價仍然有下跌的空間。新政下，降價已成為主流2011年，南昌房價在第四季度已經出現了松動，新建縣紅谷十二央央春天（主打中心地段）綠地新都會（綜合體、區域價值85-106㎡三房高層、均價：6900央央春天（主打中心地段）綠地新都會（綜合體、區域價值85-1凡爾賽宮法式格調，117-149公寓，最近推售公寓。均價：6500凡爾賽宮湖韻天成（自然資源、景觀園林120㎡高層、均價：5600)香域濱江(區域、價格。三房高層、均價：7500)湖韻天成（自然資源、景觀園林120㎡高層、均價：5600)香恒大名都（一貫的效果圖、優惠價格81-90㎡高層、均價：5800）恒大名都（一貫的效果圖、優惠價格81-90㎡高層、均價：58梧桐公寓（品質、價格，99平三房4500起）梧桐公寓（品質、價格，99平三房4500起）市場總結：價格戰、促銷動作理所當然的成為主流的營銷手段，在推廣上更是以赤裸裸的實際賣點作為主要策略，保守的廣告傳播已在營銷上達成默認。但是，我們認為，在競爭趨向同質化的市場，愈是主題明確、表現鮮明的推廣，愈能成為市場的熱點。市場總結：回到潤園回到潤園消費群結構25-35,40-50啞鈴型年齡結構主要以老帶新為主，客戶層面相對狹窄產品印象公園地產概念深入滲透，主要以多層洋房為主，市場上未形成三房印象區域影響從客戶反應來看，萬科潤潤園并不偏，但潤園未能在城區形成足夠的影響萬科潤園品牌挑戰影響力有待提升知名度有待塑造產品價值有待挖掘消費群結構產品印象區域影響萬科潤園影響力有待提升知名度有待塑對手之間的價格戰、消費者的觀望戰、新競爭者的加入，市場的進一步惡化，讓原本較為弱的推廣變得更為缺乏力度。在沒有理清項目的絕對優勢下，任何資源、產品價值的傳播都將不會產生意義。對手之間的價格戰、消費者的觀望戰、新競爭者的加入，那么，萬科潤園的絕對優勢是什么？那么，萬科潤園的絕對優勢是什么？八大山人藝術文脈？賴特建筑風格的電梯洋房？梅湖公園？與公園呼應的園林規劃？萬科品牌、萬科物業？八大山人藝術文脈？賴特建筑風格的電梯洋房？梅湖公園？與公園呼這些都沒錯，關鍵還在于給出一個有力的、有誘惑的說法，引導消費者產生偏好、擁有的欲望，如此，方能將幸福概念落地，如此，方能豐滿項目的內容，如此，方能將項目予以立體化，如此，我們的諸多賣點才有感染、才有力度。這些都沒錯，經過近2年的打造，隨著別墅和洋房的交付使用，首期業主的入住，香樟林大道和賴特紅墻建筑的呈現，底商的招商啟動，

這座因幸福而生的潤園，正款款走來。經過近2年的打造，2012，實景呈現的萬科潤園，實現了從“擁有”到“享有”的精彩轉身，實現了從“描繪”到“體會”的完美升級，我們所倡導的“幸福”也由此找到載體，我們所傳遞的“幸福生活”也由此可以享受、體會、觸手可及。2012，實景呈現的萬科潤園，如果，“幸福的洋房”是萬科潤園的精神標簽，那么，“幸福的生活”是萬科潤園的精神內涵。如果，“幸福的洋房”是萬科潤園的精神標簽，看著那遠處的紅墻灰瓦，便知道那就是家了。看著那遠處的紅墻灰瓦，便知道那就是家了。春天一定也有兩個，一個是在記憶的田野里，另一個就在家里。春天一定也有兩個，一個是在記憶的田野里，另一個就在家里。滋生美麗風景的地方，也會滋生幸福。滋生美麗風景的地方，也會滋生幸福。讓孩子成為孩子，讓生活回到生活。讓孩子成為孩子，讓生活回到生活。這種幸福生活的內涵，就是實景所呈現出來的幸福表情，就是潤園日常生活中的點點滴滴。有關建筑、有關公園、有關園林、有關人物甚至有關器具。這種幸福生活的內涵，這種幸福感覺，就如同麥當勞所倡導的那種歡樂，是可以體驗的，是可以享受的，是可以感觸的，是樂此不彼的，是不需要過多解釋的，是洋溢在臉上的，是不需要理由的。就如同麥當勞的品牌主張：我就喜歡Iamlovinit。這種幸福感覺，這個時候，潤園的幸福是什么，潤園的醇熟到什么程度，就不需再過多的去定義。難道還有比眼見的生活更有說服力嗎？呈現，就是最好的。因為，這，就是幸福。因為，這就是生活。因為，這就是，這個時候，潤園的幸福是什么，潤園的醇熟到什么程度，這就是潤園it‘sthegarden這就是潤園it‘sthegarden萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件清晨，喜歡在湖邊小跑，畢竟，雙腳的感覺，比輪子要踏實了許多。這就是潤園清晨，喜歡在湖邊小跑，午后，閑聊于露臺，朋友說最近我的性情變得很謙和。我說：也許吧，這里的樹都讓人變得謙遜。這就是潤園午后，閑聊于露臺，如果，幸福是一生的守候，那這一百年的百米香樟道，又該怎么形容呢？這就是潤園如果，幸福是一生的守候，N種公園生活體驗作為南昌不可多得的公園地產，公園生活正式進入萬科潤園。而在梅湖，在萬科潤園，更多的公園生活方式卻并沒完全得到體驗。作為成熟的公園地產，萬科潤園需要扮演的應該是一本活色生香的公園地產教科書。N種公園生活體驗10公里的散步道2公里的湖邊小道、5公里的綠色草道、3公里的書香亭道8小時的休閑生活2小時湖邊垂釣，2小時湖邊寫生，1小時草地放風箏，1小時公園遛狗，1小時藝術觀摩，1小時環園散步10公里的散步道萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件在上半年的尾貨去化的推廣策略上，我們借萬科潤園成熟的實景，以真切的幸福感受做為傳播主題。以此明晰項目醇熟；以此高度總結賣點；以此豐富生活內容；以此打消市場觀望。在上半年的尾貨去化的推廣策略上，我們借萬科潤園成熟的實景，以而在單一的小高層中，如何讓我們的120平三房更具競爭力？而在單一的小高層中，來看看客戶來看看客戶購房者1：李先生，81年，未婚，現住青云譜，和父母一起住，在電視臺上班，今年5月份開始看房，到12月成交，本打算買13號樓，后來13號樓好的位置都賣了，心里著急了就買了14號樓，做婚房。父母及自己都對環境非常認可，對配套不滿意。客戶案例（一）購房者1：李先生，81年，未婚，現住青云譜，和父母一起住，在購房者2：朱先生，88年，在銀行上班，買了小高層120㎡，市區廣場有個房，恒茂華城兩房，現在要考慮結婚，為了結婚。父親是個小公司的老板，選擇潤園原因是因為萬科品牌，離市區的距離還是可以接受，購房的決定者是父親，父親先來看樓，很早以前通過報廣，以前只有大面積的，等現在小面積出來就出手，朱先生也比較喜歡潤園，性格溫和，不是很貪玩的年輕人。特別喜這里的環境，父親小時候就喜歡這邊，現在變得更好了。購房者2：朱先生，88年，在銀行上班，買了小高層120㎡，市購房者3：鄒先生，85年，贛州人，買了120㎡，父母農村，自己在南昌創業，定居南昌，轉戶口，有女友，考慮結婚。有個同學住四季花城，喜歡萬科的物業，品牌，推薦萬科的房子，看了很多萬科的房子。當天看了就很滿意，中山路上班離得不遠，覺得房子真的不錯，不喜歡很高的房子，旁邊有景區。購房者3：鄒先生，85年，贛州人，買了120㎡，父母農村，自購房者4：石先生，小孩7歲，35歲青云譜區，買了小高層120㎡，現住江鈴小區，因為聽說房子拆遷，要買套房子先住，一次性付款，外資企業，生活圈子在青云譜，覺得萬科品牌不錯，所以很爽快一次付款，擔心過房價跌下來，最后銷售人的說服還是定下來。購房者4：石先生，小孩7歲，35歲青云譜區，買了小高層120共同的特征首次置業或首次改善型置業，年齡階段在25-35歲。從愛情走向婚姻，從婚姻走向家庭，是為了給愛情一個交代，給家庭一個幸福，當然會注重品位與品質，有一定的經濟實力，不會再選擇過渡的產品，而是好的三房作為婚房、享受型的三房。共同的特征首次置業或首次改善型置業，年齡階段在25-35歲。156購房者1：周安周先生，40-50歲，現在住在東湖區，買房為改善，養老的，兩口子在年初開始看120㎡，近期才決定購買。子女在深圳，住萬科的房子，信賴萬科的品牌，周邊環境也滿意。客戶案例（二）43購房者1：周安周先生，40-50歲，現在住在東湖區，買房購房者2：李老師，45歲，鐵路一中老師，丈夫是鐵路的職工，子女都不在身邊，看了十幾次房，對價格猶豫不定，開始看重萬科品牌，因為兒子在深圳買萬科的房，推薦萬科品牌，因為青山湖遠，金域藍灣不成熟，潤園是首選。以前有過來的，這次因為團購才吸引過來。購房者3：幸先生，50歲，一直在外地（深圳有三套房）回來養老的，現在還在深圳，買套房就會在南昌，南昌的朋友告訴他，對潤園感興趣的是萬科品牌，環境，選潤園是因為戶型，金域藍灣戶型不喜歡，青山湖太貴，離南昌縣又較近，所以選擇潤園，來看了4次。購房者2：李老師，45歲，鐵路一中老師，丈夫是鐵路的職工共同的特征養老,子女沒在身邊年齡階段在40-50歲，有很強的地域情懷，兩老口經歷過很多事情。對于幸福的理解最直接也最簡單，就是找個環境好的地方，兩人白頭偕老，一起相伴度過余生。選擇三房作為養老，是為了方便子女來看望，也是需要特別的興趣愛好空間用來休閑，頤養天年。共同的特征養老,子女沒在身邊年齡階段在40-50歲，主題重新定義/提升產品形象推廣主題定位訴求價值占位價值傳播對位推廣主題重新定位內容，主要對基本產品訴求的變化，尋找更準的客戶。單一的120平產品，建立項目在市場中三房特有的產品形象，占據客戶心理地位。對不同階段的客戶進行有針對性的訴求，以故事性的傳播打動客戶。主題重新定義/提升產品形象推廣主題定位訴求價值占位價值傳播對120平三房的心理、價值對位：25歲左右家庭：小兩口用途：婚房35歲左右家庭：老中小用途：改善居住45歲左右家庭：老兩口用途：養老一步到位，不再換房。追求品質，終極居住。養心養老，頤養天年。120平三房的心理、價值對位：25歲左右35歲左右45歲左右產品功能三房一生產品功能三房一生萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件無論是婚房，還是居家養老，三個不同人生階段的消費群體，對于家、對于愛、盡管不同，但對于幸福的理解卻最終殊途同歸。那就是，為愛人，為家人，營造一個幸福的居所。無論是婚房，還是居家養老，三個不同人生階段產品形象為幸福，造座園產品形象為幸福，造座園萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件情感系列之婚房：我不相信幸福，但我相信您情感系列之婚房：情感系列之改善型：愛情并沒走失，只是愛他勝過愛你情感系列之改善型：情感系列之養老：愛情會老嗎？當然會，一直到老！情感系列之養老：情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二情感系列表現二三房價值再挖掘三房價值再挖掘三房置業觀點之一：大氣磅礴——南昌萬科唯一公園大宅，十年南昌城榮耀鉅作。獨享3200畝梅湖風景區環抱，區域內少有品質大盤27載萬科，為城市締造品質生活典范。三房置業觀點之二：大顯身手——肩負一步到位，限購時代壓縮換房成本。限購令不放松，越來越高的利率，換房成本增加潤園三十年不換房，輕松置業何樂而不為？三房置業觀點之三：大有可為——采光通透，雙陽臺設置，活性三房。一梯二戶純板式結構，雙陽臺，三房朝南布局杜絕浪費空間，活動三房自由配置三房置業觀點之一：三房置業觀點之二：三房置業觀點之三：三房置業觀點之四：大開眼界——大面積飄窗，六大精裝系統，賴特式風格建筑增加大面積飄窗，延伸視界南昌獨有賴特風格建筑，至善精裝打開眼界三房置業觀點之五：大展宏圖——事業左右逢源、敬老養老頤養天年溫馨舒適的家園為事業奠定基礎，結交高品質素養鄰里墨香街商業一條街，沃爾瑪、家樂福超市、公交便捷，清新環境、幸福的一家人，三代同堂其樂融融三房置業觀點之四：三房置業觀點之五：《三房一生》小高層產品手冊《三房一生》小高層產品手冊萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：大面積飄窗、雙陽臺關鍵詞：浪漫主義拿稱心的晚裝作比，拿增減一分即或肥或瘦的美人作比，這里的3房2廳真的有這么完美？最勁看點：大面積飄窗、雙陽臺萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：三房朝南關鍵詞：實用主義幸福就像玩拼圖，有時候，錯過一個位置，就等于錯過全部最勁看點：三房朝南萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件最勁看點：南北通透、雙陽臺、六大精裝關鍵詞：休閑主義真是三生有幸，除了你，還有這座養心的大公園最勁看點：南北通透、雙陽臺、六大精裝萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件潤園的幸福，來自于終極三房的居住，來自于三十年不換房的舒適度，來自于三房生活的藝術。一輩子，總要有個三房。而關于三房的設計，在不同階段，不同品位，每個人都有不同的安排。三房生活藝術：三十年不換房潤園的幸福，來自于終極三房的居住，來自于三十年不換房的舒適度三房一生：三房功能指引設計在西區小高層120平米的戶型中，開辟三個主題功能樣板間：25歲的婚房，35歲的三代同堂，45歲的養心房，以不同主題風格裝飾，引薦不同類型的客戶參觀。三房一生：三房功能指引設計在西區小高層120平米的戶型中，開婚房設計(25歲）2臥+1書婚房設計(25歲）2臥+1書養老設計（45歲）1臥+1書+1功能會所養老設計（45歲）1臥+1書+1功能會所樣板房：互動式居家小品饋贈在樣板房和售樓處準備一些有意思的居家小品擺設，在增加樣板房和售樓處布置的同時，也為有登記的客戶準備居家小品的饋贈活動。一是帶動了客戶前往樣板房和售樓處參觀的興趣，二是讓客戶親身體驗空間變化帶來品質的提升。樣板房：互動式居家小品饋贈在樣板房和售樓處準備一些有意思的居萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件促銷措施促銷措施完美婚姻置業計劃：客戶群：針對三房客戶，首次、首改居住、養老居住群體結婚二十年以上的客戶群體婚齡每超過一年，優惠0.1%結婚三年以上的客戶群體婚齡每超過一年，優惠0.2%完美婚姻置業計劃：現場活動及售樓處包裝現場活動及售樓處包裝售樓處創意包裝售樓處根據春、夏、秋、冬四季不同風格的主題包裝。以季節性的風景主題進行點綴，活躍現場氣氛，制造享樂愉悅的氛圍，延長客戶停留時間。售樓處創意包裝售樓處根據春、夏、秋、冬四季不同風格的主題包裝建議每個季節進行展場特殊布置:春之桃：春色滿園大門通道，地毯上灑上花瓣，增設花型拱門將春天的桃作為裝飾主題元素。桃花大面積裝飾于售樓處內。客戶洽談桌上擺放色彩鮮艷的花枝。在模型上方的竹籠里置入模型鳥，并以花枝纏繞。售樓部內輕聲播放輕快抒情風格音樂，渲染氣氛電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片室內漂浮著高雅濃郁的咖啡香氣，來賓可品嘗糕點及現磨咖啡一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件建議每個季節進行展場特殊布置:夏之荷：繽紛一夏大門通道兩側布滿盆栽。將夏天的荷葉、荷花作為裝飾主題。售樓部內墻體插畫選用水果、雨露等清涼圖案，制造清爽環境電子顯示屏幕上不間斷播放項目展示片、風情圖片、情調視頻短片客戶洽談桌上擺放水果室內漂浮著茶的清香，來賓可品嘗糕點及綠茶一份【現場包裝調整】建議每個季節進行展場特殊布置:【現場包裝調整】萬科江西南昌萬科潤園洋房項目推廣策略提案課件建議每個季節進行展場特殊布置:秋之楓：醉意陽光