長租公寓行業調查報告一、發展概述長租公寓行業在國內經歷了十年的發展。13-14年獲得風險投資的長租公寓企業已超過10家。2014年，雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓。據估計目前國內房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，測算國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。長租公寓領軍企業已經與各類本地服務商建立了聯系，供應鏈體系正在成熟，互聯網改善了公寓企業拿房和出房的效率，流程系統化已成常態。?集中式公寓走向精品化開發，個別集中式單體收益可達30%。?分布式公寓正進行規模化擴張，呈現跨區域發展。風險提示：1、二房東和經濟型酒店競爭2、行業成熟度低3、人才流失二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展（一）租房市場現狀根據《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，租房居住比例達52.20%，而在調研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環境的公寓企業存在巨大的市場機會品牌化的公寓公司能有效消除現今租房面臨的各類痛點。

圖表2.租房需求與租房問題調研二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展（二）白領時代的到來與90后的個性需求中國社科院14年發布的《社會藍皮書》指出，2015年我國將進入非農從業人員中白領總量超過藍領的“白領時代”，對車、房、服務等的需求將不斷提升。《趕集網租房報告》顯示目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。同時90后真正進入工作崗位，一方面他們希望提高生活質量但不愿意做房奴。未來看中個人價值的90后，部分有可能成為不買房一代。以上發展趨勢下，長租公寓行業必定會受益。二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展圖表3.90后特征與租房態度

圖表4.2013年租房者年齡分布二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展（三）近萬億級的市場容量中國目前房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套。中國流動人口規模2013年已達2.36億，72%的流動人口通過租房居住，即1.76億租房流動人口，過半為80后，即近8800萬租房青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上廣等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態勢加強。圖表5.青年租房市場年度規模估算二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展社科院《社會藍皮書》指出，2015年我國高校畢業生總數將繼續增加，達到740萬。應屆畢業生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業后到自有住房的過渡期一般在3-5年，未來應屆生租賃市場需求巨大。圖表6.應屆生租房市場年度規模測算目前規模化的長租公寓企業仍處于成長期，未來仍有巨大的成長空間，截至14年，全國最大的公寓企業—鏈家旗下的自如，服務過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租客的2.5%。二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展（四）房地產租賃市場環境

公寓公司能提供標準化產品來調和供求兩端1、供給層面。中國存量房近億套，近25%的空置率。未來物業房地產開發進入細分時代（公寓運營，服務式辦公等領域），大規模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領域。2、需求層面。中低端房源供不應求，租賃市場需求強勁。超過七成的需求都是85-90后人群，他們在初入社會時真正需求是合租，收入水平也暫不支撐整租，且90后要求居住品質的升級。

目前，全國各主要城市租賃價格穩中有升，有利于公寓企業的產品設計和收益（即大部分簽約5年，前三年租金鎖定的方案）。二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展圖表7.國內主要城市租賃價格指數對比（）二、行業環境：時代背景推動產業變革與發展（五）資本市市場的助推中國的風險投投資行業從投資金額、機機構數量、活活躍程度都達到了歷史史高點，能為為公寓行業初初創企業提供供了早期的資資金供給。在雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓寓之前，2013年很多的公寓寓企業已經拿拿到A輪融資，而順順為資本布局局了愛屋吉屋（房房屋中介），，YOU+公寓（集中式式），上海寓寓見（分布式式）三種不同業態態的房產類公司。在資本的助推下下，各家公寓寓企業突破了了地域限制，，15年已有部分企企業開始了跨跨城市的全面面布局。金融衍生品對對公寓企業的的支持作用：：1、運用類REITs產品，銀行并并購杠桿去撬撬動核心地塊塊物業。2、運用銀行、、P2P等保理業務可可以更好的提提前收回應收收款。3、運用長租公公寓預收款特特性，未來可可與銀行開發發固定收益類類產品。二、行業環境：時代背景推動動產業變革與與發展企業創立時間融資時間融資情況新派公寓20122013賽富不動產1.6億元優客逸家20122013.92014.9君聯資本A輪400萬美元，經緯中國、海納亞洲基金、君聯資本、華興資本多方投資優客逸家B輪融資2200萬美元鏈家自如2011/鏈家數的億人民幣優帕克2002/融資4000萬廣州YOU+20102014順為資本雷軍1億元青年匯20122014某知名在線旅游上市公司2500萬元投資上海青客20122013達晨投了數千萬元晟曜行2005/銀行貸款500萬人民幣上海寓見20142014險峰華興、聯創策源數百萬美元投資，順為資本A輪1000萬美元南京未來域20102014中君泰投了數千萬元魔方公寓20102013華平資本3000萬美元蘑菇公寓20142014.22014.12平安創投、IDG數千萬人民幣A輪融資,由海通開元基金領投，IDG資本及平安創投跟投的B輪2500萬美元融資圖表8.部分長租公寓寓（貝客競爭爭對手）企業業融資情況二、行業環境：時代背景推動動產業變革與與發展（六）互聯網網對公寓企業業的改造長租公寓，尤尤其是青年公公寓，手握兩兩端市場，一一端是戶主，，另一端是租租客。長時間的業余活活動，若能提提供良好的環環境，使得公公寓與租客產產生更多交互互，同時對無無數小業主進進行資產管理理，由社交活活動衍生的市市場空間巨大大。當領軍企業的房房源量達到20萬套，線下用用戶達到百萬萬級時，長租租公寓行業將將開始真正啟啟程。二、行業環境：時代背景推動動產業變革與與發展互聯網對公寓寓企業的改造造表現：1、解決租客與與房東之間的的信息不對稱稱，大大提高高銷售效率2、強大的互聯聯網管理體系系，能提高公公寓管理效率率。3、互聯網思維維：用流量導導入現金流，，未來切入社社區經濟。（七）政策層層面2015年1月14日，住房城鄉鄉建設部發布布了《關于加快培培育和發展住住房租賃市場場的指導意見見》,提出了要大力發展住房房租賃經營機機構、支持房地產產開發企業將將其持有的房房源向社會出出租、積極推推進房地產投投資信托基金金(REITs)試點、從租賃賃市場籌集公公共租賃房源源等重大措施施。同時上海市房房管局等七部部門聯合發布布《關于鼓勵社社會各類機構構代理經租社社會閑置存量量住房試行意意見的通知》》，規定從15年3月1日開始，上海海市民無論是是出租還是租租住房屋，都可以委托專專業的代理經經租機構，代理經租住住房可以根據據市場需求，，在進行裝修修改造后向社社會出租，并并配置必要的的家具和家電電。單套住房房內使用面積積12平方米以上的的客廳(起居室)，可以作為一一間房間單獨獨出租使用。。這一舉措有有利于存量房房的盤活，為為市場提高供供給。而公寓行業爭爭議較大群租，政府未來會繼繼續整治群租租，提倡更多多的白領公寓寓。深圳、廣廣州、成都等等地房管局也也密切關注北北京、上海群群租房政策的的執行情況，，著手制定相相應的政策。。“群租房”的的“N+1模式”的共識成立。二、行業環境：時代背景推動動產業變革與與發展地區文件相關內容上海《關于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》進一步嚴格“群租”認定標準，標準規定，任一出租房間居住人數超過2人將被認定為群租。而對于群租的出租人和轉租人，懲罰幅度也提高到“1萬元以上10萬元以下”上海（浦東新區）《住宅小區出租房屋綜合管理實施方案》涉及5種情形的住宅小區出租房將被納入綜合管理的范圍：1、將單位集體宿舍設在住宅小區內；1、將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；2、將原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；3、出租房間的人均居住面積低于5平方米；4、每個出租房間居住超過2人(有近親親屬關系的除外)北京《關于公布北京市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》1、出租房人均居住面積不得低于5平方米，單個房間不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不能出租。2、違規業主可由業委會責成終止租賃行為，違規中介將依法查處并記入信用檔案。北京首都綜治委—群租房治理工作會議如果房主配合整改，將可以允許“N+1”模式的隔斷存在，即將面積較大客廳或飯廳隔出一個房間用于出租。圖表10.2013-2014京滬群租政策策比較二、行業環境：時代背景推動動產業變革與與發展三、長租公公寓行業產業業鏈與運營體體系長租公寓行業其其自身屬性（（B2C）與傳統二房房東(C2C)有明顯的差別別。1）公寓企業業有較強的品品牌力量，有較高的溢價價能力，較好好的降低房東東和租客的違違約率。2）公寓企業業在人才培養、再再加工能力、、房源維護、、供應鏈管理理、系統管理理上有較深入的的理解和管控控。3）優質的公公寓企業能有效周轉現金金流，并在拿拿房上更為強強烈，而傳統統二房東為考考慮項目收益益，難以突破破區域包租的的方式，拿房房上多考慮高高額價差。4）公寓企業業未來能在租客社交，，金融合作，，本地服務商商合作上有較較大機會，在產業鏈和和供應鏈體系系上更加深入入。三、長租公公寓行業產業業鏈與運營體體系圖表11.長租公寓企業業運營體系（（分布式）圖表12.長租公寓企業業產業鏈體系系三、長租公公寓行業產業業鏈與運營體體系四、長租公公寓市場發展公寓行業目前大多多為“房屋托托管+標準化裝修+租后服務”的的重模式，需需要較高的經經濟成本、時時間成本、運運營成本，回回收周期較長長，但房屋租租賃的良好現現金流、未來來的衍生收入入和市場空間間讓公寓行業業存在巨大的的市場機會，，未來中國會會出現品牌化化的長租公寓寓企業巨頭。。（一）長租公公寓企業主戰戰場公寓行業發展展模式呈現出區域性強的特點。目前，白領公寓主主要集中在一一線城市如北北京、上海、、廣州、深圳圳，以及發達達的二線城市市如成都、武武漢，杭州，，這些城市流流動人口多，，租房需求旺旺盛，房屋供供給充裕，給給青年公寓培培育了很好的的土壤。未來隨著優質質公寓企業的的崛起，公寓寓行業會面臨臨整合和洗牌。比照快捷酒店店行業，我們們判斷，長租租公寓行業至至少能讓前10名的企業有市市場空間，而而且呈現區域域特征，個別別優質企業會會形成跨區域域聯動。圖表13.長租公寓企業業主戰場分布布四、長租公公寓市場發展展現狀（二）長租公公寓企業目標標市場情況不同的公寓企業的的目標客群不不一樣，總體體上分為以下下三個層級：：金領（企業業高管、老外外），白領（（初入職場的的畢業生），，藍領。四、長租公公寓市場發展圖表14.長租公寓企業業目標市場情情況1、高端市場（（含中高端））服務對象為企企業高管，以以及外籍人士，對生活品質要求求很高。新加坡旗下的酒店式式公寓“雅詩閣”、、“輝盛閣””占領這一高端端公寓市場；而國內領先的的公寓企業“優帕克”以及以“社區區物業資產管管理”為導向向的“晟曜行”發展最為良好。但目前高端涉外外租賃面臨以以下問題：（1）經歷過08年的金融危機機后，房地產產、金融行業業受宏觀波動動影響高端人人群，外企高高管撤離中國國現象日益嚴嚴重。（2）涉外市場面臨臨在單筆支出出減少，人力力成本上升，，涉外行業未未來較難繼續續有突破式發發展。（3）未來涉外租賃可以以延伸到低頻頻高客單價的的服務，如游游學、交流、、中文教學等等多業務鏈服服務。四、長租公公寓市場發展2、中端市場2011-2013年間出現了許許多青年公寓寓，可提供大面積的的公共區域（（便利店、閱閱讀室、健身身房、休閑吧吧），及公寓寓定期組織的的線下活動。3、低端市場以求職公寓、、考研公寓以以及職工宿舍舍為主。特點是價格低廉，，僅提供生活活必備用品，，多為床位出出租，旨在降降低單個租房房者的成本。四、長長租公寓寓市場發展對比這三三類市場：目前白領市場場空間巨巨大但競競爭最為為激烈而中高端的金領領和藍領市場場進軍的企業業不多，但中高端的金領領公寓續租率率是非常高，中低端的白領公寓僅僅有8-9個月的租房周期。在規模和品牌未未形成前，獲獲客的單位成成本高，因此此保證一定的續續租率是降低低渠道成本的的關鍵。四、長租公公寓市場發展圖表15.代表性長租公公寓企業的價價格區間和業業態情況一線城市VS二線城市：鏈家自如優帕克廣州優+優客逸家青客公寓青年匯晟曜行成立時間2010200220122012201120112006公寓性質分布式和集中式分布集中分布分布集中式分布式整租管理規模78000間1300套220間1500間10000間2100間1270套管理面積200萬平方20萬平方1萬平方3萬平方20萬平方7萬平方16萬平方月客均價2000元/間5000元/間2萬/套2200元/間800元/間1500元/間3000元/間11000元/套空置率10—12%16%2%6%8%2%3%線下網點鏈家網點5個2個4個4個5個45個員工數量10000多萬400名40多名200多名300多名80多名150名服務對象白領租客企業高管白領、驢友白領白領白領企業中高層&業主房源來源中介中介大業主中介中介大業主小業主四、長租公公寓市場發展圖表16.長租公寓行業業部分公司運運營指標（四）現有長長租公寓運營營模式分析房地產穩定的供求關關系為公寓行行業的發展提提供了很好的的土壤，從模模式上看分為為“集中式”與“分布式”兩種。1、集中式集中式運用較較為傳統的商商業地產運作作模式，以獨棟商業樓宇宇為運作標的，，包租后進行行改造。但商業改造由于于多為一次性性投入，企業業會比分布式式較晚進入物業業管理及運營營。集中式公寓寓由于受制于于市區黃金地地段的高租金金以及房源緊緊俏，多分布布在近郊等位位置。集中式公寓的關鍵是是獲取低價物物業后的精細化開發。四、長租公公寓市場發展圖表17.集中式公寓業業態四、長租公公寓市場發展集中式長租公公寓在其業態態形式上與酒酒店式短租公公寓和經濟型型快捷酒店有有很多相似之之處，如物業業獲取考慮，，裝修等方面面，但在服務密度，渠道運用，人力成本等方面有很大大不同。長租公寓（集中式長租）短租公寓形式三個月以上到幾年幾天到一兩個月物業獲取長租公寓較好的物業形態，其需要的面積一般高于快捷酒店，低于一定面積不適合長租型業態發展現金流長租公寓現金流和財務杠桿好，長租公寓有預收款(押金+房租)。酒店短租是現金收入適合的物業5000平以上，較強的區位接受度2000-5000平，區位接受度低服務密度長租公寓提供的是較為有限的、低頻次的服務。需要高密度和每天的服務渠道成本因為行業特性，長租公寓渠道成本低基本不需要OTA分銷（未來競爭激烈后不排除這一需求）酒店、短租公寓經常需要找分銷渠道來解決其銷售問題，但分銷費用高(分銷費率在15%左右)；人力成本一幢集中式長租公寓僅需3-6個人來進行日常的服務一幢酒店式公寓需要的人力可能是集中式長租公寓的6-8倍坪效坪效較低，但除去分銷成本和運營成本，優秀的長租公寓和短租公寓相比，凈利潤率基本接近短租、酒店式公寓短期內能產生更大的坪效(每平方米貢獻的營收)四、長租公公寓市場發展圖表18.集中式長租與與酒店式短租租公寓對比目前You+公寓、新派、、青年匯、自自如寓、魔方方等都是集中中式公寓。目前以YOU+為代表的公寓寓企業，通過過出讓租金收收益權實現資產證券化，將房屋租約約產生的現金金流變成若干干個按月付息息到期還本的的固定收益產產品，所募集集資金用于后后續的項目開開發，這是國國內公寓企業業融資多樣化化的創新，優優質的公寓企企業能提供穩穩定的現金流流。YOU+和懶投資的的產品融資資期限包含含2月、6月，年化收收益率為7.5%，10.0%。租客們均均為收入穩穩定、信用用良好的都都市青年，，租客信息息滿足下圖圖的認證。。四、長租租公寓市場場發展圖表19.YOU+公寓與懶投投資合作方方案四、長租租公寓市場場發展集中式公寓寓未來的發發展方向可可能是其細分市場帶來的機會會，如針對對于藍領剛剛需的新起起點公寓，，針對女性性的蜜柚公公寓等等。圖表20.部分集中式式公寓發展展情況四、長租租公寓市場場發展圖表21.集中式公寓寓精品化發發展特點總結較高價格優質服務同一地段同一住房面積，其價格高于分散式公寓，再加上商業的用水用電，無形增加了租客的成本。為了吸引足夠的客戶，集中式公寓應主打社交和服務。精品開發注入理念集中式公寓其占地面積較大，短期獲取市區房源難度大、租金高，無法選擇合意的樓宇進行改造。而郊區通常地價便宜，靠近產業園區、或是高新科技園區，適合精品開發，也容易注入公寓企業的理念，公寓理念不同對未來估值影響很大。強社交屬性相對分布式，低成本的運營管理，較短的租客社交距離以及公寓團隊與租客的距離。未來大面積的公共空間的開發將給運營團隊更多自由度來構建社交圈。差異化競爭集中式公寓未來的差異化競爭，通過對租客進行細分從而篩選出某種人群，使同一細分群體的租客相互影響，更易于形成互動，如創業人群，女性，留學人才，藍領等。四、長租租公寓市場場發展2、分布式分布式長租租模式起步步較晚。模式相對而言比比較單一：從分布的房東東手里取得得房屋，通通過房屋包包租運營，，標準化的的服務與改改造，提供供整體的資資產管理解解決方案。四、長租租公寓市場場發展圖表22.分布式公寓寓業態在產品方面面，鏈家自自如經過三三年的探索索和發展，，如今已發發展成熟。。公司擁有有多條產品品線，裝修修風格多樣樣；可以進進行“在線線預訂”，，自如客網網絡交租；；建立了積積分系統，，客戶可以以用積分換換取優惠；；線下活動動經驗豐富富，規模達達百人以上上。圖表23.某分布式公公寓產品設設計四、長租租公寓市場場發展再以蘑菇公寓和優客逸家為例，在規規模上暫時時落后于鏈鏈家自如，，但卻發展展迅速，這這得益于兩兩家企業創創始人多年年旅游地產產的創業經經驗，優客客逸家選擇擇二線城市市作為目標標市場，競競爭相對較較小，近期期宣布進軍軍北京，開開始挑戰高高客單價市市場。而蘑蘑菇公寓從從2014年開始，1年間，從0發展為5000間房源，且且均處于““地鐵”沿沿線，深受受白領一族族歡迎。還還為租戶提提供了100M的光纖網絡絡，滿足租租客商務辦辦公娛樂需需求。到2016年，，分分布布式式公公寓寓企企業業一一定定會會在在規規模模上上有有梯梯隊隊分分布布，，大大公公寓寓企企業業做做城城市市布布局局，，并并購購中中小小公公寓寓商商，，而而部部分分中中小小公公寓寓公公司司做做小小而而美美，，把把產產品品、、管管控控、、成成本本做做的的很很好好時時，，也也會會活活的的很很好好，，大大公公寓寓企企業業的的問問題題是是要要把把握握住住擴擴張張的的節節奏奏。。四、、長長租租公公寓寓市市場場發展展圖表表24.分布布式式公公寓寓規規模模化化擴擴張張特點總結擴張性相對于集中式，其包含的部門更為多樣，有龐大的運營系統，合理速度擴張后可以幫助分布式公寓產生規模效應。多房源選擇性分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，維修及時，線上完成選房選址，高性價比產品，這要求公寓整合足夠多的房源，來形成品牌，并且有合適的房間供選擇。裝修團隊外延領軍公寓企業可通過裝修團隊，承接裝修任務，一方面保證訂單數量，另一方面可為未來托管業務作準備。搶奪資金和人才目前公寓是個重資產行業，特別是分布式，在收購房源以及運營管理都需要大量資金和人力，團隊能力強，市場開拓早、服務體驗好的公司將會搶占市場，實現贏者通吃，但一定要結合自身的發展特點注意上面的拿房問題。四、、長長租租公公寓寓市市場場發展展（1）房房東東端端：：資資產產管管理理合合作作方方案案在傳傳統統模模式式下下，，公公寓寓運運營營公公司司會會付付給給房房東東一一筆筆穩穩定定的的租租金金收收益益。。分分布布式式公公寓寓主主要要是是為為分分散散的的房房東東提提供供了了““租租賃賃整整體體解解決決方方案案””，，房房東東既既是是供供給給方方，，也也是是需需求求方方。。提提供供更更多多資資產產管管理理合合作作方方案案，，是是風風險險投投資資方方愿愿意意看看到到的的進進步步。。在這一點上，，我們已經能能看到如自如如、青客這些些企業的顯著著進步，市場場化的流程操操作，從收房房到出房已經經能達到簡裝裝房8天完成，毛坯坯房在22天左右。圖表25.房東與公寓企企業托管模式式四、長租公公寓市場發展（2）客戶端：租租金、服務費費、增值服務務、社交流量量轉化房東簽下3到5年的托管合約約后，公寓運運營方將會對對托管的房屋屋進行一定的的標準化裝修修（如宜家家家具、品牌家家電進入、色色彩搭配），，再從空間和和時間上進行行拆分并出租租給用戶。在在這個過程中中，公寓企業業能獲得從批批發至零售過過程中產生的的價差和房屋屋再裝修創造造出的租房溢溢價。目前分分布式投資回回報期為3年左右，而領領軍公寓企業業仍為布局規規模而未考慮慮收益，拿房房速度間接催催高了拿房成成本。圖表26.客戶端盈利方方式四、長租公公寓市場發展公寓企業除了了傳統的租金金差和服務費費的盈利方式式外，在金融融產品運用上上也在不斷嘗嘗試，如和銀銀行的消費貸貸（如南京銀銀行，北京銀銀行）合作，，已經常態化化，公寓企業業與銀行合作作,銀行將兩年房房租支付給公公寓企業，租租客可以每月月刷銀行信用用卡支付租金金?這樣方式式可以讓公寓寓企業鎖定未未來現金流用用于現有發展展，又讓租客客免除付三押押一老模式。目前，對于分分布式公寓，，裝修配置和和線上線下的的聯動都處于于探索階段，，尤其是服務務是否能讓用用戶認為“值值得”。公寓寓服務將會伴伴隨租客長期期存在，隨著著時間的推移移和資本的充充裕，未來會會有新的服務務上線，真正正讓“服務費費”物有所值值。同時與企企業端合作也也是規模化的的分布式公寓寓企業未來的的亮點，如與與院線的合作作，團購模式式，干洗，生生鮮配送，各各類銀行金融融服務，智能能家電的切入入，這都是人人流轉現金流流的方式。可可以說，分布布式長租公寓寓行業未來是是在量的基礎礎上做產業鏈鏈的延伸。圖表27.盈利方式—以以陸家嘴某小小區為例四、長租公公寓市場發展（3）與家電企業業的合作目前海爾U-home牽手蘑菇公寓寓，將智能家家居“入住住”蘑菇公寓寓，開啟公寓寓與智能家居居的結合。四、長租公公寓市場發展圖表28.海爾智能家居居與蘑菇公寓寓合作方案金融端，海海爾目目前已已經與與各大大優質質公寓寓商接接洽，，提供供“家家電的的金融融租賃賃”，，根據據公寓寓企業業所需需的家家電量量，設設計租租賃解解決方案。。同時根根據家家電企企業的的需要要，可可選擇擇性配配置智智能家家電。。圖表29.海爾智智能家家居與與蘑菇菇公寓寓金融融租賃賃方案案（（以300萬購貨貨量為為例））長租公寓寓與智智能家家居、、物聯聯網的的結合合將會是是未來來長租租公寓寓的發發展方方向，，大量量的租租客數數據在在公寓寓平臺臺進行行沉淀淀，同同時包包含安安保，，智能能門鎖鎖應用用，精精細化化能耗耗計量量等等等。這這些數數據也也就成成為公公寓企企業的的寶貴貴資源源。方式租期保證金月付（20%保證金）3年9.2萬/月5年5.9萬/月季付（10%保證金）3年27.9萬/月5年17.9萬/月四、長長租租公寓寓市場場發展（4）分布式的的成本分析析想進入這個個行業，有有幾十套房房子做二房房東容易，，不需要太太多資金和和專業技能能，但再向向上擴張到到百套以上上就會遇到到很大挑戰戰。中國目前有有大約至接接近50萬的二房東東，北京部部分二房東東手里持有有千套甚至至近萬的房房源，二房房東的生意意比以前難難做了。公寓行業在在沒有達到到一定規模模是不會出出現邊際成成本遞減的的。主要體現現在銷售成成本、運營營成本、裝裝修改造成成本的上漲漲，而這個個臨界規模模沒有定論論。四、長租租公寓市場場發展圖表30.長租公寓行行業成本分分析目前優質的的長租公寓寓企業空置置率指標都都很好，未未來需要掌掌控續租率率及轉帶客客率，這是是渠道成本本下降的關關鍵。四、長租租公寓市場場發展（5）集中式VS分布式在公寓企業實實際的運作作中，這兩兩種業態呈呈現出截然然不同的運運作模式。房源獲取方方面，集中中式企業的的獲取途徑徑更為多樣化化，目前也在在嘗試和開開發商進行行合作探索索。四、長租租公寓市場場發展圖表33.集中式與分分布式房源源獲取簡單單對比從模式上看未未來的合作作可能有以以下模式：：1、開發商帶租租約售樓，個人業主主持有，公公寓公司做做品牌輸出出，做運營營。2、開發商商直接授權運運營公司運運營。3、類REITS模式，由基金出出資，公寓寓公司做運運營，租金金收益分成成。四、長租租公寓市場場發展2013年，新派公公寓的創始始人王戈宏宏與賽富不不動產基金金用“基金金做收購，，品牌做管管理”的模模式，一期期基金以2.2萬/㎡的低價在在北京CBD整棟買下森森德大廈，，次年改造造為新派公公寓CBD店；新派公公寓管理團團隊則負責責對公寓進進行統一品品牌包裝、、管理運營營，同時每每年向賽富富不動產的的LP（有限合伙伙人）支付付不低于3.5%的租金回報報；四年之之后，一期期基金到期期，LP的股權將會會被散售或或者整售。。賽富不動動產為此做做出一份股股權回購協協議。據王王戈宏估算算，一期基基金的平均均年化回報報率將超過過10%，有望達到到13%。新派公公寓是國內內首家類REITs模式探索的的青年長租租公寓，將將其打造為為金融產品品，在國內內沒有REITS的條件下，，實現了輕輕資產運營營和資產的的長期穩定定收益。公寓業態集中式公寓分布式公寓形式包租整棟房產，統一裝修，配備統一服務，租金水平和物業成本，位置，裝修檔次等有關不同小區內分散的獲取個人房東的房源，對房間進行裝修和配備后，以公寓品牌對外出租產品開發要求類似于小開發商，要求對樓宇有充分的理解，開發的難度極高開發要求相對低些，但同樣對產品也有著極致的要求，出租方式一般多為整租整出多為合租產品。未來也有整租產品。房源拿合適的房源困難，又面臨經濟型酒店的競爭，拿到低價物業是核心中的核心。拿單個房源較簡單，一般與房東簽3-5年的托管合同，但形成規模，需要一個漫長的過程，現金流前期的投入較大月付租金方式能讓分布式企業保持良好的現金流產生滾雪球效應。標準化更易標準化形成品牌，集中式管理也易形成強社交感。對管理體系要求高，且房源形態不一，不易標準化管理體系集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其表現在人力成本相比于分布式較低。涉及中介公司、裝修公司、物業管理公司和IT公司，需要強ERP系統來保證其高效整合。業態現狀一線城市的租金水平可以支撐集中式長租公寓業態二線城市的物業成本高、租金水平低，可能毛利低，可能更適合分布式公寓資本介入以財務投資基金為主一種是美元基金為主的長周期高風險偏好基金，一種是戰略資本介入，提前做戰略布局國內外企業對比國外的雅詩閣和輝盛閣。國內的公寓公司多為分布式業態。典型企業You+、青年匯、自如寓、魔方等蘑菇公寓、青客等四、長租租公寓市場場發展現狀五、長租公公寓行業的的風險問題總結房源問題1、集中式業態，處于較大的拿房困境。多數集中式由于地點不便捷，短期無法享受足夠溢價2、分布式業態，一線城市市區少有毛坯房供給，且房東自裝房可能不適和公寓企業對房源的標準化改造。。3、與二房東競爭問題嚴重，二房東受到品牌公寓商和新進入者的拿房壓力，這三者的力量會在短時間共同推高拿房成本。規模化問題重資產運營模式導致毛利率低，快速擴張難，規模化的投資效益目前較難產生。行業成熟度問題1、低端市場部分租房者仍對價格較敏感2、現階段的業主仍關心單月收入，而可能沒有考慮整體的潛在收益。利潤下行問題1、租房紅利的消失，在2008年和2013年租進來房子質量、租金等方面可能都不同。2、人工成本上升過快，變相的削減了公司的毛利。3、營銷成本過高，很多公司資金大量投放到如百度關鍵詞類的廣告中。4、早期公寓行業一部分利潤實際上來源于信息不對稱、但現在互聯網使得信息透明化導致利潤空間被壓縮。分銷渠道未來隨著競爭的激烈，長租公寓平臺的出現，中小型公寓企業仍然要尋找合適的分銷渠道競爭者如家、快捷等經濟型酒店會進入長租行業，進行巨大沖擊。人才問題1、未來行業需要大量酒店管理、物業管理、物業資產管理的復合型人才，而人才專業性的構建需要時間。2、目前行業從業者文化素質偏低，缺少信息化管理。3、目前幾家大公寓公司人才月平均流失率為15%，相對中介行業來說低一些，但人員流失仍是最大的問題。回收周期公寓行業目前多屬于重資產運營，公寓的投資回報周期約為3年政府管理問題多無統一的標準風投退出與估值問題1、前期投資成本較多，收益都不確定。2、資本市場在可能考慮項目成長性時不清晰，公司的估值就會很低，行業存在較多不確定性問題，且企業規模較小，還沒有經歷大市場的考驗。2013—2014年，長租公公寓企業發發展迅速，，市場熱度度高，房源源集中度分分散，具有有明顯的區區域效應，，再加上各各家以高成成本去拼房房源獲取，，長租行業業在15年仍難出現全國國品牌化的的巨頭公司司。目前在北京京，已經有有1000家左右的公公寓公司，在如此分分散化的情情形下，將將會有長租租公寓企業業平臺出現現，來幫助助長租公寓寓企業進行行分銷和公公寓企業的的ERP系統管理。。目前已經經看到了如如窩牛租房房，九豬（（樓底網））等平臺類類企業。但長租公公寓平臺臺類公司司也面臨臨挑戰：：1、長租公寓寓平臺交交易頻次次低，流流量變現現能力弱弱，平臺后后續提供供的服務務與公寓寓公司產產生沖突突時如何何解決。。2、各公公寓公司司能提供供給平臺臺的房源源數量相相對有限限，且為為存量房房。如果果再考慮慮到分散散在全國國，單一一城市的的中小公公寓商提提供的房房源量更更為有限限，平臺類公公司的收收費模式式是不是是可行。五、長租租公寓行行業的風險長租公寓寓的發展展出路：：智慧公公寓管理理智慧公寓寓即長租租公寓與與智能家家居、IT系統和物物聯網的的結合可可能是一一個長期期的發展展方向。。在這個個方向上上，以下下的解決決方案可可能是需需要的：：第一，要要及時的的做到房房屋房態態的監控控。未來能否否通過一一個手機機或一個個終端，，能夠及及時了解解房屋的的狀態。。現在很很多人做做公寓，，甚至都都不知道道這些房房子到底底租了沒沒有，這這很荒唐唐。第二，安安全監控控。因為有群群租、合合租，所所以安全全監控非非常重要要。第三，智智能門禁禁和門鎖鎖。很多人是是在Wi-Fi狀態下做做門鎖，，但是Wi-Fi在很多年年之后是是要被淘淘汰的，，這也是是一個問問題。而而且Wi-Fi也是有距距離的，，我個人人不覺得得這是未未來的方方向。第四，房房屋定位位服務和和入住體體驗服務務。第五，自自助看房房服務。。第六，隔隔間式精精細化能能耗計量量。長租公寓寓的發展展趨勢關于行業業的長期期趨勢，，目前廣廣泛討論論的重點點方向包包括公寓寓租賃平平臺、租租賃后服服務平臺臺、社區區資產管管理平臺臺、二房房東平臺臺以及公公寓社交交化等仍仍然停留留在較淺淺的層面面上。至至于未來來可能的的趨勢變變化，以以下幾個個方向值值得深入入探討：：第一，由由單一的的房屋租租賃逐漸漸成為業業主房屋屋資產管管理。業主的房屋資資產管理是未未來所有公寓寓公司去努力力的方向，未未來可能會有有很多開發商商以及經紀公公司一定會切切入到物業資資產管理。第二，由集中中包租逐漸成成為房屋托管管。包租從未來看看一定是不好好的模式，是是重資產的模模式。為什么么要包租？在在一個特定區區域的樓盤采采取了包租以以后，就鎖定定了，當通過過包租相對集集中之后，可可以對這個樓樓盤有一個定定價權，所以以采取包租。。如果包租到到一定階段以以后，當形成成品牌效應的的時候，一定定要托管，不不能再包租，，集中包租長長期來看是錯錯誤的行為。。第三，由單一一區域經營逐逐漸成為區域域經營。現在有很多公公寓管理公司司有一個非常常難以理解的的現象，就是是當它在一個個地方都沒有有建立成熟的的、可復制樣樣本的情況下下，突然會進進行跨城市的的異地擴張。。正常情況下下，租賃是一一個區域化市市場非常強的的業務品種，，個人理解，，正確的做法法應該是選擇擇一個主戰場場，把本地化化做透，市占占率做到第一一，而不是追追求不同城市市的擴張。第四，由傳統統租賃收入逐逐漸成為租賃賃消費升級和和金融產品融融合型收入。。第五，分布型型和集中式經經營方式會融融合，逐漸走走向以社區為為單位分布式式集中管理，，并滲透到物物業行業。第六，開發商商和公寓運營營商合作共建建創業公寓。。未來公寓包括括整租也好、、分租也好、、分散也好、、整棟也好，，只是產品的的差異，不是是業態的差異異。未來衡量量一個公寓企企業的能力的的關鍵指標是是兩個：第一一，管了多少少資產，多少少間，多少租租客，不要講講什么業態；；第二，盈利利還是不盈利利。附錄：公寓行行業發展簡史史服務式公寓的的雛形是1976年法國興起的的時權酒店（即消費者買買斷該酒店在在每年特定時時間里的若干干年使用權））。1980年，服務式公公寓在紐約發發展起來，成成為紐約開發發商的主打項項目。進入90年中后期，上上海出現了一一批以外企高高管在滬長期期居住為目標標的高級酒店店式公寓。1998年，中國房地地產市場福利利分房時代結結束，2002年后房地產市市場經歷了10余年的高速增增長，這期間間國內公寓行行業最早起源源于傳統的““二房東”模模式，即個人人拿到大量房房源，將其租租售，久之行行成品牌，有有一定的規模，系統和和營運標準后就形成了““公寓企業””。2002年，規模化的的公寓業態開開始形成，當當時優帕克公公司瞄準了外外企高管人群群（因當時的的國民收入不不高），加上上2003年中國加入WTO,大量世界500強企業進駐帶帶來了外企高高管的租住需需求，那時其其競爭對手為為海外的高端端公寓企業，，如新加坡的的雅詩閣集團團。當時國內內的外企人士士不愿意去住住酒店，而優優帕克公寓提提供五星級酒酒店的配套設設施，統一班班車，工作人人員統一制服服，比競爭對對手的國際公公寓低20%-30%的價價格格，，又又有有社社區區的的氛氛圍圍，，迅迅速速的的開開創創了了國國內內高高端端公公寓寓市市場場。。直直到到2005年聯聯想想投投資資（（今今君君聯聯資資本本））想想投投資資優優帕帕克克，，但但因因條條件件沒沒有有談談攏攏后后終終止止，，優優帕帕克克一一直直是是國國內內高高端端公公寓寓行行業業的的龍龍頭頭，，可可近近年年來來發發展展緩緩慢慢，，在在2011年優優帕帕克克僅僅有有1000套房房間間。。2008年，，因因北北京京奧奧運運會會，，分分布布式式酒酒店店公公寓寓開開始始快快速速發發展展，，其其后后的的金金融融危危機機使使商商住住類類房房產產項項目目不不好好運運營營，，轉轉手手給給公公寓寓企企業業運運營營。。圖表表37.公寓寓行行業業發發展展簡簡史史到2010年，，因因為為消消費費升升級級大大背背景景和和年年輕輕一一代代（（85后））的的消消費費需需求求，，具具有有更更好好的的居居住住體體驗驗和和性性價價比比的的連連鎖鎖品品牌牌長長租租公公寓寓，，一一定定程程度度上上替替代代了了傳傳統統的的租租房房業業態態，，整整個個行行業業得得到到了了快快速速發發展展。。期期間間晟晟曜曜行行公公司司以以世世博博會會為為契契機機，，以以其其45個社區區服務務中心心為優優勢，，快速速擴張張，現現今已已成為為上海海中高高端市市場第第一品品牌，，自身身結合合了集集中式式和分分布式式公寓寓的特特點，，開創創了國國內首首家分分布集集中式式管理理。2010-2012年，公公寓企企業的的房間間規模模一般般為100-300間。2011年，公公寓這這個詞詞被炒炒熱，，3月，美美國公公司HomeAway上市，，估值值一度度達20億美元元，它它是一一個公公寓預預訂網網站，，模式式迅速速被國國內公公司效效仿，，如途途家，，愛日日租等等，途途家后后推出出了斯斯維登登公寓寓，是是短租租公寓寓行業業首次次的線線上和和線下下融合合，途途家有有自己己經營營的公公寓，，加上上快速速營銷銷，讓讓大家家對公公寓行行業有有了認認知。。2012-2013年，因因房地地產市市場進進入平平緩期期，穩穩定的的市場場供求求關系系衍生生出了了分布布式的的合租租公寓寓需求求，白白領長長租公公寓全全面發發展，，涌現現了優優客逸逸家、、青客客、魔魔方等等一批批有潛潛力公公寓企企業，，但那那時知知名度度還不不高，，這期期間領領先的的公寓寓企業業運營營房間間數目目可達達到1000間以上。直直到2014年11月，雷軍投投資廣州YOU+公寓，公寓寓成為網絡絡熱詞，資資本市場的的活躍和移移動互聯網網推動著公公寓市場的的發展，但但目前在中中國公寓行行業有規模模（營業額額過億元））的企業不不超過5家，能實現現盈利的就就更少、公公寓行業仍仍處在利潤潤低、投入入大的階段段。世聯公寓資資管業務介介紹世聯聯資資管管旗旗下下紅紅璞璞公公寓寓品品牌牌，，形形成成城城市市公公寓寓標標準準化化產產品品體體系系，，為為客客戶戶提提供供最最優優質質的的服服務務和和品品質質保保障障世聯聯資資管管公公寓寓運運營營主主體體：：深圳圳紅紅璞璞公公寓寓管管理理有有限限公公司司，，公寓寓品品牌牌下下建建議議根根據據客客戶戶細細分分，，初初步步兩兩個個系系列列：：最高高端端的的，，高高管管或或外外企企商商務務人人士士———紅璞璞·睿庭高層次白白領人群群——紅璞·悅庭公寓命名名：home+(homeplus)，公寓本本身是家家的延伸伸的音譯，，意為比比家更多多更好——更好的配配套、更更好的服服務、更更舒適的的居住，，是家的升升級。中文可以以音譯紅紅璞樂仕仕公寓，，簡稱為為“紅璞公寓寓”。中高端的的國內外外派商務務人士——紅璞.輝庭√世聯公寓寓資管業業務介紹紹紅璞?返租服務：與業主簽訂返租租合同并向業主主支付保底底租金+收益分成成，承諾諾不低于于市場水水平的租租金金回報報，，兌兌現現投資資者者收收益益價值值，，提提供供真真正正的的無無憂憂資資產產運運營營服服務務合作作方方法法：開發發商商樓樓盤盤““帶帶租租約約””式式售售賣賣，，約定定保保底底租租金金和和收收益益分分成成比例例，，紅紅璞璞向向物物業業擁擁有有者者支支付付收收益益紅璞璞?托管管服服務務：作為為產產權權持持有有人人的的代代理理方方，，整合合外外圍圍資資源源保保障障客客源源，，辦理理租租約約、、代代收收租租金金、、租租金金兌兌付付及及物物業業管管理理服服務務等等相相關關事事項項，，實實現現投投資資到到收收益益的的落落地地變變現現合作作方方法法：由由專業業團團隊隊為為業業主主打打理理資資產產，，從從租租金金中中直直接接扣扣取服服務務費費紅璞?酒店店式式服服務務：以多多樣樣的的配配套套和和增增值值服服務務滿滿足足客客戶戶全全方方位位需需求求，，以以高高品品質質服服務務態態度度和和質質量量，，營營造造最最舒舒適適、、最最享享受受的的居居家家體驗合作方方法：開發商商從紅璞璞采購購酒店式式服務，，作為樓樓盤產產品的增值值服務務，與不不動產產捆綁綁售賣核心服服務世聯公公寓資資管業業務介介紹返租服服務：：長期回回報、、租約約靈活活、多多樣業業主權權益長期收益回報承諾業主6-8年返租回報保底+收益分成，享受未來經營增值租約靈活業主可隨時帶租約出售享有所有增值收益多樣業主權益享受推介返傭、定制服務、尊享折扣、免費入住體驗等可置換的多樣權益世聯公公寓資資管業業務介介紹托管服服務：：開放式式租約約、一一站式式管理理、高高性價價比開放式租約不限制業主居住自由自住之外多余時間托管一站式管理專業團隊打理資產，保障資產安全提供一站式租賃管理服務高性價比可做短租，提高收益直接從租金收入中扣除10%世聯公公寓資資管業業務介介紹酒店式式服務務：以多樣樣的配配套和和增值值服務務滿足足客戶戶全方方位需需求，，以高高品質質服務務態度度和質質量，，營造造最舒舒適、、最享享受的的居家家體驗驗世聯公公寓資資管業業務介介紹為開發發商：：資產運運營服服務前前置至至營銷銷階段段，提升投投資者者信心心及終終端客客戶對對居住住價值值的預預期，促進進銷銷售售運營營服服務務前前置置，，傳遞遞資資產產運運營營模模式式，，提提升升投投資資者者收收益益預預期期，，降降低低投投資資抗抗性性，，促促進進銷銷售售公寓寓酒酒店店化化物物業業服服務務前前置置，，提提升升投投資資者者信信心心及及終終端端客客戶戶對對居居住住價價值值的的預預期期，，促促進進銷銷售售世聯聯公公寓寓資資管管業業務務介介紹紹為投投資資者者：：分散散產產權權物物業業的的統統一一管管理理，，保保證證資資產產價價值值的的兌兌現現世聯聯公公寓寓資資管管業業務務介介紹紹服務務價價值值：：世聯聯公公寓寓運運營營服服務務將將開開發發商商、、投投資資者者、、終終端端用用戶戶串串聯聯形形成成封封閉閉的的投投資資鏈鏈條條，，各各自自獲獲得得其其利利益益訴訴求求，，實實現現多多方方共共贏贏為開開發發商商：：解決決收收益益實實現現及及管管理理，，形形成成投投資資、、收收益益完完整整鏈鏈條條消除投資資者及租租戶后顧顧之憂，，為銷售售溢價增增速提升品牌牌投資者重重復購買買為投資者者：實現投資資到收益益的落地地變現高效管理理資產（（租客、、租約管管理），，實現收收益最大大化資產管理理確運營營效率最最大化為租戶：