——“長江航運中心”項目前期策劃報告——

謹呈：武漢長江航運中心實業有限公司2012年4月項目目標解讀通過與開發商的接觸、項目標書的解讀，我們認為該項目承擔著三大目標1第章目標1：品牌目標130多年歷史，足跡遍及海外。我國航運企業中唯一能實現遠洋、沿海、長江、運河全程物流服務的航運企業。國務院國資委管理的大型企業集團，除了遠洋航運獨具影響力，長航“國賓船隊”也聞名遐邇。航運到地產的跨越，樹立長航地產品牌價值長航——航運驕子，棟梁國企長航目前僅有一個的項目在售，一個項目待售，地產品牌剛剛起步。該項目將是公司的打造綜合體實力的呈現，肩負該項目地產價值的塑造，地產品牌樹立的使命。地產開發——新生起步，借此飛躍目標2：社會責任使命推動城市發展，激活歷史，重塑輝煌項目多家股東，并有政府背景，具有社會責任感，在武漢奮起發展的時期，長航肩負著推動城市前進的歷史使命。企業——推進發展的使命地段——再創輝煌歷史的使命項目所在的地方是漢口的核心，漢口的發源地，也是武漢商埠文化的發祥地，有擁有濃厚的江灘文化。我們項目承載著這塊土地賦予的身后文化，具有重新區域繁華的歷史使命。項目——社會功能的使命項目是一個包含辦公、酒店、商業、居住功能的綜合體，項目的企業責任和地段價值，需要該項目的綜合體物業也承擔相應的社會責任承擔起完善城市功能的使命。目標3：經濟效益豪宅售價最高度項目住宅目標售價3.5萬/㎡，將成為武漢最高住宅的代表；商業出售，售價5萬元/㎡，實現資金的回籠。項目的整體價值的實現項目的銷售收益最大化實現項目價值的提升和項目的影響力。激活緘默歷史，開創新紀元——大武漢時代的新航標————城市地標——提出核心問題基于對項目的基本條件、目標預期、競爭環境的解讀，尋找到項目的核心問題。2第章價格跨越：目標售價3.5萬/㎡VS區域均價1.5-2萬/㎡中城國際1.4萬/㎡武漢天地2.5萬/㎡融科天城1.9萬/㎡京漢19032.3萬/㎡馨悅國際1.3萬/㎡中華城1.5萬/㎡

目標：本案住宅保底均價3.5萬元/㎡，商業保底均價5萬元/㎡

現實：項目周邊普通豪宅項目均價均在2萬元/㎡以內；武漢高端豪宅3.2萬元/平方米；地塊限制：“五大限制”小地塊VS標桿項目限制1：地小、高容；限制2：地塊被切割成兩塊，用地狹長。限制3：住宅位于二線景觀；限制4：住宅內有還建樓；限制5：辦公樓用地確定，占地基地大，住宅、商業布局受挑戰；市場突圍：武漢豪宅群雄并起，我們該如何突圍？武漢豪宅，各有特色從景觀、產品、地段、綜合體價值，更有千秋。武漢從不缺水景豪宅1、武漢水景豐富，不僅有長江，還有各大湖泊；2、未來濱江濱湖景觀資源大盤云集，預計供應約1000萬㎡；資源占有城市核心價值產品價值綜合價值奢華價值東湖國際京漢1903晉合世家武漢天地萬達公館綠地國際金融城萬達公館武漢中央文化區復地東湖國際江尚天地華僑城和記黃埔地塊聯發瑞盛地塊中煙月湖琴聲九龍倉地塊武漢天地世茂錦繡長江越秀地塊潛在供應項目在售項目本案招商墨水湖地塊問題解決決之道在項目的的目標和和現實之之下，我們的解解決問題題的方向向在哪里里，我們通過過城市地地標項目目解讀，，尋求問問題解決決知道。。3第章現在，我我們踏上上尋找地地標成就就因素之之路……在北京……三里屯village兼容并蓄的人文風尚匯釣魚臺7號院軍政教聚集的地段、頂級的產品城市中心的公園景觀北京798藝術區藝術、文化殿堂華貿中心心城市核心心地段、、奢華聚聚集地在上海……上海新天地核心地段、石庫門文化、綜合體價值湯臣一品陸家嘴中心、江景、最奢華的產品金茂中心：城市核心地段城市最頂級的資源星河灣：奢華、高貴的產品在廣州……五羊雕塑、小蠻腰：城市歷史、現代文化的精神標志中信廣場核心地段，城市天際高度的產品交通利好、產品形象星河灣最高端、最精致的產品在深圳……華潤萬象城：城市核心地段高端商務、商業綜合體城市文化的打造香蜜湖一號：個性化的別墅產品海景資源產品創新中信紅樹灣：城市核心地段海景資源產品創新城市地標建筑地段景觀形象產品文化頂級綜合配套城市最核心、最有內涵、底蘊的地段海景：中信紅樹灣江景：湯臣一品園景：釣魚臺7號院精致品質：星河灣產品創新：香蜜湖一號奢華配置：湯臣一品上海新天地：文化復興芙蓉古城：文化再造三里屯：文化融合頂級奢華商業金茂大廈城市能級辦公華貿中心具有現代或文化元素的項目形象通過各個個城市的的地標，，我們尋尋找到成成就這些些地標的的要素，，歸納總總結，我們發現現這些元元素不外外乎如下下：地標成就就因素對于我們們，成就地標標的立基基點是什什么？……品質：品牌影響力+時間積淀+精細化開發+設計資源整合能力要求高——可操難度較高形象提升：設計資源整合能力高+受眾相對小+尺度難以把握

產品創新是基礎頂級配套服務是可延續的商業溢價綜合價值文化立基元素

創新性

可操作性判斷維度

唯一性地段：老漢口峰值地段，和黃共享，不具唯一性；景觀資源：江景項目遍地開花，不具唯一性頂級配套服務：本案商務摩天會所+五星酒店配套，綜合體中唯一規劃：外圍因素，屬于共享這些是否否都構成成本案的的立基點點？我們從唯唯一性、、創新性性、可操操作性三三個維度度判斷，，地段、、景觀、、頂級服服務不具具有唯一一性；產品品質質和形象象造型可可操難度度較高；；文化構成成本案項項目價值值立基可可塑基本本。三個維度度分析項項目立基基點對于高端端項目而而言，它它是資源源的匯聚聚，它不不僅是有有形的空空間和功功能，更更需無形形的精神神創造的的溢價。。城市峰值值地段價價值與江江景產品品塑造，，是項目目的可能能方案；；但這還不不足以支支撐項目目的價格格。綜合產品品力精神氣質質通過江景景價值外外的綜合合產品力力提升項項目價值值是必然然的，但但不構成成充分條條件項目立基基點商貿文化化九省通衢衢，舟中中為市；；通達靈巧巧，趨新新尚變洋化的、、國際的的、高貴貴的開放兼容容，中西合璧璧，東西西融匯精神氣質質碼頭文化化租界文化化九頭鳥果斷炫耀耀繁榮繁盛盛，時代代前沿；；發跡之地地，時尚尚休閑對于本項項目而言言，這種種精神氣氣質就是是源于項項目區域域“老漢漢口”的的這種文化武漢的江江灘：租租界建筑筑云集，，金融機機構很洋洋氣、國國際；沿江大道道酒吧一一條街：：很調性性、時尚尚、休閑閑、交往往；市市府單單位：很很尊貴。。????????????上海外灘灘的今日日，武漢漢江灘的的明天：：高貴而低低調/國際而傳傳統/儒雅而浪浪漫近代同期期開埠、、同期繁繁榮；景景觀、地地段類似似；今日的上上海外灘灘：國際際、時尚尚、尊貴貴項目發展展方向與與定位基于項目目“低調調奢華、、國際傳傳統、儒儒雅浪漫漫”的原原則，我們將通通過借鑒鑒對標的的文化商商業、住住宅案例例，塑造造本項目目各物業業發展方方向。4第章首先，商業打造造方向……通過對標標案例，，尋找本本案項目目發展方方向高檔的高高貴的有文化精精神內涵涵的文化使產產品創造造溢價的的文化商業業案例研研究文化與住住宅的結結合手法法多元混搭歷史地段/（仿）歷史建筑再現傳統的商品歷史與傳統的物件文藝服務或業態大唐博相府：歷史的園林或標示元素體現外，菜肴為“官府菜”外灘3號、18號：歷史而又現代的文化大唐博相府、外灘3號、18號：外在既有的古建筑形態或仿外觀、風格承載粵唯鮮：創造文化，通過”博物館”為載體，歷史物件成列展現文化大唐博相府、外灘3號、18號：相應的文藝表演或文化類業態組合通過這些些對標項項目，我我們發現現項目結結合的手手法，形成鮮明文化化主題的商業形形式，將將歷史與與現代元元素在同同空間下下匯聚，，帶來不不可復制制的核心價值值和市場競爭爭力；同時相相對于千千篇一律律的傳統統商業形形式，項項目物業業本身更更容易實現高溢溢價。文化商業業案例研研究城市時尚尚奢華私私屬領地地高端零售售奢侈餐飲飲極致休閑閑123專屬配套文化展示形成商務高檔檔場所，打造造高端商務社社交所以精品家居、名名車、名表、、名酒、奢侈侈品成列，作為高端展示，提升圈層與身身份認同感核心內涵：僅屬于名流貴貴族、頂級城城市精英商務務會晤、休閑閑、人文藝術術交流的頂級場所以私人健康護理理、金融商務務作為適宜高端客戶戶的專屬配套套商業以SPA/健身中心配套商務、高高端人士以汽車展示、碼碼頭博物館承載文化，并并將文化貫穿各各功能中。45本案商業發展展方向對于本項目而而言，通過”國際時尚奢華華”元素與項目的的結合，給項項目構成獨有有而獨立的氣質。這種氣質必必然是少數人人的氣質與認認同，是私享享的、尊貴的的。對外—補白：填補武漢高端商業功能欠缺；成為武漢“商業璀璨之星”對內—點睛：提升社區配套商業檔次和品味接著，住宅打造方向向……通過對標案例例，尋找本案案項目發展方方向高檔的高貴的的高層的有文化精神內內涵的文化使產品創創造溢價的文化住宅案例例研究通過案例，我我們尋找文化化與住宅的結結合手法：在建筑外觀再現中國貴族階層的建筑文化符號，讓歷史在新建筑中重生；（釣魚臺7號的建筑外立面）將東方達官貴族的空間理念應用到建筑規劃和布局；（盤古大觀、金都城市芯宇）在項目的戶型與半公共空間打造上，遵循中國傳統的價值和處世哲學；（金都芯宇公共空間）在文化與住宅宅的結合，就就是用東方的的傳統理念和和文化，構建建現代建筑。。文化住宅案例例研究我們賣的不是是可選擇的房房子，而是匹配他們心靈靈的房子。我們講究的東東方，不是中式的建建筑，而是東東方的人居理理念和處事哲哲學。為城市留下代代表一種城市市精神，一種種代表城市金金字塔尖財富富精英、知富富圈層生活精精神的住宅。。尊貴，但不張揚豪宅，但不膚淺達官貴人的尊崇，凸顯文化傳統、現代，兼容并包本案住宅發展展方向講究東方人居居理念的現代代國際建筑武漢最海外的的尚層綜合體體城市頂級生活活圈寫字樓：不是是寫字樓，是是高端“垂直直綜合體”，，匯聚酒店、、辦公、會所所、服務為一一體商業街：小而而精致，休閑、圈層、、展示向上生活；豪宅：變革生生活方式，上上下天地，瞰瞰透世景。高貴而低調、、國際而傳統統的上層建筑筑；國際時尚東西貫穿、南南北融通，具具有國際形象象；帶有異域風情情、港口繁華華特質，是國際與本土結結合的項目特特質。項目定位結合分物業發發展方向，本本案整體產品品定位為：中國新貴，城城市上上階層層主觀能力金錢時間衡量標準衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標準衡量尺度主觀能力金錢時間衡量標準衡量尺度有錢又有閑的名門貴族：小眾群體，皇室、貴族、名流…足夠的金錢的城市上上階層足夠的金錢、充裕的時間：達官貴人、城市新貴他們都是財富金字塔的人項目定位客戶定位為：：項目物業發展展建議圍繞定位方向向，我們將通過住住宅、商業、、寫字樓的文文化產品打造造，塑造項目的核核心競爭力，，解決項目問問題，提升項項目價值與形形象，實現目目標。5第章物業發展建議議5第章住宅發展建議議辦公樓發展建建議商業發展建議議圍繞“東方方傳統貴族居居住理念”，，住宅價值提提升從三個維維度展開:第三層面講中國語言的的國際建筑蘊含文化，東東方理念的景景觀設計圈層生活的打打造社會資源源第一層面奢侈的戶型尺度高檔建材一線品牌配置戶型與用材高端物業打造基礎：易復制，未能構成項目核心競爭力文化與圈層人文環境打造造名流圈層作作為地位象征，作為本案區區隔豪宅的重重點。第二層面功能完備的戶型空間公共空間品質、享受、尊貴化科技讓生活舒適化精致的物業服務讓生活愜意化功能與享受頂級豪宅必備要素：對開發企業要求較高，本案可以選擇性提升。第五章第1節住宅發發展建議第1層面：大尺度度戶型與高檔檔配置寬景陽臺、全全落地窗等方式，形成成過渡空間，，與周邊景觀觀資源最大結結合，形成生生活情趣。第五章第1節住宅發發展建議以景觀定戶型型三條產品線：：景觀最佳：250-300㎡；景觀次之：150-180㎡；景觀最差：90-140㎡。1.1戶型尺度1.2裝修標準與風風格第1層面：大尺度度戶型與高檔檔配置第五章第1節住宅發發展建議1.1戶型尺度1.2裝修標準與風風格精裝修是豪宅宅共性；武漢豪宅裝修修標準是售價價的10-15%；建議本案裝修標準為售售價的15-17%。預計在5000-6000元/㎡。裝修用材，建議選用國際品牌；可選擇衛生間間、客廳等做做特色打造。項目個性化配置武漢天地兩種裝修風格Honeywell智能家居系統、新風系統萬達公館意大利裝甲門透視、大理石柱玄關造價10萬電視機背景墻金地京漢903價值過萬的智能馬桶、Panasonic收納系統建筑風格，國際，舒適尊尊貴、品質化化感；可提供兩套裝修風格格套餐供選擇。第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務多交流空間、、私密化就寢寢空間、主仆仆分離等常見功能配置特色功能配置公共生活區會客社交區休閑娛樂區私人私密區工作服務區私家電梯廳入戶玄關工作專屬電梯會客社交起居室休閑空間儲藏空間工人房工人衛浴工作陽臺主臥套房雙人衣帽間主衛空間廚房娛樂區次臥套房棋牌室主臥書房豪宅客戶注重重隱私性、尊尊貴感，因此此做到主仆分離、動動靜分離，主主人尊貴感。。客戶注重圈層層交流，客廳廳需要承擔一一定的社交功能，還要提供休閑享受功能能。第五章第1節住宅發發展建議2.1個性空間，極極致生活2.2公共空間私享享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務第五章第1節住宅發發展建議2.1個性空間，極極致生活2.2公共空間私享享、尊貴2.3科技提升雙人衣帽間干蒸、濕蒸區域私人私密區：臥室設獨立起居室、衣帽間（雙人），配置私人SPA區、桑拿房（干蒸、濕蒸），注重衛浴功能的多樣化。會客社交區：以會客室、商務會談室以及家庭社交活動室為主要功能空間。影音室小型酒窖間休閑娛樂區：設置影音室、小型酒窖、娛樂活動室、普拉提房等。玄關裝修雙開門入戶玄關：開闊尺度、品質裝修是必須兼具功能性和藝術性，雙開子母門，智能鎖、尊貴式裝修。第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務第五章第1節住宅發發展建議2.1個性空間，極極致生活2.2公共空間私享享、尊貴2.3科技提升個性空間極致生活會客社交區：：以會客室、商務務會談室以及家庭社交活動動室為主要功能空空間。私人私密區：：臥室設獨立起居室、、衣帽間（雙雙人），配置私人SPA區、桑拿房（（干蒸、濕蒸蒸），注重衛浴功功能的多樣化化。休閑娛樂區：：設置影音室、健身身室、音樂室室、小型酒窖窖、娛樂活動動室、普拉提提房等作為功能多多樣化的體現現。第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務第五章第1節住宅發發展建議2.1個性空間，極極致生活2.2公共空間私享享、尊貴2.3科技提升第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務個性空間極致生活第五章第1節住宅發發展建議第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務公共空間與服服務品質、享受、、尊貴化第五章第1節住宅發發展建議常用系統備選系統中央控制系統、智能開關（智能窗簾/智能照明/智能家電）、背景音樂、安防、門禁、遠程控制同層排水、家庭AV、家用中央吸塵及新風系統、寵物設備、智能衛浴、車庫智能換氣、自動澆花、自動給排水目前中國高端豪宅應用的智能品牌(參考)：唐太子、莫頓、霍尼韋爾豪宅回歸到根根本，還是居住。舒適性是一一棟豪宅必須須具備的條件件，必須擁有有個性化、智能能化的功能來保證居住者者的舒適，這這樣才能夠讓讓人得到足夠夠的享受。豪宅中的全新新技術能夠讓讓主人提前享享受到未來生生活的舒適與與便捷，并能能夠經得住時時間的考驗。。這些都是一一棟豪宅所應應具備的條件件。科技讓生活舒舒適化建議本案采用用智能家居系系統，讓豪宅宅居住更舒適適第2層面：滿足居居住者個性化化要求與服務務第五章第1節住宅發發展建議第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅①東方人人居“門第””理念將中國古代““五進宅、、九開間”官官邸的建筑型型制復制創新新與現代社區區，將入口、、公共景觀、、半公共景觀觀、泛大堂、、入戶大堂等等公共、半公公共空間節點點化、儀式化化，曲徑通幽幽，讓歸家之之路充滿儀式式與尊貴。第五章第1節住宅發發展建議案例：杭州金金地天逸——很現代的建筑筑，追溯東方人最最原始的生活活情節在現代十足的的建筑里，大大大引入了中國古宅的居居家理念“堂堂文化”。用“七進華華堂”演繹業業主從入社區區到入戶路徑徑，充滿了東方人的居家家哲學。以“享受”之名，以“儀式感”恭候，以“尊貴”鋪路，營造賓賓至如歸、流流連忘返的榮榮耀排場。第二堂九曲連堂第三堂華美景堂第四堂風雅院堂第六堂金門玉堂第七堂墅式廳堂第一堂五星華堂1、社區入口大堂2、社區風雨連連廊3、泛會所架空空層4、全景天窗地地庫第五堂悅駕明堂5、地庫入戶大堂6、單元入戶大堂7、尊貴客廳大堂第五章第1節住宅發發展建議江灘建筑：四明銀行②建筑風風格典雅尊貴結合江灘建筑筑的外立面風風格——與江灘建筑、、長江航運中中心辦公樓相相匹配，新古典主義偏偏現代的風格，線條條要求挺拔，，建筑形態有有質感，但不不厚重。第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅第五章第1節住宅發發展建議③雅致、淡雅雅的建筑用材材——建筑低區建議議符合市場常常規規律，石石材或者花崗崗巖外立面，，體現產品品品質感；——高區為面磚或者淡雅雅花崗巖，清新、簡潔潔，保證品質質感。第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅第五章第1節住宅發發展建議④儀式感、、身份化的建建筑符號——門頭，東方人居注重重居家門面，，因此在社區入戶，樓樓棟入戶方面重點打造造，營造貴族族、儀式感。。——建筑符號一些知名江灘灘、武漢建筑筑的建筑符號號的運用，體體現項目的文文化，現代、、東方、國際際的包容性。。第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅第五章第1節住宅發發展建議——東方的園林文化講究究層次感，精精致感，在有限的土地地內，主動創創造場地高差差，通過坡地和下沉式式庭院，營造立體、、多層次的園園林，增加園園林體驗感和和豐富性。——注重打造水文化景景觀，也是目前武漢豪宅運用用較少，通過對水景景小品的打造造，增加園林林的品質感和和層次性，讓讓園林成為住住宅增值的價價值點。通過主動制造高差差，營造立體體園林有以下三點好好處：1.有效增大園林林面積；2.營造豐富層次次感，便于植植被搭配；3.有效保護一層層住戶私密性性。鄂爾多斯星星河灣浦東星河灣⑤移步換景、立立體、多層次次的東方理念念的景觀園林林第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅第五章第1節住宅發發展建議⑥符號性景觀小小品——繼承基地租界界文脈，通過過雕塑、建筑筑小品、景墻墻，配以富有有感染力的燈燈光渲染，加加強“租界印象”；——組團節點內，，設置優雅小品雕塑塑和噴泉，將組團的每每一個角落，，都散布著大大自然的氣息息。——統一的豪宅標識，體現豪宅特特色，給予業業主專屬感和和尊貴感。第3層面：人文精精神—東方人居理念念演繹現代住住宅第五章第1節住宅發發展建議第五章第2節商業發發展建議商業整體定位位B地塊（商務部分））A地塊（住宅部分））僅屬于名流貴族、頂頂級城市精英英，購物、休閑、、人文藝術交交流的獨立氣質的“時尚奢華私屬屬領地”頂級場所符合項目整體高端端特質，服務社區或周周邊高端客戶戶“小而精”高端生活服務務商業街接著，我們打打造商業物業業，從商業定定位出發：商業方面，我我們B地塊要打造是是一個這樣的的地方……一個能為精英英人士帶來頂級體驗的場所；一個真正能讓讓武漢時尚起來的符號；；一個讓武漢各各路名流交往聚會的圈子；；一個能讓武漢漢精英人士沉淀氣質的場場所所；；一個個氣氣息息高高貴貴，，但但并并不不缺缺少少趣味味性性的場場所所。。如同同，，上上海海的的金金茂茂時時尚尚生生活活中中心心上海海知知名名的的個個性性化化高高檔檔生生活活空空間間匯聚聚零售售、、私私人人護護理理及及個個性性服服務務、、中中西西餐餐飲飲等知知名名品品牌牌的的多多家家旗旗艦艦店店，，成功功打打造造一一個個高高雅雅品品質質、、個個性性空空間間場場所所，，為為高高端端人人士士提提供供一一站站式式、、綜綜合合性性、、高高品品質質的的生生活活服服務務。。J??LIFE金茂茂時時尚尚生生活活中中心心，，地地處處陸陸家家嘴嘴金金融融區區金金茂茂大大廈廈裙裙房房內內,共計計6層，，面面積積14921平方方米米。。其服服務務范范圍圍包包括括：國際際頂頂級級品品牌牌珠珠寶寶、、鐘鐘表表、、眼眼鏡鏡零零售售，，高高級級時時裝裝、、皮皮鞋鞋定定制制時時尚尚生生活活元元素素，，頂頂級級休休閑閑服服務務。。高端餐飲高端零售高端服務本項項目目是是專專門門為為城城市市精精英英人人士士奪奪身身定定做做，，能能獲獲得得全全面面、、極極致致頂頂級級體體驗驗的的場場所所。。各個個功功能能定定位位的的業業態態如如下下功功能能：：功能業態數量面積總面積合計高端零售奢侈品旗艦店32000-3000800011000高端服裝零售35001500精品家具2300600珠寶、腕表52001000奢侈餐飲奢侈餐飲32000-300080009500中西餐廳35001500極致體驗SPA養生館250010001800紅酒收藏1500500雪茄吧1300300專屬配置私人理財（銀行）1300300500私人旅游顧問1200200文化展示歷史博物車展示店1500500合計

23900

高端端零零售售：：奢奢侈侈餐餐飲飲：：極極致致體體驗驗：：專專屬屬配配套套：：文文化化展展示示=46%：40%：8%：2%：4%項目目功功能能業業態態規規模模第五章第2節商商業業發發展展建建議議第五章第2節商商業業發發展展建建議議1、高高端端零零售售功功能能功能能描描述述：：國際際一一線線品品牌牌服服飾飾、、化化妝妝品品、、名名表表、、精品品家家居居零零售售或或定定制制為為主主調性性把把握握：：這里里是是專專為為高高貴貴圈圈子子的的人人群群準準備備的的購購物物場場所所。這里里的的商商品品代代表表的的不不僅僅有有金金錢錢的的高高度度，，更更有有身身份份、、地地位位的的象象征征。。威尼斯的水晶吊燈馬毛地毯鋪設阿瑪尼的沙發愛馬仕的餐具高級手工定制服裝PRADA推薦薦品品牌牌：：國國際際一一線線奢奢侈侈品品牌牌第五章第2節商商業業發發展展建建議議2、奢奢侈侈餐餐飲飲功能能描描述述：：人人文文雅雅宴宴，，以以正正餐餐廳廳、、高高檔檔商商務務型型餐餐飲飲為為主主調性性把把握握：：這個個圈圈子子里里的的人人需需要要一一個個城城外外之之城城來來讓讓自自己己完完全全隱隱私私而而又又體體現現尊尊貴貴地地與與自自己己的的朋朋友友、、家家人人、、事事業業伙伙伴伴交交往往生生活活。。米其林餐廳泰式餐廳貝殼吊頂燈具推薦薦品品牌牌：：異異國國餐餐廳廳，，海海外外餐餐飲飲Jean-Georges餐廳廳第五章第2節商商業業發發展展建建議議3、專專屬屬配配套套功能描述：以針對私人的生活、理財的服務調性把握：這里的服務是只有指定的人群可以享受的，是高端圈層的象征私人銀行私人定制旅游服務高端體檢推薦薦品品牌牌：：高高端端私私人人服服務務第五章第2節商商業業發發展展建建議議4、極極致致體體驗驗功能能描描述述：：以高高端端休休閑閑娛娛樂樂活活動動獲獲得得極極致致生生活活體體驗驗，，如如水療療、、雪雪茄茄、、紅紅酒酒等；；調性性把把握握：：這里里的的能能體體驗驗不不僅僅是是物物質質的的享享受受，，也也有有對對精精品品生生活活的的感感觸觸。。推薦薦品品牌牌：：大衛衛杜杜夫夫雪雪茄茄吧吧第五章第2節商商業業發發展展建建議議5、文文化化展展示示方式式：：私人人藝藝術術展展、、畫畫展展、、高高端端產產品品展展覽覽、、產產品品發發布布會會、、酒酒會會派派對對等等調性性把把握握：：這里里不不僅僅有有商商品品可可以以購購買買，，還還可可以以了了解解品品牌牌的的歷歷史史，，了了解解和和參參與與奢奢侈侈品品最最新新的的信信息息和和動動態態。。方式式：：江灘灘歷歷史史、、長長航航文文化化博博物物館館我們們專專門門開開辟辟一一塊塊地地方方，，用用于于紀紀念念和和尊尊重重這這塊塊土土地地的的曾曾將將的的輝輝煌煌的的碼碼頭頭歷歷史史和和江江灘灘的的歷歷史史文文化化。。在上上海海老老碼碼頭頭創創意意產產業業園園區區內內，，專專門門開開辟辟了了一一個個喜喜歡歡的的展展館館———碼頭頭歷歷史史文文化化館館，，位位于于3號倉倉庫庫的的一一樓樓。。一一些些老老照照片片、、多多媒媒體體影影像像、、碼碼頭頭工工人人的的麻麻袋袋和和木木桶桶，，講講述述著著昔昔日日碼碼頭頭時時光光。。第五章第2節商商業業發發展展建建議議5、文文化化展展示示參考考案案例例：：上上海海老老碼碼頭頭A地塊塊，我我們們要要打打造造是是一一個個這這樣樣的的地地方方………高檔精致品味關鍵鍵詞詞在A地塊塊上上，，與與項項目目整整體體高高端端特特質質相相匹匹配配，，服服務務社社區區“小而而精””的高高端生生活服服務商商業對應商商業環環境，，本案案欲在在社區區內打打造一一條商業內內街，定位位內向向型社社區商商業中中心預預計體量在在3000平方米米，另外外，沿沿街還還將布布置部部分底底商。。商業面積與住宅開發總量面積之比在5％-10％之間

外向型社區商業商業面積與住宅開發總量面積之比在3％-5％之間

中間型社區商業商業面積與住宅開發總量面積之比在3％以內

內向型社區商業規模體量商業類型單一型（純商業功能）項目功功能定定位第五章第2節商商業業發展展建議議精品零售高端服務休閑簡餐高端休閑以住戶戶日常常生活活消費費為基基礎；；延伸餐餐飲休休閑和和精品品零售售的消消費鏈鏈；滿足高高端人人士的的各方方面需需求。。業態精品零售類商務簡餐高端服務高端休閑分類小眾型選購品便利品日常型攜帶型消遣型標桿服務型生活型業種選擇精品超市

便利店中小快餐簡餐面包房咖啡寵物店健身房美容SPA中型蛋糕店酒坊茶座等銀行足道花店特產專賣等

干洗店按摩等藥房等

高檔診所

高檔教育培訓

項目業業態規規模第五章第2節商商業業發展展建議議精品零零售——打造本本區域域的精品購購物特特區，提供供有機機健康康、國國際化化、時時尚化化的特特色商商品。。便利型小眾選購型便利店、花店、藥房等有機超市、生活概念店、紅酒專賣、巧克力手工吧、琴行等第五章第2節商商業業發展展建議議1、精品品購物物特區區高端服服務——打造本本區域域的標桿型型服務務，全方方位享享受便便捷又又符合合客戶戶身份份的生生活體體驗。。寵物店店、高高檔洗洗衣店店、高高檔診診所、、高端端教育育機構構第五章第2節商商業業發展展建議議2、高端端服務務第五章第2節商商業業發展展建議議3、休閑閑餐飲飲休閑餐餐飲——以滿足足高端端人士士簡餐、、商務務簡餐餐的需求求第五章第2節商商業業發展展建議議4、高端端休閑閑休閑餐餐飲——以滿足足高端端人士士簡餐、、商務務簡餐餐的需求求案例：江詩丹頓之家（800㎡會所）上海淮海路796號“雙子別墅”位于東樓1-2層，約800平米首層為精品展示區，匯聚了品牌最完整的系列表品二層：愛表新貴們聚會的沙龍。特別設立的客戶服務中心，確保安全性和私密性，同時存放的手表還能得到最高級、專業的保養服務——安全、私密、鑒賞高端休閑高端休閑——打造本區域的休閑會客廳，提供高品位的體驗式消費和尊享服務，滿足高端客戶的多重私屬需求，形成不受干擾的純粹生活體驗空間。在寫字字樓方方面，，寫字樓樓建筑筑單體體設計計與功功能分分區既既定明明確。。本報報告在在此基基礎上上，建建議本本項目目通過過引入入武漢漢未有有的且且是國國際一一線品品牌酒酒店管管理公公司，，提升升本案案商務務酒店店物業業價值值，同同時促促進本本項目目整體體形象象提升升。第五章第3節寫寫字字樓發發展建建議No.1洲際酒店集團（InterContinentalHotelsGroup）AboutInterContinentalHotelsGroup項目名稱酒店名稱酒店級別管理單位合作情況武漢天地/超五星級//綠地國際金融城/超五星級//泛海武漢中心武漢泛海君悅酒店白金五星級美國凱悅酒店管理集團簽署項目MOU及技術服務協議泛海城市廣場武漢泛海喜來登酒店國際五星級美國喜達屋酒店管理集團簽署項目MOU及技術服務協議萬達武漢萬達威斯汀酒店五星級美國喜達屋酒店管理集團武漢中央文化區星級酒店區/兩座超五星級，一座五星級，一座四星級//武漢世茂錦繡長江擬引入希爾頓酒店超五星級美國希爾頓酒店管理集團/注：““/”標注注即為為暫未未公布布規劃劃信息息。1.洲際酒酒店集集團（（InterContinentalHotelsGroup）2.勝騰集集團（（CendantCorp.）3.萬豪國際集集團（（MarriottInternational）4.雅高國國際酒酒店集集團（（Accor）5.精選酒酒店國國際（（ChoiceHotelsInternational）6.希爾頓頓酒店集集團（（HiltonHotelsCorp.）7.最佳西西方酒店國國際集集團（（BestWesternInternational）8.喜達屋屋國際酒酒店集集團（（StarwoodHotels&ResortsWorldwide）9.凱悅國際酒酒店集集團（（GlobalHyattCorp.）10.卡爾森森國際際酒店店集團團（CarlsonHospitalityWorldwide）世界十十大酒酒店集集團第五章第3節寫寫字字樓發發展建建議最后，，呈現項項目規規劃……第五章第4節項項目目規劃劃用地條條件分分析：：小地塊塊高容容積率率率，，被切切割，，外圍圍環境境雜亂亂總用地4.8萬㎡容積率R=7.3總建面35㎡還建T1、T2，總建筑面積約4萬平方米分物業體量寫字樓：17.5萬㎡還建樓：4萬㎡商業總量：3.4萬㎡A地塊商品住宅：10.1萬㎡寫字樓高度為330米，71層，地上建筑面積約17.5萬㎡其它條件A地塊占地面積約2萬㎡，建設內容以高端住宅為主；B地塊占地面積約2.5萬㎡，有既有寫字樓物業，只能商業物業；C地塊占地面積約0.3萬㎡。項目內有2棟還建住宅樓T1、T2，總建筑面積約4萬㎡。C用地條條件分分析小地塊塊高容容積率率：地塊用用地4.8萬㎡，整體體容積積率7.3；其中中A地塊住住宅用用地2萬㎡，容積積率約約6.75。地塊方方正、、但被被既有有物業業切割割狹長長：地塊塊整體體較為為方正正，但但是地地塊被被分割割成A/B/C三部分分，B地塊不不能建建設住住宅；；C地塊為為還建建物業業；受受寫字字樓、、還建建樓影影響外部環環境雜雜亂：：江漢路路、沿沿江大大道以以北—歷史建建筑云云集，，江灘灘秀美美；沿沿江大大道以以南—道路狹狹窄，，建筑筑老舊舊，電電網雜雜亂，，環境境臟亂亂；臨江角角度受受限：：項目臨臨江B地塊既既定71層高樓樓，基基底面面積大大，且且限制制為商商業用用地，，不能能布局局住宅宅；同同時東東南角角有住住宅臨臨江角角度受受限；；A地塊還還建樓樓約束束：A地塊內內南面面有還還建樓樓，北北向為為待拆拆樓.地塊內內330米超高高層和黃地地塊：：170-200米高超超高層層住宅宅與寫寫字樓樓長航大大廈90米高地塊周周邊環環境及及空間間解析析規劃原原則原則二二：景景觀資資源最最大化化原則三三：環環境區區隔—規避周周邊與與地塊塊內部部不利利環境境。原則四四：布布局新新穎原則一一：三者合合一—各物業業相互互融合合，相相互提提升價價值，，避免免負面面影響響規劃理理念：：商業為為核心心，串串聯項項目整整體以價值值最大大化為為出發發：本案案三種種物業業，寫字樓樓是立立社會會形象象，開發發周期期靠后后；商業先行驅驅動，，是形象先先行承承諾，，提升升項目目整體體調性性，提升升住宅宅價值值，并并為項項目后后期帶帶來盈盈利；；住宅宅是現現金流先先行主主力；商業為為核心心，串串聯與與提升升本案案寫字字樓與與住宅宅；商業：從價價值點點出發發，增加臨臨街面面與情情景展展示，形成成“大大城繁繁華，，小城城海外外，居居住尊尊貴””的物物業。。商業:——黃金城城道——購物公公園——商業峽峽谷住宅:——比翼雙雙飛——“北斗斗七星星”——全能住住宅：：上下下天地地，外外繁內內靜，，瞰透透世景景。方案二二：景景觀資資源最最大化化優勢：：——住宅規規整布布局——住宅日日照條條件滿滿足劣勢：：——景觀資資源沒沒有最最大化化；——未兼顧顧南北北朝向向方案及及選擇擇方案一一：從從日照照體系系與朝朝向出出發，，兼顧顧景觀觀√優勢：：——景觀資資源最最大化化——中間兩兩棟景景觀與與朝向向兼顧顧——商業區區隔還還建樓樓劣勢：：——景觀資資源最最好樓樓宇朝朝向問問題商業物物業排排布—旗艦店店商業業示意意以天賦賦的歷歷史文文化核核心地地段為為根基基，建建立“獨立立單棟棟”奢奢侈品品牌旗旗艦店店、文文化展展示店店（汽汽車概概念店店）；不是兜兜售產產品，，更是是品牌牌歷史史展示示與概概念傳傳播；匹配周周邊的的高端端消費費人群群；項項目周周邊未未來商商務、、星級級酒店店辦公公人群群的支支撐與武漢漢現有有的奢奢侈品品店形成區區隔，與時時尚小小資的的武漢漢天地地、時時尚商商務的的花園園道形形成區區隔；；奠定本本案整整體調調性；；促進本本案成成為““商業業新星星”，，提升升本案案綜合合價值值。LV品牌法法國香香榭麗麗舍大大道奢奢華華旗艦艦店2004年為慶慶祝LV創立150周年，，路易易威登登將香香榭麗麗舍大大道的的旗艦艦店規規模擴擴增兩兩倍，，成為為了LV的商品品藝術術館。。這里不不僅展展出有有LV歷史上上28件珍貴貴的古董行行李箱箱；旗艦店店七層層的是是LV美術館館，也首首次選選用了了一群群尖端端藝術術家的的作品品，在在店內內做永永久的的陳列列。不僅是是巴黎黎的購購物天天堂，，也成成為巴巴黎的的旅游游勝地地。比起LV的許多多競爭爭對手手主要要為了了滿足足購買買者的的虛榮榮心設設置旗旗艦店店，LV的這個個店面面每天天有3千到5千人前前來膜膜拜，，據說說在巴巴黎是是排在在埃菲菲爾鐵鐵塔和和巴黎黎圣母母院之之后最最有人人氣的的旅游游勝地地。商業物業業排布—旗艦店商商業示意意意大利（雷諾）概念咖啡高端定制服裝高端服裝私家銀行私人體驗中心雪茄吧紅酒收藏精品家居SPA養生館奢侈、商務餐飲珠寶腕表奢侈餐飲碼頭博物館商業物業業排布—退臺商業業示意在高容積積率條件件下，挖掘天空空價值；以層層退退臺的方方式，增加每層層對外展展示效果果，提升升內部商商業體價價值；退臺以綠綠化與商商家外設設展示相相結合，，形成半開放空空間，增增強觀賞賞效果；在有限的的地面做做出“復復式公園園”，商商業便隱隱藏在公公園之中中，購物并非非唯一目目的，成成為逗留留、交往往、互動動的商業業。商業物業業排布—黃金城道道黃金城道道—住宅組團團間步行街，實現商業業的連續續性，銜接住住宅臨街街裙樓底底商與B地塊商業業，創造造更多臨臨街面，，形成實實現商業業最大化化價值；；形成項目目商業動線線——峽谷型商商業內街街，提升價值值，達到“二二次銷售售”；在黃金城城道布置置綠化景景觀帶，，形成長長方形廣廣場，成為商業業活動路路演、展展示；規避步行行單向動動線弊端端，通過過景觀帶帶打造，，形成人群逗留留、來回回穿行的的動線；黃金城道道——開辟沿線線大道到到住宅新新動線。步行景觀觀道商業與住住宅入口口處理街道商業業活動展展示黃金城道道商業展展示次入口主入口主入口住宅物業業排布—戶型分布布示意住宅小區區主次入入口設置置在黃陂陂路及規規劃街（（黃金城城道步行行街），，增強人人流出入入的通達達性；景觀資源源最大化化，在A地塊景觀觀開敞度度最高的的位置布布置中大大戶型樓樓棟，直直接面江江；在寫字樓樓、長航航大廈、、和黃地地塊江景景資源被被遮擋位位置配比比中小戶戶型住宅宅單體。。180平米以內內中小住住宅33層（180平方米以以上）中中大戶型型住宅71層塔樓單體商業業體：約約0.5萬方商業綜合合體：約約2萬方A地塊裙樓樓商業：：約0.9萬方還建樓（（T2）約24600㎡（90-120㎡）21780㎡（150-180㎡）26400㎡（180-220㎡）36960㎡（250-300㎡）項目建筑筑景觀布布局說明明樓棟間綠綠化：住住宅地塊塊上在公公共、辦辦公共空空間上整整體形成成“入口口綠化、、組團綠綠化、泛泛大堂綠綠化”的的“三進堂堂”綠化化，體現現傳統的的達官貴貴人的居居住理念念。在組團間間結合商商業營造造小型綠綠化帶，，給商業業帶來附附加值，，同時提提升居住住品質。。退臺商業業體利用用退臺，，點綴空空中綠化化。次入口廣場綠化軟隔斷綠化黃金城道綠化組團綠化組團綠化空中綠化通過軟隔隔斷綠化化，阻隔隔還建樓樓與住宅宅動線，，形成獨獨立管理理區隔項目環境境區隔—還建樓處處理一：還建建樓外立立面與商商品住宅宅統一，，形成一一個整體體項目形形象；二：分物物業管理理，還建建樓從南南面設立立出入口口，與A地塊其他他住宅分分開管理理；三：通過過黃金城城道與組組團裙樓樓商業，，將還建建樓區隔隔項目外外圍。營銷策略略在產品價價值外，，通過營營銷進行行傳播，，創造價價值6第章如何競？？如何合？？“競合””制勝最大策略略——競合制勝勝？1新政淡市市之下，，跑贏對對手就是是勝利2想要跑贏贏對手，，必須建建立競爭爭優勢3同質化前前提下，，必須創創造差異異點4從差異點點出發，，為項目目塑造鮮鮮明的個個性結論：創創造性發發現差異異點，建建立鮮明明個性如何競？？1最大的對對手——和記黃埔埔沿江路路項目2最大的競競爭——一路之隔隔，一切切共享3最大的差差距——品牌無法法直接抗抗衡，必必須曲線線進攻4最大的突突破——由江到海海的資源源，“全全球商業業”與““漢派商商業”的的紐帶與與航標發現“長航”長航是航航運品牌牌？長航是資資源品牌牌？長航是地地產品牌牌？以品牌來來看待長長航，大大凡可以以有三種種理解：：毋庸置疑疑不妨說來來聽聽不太了解解旅游航運運價值如果導入入地產項項目，直接創造造客觀的的居住價價值。長航武漢漢總部。。水上服務務同樣創創造居住住價值。。不能直接接創造居居住價值值得其他長航航資源，，至少是實實力得象象征。缺乏項目目沉淪等等論據，，品牌建立立非朝夕夕之功。。說服力明明顯不足足，太過勉強強。貢獻地產產價值（（物質））貢獻身份份好感（（精神））貢獻地產產價值（（物質））貢獻實力力信心（（精神））勉為其難難得強行行塑造適得其反反，雖然然直接需需要地產價值值/身份好感感/實力信心心虛實結合合無處不不在的泛泛地產產品牌貢貢獻值得追逐逐的、附附庸的第一反應應第二反應應第三反應應即可真真諦對品牌良良性認知知得需要要，并不不意味著著一定把把長航捏捏造為地地產品牌牌。品牌理解解長航在地地產行業業的市場場陌生感感，決定定了品牌牌落地是是本案要要務。但是，這這并不意意味著我我們非要要把長航航包裝、、捏造為為地產品品牌。因為遙不不可及，，很多武武漢人眼眼里，長長航甚至至不是品品牌，而而是遠洋象征征建立對長長航“寬寬度、深深度、高高度”兼兼合的認認同，才才是正途途。為什么品品牌是最最大的突突破？結論：最最大的難難度，也也是最大大的不同同，巧加加利用，，即可形形成最大大的突破破從遠洋象征征到地產價值值劃海入江江，定義義未來——長航航，帶來來武漢的的新海外外時代遠洋象征征扼守武漢漢最具歷歷史價值值的地段段，歷史史上最國國際化的的地段本項目，，就是大大武漢時時代的新新航標實施章法法之品品牌定定位品牌推廣廣動作——2012長航品牌牌戰略發發布會新聞炒作作網絡聯動撬動業界實施章法之之形象象打造藏龍所指新武漢漢人，如商商務投資人人、外來武武漢(具備在武漢漢購房資格格)大型企業中中高管、下下屬區縣的的政府高官官和私營企企業主價值體系：長航品牌+最海外的商業+沿江大道第一高樓+一線江景豪宅+國際港岸武漢關推廣語：時尚新航標內陸海岸線臥虎所指本地高高端客戶群群，如漢派派商人、企企業家等客戶定位：：臥虎階層藏藏龍階層層實施章法之之形象象打造住宅主題包包裝商業主題建建議寫字樓主題題建議油輪主題包包裝舶來商品集集中地海海外主題的的特色餐飲飲303米沿江第一一高層帆型型寫字樓實施章法之之整盤盤起勢啟動事件：：海利用武漢漢最國際的的地段，和和地段的歷歷史價值遠洋象征的的長航品牌牌長航獨有的的遠洋輪船船的意像和和資源那一年的金金粉這這一世的奢奢華活動簡介：：從遠洋而來來的長航郵郵輪江上體體驗系列主主題活動郵輪啟航發發布會——嫁接長航遠遠洋象征與與獨有的資資源民國主題party產品發布會會&時尚發布會會——最文化的地地段舉辦最最國際的發發布會，契契合項目形形象與意向向圈層江上煙花會會——對武漢普通通市民可望望不可及，，但對圈層層而言，是是獨享的，，尊貴的——商業的價值值，商業對對整個項目目的驅動作作用——商業先驅不不是銷售先先驅，而是是形象承諾諾實施章法之之商業業先驅為什么要商商業先驅海外招商推推廣儀式——進行海外高高端品牌的的招商推廣廣儀式，全全城造勢，，打造最海海外的項目目形象，引引起高關注注度。目的性消費費區，舶來品集集中地，結結合長航的的遠洋形象象，進行CLIFE的主題包裝裝招商選擇品品牌原則：：國外著名設設計師自創創服裝品牌牌國外知名咖咖啡品牌（（武漢鮮有有品牌）米其林三星星餐廳實施章法之之商業業先驅啟動事件：：收藏世界的的海舶來商品免免稅節——利用項目商商業“海外外”主題，，打造高端端舶來品集集中地。商商業試營業業期間，開開發商聯合合商家以““免稅”為為噱頭，對對所售商品品進行打折折（以開發發商給予的的優惠補足足關稅部分分），炒熱熱項目最海海外商業的的形象，引引起全城熱熱議。實施章法之之商業業先驅啟動事件：：收藏世界的的海免稅節實施章法之之住宅宅先售為什么住宅宅先售？——整盤的第一一筆現金流流聯動武漢游游艇俱樂部部，舉行武武漢首屆長長江游艇會會，引起圈圈層的關注注，具有昭昭示性與全全城影響力力啟動事件：：江界游艇會會沿江大道上上最具主題題的售樓部部——星級郵輪式式營銷中心心通過主題景景觀及精神神堡壘等具具有昭示性性的戶外資資源，將前前往沿江大大道看房的的客戶，一一線封殺如何合？在建立項目目差異化的的前提上，，共享所有有能共享的的資源———封殺殺長長江江水水上上營營銷銷如何何合合？？水上上營營銷銷———結合合長長航航品品牌牌特特色色營營銷銷圈圈定定高高端端身身份份象象征征將圈圈層層營營銷銷活活動動與與大大型型起起勢勢活活動動舉舉辦辦于于郵郵輪輪上上，，引引起起全全城城矚矚目目，，與與圈圈層層話話題題；；對普普通通武武漢漢市市民民造造成成可可望望不不可可即即的的高高端端項項目目形形象象；；對項項目目意意向向客客戶戶與與參參與與水水上上郵郵輪輪的的客客戶戶，，形形成成身身份份感感的的認認可可。。銷售售分分期期高端端地地產產發發展展戰戰略略商業業是是整整個個項項目目定定位位的的制制高高點點，，商商業業的的定定位位決決定定了了整整個個項項目目的的高高度度。。寫字字樓樓決決定定了了整整個個項項目目將將聚聚集集什什么么樣樣的的人人群群，，從從而而決決定定了了整整個個項項目目的的氣氣質質。。住宅宅為為整整個個項項目目提提供供人人流流，，是是從從屬屬地地位位的的一一環環。。綜觀觀城城市市綜綜合合體體成成功功運運作作的的王王牌牌項項目目，，不不外外乎乎以以下下發發展展規規律律。。綜合合體體發發展展戰戰略略，，首首要要是是商商業業銷售售分分期期三大大戰戰略略原原則則原則則一一商務務驅驅動動高端端寫寫字字樓樓為為標標桿桿，，整整盤盤亮亮相相以商商務務價價值值提提升升項項目目形形象象。。原則則二二原則則三三商業業先先行行商業業招招商商先先行行起起動動，，提提升升住住宅宅的配配套套價價值值，，為為住住宅宅銷銷售售鋪鋪墊墊。。住宅宅先先售售住宅宅最最先先起起動動銷銷售售，，實實現現項項目目現金金流流。。次入口主入口主入口銷售售分分期期標桿桿產產品品樹樹形形象象立立價價格格可一一線線觀觀江江景景，，臨臨次次干干道道噪噪音音污污染染，，居居住住品品質質感感較較差差1234銷售售原原則則：：住宅宅項項目目，，大大平平層層樓樓王王先先樹樹立立標標桿桿，，小小戶戶型型產